作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题!| 澳洲

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虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》,但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影,又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片,而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!

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  1. 案情事实

《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲(范冰冰饰)为了达到生二胎的目的,她与丈夫秦玉河决定“假离婚”,在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后,她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过,便起诉到法院要求确认双方是假离婚

开庭后,办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情,判决李雪莲败诉,自此,“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服,先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲!”,从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。

上访?为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”?李雪莲不是第一个,也更不会是最后一个。

今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。

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  1. “假离婚”的两种情形

在中澳两国,“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况:

  • 通谋离婚:指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为,例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策,或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等;
  • 欺诈离婚:指一方当事人为了达到离婚的真正目的,采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚,以骗取对方同意暂时离婚的行为,例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”,或转移财产等。
  1. 中国法中的“假离婚

中国的“假离婚”很多且目的五花八门,但集中在房产方面比较多,如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例:一优质中学附近的小区开盘,一夜之间婚姻登记处人满为患,大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务,或者达到其他非法目的的。

“假离婚”的方式大部分是协议离婚,也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种,一旦解除婚姻关系,双方便取得再婚权利,财产分割便可进行。因此,从法律层面来讲,《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。

具体而言,对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形:

  • “假离婚”当事人均未与第三人结婚的,其离婚可以被宣告无效:现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚,婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果,“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的,当事人对已经发生法律效力的离婚调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者法律,可以申请再审裁定撤销。因此,如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的,仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。
  • “假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的,应承认其再婚有效:此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后,婚姻关系就已解除。因此,中国法中没有“假离婚”,一旦办理离婚登记且未被宣告无效,那么就是真离婚!此时如果在“假离婚”期间一方变心,另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。

你还想逃避政策而生二胎,再买几套房子?细思极恐

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  1. 澳洲法中的“假离婚

你还在以为只有中国流行“假离婚”的话,那你就OUT了!澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”,请看具体案例

一真实客户咨询:“我婆婆已经和澳洲当地人结婚,2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法:等婆婆拿到绿卡后,和我老公”假离婚“,老公依母子团聚签证赴澳办身份,之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份,最后我再和老公在澳洲复婚,通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行,有没有风险性?

我听到这问题时,连忙解释其思路的错误性和风险性(不禁竖起大拇指,内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用)。

较为官方的解答可为:

在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的,里面会注明她是否有子女,子女目前的婚姻状态;

如果老公在25岁以下并且单身的情况下,经济上完全依靠他妈妈,可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请;如果年龄超过25周岁,那么就要申请家庭最后成员移民,目前此类申请,移民局给出的官方评审周期为56年以上。

  • 另外,最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问:

要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。

虽然政府明文规定,夫妻一方之前已经拥有房产的,另一方在购买新房时不享受首置业津贴,但在“利诱”下,曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过,是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身,以多次获得首次置业补贴。

答案毋庸置疑,不能!且可能会招致行政罚款或刑事罪名。

  • 骗取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈,因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈,可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。

注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。)

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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留学美国所需费用最少的十个州 | 美国

根据美国国际教育研究所(IIE)的最新研究结果,美国西部的怀俄明州(Wyoming)是美国最便宜的留学目的地。德克萨斯州不仅受国际学生欢迎也是全美第五大便宜的留学目的地。

美国国际留学生中,中国学生比例最高,约占美国高校国外留学生总数的31.5%
美国国际留学生中,中国学生比例最高,约占美国高校国外留学生总数的31.5%

据《QS世界大学排名》网站报导,IIE最新发布的一项研究表明,美国西部怀俄明州被评为美国最便宜的留学目的地。该州的1,157名国际学生每年在教育生活成本上的平均开销为19,015美元,不到那些贵的州的学生人均花费的一半。

怀俄明州是美国除了阿拉斯加州以外,人口第二稀少的州,有586,107人。

引人注目的是,前十名国际学生留学最“便宜”的州中,有4个州是怀俄明州的邻居:南达科他州、犹他州、爱达荷州和内布拉斯加州。下表是留学美国最便宜的十个州。

留学美国最便宜的十个州

在怀俄明州的大学就读虽然最省钱,但是这里大学的选择相对有限。只有一个公立四年制大学,位于拉拉米市(Laramie)的怀俄明大学。此外还有位于兰徳(Lander)的怀俄明天主教学院(Wyoming Catholic College),以及位于怀俄明州首府夏延(Cheyenne)的凤凰城大学分校。

以下是留学美国,花费最少的十个州:

留学美国花费最少的十个州
留学美国花费最少的十个州

德州既受学生欢迎生活成本又低

从上表可以看出,在留学美国最便宜的10个州中,德克萨斯州的国际学生人数远远高于其它州,说明该州很受国际学生的欢迎。

根据IIE的研究,德州在美国留学最便宜州中排名第五,每年国际学生每年的平均开销为23,119美元。

德州最大城市休斯顿在最新QS最好的学生城市排名中位列第92位,比很多其它美国大城市的生活成本都低。

据美国“学生和交换学者项目(SEVP)”去年12月发布的关于国际留学生的最新季度报告显示,德州是留美学生人数最多的三大州之一。其余两个是加州和纽约州。

德州一向有着“低税、低保”(low taxes, low services)的声誉。近年来随着德州不断的发展,吸引了越来越多国际学生到德州就读。一个是就业机会好,另外一个就是大学教育质量好而且也不贵。

  1. 就业机遇

根据税收基金会的统计数据,德州的州和地方税率分别为全美最低和第7低的水平,商业成本在全美平均值以下,再加上该州对企业建立的基金会,吸引了众多跨国企业来此。德州曾多次被评选为全美商业环境最友好的州。《财富》在2015年的统计中显示,财富500强中有54家企业的总部位于德州,位居全美第二。

德州的奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥、达拉斯和沃斯堡都被评为全美发展最快的大都市区。此外,德州一些小都市区近年的发展速度更快。这里不但工作机会多,薪水也好。

  1. 大学教育

相对于加州和纽约州来讲,在德州留学,所需的费用要低很多。而且,这里的房价相对低,极具竞争力。德州的大学系统被视为美国中南部最完善、最先进的大学体系。这里有号称“南方哈佛”的莱斯大学,也有德克萨斯大学、德州奥斯汀大学、休斯顿大学等著名学府。学校教职员中不乏有诺贝尔奖、普立兹奖、沃尔夫奖、艾美奖以及美国国家科学奖章的得主。

全美最昂贵的留学目的地

另一方面,研究发现佛蒙特州(Vermont)成为全美对国际留学生来说最昂贵的州,国际学生在去年平均支付43,925美元。以下是全美5个最昂贵的留学目的地。

下表是全美最昂贵的5个留学目的地:

全美最昂贵的5个留学目的地
全美最昂贵的5个留学目的地

IIE发布的“2016年门户开放报告”显示,在2015至2016学年,共有32.8万名中国学生在美国高校就读,比上一年度增加8.1%。美国国际留学生中,中国学生比例最高,约占美国高校国外留学生总数的31.5%。报告还披露,2015至2016学年在美国高校注册学习的国际学生数量首次超过100万人,比上一年度增加7.1%。

互联网资讯综合整理

中国建商海外淘金 钱进东南亚 | 海外

中国建商近年来积极走出去,东南亚成为中国建商的首选,包括碧桂园丶富力丶绿地集团等大陆建商也都瞄准马来西亚,展开投资布局计画,其中最受瞩目的就是碧桂园在马来西亚的“森林城市”规画案,十分轰动。同时,中交房地产丶中国港湾工程与中国路桥工程等集团也盯上新加坡,展开插旗动作,另外,包括柬埔寨印尼等地也都有中国建商的足迹。

2016年中国建商纷纷出海。以万达丶绿地丶万科丶碧桂园丶招商蛇口为代表,通过收购酒店丶办公大楼与当地机构合作买地开发,投资地产等,足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯丶马来西亚丶欧洲丶美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园“森林城市”一度成为市场关注焦点。

不少中国建商海外布局,都盯上新加坡,展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅
不少中国建商海外布局,都盯上新加坡,展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅

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风险更高 热潮难延续

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,中国海外买房团与开发商们的东南亚热潮可能会持续到2017年上半年。对应中国中央强力打房,更有机会诱发中国投资客更大力转向海外买房,估计热度可延烧到2017年上半年。

不过,中原地产市场研究部总监张大伟认为,这股热潮很难形成更大规模也难以持续,因为相对欧美丶澳洲等成熟市场,东南亚投资的政治丶金融丶法律等环境风险都是更高的。他说,对於东南亚来说,不具备投资目的地首选的可能性。因为毕竟它的社会经济发展还不如中国。选择在东南亚投资还不如在中国非限购城市购买物业,反而更有保值的可能性。

3月6日,马来西亚总理纳吉布(左二)出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典
3月6日,马来西亚总理纳吉布(左二)出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典

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资本管制 建案传停售

尽管如此,中国海外买房团依然涌向东南亚等地,尤其在马来西亚,碧桂园在马来西亚近资2500亿人民币,在当地填出全球最大的人工岛,面积达13.86平方公里,约等於半个中国澳门,估计开发年限长达20年,也将成为中国建商在海外最大的建案计画。

不过,这项大投资计画最近却因中国资本管制而出现警讯,据侧面消息传出,该建案已停止销售,因而引发中国投资客的恐慌,碧桂园方面也出面澄清,主要是升级改造,与外汇管制无关。这项规画当初打出投资移民优惠,曾吸引不少大陆投资客关爱眼神。

目前真实原因仍待确认,但该项目停售将并非海外房产项目中的个案。2016年建商纷纷出海,在境外开发出地产项目後,主要客层还是以中国投资客为主。可是,2017年以来,个人外汇监管封堵漏洞,资金难以流向海外,出海建商或将普遍面临销售上的困难。

(据中时电子报)

中国资金新宠:聚焦美国养老地产 | 美国

中国资本在过去十年迅速累积,到如今已成为环球市场上一股不容小觑的力量。曾於美林集团任职近12年的蓬钢,在2012年看到此机遇,回国同合夥人筹备创办信泰资本,专注於海外成熟地产市场投资机会,2013年正式运营。蓬钢对记者说,“2000年到2010年这段时间,我是拿着海外的钱投资中国房地产市场;在这之后,我拿着国内的钱去投资海外。市场利润空间丶资本力量的变化促使我不得不这样做。”中国香港商报记者 王理琪

信泰资本於2013年成立至今,在美国丶英国丶澳洲已投资10馀个地产项目,其中90%集中於美国。蓬钢表示,虽然美国已经是一个成熟市场,但自金融危机后,它也是唯一一个忍受损失丶甘愿慢慢复苏的经济发达体,在2013年那个时候,美国地产的利润空间就这样出现了。

时间回溯到2000年,蓬钢刚刚攻读完美国麻省理工学院(MIT)房地产金融硕士,加入美林集团,开创美林在亚洲的投资业务。

中国房产市场红利期成过去

“2000年的时候,中国还是一个新兴市场,土地成本低,市场不成熟,而且过去几十年都没有那麽多住宅,积累了许多需求,相反当时发达国家一线城市发展相对成熟,反而没有那麽大利润空间,所以当时我拿着海外的钱投资中国房产,回报是相当不错的。”蓬钢对记者说。

然而时移势易,中国房地产经过迅猛发展,渐趋成熟,而房地产开发商队伍愈发壮大,房产供应已出现过剩趋势;且土地成本水涨船高,“面粉”贵过“面包”的例子屡见不鲜,中国房地产市场的红利期已然过去。

美国资产价格低诱热钱

在这样的情况下,市场红利再一次转向以美国为首的发达国家,而蓬钢偏爱美国市场也自有他的道理。“金融危机以后,资产价格有一定的调整,再加上美国这个市场是在金融危机受的损失比较大的,这样的市场在之后的复苏进程中就会表现的更为强劲。”

“我们还可以看到,欧洲国家也好,亚洲国家也好,在危机过后,是通过印新钱的方式将不良贷款掩盖,这使得短时间内不会遭受太大的痛苦,但这种做法会造成实际复苏进程拉长;相反,美国忍下了一时损失,选择慢慢复苏。在这样一种情况下会产生两个效果:美国资产价格低;世界热钱涌入美国市场。我们也能够看到,2012年以后,美国有好几个城市,资产价格上涨很快。”蓬钢说。

美国物业投资收益率4年翻近3倍

深谙房地产投资规律丶同时兼具国际性眼光的蓬钢在4年时间里控盘物业价值超过65亿美元,据蓬钢指,公司於美国投资的部分开发项目年收益率达到40%,4年已翻近3倍。

如果说蓬钢投资成功得益於其抓住了2000年丶2012年这样关键的时间节点,那麽2017年是在此引起蓬钢注意的年份,红利的爆发不会永远存在,他再次凭藉丰富的经验与直觉告诉记者,经济复苏即将到顶,未来将转投防守性强丶有强劲现金流的优质资产。

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信泰资本CEO蓬钢看好美国养老地产的投资前景
信泰资本CEO蓬钢看好美国养老地产的投资前景

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养老地产前景乐观

就在上月21日,信泰资本投资的美国养老地产行业的Welltower养老资产包完成交割,涉及美国11个州的39个优质养老社区物业,投资金额近10亿美元,信泰占股比例达70%。

养老地产是蓬钢认为前景十分乐观的资产类别,他解释原因说,“看好养老地产在於供需关系,从二战后美国婴儿潮判断,美国老年人口基数即将进入快速增长阶段,加之医疗进步令人类寿命变长,养老院未来需求将有一个迅猛增长。”

蓬钢续指,美国使用养老院的老人比例也仅有15%,可见市场空间很大。同时,考虑到养老院并非随意兴建,往往要经过政府批准,从供应来讲,比一般物业更加麻烦。蓬钢透露,此项目年收益率可稳定於11%左右水平,”虽然不是很强劲的收益水平,但贵在稳定安全。”

而提供一个稳定的收益率,是中国投资一线机构争夺国际一线水平的必备条件。蓬钢与信泰资本,他们的出现也寄予了一代投资人的梦想跻身国际一线,去代表中国资本的真正实力。

(据中国香港商报)

高学历高收入信用好 美国亚裔反而缺房住?| 美国

大家都知道在美国亚裔通常拥有高学历高收入,信用史也比较好。你可能认为这样一个族群在购买房屋的时候一定会受到青睐。但是最新数据表明,事实并非如此。

3月31日,亚美地产协会(AREAA)在休斯顿举办了新闻发布会,公布了在美国亚裔及太平洋岛民的调查报告。报告发现,尽管亚裔在经济,工作,教育和人口增长方面占有优势,但是购买房屋的比例却不到美国的平均值。

亚美地产协会执行长Hope Atuel:“2000至2010年,亚裔人口增长了46%,这在所有的族裔里是增长最快的。在经济购买力上,2018年亚裔将达到1万亿美元。”

面对亚裔扩大的影响力和亚美地产协会等社团的呼吁,美国人口普查局终於在2016年的房屋报告中,首次单独列出了亚裔的数据,而不是像以前放在“其它”一栏中。报告显示亚裔有56.6%拥有房屋,而美国平均值是63.7%,白人72.2%。现在还不知道是什麽原因造成了这种情况,但是有了数据人们才方便展开调查。

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报告发现,尽管亚裔在经济,工作,教育和人口增长方面占有优势,但是购买房屋的比例却不到美国的平均值
报告发现,尽管亚裔在经济,工作,教育和人口增长方面占有优势,但是购买房屋的比例却不到美国的平均值

亚美地产协会创会会长黄仲仁:“就是给出一些切实的数据,让我们为未来做打算,如何帮助更多的亚裔及太平洋岛民购买房屋。我们不会生气抱怨,我们只会想办法成功,这样可以克服一些挑战。”

此次报告由瑞麦地产(Remax)联合推出,对於美国的地产商来说,亚裔的房屋拥有率较低意味着一种机会。

瑞麦地产副主席Mike Reagan:“亚裔的房屋拥有率低於美国平均值,将来这会增长,在和地产商,贷款方等合作的过程中。数据显示出这种重要性,就是所有的商家都需要了解与亚裔合作的机会。”

(据新唐人)

多图!一百万英镑在英国各地都能买啥样的房?| 英国

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去年的500万人民币买小岛新闻,让很多国人看的都不淡定了。与其花差不多1000万去买海淀实验小学的学区房,还不如去当桃花岛主…

500万人民币买小岛
500万人民币买小岛

今年,英国房产网站做了个调查:100万胖子在全国各地都能买啥样的房?伦敦人看完,欲哭无泪…

伦敦,贝丝瓦特(Bayswater):单卧室公寓一套

在富人未满中产以上的贝丝瓦特区,100万胖子可以买一套单卧室公寓。样子还是蛮好看的,就是这种白色的大楼带草坪。

伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓
伦敦贝丝瓦特单卧室公寓

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虽然只有一个卧室,但是面积80平米,相当宽敞,装修也是满现代的,外面还有个小小的花园。

伦敦,富勒姆(Fulham):单卧室公寓一套

这个公寓比上面那个稍微宽敞一点,位于顶层楼,可以看到美丽的城市风光与泰晤士河。富勒姆区绿树成荫,有很多好学校和精制餐厅,及受伦敦中产欢迎。

伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓
伦敦富勒姆单卧室公寓

伦敦,海格特(Highgate):双卧室二层公寓一套

这个区域位于伦敦北三区,风光优美,不过生活配套就没有南边那么fancy,所以相应的房子也会大一点。

伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓
伦敦海格特双卧室二层公寓

同样的价格,在诺丁山(Notting Hill)也可以买到一间双卧室公寓,只不过楼上还住了人。诺丁山(对,就是休格兰特拍电影的那个诺丁山)距离切尔西很近,但是没有那么posh,更像个文化胜地。英国首相卡梅伦在这里有套大宅。

诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓
诺丁山双卧室公寓

在伦敦周边的海岸小镇布莱顿(Brighton),这么多钱可以买到一栋乔治亚时期的三卧室三层楼大宅,还带楼顶露台。

布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅
布莱顿三卧室三层楼大宅

到了度假小镇康沃尔(Cornwall),一百万胖子可以在大海边买一栋设计超屌的三卧室别墅,真正实现面朝大海春暖花开,在自家阳台上就可以看海。

康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅
康沃尔海边三卧室别墅

索佛克乡下,这么多钱可以买一套由著名设计师Peter Aldington设计的四卧室大宅,看起来好像浮在草坪上。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

除了奢壕的四个卧室,这栋房子还有三个会客厅,一个私家花园和两个浴室,还有周围的林地。

索佛克的四卧室大宅
索佛克的四卧室大宅

在中产热爱的通勤区萨里(Surrey)一百万英镑可以买著名设计师Glen Beard设计的这套四卧室大宅。

萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅
萨里的四卧室大宅

在风景如画的小镇科茨沃尔德(Cotswolds),则可以用一百万英镑买到一套四卧室的大宅+周围的林地+马厩(言下之意就是,只对有钱人出售…)。

科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅
科茨沃尔德四卧室的大宅

那么,到更偏远一点的诺桑伯兰(Northumberland),也就是湖区的所在地,这么多钱可以买下一栋五卧室大宅,自带林地和游泳池!

诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅
诺桑伯兰五卧室大宅

在北部小镇莱顿(Ryton),可以买六卧室大宅,带按摩浴缸。

莱顿六卧室大宅
莱顿六卧室大宅

看完了,只觉得住在伦敦真的很苦逼…

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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美国学区房:富人买房随便上 穷人租房等抽签 | 美国

“我以为移民洛杉矶以后会过上幸福的生活,生活确实很幸福——直到孩子要上学,我的生活方式和生活重心,一切都改变了。”

住在西海岸洛杉矶华人移民小宋告诉搜狐公众号“知世”,“经过我的仔细研究,美国也有‘学区房’,因为免费的公立学校都是就近上学。”

在美国繁华的城市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但并不是特别重要的因素。教育界与地产界人士认为,这主要得益于美国公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩。

但是,“学区房”三个字,却让年轻的父母们操心。学区房值得购买吗

小宋是洛杉矶当地华文媒体的雇员,南加大的新闻硕士,通过H1B抽签拿到工作签证,老公是中国香港移民第二代,不会讲中文,加州大学电脑工程博士,性格腼腆。

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圣莫尼卡区环境优美
圣莫尼卡区环境优美

他们一家本来住在洛杉矶的圣莫尼卡区一套白人社区的独立屋里,那里有阳光和一望无际的沙滩,有着高度的私密性,而且80多万美元的价格在房价高昂的洛杉矶显得很划算。

他们的房子首付18万美金,多数来自于双方父母赞助,每月还贷2700美元,这差不多也是该区一室一厅公寓的月租金,“我们华人跟老美不一样,毕竟买了一套永久产权的房子,就有了安全感。”小宋说。

买房的时候,小宋在房地产网站查询了所有信息,圣莫尼卡区的治安、社区配置都是一流,唯一她没有在意的,就是这里公立学校的评分。

学区房学区房

在美国绝大部分州,小学从K年级开始(相当于幼儿园大班)至高中三年级或四年级(各州学制不一)都是就近入学的,公立学校均为免费教育,一般时长为12年。

公立学校的财政收入一般来自于州政府拨款和本社区居民缴纳的地税,因此,住在该社区的居民子女可以上本学区的公立学校。而公立学校往往有一套复杂的评分体制,如果在8分以上,就算是很好的学校,若在6分以下则反之。

圣莫尼卡区的学校只有6分。

“我也是孩子出生以后,才考虑到这一问题。好学区治安好,教育资源丰富,有好的老师,好的设备,而且还有免费的校车。”小宋在经过长期的研究以后,对好学区的好处娓娓道来。

在孩子上学方面,小宋也发扬了自己的“学霸”本性:“我咨询了很多的教育专家和心理学家,大概研究了300份学校教育对小孩心理和人生发展的报告,经过三年的研究,我发现好的学区对一个孩子的成长至关重要。”

跟绝大多数普通美国人一样,她优先考虑的是免费公立学校。

“私立学校不仅学费贵,还要捐献高昂的费用,多的甚至可能是好几万美金,还会互相攀比,如果家境一般,这样的环境不利于孩子的身心成长。”做过3年儿童教育心理研究的Lisa告诉搜狐公众号“知世”。

上好的公立学校只有一个前提,你住在一个好的学区。因为美国是没有户籍制度的,美国公民每迁徙到一个新的地方,就自动成为了那里的居民,自动地拥有了该地的各种权利。

于是,为了让孩子上更好的学校,在小宋的女儿上四年级的时候,他们搬家了。

阿卡迪亚区的别墅
阿卡迪亚区的别墅

至少租房就可以上学

小宋告诉自己的丈夫,“在遥远的中国,如果一个村子里有一个孩子考上了清华北大或者哈佛耶鲁,他可以终生不用工作,全村人都愿意养着他,他只要上学就行了,还会被写进村志里,中国人对教育就是有着这样刻骨铭心的追求。”

“病态。”小宋的老公虽然完全不能理解这种文化,但毕竟出身于华人家庭,明白自己父辈也是为了自己的教育如此含辛茹苦,打三份工供自己和哥哥弟弟上学,因此,他也无法责备妻子看似不可理解的行为。

他们搬离了圣莫尼卡,以2700美金/月出租了该区环境优美的独立屋。从西搬到东,搬到月租2500元的阿卡迪亚区、仅有90多平的公寓里。

在好的学区里,不管是白人中产阶级还是其他族裔的家庭,平均收入都不低。这里居住的家庭,无论是选择公立学校还是私立学校,家长在孩子的教育上,都会投入大量时间精力,远远超过普通学区的家庭。

而在那些贫困地带,还有少数族裔聚集的低收入区,父母忙于安身立命,自身资源匮乏,对孩子的关注相对不够。

她补充说:“如果是底层的白人,可能没有那么在乎孩子的教育,但是即使是底层的华人,也会为了孩子的教育愿意付出所有。”

“我们搬到这个区,其实就是为这里的教育。”不过,由于是租房而不是买房,不用自己缴付每年1万美金左右地产税,小宋一度担心没有地产税账单而不能帮小孩注册上学,但事实上,她多虑了。

“后来我才发现,只要你住在区里,哪怕是租房也可以读该学区的学校,只要是水电账单或者租约合同,就可以证明你的住址。”小宋说。而且自己绿卡的身份,并不影响孩子上学,“在加州,不管是合法还是非法的移民,不管你的孩子是哪个族裔,只要是居住在该学区,孩子都可以在该学区的公立学校上学。”

合租、抽签和房价:政府的“不作为”,富人的福利

另一位华人第一代移民三宝,为了让孩子上阿卡迪亚区的公立学校,从仅有1.2英里以外的另一个学区搬到这里,房租涨了一倍,而且是跟人合租。但即使这样,只要能送孩子上好的学校,三宝也觉得“值得”。

“这样一来,好学区有大量华人搬入,相应的,亚洲餐馆和各种中国超市也会相应地多起来,物价有时会高于其他区。很多白人因涨价和环境变得‘亚太化’而搬走, 有时在同一条街的两侧,房价能相差几十万美元,因为属于不同的学区。”三宝说。

洛杉矶房产中介的刘大米告诉搜狐公众号“知世”:“受金融危机影响,加州的房产交易并不限购,政府一般也不会有宏观政策介入楼市。”

他进一步解释说:“不过,倒是有一些本地的建房政策会直接影响到房价。比如,在华人区,也是房产交易发生较多的区,当地政府会限制开放商盖一些较大的房子,对建筑尺寸和房屋具体格局都会有一些比较细的限制规定,而这些规定会影响到华人购买该区的房产。”

这些措施,就限制了房产的购买,间接让房产价格保持在一个合理的涨幅范围之内。

他还给出了一份2017年的房价报告,以全加州最好的学区艾尔玛或罗兰港为例,一处180平方米左右的房产,约135万美金(税前,含装修),那个学区的公立小学9分,初中8分,高中10分,这样就几乎能保证小孩“能上一个好大学”。

“隔壁不远处一个4分学区,房价仅30万,或者在更远一点的湾区,房价更便宜,但是因为学区分数低,大多数华人是不愿意搬到那里去的。”他说。

根据这份报告,仅在艾尔玛或罗兰港区,房价在07年达到顶峰,08年金融危机后,房价下跌至75万,后来每年以每年6%左右的幅度上涨。

到了2017年 ,该区80年代的新房涨到120万-150万美金。而建筑于50-60年代同面积的房子大约是100万左右。同样是2007-2017年,北京中关村某小学附近的楼盘,均价从1万人民币涨到了9.5万/平。

在加州,有些家庭不仅要在好的学区里跟人合租一套房子,有时候为了让孩子上好的学校,他们可能还得抽签等待学校的名额。

来自北京的一代移民徐大亮就在这样的等待中,他说道:“你以为美国没有学区房?上学不用抽签?又不是外国的月亮比较圆。”

徐大亮提到的“抽签”,其实是因为不同地区的学校政策又略微不一样。曾任美国教育部助理副部长的张曼君告诉搜狐公众号“知世”,比如,在北加州旧金山附近的帕罗奥图是一个极好的学区,学校评分常年稳定在9分-10分。

在著名的斯坦福大学所在地“帕罗奥图”区,近半世纪来会每年免费提供几十个名额开放给住在贫民的东帕罗奥图区的家长们抽签,如果抽中了这个名额,就可以让小孩一直念到高中毕业,这是帕罗奥图这个区纳税人给家庭条件不富裕的家庭的福利。

而租不起帕罗奥图富人区的房子,只能跟人合租在东帕罗奥图区的徐大亮每年都在等待着学校的抽签。“为了孩子能上斯坦福,今年没成功,明年继续抽。”

不少华人因为反对“亚裔细分法案”走上支持特朗普的道路
不少华人因为反对“亚裔细分法案”走上支持特朗普的道路

对政治不再冷漠 但依然热爱对比

无论是在加州或是美国其它地方,大部分华人对政治一向冷漠。

但是,在去年的美国大选中,摇摆州宾夕法尼亚的此前一直不投票的华人出来投票支持特朗普

宾州华人助选团的齐女士告诉搜狐公众号“知世”:“我是一个不在意政治的华人,但我首先是一个母亲,民主党拟推出的亚裔细分法案,限制每个族裔上一流大学的入学名额, 而不再像以前一样,按学生的成绩录取。我们华人的孩子学习努力,本来就容易进入好的大学。”

这确实使很多大学的亚裔比例增高,但是因为自由主义的政治正确和族裔公平,让读书好的小孩不能得到公平的教育机会,这是入学政治化。而宾州后来的投票结果,特朗普的选举人票数高出了希拉里,这跟之前的民调结果不同。

加州的华人特朗普助选团
加州的华人特朗普助选团

有专家评论,这批“原本没有政治诉求”的华人妇女改变了投票结果。虽然此说法没有可靠的事实证据,但是在加州、宾州等很多地方,确实有为数不少的华人父母,因为教育细分法案的问题,而走上投票给共和党的特朗普之路,或者走上为特朗普摇旗呐喊的道路。

不过特朗普上台以后新任命的教育部长,在施政演说时,计划要取消传统的学区制度,这让这些华人父母的心又崩溃了一次,走上了反对取消学区房制度的路。

“如果学区房制度取消,那我们这些年租房买房、搬家、抽签所经历的努力, 不都白费了吗?”小宋愤愤不平地说。

“我们华人谁不想送孩子上好学校,谁不想为孩子买好学区的房子,买不了也要租。我从小就是家里的榜样,我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋说。

也许这里还有一件很重要的事情,“人类的天性就爱对比”。

(据搜狐)

世界各国买房能力大起底:美国人首付几乎零 中国人只能“啃老” | 美国

房子已成人们生活中一个越来越重的砝码,在年轻人的世界里,房子更成为日常生活的重要组成部分。在中国,20来岁的年轻人纷纷挤进买房队伍,不惜做“房奴”也要买套房子。在中国之外的国家,年轻人是否也同样背负着房产的枷锁呢?我们来看一下。 

美国年轻人房贷首付几乎为零

美国年轻人买房,都是找银行贷款。所以,信用分数和收入很重要。美国人的信用分数是从第一张信用卡开始算的,你的任何贷款(包括学贷、车贷等),都和这个分数紧密相关。总的来说,信用分数越高,贷款利息越低。 

2008年次贷危机前,美国年轻人买房需要付的首付超低,甚至有零首付的现象。银行贷款批得也容易。现在银行谨慎多了,首付也提高了,一般为5%-20%。

虽然买房并不难,但35岁以下的美国人中,房屋拥有者所占比例并不高。美国年轻人经济独立,没有来自父母的资助,同时也不怎么存钱。因为要还各种贷款,加上近几年经济发展缓慢,很多美国年轻人根本就没有什么结余。 

那些能存下钱的人,也不一定就这么早想买房安家。再加上投资种类繁多,买房容易养房难,还是租房各种省事。种种原因,造成了美国年轻人买房的比率较低。 

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

现在美国银行谨慎多了,首付也提高了,一般为5%-20%
现在美国银行谨慎多了,首付也提高了,一般为5%-20%

澳大利亚:买房压力小,购房比例不高

澳洲年轻人大多对房子没有太特殊的情结。家里能给准备一个房子最好,没有的话能租一个,有地方住就好,不一定非要买。大多都是年纪比较大、有家庭孩子的人,才考虑买房。  

对于在澳洲有工作的年轻人来说,其实买房最大的障碍,还是如何攒够首期——一般是20%。目前澳洲属于利息极低时期,而租金又极高,交房之后贷款利息基本上已低于房租。 

总体来说,澳洲年轻人只要工作稳定,尤其是双方都工作的年轻夫妇,房子的压力还是比国内的年轻人小很多的。

英国:年轻人首次购房向父母寻求资金

调查显示,英国大约三分之二的首次购房者,都曾向父母寻求资金帮助。这一方面突显出英国本土人对楼市繁荣的担忧,另一方面也透露出英国年轻人当下的生存状态和买房困境。

近几年,英国房价年涨幅达10%,放贷标准自2008年金融危机以来收紧,银行现在要求购房者缴纳更多首付。英国抵押贷款机构Halifax访问20-45岁人士的调查报告显示,63%的购房者从父母那里寻求了资金帮助。 

当前,作为普通白领的英国人面临的购房困境,主要有房价高企、年轻人信用额度低、与亚洲投资者竞争,以及在城市交通和城乡差别中做选择等问题。这些与中国当下的年轻人购房困境颇为类似。

加拿大:年轻人攒够首付就买房

加拿大目前有1/5的家庭,必须用其税前收入的30%支付房贷。随着利率水平的提高,他们负担房贷的能力还在不断削弱。

加拿大,除非特例,很少能在大中型商业银行找到首付低于20%、还贷期超过40年的房贷。这种做法,是为避免家庭冲动型购房,避免过高的房贷金融风险和房地产泡沫。

加拿大的房屋产权是永久性的,但每年要交0.5~1%的物产税。60万美元左右的房子,一般要交5000美元/年的房产税。

如果按70年、3%利息算,也要交100多万美元的税,又够买一套更好的房子了。这样看来,加拿大年轻人的买房处境其实跟中国年轻人也差不多。

贷款买房在加拿大是主流,拿现金买房的事情在中国人到来之前房产经纪都是闻所未闻的。所以,他们首付并不需要攒很多钱,只要有工作,每个月慢慢还即可。

尤其是房租还很贵,跟房贷不相上下,这种情况下,能攒够首付的,基本都会考虑第一时间买房。加拿大年轻人一般要1/3到1/2工资还房贷。

新加坡:年轻人买房无压力,政府照顾

新加坡政府对于低收入家庭购买组屋,也有各种政策照顾。对于低收入家庭购买组屋,政府会根据具体情况最高给出4万新币的补贴。

年轻人买组屋买得跟父母近,也是政府考虑的情况。符合收入条件的年轻家庭,买新组屋跟父母做邻居,政府补贴1万新币。有这补贴,买个30万左右的组屋,首付基本就没问题了,三十年贷款,月供使用公积金就可以。 

组屋是销售给家庭的,也就是说,单个年轻人不可以购买,年轻人要购买组屋的话,必须先结婚。

新加坡年轻人只要有正当工作,买房甚至可以不用掏一分钱(当然这是很极端的情况,不过确实有);然后,住几年年卖掉,还可以赚上一笔。 

中国:年轻人买房只能“啃老”

随着房价不断飙升,中国大学生难以承担毕业后经济压力的现状,已经越来越普遍。

年轻人工作后时间不长就要面临着结婚、成家的问题,住房消费因此成为他们的最大也是压力最重的支出。

目前,中国年轻人买房或多或少都要靠父母补贴,少则几十万,多则数百万。

韩国:年轻人买不起房

韩国与中国相邻,连房地产的问题也类似。从2014年4月份起,被称作韩国房地产价格风向标的首尔江南地区住宅每坪的价格已经突破3000万韩元(1 坪等于3.3平方米,1美元约合970韩元)。

因此,男方的父母都会拿出多年的积蓄给儿子买房。家长没钱或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。

法国:年轻人挣钱也不买房

法国的房价情况如何,法国如何控制国内的楼市?在法国工作的中国人郭斌说道,“我每个月都有住房补贴,在法国,不用买房子,不值得。像我住的房子,25平方米,价格是2万欧元左右,买了也没潜力。像外国人,买了房子以后,只能居住,如果离开法国,房子必须卖了。几年间,没啥升值,所以很多人都不买房子。” 

“房租非常便宜。法国对房租的控制很严厉,他们建了很多廉租房。如果你没有房子,还是刚工作的,拿着收入证明就可以去申请了。可以发补贴,也可以住廉租房,自由选择。” 

“在法国,年轻人挣钱、都去消费了,像旅游等。”郭斌说道,“这几天,住房补贴发下来了,每个月是172欧元。我在法国租的房子是25平方米,月租金300欧元,我一个月的工资是1500欧元,这个收入在保障范围内,有住房补贴。”

日本:房贷零首付贷款压力小

整体上来说日本的年轻人可以用收入的不到1/5来供一套150平米的土地,楼上楼下120平米左右的小楼,当然是没什么压力。除了东京市中心的房子特别贵一些,想要拥有一套自己的住房并不困难。

但大多数日本人并不急着买房,人年轻的时候有各种可能性,可能会换工作,也可能被派到其他城市工作,租房住更方便些。

房租并不怎么贵,同样除了东京以外,不比京沪贵多少。就算租不起还可以申请租金和其他成本(给房东的礼金押金等等)相对便宜的公营住宅。

日本租金水平已经稳定了很多年了,法律也保护租房者利益,房东单方面提出涨房租不给就请租户离开的事情不会发生,租房没什么不便,更不会有孩子上不了户口,没办法上学等等事情,所以结婚时也没有女方一定要求男方有房的社会风气。

(据新浪)

100万美元在美国买房够吗?| 美国

随着中国经济迅速崛起,海外房地产投资已成为中国人最新的投资理念。国内外房地产行业的发展中体现了惊人的增长速度,多元化的房地产项目丶巨大的市场需求和资金流动遍布全

紧邻波摩莱的奢华海滨联排别墅综合体——投资Majestic Sea Village,选择健康生活、宁静与祥和!| 海外

奢华联排别墅综合体Majestic Sea Village距离迷人的小城波摩莱仅3公里。该城雄踞在布尔加斯湾(Burgas Bay)狭长的岩石半岛上,位于保加利亚东南部黑海沿岸,距离布尔加斯仅20公里,距离保加利亚首都索菲亚(Sofia)约400公里。布尔加斯国际机场距离该城仅10公里。波摩莱是由北京倡议发起的世界旅游城市联合会(World Tourism Cities Federation,WTCF)会员。

小城波摩莱雄踞在布尔加斯湾(Burgas Bay)狭长的岩石半岛上,位于保加利亚东南部黑海沿岸
小城波摩莱雄踞在布尔加斯湾(Burgas Bay)狭长的岩石半岛上,位于保加利亚东南部黑海沿岸

自古以来,该城便因其在波摩莱湖制盐过程中提取的软泥拥有药用品质而闻名世界。波摩莱药泥是一种细腻、稠密的天然碱性物质。该药泥颜色较深,富含矿物质,低硫,水溶性镁离子、硫酸盐、氯化物、镁元素和钠离子含量较高。其中还含有铁、二氧化硅和钙等微量元素。该药泥的治疗功效可惠及全身,尤其是周围神经系统。实践证明,该药泥具有抗炎功效。在该药泥的影响下,人体内的代谢过程被大大激活。而且,波摩莱药泥不仅具有治疗功效,还拥有美容和复颜效果。

波摩莱药泥不仅具有治疗功效,还拥有美容和复颜效果
波摩莱药泥不仅具有治疗功效,还拥有美容和复颜效果

波摩莱是夏季最受欢迎的度假胜地之一。这里拥有长达5公里的洁净海滩。夏季非常温暖,阳光明媚,海风徐徐,清爽怡人。冬季潮湿,但并不寒冷。该城非常著名的还有其矿泉水的治疗功效。

波摩莱是夏季最受欢迎的度假胜地之一,拥有长达5公里的洁净海滩
波摩莱是夏季最受欢迎的度假胜地之一,拥有长达5公里的洁净海滩

Majestic Sea Village——奢华海滨别墅

决定在波摩莱地区开发奢华联排别墅并不是巧合。我们希望该综合体能够深入大自然的怀抱,拥有激动人心的壮观美景,宁静祥和,但又不远离大城市。我们决定投资修建其自带的专属基础设施,打造该地区最顶级的SPA浴疗中心。这里居住、休闲两相宜——两者完美共生!

奢华联排别墅综合体“Majestic Sea Village”居住、休闲两相宜
奢华联排别墅综合体“Majestic Sea Village”居住、休闲两相宜
Majestic Sea Village位于海边——您可以在这里欣赏、感受大海。该综合体的基础设施包含宁静的处女海滩
Majestic Sea Village位于海边——您可以在这里欣赏、感受大海。该综合体的基础设施包含宁静的处女海滩
SPA浴疗中心提供药泥治疗并自带美容院;健身中心;咖啡馆;酒庄和餐厅供应生物有机产品并自带花园
SPA浴疗中心提供药泥治疗并自带美容院;健身中心;咖啡馆;酒庄和餐厅供应生物有机产品并自带花园

如果您决定在这里投资购房的话,可以利用产自“Majestic Sea Village”附近的波摩莱药泥开发全年火爆的浴疗旅游项目。如果您希望购买我们的精品联排别墅自住的话,SPA浴疗中心将全年为您提供服务。

 “Majestic Sea Village”住宅综合体共有126套奢华联排别墅。您可以从11种不同的户型中挑选。该综合体占地超过25 000平方米。

这里的双层别墅线条干净、简洁。采用大型整块无缝混凝土建造而成,并使用独立支撑立柱、垫圈和钢筋混凝土板加固。建筑风格融合了新古典主义和地中海风格。

建筑外立面铺有纯天然石灰华。石灰华是通过热矿泉沉积形成的一种石灰岩,是最常用的现代建筑用石。每一栋别墅周围都种满绿色植物,并自带烧烤庭院或小型泳池。

 “Majestic Sea Village”建筑外立面铺有纯天然石灰华
“Majestic Sea Village”建筑外立面铺有纯天然石灰华

该别墅为毛坯房。如果您希望的话,Artstroy也可以为您提供全套装修服务。您可以选择不同的装修风格,我们还可以严格按照您的喜好设计装修。或者您也可以购买我们的精装修别墅,装修效果图如下。

Artstroy也可以为您提供全套装修服务,您可以选择不同的装修风格
Artstroy也可以为您提供全套装修服务,您可以选择不同的装修风格

如果您希望享受美丽的大自然、舒适的居住环境、清新的空气、花园、大海、宁静的氛围以及现代化的住宅,相信您一定会喜欢我们全新的联排别墅综合体项目。让Majestic Sea Village成为您最喜欢的地方和新家吧。

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如欲了解更多信息,请点击此处:http://www.juwai.com/29322094.htm

(本文内容资料由客户提供)

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