入市不受限 購置景觀土地打造理想家園 | 新西蘭

美麗的“綠色王國”新西蘭向來是中國買家鐘愛的投資之地,但隨著“限購令”的落地,買房不再容易。但我們看到,買地建房並不在禁令之內。因此,投資者不妨“曲線救國”,通過購買土地達到入市的目的,泰魯瓦(Tairua)附近的這塊依山傍海的土地就是一個絕佳的選擇,它位於一個高檔社區內,環境優越,極具升值潛力。

壯美景觀,原始自然

泰魯瓦位於新西蘭北島的科羅德曼半島(Coromandel Peninsula)的東岸,南臨泰魯瓦河(Tairua River),背倚帕庫山(Mount Paku),是一個美麗的海邊度假小鎮。這裡有蔚藍的海港和白色的沙灘,帕庫山聳立的懸崖峭壁壯觀雄偉,樹蕨和貝殼杉保護區內百鳥鳴唱。作為度假勝地,泰魯瓦同樣也擁有許多一流的餐館和咖啡廳,非常適合休閑放松。

風光如畫的泰魯瓦(Tairua)
風光如畫的泰魯瓦(Tairua)

正在出售的這塊土地景觀也不遑多讓。它位於南瓜嶺(Pumpkin Hill)和緩的山坡上,慷慨的大自然賦予它無比壯美的景致:三面丘陵連綿,蔥綠的叢林環繞,各種野生動物自在生活其間,啾啾鳥鳴伴著海浪仿佛能除去心底所有的疲勞。站在土地上向南眺望,浩瀚的藍色海洋映入眼簾,星星點點的島嶼像綠珍珠一樣點綴在海面上。每到日出日落之時,霞光滿天,如夢如幻。土地與海洋接壤的一處私人海灘更是令人心動,盡可悠然在海風輕拂下垂釣和游泳。

谷歌地圖上的南瓜嶺路180號土地
谷歌地圖上的南瓜嶺路180號土地

氣候溫和,交通方便

優越的自然環境讓這塊土地非常適合建造家庭度假屋。這裡的氣候與科羅德曼半島一樣溫和,風景旖旎而優雅靜謐,讓人心曠神怡;這裡交通方便,距離奧克蘭市(Auckland City)僅2小時車程,通過奧克蘭國際機場(Auckland International Airport)可以輕松到達北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、天津等國內各大城市。此外,這塊土地距離泰魯瓦只有10分鐘車程。那裡不但景色迷人,而且擁有備受新西蘭人歡迎的高爾夫球場和其他度假設施,你盡可以乘興而去乘興而歸,縱情享受度假生活。

由於自然資源的不可復制性,這塊土地顯然具備極高的升值潛力,對富裕的國際買家和當地買家都有一定的吸引力,無論是用來建房,還是用來傳給後代,都是極好的機會。特別值得一提的是,這塊土地對中國買家沒有限制每年的運營成本僅需1200新西蘭幣。

南瓜嶺路180號土地的四方全景實拍:

一流社區,靈活升值

這塊土地是新西蘭備受國際買家追捧的Isle Estate社區的一部分。該社區共有12塊地塊以及6棟住宅,是一個以清潔空氣和優美海景著稱的半封閉式高端社區,設有專供業主出入的維護良好的私人通道,這條通道自泰魯瓦小鎮的山上綿延而下,一路都是風景。另外,業主還可以享受私人海灘帶來的樂趣。

隨著限購令出台,新西蘭的土地市場必然會迎來一波熱潮。購置一塊土地,可以傳給後代子孫作為家族資產,也可以持有土地待價而沽,更可以建房出售過一把開發商的癮。對於受限購令約束的中國買家來說,購買土地顯然是除了移民之外,在新西蘭尋找全新家園的理想途徑。因此,這塊潛力巨大的土地非常值得入手。欲進一步了解南瓜嶺路180號土地詳情,請點擊:http://www.juwai.com/36743329.htm

最後介紹一下在新西蘭買地建房的手續和流程,希望有實力的中國投資者不要錯過機會。首先,尋找一位精通新西蘭海外投資法的新西蘭律師,向其咨詢購買土地資格、相關申請費用等;其次,不論是直接買地還是間接買地,都需要向新西蘭海外投資辦公室申請許可;得到許可後,與建築商訂立合同後即可向銀行申請貸款。

 

本文內容資料由新西蘭房產經紀Stefan Herzog提供

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

多倫多最富有的住宅區+公校私校兩相宜的學區 盡在北約克 | 居外專欄

2017年的12月,多倫多發生了一起轟動的案件,加拿大藥廠Apotex創辦人席爾曼與妻子被發現陳屍於北約克家中地下室的游泳池邊。希爾曼夫婦是身價50億的的富豪,案發時他們的豪宅正在出售,要價近700萬加元。

這棟豪宅位於Bayview & 401東南,在多倫多地產局的劃分裡屬於C12區的St. Andrew-Windfields社區。這個區和毗鄰的Banbury-Don Mills,是我向很多注重教育和社區環境,並且有財力的客戶推薦的首選置業區域。

居民非富即貴

很多人都聽說過多倫多的跑馬徑,在跑馬徑擁有一處豪宅可說是財富和地位的像征。

被殺害的希爾曼夫妻雖然身價50億,但他們的豪宅並不在跑馬徑。跑馬徑是在C12區的南部 The Bridle Path(中文翻譯為跑馬經)。跑馬徑不僅是多倫多,而且是加拿大最富有的住宅區之一。這裡的豪宅占地極大,有2-4英畝的占地面積,據2014年的統計,這裡的平均家庭年收入為93萬6千多。記得十幾年前我剛剛移民加拿大時,這裡就有一棟14個洗手間的超級豪宅售賣,一時成為大家談論的熱門話題。

很多不了解跑馬徑歷史的人經常把這裡的名字錯誤的寫為”The Bridal Path”。正確的拼寫——Bridle意為馬韁繩,這要追溯到這個區最初的計劃,據說大約在1929年,當時是要建一個馬術訓練的路徑,因為最初這裡的居民很多人擁有馬匹。從此,“跑馬徑”這個名字也隨之留存。

居住在跑馬徑和周邊地區的居民可說是非富即貴,如果你有幸在這裡擁有一處房產,那麼你的鄰居有可能是加拿大或者來自各國的商業大亨,還可能是影視體育明星等社會名流。

這其中有多倫多的媒體大亨CityTV的創始人Moses Znaimer,商人Robert Herjavec,他們都曾把The Bridle Path稱為自己的家。英國皇室封為“公爵”的電視制作人和歷史學家Conrad Black曾在26 Park Lane Circle居住,2016年時出售這棟豪宅,售價1650萬。Black 家族擁有包括英國《每日電訊報》,《芝加哥太陽報》,加拿大《國家郵報》和以色列大報《耶色撒冷郵報》等著名媒體,是和媒體大亨默多克齊名的世界級名人。

此外,已故美國歌星Prince也曾在跑馬徑擁有住宅,中國澳門賭王何鴻燊家族1987年在High Point Road上購買了一棟550萬加元的住宅,是當時市場的最高成交價,2016年時這棟豪宅價值為2700萬。

去年八月掛牌出售的多倫多歷史上最貴豪宅,位於68 The Bridle Path。

圖片為這棟標價破紀錄的豪宅,並未售出,現在已經下市。

在一個安全而富裕的社區購置房產,和律師、醫生、成功的企業家或者藝術家成為鄰居,並讓孩子得以上最好的學校,這是很多華人移民和投資者的夢想和目標。從這個角度來說,北約克的C12和C13區的Banbury-Don Mills可以說是置業首選。

我把C13的Banbury-Don Mills這個區也和C12劃為一起,是因為兩個區毗鄰相連,而Banbury這個區有和St. Andrew-Windfields更多的相似處,即這裡的大多數住宅並不是跑馬徑那樣的超級豪宅,而是比較普通的住宅區,但這裡翻建房眾多,土地寬度也比較大,很多地塊可以達到60、70或者80英尺,這在多倫多市區是非常少見的。因為lot寬大,翻建房才能建得面積巨大,多數達到5000平方英尺左右。

因此,在這一區間裡,C12的Bridle Path社區適合於超級富豪居住,而C12的St.Andrew社區和C13的Banbury社區則是富裕的中產階層的首選。後者的價格區間在200萬到500萬左右,翻新的住宅基本要超過400萬。這裡居住著很多高收入的律師、醫生、商人以及富裕的各國移民。

公立私立名校雲集

在這個區裡,可以說雲集著很多大家耳熟能詳的名校

公立學校

小學(JK-G6):

  • Denlow Public School

Denlow Public School 小學是一所極負盛譽的公立小學, 連續多年成績排名安省第一,是名副其實高尚社區中的名校之一。小學成立於1970年, 設有Junior Kindergarten至6年級課程。 學生畢業後,將升入Windfield Jr. HighSchool 讀7至9年級,然後升入York Mills Collegiate Institute 讀10至12年級。同時Denlow 小學 的4至6年級開辦了天才班(Gifted Program)課程。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=98Good
16-17 G6:49/1221, 5Y.Avg=97Good

  • Rippleton Public School

在Denlow PS 的南面靠近EDWARD GARDEN坐落著另外一所非常有名的公立小學——Rippleton Public School,該校始建於1956年。教學目的是為了培養快樂和適應社會生活的孩子,讓他們滿懷信心的實現自我能力的發展和超越。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=89Good
16-17 G6:359/1221, 5Y.Avg=76Good

  • Harrison Public School

哈裡森小學位於York Mills豪宅區,York Mills和Bayview的東北角,是多倫多市第一所從小學就開始IB的公立學校。哈裡森小學提供了許多設施,其中包括交通便利的圖書館和計算機實驗室。

  • Owen Public School

Owen Public School 坐落於York mills的西北角,即原來的聖安德魯高爾夫球場。Owen Public School英語和法語的雙語教學(JK – 年級6),有四分之一的兒童說英語以外的語言,多文化的多樣性。

16-17 G3:254/1341, 5Y.Avg=94Good
16-17 G6:250/1221, 5Y.Avg=87Good

初中(G6-9):

  • St Andrew’s Junior High School

5-Year Average percentile score : 80Good

  • Windfields Junior High School

6-17 G9:124/266, 5Y.Avg:76Good

高中(G9-12):

  • York Mills Collegiate Institute 

私立學校

在多倫多市區內的7所頂級私校中,有2個學校在這個區:

  • Crescent School(男校)
  • Toronto French School (男女混校)

此外,這個區附近還有很多名聲很好的優質私校,例如Bayview Glen School。

多倫多市區的頂級私校分布
多倫多市區的頂級私校分布

便捷的地理位置和自然風光

北約克的這個地區位於多倫多的中北部,社區的自然環境得天獨厚:西邊毗鄰Rosedale Golf Club,Teddington Park,東側是美麗的Edwards Gardens (愛德華公園) ,園內有玫瑰花園、苗圃和植物溫室,與南面的Sunnybrook Park相連接,園內有板球場、曲棍球場地、橄欖球、足球場和馬術訓練場等,堪稱鬧中取靜的城市花園。

Edward Garden(攝影/林虹言)
Edward Garden(攝影/林虹言)
Sunnybrook公園(攝影/林虹言)
Sunnybrook公園(攝影/林虹言)
Sunnybrook Stables(攝影/林虹言)
Sunnybrook Stables(攝影/林虹言)

社區的地理位置也是得天獨厚,交通便利——有地鐵直通市中心,而且距離401和DVP/404高速公路很近,可謂既在中心位置又四通八達。周圍購物娛樂設施也很齊全,在York Mills和Bayview有York Mills Shopping Centre,Bayview和Sheppard還有一棟高檔購物商城Bayview Village Shopping Centre。附近還有各國的餐廳。

多倫多華人的超市和飯館多分布於多倫多的東北部,從這裡去華人集中區域非常方便。所以,這個區便自然而然成為了重視教育的華人移民和投資者的首選。

責任編輯:Zoe Chan

 

加拿大安省經紀林虹言專欄全集

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墨爾本西部房價增速表現最好!海景大宅馬上拍賣,心動不如行動 | 澳洲

威廉斯鎮(Williamstown)就在墨爾本市中心附近,像一個半島樣伸向大海,與市中心的摩天高樓隔海相望。這種天然棧橋的位置,使得在英國殖民墨爾本時,它理所當然的成了第一海港。也因此,造就了威廉斯鎮有濃厚的歷史底蘊。這套獨特的現代化住宅,讓您可以真正體驗海邊生活方式,並且可以方便直達風景怡人的自然保護區,時刻欣賞遠方海景。根據專家分析,墨爾本房產這兩年還具有很大升值潛力,目前是購入的好時機。

兼具歷史余韻與現代朝氣,優質便利生活首選

威廉斯鎮是墨爾本西部的一顆瑰寶。它位於墨爾本CBD的西南面,距離市中心7.5公裡左右,靠近菲利普海港。該區遠離市區,別有一番鄉村趣味,深受當地人喜愛。威廉斯鎮街道上到處都是早期的殖民遺跡:坐落在Giffard Street拐角處的植物園早在1860年開辟,Douglas Parade的海濱商店、畫廊和咖啡店都吸引著大量的游客。同時此區擁有各種風格各異的零售商店,從別具一格的精品店到知名大牌商店,一應俱全。

Douglas Parade
Douglas Parade

該區仍然重點關注海上發展,沿海有一批船舶廠。纜繩、舵、帆和船體是無處不在,游艇和船只停泊在碼頭和海岸,這番情調和景像在墨爾本其他地方可見不到。

生活在該區非常方便,這裡有醫院、多所公立和私立學校、分區1號鐵路以及西部各區中僅有的金色沙灘,街道寬敞,綠樹成蔭,到處都是歷史時代的房屋。

墨爾本西部市郊威廉斯鎮
墨爾本西部市郊威廉斯鎮

這裡保留著歷史余韻,又富有活力與朝氣,威廉斯鎮從各個角度來看都是優質和便利生活的首選,不難看到為什麼很多家庭紛紛湧入這裡。值得一提的是,該區歷史時代的房屋備受追捧。

墨爾本西南區,澳洲房價增速表現最好的地區

目前投資墨爾本及其周邊郊區的物業,未來具有很大的升值潛力。據澳洲權威媒體Financial Review報道,BIS牛津經濟研究所分析,至今年年底,維州將缺少約2000套住房,市場仍會供應不足。維州的人口增長數量和速度位居全澳第一,並且維州的人口比之前的預期多出了11萬人,這折射出了房市的供需失衡。保險集團QBE報告顯示,雖然未來三年澳大利亞主要城市的公寓中位數呈現下降趨勢,但獨立屋中位數卻持續上漲,其中墨爾本地區的增幅較有望超過10%。

面對如此具有潛力的市場,相信許多投資者都在躍躍欲試。更不要說,墨爾本本身得天獨厚的宜居氣候和豐富的教育資源。墨爾本能在一眾澳洲城市中吸引大量中國買家,除了被評為世界最宜居城市的因素外,還因為該市有很多受歡迎的學校,而且相比悉尼,墨爾本物業的可負擔性較好。

過去10年威廉斯鎮住宅中位銷售價格趨勢
中位房價:190萬澳元;年度增長:11.4%

圖標:紅色—4臥住宅;藍色—所有住宅
圖標:紅色—4臥住宅藍色—所有住宅

SQM Research最新的《Housing Boom and Bust》報告也預測,即使2018年利率上漲,悉尼和墨爾本的房市也將非常火熱。該報告作者SQM運營總監Louis Christopher先生表示,從2016年9月至2017年9月,在墨爾本西南區,包括別墅和單元房在內的住宅價格增長了42%,這是澳洲表現最好的地區。“可負擔性是西南地區房屋市場的王牌,包括威廉斯鎮及溫德姆谷(Wyndham Vale)在內的一些區域,都非常搶手。”Christopher先生預計,湧入墨爾本的大量人口將在這兩年繼續促進城市的房地產市場發展。

面朝海灣享有無敵景觀,設計精美體驗海邊生活方式

房型:4間臥室,2個浴室,2個車位
土地面積:462㎡
樓面面積:28㎡
房齡:2000年建成
價格:245萬-250萬澳元

這套住宅位置很好,在Sandpiper Place 39號,面朝海灣,享有無敵景觀。住宅不僅享有私密的位置和貼近自然的環境,並且設計也很精美,整體格局開闊舒適,可以享有戶外風光,適合多人口家庭入住。

39 Sandpiper Place的歷史交易記錄——增值潛力有目共睹!

寬敞的樓下休息室、精致的樓上客廳和采光充足的、適合家庭活動並且朝向露台的起居區,都是聚會休息的絕佳去處。在這裡放松身心,遠離喧囂,享受天倫之樂,是非常美好的選擇。室內裝修采用了非常高端的材質,包括花崗岩長凳、步入式食品儲存室和優質櫥櫃構成了時尚的開放式廚房。明亮的書房可以當作家庭辦公室,獨具設計感又非常雅致。另外還建有四間樓下臥室和兩間浴室,其中主臥擁有浴室套房。

這樣一處絕佳的住宅讓人置身於世外桃源之中,這裡有風景如畫的花園、一個采光充足、可做水療的屋頂平台、通往停車場的行人門和一間雙車位車庫。並且這裡非常適合有孩子的家庭,附近學區有威廉斯敦高中,並且片刻可達私立學校校車點。所有的一切都為家人提供了完美的棲居地。

39 Sandpiper Place的拍賣時間:2018年3月3日,星期六下午12:30

澳洲頂尖拍賣師James Pratt支招:房產拍賣入門須知

1、什麼是房產拍賣?

房產拍賣是彙集潛在買家,公開競標一套房產。通常是由房地產經紀人和拍賣人進行拍賣,並需遵守嚴格的規則。整個招標過程是公開,如果錘子落下,並且你是出價最高的人,你就必須當時當地簽合同。這意味著你必須確定你所競標的房產是你可以購買得起的。

2、房產拍賣在市場上掛牌銷售多久?

房產通常在拍賣日之前在市場上掛牌銷售3至4周。

3、我可以房產拍賣日之前買房嗎?

可以,在大多數情況下,業主很樂意在拍賣日之前出售房產,如果提前報價是可以接受的。

4、房產拍賣在哪裡進行?

通常在驗房後或開放參觀後在房子現場進行,或是在拍賣行的房間或是酒店會議室進行。當房產准備進行拍賣,將會寫明拍賣地點、日期和時間。在澳大利亞,最常在星期六白天進行拍賣出售。

5、保留價格有什麼作用?

拍賣房產之前,賣方將指定一個保留價格,也就是房產出售的最低價格,如果出價持續高於最低價格,拍賣錘落下那刻就是該套房地產出售之時。

如果你是成功中標的出價方,你必須簽署銷售合同並當場交訂金(通常約購買價格的10%)。

6、如果出價一直未達到保留價格水平,會怎麼樣?

如果出價最終未能達到保留價格水平,房產就會以流拍處理,與參加拍賣的潛在買家進行談判商議就會開始。

居外小建議:作為旁觀者參加一些拍賣會可以熟悉拍賣流程。在海外購房可能是你做過最大的決定之一,所以有必要做出正確的選擇——盡可能准備充足,充分了解房產信息,請點擊:http://www.juwai.com/36826222.htm

延伸閱讀:居外專欄 | 在拍賣日如何保持良好心態?

 

(本文內容資料由客戶Leigh Melbourne提供)
責編:Zoe Chan

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去吉隆坡念國際學校吧 費用平均比國內低六成 | 馬來西亞

根據國際學校研究顧問公司(ISC Research) 發布的數據, 截止到2017年初中國共有121所供外籍人士子女上學的國際學校, 針對中國護照持有者的子女所開設的私立國際學校已經達到514所,共計635所;而另一份中國國內機構《新學說研究》於2017年底發布的《2017中國國際學校發展報告》顯示,中國國際學校數量已達734所,數量上已經排名全球第一,並且依然以每年六七十所的速度在增長。迅速增長的國際學校數量並沒有導致中國本土國際學校的學費下降。根據expatfinder.com 《2017年國際學校學費調查》數據顯示,中國大陸國際學校年度花費雄踞亞太區榜首,年度開支為25820美元,全球第三貴,僅次於瑞士和奧地利的國際學校,比在中國香港的國際學校平均花費(18465美元/年)高出近40% 。

往鄰國看去,東南亞有不少國家都有上百所英語國際學校, 例如印度尼西亞泰國馬來西亞為例;與此同時,越南新加坡也有相當數量的國際學校。行業研究機構預測,美國等國家對國際留學生的緊縮政策將為馬來西亞這類國家成為國際教育的中心國創造難得機遇。同樣身為英語系國家, 馬來西亞的國際學校花費在上述學費調查中則明顯性價比更高,學費開支排名為全亞太區第12位,僅為10363美元/年,遠遠低於中國大陸的25820美元。  2017年在馬來西亞國際學校(非高等教育)就讀的國際學生已經超過7萬。

來源:expatfinder.com

自從2002年開始實施第二家園訪問簽證計劃開始到2017年年中約十五年裡,已經有來自126個國家的33300位人士獲得第二家園簽證,其中26% 約8714位獲得者來自中國,其他獲得者分別來自日本、孟加拉、英國和伊朗等國家 。

根據馬來西亞官方在2016年發表的《馬來西亞移民調查報告》,僑居馬來西亞的外籍專業人士約為7萬人。外來僑民家庭以及馬來西亞政府於2012年取消國際學校招生本國學生上限比例過後,馬來西亞的國際學校教育產業迎來黃金發展期。

馬來西亞設定了2020年躋身高收入國家的目標。因而積極鼓勵外來投資吸引高技能的外籍專業人士成為其政策。作為配套措施的國際化教育體系也是馬來西亞吸引高技能外籍專業人士以實現其經濟發展目標的重要工具,對馬來西亞實現這一目標起著重要的作用。

馬來西亞文化旅游部部長Datuk Seri Nazri Aziz 在2017年7月接受馬來西亞《新海峽時報》采訪時,曾披露馬來西亞政府在15年政策實施間通過第二家園計劃實現房產銷售額為49億令吉 (約79億人民幣),外國投資者購買馬來西亞房地產非但沒有限制,並可以享受稅收優惠。

馬來西亞政府公辦的教育系統無法滿足日益增長的入學需求,因此引入民辦學校。目前民辦學校招生規模已超過公辦教育。當今影響馬來西亞國際學校的另一個因素是當地兒童入學人數的增加。國際學校以西方為導向的英語教育,為學生們進入英美等國家的大學做好准備,這對馬來西亞當地中產階級家庭十分有吸引力。特別是,由於馬來西亞當前的課程要求,公立學校要用馬來文(Bahasa Malaysia)教授所有科目。對於想赴英國或美國升學的學生來說,在公立學校裡缺乏英語學習環境不利於他們日後直接申請英美主流國家的高校。

與中國國內一樣,本地兒童入學人數增加,外籍子女不再是馬來西亞國際學校的主要學生群體
與中國國內一樣,本地兒童入學人數增加,外籍子女不再是馬來西亞國際學校的主要學生群體

大約在2012年,馬來政府取消了能夠入讀國際學校的馬來西亞公民人數的限制——40%的上限被廢除,因此,馬來西亞上百所國際學校的教學資源可以全面對馬來西亞家庭開放,這成為馬來西亞國際學校資源迅速增長的驅動因素之一。

以上因素相結合導致馬來西亞國際學校市場的規模和人口發生了明顯的變化。根據國際學校咨詢公司(ISC)的統計, 2011年至2015年,馬來西亞的英文國際學校總數增加了39% ,招生人數增長了49%。另外,截至2017年初,馬來西亞共有170間英語國際學校(包括學前教育,中小學教育),占東南亞國際學校總數的20%,而且更多學校將會接踵而至。這170所英語國際學校共招收了71,589名學生。僅僅首都吉隆坡就擁有32家國際學校,而整個廣州才只有4家,北京也不過10多所而已。

馬來西亞的國際學校通常分布在吉隆坡大都會區和巴生谷地區(Klang Valley)。  國際學校顧問有限公司發布的《馬來西亞國際學校行業報告》顯示,最受馬來家長們歡迎的課程是英國課程,馬來西亞近六成的國際學校能夠提供英國課程。國際學校還提供其他類別的課程,比如IB課程、國際小學課程、劍橋小學及中學課程。一些學校也提供蒙台梭利教學方法,課程特色在於強調獨立和對孩子天然發展的尊重。目前馬來西亞絕大多數的優質國際學校(占總體比重23%)聚集於位於吉隆坡,例如提供英國課程體系的的花園國際學校(Garden International School)和美國課程體系的吉隆坡國際學校(International School of Kuala Lumpur)。

根據美國國際學生研究機構Open Door2014年的數據顯示,馬來西亞教育系統培養的高中生畢業後,通常都前往英國、澳大利亞、美國、埃及和俄羅斯深造。英美國家裡,來自馬來西亞的生源數也在逐年上升。以澳洲為例,2017年澳洲內政部數據顯示馬來西亞是其國際留學生第五大來源地,同比上漲2%, 占澳洲國際留學生數量3.5%。 從馬來西亞教育體系畢業的高校留學生質量由此可見一斑。

來源:澳洲內政部

 

 

居外給中國留學生的小Tips:

所有國際學生都可以直接申請K12國際學校的入學資格,通過考試及提交其他申請材料後一經錄取,所報讀的機構將代表學生向馬來西亞入境事務處申請學生准證(Student Pass)。中國護照持有人與其他國籍的唯一區別在於,您在進入馬來西亞之前需要獲得單一入境簽證(Single Entry Visa)。簽證申請費為30令吉,馬來西亞在北京、上海、廣州及昆明都設有大使館/領事館替您辦證。

此外,作為第二家園簽證持有者若要申請在馬來西亞就讀高等院校,需要重新申請學生准證(Student Pass)。 

參考來源:

ExpatGo, ICEF Monitor, International School Consultancy (ISC), eTawau

撰稿:Zoe Chan

責編:HY

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華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響 | 居外專欄

關於特朗普稅改對美國經濟、股市和房市的影響,市面已經有諸多分析文章,有的唱好,有的叫衰。我想在此說說我個人的觀點和預測。

最後的稅改方案共有1097頁,頁數之多連很多議員在投票之前也不會仔細閱讀,我認識的人之中大概只有一個硅谷精英讀過。由於篇幅有限,我在這裡也只討論最重要的幾個改變。如果有此前讀過稅改方案文章的可以直接略過這部分。

1、以前單身報稅,免稅額是$6,500,夫妻合並報稅免稅額是$13,000;現在單身報稅,免稅額是$12,000,夫妻合並報稅免稅額是$24,000。

預計因低收入不用交稅的人從44%增至47%,此舉留錢在人民口袋,不僅刺激消費,更鼓勵低收入者更多參與工作而少拿政府福利。

2、美國個稅跟中國個稅一樣都是漸進制,它分為七檔,如果夫妻合並報稅的話,大部分家庭稅率都會降低1-4%,只有兩個收入階層保持不變,而單身貴族年收入$157,500-,700的個人上升2-4%(很多富裕城市白領精英屬於此列)。

3、以前遺產稅個人免稅額是560萬,夫妻免稅額共1120萬,遺傳稅率是18-40%,現在兩個分別加倍至1120萬和2240萬。

遺產稅是稅上稅,美國人在交了聯邦稅和州稅各種稅收入大概去掉了至少一半之後死後遺產還得交18-40%,簡直是搶錢了。減稅法案原本有一條八年後完全廢除遺產稅,在兩院最後通過的合並法案中這一條已經被刪除了。

4、新稅法鼓勵多生孩子。以前一個孩子每年退錢(tax credits) 1000元,現在加倍為2000。如果夫妻合並報稅年收入少於$24,000,有四個孩子,這個家庭不但不交稅,聯邦政府還給該家庭每年8000元補助。

5、如果你有房產,以前每年所付物業稅(property tax)可以算作聯邦所得稅的個人收入基數,現在最多只能減掉1萬元。很多人覺得這條對投資房產的人不利,讓我們來看看實際狀況怎麼樣。因為各地物業稅不同,讓我以我所在的加州橙縣為例,我們的物業稅率在0.95%,假設你買100萬的房產(這是此地區平均稍貴的單個single family house的價格),你每年應交的物業稅為9500,還在1萬元以內。你會說:那我要是買得稍微豪華點呢?即使你買的豪宅在2-300萬,看起來要多交1-2萬元,但實際上因為新的稅法前述幾條的夫妻減免額多$11000、普通家庭假設兩個孩子補助增加$4000,以及個人所得稅的減免,你基本也能抵消這個多出來的錢。

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6、以前貸款100萬以內的利息可以抵稅,現在你貸款75萬以內的利息可以抵稅,75萬以上的不能抵稅。對於美國大部分地區,這都不是問題,因為房價不高,對於富裕地區,這可能導致有些疑慮。仍然以加州橙縣為例:假設你買100萬的房子,一般首付20-30%,假設你首付20%,你貸了80萬,你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。這部分錢可以用減稅多出來的夫妻個人額度、孩子補助額度和個人所得稅的減免來抵消。當然如果你願意多付點首付,這就更不是問題了。這個政策有個吊詭之處是很多人不知道的:你投資的房產並不在此列。此話怎講呢?就是這裡的減免指的是自己住房的貸款利息減稅減免,你投資房產用於買賣或租賃的貸款利息是可以作為成本計入的,因而是可以在最後算個人收入時抵消這一部分的。當然,如果你是外國人在美國買房,就根本不存在這個貸款利息抵稅的問題。

(另外加州政府也在提請一個bill,意欲抵消此項規定。會不會通過,我持疑。如果萬一通過,只會對加州人民更加有利。但我對此法案的通過並不樂觀。如果以後通過,我會再撰文詳細給各位分析。)

7、529教育儲蓄賬戶以前只可以適用於大學,現在也可延伸至從幼兒園開始的私立、公立和教會學校,額度為1萬元。這條政府有意支持和幫助上私立和教會學校的家庭。

8、取消奧巴馬鍵保的強制性,健康年輕的公民可以選擇不買保險,意欲保護低收入人群陷入被迫醫保的赤貧。

9、企業稅從最高35%減低至21%,而為了鼓勵在海外設廠的企業的回歸,把沒有交過美國稅的現金轉回美國,它們只需要交8-15.5%的稅就可以了,連21%都不用交。此舉將徹底貫徹特朗普“雇美國人”的美國優先的原則。估計會有大批現金會回流美國,在美國投資,實現特朗普“讓美國再次偉大”的美國夢。在我寫此文的今天,2018年1月17日,蘋果CEO庫克對ABC News講他要把海外的錢拿回美國投資建廠,預計將繳納380億美元的稅給政府。他承諾在5年內將在美國投資3500億美元,創造2萬個工作機會。

這次稅改是美國有史以來最大的減稅,此前最大的減稅是裡根政府1981年,他的減稅政策帶來的經濟繁榮實際上一直持續到小布什時代。而特朗普此次的減稅力度比裡根時代還要大,對於美國經濟的提振是顯而易見的,每季度創造的就業機會比之前一年的還要多,股市道指和納斯達克指數自特朗普執政以來已創70多個歷史新高,道指一年上漲了31.1%,納斯達克指數上漲了31.4%,全美房價平均上漲了7.5%,加州漲幅還要超過這個數。隨著經濟政策的進一步寬松和基建的大規模開展,美國就業人數還會進一步增大,消費信心也會進一步上升,市場將會迎來更大的繁榮。

稅改以後,富裕程度更高的加州的房地產走勢又會如何呢?

1、市場適度調節

75萬貸款利息免稅額的調低和物業稅最高1萬抵稅的設定,仍然會讓加州房產投資者產生疑慮和困惑,專家預測在2018年前幾月市場銷售增長會放慢,市場自會做它的數學加減法,和調節人民的預期。最終,經濟的發展、工資的上漲及可自由自配現金的增多,會給市場強大的信心,市場會再度走強。

2、房屋供應仍然不多

2017年房產庫存是相當缺乏的,當年年初專家預測2016年房屋供應緊張的狀況將會見底,然而來自美國最大的房產網站Zillow的數據顯示更加低迷:房屋供應截至2017年11月底在12個月內下降了10.5%,而中介Redfin顯示,2017年底有653,347個房產供應,而在2010年同期這個數字為967,604。有很多樂觀估計認為房屋供應不足只是暫時的,2018年肯定會好轉,更多的人可能樂意賣房。但由於土地價格成本、工人工資和建材的持續上漲,可建設房屋土地面積的減少,和對於房屋密度的限制,我對於新建房屋以增庫存持保留態度。

3、價格上漲會放緩但不會停止

從我們近年對房產的實際投資和專業數據兩方面來看,北加和南加好的地段價格均漲勢驚人,而全美的房屋價格已經持續上漲了23個月。2017年1-10月,Case-Shiller全美房屋指數上漲了5.92%。專家預測2018年房價仍然會上漲但會趨緩,大多數人估計在漲幅在4%,我認為由於經濟的強健發展,實際只會高於這個漲幅。這個趨緩並不是對經濟的悲觀,而是因為美聯儲將在一年內加息3次;而縮表又為美元回流提供了機會,所以這個加息對房產帶來的不利將會衝淡。

4、買房和租房的對決將毫無懸念地向租房傾斜

遠遠大於工資漲幅的房屋漲價的速度,令一些潛在的購房者由於支付能力不足,已經轉為高價房屋的租賃者,在加州這個傾向尤為明顯。一個夫妻雙雙工作且有孩子的家庭已經負擔不起在舊金山市區買一套僅可蝸居的小房子了,那裡的房子至少以數百萬起計。他們只有移向周邊的灣區(bay area),但由於通勤不便,很多單身貴族或年輕家庭被迫選擇高價在城區租房。而在南加(以橙縣為例)的房子出租的速度也越來越快,租金漲幅也在快速提高,顯示出租市場的需求巨大。同時,千禧一代(Millennial)開始購置房產。80後結婚生子步入房產市場。實際上,單身的千禧一代比上輩人相比更傾向於擁有自己的房產。

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5、房貸將再三加息

2017年美聯儲已經開始加息,房貸利率也開始上漲。專家預計2018年美聯儲會加至4%-4.5%,雖然這個程度的利率比2017年的利率要高得多,但仍然在歷史低點。

綜合以上,可以看出由於特朗普減稅政策、基建、大幅減少各種法規對經濟的束縛,以及鼓勵海外資金回流、增加就業等多項舉措,全美和加州2018年的就業率會大幅提高,消費者信心增加,從股市對於未來經濟非常強勢、一再推高的預測可以看出美國的經濟仍然會繼續走強,雖然有房貸利率上漲、部分稅改條款對買房者形成壓力,2018年房價上漲也許會放緩,但由於房源有限,漲價仍會繼續。由於經濟走強,如果沒有意外,特朗普可能會連任總統,八年特朗普經濟強勢回歸並不是多麼難以想像的事,而這樣的結果,即使是對於反對他的人,無疑也是個重大的利好,如果你擁有或志於投資房產、股票或者任何一個實業的話。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司,擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展,但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統友好價值。蘭登灣地產不僅依靠高科技,還高度注重客戶的個性化要求,對快速發展的市場了如指掌,為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責任編輯:Zoe Chan

 

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享受浪漫愜意的海邊生活,順手拿走希腊黃金簽證 | 希腊

希腊房產市場的火熱程度日趨明顯,投資者除了希望獲得希腊的黃金簽證身份之外,也十分看好希腊房產的升值空間與回報率。希腊政府在2013年出台了被稱為“黃金簽證”的投資促進政策。按政策規定,只要在希腊購買房產,或投資建築等25萬歐元以上,投資者及其家屬即可獲得5年的居留許可。對希腊投資被認為在具有相似制度的歐洲各國之中是門檻最低的。

無論您是在尋找靠近雅典和大海,可以跟親朋好友一同享用的鄉村豪宅,還是長、短租回報都同樣出色的投資房產,這就是您的最佳選擇。這套豪宅的主屋在冬夏長假均可以住上18人,獨立小屋更可多容納4人。從豪華假期到生態旅游,這對於每個投資者來說都十分獨特——並且能助您獲得珍貴的投資移民機會。

兼具現代氣息與考古遺址的埃雷特裡亞鎮,擁有唯美海灘和宜人氣候

正在出售的這間宏偉的住宅,坐落於埃維亞島(Evia Island)奧林匹斯山(Mount Olympus)的山腳處,即古希腊最強大,最繁榮的城市之一——埃雷特裡亞(Eretria)的郊區。埃雷特裡亞是埃維亞島上的一個城鎮,面向艾維亞海峽中的阿提卡的海灣。這裡風景迷人,舒適幽靜,是非常理想的居住地。

埃雷特裡亞——”槳手的城市(City of Rowers)”,曾是一個重要的海運、商業、農業中心,當地居民還在愛琴海地區和南意大利建立了殖民地。除了各種現代生活場所——餐館,市場,酒吧等,埃雷特裡亞還因其擁有的多個考古遺址而聞名。

科拉斯達海灘
科拉斯達海灘
埃雷特裡亞古劇場
埃雷特裡亞古劇場

埃維亞島是希腊第二大島嶼以及地中海東部地區第三大島嶼,緊鄰阿提卡大區。由於擁有一座現代化的懸索橋和一座古老的滑動橋與希腊本島中心(被稱為 “Sterea Ellada”)相連接,使得埃維亞島略帶幾分大陸的特性。包括斯基羅斯島在內的埃維亞區,東部緊鄰維歐提亞區,南面靠近愛琴海,北面靠近Pagasitiko海灣,西北面靠近Maliako海灣。

埃維亞島擁有唯美的海灘、宜人的氣候、著名的古跡、許多熱帶資源和美味的食物,因此成為雅典居民熱衷前往的旅游之地。該島的面積為3580平方公裡,擁有48公裡長的海岸線以及22萬居民人口。迷人的風景,舒適的氣候,曼妙的大自然,成為人們喜歡這裡的理由。

埃雷特裡亞海灘
埃雷特裡亞海灘
埃雷特裡亞的日落
埃雷特裡亞的日落

希腊黃金簽證熱度不減,受多國海外投資者熱捧

這座大宅也為您帶來非常好的投資移民機會。希腊房產市場的火熱程度日趨明顯,投資者除了希望獲得希腊的黃金簽證身份之外,也十分看好希腊房產的升值空間與回報率。希腊的黃金簽證優勢獨特,目前25萬歐元即可三代移民希腊,擁有希腊的永久居留權,還可以暢游歐洲26國,申請歐洲其他國家的簽證也會容易很多,獲得房產後租金收益穩定,這些對於投資者來說極具吸引力。希腊房產的價格相對其他歐洲國家而言更低,再加上此時希腊房產移民政策十分寬松,這就構成了它在中國市場得以快速躥升的原由。

希腊是歐盟成員國,同時也是申根國,因此獲得希腊永久居留,也意味著開啟了通往歐洲26個申根發達國家的西式教育、便利旅游、文化交流的門戶,投資者可在任何申根國自由定居、學習、旅游和生活。同時,移民希腊無需提供資金來源證明,無語言及年齡限制,具有“投資額度低、獲批速度快、移民法案完備穩定、申請要求容易、投資性價比高”等優勢。

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大氣非凡品質卓越,體驗海邊生活與田園感覺

這間大宅位於埃雷特裡亞的郊區,位置十分優越,距離大海僅2公裡,您可在此享受白晝和黑夜的壯麗海景,體驗貼近自然的美好感受,忘記所有煩擾。這間住宅距離美麗海灘小鎮埃雷特裡亞的鎮中心只有五分鐘的車程,距離雅典只有一個小時車程。如需從雅典返回,可以開車40分鐘前往奧羅波斯(Oropos),然後乘20分鐘的渡輪即可到達埃雷特裡亞。

這裡的主建築是一間於2000年完工的精裝修豪華住宅。從建成到現在,住宅一直保持著完好的狀態,只進行過必要的翻新。住宅包含兩個面積均為220平方米左右的獨立樓層,還有一間附大酒窖的地下室和一個迷人的廟宇式飯廳。每個樓層設有4間臥室,有1間主臥含套內浴室,此外建有2間額外的浴室,一個設備齊全的廚房和一個帶火爐的起居室。

住宅的樓上有一個大飯廳,而樓下擺放著一張標准尺寸的台球桌。房子配備了全套的豪華美式設計田園風格家具,包括大多數臥室中擺放的美式床榻和床墊。住宅所使用的建築材料——瓷磚、鋁窗、大理石等都經過精挑細選,造就了非凡的品質和精美風格。樓上的每間臥室都配有大陽台,起居室也連著一個寬敞的陽台,您可在此欣賞壯觀的海景。

所有的現代化設施,都將保證您和家人在這裡生活無憂,舒適盡享。兩層樓都配有地暖設備,且每間臥室都裝有獨立的空調。住宅前院還建有一個鋪有瓷磚的大游泳池,面積為12米×6米,最大深度為3.1米。後院中有一個水井和一個大水箱,可以充分地滿足澆水的需求。

除主樓外,物業還包含一間設備齊全的獨立住宅,可留給工頭及其家人使用。此外,游泳池附近還有一個獨立的燒烤場。燒烤場內擺放著烤肉用的大鐵簽和木制烤爐,還配備了廚房,可坐下20人的大理石餐桌,一間浴室和兩間儲物室。長長的車道盡頭有一個停車場,那裡設有3個帶頂的停車位和存放其他車輛的寬敞空間。

這套大宅有助您獲得希腊的黃金簽證身份之外,還是您擁有海邊豪宅的珍貴機會,作為度假型物業也是理想的選擇!欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/36937115.htm

(本文內容資料由客戶Nick Keramidas提供)
責編:Zoe Chan

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新加坡超越中國 成為美國商業地產最大的亞洲投資者 | 美國

2017年新加坡取代了中國,成為美國商業地產最大的亞洲投資者。

根據Real Capital Analytics和高緯環球的數據,這是自2012年以來新加坡首次超越中國。由於監管機構打擊資本外流,中國投資者的交易量猛跌66%至59億美元。

新加坡超越中國和中國香港,躍升成為美國最大的亞洲房地產投資者

資料來源:Real Capital Analytics及高緯環球,統計包括美國各行各業超過2500萬美元的所有投資組合和獨立交易
資料來源:Real Capital Analytics及高緯環球,統計包括美國各行各業超過2500萬美元的所有投資組合和獨立交易

“我們預計新加坡將繼續成為亞洲在美國房地產市場投資的單一最大來源,” 高緯環球亞太資本市場區域執行總監Priyaranjan Kumar說。他補充,資金可能流入數據中心,學生住宿和物流業。

主權財富基金GIC Pte占新加坡95億美元購買額的近四分之三,房地產投資包括曼哈頓華爾街60號大樓——這是德意志銀行(Deutsche Bank AG)美國總部的所在地,還有一些學生宿舍。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

紐約曼哈頓華爾街60號
紐約曼哈頓華爾街60號

房地產公司世邦魏理仕集團預計2018年將繼續出現類似的趨勢。亞太地區資本咨詢執行董事Yvonne Siew表示,新加坡的機構投資者將會在海外分散投資,而中國則維持資本管制。

下面列出了去年新加坡在美國最大的一些投資項目:

資料來源:高緯環球
資料來源:高緯環球

除GIC之外,新加坡的美國房產買家還包括開發商、房地產投資信托公司和物流公司。新加坡在美國的全球投資者排名中位居第三,在加拿大和法國之後。

紐約優質投資物業:長島市Astoria地區的新開發項目,共有215個單元,坐擁曼哈頓景觀,設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅,年度總收益達573萬美元。
紐約優質投資物業:長島市Astoria地區的新開發項目,共有215個單元,坐擁曼哈頓景觀,設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅,年度總收益達573萬美元。(點擊圖片查看房源信息)

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根據包括土地和已開發房產在內的數據,新加坡去年在全球商業地產上的投資增長了約40%,達到了284億美元,打破了2015年創下的紀錄。

2017年新加坡在海外的房地產投資創下新高

資料來源:Real Capital Analytics,高緯環球
資料來源:Real Capital Analytics,高緯環球

 

從上文可見,學生住宿已經成為了新加坡財團在海外最重要的投資標的之一。居外誠意推薦:英澳留學住宿新選擇——SCAPE新型留學公寓

Scape學生公寓不僅是一個舒適的居所,更是留學生接觸新都市新文化,形成新想法,發展新潛力,培養明日精英的搖籃
Scape學生公寓不僅是一個舒適的居所,更是留學生接觸新都市新文化,形成新想法,發展新潛力,培養明日精英的搖籃

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原文來源:彭博
責任編譯:Zoe Chan

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從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向 | 居外專欄

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中國自改革開放以來,一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示,2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%;而在1978年時,這個數字僅為17.9%。

僅2016年,中國就有2,000萬農村人口進入城市人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國,城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內,中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢?我們以1997年為起點,在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”,觀察中國城市的成長軌跡。

  1. 上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市,是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市,上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到,20年前的上海,城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天,基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區,嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發,至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點,由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加,慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線,而最外的環線則是城市的邊界線,它在哪裡,城市就發展到了哪裡。 

  1. 武漢

武漢是湖北省的省會城市,是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游,整個城市環江而建,是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表,武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢?

通過衛星對比圖可以看到,20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域,但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區,而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到,武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

  1. 成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會,是西部內陸中心城市,也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散,不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到,20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區,而到了今天,成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發,面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比,我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市,城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市,我們都不難發現:城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律,像是順著一條路往前不斷擴展,而這條“路”,也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上,全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區,向四周擴張、發展,從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市,都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素,擴張的速度快慢有別,但全世界的城市,無論規模大小,都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此,和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟,所以在最近的20年內,發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是,發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道,理論上,大多數人會認為在大都會地區,像是波士頓或者紐約這樣的城市,在人口上會有劇增的趨勢,因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是,在美國綜合排位前80位的大都會統計區中,2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低,而一些當年平均工資水平稍低,像是夏洛特奧斯汀奧蘭多休斯頓鳳凰城等城市,卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市,工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環,兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增:

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例如德克薩斯州休斯頓市,在十幾年的時光內,就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

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頂尖拍賣師解構:為什麼洛杉磯會是2018年豪宅首選目的地 | 居外專欄

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澳大利亞頂級地產拍賣師/名流掮客James Pratt,將洛杉磯評為2018年最適合購買豪宅的城市。

屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團,由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造,在國際豪宅和名人房地產市場也擁有強大的國際買家網絡
屢獲殊榮的JPA房地產拍賣集團,由澳大利亞資深拍賣師James Pratt壹手打造,在國際豪宅名人房地產市場上也擁有強大的國際買家網絡

舊金山和加拿大在2017年在國際地產市場創下了強勁的房產增長記錄。但從壹系列因素來看,2018年全球最佳房產購買地應數洛杉磯。

“洛杉磯房產市場2017年增長了5.7%,總值達到2.7萬億,居全國首位,甚至超越了紐約!”Pratt說。還有壹個理由:洛杉磯擁有全美國最好的氣候。

另外,企業也爭相進駐洛杉磯。這裏有具實力的娛樂、傳媒以及技術行業,能為創業者和夢想家提供了無限的商機。

洛杉磯正在迅速地進化為舊金山矽谷的勁敵。公司數據分析專家CB Insights在2017年中期報告中指出,洛杉磯是世界上最繁忙的兩個貿易港口的所在地,擁有各種各樣主要的技術行業,覆蓋交通和航空至消費品和電子產品等各個方面。

統計數字進壹步印證了這壹事實:2017年11月南加州房價與去年同期相比飆升8.6%,而12月份中位銷售價格達到50.5萬美元新高。

在高價領域,高端豪宅仍然有巨大市場,旺盛的需求是推動市場信心的力量。

金·卡戴珊(右)和DJ加爾文·哈裏斯(左)都是洛杉磯的豪宅買家
金·卡戴珊(右)和DJ加爾文·哈裏斯(左)都是洛杉磯的豪宅買家

“例如金·卡戴珊·維斯特和坎耶·維斯特(Kim Kardashian-West and Kanye West)夫婦在2013年花費900萬美元買下了9,000平方英尺的貝萊爾(Bel-Air)豪宅,2017年11月賣出了1,780萬美元。”

比佛利山莊蘇富比房地產公司(Sotheby’s Realty)的豪宅中介譚雅·斯塔沃斯基(Tanya Stawski),現在手握貝萊爾峰(Bel-Air Crest) Stratford Cir 2227的代理權,該房位於卡戴珊和坎耶住所的街角。斯塔沃斯基說,現在對於門控社區的需求有所增加,但是總體來說,洛杉磯的房地產市場非常活躍。本地及國際買家購買類型多樣,在超高端房產市場的需求量也很大。

另壹個可以證明洛杉磯豪宅市場活躍的例子是,DJ史蒂夫·安戈洛(Steve Angello) 2013年購置了位於好萊塢標誌後方的壹座4,500平方英尺的四臥房屋,價值390萬美元,今年壹月剛剛以550萬美元賣給了同為DJ的朋友加爾文·哈裏斯(Calvin Harris)。

洛杉磯房地產專家科特尼·保羅斯(左)和譚雅·斯塔沃斯基(右)
洛杉磯房地產專家科特尼·保羅斯(左)和譚雅·斯塔沃斯基(右)

阿希姆房地產公司(Acme Real Estate)的老板兼中介科特尼·保羅斯(Courtney Poulos)說,“那些能夠為買家提供“黃金三合壹”—— 生活,工作和娛樂的房子,現在在洛杉磯最搶手。”

居外推薦蘇富比房地產房源壹:Eric Cohler設計的傑出房屋:三間臥室,大型步入式衣櫥,12英尺高玻璃門,私人花園,結合戶外和室內的生活環境,距日落大道幾步之遙
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雖然“房產溢價多少出售才合適” 要找出答案存在科學上的缺陷,保羅斯說,“價格絕對會繼續上漲。即使是短短五年前購房的房主,現在已在市場上獲得了巨大的回報。我可以說,他們覺得當初購房的時候就已經是市場的頂端了。”

Poulos表示,盡管在明確地看待房地產掛牌價格的“多少”方面,但價格確實有上升的趨勢。 五年前買房的人現在在市場上獲得了巨大的回報,我相信他們認為這是他們購買時的市場“最高”!

他說:“壹項研究顯示,2017年第三季度單戶住宅銷售額增長了30%,而豪華公寓的銷售額比2016年增長了24%,這表明買家繼續在洛杉磯找到價值。”

“壹般來說,妳會願意為位於‘生活方式導向’的區域或‘商業導向’的城市地產付出高價,但在洛杉磯妳可以兩者兼得,這是很少見的。”

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這些都說明, 洛杉磯將成為2018年最佳生活方式和商業地產的市場之壹。

 

責任編輯:Zoe Chan

 

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印度政府“三連擊” 房市放緩使開發商陷入困境 | 印度

很多孟買市民在閱讀一年前發表的一份報告後會感到驚訝。報告說這座城市的住房價格僅次於中國香港。

根據這份《牛津經濟》研究報告,孟買的中等收入家庭需要花光超過30年的所有收入來支付一套典型的90平米公寓。

然而,從那以後,這個印度金融重心對於壓力較大的儲戶傳來了一些好消息。房地產咨詢公司萊坊(Knight Frank)表示,2017年下半年,孟買樓價同比下降5%,為九年來的首次下滑。

此城市房價的不尋常下降只是印度房地產業巨大動蕩時期的一個征兆,這是由政府重大改革的三重打擊引發的。

1擊:廢鈔令

首先,2016年11月,大額紙鈔一夜之間全被廢除,隨之而來的現金短缺造成巨大的附帶損害,特別是對依靠現金工資的印度工人階級。

但重磅炸彈也擊中了其主要目標之一。在印度大城市,房地產交易包括兩筆款項已經變得很普遍:一筆向稅務機關申報,另一筆是現金,有時比第一筆價值更高。

由於逃稅者的“黑錢”秘密庫存現已枯竭,住宅物業交易量大幅下滑,賣家因此難以適應。去年市場依然蕭條,印度大城市的銷售額比2016年下降了7%。

印度的廢鈔禁令實施一年之後仍然引起民憤
印度的廢鈔禁令實施一年之後仍然引起民憤

2擊:財務監管

這個行業的第二個衝擊,是經過購房者多年來抱怨開發商在毫無管制下胡作非為之後,在2017年4月份推出的一個全新監管結構。

新的規定要求,當開發商接受在建項目單位的預付款時,他們必須將資金的70%置於代管帳戶中,這降低了建築商以犧牲客戶而享有的財務靈活性。過往開發商中途將焦點轉向更有前途的項目,經常令客戶面臨著等待新房交付的痛苦。

印度許多最大的州份還沒有成立機關來執行新的規定。但分析師稱,開發商對新項目的興趣已經降低。根據萊坊公司的數據,去年新開發的項目數量下降了41%。

孟買樓價在2017年下半年同比下滑5%

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3擊:銷售稅

在去年年中已經受挫,開發商更發現自己是受印度前所未有的商品及服務稅影響最大的群體。新政府向在建物業徵收銷售稅率12%,遠高於此前各大城市的水平。

銷量在去年下半年適時下降了2%。2016年下半年的基數已經很低,當時的銷量被廢鈔拖累。

從加爾各答(Kolkata)到班加羅爾(Bangalore),開發商都在與下滑的價格抗衡,盡管2017年下半年印度各大城市的降幅都不到普納(Pune)的7%。

開發商受盡衝擊而縮減供應,明顯有助於價格溫和下跌。此外,這些估計數字並不包括拚搏的開發商所提供的大筆津貼——在某些情況下超過購買價格的5%。也許最重要的是,正式宣布的市場價格變化(不包括非法現金支付)掩蓋了總交易價值萎縮的真正規模。ICRA評級機構的Shubham Jain表示,廢鈔一年後,住宅市場的“黑錢”交易規模仍然遠遠低於以往。

但樓價可能會進一步下跌。印度房地產經紀公司Ambit Capital的Saurabh Mukherjea表示,在本世紀頭十年,在許多城市地區,印度房地產市場的價值已經漲了超過三倍;但遠在去年之前,這種漲勢已泄了氣。

他表示,價格大調整即將來臨。住房融資公司的債券收益率近幾個月來一直在上漲,這表明房屋抵押貸款資金的擠壓可能會打擊房屋銷售。史上最低的租金收益率是房地產價格高於自然水平的另一個跡像。

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然而即使已大幅度的下降,房屋價格仍然令許多印度家庭咋舌,特別是在孟買,因為當地半島地形狹窄,建築物高度限制嚴格。

印度城市的房價比收入中位數相對高昂,這有著根深柢固的原因——該國收入嚴重不平等,城市人口急速膨脹。但在當前動蕩中幸存下來的開發商仍然應該享受到長期的價格水平,其他地方的同行們會羨慕不已。

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原文來源:金融時報
責任編譯:Zoe Chan

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