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阿姆斯特丹人工岛IJburg：发展潜力巨大完美亲水生活 | 荷兰

阿姆斯特丹的艾瑟尔堡（IJburg）区，是近年阿姆斯特丹在其东郊（艾瑟尔湖西岸）新建的人工岛屿，因此可以说IJburg是拥有阿姆斯特丹最新的规划、建筑、交通的新生城区。这里环境美好且水资源丰富，生活便利拥有许多餐厅、公园、体育运动场所。这套独一无二的顶楼公寓占据IJburg优越的位置，面积379平方米非常宽敞舒适，拥有6间完美卧室能满足多人口家庭入住需求，并且这里的优质教育资源尤其适合有孩子的家庭。

IJburg——阿姆斯特丹东部新区，拥有亲水环境和便利生活

IJburg是阿姆斯特丹东部的一个新区，该区共有6个人工岛屿，在这些岛上将为4.5万居民建造1.8万套住房。这里正在崛起，并将越来越受关注，有许多因素吸引人们前来居住，如优美的Blijburg aan Zee沙滩以及新建的IJburg网球俱乐部。

在IJburg，有许多水上餐厅、新潮的咖啡馆、电影院和剧院，也有体育场馆、健身俱乐部、艺术和文化中心，以及公园、商店和水上运动场地。这里舒适的海滩也定期举办各种派对和节日，吸引人们来这里度假，度过休闲的时光。

这套公寓所在的社区非常受人欢迎的另外一个原因是——这里非常适合孩子的教育和成长，有很好的学校，这也是中国家庭最关心的问题之一，住宅的附近有一所高中IJburg学院。除此之外，还有小学和日托所，这里不仅安全惬意，也是阿姆斯特丹当地人非常向往的带着孩子一起居住的地方，并且房屋类型非常适合小型或大型家庭。

生活在这个社区非常方便，通过公共交通工具只需要10分钟就可以到达阿姆斯特丹市中心。也可在2分钟内到达A1、A9和A10高速公路，去往哪里都十分快捷。当地有大型超市、工艺品店和各种服装、礼品店的购物中心。码头每周都会有热闹的市场对公众开放，如果您在寻找相对较新的房屋和高品质的生活质量，特别是想给孩子一个完美成长空间，那么这套公寓一定是理想的住所。

房市火爆投资回报高，宜居城市适合孩子成长

虽然荷兰在2017年调整了海外投资移民政策，但阿姆斯特丹的房地产投资市场仍然具备较高的投资价值。荷兰《华侨新天地》去年11月刊文称，荷兰房市十分火爆，某调查公司对荷兰售房利润进行的最新调查，再次证实了这一点。阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是荷兰最大的城市和第二大港口，闻名的风车和郁金香，令阿姆斯特丹成为令人艳羡向往的童话城市。阿姆斯特丹大学以及自由大学都是荷兰最优质的高等教育学府，典型的温带海洋性气候十分的适合人类居住，曾多次被评为世界人类最宜居的城市之一。

购买这套住宅，也是一次非常不错的投资机会，因为该物业未来升值潜力很大。阿姆斯特丹作为一个居住的热门城市，平均每年有11,000的人口增长量。但是，截止到2025年，阿姆斯特丹这个城市的人口增长量最大只能容纳50,000个家庭。这样看来，阿姆斯特丹的人口增长量，给城市带来了巨大的人口居住压力。

为了让阿姆斯特丹适应如此快速的人口增长速度，市议会把IJburg二期计划提上日程，希望到2025年的时候，这个地方可以成为比率最大的房屋居住区。计划表明，2018年，小岛成形，承包商介入，第一户居民将有机会在2021年入岛。这里未来发展前景十分好，加上美好的居住环境和便利生活条件，极具升值潜力。这套房产非常适合有志于前往阿姆斯特丹生活的的外籍人士，无论是单身人士还是夫妻，或者是有孩子的大家庭，这套住宅都非常理想。

极为宽敞拥有开放式设计，看尽美景享受舒适休闲体验

这套顶楼公寓拥有相当开阔的房间，379平方米的起居空间让人十分惊叹，并且有许多窗户，可以让人随时看到户外景观。比如有超大且设施完善的厨房、宽敞的休息室和浴室，还有大型酒吧、美丽的露台、温馨的卧室，都是开放式的舒适设计。

6间宽敞的卧室各有特色，让所有人拥有完美居住体验。卧室1配备有水槽和宽敞的步入式壁橱，可俯瞰整个花园的景色，卧室2设有内部楼梯，可通往五楼卧室3和卧室4。卧室4和主卧5内部设有带淋浴、卫生间和水槽的套间。此外杂物室内安装有整个房产的清洁空气流通系统，还有配有水槽的来宾卫生间。

这里的休闲空间也应有尽有，比如装有内置投影仪的天花板和可通往五楼的宽敞楼梯的超大起居室，配有啤酒抽吸泵和冷却冰箱的超棒的酒吧，内含设施完善的烹饪岛台的理想厨房。其他先进系统也为您带来舒适生活，包括有地热系统、先进的空调系统、所有窗户均为双层玻璃；整个四楼都有音响系统。

业主拥有专门的中介代理人，来为其服务，可以帮助完成所有专业的咨询和购买流程。但是房子的带看、参观等事宜会由业主亲自完成，因为只有他才知道生活在这个公寓的真实感受，这个公寓最大的特点和优势。相信该物业将是非常珍贵而难得的物业，你不仅将获得理想中的公寓，还能获得可观的投资回报。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/37081200.htm。

（本文内容资料由客户Byron Tilley提供）
责编：Zoe Chan

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南加州富人区罗灵丘陵崇尚自然环境和独特牧场氛围 | 美国

罗灵丘陵（Rolling Hills）是南加利福尼亚州一个富裕而宁静的社区。美国《福布斯》杂志曾评选过美国十大最贵豪宅，在罗灵丘陵市就有其中之一。罗灵丘陵市从1957年以来，一直维持着尊重本土野生动物和自然环境的牧场风格和马术环境，因此这个地区的豪宅深受富人欢迎。在这里一个私密宁静的优越地段，有一处占地4.5英亩的豪华房产正在出售。目前的业主在1999年购买了该物业，并在这个地段以最高品质和完美设计建了一幢气派不凡的新房，如今正式出售，可以说这既是值得传承给后代的宝贵资产，又是珍贵的投资置业机会。

富人名流喜爱的Rolling Hills，拥有独特牧场风格和马术环境

罗灵丘陵是非常宜居的地区，没有喧闹和紧张，只有贴近自然的环境、优美的牧场格调，尤其对于爱马人士来说，独一无二的马术环境让人印象深刻。这个相对封闭的高端社区，成立于1957年，这里是一个富庶宁静的社区。地形连绵起伏的丘陵地貌、没有红绿灯，家园与沿街道非常宽阔。当地豪宅很多，每家都有足够的土地来建造马场。

在罗灵丘陵市这个极为富裕的自治社区，当地屋主大都是富人名流。该市的教育由帕洛斯弗迪斯半岛（Palos Verdes Peninsula）统一学区管理。帕洛斯弗迪斯半岛统一学区管辖下的学校排名在加州乃至全美国中名列前茅。帕洛斯弗迪斯半岛的公立高中评为全国第八。另外，该学区的查德威克学校是众所周知的知名K-12的私立学校。

由于该市是富豪云集的地方，自然有不少名人居住在此。例如，麦克•舒奥托是1952年帆船比赛的奥运冠军；南加利福尼亚大学橄榄球队教练Steve Sarkisian；还有西雅图海鹰队总教练、前南加利福尼亚大学橄榄球队教练皮特•卡罗尔；罗宾逊直升机公司的创始人弗兰克•罗宾逊，等等。

独占私密位置享有绝美田园美景，气派非凡彰显尊贵身份

这栋豪宅气派非凡，让人叹为观止，享有美不胜收的自然景观。它占据惊人的4.5英亩，面积极为宽敞，是真正的庄园式豪宅！尤其值得突出的是它的位置，非常私密无人打扰，又被周围牧场美景所包围，处于罗灵丘陵的优质私密地带，这样的黄金地段如此珍贵，也拥有全球屈指可数的投资价值！

每个来到这里的人，都认为该房产拥有人们梦想中的一切——顶级豪华装修、宽敞开阔的格局，主楼层几乎所有房间和客房都能欣赏令人叹为观止的自然景色。8卧9卫适合多人口家庭同时入住，每个人享有无比舒适的空间。而周围牧场美景和马术氛围更是令人着迷。

该房产拥有8间景观卧室和9间浴室，迷人的厨房带有花岗岩台面，并带有2台微波炉、4台洗碗机、2个加热抽屉、6个燃气灶等等，所有的家电和配套设施都是最高端的，让人享受无与伦比的生活。该房产还带有私人影院、游戏/瑜伽室、宽敞的后院与泳池、水疗区和池塘。这里也拥有独一无二的度假风情，让人在这里可以完全放松身心。宁静漂亮又郁郁葱葱的私人花园，为住宅增添了勃勃生机和美丽景观，这里种植多种果树，让此处生活美若一副画卷。另外，独立客房带有单独车库，两间卧室和一间浴室，是父母或客人居住的完美之地。房产拥有6车位车库和众多停车位，长长的私人车道通往喷泉！

这栋豪宅位置优越又十分方便，距洛杉矶机场约30分钟路程，15分钟就可到达海滩，去往购物中心和餐馆只需10分钟路程！你可以随时去海边享受曼妙的时光，或者悠闲的在这个富人区里体会舒适自在的生活方式。

目前的业主是一对已婚夫妇，他们在1999年购买了该物业，并在土地上建造了同样豪华的一幢新房。他们也是该豪宅至今为止唯一的拥有者，始终维护的很好，高品质的顶级装修和匠心独运的设计令每个细节都十分精美。原业主在当年购买时耗资240万美元，如今加上建造的新房之后，该房产的总售价为888.8万美元——从过去20年的价格升幅可以略窥这套房产的升值潜力。

这套气派卓越的大宅在当地也出类拔萃，它的位置和面积、精美装修和绝美环境，都令其具有独特价值，未来的价值很有保证，值得拥有！欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/37372940.htm。

（本文内容资料由客户Almas Lodhie, Worldwide Realty提供）
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在美当房主获利多哪些城市卖房子最赚？| 美国

买家购房热领着美国房价上涨。现在在美国当房主收租金貌似有利，且如果出售房产，能获利更多。全美各地卖房子，不同城市的房主所得利润也不同。

《华盛顿邮报》2月22日报导，根据ATTOM Data Solutions的数据，2017年，房屋出售卖家所得平均利润达到10年来新高。自2017年第四季度以来，和购买房屋时价格相比，卖家出售房子的价格平均上涨54,000美元，相当于增幅29.7%。

去年第三季度卖房获利53,732美元，2016年第四季度为47,133美元。

西海岸地区卖房获利最高

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对比近年来全美155个大都会区住房数据，西海岸地区房屋销售利润最大。加州圣荷西的平均房屋销售投资回报率最高（90.9%），其次是旧金山（73.3%），加州默塞德（Merced，64.6%），华盛顿州西雅图（64.4%），加州圣克鲁斯（Santa Cruz，59.8%）。

而东部地区的房屋销售利润也很乐观。在纽约-纽瓦克-新泽西城都会区，出售房子平均获利75,000美元，相当于增幅25%。

在东部首都华盛顿地区，卖家平均获利50,055美元，略低于全国平均水平。

ATTOM数据解决方案高级副总裁Daren Blomquist表示，目前是出售房屋的最有利时机。“尽管西海岸房屋销售拥有最大的利润，但红色州市场房价的快速上涨，也可与沿海房市相媲美，并为美国中部市场的房屋销售创造可观利润。”

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房屋价格：170万美元（约1,130万元人民币）
预估交易费：约68万元人民币
建筑面积：240平方米
土地面积：765平方米
房型：5卧3卫2车库
楼层：共2层
其他属性：最近整修过城市景观朝向南
物业编号：37282041

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美房价去年达历史新高

ATTOM还审查了2017年美国房屋价格升值情况。美国房屋价格中位数为237,000美元，比2016年上涨8.3%，至历史新高，但房价增长在各地并不均衡。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据也比较趋同。去年第四季全美单户住宅的成屋销售中位数年增率增长5.3%，64%地区的价格创下历史新高。

美国房价出现较大增幅的地区不仅仅在西海岸。2017年，全美112个人口在20万以上、且房价数据充足的大都市统计区域中，价格涨幅最大的地区包括佛罗里达奥卡拉（Ocala），增长14.3%；密苏里州堪萨斯城，增长13.4%；加州圣荷西，增长13.3%；俄勒冈塞勒姆（Salem），增长12.9%；和田纳西州纳什维尔，增长12.5%。

对人口超过100万的大城市来说，房价上涨幅度达两位数百分比的城市包括拉斯维加斯（增长12.3%），盐湖城（上涨10.9%），西雅图（上涨10.8%），佛州奥兰多（上涨10.7%），坦帕-圣彼得斯堡（Tampa-St. Petersburg，上涨10.7%），俄勒冈的波特兰（上涨10.5%），以及佛州杰克逊维尔（上涨10.1%）。

在112个都会区（占57%）中，64个都会区的房价在2017年达到创纪录的峰值，其中包括洛杉矶、达拉斯、休斯顿、亚特兰大和旧金山。

原文来源：《华盛顿邮报》
责任编辑：Zoe Chan

多伦多商业地产回顾与展望：2018年投资这三类准没错 | 居外专栏

对于多伦多和加拿大的房地产市场，2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台，令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时，多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

回顾：商业地产投资市场逐步回暖

根据多伦多地产局的官方数据，2017年第四个季度，通过MLS完成租赁的商业地产（用途囊括了工业、零售业，和写字楼）面积为5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

在总共的租赁面积中，大部分是工业用地，占到了75%。但就同比增长情况来看，增长最多的是写字楼，总面积为989,545平方英尺，较去年同期的693,589平方英尺，涨幅高达42.7%。

而在单位面积的出租价格和销售价格方面，写字楼也是一枝独秀。在出租价格上，写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上，更是狂涨了115.2%。

2017年第四季度的租赁活动，尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃，这其实是一个十分积极的信号。这表明，未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头，大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去，投资前景也越发乐观。

多伦多市区及周边办公用地

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果，得益于多伦多的经济活力，其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平，2017第四季度共增加了66,500个就业岗位，而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说，这也是一个历史性的季度，其吸收率为1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区，最缺乏的是大型的办公物业，尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末，在多伦多市区的市场上，只有两处办公物业超过10万平方英尺。

相较多伦多市中心，多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少，达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心，也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上，多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说，虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出，但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区，加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville，面积达到82,543平方英尺的物业，作为他们的总部。

2018年商业地产投资前景展望

一、多伦多市郊蕴藏机遇

在2018年，甚至在未来2-3年内，市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年，新建成的办公空间只有60,727平方英尺，远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业，预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面，以Bay街为代表的金融中心，租金已高达$70/平方英尺。

而由于市区空间有限，且价格高昂，也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年，空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲，且市区空间有限，郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业，和无力承担市中心高额租金的商业租户，多伦多周边无疑是更好的选择。

二、优质商业地产炙手可热

根据著名地产市场投资分析公司仲量联行（JLL）的调查结果，投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结，2017年整个加拿大的商业地产市场，正处在稳步上升的阶段，这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测，2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入，而作为加拿大最大城市的多伦多，自然会是其中翘楚。

根据最新的市场评估，多伦多的GDP在2017年增长了2.7%，预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测，2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入，并且集中了大量优质的投资项目，多伦多至今依然是全加拿大最好，也最具竞争力的投资目的地之一。

目前，来自不同领域的投资者，都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显，并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资，优质资产将在市场中保持高位。

三、住宅开发大有可为

在物业开发方面，由于担心安省会通过立法对租金进行管控，一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升，而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

根据地产协会的统计，2017年多伦多的Condo销售量为26,931套，四个季度的均价已达到了$511,901，较之2016年的均价$415,654，提升了近4分之1。

根据仲量联行的观点，从长远看，租金管控非但无助于改善租房者的困境，反而会进一步的缩小供应，致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

2017年多伦多的房屋空置率是2.1%，少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外，外国移民和国内的投资将继续增长，这也将对房价构成上行压力。更重要的是，随着更多公寓楼的建起，优质的公寓用地必然越发稀缺。

一方面是巨大的潜在市场，另一方面是越发稀缺的资源，这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年，公寓房项目的开发，依然大有可为。尤其是临近高速公路，或交通便利的住宅开发项目，更是具有非常高的潜力。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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堪培拉首都行政区提高外国投资者土地税 | 澳洲

澳大利亚首都行政区（ACT）政府将提高外籍投资购房者缴纳地税的额度。行政区首长巴尔（Andrew Barr）称，此举是为本地买家平衡房地产市场。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

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据《堪培拉时报》报导，今年7月1日起，外籍人士在ACT地区购买投资房缴纳的土地税率将上调0.75%。ACT政府即将进行的财政预算复核中会包括此政策。这是ACT政府为本地购房者平衡房地产市场的系列举措之一。

该政策调整后，ACT政府未来两年内的财政收入将增加4百万澳元。去年ACT政府财政预算中，ACT政府上调了闲置投资房的土地税。

巴尔解释，新政策仅适用外籍的投资购房者，澳洲人在ACT购房不受影响，购房自住的也不会受影响。

目前，全澳除首都行政区和北领地外，外籍投资购房者均需缴纳比本地购房者更高的税费。维多利亚州首当其冲，在2015年7月提高了外籍购房者的印花税。

外籍购房者除多交税外，还需向澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）缴纳至少5,000澳元申请费用于购房审批。

位于堪培拉使馆区内一处绿荫地段的住宅，拥有居高临下的视野，面积高达2,310平方米，带有6卧4卫和私人花园。物业编号：37444512

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澳大利亚首府房市继续走强，在房价增长方面领先其他首府城市。引用Domain的市场报告，堪培拉的中位房价在过去一个季度上涨了5％，创下了753,516澳元的新高。 除霍巴特之外。在过去的一年中，该市房价涨幅达到8.4％，落后于墨尔本的11.3％和霍巴特的17.4％。

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原文：堪培拉时报
责编：Zoe Chan

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西雅图房价领涨全美业内人士相信涨势2018年仍可持续 | 美国

2017年年底，标准普尔公司（Standard & Poor’s）公布了截止到2017年10月为止的凯斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）全美房屋价格指数。数据显示，全美房价继续攀升，12个月累计涨幅达到6.2%。涨幅较大的主要是西部城市，其中，西雅图以12.7%的涨幅领跑全美，而华盛顿D.C.涨幅最小。

标普的房价指数显示，10月份的指数超过2006年峰值的6%。受益于强劲的经济复苏，潜在买家的购房需求大幅增长，17年来最低的失业率水平也使美国人更有信心买房。11月，现有房屋的销售速度达到了11年来的最高值，但可供销售的房屋数量却在过去的一年中下降了10%。30年期的按揭贷款利率从4.3下降到了3.94，进一步推动了购房需求。根据标普指数，房价的增速是工资增长速度的两倍多，这迫使很多人不得不选择租房。

截止到2017年10月的凯斯-席勒（CoreLogic Case-Shiller）美国房屋价格指数

为什么西雅图房地产这麽火？

Engel & Völkers北美房产公司CEO安东尼•希特（Anthony Hitt）对居外网表示，他仍看好西雅图房地产市场在2018年的走势。在库存有限加上西雅图经济高速发展和高需求等因素的推动下，不论是经典老区劳雷尔赫斯特（Laurelhurst），还是吸引年轻人的新兴社区绿湖（Green Lake）丶巴拉德（Ballard）和弗里蒙特（Fremont），西雅图为个人投资者带来了利润丰厚的机会。

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人口增长：西雅图是美国增长最快的城市之一，2015-2016年平均每天吸引57位新居民。市区及周边地区的房市竞争激烈，销售价格越来越高。在亚马逊和微软等公司的经济实力支撑下，这些技术巨头是引发人才大规模迁移到西雅图的主因。

就业机会：华盛顿州有25万个技术工作岗位，其中90％位于大西雅图地区。尽管西雅图的高科技产业在这些机会中占有很大一部分，但是空缺职位并不局限于蓝筹高科技公司。专业服务、零售、餐饮和酒店等许多行业，今年都预计会有所增长。

国际买家的兴趣：科技市场继续蓬勃发展，吸引了来自世界各地，尤其是欧洲和印度以及来自中国的房地产投资者。温哥华对外国买家征收15％的附加税，令许多中国投资者将目光转向邻近的西雅图。据《福布斯》报道，2014年时中国买家占比不到四分之一，现在在西雅图最受欢迎的街区中，超过一半的买家是中国人。中国房主比例较高的地区也导致房屋售价上涨。

丰富的休闲娱乐艺术活动：涌入西雅图的除了有年轻的高科技专业人士，所谓的“空巢老人”也搬到市中心来体验充满活力的艺术文化。尽管西雅图被称为Nirvana和Pearl Jam等传奇摇滚乐队的坩埚，但其艺术文化其实非常多元化，包括戏剧丶古典音乐丶喜剧丶舞蹈和视觉艺术等等。西雅图艺术博览会（The Seattle Art Fair）和上游音乐节（Upstream Music Festival）是当地的一些主要活动。

希特表示，西雅图强大的经济基础能继续支撑房地产市场的蓬勃发展，现在正是投资西雅图房地产的好时候。尽管最近几个月全美房价稳步上涨，但没有其他地区的增长比得上西北太平洋地区，特别是西雅图。西雅图独栋住宅的价格在过去一年里已经翻了一番多，而且只会继续上涨。虽然价格可能相对较高，但明日的收获值得今天的投资。

Engel & Völkers北美房产公司CEO安东尼•希特（Anthony Hitt）

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1977年成立于德国汉堡，Engel & Völkers业务遍布全球33个国家，专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。Engel & Völkers与居外网开展合作后，旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上，为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

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作者：Zoe Chan
责编：HY

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美国税改法案实施房地产投资市场迎新契机 | 居外专栏

据外媒CNN报道，2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。

最终通过的法案与之前特朗普公布的税改方案有所出入。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整。此法案由2018年1月份正式开始实施。

这份特朗普送给美国人民的“圣诞大礼”到底有什么亮点呢？有以下几大重点最值得期待：

个人所得税：大部分税率下降

在个人所得税方面，大部分都是降低税收负担的好消息。首先，是个人所得税税率的变化。在稍前的税改计划中，曾有简化税阶的计划，但在最终通过版本中，个人所得税仍保留了7档，但在数额上进行了调整。最终版将最高税率的起征点从41.8万美元提高至50万美元，税率也进行调低，最高征税率为37%，最大降幅有4%。

以一位收入为10万美元的个人作为例子，我们可以看到在税改后，需要缴纳的税金明显减少，减少了近20%的个人所得税负担。

夫妻共同报税下降，最高税率的起征额度从47万美元涨至60万美元。对于高薪收入人群来说，以上税率的调整将使其受益。

对于低收入人群来说，同样有好消息传来。个人所得税的标准抵扣额将翻倍：单身人士的标准扣除额由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得报税的标准扣除额由$12,700美元升至$24,000美元。由于大部分报税人群选择标准抵扣额来报税减免，所以此项法例将惠及大多数人。

同时，还有子女税收抵扣加倍的优惠。对于收入在40万美元以下的家庭，每一个不超过17岁的孩子都可以拥有$2,000美元的抵税额度，之前的额度为$1,000美元，且收入水平要求仅为11万美元。

除以上之外，还有购买电动车高达每辆7,500美元的扣税额；遗产税保留，但提高门槛；对奥巴马医保取消不购买罚款；扩大学生贷款范围以及博士学位学费依旧免税等具体条例。

个人所得税税率大部分下调，有助于居民可支配收入的增加，对于拉动美国内需、提高美国居民的消费水平、进一步提升美国经济水平起着重要的作用。

企业所得税：大规模减税

在企业所得税方面，此次税改针对企业进行了大规模的减税行动。美国联邦企业所得税率将从最高39%降至21%；流动收入税率的税收方式变为合营企业、S型股份制企业、独资企业收入前$315,000美元中的20%免税；取消针对企业的替代性最低税。

以一间收入为100万美元的企业作为例子，企业所需缴纳的税费有近40%的减少，减税幅度惊人！

企业所得税的大规模减少，将无疑会降低美国企业的税收负担，增加美国企业的盈利空间。企业可以将税收减免的资金作多用途：进行员工的薪资奖励；投入企业建设，提高生产力等。

对企业的惠利不是空话，许多美国企业在第一时间对此进行了实践。美国电信巨头AT&T在税改当日就迅速宣布，公司将向超过20万员工每人发放1000美元的特殊奖金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，将给其超过10万名员工每人发放1000美元奖金，并投资500亿美元用于接下来5年的基础设施建设；美国富国银行（“Wells Fargo & Co”）发声，称银行将于2018年3月将最低时薪提高到15美元1小时，这比先前的最低时薪增长了11%，还会向其25万名员工发放股票奖励；波音公司也声明，将投资3亿美元用于公司运营，包括培训员工、升级设备、基础设施和慈善投资；Fifth Third Bank也发出通告，计划将所有员工的最低小时工资提高到15美元，并向13500名员工发放一次性奖金1000美元。

大型企业纷纷开启了行动模式，对税改进行积极的反应。此前，美国的大型跨国企业为了避免美国高额的企业税都纷纷至海外开设分支，虽对全球化作出贡献，但对美国本土经济来说流失了不少资金。企业税大幅下降，有助于大量的海外资产返回美国，可促进美国本土市场上的投资活动，并为本土人才提供更多的就业机会。

大规模的减税行动不仅仅使当下的运营企业收益，降低税收负担，鼓励企业的发展和运作。同时，优惠的税收条件还有利于创业环境的优化。无论是本地创业者，还是海外到美创业者都会因此受益。

企业国际收入：彻底改变，美国企业全球发展阻碍降低

本次税改还有一大亮点，本次税改一改之前全球征税——曾是美国企业全球扩张的“噩梦”。据《经济日报》报道，此次税改确定将“对美国企业留存海外的利润实行一次性征税”，其中现金利润的税率为15.5%；推行“属地制”征税原则，即未来美国企业的海外利润将只需在利润产生的国家缴税，无需向美国政府缴税。

对美国本土的跨国企业来说，这无疑是助力企业前进的大好消息。美国企业在全球化扩张的道路上，减轻了大量的税收负担，对于进行外贸交易的企业来说，扩大了生存空间。

税改下的美国房地产市场新契机

本次美国税改将对经济格局产生重要、深远的影响。各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。

属于个人所得税范围的购买房地产按揭利息扣除的上限有所下降，由100万美元下降至75万美元。北美土地投资专家和顿国际集团表示，购买房地产按揭利息扣除的上限下降对于在美国东北部地区，一线高房价城市如纽约、芝加哥等地的房地产市场会造成一定的冲击。但对于房屋平均价格在75万美元以下的二线城市、城市郊区的房屋市场来说，反而是一个利好消息。对于这些地区来说，适中的房屋价格加上本次税改带来的个人税收优惠，会使其在住房问题上的压力降低。

除了房屋刚需的群体，本次税改对于房地产的投资者来说也是一个绝佳的利好机会。按照本次税改的调整方案，房地产长线投资的税收将降低。以一个价格为50万美元的房屋作为计算，房地产长线投资的税收有小幅度地下降，对于房地产投资人士来说是一个好消息。税收减少将提高房地产投资市场的灵活性。

美国国家房屋建筑商协会（NAHB）在本次税改法案落定后，一改之前的质疑口吻，赞扬、支持本次税改：相信个人低税率会有助于降低中产阶级的房贷压力、企业低税率有助于市场经济的发展，这两者都有利于房屋市场的发展。据财经媒体报道，仲量联行CEO表示：税改计划对商业房地产市场有“较积极”的影响，税改计划将使美国房地产市场的海外投资者获益。

北美土地专家和顿认为，本次税改将对美国二线城市以及城郊地区的房地产市场产生良性影响，有助于当地的房产价格上涨。二线城市、城郊地区房价普遍低于75万美元，仍属购买房地产按揭利息扣除的上限内，不受税改中贷款上限影响。

此外，此类二线城市及城郊地区中，有跨国企业入驻的地区更值得受人关注，因本次税改大幅度削减企业税收，且在跨国企业上“里程碑式”地“一次性征税”且推行“属地制”征税原则，这特别有助于企业“重返美国”，从而在美国扩大生产规模。这不仅解决当地的就业问题，同时，生产用地的开发以及劳工的聚集，都会对当地的土地开发、房屋兴建市场有积极作用。本次税改法案将为此类房地产市场带来新的增长动力。

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房地产业转型蓝图出炉交易将更透明便利 | 新加坡

新加坡政府今年底开始公布房地产经纪的交易信息，让消费者查明房产经纪的“底细”，再决定是否任用。

房地产代理理事会也会同房产经纪公司合作，今年底率先公开房产经纪的转售组屋交易信息，私宅交易信息则于明年底开始供消费者查询。

此外，建屋发展局和人力部等政府部门也会在今年内陆续推出软件，让交易双方迅速核查租户是否持有有效工作准证等信息。行政手续简化后，国人可在较短时间内完成交易。

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由劳资政与学界四方联合制定的房地产业转型蓝图在2月8日出炉，通过推出多项新措施大力推动房产交易和产业设施管理（facilities management）两大领域的发展。

在转型蓝图下制定的一系列新措施将提升房产交易的透明度，简化交易程序，鼓励房产经纪提高服务水平，并从中提高消费者对房产经纪的信任。

社会及家庭发展部长兼国家发展部第二部长李智陞2月8日公布转型蓝图细节时指出，国内外已出现业者采用科技提供更便利的房产交易的例子。“我鼓励本地房产交易服务业者思考如何运用科技提高生产力，维持竞争力，并为客户提供更有价值的服务。”

房地产代理理事会未来也计划推出房产经纪评分网站，让买家参考其他客户对房产经纪的评价，货比三家后再做决定。截至今年1月，新加坡共有2万8000多名房产经纪。

此外，多个政府部门和房地产业协会也已于上个月成立“房产交易数码化工作小组”，检讨房产交易程序，并计划在2020年后不久推出标准的电子合同、交易清单和电子付款程序，供所有业内人士使用。

在产业转型蓝图下，劳资政三方也成立一个委员会落实发展设施管理领域的计划，这包括鼓励业者使用科技，以及同高等学府合作培养更多这方面的人才。

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来源：联合早报
责编：Zoe Chan

内地客撑起中国香港一手豪宅：买下1/3房产创五年新高 | 中国香港

中国香港政府之前推出的买家印花税（BSD），原意是希望遏止内地及海外人士来港炒楼，但事实证明无阻内地人到港买楼的决心，尤其是极具升值潜力的豪宅。中原地产的资料显示，内地客占一手豪宅市场的比重，已升至近5年的季度新高。

中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，一手豪宅内地买家占金额比例升至近5年的季新高度，达到33.4%，相信是因为中国香港豪宅市道向好，吸引内地买家入市。

2017年第4季中国香港一手豪宅市场，已知内地个人买家占金额比重33.4%，占宗数比例28.9%。数字按季分别上升1.9及5.5个百分点，占金额为近5年的季度新高，反映内地资金持续流入中国香港豪宅市场，兼且集中於高价豪宅。

期内二手豪宅市场，已知内地个人买家占金额比例17.4%，占宗数比例14.6%，数字分别按季下降0.1及上升0.5个百分点。

整体方面，已知内地个人买家占金额比例26.2%，占宗数比例21.8%，按季分别上升0.5及2.0个百分点。去年全年，有较多内地个人二手买家的豪宅，包括贝沙湾34宗，14.76亿元；凯旋门15宗，5.54亿元；君临天下12宗，4.25亿元；宝翠园17宗，3.33亿元。

2017年全年中国香港楼价累计升幅14.8%，为五年来最大，其中以面积大小划分，D、E类大面积单位（实用面积分别100-159.9平方米及160平方米以上）全年楼价升11.2%，落后中小型单位同期近15%的涨幅。在内地客大力支持下，分析师预期，豪宅今年表现可追落后，升幅将会跑赢中小型住宅楼价。

超过三成的一手豪宅成交来自内地客。图为在居外网上挂牌的港岛南区贝沙湾三层洋房（点击图片查看房源信息） — 超过三成的一手豪宅成交来自内地客。图为在居外网上挂牌的港岛南区贝沙湾三层洋房*（点击图片查看房源信息）*

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人民币於去年开始止跌回升，增加内地客的弹药，加上中国香港楼市走势强劲，即使辣招不断出，但楼价亦未曾跌过，更令中国香港物业被看高一线。最新的中原城市领先指数CCL最新报167.96点，按周升0.2%，再创历史新高。CCL（大型单位）表现更为突出，连续5周创历史新高，平了2017年6月期间的纪录。CCL（大型单位）最新报168.1点，按周升0.17%，连升8周共5.32%。

税务局数字显示，反映公司客及非本地买家入市情况的买家印花税，2017年全年共录得3,823宗成交，涉及税收达87亿元。单计去年12月份，买家印花税成交多达534宗，涉及税收达13亿元创历史新高，与2016年同期145宗及4.37亿元比较，升幅2.7倍及2倍。

虽然内地豪宅去年的升幅亦不弱，而海外市场亦一向受内地客欢迎，但市场人士认为，中国香港的吸引力始终较佳，除了有楼价上升的因素，税制简单亦是卖点之一。虽然一笔过买家印花税达30%，但相比在外国买楼，其後支出的确较少。於加拿大买楼出租，要交最高达25%的预扣税；物业被视作遗产留给下一代，於美国更要交40%的遗产税，所以未来中国香港豪宅仍会是内地客的最爱。

参考来源：路透、资本杂志
责任编辑：Zoe Chan

中国香港房产全知道（二）——港岛南区 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。今期为大家带来《中国香港房产全知道之二——港岛南区》。

中国香港仔、薄扶林属中国香港岛南区，可利用中国香港仔隧道往返湾仔至黄竹坑，出口位置黄竹坑收费广场分两条路线；一面是通往寿臣山、浅水湾、赤柱方向，另一面则直指中国香港仔。通往中国香港仔之先会途经黄竹坑。这带曾经是聚结轻工业及公营房屋的小区；现时所见已是海洋公园，而以往的工厂大厦已陆续改建成三四星级酒店，发展成为一个全新的旅游区。

旧日的渔港——中国香港仔，今天已是成熟的住宅区，中产家庭的集中地，尤以楼龄接近40年的“中国香港仔中心”为中心点：酒楼、茶餐厅、街市、超市、民生杂货店、商场等，一应俱全。与鸭脷洲一水之隔的海湾称为中国香港仔避风塘，这里停泊着不少游艇和捕鱼作业的船只，最为人熟识的著名地标应该是水上食肆“珍宝海鲜舫”。以往如要从水路渡过彼岸，交通只能靠舢舨或鸭脷洲大桥，直至港鐡南港岛线于2016年12月启用，终点站可抵至“海怡半岛”。

“海怡半岛”三面环海自成一角，位于鸭脷洲的西端，住宅大楼分阶段落成，一共四期34栋，分别大约23至27年楼龄。屋苑每期中间均设有绿化公园，设施方面有住户俱乐部、室内外游泳池、球场、多个儿童游乐埸，还有超过800米的海滨长堤。

其实最近10年中国香港仔又岂只一个大型屋苑；交通便捷引来了更多新发展，随随落成的有鸭脷洲海旁道“南湾”*、惠福道“深湾9号”#、鸭脷洲径“南区‧左岸”^，比较小规模的单幢式住宅有鸭脷洲大街“倚南”⁺、中国香港仔大道“南湾御园”和刚于去年入伙的登丰街“登峰‧南岸”。其实除了惯性居住在中国香港仔的家庭不愿迁离此区外，今时今日也有不少区外人士将搬迁目标的视线转移至南区这带，皆因这区工商业大厦较少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的环境！加上选择性丰富，一房至四房甚至洋房都能在此中寻，按个人喜好再挑选清静、热闹、方便…，丰俭尤人任君选择。

沿着中国香港仔海傍道向北是长长的薄扶林道，末端接驳西湾坚尼地城。沿路会见到较早期兴建的大型私人屋苑；例如右边山坡上有“置富花园”、“薄扶林花园”，左边靠海的是“碧瑶湾”，它们的楼龄都相若，大概在40年左右。

数到最新的算是“贝沙湾”，随着紧贴在旁的数码港于2004年落成，“贝沙湾”共六期的住宅亦分批建成入伙，临海而建，整体设计布局完善，打造成高档次豪华屋苑。以上仟呎的大单位为主，当中亦有小量细单位和47幢独立屋，配套设施应有尽有：3个美轮美奂的主题会所、全天候海景窒内泳池、室外游泳池及多个水疗池、健身室、网球场、儿童游乐园及图书室、演奏室、私人影院、餐厅、及宴会厅等。

“贝沙湾”向北的前方不远处，凝聚着一撮楼高三四层的低密度住宅群，围绕着几条小路沙宣道、碧丽道、和金栗街一带，被域多利道和薄扶林道相夹。虽然这带的楼房都已有些日子，但部分维修保养质素仍相当不错，环境清幽亦吸引着一些深居简出的富豪钟爱此区。中国香港富豪周启邦的大宅“黄金屋”就近在咫尺，此外，卓能集团主席赵世曾亦长居于域多利道200号的“赵苑”其中的独立屋。

再朝着摩星岭方向不到几分钟车程，就已经是西湾坚尼地城。

备注地产发展商一手余货：

*南湾——两个单位未售，可以入标形式购买
#深湾9号——三套独立洋房仍未开售
^南区‧左岸——六个单位未售，可以入标形式购买
⁺倚南——五个即签单位现正发售，折实价每平方英尺23,540港元起

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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