ZoeChan – Page 353

2017年一月英國房產報告 | 英國

根據英國最大房產搜索網Rightmove 一月份最新報告，2017年一月首先迎來的是0.4%（+1086英鎊）的價格增長，和去年同期0.5%的增長比例相比接近，表明市場對房產需求依然旺盛。數據表明，和去年相比，購房者的活躍程度從去年Boxing Day到今年一月份，增長了5%。

對首次購房者來說的好消息

兩房或兩房以下的市場房源有所增加，這也意味著買家有更多選擇，同時在討價還價方面占有優勢。

和去年12月相比，以租養房的投資人數減少，市場轉為買方市場，賣家和去年同期相比競爭力減弱。

2017年首次買家機遇

和2016年相比，投資者數量減少，首次購房者購買兩房或小戶型的成交量和2015年相比下降了13.2%，但和2014年相比，仍然高出0.8%。和2016年相比，2017年市場上的有效房源增加了1.9%，轉為買房市場，更有“討價還價”的余地，去年同期，市場上有效房源下降18%，主要賣方占有優勢，買家在價格方面處於劣勢。

倫敦市場

自聖誕節結束後，倫敦市場房價反彈，一月總體上浮了1.4%（+8,793）
買家總體數量尚未增加，同2015年相比，市場新增房源數量下降14%
內倫敦房價保持穩定，一月上浮0.6%，同時，外倫敦一月表現良好，上漲2.2%。

總體市場

總的來了說，倫敦市場容易受到季節性影響，每年年底聖誕節前後房價下跌，年初後市場回暖，價格上漲。但和去年相比，倫敦市場上的房源數量下降13.7%。Rightmove 總監表示，去年因為新的印花稅政策開始實行，同時脫歐的不確定性又進一步打擊市場的積極性，但是現在還很難判斷2017年是否還會持續受到影響。

現階段來看，倫敦房價始終是數量占主導地位，中心地區房價在今年有可能松動，特別是倫敦最頂級的豪宅或是一些價格高端的行政區，例如威斯敏斯特行政區。這一趨勢也有可能蔓延到倫敦其他市中心的位置。今年會受到更多關注有可能是外倫敦的熱點區，比如說東面的Croydon, Forest Gate, Leyton都呈上升趨勢。投資者如果今年想要投資，建議購買有長期升值空間並且未完工的樓盤，一來買家市場，比較有討價還價的空間，同時距離完工還有一段時間，2017年將會是一個平穩的過渡期，購買樓花也是投資者一個較為合理且明智的投資項目。

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購買豪宅瞅准時機賺大錢 | 美國

當談到投資工具時，專家一般認為房地產比股票、黃金或貨幣更安全和穩健。除此之外，投資者只需較少的背景知識即可做出明智的購買決策，因此可操作性更高。

這就是為什麼瑞銀財富管理公司（UBS Wealth Management）駐蘇黎世高級經濟師湯姆瓦拉庫（Thomas Veraguth）認為，“房地產應被納入多樣化投資組合的範疇。”

然而，他表示，儘管房地產通常屬於穩健的投資方式，但豪宅市場比一般市場更容易出現大起大落。鑒於此，買入時機——選擇在市場週期的哪個階段購買——得至關重要。

與此同時，從事這種所謂另類投資的豪宅買家不要過度槓桿化，而且最好長期持有投資物業，從而安全度過市場波動期。

瓦拉庫說：“如果您沒有在錯誤的時間被迫變賣房產，並且時刻保持冷靜的頭腦，那麼房地產可以很好地保護您的資產。”

除了牢記這些一般原則以外，投資者還應注意幾個決定豪宅投資成敗的關鍵因素。其中，大部份可歸結為投資者的財務目標。投資者是一個多樣化的群體，包括通過長期持有物業來規避風險的謹慎型買家，及想要憑借高風險交易大賺一筆的投機者，後者必須在恰當的時間買進賣出。

房地產開發商兼紐約大學斯特恩商學院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切諾（Harry Chernoff）稱，不管哪類投資者，在考慮購買豪宅的時候，首先需要深入瞭解物業的任何微小細節，而不是過多關注市場的宏觀環境。

切諾說：“許多人迷失在一些宏觀問題之中。”他舉了一個例子，美國住房存量的整體增長與某人是否在曼哈頓買房毫無關係。

他補充道，買家應該收集數據，以便掌握他們考慮的購房區域的每平方呎單價、房價租金比和總體價格等指標在過去5年左右的變化趨勢。

儘管房地產通常屬於穩健的投資方式，但豪宅市場比一般市場更容易出現大起大落，因此買入時機至關重要

抄底海外房產哪裡最劃

他說：“您需要瞭解物業本身和周邊幾個街區的具體情況，再來判斷這是否是一次穩妥的投資。”

瓦拉庫稱，根據瑞銀集團的《2016年全球房地產泡沫指數報告》（2016 Bubble Index），有幾個城市存在泡沫風險，而且可能面臨房價大幅調整。

目前，溫哥華高居榜首，倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和中國香港緊隨其後。自2011年以來，這些城市的房價已經飆升近50%，而全球其他金融中心的房價漲幅約為15%。從現行的價格水平來看，舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福被認為定價過高，而新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價自2011年上漲約15%，處於“相對合理”的範圍內。

瓦拉庫說：“當房價飛速上漲的時候，市場通常會迎來30%的價格調整。”

“然而，沒人知道這具體什麼時候發生，或者有多麼嚴重。”儘管如此，他指出，在錯誤的時間買入可能付出巨大的代價。綜上，把握恰當的買入時機極為重要。瓦拉庫稱，如果您回顧特定區域的歷史數據和全市的市場動態，您可以發現房價何時上漲，並且有能力預測價格調整何時到來。即使某個區域存在“泡沫風險”，真正的價格調整可能仍需要一兩年的准備時間，因為市場週期的最後階段往往是一個價格強勁增長的時期。

曼哈頓別墅10年漲六成

他說，“對於豪宅投資者而言，好消息是即使他們在錯誤的時間買入，豪宅市場總能恢復過來，因為全球的理想投資目的地十分有限。”他補充道，某些地區的恢復期可能長達10到15年。如果能經受得住市場調整，而且不會被迫出售，那麼您的財富將安全而又穩定。

每位房地產投資者必須考慮的其他2個因素，分別是投資目的和投資期限。

切諾稱，首先，投資者需要考慮他們想要持有多長時間和獲得多少回報。如果投資者將物業用於自住，至少是部份時間，他們通常選擇5年以上的較長的投資期限。如果投資者將物業用於出租，他們的目的在於財富保值，因此可能對相對較低的回報感到滿意。

然而，如果公司或個人買豪宅，而且期望3到5年內獲得15%到20%的投資收益，他們不得不選擇那些風險較高、但升值較快的物業。切諾說：“如果在一個很有前途的社區置業，而且購房成本只是成熟社區的1/3，一些人非常願意冒這個險，因為他們有機會大賺一筆。那些最成功的房地產投資者也是具有這般的創新精神。”

（據東方網）

輕信同胞！中國留學生被騙一棟美國豪宅 | 美國

在海外，很多國家的人都更喜歡幫助自己的同胞，但許多中國人卻專找中國人作為坑害對像。近日，一名家境富裕中國留學生深陷迷局，在美國被大陸同胞騙去一套豪宅及10萬美元現金……

租房招來騙子

據海外中文媒體報道，28歲的中國留學生小李（化名）去年讀完博士後以H-1B的身份受雇於一家網絡安全公司，家境殷實的父母為他在洛杉磯買了一套4房2廳的百萬豪宅，李將其中的2間分租出去，就在他2016年初打廣告准備出租第3個房間的時候，一位31歲的嚴先生（化名）前來看房，兩人交換了電話號碼，雖然嚴最終沒租房子，但兩人經常電話保持聯系，還不時地一塊吃飯、出去玩。

交談中嚴稱自己家境富裕，父母有錢有權，在美國有200萬的生意，他因此拿到了EB-5綠卡，還在洛加大（UCLA）拿到了學位，目前正在考博士，每天過著奢華的生活，還同時有4個女孩追他。面對嚴的“海闊天空”，李狐疑地問：“你那麼有錢，為什麼還租房住？為什麼開一輛本田轎車？還在銀行上班？”嚴回答說：“父母讓我在外低調……”

越陷越深局中局無法自拔套中套

兩人一來二去的交往讓李漸漸對嚴產生了好感和信任，2016年5月嚴告訴李說自己要成立一個軟件公司，專做網絡安全的生意，現在需要招聘9名網絡安全工程師，問李要不要辭掉原來的工作，加盟他的新公司？如果願意的話，他會為李辦理H-1B的身份。李覺得嚴的邀請猶如及時雨，為他解決了H-1B即將到期的問題。於是他毅然辭掉了原來的工作，答應加盟嚴的“網絡安全開發公司”。

一天嚴對李說，既然我們是合伙人了，你干脆把美國銀行的錢都放到公司戶頭上，8.5%的回報率咋也比美國銀行1%的利息要高得多吧？李言聽計從，立刻把他在美國銀行的10萬元存款轉到了“公司”賬戶；這時嚴又說：“為了方便談生意，討論創業計劃，我干脆住到你家算了。”李一聽言之有理，就滿口答應了。

嚴又說：“網絡技術是商業機密，我們在家討論容易被兩個房客聽見，你干脆把他們攆走算了，房租的損失由公司替你補償。”李覺得是那麼回事，就把兩個房客攆走了；這時嚴又說，公司成立了，我是大股東，你得聽我的，不要聽信他人的話，包括你的女朋友，李又照做了……

騙了存款騙房子大夢初醒時已晚

去年8月，李問嚴：“我的H-1B快要到期了，你啥時給我辦身份啊？”嚴回道：“聘請的9個工程師當中有一個現在正在辦離婚，還沒有准備好加盟公司，因此還要等等。你要等不急的話，干脆投資100萬，我給你辦EB-5如何？”“我沒那麼多錢，僅有的10萬都給你了……”“沒問題，100萬公司出，你把房產的一半換上我的名字就行了。”

話到這時，李似乎明白過點味兒來……哦，先讓我辭職公司，斷了我的後路；又讓我投資10萬，斷了我的經濟來源；再攆走我的房客，斷了我的房租；再攆跑我的女友，將我徹底孤立無援；現在又要在我的房產上打主意，這一步一步地，全都是套路啊？！他大夢初醒，懸崖勒馬道：“算了，我不讓你辦身份了，請把10萬元退給我。”

凶相畢露脅迫受害者轉房產

這時，嚴凶相畢露：“對不起，上了賊船你就下不來了，我們現在是一根繩上的兩只螞蚱，想要退出沒門！我告訴你，我們家在中國可是黑白通吃，曾經有個商家想跟我父母搶生意，我爸顧了黑社會把對方的腿給打斷了，從此再也沒人和我家搶生意了。你要現在拆橋，我就告訴國內的哥們殺了你的全家！”李聽了這番話嚇壞了，他在嚴的脅迫下到了公證處，當著公證員的面在房產轉讓文件上簽了字。

此後，李的身份不但沒有辦，嚴還要李刷卡買機票到處游山玩水。在拉斯維加斯的五星級大酒店，李趁著上廁所的機會打電話給大陸的父母，把自己的遭遇一五一十地說了，父母立刻買機票飛到拉斯維加斯，在賭場附近的另一家大酒店住下，他們趁著嚴在樓下賭博的空檔偷偷見面，一家三口抱頭痛哭。

父母報警遭威脅有家難回上法庭

母親問他為什麼不早早報案，兒子哭著說：“我想報案，可是嚴把電話摔個粉粹，還威脅說如果我敢報案，他就派人殺了你二老！”父親沒聽邪，立刻向賭城警局報了案，警察馬上派人趕到賭場，當面向嚴核對情況，嚴一口否定說從沒威脅過李。警方因為沒有直接證據，只好將嚴當場釋放。回到洛杉磯嚴再次威脅李：“你如果再敢報案，信不信我連你和父母一塊殺掉？！”

一家三口再也不敢回到自己的家，因為那棟豪宅已經寫上了嚴的名字，而且嚴就住在裡面，他們思前想後決定在洛杉磯找個汽車旅館住下。咽不下這口氣的父親再次找到洛杉磯當地警局報案，警方經過調查得出結論：你們這是民事糾紛，警方沒有直接證據的情況下不能亂抓人，況且房子過戶的手續是你兒子當著公證員的面簽的名，我們也無能為力。“建議你們找個律師，通過民事法庭仲裁解決，當務之急是向法官申請禁制令，不讓嚴再靠近你們一家人。”

金蟬脫殼留空房十萬美元打水漂

當他們拿到了法院禁止令回家時發現，嚴已經搬走。他們想把房子賣掉，可是沒有嚴的簽字這棟房子還賣不掉；他們想把10萬元要回，可是嚴已人間蒸發；他們通過私人偵探調查，最終找到了嚴的下落，這時才發現嚴有自己的房子，根本不需要租房。恍然大悟的李這時意識到，所謂的租房，實際上不過是嚴尋找獵物的一個借口。

私人偵探表示，類似的案件還有很多，這些騙子專找家裡有錢、一人在外、沒有社會經驗的留學生下手。他給留學生的建議是：不要輕信陌生人的甜言蜜語，不要輕信別人給你畫的大餅，畫餅不能充飢！

（據看中國）

大多倫多奧克維爾樓市：2016年綜述與2017年展望 | 加拿大

奧克維爾12月的平均價格為96.3萬，比11月所創造的111.4萬的奧克維爾全年最高記錄有了14%的價格下降。各位朋友看到這個價格數據可能會有些吃驚，實際房價真的降了嗎？答案是否定的。因為12月的成交量極度萎縮，僅有的少量成交也多限於低價房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均價格的下降。從市場上一些典型房屋樣本的實際成交來觀察，價格沒有下降。

另外，12月仍然僅有19天的平均上市時間，也能印證前面的判斷。因為在12月房源總體質量不高的前提下，仍然能有19天的銷售時間，和2016年11月的數據完全一樣，比2015年同期的37天的數據整整縮短了一半；加上市場上僅有199套在售房源處於歷史上的最低位，各項數據都說明，市場處於嚴重的供不應求的狀態。

如果僅從奧克維爾或多倫多的房產數據來看，暫時沒有任何跡像可以暗示房價將會下跌；但個人認為，如果從整個宏觀經濟的大環境來看，大多地區的房市在2017年存在很大變數，最主要的因素來自於中國的外彙流出管制。回顧中國的外彙儲備，在2014年6月達到近4萬億的峰值後，一路處於下降狀態，到本月最新的數據顯示為3萬億，近30個月的時間減少了1萬億。在此期間，華人在全球的移民目的地，諸如：美國、加拿大、英國甚至德國等地的房價，都處於快速上升的態勢。從2016年下半年外彙減少的總量來看，這些地區的樓市仍有很大的購房准備資金，所以短期來看，房價仍然具備繼續上衝的動能，直到這些資金被消耗殆盡，並且外彙的持續流出也能得到有效抑制。

中國在2017年開年，就宣布了個人外彙兌換和彙出的新規，由於新規的半年過渡期可能會造成購房資金的加速流出，所以預計2017年上半年的房價仍將維持上漲的態勢，至於今後具體漲的多少，將取決於未來幾個月的外彙流出速度。鑒於中國外彙儲備，可能會在半年左右的時間內下降到2.7萬億的警戒位，中國過去若干年長期的居民外彙管理的寬松政策勢必終止，預計多倫多的樓市將在2017年三、四季度變為平穩甚至走弱，因此個人對2017年的房價預測傾向於先揚後抑。

但是不管怎樣，由於中國北方的空氣污染在短期內無法得到有效治理，今後新移民和持旅游簽證入境的國人將越來越多，即使總體流出的購房資金下降，但受打擊的可能僅僅集中在高端市場，對於那些好學區、低總價的獨立屋，價格將持續堅挺甚至繼續上漲，另外，租金價格也將緩慢回升，但不管怎樣，從長期來看，由於大多地區人口的持續流入，進而導致房價上漲至跑贏通脹的水平，將毫無問題。

（所有房產數據來源於多倫多地產局MLS）

大多倫多資深房地產經紀蔣蓓專欄全集

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美國前十大郊區房地產熱點佛羅里達州占3個 | 美國

根據房地產經紀人網站，realtor.com的一項新研究，一些美國頂級的郊區熱點在房價上漲中變得越來越受歡迎。

市郊一向被視為年輕家庭的首選，在通勤時間和城市夜生活上做出犧牲，換取更好的學校和較大的居住空間。 realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke評議道：“近年來，房價上漲和城市中心的房屋庫存的短缺，使得房價適宜的郊區住宅對買家更具吸引力。”

雖然通勤時間更長意味著燃油消耗增加，但全球經濟學家Andrew Kenningham表示：“預計全球需求上升,美國頁岩生產將增加，價格在未來一兩年內保持穩定。”因而房價、房屋銷售和更多的競爭在郊區將繼續上升。

在全美一些都市地區，郊區的增長速度超越了城市。隨著千禧一代成人，以及少數族裔對市郊的興趣增長，越來越多的家庭湧入郊區社區，以尋求價格適宜、便於家庭生活。根據realtor.com的數據分析，從2010年到2017年，郊區的家庭在全美的增長率為7.9％，而城市地區的增長率為6.6％。

Realtor.com以郵政編碼劃域，查看了50個最大都市地區的居民數量、上市住房、房價以及住房需求增長速度，依此列出全美10大郊區房地產熱點。前3名分別是：

1、丹佛的蒙特貝羅，科羅拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

該地區隸屬科羅拉多州丹佛—奧羅拉—萊克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中間價27萬美元，房屋上市平均19天後售出，在過去三年上市價格每年增長20.6％

2、達拉斯的威裡，德克薩斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隸屬達拉斯—沃思堡—阿靈頓都市區（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％，住房中間價36.9萬美元，房產在市場上平均駐留41天，上市價格在過去三年每年增長18.7％。

3、都柏林，加利福尼亞（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市區舊金山 – 奧克蘭 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），這一區的家庭數量從2010年到2017年增長了25.6％。住房中間價89萬美元，一般房產上市24天售出。

在前10名排位中有三個在佛羅裡達州，它們分別是：

5、東方園/進步村/棕櫚河，佛羅裡達州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位於坦帕—聖彼得堡—清水都市區（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房產上市平均47天售出，上市價格在過去三年每年增長19.8％。住房中間價13.4萬美元。

6、維斯塔園，佛羅裡達州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市區奧蘭多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距離迪斯尼世界和環球影城只有30分鐘路程。上市價格在過去三年每年增長13.8％。住房中間價23萬美元。

7、凱特勒灣，佛羅裡達州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位於邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市區，這個郊區的家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％。郊區的一個典型房產在市場上待售50天，上市價格在過去三年中每年增長16.3％。住房中間價29萬美元。

互聯網資訊綜合整理

特朗普擺一邊中國學生留美有增無減 | 美國

美國總統特朗普上任後，中美關系雖難以預測，大陸學生赴美留學熱潮依舊有增無減，目前約有37萬名中國學生在美國的高中注冊，人數在10年內增加6倍，這票被稱為“空降孩子”。

的大陸留學生，共為美國貢獻114億美元，相當於新台幣3529億元的經濟產值，教育因此成為美國對中國輸出的頂級出口品。

據《紐約時報》報導，瀋陽一間民調公司調查中國留學熱潮，發現大陸留學生低齡赴美留學熱潮未減，去年有83%的大陸資產階級有意將孩子送往海外深造，這些富豪子女的留學年齡愈來愈小，計畫初次留學年齡從2014年的18歲，下降至2015年的16歲。

美公立高中搶招陸生

在諸多海外先進教育國家中，美國依舊最受大陸家長青睞，赴美留學的中國學生人數逐年增加，特別在高中階段，2005年在美國高中注冊的大陸學生僅641人，至2014年已增長至4萬人。

美國教育采市場化運作，私立學校雖學費高昂，師資與課程精致，吸引大陸學生與家長的目光，但私立學校的國際學生人數已趨飽和，美國公立中學的大陸學生數量僅5%。為紓解招生困境，美國有些地區的公立高中開始與大陸民間教育機構、國際學校合作，招收大陸學生。

據了解，美國密西根州的牛津學區於2010年建立起中美招生管道，當地的牛津鎮高中打出“我們以地球為教室”的口號，大舉招收陸生，為學校帶來可觀的學費收入。

陸生富裕生活開銷大

北京甚至有民間教育機構有意加入投資，打算在鄰近學校的區域，斥資數百萬美元，為大陸學生打造宿舍大樓。此外，雙方還簽署備忘錄，在未來20年之內，北京的教育機構每年都會安排200多名大陸學生赴該區讀高中；隨著招生成效打出名號，美國不少中西部高中也開始參照這套模式、拓展生源。

牛津鎮高中現有24名來自瀋陽的大陸學生，以及透過北京某教育機構安排、前往就讀的19名學生。

在美求學的生活開銷大，即便是在公立學校就讀的大陸學生，仍多半出自富裕家庭；在牛津鎮高中就讀的陸生，不只每天以名車代步上下課，零用錢也都是上千元美金現款，並且腳上經常更換嶄新的名牌運動鞋，財力讓美國同班同學望塵莫及。

“空降孩子”

大陸學生大量前往美國留學，而且有低齡化趨勢；瞄准大陸龐大的生源市場，美國不少中學近來積極招收中國學生，以增加學校財務來源及國際學生比例；這些中國學生多來自富裕家庭，身穿名牌，並以名車代步，美媒形容這群來自中國的小留學生為“空降孩子”。

（據中時電子報）

倫敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英國

倫敦最為搶手的全新住宅項目 — 南岸城（Southbank Place）現有全新現代化公寓發售。目前在售的有卡森廣場（Casson Square）30號時尚住宅項目，第二棟擁有倫敦壯觀麗景，一流的設計和設施的建築也即將發售。

南岸城（Southbank Place）地處泰晤士河沿岸絕佳位置，擁有威斯敏斯特、倫敦城的精致美景。貝爾維德花園（Belvedere Gardens）項目位於泰晤士河南岸1區，前方是銀禧花園（Jubilee Gardens）項目，旁邊是倫敦眼（London Eye）。南岸廣場（Southbank Place）占地面積5.25英畝，是殼牌中心（Shell Centre）舊址，不遠處便是倫敦著名景點，如泰特現代藝術中心（The Tate Modern）、環球劇場（Globe Theatre）、老維克劇院（Old Vic Theatre）、海沃德畫廊（Hayward Gallery）、一流的餐廳，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐廳以及世界著名的 Borough Market市場。

業界領先的室內設計師-約翰遜勒和Squire and Partners事務所的建築師們通力合作，創造出一個傑出的居住空間及無縫集成的高規格內飾。該項目風格平靜、現代，設計重點放在自然光線、倫敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29層，戶型有單間公寓、一、二、三房公寓和四房頂層豪華公寓。

166套公寓均按照最高標准建造而成：配備Miele名牌電器與石英石工作台的廚房、設計精巧的浴室以及由 Johnson Naylor進行個性化設計的細節。

公寓一樓有專屬休息室和放映室，其內有商務和會議設施，該區域功能多、靈活度高，此外還有一休閑區。

南岸城166套公寓均按照最高標准建造而成，廚房配備Miele名牌電器與石英石工作台

卡森廣場曾是英國藝術節的舉辦地，亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產

此地曾是英國藝術節（Festival of Britain）的舉辦地，卡森廣場（Casson Square）便是以英國藝術節前建築主席休 · 卡森命名，以表敬意。該廣場亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，包括其材質、結構及設計布局，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內。該項目室內設計由Goddard Littlefair定制設計而成。

這些公寓價格和面積均有所不同：單間公寓起價為625,000英鎊；一房公寓起價825,000英鎊；兩房公寓起價為168萬英鎊、三房公寓起價360萬英鎊。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內

Squire and Partners合伙人Murray Levinson說：“Squire and Partner設計了一個優雅的地標性建築，該建築共29層，兩面都可透過落地窗或凸出的陽台觀賞倫敦地平線無與倫比的美景。作為卡森廣場1號（One Casson Square）項目的同伴，卡森廣場30號（30 Casson Square）是用個性化設計的青銅細節雕刻出的石質框架，樓頂為四層引人注目的玻璃燈，其內有三間獨特的頂層豪華公寓。”

Johnson Naylor合伙創始人Fiona Naylor補充說：“我們經過仔細考量，使用均衡色彩材料創造了一個當代智能空間，在紋理和細微之處巧妙參考了城市環境和本地歷史。這種設計不是強加給人一種風格或生活方式，而是作為一個安靜的生活背景，讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造”。

作為一個安靜的生活背景，南岸城讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造

欲了解Southbank Place項目更多信息或預約參觀，請郵件至chinadesk@savills.com或致電+44 (0)20 3320 8225。

（本文內容資料由客戶提供）

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一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹：

1、RBC ROYAL BANK，漢語通譯為皇家銀行。以市值和資產論，該同學是名副其實的頭把交椅。起家於加東海濱城市Halifax，在20世紀上半葉經過一系列令人眼花繚亂的跨省並購之後，逐漸成為本國第一大銀行。該同學勢大力沉，作風彪悍，常常在利率變化時扮演帶頭大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我們常說的TD。中文喚做道明加拿大信托。名字有點兒拗口，這其實也是一系列並購的結果。TD的前身是兩家銀行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，兩位小同學在1955年一合計，與其被別人吞掉，還不如強強聯合，於是就有了TD的誕生。到了2000年，TD又出資80億把CANADA TRUST吃下，就構建了今日的TD CANADA TRUST的版圖。以資產市值，TD可算後來居上，位列榜眼多年，在2013年間，甚至一度小幅領先帶頭大哥，後又被大哥超越。值得稱道的是TD的分行營業時間，正是它首開先河，延長晚間及提供周六甚至周日的服務時間，吸引了大量的客戶群體，也倒逼其他銀行被迫跟進。

3、SCOTIABANK，漢譯名豐業銀行。“一般一般，全國第三”，說的就是這位同學。說一般其實也不一般，SCOTIABANK百多年來一直穩扎穩打，不是通過大宗收購合並，而是依靠穩健經營攢下了這一份探花的家業實為不易。探花同學眼看本國市場已瓜分殆盡，遂分兵海外，多年來致力於海外業務，以中南美洲著力尤甚，幾年前曾經因為外派干部緊缺，出現過只要會說西班牙語即刻連升三級的趣聞。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），漢譯蒙特利爾銀行，滿地可銀行。資格最老，1817年就開門營業。作為從法語區走出來的一家老牌銀行，BMO的表現一直算中規中矩，雖無驚喜，也不差強人意，甚至偶爾會跳出來攪個局。當年5年固定一直在3.xx%徘徊的時候，就是BMO第一個祭出5年2.99%的超低利率震動了整個市場。1998年，RBC曾謀求與BMO的合並成為一個巨無霸，被當時的馬丁政府否決。

5、CIBC，漢譯名帝國銀行。帝國，聽起來很霸氣吧，其實跟前幾名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那個黃金年代，當時的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合並一躍成為本國規模最大的銀行，那時的CIBC，睥睨四方，一時風頭無兩。此後30年，CIBC都還一直在競爭中保持領先優勢。從下圖看，1997年那會兒，CIBC資產一度甚至略超RBC。可惜此後因為種種原因，CIBC增速明顯慢於對手們，現在差距已經越來越大。也是在1998年，TD與CIBC謀求合並，計劃遭到馬丁政府的斷然拒絕，理由是涉嫌壟斷，“不符合公眾利益”。馬丁本人被記者問及此事兩次，回答僅是短短的“No”，連個解釋都沒有。

下圖是截至2016年1月本國房貸市場份額對比。可以看出在房貸市場五大銀行穩穩占據了89%的空間，居於絕對的統治地位。換句話講，大部分客戶的貸款不管怎樣選擇，最終還是花落在這五家。

在產品高度同質化的今天，各大銀行的利率水平其實是很接近的。很少出現一個term不同銀行給出懸殊利率的情況。在選擇貸款機構的時候，人們真正要關心的是哪個銀行更適合自己？因為，你在挑選貸款機構的同時，它們也同時在挑選你。這就是我以前提到過的客戶與銀行的雙向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇還是上班，你的資產淨值高低，你的首付比例，你的信用記錄如何，你的負債水平，你是買自住房還是投資房，你是購買（purchase）還是再融資（refinance），你是先買後賣，還是先賣後買，還是買了繼續買等等。每個人所處的情況不同，就要求有不同的解決方案。今天，貸款申請實際上已經成為一個復雜的金融決策過程，其目標就是為客戶的房產投資方程式找到一個最優解。關鍵是把握好從哪裡貸款，怎樣准備申請，才能保證成功率，才不至於出現申請屢屢遭拒，把好端端的case做爛的局面。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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美國最具前景房地產區矽谷3度奪冠 | 美國

根據美國房地產諮詢企業仲量聯行（Jones Lang LaSalle）最新報告，矽谷是全美經濟和商業房地產最強勁的地區。

盡管同屬灣區的舊金山因有限的空間和高昂的生活費，跌出仲量聯行“城市動力指數”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影響連續第三年蟬聯美國冠軍，同時也是全球第三名。

仲量聯行依三大類、共42項指標對全球134個商業中心評分，其中包括35個美國商業中心。三大評分類別為社會經濟動力、商業房地產和該地區長期保有動力的能力。社會經濟動力是根據市場的國內生產總值、人口、公司總部數目和外國直接投資的變化來衡量的，商業房地產類則考量商業空間吸納、建築業、租金和辦公室、零售業和酒店業的投資變化等因素。

矽谷第三年蟬聯全美“城市動力指數”冠軍，雅虎總部所在的桑尼維爾成辦公室最搶手地區

仲量聯行矽谷分公司執行總監馬特（Greg Matter）表示，矽谷被評選為全美“城市動力指數”第一名的原因有許多，人才濟濟是其一，當地工業和企業的範疇自經濟衰退之後逐漸擴大，使得經濟變得更具彈性是另一原因。他指出，矽谷科技工業本身已經從傳統的軟硬體制造延伸到人工智慧和自動化科技，使矽谷經濟重鎮的地位更形穩固。馬特說：“矽谷很可能再次成為下一次經濟復蘇的起點和終點。”

報告點出，矽谷的桑尼維爾和聖他克拉拉市是美國最重要的兩大科技子市場。商業房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的報告顯示，桑尼維爾過去兩季的辦公空間吸納量淨值為矽谷最高，上一季的辦公室空置率僅0.7%，進駐的企業包括電子商務巨擘亞馬遜（Amazon），他們已簽下Moffett Towers第二期35萬平方呎的全新辦公室空間。

（據世界日報）

“特朗普Trump”品牌在房地產價值多少？| 美國

美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選之後，全球各媒體才開始研究“特朗普”的背景、興趣、行事作風等，甚至興起一股“特朗普學”。

據美國華盛頓郵報報導，2015年至2016年特朗普來自不動產、牛排、水及服飾的“冠名”收入高達5,900萬美金。

若以實際“不動產冠名費”來看，加拿大多倫多一棟冠名“特朗普國際飯店”的大樓（Trump International Hotel and Tower Vancouver），開發商大約支付100～500萬美金的冠名費，並非一筆小數目。

此外，印尼一個冠名“特朗普”二字的高級渡假村與高爾夫球場，每年分別需支付100萬與500萬美金權利金；而在沙烏地阿拉伯也有一個豪宅建案，以200萬美金的代價，用特朗普的名字對外行銷。

不過，有趣的是特朗普童年居住紐約皇後區，是一棟他父親建造的房子，前屋主於2008年以78.25萬美金取得，並於去年以165萬元美金的代價對外開價標售。

這當中曾經因為外界不看好特朗普，並認為無法勝選，甚至將標售底價下調至84.9萬元美金，但最後特朗普老家在去年12月勝選後，一位匿名投資人以139萬美金標售取得，使得前屋主持有8年多，房產增值約78%，獲利頗豐。

據美國媒體報導，該投資人可能希望利用特朗普就任總統後，以“總統故居”、“總統歷史博物館”之議題炒作此房產物件，期使房價因此能暴增10倍、超過1,000萬元美金，也就是短期持有數個月後再轉售（flip）賺取巨額差價，而不是長期持有該物件。但若依“特朗普”在房產的冠名費介於100~500萬美金，特朗普童年所居住的房子價值，是否能短期暴增800萬美金，答案已呼之欲出。

無論如何，不可否認地，貴為美國總統的特朗普，雖然不改語不驚人死不休的作風，如同“話題女王”般的創造他個人的“新時代”與“新名言”。

不管是喜歡或不喜歡特朗普的行事風格，但他就任沒多久就能將許多外國大型企業，如日本軟銀、豐田汽車、德國賓士等企業投資美國，甚至連全世界半導體龍頭英特爾（Intel）都宣布將投入70億在美國境內擴廠。可以相信的是，未來幾年在特朗普的主政下，美國的房市與股市應該如同他的行事風格一般精彩可期。

（據聯合財經網）