新加坡凭什么比美国更能吸引中国投资?| 新加坡

经济学人智库发布《2017年中国海外投资指数》报告——新加坡已超越美国,成为最佳中国海外投资目的地!

根据经济学人智库(EIU)12月7日公布的报告,美国排在第二位,而中国香港马来西亚澳大利亚分别排在第三位、第四位和第五位。

这份涵盖汽车、消费品、能源金融服务和医疗保健行业的报告指出:“马来西亚新加坡脱颖而出,成为极具吸引力的“一带一路”目的地,为外资提供了适当的投资环境、机会和低风险。

自从2015年指数上次更新以来,发达市场仍然是吸引中国资金的目的地,但发展中经济体对外资的吸引力则有显着的增长。

今年的排名,新兴市场排名明显上升,尤其是马来西亚哈萨克斯坦;美国、日本印度和伊朗在六大产业排名中都位居前列。尽管发达国家仍名列前茅,但未来中国海外投资,新兴市场更具潜力。

之前还处于老二位置的新加坡,如今凭什么可以超越美国?我们根据报告内容为你详尽分析:

新加坡整体优越商业环境

新加坡属于外向型经济,一向积极欢迎外资。

在世界银行发布的《全球经商环境报告》,新加坡连续八年名列榜首。

地理位置优惠,离中国相对近,几乎中国各大型城市都有直飞新加坡的航班,当然海上交通咽喉要道也是优势之一。

新加坡是全世界赋税最低的国家之一,也是吸引中国资金的重要原因。

新加坡是“一带一路”沿线的重要国家

中国政府自从出台“一带一路”政策后,中国企业对沿线国家,包括新加坡、马来西亚、哈萨克斯坦、泰国、伊朗等的投资比例都大幅增加。

2016年,中国对新加坡的投资,占中国对“一带一路”沿线国家投资总额的29%。中新货物贸易额,占中国与“一带一路”沿线国家贸易总额的8%。同时,新加坡也是“一带一路”沿线国家的第一大服务贸易伙伴。

经济学人智库的报告指,新加坡和马来西亚都是“一带一路”沿线国家中,属于“高机会,低风险”,最具吸引力的投资目的地。

新加坡是东南亚市场的大门

新加坡背靠的东南亚是庞大的新兴市场,许多希望进军东南亚市场的中国企业,都以新加坡为门户。

新加坡华人人口多,是难得的既有中华文化底蕴又高度国际化的国家,有着类似背景的文化、沟通成本相对低,比美国更有优势。

近期登陆新加坡的中国品牌越来越多,包括华为手机、联想、支付宝、微信、vivo、OPPO、方太、蒙牛、中石化等,在新加坡创造出一个又一个销售奇迹。

中美贸易摩擦导致美国排名下滑

特朗普上台后,中国和美国的贸易紧张程度加剧。中国企业好几桩收购交易都未能及时获得美国海外投资委员会批准。

即使马云亲自跑去与特朗普会面,蚂蚁金服(曾隶属于阿里巴巴集团)美国收购案仍然阻碍重重。

今年年初,蚂蚁金服宣布收购美国企业速汇金,虽然出价高于美国的另一家企业EW,但有美国议员质疑,蚂蚁金服收购速汇金会暴露美国用户的详细个人财务信息,甚至提高到“国家安全”的层面,一再阻止收购案。

中国加强管控海外投资

中国近来在加强管控海外投资,大力出手遏制企业海外并购潮。中国商务部数据分析,2017年头10个月,中国非金融对外直接投资相比上年同期下降了40.9%。

有专家认为,这种急速下降只是暂时的,中国海外投资目前仍然占GDP比重比较低,未来将有更大的增加空间。

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信息来源:新加坡眼
责任编辑:Zoe Chan

2018年英国住宅市场展望 伦敦房价有望略微回调 | 英国

2017年12月英国房市概览

  • 英国房价涨幅自2014年夏季以来一直放缓,尽管年度变化仍然是正向的。
  • 预计2018年英国全国的价格涨幅为1.0%,在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2%。
  • 伦敦房价预计在2018年将下降0.5%,但未来五年累计价格增长可达13.1%。

2018年英国房屋价格预测

尽管市场仍然高度局部化,但英国房价涨幅已经从最近的高位回落。

房价上涨的势头在英国很多地方都在放缓,预计明年总体价格保持平稳,因为英国脱欧前夕经济和政治的不确定性增强,对工资增长的预期也转淡。

市场购买者将英国本地化,在米德兰(Midlands)地区、英格兰东部和西北部地区的增长稍强,延续着今年出现的趋势。

莱坊研究部认为英国成功退欧后将带来整个住宅市场价格上涨的势头,有可能会在许多地方实现。 目前在伦敦及其外围的主要住房市场上所观察到的变化趋势将会持续。

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英国现在可能正进入加息时期,但即使如此,莱坊预计在预测期结束时,与长期准则相比,利率将会偏低。

虽然全国各地的发展水平不断提高,但新房短缺的局面在未来几年不太可能完全扭转,这将为定价提供支撑。

另一方面,负担能力压力的加深和房产税等因素将继续压低价格。

新房建设监测

虽然新房市场面临类似转售市场的挑战,但还有一些额外的复杂因素需要考虑。在这里,莱坊研究部找出可能对供应产生最大影响的关键领域,以及政府通过建设更多住房来解决负担能力问题的目标。

  • 住房交付

英国全国

英国的净增加数量在过去五年中增长了62%,但新增供应需要再增加28%,才达到每年增加30万的目标。近年来,由于允许开发权放宽,新的交付得到了提升,而且围绕改变房产用途规则的一次性“推动”可能不会再次出现。在最需要住房的地方新房依然短缺。

伦敦地区

2016/17年度的净供应量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在伦敦市中心边缘的一些地区,一些价格区间内的供应过剩问题值得关注。

  • 规划

英国全国

规划过程在许多地方当局仍然具有挑战性。财政大臣提出了更多的建议,试图简化预算过程,包括加快解除规划条件。

伦敦地区

由于开发商需审查计划的经济性,新的经济适用房(New Affordable Housing)规例正在造成一些短期的建设开工延误。

  • 房产业劳动力供给

英国脱欧谈判期间,建筑业正在寻求海外劳工供应的确定性。更现代化的施工方法将会在某些情况下改变对技能的要求,但为建筑业所有部门增加熟练劳动力的供应还需要更大的努力。

  • 政策

并非专门为促进发展而设计的额外政策变化,可能会限制开发商调整的活动。稳定的政策环境将支持提高交付水平。

  • 购房补助股权贷款(Help to Buy Equity Loan)

政府已经承诺拨款100亿英镑,但2021年后发生的事情仍然有待确定。

  • 资金

尽管财政大臣提高了对住房建设基金的资助,试图帮助解决这个问题,但开发商(尤其是中小型企业)的私营部门资金成本正阻碍其实现。

2018-2022五年英国主流房价的累计变化预测

价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同
价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同

 

来源:莱坊住宅研究
责任编译:Zoe Chan

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2018年亚太区房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投资进入亚洲房产的驱动因素中,流动性过度是最为显著的因素。手握大量现金的各地主权基金和投资机构的基金经理们都在增持海外和本地市场的房产类资产。对这类资产的激烈竞争改变了亚太区房产业的基本面,也带来意想不到的后果:

趋势一:传统的投资风险和回报分级评估体系已失效。很多核心投资者在风险曲线上继续上爬(为了达到投资回报承诺)或在风险曲线上下滑(以寻求稳定且安全但在主权国家债券上无法实现的回报)。

趋势二: 机会主义投资者已经修正对投资回报的期望值,大多下调了投资回报预期。

趋势三:主流和机会主义投资者都回归价值提升领域。因而,越来越多投资者寄望于在资产价值提升上做更多努力,而更少去依赖杠杆或租金增长(因为两者的增长在多数市场已经放缓)。

趋势四:对房产类资产争夺战加剧的结果是投资者进入传统意义上的冷门板块,比如数据中心、廉租房、出租型共享性房屋、学生公寓及养老院等资产。

普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市
普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市

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日本:机构转向谨慎 东京将面临办公资产过剩

2012年10月启动的量化宽松政策为日本市场开启了持续至今年的牛市。因而资产价格上升,继而带来持续的租金、资本价格以及日本房地产信托基金的增值。受益于资本化率收缩和高杠杆率, 2012年进场的诸多投资者都已经赚得不少。

最新的普华永道的房产投资业者调查显示,诸多投资者预期2018年日本房地产信托基金交易量会下降,机构将对房产市场持谨慎态度。随着租金增长势头放缓,办公室租金收益下跌到3%以下,许多投资者认为此轮量化宽松周期已至尾声。与此同时,由于本土和国际资金争夺为数不多的可购资产,目前出价者和资产持有者已经出现预期差,询盘价与挂牌价之间的差异正在拉大。2020年东京奥运会之前,办公楼板块的供应量会大大增加,目前来看办公楼板块的空置率仍在4%以下,新办公楼的空置率在30%,一旦大量新办公楼出租率上升,将带来旧办公楼收益危机。

此外,日本房产的投资者已经将注意力转向租金收益,而非房价的继续上涨。目前的日本对于机构而言仍然是理想的市场,因为租金收益率大概为4%左右,而借贷成本不足1%,不用借贷杠杆的情况下,现金收益在7-8%左右,目前在全球内都很难找到这样的稳定的高收益了,一位投资者如此告诉PwC 的调查员。

与此同时,诸多基金经理也将注意力从办公楼板块转向住宅板块。因为日本将进入低通胀,低成长、低利率时代,因此那些低波动板块更吸引投资者。但对于住宅的租金走势,投资机构和房产业者的观点不一,不少认为日本缺乏工资上涨的可能,而租金收益率已经从3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

寻求高收益的基金机构转向日本的二级城市,例如福冈和大阪。根据CBRE的数据,日本五大东京外都市的住宅交易量在2017年已经超过了东京。市场分析人士普遍认为良性的供给需求比加上房价低,为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。“我们在1年半以前开始进入大阪住宅市场,有些买到了,有些未能如愿,因为市场上的竞争者非常激进。目前的租金收益率已经从5%跌倒了4.0-4.5%之间,

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良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市
良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市

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新兴经济体和新兴房地产概念2017年被追捧

越南印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。在普华永道对房产业的调查中,印度和越南的办公类资产最吸引外来投资人的注意。此外,投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好,都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底,2017年下半年及2018年市场转向回温。

越南

投资者最倾向于将越南与10或者15年前的中国类比。 越南的经济增长速度为7.4%, 政府的官僚主义仍然是投资者的心头结,该国政府对外资的投资管制正在逐步放开。普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市,反映了投资者对越南的经济增长将惠及房产价值。尽管越南的新兴势头令人瞩目,但该国的房市投资机会在数量和规模上仍然偏小。

菲律宾

菲律宾市场继续保持健康,该国GDP增长在6.5%左右,基建投入正是繁荣期,因而租金和资本价格都在上涨。国际投资者对该市场的主要担忧来源于美国的基准利率上调的可能性,以及菲律宾的政治局势的不确定性加大了挑选合适业务伙伴的挑战。

 

参考链接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻译:HY

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大力推动城市优化 2018年埃德蒙顿加房产税3.2% | 加拿大

估价39.7万加元的普通家庭房平均需多缴付77加元房产税2,462加元。

明年,加拿大阿尔伯塔省府城市埃德蒙顿房产税将增加3.2%,较目标委员会11月份开始辩论的略有减少,更远远低于春季时的5%增幅预测。

埃德蒙顿理事会于周四(12月7日)批准增加税收,作为该城市2018年27亿加元的运营预算的一部分。

增税意味着居住在估值为39.7万加元普通家庭房的人们,明年的物业税将要多付77加元。2017年该房屋的房产税为2,385加元,明年将达到2,462加元。

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埃德蒙顿市议会已经批准,从2018年开始将房产税上调3.2%
埃德蒙顿市议会已经批准,从2018年开始将房产税上调3.2%

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将近一半的税收增长(1.4%)将被投放至城市的社区重建项目,以升级和重建现有社区的道路丶人行道和路灯,包括阿伦代尔(Allendale)丶贝尔维尤/弗吉尼亚公园(Bellevue / Virginia Park),牛顿(Newton),查尔斯王子(Prince Charles)和云杉大道(Spruce Avenue)在内的几个区域将在2018年进行改善。

除了社区振兴工作之外,增加税收对应付基础设施和服务丶轻铁谷线(Valley Line LRT)丶通货膨胀和警察服务提升的各项支出也是必要的。

经营预算还包括了维护该市1500个园地草坪的300万加元,用于修剪和使用除草剂来解决埃德蒙顿的年度蒲公英问题。

这套正在居外网上出售的埃德蒙顿3卧4卫独立房,价格仅为250万元人民币
这套正在居外网上出售的埃德蒙顿3卧4卫独立房,价格仅为250万元人民币。(点击图片查看房源信息)

市长Don Iveson说,他为市工作人员成功削减税收增幅而感到自豪。

理事会还批准了14亿加元的2018年资本预算,其中包括新建消防局丶图书馆升级,警察分局和过境车库。

原文来源:CBC News
发表日期:2017年12月7日
责任编译:Zoe Chan

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收益率7% 托儿所成珀斯房地产投资新宠 | 澳洲

珀斯托儿所物业租金呈高速增长,超过其它物业,成为房地产投资的新宠。

据《西澳人报网》报导,地产公司Burgess Rawson的儿童保育业投资报告称,托儿所的经济效益远超其运营成本,目前它是澳洲增长最快的商业房地产投资类别。

同时,联邦政府2018-2019年度对育儿业的拨款高达88亿澳元,而2019-2020年度将增至100亿,这些资金直接拨给托儿所营运人,帮助他们支付房租。

报告说:“政府十分清楚,运作托儿所是一件更值得的事,这将使9万名家长回归工作岗位,能为经济创造31亿澳元成长。”

Burgess Rawson的Rob Selid说,托儿所应该是最热的房产投资类别,“在目前低利息的大气候下,优厚的租赁条件使托儿所成为澳洲最诱人的新投资类别”。

Ray White商业房地产公司研究部门经理雷德(Vanessa Rader)说,“(对托儿所)购买需求很高,本地和外省的投资者都看到了其中的价值。”

Ray White西澳总裁Stephen Harrison说, “投资托儿所风险低,回收高。预计西澳人口至2026年将增加55万人,对托儿所的需求量也会加大。”

Ray White表示在其调研的西澳63个托儿所项目,31.8%位于远郊地区,其中14所正在建造,32所已经获批,另外17所正在规划。

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业界人士说,在澳洲东部托儿所类物业投资只有3.5%的回报率,而珀斯在短期可以达到6%
业界人士说,在澳洲东部托儿所类物业投资只有3.5%的回报率,而珀斯在短期可以达到6%

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雷德表示,由于都市土地价格较高,珀斯地区托儿所的平均收益率为7%,而远郊可以达到为7.3%至9%。预计强劲的投资需求以及有限的资源,明年托儿所物业的投资回报将会进一步升高。“这类投资在东部只有3.5%的回报率,而珀斯在短期可以达到6%,这非常高。” 雷德说。

Burgess Rawson说,今年他们托儿所类物业成交额为2.81亿澳元,而全澳此类物业成交额为3.18亿澳元;西澳Bunbury地区一家托儿所,卖到了255万澳元,回报率达6.75% 。

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来源:西澳人报
责任编辑:Zoe Chan

中国香港高校2018年内地招生网申陆续启动 | 中国香港

日前,中国香港高校开始启动2018年内地招生活动,公布了内地招生计划和报名时间。

据悉,在内地招生的中国香港高校有两种招生方式:一种是中国香港中文大学和中国香港城市大学2所高校采用的统招方式,在高考提前批次录取;另一种是中国香港大学等10所中国香港高校采用的独立招生方式,考生须参加高考,并按照港校的要求报名,参加学校单独组织的面试,由学校根据考生高考成绩和其他要求录取新生。目前,中国香港高校可向上海、北京、广东、天津、江苏等31省市及自治区招收应届高考生来中国香港攻读本科课程。

港大面试新增环节考察考生多方面能力

据悉,2018年部分港校内地招生有新变化,例如中国香港大学的“多元卓越入学计划”面试将进行革新。除了小组讨论外,新面试将增加团队作业的环节来考察学生的沟通能力、团队合作能力、创意思维及思辨等能力。对有意参加港大理学院科研培育计划或中国香港大学-剑桥大学本科收生计划(工程学及计算机科学)的申请人,港大还会安排额外的个人面试。

中国香港大学协理副校长(中国事务)黄依倩表示,中国香港大学注重培养学生成为具有远见和国际视野、有解决问题能力和批判性思维的未来领袖。因此在面试中加入了新的元素,透过不同形式的面试环节,了解考生多方面的能力。这些面试环节的模式与该校授课及学习模式十分相似,希望学生也能借此面试机会对港大的上课情景有所了解。

中国香港理工大学相关负责人也表示,申请人必须在学术或非学术领域内有卓越的表现,方有机会获得录取。在学术方面,申请人必须在应届高考获得优异的成绩及英语成绩良好,该校才会考虑其入学申请。据了解,2017年中国香港理工大学在广东录取平均高考分数,文科616分,理科611分。2017年最热门专业课程包括会计及金融(荣誉)工商管理学士学位、酒店及旅游业管理广泛学科、电子计算广泛学科等。申请人如在认可学科竞赛中获省级一等奖或以上的成绩,可获得面试选拔资格。通过面试的申请人可享受本科入学优惠政策待遇。申请人如在其他非学术领域有出色的表现(例如:曾在艺术、音乐如肖邦国际钢琴比赛、体育等非学术领域内获卓越成绩),亦有机会获得录取。

中国香港历史最悠久的高等教育学府中国香港大学
中国香港历史最悠久的高等教育学府中国香港大学

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两校招生人数、学费与去年大致相同

据悉,已公布2018年招生简章的港校中,中国香港大学、中国香港理工大学招生人数基本不变。其中中国香港大学计划在内地招生300人,各省市不设名额上限,择优录取;中国香港理工大学2018-19年度在内地的招生名额约为230名。

费用方面,这两所高校2018年学费没有变化。中国香港大学2018年非本地学生在港大修读首个本科学位课程的学费为每年港币16.1万元,住宿费及生活费约为每年港币4万元。中国香港理工大学本科课程一年学费为港币12万元,住宿费、生活费及其它杂费每年约为港币5万至9万元。

尽管各高校设有不同的奖学金,但申请条件较高。如中国香港中文大学规定考生高考成绩须达到为颁授奖学金而定的分数线方可申请 (以750分为高考满分计算,理工类及综合类考生须达630分或以上,文史类考生须达600分或以上;另英语单科成绩须达130分以上)。若符合奖学金成绩考生超过该省/市奖学金名额,则顺序按高考实际分数 (不含加分) 择优选拔。全额奖学金类只给予各省名列文史类、理工类或综合类第一至三名的高考生。

而港大特别设立的“多元卓越奖学金”,奖励在“多元卓越入学计划”中学术水平突出、面试表现优异,并曾于国际或者亚洲奥林匹克学科竞赛中获得奖牌的申请者。此外港大将继续通过“明德学子”项目,为学生提供海外学习机会和专属奖学金;入学奖学金除了能覆盖学费和生活费外,学生还有机会获得高达10万港币的海外交流奖学金资助。据悉,每年获港大录取的前1%的学生有望获此荣誉。

面试支招:掌握时事/社会热点词汇 增加批判性思维训练

面试环节该如何准备?港大方面表示,该校是全英语教学,所以所有面试都是以英文进行的,对学生的英语水平有一定的要求。不过,学生只需根据平时的积累展现真实的自己即可。这次的新面试(仅适用于多元卓越入学面试)加入了一些好玩的元素,希望学生能够享受这一过程。

自主招生专家梁锦文表示,面试官更倾向于从生活的角度入手,通过学生对生活中一些问题的看法来了解学生的想法。他建议学生们,一是要提高英文口语水平,对于时事热点和社会热点的词汇完全可以在短时间恶补。二是重点关注近半年的时事热点。三是批判性思维的训练。中国香港的高校比较看重学生的逻辑思维能力,看问题的角度要有广度和深度,不能太局限,一定要学会用批判性思维来分析每一个问题。

来源:南方日报
责任编辑:Zoe Chan

全球最大主权财富基金正式打入亚洲房地产市场 | 日本

全球最大主权财富基金正式进军亚洲房地产市场。

本周四(12月7日),挪威主权财富基金宣布,将斥资927.5万亿日元(约合8.232亿美元)收购东京最大商业区五栋建筑70%的股权。三处地产位于涩谷(Shibuya)商业区,另外两处位于表参道(Omotesando)高档商圈。这只万亿美元规模的主权财富基金进行了第一笔地处亚洲房地产投资,这是迟来的一步。

挪威主权财富基金此前已在东京和新加坡设办公室,早在2015年9月末,路透就报道,该基金负责房地产的首席运营官Nina Hammerstad向媒体表示,寻求此后几个月收购东京新加坡的房产。

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挪威主权财富基金首登亚洲房地产,在东京投资五处地产
挪威主权财富基金首登亚洲房地产,在东京投资五处地产

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至于为何两年后才出手,主管挪威主权财富基金房产业务的挪威央行投资管理部CEO Karsten Kallevig本周四向英国《金融时报》表示,定价、寻找合适的合作方和有吸引力的资产都需要更多时间,需要时间克服进入新市场的不适。

Kallevi还表示,东京会是该基金开展房地产投资的一个核心城市,它属于全球最大的单一房产市场,这里还有很多潜在的合作伙伴。因为距离通常很远,该基金进入东京和新加坡以外的亚洲地区城市难度更大。

挪威主权财富基金又被称为挪威石油基金,启动资金来自挪威政府的油气收入。今年9月管理该基金的挪威央行投资管理部称,部分由于全球股市高涨,9月19日凌晨,该基金资产规模首次达到1万亿美元。

日前在华尔街见闻专栏文章《全球主权财富基金系列研究之一:主权财富基金发展历史回顾与现状》中,南开经济研究外审专家张启迪用下图展示了截至今年10月的全球前十大主权财富基金规模。

挪威主权财富基金早在2011年就开始进行房地产投资。

今年9月界面报道提到,当时挪威主权财富基金已建立了300亿美元的房地产投资组合,其中大部分投资美国和欧洲的房地产,包括纽约时代广场、伦敦的摄政街以及巴黎香榭丽舍大街等繁华地段。

报道还提到,1998年以来,该基金的年均回报率达到5.9%,剔除管理成本和通胀,回报率为4%。

目前房产仅占挪威主权财富基金资产的2.5%,其余均为股票和债券。该基金预计,到2019年末房产占比将达到4%。

居外看点东京房地产市场是否已经见顶?

来源:华尔街见闻
责任编辑:Zoe Chan

圣诞前买拍卖房的六条致胜之道 | 澳洲

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实际上,对于买家来说,如果他们在今年年底才买房,大多数情况下,由于购房程序会需要一段时间, 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子,这也成为了购置房产的主要障碍。

然而,在12月购置房产的竞争仍然激烈,所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说,这里有一些最好的建议,可以帮助您节省数千澳元的成本,并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。

1丶尽快看房

如果下一次开放日超过了三天,客户可以直接向中介提出私人看房要求,而不是等待到再下一次的开放日,因为通常想要在12月购买房产的人时间安排是很紧迫的,并且房产会被尽快出售。

2丶尝试在拍卖日前购买房

如果您希望在拍卖日前提供一个可观的报价。

在过去的12个月里,例如悉尼东区这样的优质地区经历了几个月高达45%的拍卖房提前完成交易。如果业主期望在年底前完成出售,年底时期的紧迫性对买家有利。

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak(左)和John Anderson(右)
1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak(左)和John Anderson(右)

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的办公室拍卖清盘率比2017年高出92%。John Anderson提到,如果你可以在拍卖日前购买房子将是一大优势。

一年到了这个时候,买家通常会在营销期的首7-10天内向拍卖物业出价,所以如果你是买家,而且看中某套房子,就不要等待拍卖当天才行动。

在拍卖日前提前完成交易的房产实例:

3/766  New South Head Rd, 玫瑰湾
 
7A/2 Cook Rd Centennial Park
 
(两套房源均通过1st City Woollahra and Paddington出售)

3丶要求缩短结算周期

传统上在新南威尔士州的房产交易清算期是6周(42天)。然而,要求缩短结算时间是值得的,因为大多数卖家都希望尽快完成销售,这也可能意味着你来得及在圣诞节之前搬家。

来自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示,一年到了这个时候,业主往往会感到有点疲惫,并开始优先考虑其他事项,如圣诞节和学校假期,所以较短的清算时间在这个时候更容易被接受。

4丶询问合同和建筑报告的发放数量

在拍卖日之前,向中介咨询他们发放了多少关于这个房源的建筑报告,以及多少正式合同。这样通常情况下,比起在拍卖会当天凭空猜测参加人数,你可以更加准确现实地估计市场对这个房源的兴趣。

5丶提前到达拍卖地点,避免圣诞档期交通拥堵

记住,特别是在圣诞前夕的周末,交通会更加繁忙。因此买家最好允许额外10-15分钟的交通时间,避免因为拥堵错过拍卖会。

6丶一月是节奏最慢的月份

根据过去的情况,整个一月至二月初是悉尼房地产拍卖节奏最慢的时间。所以,如果你急需立刻买下这套房产的话,可能需要把这个因素考虑进去,避免这个时间段。

责任编辑:Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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明年起免学费上大学还涨津贴 新西兰新政你受惠几多?| 新西兰

11月24日的一周,新西兰的工党新政府推出了新的高等教育计划,大专院校学生的学生津贴,将每周增加50元,同时学生生活贷款的上限,也将每周增加50元。

这项计划是新政府百日工作计划的一部分,将从明年1月1日起正式实行;同时开始实行的,还有对大专院校学生第一年学费全免的计划。这些都是工党在大选前所承诺的。

教育部长克里斯•希普金斯(Chris Hipkins)说,这意味着将有13万名大专院校学生,每人每周可多得50元的生活费。

希普金斯说,新政策对于学生津贴或生活贷款的资格规定并没有改变,只是上调了金额。“我们已经知道,大专院校学生和他们的家人都很担忧,他们告诉我们,花费是学生进入高等院校学习的真正障碍。”

这项对大专院校学生支持的政策,经咨询公司BERL验证的工党在大选前的计算,政府每年将增加2.7亿元支出。并且从明年4月1日起,还将随着消费者价格指数的上涨,进一步调整学生津贴和生活贷款的数额。

希普金斯说,政府的高等教育学费全免计划,在2018年开始第一步,开始免除第一年学费;到2024年,将全面推出为新西兰人提供三年学费全免的高等教育计划,再加上增加的学生生活花费,按照工党在大选前的总预算,这项免费教育政策的总费用,可以达到每年多支出3.4亿元。

在这项政策下,24岁以下、不在家里住的单身学生:

  • 每周学生津贴将从目前的177.03元,上涨到227.03元;
  • 每周可借贷的生活贷款,也可从目前最高金额的178.81元,增加到228.81元;
  • 同时,住宿津贴也计划在2018年每周上涨20元,最高可以达到每周60元。
工党在大选中推出高等教育政策。从左到右,财政部长格兰特·罗宾逊、教育部长克里斯·西普金斯和总理嘉欣达·阿丹
工党在大选中推出高等教育政策。从左到右,财政部长格兰特·罗宾逊、教育部长克里斯·西普金斯和总理嘉欣达·阿丹

学生欢迎 但仍不够生活?

新西兰学生联合会(NZUSA)主席乔纳森•季(Jonathan Gee)表示,这对大专院校学生来说是个大好消息。

NZUSA的“2017年收入和支出报告”显示,一个高校学生平均每周花费为300.28元,学生津贴和贷款增长,其实仍不够用。季说,这些开支大部分都是源于租金上涨,其次才是食物和其它生活费用。“我们全部要求的,就是足以维持生活。”

“每周增加50元,意味着现在在读的学生可以更多地关注学业上的成功,而不只是担心经济上如何生存;同时对于那些由于花费太高而无法进入大学学习的学生,也有一定的激励作用。”

新西兰的学生贷款未偿还总额,目前已经超过150亿元。大部分学生在大学毕业后,都背负几万元学生贷款。媒体分析,这也是新西兰年轻人住房拥有率大大降低的主要原因之一。

高等教育新政对你意味着什么?

工党在大选前和大选中,对中学毕业后的高等教育和工作培训,都做出了多项承诺。我们从中能够得到些什么呢?下面就来盘点盘点。

1. 三年高等教育学费全免

这项政策不仅会影响到那些在校大学学生,学徒、行业培训和专科技术学院学生等,也都将得到充分的资助。

后续的影响则是,如果学生人数有所增加,学生住宿可能会变得紧张。而对于那些按国内学生收费的澳大利亚公民,是否有资格获得免费的高等教育培训的问题,政府似乎也还没有具体的应对政策。

2. 恢复研究生学生津贴

工党承诺恢复研究生的学生津贴,并将其延伸到学习七年以上的大学生,比如医学专业学生。但这项计划何时才能启动,目前仍无法预计。这令那些正在制定学习计划的人,感到无所适从。

政府曾表示会考虑在明年的预算案中恢复研究生津贴,但是并没有保证,也“不会就个别政策建议开始实行的日期”。

财政预算案通常在五月底发布,所以这项改变最早要在2018年下半年才会生效,但是目前这也很难保证。

3. 澳大利亚学生涌进?

政府高等教育学费全免政策,也可能适用于澳大利亚人,因为目前澳大利亚公民是按照新西兰居民身份、和新西兰人一样付费。

如果这项政策包括澳大利亚公民,那么很可能会出现这种情况:成群结队的澳大利亚人跑到新西兰来读大学,因为这里不用交学费。

4. 更多钱可以用在食物上

每周增加的50元学生津贴和生活贷款,同时每周增加的20元住宿津贴,将意味着学生会有更多的钱维持生活。目前学生的大部分津贴,都用在了房屋租金上面。

高等教育联盟的桑德拉•格雷(Sandra Gray)表示,这项政策对学生的学习和生活,都将产生很大的影响。“如果我们能让学生少工作几个小时,把注意力更多地集中学习上,有食物放在桌子上,那可真是一件好事。”

从2018年1月1日起,新西兰的工党新政府正式实行对大专院校学生第一年学费全免的计划
从2018年1月1日起,新西兰的工党新政府正式实行对大专院校学生第一年学费全免的计划

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5. 返回成人夜校

那些喜欢边工作边学习、或者想学另外一门语言的人有福了。

工党承诺为包括夜校在内的课程“恢复资助”,以帮助在职者学习,以“适应”不断变化的工作环境。

2009年当国家党政府把成人社区教育经费削减1310万元时,民众曾上街游行抗议。所以当工党在大选中做出这个承诺时,就受到广泛的欢迎。

但这一政策的推出还缺少具体细节,也没有迹象表明资金何时能够恢复、以及恢复到什么程度。

6. 两万元企业资助

这个计划是让那些不接受三年免费高等教育的人,有机会获得2万元的资助来帮助创业。

在头三年,这个计划将每年资助多达100位企业家。

要想获得资助的人,必须参加一个由政策出资的商业培训计划,并且需要有一个导师和一个商业计划,被专家小组所接受。

7. 更多的学徒

为了让年轻人开始工作,政府计划将为雇主提供9500元的补贴,以资助招收和培训学徒,比如招收Kiwibuild计划建筑工地上的学徒工。

为了获得补贴,学徒的年龄必须在18到24岁之间,学徒时间超过三个月。工党说,第一年的学徒每周将获得472元,而不是每周180元。

这个计划生效的时间目前还不明确。

8. 留学生减少

在大选前,工党根据其移民政策估计,学生签证数量将每年下降6千到1万人,留学后工作签证的数量,将同时下降9千到1.2万人。

但国家主张,工党“无意在短时间内履行这一承诺”。

9. 毛利语学习

作为增加毛利语教学承诺的一部分,政府将需要培养更多的毛利语教师。将为毛利教师提供专门的奖学金,以确保在全国所有中学都可以选择毛利语教育。

10. 非高峰期免费公共交通

工党承诺,将支持绿党就“绿色交通卡”进行调查。“绿色交通卡”将主要针对低收入家庭和考靠福利金生活的人群,因此应该允许大专院校学生和19岁以下的青少年,在非交通高峰时间免费出行。

但绿党和工党的“绿色交通卡”协议中,并没有直接点明学生,但他们似乎可以被纳入调查。

11. 因沃卡勾再免租金

南岛最南面的因沃卡勾(Invercargill)早就有自己的零学费政策,并因此使招生人数从原来的1千人,大增到现在的5千人。

如果全国高等院校都实行学费全免政策,因沃卡勾正在考虑住宿补贴,可能会向大专院校学生提供免费住宿,以此来保持吸引学生的优势。

(互联网资讯综合整理)
责任编辑:Zoe Chan

联邦按揭新规实施一年 对加拿大房市影响几何?| 加拿大

根据加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)发布的最新报告,在联邦政府推出新规之后,截止9月30日,今年第三季度按揭保险比去年同期减少47%:第三季度有67,915套物业的业主购买按揭保险,而去年同期则有127,991套。

为了遏制过热房市及过高房价,联邦政府于2016年第四季度推出新政策,所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险,而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test),看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示,第三季度按揭保险总量之所以下降了47%,主要是交易型业主和投资组合业务量下降。CMHC在报告中说,由于物业买卖及再融资量减少,交易型业主减少了13,966个单位,即30%。而因于市场价格调整以及增加资本的要求,投资组合的交易量则减少了50,388个单位,即90%。

CMHC负责保险业务的副主席Steve Mennill表示,按揭保险总量的下降是对联邦实施新政策的自然回应,因为从去年第四季度以来,加拿大业主的按揭保险量一直呈现稳定下降趋势。

Mennill同时认为,联邦新政对首次购房族有较大影响,尽管不至于将大批首次购房族“拒之门外”,但无疑令这批人的购买力下降。不过他坚持认为,这是新政实施之后的正常现象,是新形势下的新的正常水平,自信对房地产市场没有太大的负面影响。

CMHC还在其季度报告中称,若与一年前相比,该机构抵押贷款保险组合的质量有所改善。此外,第三季度的总拖欠率为0.30%,低于一年前的0.32%。

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今年第三季度加拿大按揭保险比去年同期减少47%。图为居外网上出售大多伦多地区列治文山的一套5卧5卫学区房(点击图片查看房源信息)
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新规实施之初 业界看法两极

联邦政府的按揭新政策从去年10月开始实施,当时地产业界对实施新规看法两极:有的认为新政将引起楼市剧烈震荡,不仅给首次购房族带来很大影响,而且可能令房屋交易量大跌;也有专家认为,新政也许会对房市有些影响,但影响轻微,尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲,足以阻止新政带来的冲击。

多伦多一家地产咨询的公司(The Wealthy Homeowner)的分析师Ross Kay曾经表示,这是一个根本性的变化,北美没有地方这么做过,这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点,因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”(full correction)。

这位分析师还说,决策者的初衷是要遏制火热的房市,但这个政策难以让房市软着陆,首当其冲的将是那些首次购房者,他们很多人在新政之下会止步不前,导致全国平均房屋交易量下跌17%左右,而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行(RBC)首席经济学家Robert Hogue则表示,联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌,但预期交易量会减少,楼市变冷。

也有业界人士对实施按揭新规表示乐观,称这并非房地产的“世界末日”。如多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb就认为,新政对房地产整体影响不大,以多伦多为例则只会对公寓市场,而且是低端公寓市场造成些微影响,主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示,多伦多的房市有就业的强力支撑,加上本市出租房短缺,因此不必对新政过于担忧,即使受到影响的公寓市场,也是部分低价房屋,对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响,但不会将大批首次购房族“拒之门外”,他预期这些人多数不是选择退出房市,而是调低期望值。

 

来源:The Huffington Post
翻译:加国无忧
责任编辑:Zoe Chan