Author: ZoeChan

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）

盡管新總統上任與升息的利多都使眾人看好今年美國經濟復蘇，但南加房市走向仍變化莫測。中國人民銀行公布今年7月1日起超過5萬人民幣（外幣等值1萬美元以上）的境內和跨境交易需報告。此舉代表7月1日後，為避免大額交易報告，5萬美元外彙至少需彙6次才能完成，對於想到美國購屋的投資者來說無疑是一個困擾。更麻煩的是，中國外管局明文頒布“境內個人購彙不得用於境外購房及投資”。

高價住宅銷售期拉長

加州房地產協會理事（Tri-Counties-Association of Realtors Board Director）Charles Ni表示，中國的外彙政策與外管規定的確可能對南加州房市產生部分影響。資深地產經紀人廖貞靜表示，目前華人區除了天普市與聖馬力諾市之外都有小跌，百萬以上的高單價住宅也開始出現拉長銷售期的情況，盡管中價位的房子還是賣得不錯，但阿凱迪亞市的房價就微幅下降了。

Charles說，目前南加地區的中價位屋還是很搶手，如核桃市、鑽石崗房屋中價在50萬到80萬之間，70幾萬的房子仍很多人有意願購入，整體看房子的人仍不少，但百萬以上的豪宅的確開始出現滯銷情況。他說，2013年左右，南加房市熱絡時，房屋平均一、兩個月就可成交，甚至不用30天就售出，買家若全額現金支付，辦理手續期兩周就完成，但現在高單價屋兩到四個月都不一定能售出。

據Charles的經驗觀察，房地產價位是周期循環，沒有定數。2006年次貸風暴至2012年南加州房價跌底，開始回升，2013年南加州房地產暴漲，一直到2016年都持微幅上漲的趨勢，目前仍沒有太大變化，只是修正、微調。

有利在地買家

中國政策的變化對外國客人多的地產經紀可能會有些影響，但對當地人購屋來說反而是利多。在地買家不只購屋競者爭少了，也不用面對全額現金支付的強勁對手；因為絕大多數賣家在遇到開價相同時，都會選擇現金付款、很少貸款的中國買家。

近年來，中國人來美購屋已成為趨勢，2009年全美國境外購屋最多的外籍人士是加拿大人，但至2012年開始，中國就一直高居榜首。Charles表示，中國新制導致國內資金不好出來，以前5萬、5萬的彙還可以做，30萬的房子找6個人做。但現在30萬要找30個人，哪裡找那麼多戶頭？他就有客人表示，自己也需要人幫忙彙款，怎麼可能還將賬戶借人彙錢呢？

目前中國外管局公布新令，大陸人不能將錢彙出用來買房，這就要有有合理名目彙款。例如小孩讀書，需要生活費等等，才有機會彙出大額資金。因此，Charles也開始擔心購屋的中國人資金會被卡住。

此外，中國赴美簽證也越難越難簽，Charles表示，自己曾有中國客人機票買好了但被拒簽，夫妻倆一起辦簽證，簽了四、五次都不成功，後來分開辦簽證反而通過了。

建商也在促銷

中國政策是否影響南加房市，Charles認為建商也是一個很好的風向球。他表示，建商手上會積囤許多房屋、需要出售。他們不像地產經紀人、或二手屋買賣者可以靈活運作，通常需要更大的資金鏈，因此評估會更長遠。

Charles說，在房屋市場價格好的時候，建商不需要地產經紀，他會提供很低的帶客看屋費給經紀人，過去可能只給2％，但現在逐漸開始調升，漲到3.5％甚至是4％。他認為建商在第一期就想要快點促銷，避免資金流動鏈斷掉，才會鼓勵地產經紀多找人看屋，否則越到後期完工賣屋價格更高，當然不急著促銷。

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在過去幾年大興土木後，美國房屋供給已經趕上需求，這使得房東不太可能大幅提高租金。但是，租金仍然很高，房客也別期待房租會很快下跌。房租與各地工資及經濟成長關系密切，導致全美各地房租的差異很大，在紐約及邁阿密，超過一半的家庭收入被用來支付房租，但在賭城拉斯維加斯，房租只占20%的家庭收入。

德州首府奧斯汀是全國最負擔得起的城市，當地是新興科技中心，工作和工資增長強勁。這使得當地房價快速上漲，但與收入相比，租金仍然相對較低。據公寓樓管理公司AppFolio的研究顯示，奧斯汀市居民平均每月23％的月收入花在租金上。

根據AppFolio的研究，最負擔得起的租賃城市是賭城拉斯維加斯。在房貸危機期間，拉斯維加斯是法拍屋的重災區。這使得當地房價相對便宜，因此租房的人較少，導致房租便宜。

美國房租最負擔得起的五個城市是：拉斯維加斯（Las Vegas，20%的薪水付房租）、印第安納波利斯（Indianapolis，21%）、鳳凰城（Phoenix，22%）、奧斯汀（Austin，23%）及亞特蘭大（Atlanta，23%）。

AppFolio公司產品開發副總裁Nathaniel Kunes說：“在許多市場，供給終於趕上了需求，所以租金增長開始放緩，在經濟衰退期間，基本上建築停頓，因此沒有新的房產上市，需要幾年的時間才能趕上需求。”

在另一方面，紐約和邁阿密（Miami）是全美房租負擔最重的城市。居民每月需用超過半數的收入支付房租。美國房租最難以負擔的五個城市為：紐約（58%）、邁阿密（54%）、洛杉磯（47%）和舊金山（46%）及波士頓（45%）。

對租房者來說，上面這幾個城市房租難以負擔並不意外，但有一些城市的房租意想不到的昂貴。這些城市主要在美國中西部地區，當地需求在上升，供應相對停滯。

AppFolio公司副總裁Kunes說：“中西部地區現在很熱，過去當地的失業嚴重，租金一直下降，使得房產供大於求，”“現在人們正在向該地區遷徙，工作正在回歸，與美國其他地區相比，中部地區的租金仍然比較便宜。”

雖然比較便宜，但房租增長很快。明尼蘇達州首府明尼阿波利斯地區，房租以4％年增率增長，是邁阿密市租金增長的兩倍。印第安納波利斯租金上漲速度比波士頓快。紐約是全美最難以負擔的城市之一，但當地房租實際上在以每年1%的速度下降。

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