ZoeChan – Page 354

柬埔寨城市中心的一片淨土：金邊城市中心（PPCC）| 海外

地處金邊市中心萬谷湖的大型規劃項目Phnom Penh City Center（簡稱PPCC，金邊城市中心）在喧鬧擁擠的都市之中可還你一片清淨的樂土。該項目被公認為是柬埔寨最具潛力的房產開發項目之一，幾年之後無疑會成為柬埔寨首都新的地標。

對金邊市有著長遠憧憬的購房者而言，PPCC項目擁有許多絕佳投資機會。

PPCC近代歷史

大約十年前，金邊市政府與蘇卡庫集團（Shukaku Inc) 簽訂了一份租賃開發合同，允許該公司啟動國內近年來最大開發項目的建設。該項目最大地塊建設成為現在的PPCC（金邊城市中心），部分較小地塊轉售給了二手開發商進行一系列住宅和商業項目的開發。

PPCC項目位於金邊隆邊區（Khan Daun Penh）和堆谷區（Khan Toul Kork）之間的萬谷湖區（Boeung Kak），該區域是金邊市中央商務區核心位置。項目主開發區占地111.6公頃，包括已被填平造地的萬谷湖（Boeung Kak lake）。

該項目占據重要的戰略位置：距離國際機場僅15分鐘路程，5分鐘可達CBD和主要商務區，幾步之外便是國防部和其他幾個重要政府機構。由百盛集團（Parkson group）開發的百盛購物中心（Parkson Mall）目前在建，不久即可開業，將成為近在咫尺的世界一流購物中心。

該區域擁有柬埔寨最優質的學校和高等院校：健康科學大學（University of Health Sciences）、Zaman國際學校、北京國際學校（Beijing International School）、美國洲際學校（American Intercontinental School）。

作為一個，PPCC為酒店業、零售業、教育機構、娛樂業和購房者提供了巨大的商業機遇。該項目將在未來的8年內分階段建設，屆時將擁有住戶56,000余人。

PPCC社區綜合體為酒店業、零售業、教育機構、娛樂業和購房者提供了巨大的商業機遇，將在未來的8年內分階段建設

世界一流的社區規劃

該項目地址曾是湖區，因此其規劃完全從零開始，項目整體全部按照世界一流的基礎設施和城市規劃進行。蘇卡庫集團非常重視高端基礎設施建設，致力於打造一個現代化且可持續的大型社區，為業主提供一個舒適、無干擾的生活方式。

開發商的目標是建設一個“城中之城”，為居民提供更多的綠地空間，減少都市的擁擠。如今金邊中央公園（Phnom Penh Central Park）正具備這樣的特征。

金邊中央公園（Phnom Penh Central Park）為居民提供更多的綠地空間，減少都市的擁擠

金邊壹號（One Park）：城市中的新世界

很多在金邊市中心工作的人群也希望在這個發達的區域擁有一方安靜的居所，為了滿足該群體的需求，由北京 Graticity 房地產發展（GRED）開發了一個名為金邊壹號（One Park) 的社區綜合體。該項目占地7.9公頃（79000㎡），建築面積250萬平方英尺（232257.6㎡) 。項目建成後將成為集商鋪、奢侈公寓、酒店、購物中心及國際學校於一體的新興城市中心。

為何選擇金邊壹號？

令人遺憾的是，金邊市缺乏綠地空間和居民娛樂休閑場所。此外，市區交通擁堵狀況日益嚴重，耽誤了諸多上班族大量的寶貴時間。甚至在周末，這種擁堵狀況仍得不到緩解。

金邊壹號的建設正是考慮到這些問題的存在。作為一個固定資產投資項目，金邊壹號將您從郊區到市區的奔波中解放出來，為您提供了一個集咖啡館、商店、商業中心、學校、醫療診所、娛樂場所及住宅於一體的“城中之城”。居住在此，您無需被困車中焦急的等待通行，無需呼吸被污染的空氣，所有的一切都盡在您的掌中。

金邊壹號為您提供了一個集咖啡館、商店、商業中心、學校、醫療診所、娛樂場所及住宅於一體的“城中之城”

隨著業主及投資者將資金轉向首都中心區域的土地及房產，相鄰區域的土地及房產價格也呈現出強勁的增長趨勢：位於 PPCC 北部邊緣的 Toul Kork 土地價格每平米高達3,400美元，而 PPCC 南邊的隆邊區（Daun Penh）土地價格也達到了2,500-5,000美元/㎡。

金邊壹號項目基礎設施先進，建築密度相對較低，戶型南北透通。在該項目上開發商 GRED 集團對風場和光影進行了深入的研究，在建築設計時巧妙運用了自然力。

此外，金邊壹號項目采用“中央立體車庫”的設計概念，建設了一個有1,600多個封閉式停車場的中央車庫。零售區內為所有業主提供了街邊停車位。

金邊壹號為歐洲風格布局，零售店、酒吧、咖啡館和飯店散布在寬闊的人行道兩側，將整個社區環繞其中。中心交彙處是一內部廣場大道，將兩個相似的住宅區一分為二。零售中心和店鋪已基本售罄。

開發商 GRED 集團和新加坡著名建築事務所 DPA 通力合作，打造出現代時尚、寬敞大氣金邊壹號公寓，每套公寓價格由170,000美元起。項目公共區域包括泳池、健身館、兒童游樂區及大量的綠化空間。

開發商GRED集團和新加坡著名建築事務所DPA通力打造出現代時尚、寬敞大氣金邊壹號公寓，每套價格由170,000美元起

金邊壹號項目建設進度

PPCC以國際標准在整個規劃板塊完善城市道路及排水系統等基礎設施的建設。

同時，金邊壹號項目建設非常迅速，1,200名建築工人夜以繼日的奮戰推進工期進度。其中一棟6層共1,600個居住單元的共管公寓內部主體已建成，很快就能全部完工。一期的shophouse和零售門店及全部售罄，可於2017年一季度交房；一期公寓可於2017年年底交付。項目內的國際學校將於2018年開學。

金邊壹號項目建設非常迅速，一期公寓可於2017年年底交付，項目內的國際學校將於2018年開學

欲進一步了解金邊壹號共管式公寓的詳情，請點擊：http://www.juwai.com/26420456.htm

欲了解更多金邊市住宅市場情況，請訪問柬埔寨首屈一指的房地產網站realestate.com.kh。

（本文內容資料由客戶提供）

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英國退歐對普吉島房市影響幾何？ | 海外

英國與普吉島之間的淵源：長久以來，英國人壹直將普吉島視為度假勝地、退休後居住之所、追求生活方式的去處以及創業之地，對於許多購買海外房地產的英國投資者而言，普吉島是個不錯的選擇，買入後可用作度假屋或是用來投資，目前英國買家已在普吉島占據壹席之地。（泰國吉普島房價走勢）

過去10年來泰銖兌英鎊匯率呈現走強趨勢（見下圖）。再加上增加泰國房價上升，使生活和工作都在這裏的英國人以英鎊買房越來越昂貴。

去年6月英國退歐公投之後，英鎊兌泰銖匯率跌至10年來的最低水平。當然這將意味著來自英國的買家減少，然而俗話說：黑暗中總見壹線曙光。

目前這道曙光已現：英國的賣家正急著將其普吉島房產銷售收益轉到英國，這意味著他們有可能降低要價來刺激銷售。對很多早在2008年或是更早時期就在普吉島買房的英國業主而言，他們買入房產時英鎊兌泰銖的匯率超過60。截至當前，英鎊兌泰銖徘徊在45附近，貶值幅度高達25%。這些業主即便以10年前的買價賣出房產，只要將房產銷售收益轉換為英鎊，也能獲得25%的匯率收益。對於房地產投資者和抄底買家而言，目前無疑是壹個以低於市價買房的良機，如同兩年前普吉島的俄羅斯業主所經歷的壹樣。

在當前全球低利率的經濟環境下，為尋求更高的收益率，資本外逃現象明顯。當前泰國房地產市場，尤其是普吉島房市，租賃收益率高，吸金力高。隨著英國業主如上所述的降低售格的機會來臨，現在買房將有可能獲得高於平均水平的回報。

亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣 — 亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產
由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣

雖然當前普吉島房地產市場依然疲軟，但有理由保持樂觀。我們看到強勁的需求和來自國外詢盤的增加，包括美國、中國香港（港元與美元掛鉤）、中國大陸、阿聯酋和新加坡，而居住在該地區拿著美元工資的外國人的詢盤也有所增加。若泰國公投獲得通過，該國將於明年恢復民主選舉制度。這對房地產市場是壹個利好，因為壹旦泰國民選政府成立，越來越多的買家將返回該國。

目前市場已經觸底？有可能確實如此，泰國今年遊客數量預計將達到3300萬人次，也將繼續吸引越來越多的新遊客和回頭遊客。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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2017年去美國留學請做好這些准備 | 美國

現在還有很多同學在忙著准備美國留學申請，不知道大家現在准備到什麼階段了，在這個申請過程中有沒有遇到什麼困難呢？今天小編想要跟大家分享一下2017年申請美國留學的時候，大家要做好這些准備，希望考生有所了解。

一、不要拒絕家人的探望

如果你的父母在你留學期間想來美國看望你，你應該感到開心，不要覺得他們會讓你在朋友面前丟臉。因為你的歡迎和熱情會讓你的父母感到欣慰和放心。

二、提前聯系學校學生宿舍辦公室

留學生在去的第一年想換宿舍是常事。你將要就讀的大學的學生宿舍辦公室一般會給你發送文件和問卷，詢問你的生活習慣，愛好等等，確保給你安排一個盡量適合你的宿舍。

總是有學生會抱怨同住的室友和公寓太吵以至於無法學習。一些學校對於對換宿舍有著十分嚴格的政策，所以你越早提出你的住宿要求，你的要求被接受的時間就越早。另外，要盡可能詳細的詢問有關宿舍的信息，比如洗衣房等基本設施的位置。

三、研究專業

當你去了學校，你可能還不知道要學什麼。會問自己類似“我要遵從我的內心還是找個高收入的專業？哪個專業有機會得到工作簽證？畢業了我能在美國工作嗎？”的問題。

從現在開始了解，收集相關資料或者與高年級學生或者院長交談，不然盲目的去了美國讀書，會發現自己上了一大堆的課程，卻不知道未來該干什麼。

四、參加公共演講課程

公共演講技能的重要性總是被一些國家的高中忽略。許多新生在課堂展示的時候都會使用很多的”ahhs”或者“umms”或者沒有自信。因此，參加公共演講課程會讓你在美國大學課堂上有更好的表現。

五、學會基本生活技巧

有的學生在國內基本沒有做過家務，去了國外只能打電話給家裡詢問如何使用吸塵器和洗衣機。但是你接下來的幾年都要靠自己生活，學會基本的生活技能是十分重要的，比如學會做飯，有效的管理時間，正確使用家電等，學會這些技能會讓你的留學生活更加舒適。

需要做哪些准備，小伙伴們你們是否都了解清楚了呢？希望以上所介紹的內容能給小伙伴們帶來更多的幫助。

（據搜狐教育）

美國房價便宜但買房容易養房難 | 美國

前一段時間，一篇“100萬能在美國買什麼樣的房子”的帖子火了。這讓不少不明就裡的網友們開始相信，與其奮鬥幾十年在北京二環買個廁所，不如拿這些錢在美國買一棟小別墅，而且還是永久產權。事實真是這樣的嗎？

據一位長期在舊金山居住的朋友透露，在美國，買房容易養房難。在買房之前，除了要備足買房的錢外，還要提前預留買房之後要繳納的稅，因為長期欠繳房產稅，自己的房子就可能被當地政府拍賣。在美國養房到底需要多少錢？今天小編就為大家揭開謎底。

沒有綠卡的外籍人能在美國買房嗎？在購房資格、產權保險、稅收政策方面，美國政府對外國人與本國本地居民一視同仁。也就是說，外籍人想在美國買房，在購房之前，除了要支付律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅等諸多費用外，在買房之後，同樣要支付房地產稅、房屋保險、小區費或物業費、房屋保養費等。

先看房地產稅。在美國，房地產稅始終是州級以下地方政府的主要財政來源，例如美國的公立學校主要是由各郡市征收的房地產稅來運行的，所以美國房地產稅沒有統一的標准，各州的房地產稅各不相同（房地產稅＝稅率 X 政府對地產的估價，估價(Assessed Value) 一般為市價(Fair Market Value) 的80-90%）。據美國地產投資資訊平台“優投房UTOFUN”顯示，全美的房產稅大都在1%左右浮動，只有極少地區達到3%。2016年美國各州房產稅中，新澤西州位列榜首，高達2.29%，而夏威夷州房產稅最低，只有0.28%。

房屋保險費用（Homeowner Insurance）是買房者為自己的房子購買的保險，以保障屋主在房子遭遇意外或突發災難時，可得到補償理賠來降低因災害造成的財產損失。據Affordable-Home-Insurance.org網站顯示，房屋保險費用的多少，很大程度上取決於房子的位置，受颶風和地震等自然災害的影響。據“世居海外置業”公號顯示，定價30到35萬美元的房產，每年大概需要支付500美元左右的房屋保險費用。需要注意的是地震險需要根據房主的需求另外購買，每年費用大概為1000—2000美元。

小區費和物業費是也一筆不小的開支。小區費和物業費一般用來支付小區公共設施建設和維護，不同的小區費用有所不同。據“世居海外置業”公號顯示，小區物業管理費用一般在聯排別墅和公寓中收取，每月200—600美元不等。

房屋保養費。房屋保養費主要是房屋整體的管理，例如如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年）或其他維修費用。只做簡單的房屋維護每年幾百美金即可。

除了以上養房的費用外，如果外籍買家想把房屋出租，還要繳納個人所得稅，這部分的費用是業主出租物業獲利後所需繳納的稅款。個人所得稅分為聯邦和州立／地方兩種，不同地方稅費也有所不同。例如，北卡羅萊納州政府稅率大約在2%至3%之間。需要注意的是，所有跟租賃物業相關的花費都可以用來抵稅。例如，可以用維護費、保險費、供應費補助、房產稅和水電費等費用來抵稅。

如果外籍買家想把美國的房子賣出還要交資本所得稅。資本所得稅是針對業主出售房屋後所得到的利潤而產生的費用。一般而言，業主持有物業超過一年再出售的話，屬於長期持有，需支付最多15%的資本所得稅；如果持有時間不超過1年，屬於短期持有，須繳納較高的稅款，因出售而賺取的利潤也會按所得稅標准納稅10%~35%。

此外，如果中國買家想把美國的房產贈與自己的孩子，還需要繳納高額的贈與稅。對於美國公民，2016年其一生有共有545萬美元的生前贈與額，不同的州又有不同的最高免稅額。但是沒有美國綠卡的外籍人並不能享受這個免稅額度，也就是說如果外籍人士想把美國的房產贈與給孩子，還要繳納最高40%的贈與稅。

細思恐極！從買房前的准備工作，到買房、養房，及後來的出租和賣房等各個環節涉及到的稅費，在美國買房是否合算，相信大家心理都有一杆秤了。

（據騰訊財經網）

曼徹斯特首屈一指的酒店式公寓Downtown，為您帶來豐厚投資收益 | 英國

曼徹斯特最近被彙豐銀行評為頂級住宅投資城市，憑借其令人印像深刻的投資回報、國際化的生活方式和世界一流的交通基礎設施，我們很高興能與最大的開發商 Alliance Investments 合作，向您推薦曼徹斯特獨一無二的河畔精品住宅——Downtown。標志性的建築特色，盡攬城市繁華，獨享清幽雅致——Downtown無疑將是艾威爾河畔的又一道靚麗的風景線。

標志性的建築特色，盡攬城市繁華，獨享清幽雅致——Downtown將是曼徹斯特艾威爾河畔的靚麗風景線

地理位置極佳，毗鄰市中心的恬靜生活環境

Downtown位於艾威爾河畔，毗鄰歷史悠久的凱瑟菲爾德地區，是一個星級酒店式管理的住宅項目，共有368套一室、兩室及三室高級公寓。頂級設計打造出曼哈頓奢華風格建築，迎合了高端客群的需求，彰顯了貴族生活的從容。

Downtown是曼徹斯特星級酒店式風格的高端住宅項目，大堂內設有接待處、健身房、SPA中心、影院中心，以及屋頂露台和戶外乘涼區。 Downtown為住戶提供了干燥儲藏室和冷凍儲藏室，方便住戶在超市購買物品的儲存，另外還設有快遞收納室和配有高速Wifi的商務中心及地下室停車場。Downtown融合了曼哈頓的生活風格，以星級酒店式服務為理念，配備一流的設施設備，成功地從眾多市中心住宅項目中脫穎而出，成為該地區的黃金地段。

這個曼徹斯特獨一無二的河畔精品住宅，為您帶來星級酒店管理豪華公寓，配備私享水療中心以及健身房。其高級精致內裝，采用高質量建築材料以及名牌家電，彰顯不凡品位。這裡的生物識別和監控系統，提供了更安全的生活體驗。

Downtown是一個星級酒店式管理的住宅項目，共有368套一室、兩室及三室高級公寓

投資曼徹斯特房產——英國最好的宜居城市，資本增長潛力巨大

Alliance Investment 投資公司持續在曼徹斯特擴大他們的業務，因為該市在一系列領域表現非常出色。曼徹斯特是英國的第二大集合城市，跟英國其他區域聯系緊密——它擁有 80 家符合英國富時 100 指數的公司。英國廣播公司（BBC）從倫敦搬到曼徹斯特，標志著去倫敦中心化的變革。曼徹斯特被經濟學人信息部評為英國最好的宜居城市，曼徹斯特 2013 年的零售產值 9.2 億英鎊，曼徹斯特機場成為僅次於倫敦牛津街的“英國最佳機場”。

截至 2027 年，曼徹斯特預計會額外增加 55,000 多棟房產，而目前每年只建設 3000 座住宅。這裡的資本增長潛力巨大，距離規劃的 HS2 只有 4 分鐘的步行路程，坐火車前往倫敦只需要 1 小時。到 2025 年，曼徹斯特的人口將從目前的 700 萬增至 1,500 萬，該地區是歐洲最大的學生群體聚集地，有來自超過 180 個國家的約 40 萬名學生。

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日本房市投資熱投資者該如何出手 | 海外

說到日本，除了中日兩國一言難盡的歷史糾葛，國人最先想到的應該是日本的文化、美食與發達的制造業。2015年開始，赴日投資熱潮也成為了各方另一個焦點話題。居外網的數據表明，2015年居外用戶對日本房產的詢盤量較2014年增長了191%，詢盤總價值高達5.32億美元（約35億人民幣）。

90年代初，日本房地產的巨大泡沫轟然崩塌，隨之而來的是其引發的金融危機與蟄伏20多年的房價。08年開始，在全球金融危機影響下，日本房市再次下滑。金融危機結束之後日本房市進入房價瓶頸期。2013年之前，日本全國房價變化幅度都相當小。2013年開始，人民幣兌日元大幅升值，在2015年中一度讀破20大關，國人在日投資也逐漸增多。同時期，全日本公寓房價開始顯著增長。在2013年2月至2016年2月的3年間，日本公寓整體房價增長了25.3%，而別墅房價只微增0.9%。這樣的數據讓人不得不猜測，正是海外投資者對公寓的大量需求湧入，使得更受投資者青睞的公寓市場價格節節攀升。2016年初，日本進入“負利率”時代，由此帶來的超低低利率與人民幣彙率優勢進一步刺激了海內外的房產投資。加之2020年東京奧運會的臨近，越來越多的基礎設施開建，為許多新的區域帶來了更好的投機遇。相信在這些因素持續作用之下，日本住宅，尤其是公寓價格將在近期保持上升趨勢。

那麼中國買家最喜歡在日本那個城市進行投資呢？居外網的數據表示，2015年間最受中國房產買家青睞的3個日本城市依次為東京、大阪與京都。超過70%的潛在購房者表示投資是他們在日本置業的首要目的，這表明在日本進行房產投資的中國買家主要看中的是當前的彙率優勢與日本房市的復蘇。

作為全球中心級的城市，日本首都東京時時刻刻吸引著世界的目光。東京都會區是全球人口最密集的地區，這一地區的房價毫無疑問為全日本最高。2015年6月新公寓的平均售價約為357萬人民幣，平均單價約為5.1萬人民幣每平方米，與北上廣深房價基本處於同一水平。二手房均價則比新公寓便宜許多，平均售價約180萬人民幣，單價2.8萬人民幣每平方米。東京的租賃市場十分發達，一套60平的新公寓租金一般達到1.2萬人民幣，將帶來高出國內房產的出租回報率。

中國買家在日投資的另一個熱地是大阪。擁有典型的日本文化與景色，大阪是體驗日本生活最好的地方之一。於東京相比，大阪地區房價較低，需要的投資成本也較少。2015年6月新公寓的平均售價約為290萬人民幣，平均單價約為4萬人民幣每平米，相當於國內一線城市郊區或二線城市中心區域房價。 2015年6月的二手公寓均價約為121萬人民幣，更是明顯低於國內許多大城市。雖然大阪的租金比東京低，但由於房價較低，大阪擁有更高的租金回報率。

從大阪與東京兩個城市的公寓房價走勢圖中，我們可以發現2012年開始，大阪的公寓價格增幅就持續高於東京。2012年1月至2016年2月，大阪公寓房價增長了26.5%，而同時期東京公寓房價增幅為22.8%。從市場飽和度角度來看，由於房價較低，大阪也具有更大的發展潛力。

居外投資建議：

對一般的投資者來說，大阪房產有著更低的投資門檻與更高的投資回報，是十分理想的投資選擇。大阪房產的投資優勢包括：

近期高速增長的公寓價格將帶來更高的長期投資回報
相對於東京較低的投資成本可讓投資者選擇更具優勢的房產
顯著高於國內的租金回報率讓投資者持續獲利

不過，投資大阪房產一定要將重點放在市中心與關注點強的區域，購買時首先考慮出租與出售的可能性，切不可因價廢市。

東京房產投資門檻高，市場波動大於大阪，需要洞悉市場動態，適合有一定投資實力與經驗的買家。投資東京的優勢有：

全球生活工作最便利的城市之一，具有海量投資地點可供選擇
2020年奧運會帶來的巨大市場發展空間，房市有望站上一個新台階
作為全球人口最密集的區域，強大的租售需求使得投資者更容易找到收益機會

在日本購置房產，中國買家需要避免的一個誤區是從游客的角度選擇投資地點。游客聚集的熱門地點往往不一定是受歡迎的房產熱點。如果從租客或購房者角度出發，相信大家在選擇租房或買房時會避開人流密集而缺乏生活設施的旅游區。因而購買房產時，一定要從日本當地居民工作生活角度出發，選擇交通便利、設施齊全、發展前景大的區域。另一方面，由於近期全球經濟形勢不明朗，作為避險貨幣的日元彙率變動很大，在2016年初對人民幣升值較多。日本政府近期也出台各項措施，立志於修正日元過快升值，以穩定日本經濟。為避免彙率上的損失，海外買家應該密切觀察經濟形勢，在彙率相對穩定時入場。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國宜居城市有哪些

《美國新聞與世界報導》（US News & World Report）新聞雜誌公布了美國最宜居的100個城市，去年屈居老二的德州奧斯汀踹下榜首科羅拉多州丹佛市拔得頭籌，加州灣區聖荷西上升7個名次拿下第三，舊金山也進入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考慮城市的居住成本可負擔程度丶就業機會和生活水準等多個範疇。聖荷西因為科技進步和位於矽谷心臟地帶而獲得高名次。

《美國新聞與世界報導》的當地專家Jennifer Lin這樣形容聖荷西：“聖荷西鄰近矽谷其他科技公司總部，包括山景市的Google和庫帕提諾（Cupertino）的蘋果公司，鞏固了聖荷西在高科技中心的地位。”

報告也強調宜居城市需要具備多元化因素和大型就業市場。不過Lin提到，聖荷西的生活成本屬於全美最高水平，而市內員工的年收入也是在美國最高的壹群。

紐約市和洛杉磯則因為高房價和高生活成本而分別排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奧斯汀市（Austin）
2. 科羅拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州聖荷西市（San Jose）
4. 華盛頓特區（Washington D.C）
5. 阿肯色州費耶特維爾市（Fayetteville）
6. 華盛頓州西雅圖市（Seattle）
7. 北卡羅萊納州羅利德罕都會區（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士頓市（Boston）
9. 愛荷華州狄蒙市（Des Moines）
10. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City）

互聯網資訊綜合整理

如何為中國富豪在美國做資產配置？| 美國

盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞2017年紐約新春見面會上，就如何為中國富豪做資產配置問題發表觀點。

如何迎合中國富豪需求？

張民耕先生表示，盛世神州基金主要服務對像是中國富豪。為富豪做資產配置，要迎合富豪的需求。張民耕首先指出，這些客戶大多土生土長中國，有房地產賺錢經驗，年齡在55-65之間，願意投資“看得見摸得著的東西”–房子。第二，富豪風險意識掙錢欲望強，但風險意識也高。房地產投資相對風險小，收益可觀。

此外，張民耕認為，中國富豪耐性不夠長。人民幣投資期限為2年+1年，美元基金投資期限為3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大規模投資至今，已替200人，募集4億美元基金，在美國8個城市22個項目投資，管理5800個房子，主要投資出租公寓。

為什麼投美國？經濟上行、收入房價比低

從趨勢來看，美國經濟上行、可靠，美元依然強勢。張民耕認為，目前在可承受範圍還可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，從收入房價比來看，中國城市收入房價比都非常高，完全沒有投資價值。而美國除了紐約和舊金山兩座一線城市，其余城市收入房價較低。

在美國投哪些城市？最看好三線城市

紐約、舊金山兩座一線城市回報率低、但流動性好。美國二線城市，包括波士頓、聖地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大等。這些城市在中國耳熟能詳，有直達機場，回報率較一線城市高一些。

對於芝加哥、華盛頓、丹佛、拉斯維加斯、奧蘭多、奧斯汀等三線城市，這些年來上漲勢頭好，回報率達5%-6%。但張民耕表示，一定要算好人口淨增加率、就業機會、人均可支配資金。

在美國房市做什麼產品？出租公寓

出租公寓在美國市場份額非常大，占到40%左右。去年六月統計顯示，2016年是近15年來美國自有房地占比最低的一年，達61%。在大型城市，租房和自有房比例或達5：5，在曼哈頓，有近7成人租房。因此，出租公寓市場極大，具有剛性需求。張民耕還指出，公寓的另一好處即抗跌，尤其學生公寓更加抗跌，在經濟形勢不好時更堅挺。

美國公寓怎麼做？

張民耕表示，基本做法是無風險套利。“出的資本金很少，現金流非常好，給出租公寓的開發資金給到兩倍，做正常運營可以給到2.5倍-3倍杠杆，安全性產品給的利率低。”由於一般拿到貸款低於3%，在4%左右還可以使用2.5倍杠杆，所以說，還可以接受美聯儲以0.25個百分點加息四次。

出租公寓另一個優勢即一年一簽，且管理成本很低。張民耕稱，實踐證明，5800套房中，現實經營的房子出租率不低於95%，而且每年租金上漲比例高於通貨膨脹率，約在2-3%左右。而出售時自有資本會放大二十倍，即達40-60%。目前，年化收益率達15%-20%，長期來看可達12-15%。對於有子女在國外留學需求等群體非常有參考意義。

經驗：地點+合伙人。需要找美國本地大型開發商合作，巨有長期豐富的經驗，並且有土地儲備。此外美國大型開發商對品質和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的資本金從2億擴大至4億。

最後，張民耕拋出目前面臨的最大問題：資本管制之後，資產配置該如何進行？

（據華爾街見聞）

一帶一路機遇：泰國樓市追落後 | 海外

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力——既有繁華且現代化的城市，也有極具觀光價值的大自然景觀及文化古跡，無論是熱愛美食和購物的人，抑或是喜歡陽光與海灘的人，甚至是熱愛歷史文物的人，都能在這個國家找到樂趣，難怪旅游業一直為泰國經濟帶來穩定的利益和貢獻。

雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。

10萬首付即做業主

正正因為泰國樓價落後，所以中國香港人投資泰國物業的入場費亦相對較低。不少一手新樓的樓價均不超過100萬港元，部分樓盤會為海外買家提供特低首付優惠，即只需10萬元首付便可在泰國成為業主；即使是以部分買家於新加坡大華銀行敘造離岸房貸的最高比例70%計算，入場費亦只需約30萬元，比中國香港低得多（而買到的單位當然大得多了！）

在中國香港買房，除了本身高昂的房價外，投資者還要付最少1.5%的從價印花稅，非首次置業者另需付15%雙倍印花稅（DSD），非本地永久居民買房及於36個月內售出物業者，更分別需付15%買家印花稅（BSD）及最高20%的額外印花稅（SSD）。泰國買房的稅項就簡單得多，沒有房屋稅，也沒有地價稅，買房時只需付2%過戶費，賣房時則只需付3.3%特種商業稅（持貨超過5年者可減免）及0.5%印花稅。

除此之外，泰國近年放寬外國人居留限制，50歲以上人士如銀行⬀款超過300萬泰銖（約65.36萬港元），或每月收入超過10萬泰銖（約2.18萬港元），以往每次申請只能停留泰國1年，現時則每次申請可逗留5年。

力拓基建高鐵如箭在弦

同時，泰國近年積極投資基建，首先在中國“一帶一路”的計劃下，各國已聯手興建一條由昆明出發、途經新加坡至泰國的鐵路，預計將於2021年完工。另外，亦有消息指東南亞多國將於2021年開始，興建一條連接東南亞各國的高鐵。泰國已積極為曼谷–清邁高速鐵路項目尋找資金，而曼谷鐵路BTS及MRT亦將擴展覆蓋範圍，預計最快於2030年完工。在往來鄰近國家更方便下，自然能吸引更多各國旅客、人才甚至投資者到泰國，加速經濟及樓市發展。

有泰國地產代理公司就提醒投資者，在泰國買房放租需注意以下幾點。首先，不要以為單位愈大愈好，事實上，在泰國最容易獲承租的單位，是300至500平方呎、一到兩房的中小型單位，因為這些單位較能吸引外籍人士青睞。第二，在泰國放租的單位，必須配備全屋基本家私及電器。第三，若怕語言不通，外籍投資者可以委托代理放租，代理通常會收取一個月租金作為佣金。

Condo、軌道宅吃香在泰國亦要注意物業地點，當地代理就提醒，不要選擇寺廟附近的物業，因為泰國人一般會在寺廟⬀放大體及進行火化，加上和尚念經的聲音頗大，勢會影響居住質素，故當地人普遍不喜歡住在寺廟附近。另外，由於曼谷交通長期擠塞，鄰近地鐵站或BTS沿線（又稱“軌道宅”）將為物業大大加分。而代理就建議外國人購買“Condo”，即分層住宅（Condominium），不要選擇公寓（Apartment），因前者附近各種公共設施，後者檔次明顯較低，亦不夠前者受歡迎。

惟泰國樓市有兩點隱憂，一是現時泰國新樓供應頗多，放租不算容易；二是泰國政局不穩，對經濟有直接影響。幸好，在前任泰至普密蓬駕崩至新任泰王佛齊拉隆功登基後，當地經濟尚算穩定，也算清除了一大不利因素。

有人問，泰國這麼大，要買房的話該選那裡呢？我們綜合了幾個泰國主要城市的特點，有興趣投資泰國樓市的你，不妨參考一下！

泰國三大發展商之一Sansiri指，由於曼谷地皮供應貧乏，加上地價屢創新高，預測曼谷核心地段樓價在未來3年將上漲15%；而市場人士亦預計，泰國分層住宅的租金回報可達6%至8%。如認為泰國樓價“泰”落後的話，不妨多加留意當地樓市的投資機遇！

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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華人移民想在美國貸款買房報稅信用要充足 | 美國

許多華人想在美國置產買房，在貸款環節有哪些需要注意的事項？一起來聽業內人士房貸經紀鄧曉東（Wilson）的提醒。

許多新移民會苦惱，想買房但自己的信用分數不高怎麼辦？鄧曉東表示：“新移民開啟兩張信用卡，在准時還錢七、八個月後的情況下，他們的信用分數會漲得挺快的，大概有七百分以上了。”擁有信用卡後，持卡人要注意刷卡額度。鄧曉東說：“信用卡公司給你一千美元額度，你盡量刷到50%的信用額就好了，不要太高，太高會影響信用分數。”

購屋時即使有足夠現金，他建議有條件者還是可以考慮申請房屋貸款，除了按時付款可提升信用分數，利息和貸款費用也可以抵扣個人所得稅，剩余資金還可用作其它投資，避免將雞蛋放在同一籃子裡。2017年銀行貸款機構對消費者的信心已經回升，鄧曉東說，今年“房屋貸款的上限額度從41.7萬上升到42.7萬”，這是自2006年以來首次將貸款基准點提升。

他並提醒想買房子的華人，要能順利取得貸款，一定要先准備好報稅記錄。他說，許多人貸不出款主要是卡在之前報稅報太少了。此外，鄧曉東表示近期房貸利率提升，他建議有意購屋者動作要快，避免每月負擔變大。他表示：“接下來二年利息可能會漲得很快，要買房子的人要快入手。”

鄧曉東建議大家，申請房貸前要避免存入超過千元以上現金，在貸款期間也避免申請其它貸款和信用卡。如果資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括彙款者銀行資料。

一般常見的美國貸款買房分為30年、15年、5年的分期方式。固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年貸款，利率不變，依照貸款金額，每個月償還一樣的本金加利息。專家建議保守型買家選擇30年貸款，不用煩惱利息浮動。

另一種浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)是前幾年的利率很低，但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率維持不變，第六年後開始每年調整利率，調整後的利率有可能比固定利息貸款還高。鄧曉東建議如果買家五年內能將房貸付清或五年內要賣房子適合此利率。

對於想節省利息開支的民眾，提前償還本金和重新貸款都不失為好方法。

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