最重要的15分鐘——耶魯大學前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作,一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官,而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

耶魯大學審批實況

大學審批季之時,我每天在與招生委員會接洽之前需要審閱20-30份申請材料。招生委員會是為選定最終被錄取者而設立,它由院長、少數的高級招生官,和當天與會的招生官組成。由於時間的關系,我們不可能逐一討論每一個申請者的情況,所以我只會呈上在我審核的區域中最引人注目的申請者。每個申請者的材料都會被歸置到一個統一的大文件夾中,委員會成員可以自由地發問我為什麼不舉薦某個申請者。但是大多數的時候,學生的紙面申請材料便可說明一切(例如,一個學生的GPA遠遠低於同齡人,或者是他的老師推薦信平平無奇,那麼一般情況會直接被刷下。)

我在審核每份申請材料時,都會將招生委員會的高要求銘記於心。因為招生委員會成員每天只審各領域的最頂尖的學生,他們很難被某個學生震驚。因此,當我審閱申請材料時,我會對每份文件做速記記錄——尋找能夠讓疲憊的委員會成員印像深刻的突出亮點 – 然後寫總結。

打開文檔

成績單

今天,我將審批一所來自洛杉磯的私立學校的所有申請材料,為了方便起見,我會按照字母的順序開始審查。第一個學生名叫Trent。我首先看的是他的成績單。我這樣做是因為如若一個學生的成績單中有任何一個顯著的瑕疵,那麼該生的錄取率則幾近為零。認識到這一點後,我便不必再大費周章的在其余的材料下寫下過多的備注,因為這些都將無關緊要。Trent所上的課程都有一定的難度,並且每科都是A。我看了一眼他的SAT成績:每個分項都在750-800之間。不錯!但是單靠成績還遠不足以讓他錄取,可是他已經有了進一步晉級的資格。

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通用申請、課外活動

現在我要審閱他的通用申請了。我主要是想看看他有沒有不同常人之處或是會影響到其他申請材料的地方。他是在美國以外的地方出生的嗎?除了英語,他在家還說另一種語言嗎?他是與父母住在一起嗎?但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉磯,和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等學位的專業人士。這對他的申請來說無利無害,所以我沒有作出任何特殊說明。

當我在審閱他的課外活動的時候,我又一次在尋找能夠讓他脫穎而出的地方。我不在乎他都做了些什麼,只要他積極參與並融入在他的社區中就行。Trent的主要活動是辯論賽 ——他當了兩年的隊長,曾多次獲得了地區性的獎項,並參加過全國總決賽。除了辯論賽之外,他還參與了各種社區服務活動,在春天賽跑。我簡單地羅列出了他所有的活動並對此總了一些總結,以供招生委員會成員的參考:“2年辯論隊長、國家競賽、若干社區服務、跑步。”

3分鐘過去了

文書

不出所料,Trent的第一篇文書果真是關於辯論的。就從今年開始審批到現在,我已經讀過上千篇關於辯論的文書了。因此我希望他的文書會有不同與他人之處。但是他沒有。他的文書說的是他在剛加入辯論社時是一個害羞的高一新生,但是最後帶領著整個團隊獲得了區域冠軍。這篇文書寫得還不錯,但是我並沒有從中更多地認識到他。我感覺他錯失了一個向我介紹他自己的機會。其實在看他的文書之前,我便可以猜想得到像他這樣成績優秀並獲有獎項的學生,很有可能是一個出色的辯手 —— 但是我真正想知道的是,為什麼他那麼熱愛辯論,以及辯論對他的影響是什麼。他的文書看起來是極力想要表現出他的過人之處(他確實挺優秀),以讓人印像深刻,但它並沒有展現出他是個怎樣的人一篇好的文書是可以幫助招生官更好地認識到一個學生作為同學、室友,或者食堂的同伴都是怎樣的……但是從Trent的文書當中,我只能想像出他在參加辯論活動的模樣。我備注道,“標准辯論文書,建立了自信,鍛煉了領導力。就那麼樣吧。”

接著,我開始查閱耶魯的補充文書。“為什麼選擇耶魯”這篇文書,他寫得很好。他敘述了大量熱衷耶魯的具體原因。他提到他走訪過耶魯大學,這對於西海岸的學生來說是比較罕見的(盡管他所就讀的私立學校,在春假時延長了一周給他們做校園走訪),並且他在耶魯的幾個朋友也堅定了他的志向。“好YY(Why Yale)”我寫道。如果招生委員會成員有興趣的話,他們可以讀一讀,但這篇文書並不會起到決定性的作用。

Trent的第二篇文書寫得不錯。這是一篇復雜的、誠實的、文筆好的文章。他說他成長在一個非常虔誠的家庭,但是對自己的宗教信仰存有懷疑。他細致地描述著他對信念的掙扎和他的焦慮,最終,他認識到他不應該讓宗教改變真正的自己。我寫道,“關於對宗教信仰的掙扎;他在懷疑和信念之間找到了一個平衡點;值得一看。”我很喜歡這篇文書,因為它向我傳達了Trent的部分家庭背景、他的思維方式,以及他應對不確定性的能力。

8分鐘過去了

推薦信

到目前為止,Trent的申請材料一直都保持著一個良好的勢頭,但是如果他想從眾多申請者中脫穎而出的話,他需要強有力的學校推薦信;單憑他的個人學術成就和文書是無法讓他躋身前列的。我查閱的第一封推薦信是由他的AP政府學老師寫的(我一看就敢打賭這肯定也是他的辯論教練,結果果真如此。)這個老師在第一段中評價了Trent在班上的傑出表現,還說他在辯論社中表現突出;他態度認真,比較安靜,但是具有一定的信服力;他總是反應迅速,而且作業質量高。老師在推薦信結尾處寫道Trent是他17年教學生涯中教過的最優秀的學生之一。我備注道,“政府/辯論老師稱他是教學生涯中最優秀的學生之一;認真,安靜但表現傑出。”然後,我用數字評價系統給這封推薦信打分,把它歸到了中上等,但不是“激情澎湃”類。

Trent的第二封推薦信是數學老師寫的。信比較短,感覺像是套用了某個推薦信的模板。 (難道這位老師把這個模板套用到了所有學生的推薦信上?等我查看來自這個學校的其他學生的推薦信時就會知道了。)但是這也可以是Trent並不太了解這位老師的一種表現。因為在這封推薦信裡,老師並沒有舉出Trent在課堂表現方面的具體例子,她所描述的那些我都能從成績單中看出。我記錄道,“標准數學老師推薦信;涵蓋基本要點,說他吃苦耐勞,勤奮,討人喜歡,等等。”我把它歸為中等類。第一封推薦信裡的良好勢頭,但沒有在第二封推薦信中得到延續。

最後一封是由Trent的升學指導顧問寫的推薦信。信的篇幅長達三頁之多,詳細地介紹了他的每一個活動,和老師們對他的贊譽。我劃出了一些最好的句子,其中一些似乎有些過於誇張。 “作為一位卓越的辯手、傑出的學者、和最高階級的紳士,他的名字將永久地被鐫刻在校史冊中。有一天,我們會驚嘆他居然登上過這些不起眼的殿堂。”我不禁地對這寫作文風笑了一下,但是我知道這位升學顧問是在很用心地敘述他眼中的Trent。在我給招生委員會准備的備注中,我寫道希望他們看看我勾畫出來的句子。因為這有助於平衡第二封推薦信中的不足。

“為什麼騙我的是同胞?!”中國移民在西班牙被坑經歷反思與法律建議

閱讀提示

西班牙華文媒體《歐華報》在11月27日頭條刊登了“為什麼騙我的是同胞?!中國移民講述在西班牙投資買房被坑經歷” 一文,文中浙江移民在西班牙的曲折經歷在西班牙移民圈引起了廣大移民的共鳴。

做為西班牙最有名望的刑訴華人律師,季奕鴻律師在近兩年來接到了投資移民的維權咨詢多達一百多個,立案五起。在網路上,網民們自發組建了分享西班牙移民陷阱的小組,注冊用戶達到五百多人。縱觀西班牙移民熱潮的這三年,多數移民順利獲簽的喜悅背後也夾雜著少數移民被 “坑” 被 “騙”史。“究竟是誰在騙我,我又是怎麼被騙的?” 季律師分享中國移民在西班牙維權的幾個典型的案例,希望引發大家的深思和警示。

案例一

買房產送移民,開發商提高房價,移民損失20萬歐元。

北京的董先生為了避免移民中介的貓膩,選擇直接與西班牙的地產商簽約購房。開發商貼心地為董先生安排了華人員工吳女士全程為其辦理手續。考察了幾套房產後,董先生看中了一套售價為六十五萬六千歐元的聯排別墅,該地產商熱情地提出為了方便董先生這樣的VIP客戶,購房後公司有專門的律師免費負責董先生的投資移民服務。豪爽的董先生覺得該地產公司的服務非常 “實在”,於是簽約購買了看中的別墅,該開發商也履行承諾為董先生一家辦理好了投資移民手續。

董先生全家來到西班牙定居後,因一次偶然的機會與住在同一小區的鄰居用英語閑聊了起來。交談中董先生發現該鄰居與自己幾乎同期購買的同類別墅價格則比自己的低了至少20萬歐元。懷疑自己被開發商坑了以後,董先生找到季律師進行咨詢。季律師表示:西班牙為自由市場經濟國家,地產開發商有權對開發的房產自由定價。董先生簽訂了正式合同則表示同意房屋價格並自願付清了全款。此交易程序已經完成,合同也真實有效, 並不符合西班牙刑法第248條關於構成詐騙的規定。因此董先生事後想以對方詐騙為由討回20萬歐元的請求在法律上並不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了啞巴虧,20萬歐元買個教訓” 。

案例二

中介故意隱瞞信息,付不出房款客戶買別墅定金被吞。

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後,鄭女士看中高檔別墅一套。該中介和其西班牙合作律師利用鄭女士缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理,讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾三十天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後,支付了10%共計6萬2千歐元的定金給房東。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序,並沒有提前准備相關文件,中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期,鄭女士才被告知進行大額彙款需要向銀行提交收入證明,雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意,四處奔波准備文件,但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好,最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定,6萬2千歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論,中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件,鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內向其移民中介提起民事訴訟。

案例三

貪便宜選擇廉價移民服務,材料被扣,財產安全留隱患。

音樂老師胡老師退休後決定和老伴兒非營利移民西班牙安享晚年。在馬德裡某華人聚集區看房時,胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦非營利移民的整套手續,收費僅千余歐元。胡老師交了定金後,該中介陪同胡老師老兩口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續。胡老師回國後,在移民群裡了解到幾名通過該中介辦理了移民的家庭懷疑當時通過該中介購買的房產有水份,因為害怕受騙,胡老師就和該公司商量說自己暫時不打算移民了。得知胡老師想要中斷服務的想法,該中介馬上聲稱材料均為他們代辦,如果胡老師不繼續辦理移民則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。

這樣以來,胡老師的移民計劃受到了影響:一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續;二來胡老師的銀行授權書和彙款文件也被該中介扣住,胡老師擔心自己未來在西班牙的投資的安全性會有隱患。接到胡老師的求助電話後,我所決定幫助胡他辦理取消銀行授權。但是和胡老師溝通後了解到,胡老師只知道中介要求自己授權給了一個西班牙人來管理自己的賬戶,因兩人無法溝通,胡老師連此外籍人士名字如何拼寫都不清楚,更不用說對方的身份信息,這樣給取消授權造成了困難。事後,經過多方努力調出了被授權人的信息,該事情才得到了圓滿的解決。

案例四

咨詢公司勾結房東,勸說客戶簽下陰陽公證書,魏先生7萬歐元蒸發。

上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅一套,總價27萬9千歐元。該西班公司告訴魏先生,如果公證書價格可以寫低一些,那麼房東可以少交點稅,這樣也可給魏先生適當優惠房價。魏先生聽取了該咨詢公司的勸告,授權該公司私下向房東支付7萬歐元,並做了“陰陽公證書”,將公證書上的價格由27萬9千歐元寫成20萬9千歐元。魏先生來西班牙後,因為該咨詢公司無法提供私下交易的7萬歐元的任何憑據而對此7萬歐元的去向產生了懷疑。魏先生向該咨詢公司提出了自己的疑問後,對方先是告訴魏先生“不要沒事找事兒”,魏先生進一步理論後,還遭到了這家公司的人身威脅。幸運的是,魏先生支付的房款全部是經銀行轉賬的形式支付給該咨詢公司,並且魏先生也保存了該公司對其威脅的證據。目前季律師已受理魏先生的請求,以詐騙罪,偽造文件以及威脅罪對該咨詢公司依法進行起訴。

在西班牙中國律師事務所多次移民維權的案例中,我們不難看出,不少移民之所以吃虧上當,付出了時間和金錢的教訓,不僅僅是 “同胞騙同胞”或是“外國友人騙中國人” 這麼簡單。要知道,因為中國客人在心理上或者語言上的特殊性。西班牙的房產商或者公司往往聘請中國員工擔任銷售顧問,一些華人的中介賣來賣去,賣的還是西班牙開發商或者西班牙房東的房子。在這一事件上,很難說欺騙某些移民的究竟是在一線從事銷售的華人同胞還是站在後台的西班牙開發商,只能說移民房產銷售的巨大利益將不同的各方聯合在了一起,共同將黑手伸向了中國的移民們。

季律師專業忠告

從法律角度出發, 季律師提醒廣大移民不妨進一步思考 為什麼被騙的會是我?許多移民被騙的根源往往是自己在處理移民事務上的決定失誤。在買房和移民事務上,有人輕率地地選擇 “一條龍”的包辦服務,購買中介安排的房產,跳進了移民中介和開發商勾結抬高房價的陷阱;有人青睞房產商打出的“廉價移民” “買房送律師服務” 等, 在沒有自己獨立的律師的監督下被 “安排著” 買了房。中國有句古語 “羊毛出在羊身上”, 如果僅僅為了節省幾千元的移民費用而支付了數十萬元的 “灰色房價”,這樣占到的便宜是真的便宜嗎? 究竟是誰給了別人一次騙自己的機會?

在此季奕鴻律師再次提醒大家,想要買到干淨的房產,安全地移民西班牙,最簡單有效地途徑就是將購房和律師移民服務分開,自己聘請律師監督中介和房產服務。例如:自己尋找或參與尋找房源,掌握選房的主動權;聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房,對整個買房的過程進行法律監督,對天價“房價陷阱”說NO。同時還應認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質,移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定等。

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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專家看好澳洲房市 鼓勵中國人繼續大力投資

澳洲著名人口統計學家,KPMG合伙人紹特(Bernard Salt)闡述了驅動澳洲房市的原因和買家趨向。

他說,中國購房者“主題”有兩個組成部分,依然是熱點話題。

“其中一個居住在中國而在澳洲投資的人。但還有一個非常重要的組成部分,即移民到澳洲的永久居民。來自中國的移民不斷增加,對澳洲房產也有特殊要求。”

悉尼和墨爾本的市郊非常吸引中國買家

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紹特發現,中國居民偏愛安全性良好的磚房,與CBD距離適當,靠近便利設施,這與澳洲本地中產階級的購房偏好很不一樣。

雖然人口增速放緩了,但紹特仍看好澳洲房市,尤其是距離悉尼墨爾本CBD 5到15公裡的區域增長機會。

他說,這些郊區通常地更大,房子面積更大,有很多開發的機會,將非常吸引中國買家。

同時,紹特對澳洲市場樂觀,否決房地產泡沫的說法,稱這些看法沒有多少道理。

“媒體永遠不會有正面的看法,如果你聽從了,你永遠都不會購房,不投資,於是你就錯過了25年來最繁榮的市場,也錯過了2008年-2013年左右的高峰期。”

紹特稱,澳人需從大局著眼,並稱澳洲是一個年輕、富有活力的國家,人均收入也很高,到中國的距離只需一晚的飛行就到了。

“沒有理由澳洲在10到15年內不會持續繁榮,沒有理由澳洲不賣出更多的房子。”

據悉,紹特將在The Adviser 2016商業峰會上發表重要演講,中心議題是中國買家的影響和澳洲經濟的持續強盛。

(據澳洲新快網)

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西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法,西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期,而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉(Marbella)和聖佩德羅市(San Pedro municipality)——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況,我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年,市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是,很多跡像表明,人們的記憶周期跨度很短。自兩年前,就有不祥征兆顯示,樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先,市場崩潰之前,西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求,大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機,使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉,整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區,超過75%的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮,30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家,這對一個小城市來說已是足夠,為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人?這個問題很難回答。在全國範圍內,許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的,結果市場自然就變得更加健康。

但是,我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近,我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商,這讓我感到震驚。而且,相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位,同一地區還有很多空置單元,我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢?2014年,西班牙共有約12萬家初創企業,其中6,600家是房地產經紀商,占總數的約3%。在這些房地產經紀商中,有約80%分布在沿海地區,也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測,很多知識不夠廣博的初創企業,給同樣不是很懂行的購房者建議,將導致災難性後果,就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站,有了諸如Resales Online之類的多重發布網站,房源可以無限繁衍,很多人甚至懶得弄一間辦公室,寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式,因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站,那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源,要麼只看過幾個,甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室,雇佣大量後台支持人員,這是上次失敗的典型。更糟糕的是,上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場,但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場,房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場,5%-10%的佣金水平很常見,開發商通常最低支付10%。似乎一切都沒有改變,我經常看到的是,經紀人經常給介紹客戶的經紀人5%的提成,所以總佣金可能高達10%。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間,我常說,沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20%的佣金,就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金,試問誰不會想成為一個房地產經紀人?做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是:為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平?

所以,如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介,只需問三個簡單的問題,就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會:

  1. 你的在業時間有多長?
  2. 你收取賣家多少佣金?
  3. 你真正看過你要帶我去看的房產嗎?

如果他們不願意回答,請選擇其他人,或聯系The Property Finders買家代理公司。

 

Barbara Wood專欄全集:

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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輕軌網絡獲批 投資西悉尼房產准沒錯!

新州政府12月8日宣布將新建兩條輕軌線,一條從威斯密(Westmead)經過巴拉瑪打(Parramatta)到康寶樹(Homebush),另一條開往卡令福(Carlingford),預計耗資超過20億澳元。

新州州長貝爾德(Mike Baird)表示這些新建的輕軌線將會給西悉尼創造更多的就業機會。“我們正將輕軌革命帶到巴拉瑪打,帶到西悉尼。我們還宣布將從悉尼CBD轉移大量工作崗位到悉尼的中心,很顯然,巴拉瑪打就是這個城市的中心。”
 
貝爾德表示,還未有工程時間表,但新州交通廳廳長康斯坦斯(Andrew Constance)指,希望在這任政府任期內動工,5年後竣工。
 
西悉尼輕軌路線選擇
 料耗資20億 5年後竣工
 
新州政府已經就四條可能的輕軌路線進行了1年多的考察和評估,最終決定現時的兩條路線,預計耗資20億澳元。
 
康斯坦斯表示,即將新建的兩條輕軌路線會使西悉尼變得更加開放。他表示:“很高興(我們)宣布的是一個輕軌網絡而不僅僅是一條新的線路。從威斯密到悉尼奧林匹克體育場(Sydney Olympic Stadium)的線路,每個人都是贏家。”
 
康斯坦斯表示:“輕軌每小時可以運載1萬名乘客。它連接醫院,穿過市中心到巴拉瑪打,也連接起了沿線其他重要的開發區,對整個城市益處良多,人們往來其中將會更容易,這是一個共贏的局面。”
 
康斯坦斯稱,兩個區域的社區團體都十分支持輕軌的修建工作。“我們對4條線路都做了評估,結果都令人滿意。因為我們看到卡令福線和悉尼奧林匹克史卓菲(Strathfield)線都有不少的支持者,這使得我們可以將支持者們團結起來,共同擁護輕軌的修建。”康斯坦斯說:“很快我們就會看見這項重大建設的展開。”
 
巴拉瑪打中央商務區輕軌的印像圖
州長:打造巴拉瑪打市中心
 
貝爾德表示,新輕軌項目將為西悉尼的居民帶來巨大好處。他說:“今天對於西悉尼的居民、巴拉瑪打的居民而言是個好日子。我們將輕軌的改革帶到了這裡。”
 
悉尼商會(Sydney Business Chamber)西悉尼地區負責人博格(David Borger)表示:“本周二宣布的輕軌項目好像是在說‘看,悉尼奧林匹克公園到威斯密之間有一個長達8公裡的區域,而未來你在很有可能在這一區域找到很多知識型的工作機會’。”“所以如果我們用良好便捷的公共交通將這些知識型的工作機會連接起來,那麼對提振悉尼的就業水平將起到推波助瀾的作用。”
 
新州州長貝爾德表示新建輕軌線將為西悉尼創造更多就業機會,打造巴拉瑪打為市中心。
 
(據澳洲新快網)
 
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【專業觀點】投資者如何選擇EB-5項目?美國移民專家教路

如何選擇EB-5項目,各路專家各有各的套路。鑒於最近一些出事的項目,或多或少都帶有一些典型特征,雖然這是事後諸葛,但不妨來聊一聊個人的一些想法,看看投資者能做哪些事,來避免選擇那些亮著紅燈的項目。個人想法,完全不成熟,僅供參考或者引發思考,而且本文不是一個實用指南,無法直接按圖索驥。

個人觀點,總結成八個字:好人好事、好款好賣

第一步:好人

選擇項目的第一步是,找到好人,避免同爛人或者不合格的人合作。

簡單說,就是人品 + 經驗,包括如下幾個方面:

  1. 人品商譽:項目方(開發商)及其合伙人,有良好的商業記錄和個人信譽,是否官司纏身,是否一直在做同當前EB-5項目,同等資金規模、相同市場區域的同一種業務;
  2. 區域中心:區域中心及其合伙人,過往的個人和公司信譽,EB-5項目包裝、運作、市場銷售的經驗;
  3. 項目團隊:項目律師、經濟學家、商業計劃起草人,同USCIS(移民局)打交道的經驗和記錄。

這一步是基礎,如果人品有問題,信譽不佳,恐怕應該盡早放棄;如果經驗缺乏,不一定完全否定,但需更加多的求證。

投資者可以:

查查開發商、區域中心、及其合伙人,背景、經驗、投資開發過的項目,有無官司等不良記錄。

需要留意,了解下開發商之前開發的項目規模,是否有過類似大小項目的開發經驗,盡量避免投資新手。眾所周知,做任何事情都有學習曲線,開發項目也是一樣。EB-5求穩,投資者應盡量避免投入到那些,開發商首次做如此大規模的項目,或者使出吃奶的力氣才能運作的項目。

最近被SEC起訴的幾個項目非常典型,開發商/區域中心,要麼是純忽悠(人品有問題),要麼是從來沒有做過類似業務或者這麼大體量的開發投資(經驗有問題)。如果在投資之前,查下過往他們的過往記錄,應該不難避免。

如果這個功課做好了,沒跟著騙子或急功近利者走,找個有經驗靠譜的項目方,EB-5基本就成了一半。

最後,注意一點,申請美國綠卡要按照美國的游戲規則來,避免玩國人擅長的套路,否則最後被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有,私下簽定協議不交給USCIS,承諾若不能還款就給房子的,這違反了EB-5投資必須處於風險(at risk)的最基本要求,項目方吃准了中國人常有的投機心裡,渾然不顧美國的游戲規則。不妨想想,業務健康不差錢的公司和老板,為啥非要鋌而走險玩弄規則?結果SEC一查,公司都被接管了,你私下簽的協議找誰去要房,若拿出來追索而曝光的話,USCIS還得把你的綠卡沒收了。

第二步:好事

選擇項目的第二步,是要能確認,所考量的EB-5項目,符合市場和移民的邏輯。

簡單說,就是能開工有市場前景 + 符合移民條件,包括如下幾個方面:

  1. 項目前提:有必要的審批、資金能夠落實到位,能開的了工、收的了尾;
  2. 商業邏輯:有市場前景,能運作下去,能創造就業,能盈利,能再融資,能還錢;
  3. 項目類型:EB-5投資的回報是綠卡,投資收益再高都與俺無關,盡量圖低風險低回報的項目。
  4. 移民邏輯:本人偏保守,希望看到該項目或者類似的項目,有在USCIS獲批的過往記錄。

投資者可以:

考量市場前景,這個比較難,需要對美國的相關市場了解,不同行業又不一樣,如果看好哪個行業哪個城市哪類項目的市場前景,可以多從這方面著手。

分析項目類型,高風險高回報的那些高大上項目,適合風險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者,再高項目利潤都與你無關,你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以,說得難聽點,越是低風險低回報的土項目,越是傳統的項目,恐怕越合適EB-5投資者。

考察移民邏輯,這個相對容易,類似的項目是否有獲批記錄,太新的模式是否會被拒,問一圈基本能了解。

如果一個項目,USCIS認為拿綠卡符合政策,市場前景看好又非高風險的,那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。

第三步:好款

好款,即好條款、好條件

往往投資者在評估項目時,一上來就被牽著鼻子走到這一步,最終被項目的某些亮點吸引而做出投資決定,個人覺得這是選項目的最大誤區。只有在依次走完第一和第二步,確認了好人好事之後,才應該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當然,並不是要否認EB-5項目條件的重要性,而是建議考量項目的先後次序。

通常,需要考量的項目條件,可能會有:

股權或債權模式、預審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發商投入、銀行貸款到位條件、就業系數、還款機制等等不一而足。每項都很重要,但是條件參數畢竟只是參數,只能放在同等條件下考量某一參數

而且,即便在同等條件下,一個開發商資金占比只有10%的項目,一定比占比30%的差嗎?沒錯,開發商投入越大,可能意味著其承諾越大,越難獨自抽身而退。但是,單單就這一個參數而言,開發商的投入,恐怕還得看是真金白銀的現金投入,還是多年前購地經評估升值後的作價投入,等等不同情況下的資金占比。而且,就開發商的商業邏輯而言,在美國房產市場如此之好的當下,我一個項目好公司信譽又好不怕借不到錢,為何不能少放點自己的股權資金進去,多融點資,放大資金杠杆,去多運作幾個項目呢?

同時,個人非常不建議,以某個參數作為選擇項目的必要條件。譬如,一定要選一個有預審批的項目,一定要選擇I-526通過後再放款的項目,等等這類限制條件,這種選擇項目的方式,很可能會是舍本逐末。畢竟,我們的目的是,I-829獲批並且收回投資款,上面所羅列的限制條件,並非是實現我們最終目的之必要條件。靠譜的人和事,比那些看起來有眾多亮點的項目,更能確保實現我們最終的目的。

第四步:好賣

最近一年,市場上項目太多,產生了一個新的問題,就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以,最好多加一份考量,一個項目是否賣得好,能否能按照計劃募集到所需資金?否則,萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金,銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的,這樣就會影響到開工運營,並可能會造成一系列的問題。

投資者可以打聽下,項目方是否募資順利,如果不能按時募集到預定的EB-5資金,是否有備選方案,備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。

東拉四扯這麼多,自己都繞糊塗了,還是回到開頭那句話:好人好事、好款好賣。

最後,請朋友們批判指正。

 

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【重磅新聞】EB-5過期在即 草案要點逐個數

12月4日,參議院司法委員會主席,Chuck Grassley和其戰友Patrick Leahy,對外公開宣布了一篇名為:Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program(EB-5還有幾天過期,Leahy和Grassley呼吁立法支持,改革及延期就業創造的外國投資計劃)的宣傳稿,並全文附上多方妥協後達成的EB-5法案草案原文和摘要(如需原文,請微信留言索取)。

閑話少說,草案摘要:

  1. EB-5計劃延期至2019年9月;
  2. 增加DHS(國土安全部,移民局上級部門)權利,當有欺詐、違法濫用和對公共及國家安全時,拒絕或終止申請;
  3. 設立”EB-5誠信基金“,區域中心和投資者付費,支持DHS執行審查和現場調查,監督檢測美國及海外的欺詐;
  4. 要求背景調查,對於區域中心和項目的合伙人;
  5. 要求對於投資者更多的信息披露,關於商業風險和利益衝突;
  6. 要求更多的項目監管以及更緊密的證券合規監督;
  7. 加強對於貧困地區的激勵,使得更多的資金能夠流向城市貧困區和鄉村地區,一如國會初衷;
  8. 最低投資額升值80萬美金,並設定調整機制;
  9. 改善就業計算機制,確保EB-5項目確實能為每個投資者創造所需的10個就業;
  10. 增進可靠性和透明度,要求DHS員工記錄特定的交流文檔並防止特殊處理;
  11. 縮短審批時間,通過提供優先處理流程和繳費,來調整滿足高效處理。

摘要中沒有提及的要點,也是我們最關心的問題:

  1. 兒童節條款廢除,生效日為法案生效日,即不會追溯回已遞案的投資者;
  2. 沒有期待中的項目祖父化條款,法案一旦生效,立即對今後遞案的所有投資者生效;
  3. 簽證配額未放開,排期問題最終無解!
  4. TEA漲至80萬美金,非TEA維持100萬美元,5年調整一次;
  5. 就業計算,10%需要為直接就業,可以是NCE或者JCE;
  6. 2016財年起,為農村和城市低收入區分別預留2,000張簽證,當年用不完可留到該類別下一年度,第二年再用不完,可以開放給別的區域使用;
  7. 設定審理時間,I-924為120天、I-526為150天,I-829為180天;

* 法條難懂,以上信息不一定准確,留待專家解讀。

EB5Sir注:

該項草案,已經同行業協會IIUSA以及相關利益機構達成一致,並得到了眾議院司法委員會主席Bob Goodlatte的支持(至少宣傳稿是這麼說的)。

不過,非常蹊蹺的是,大佬把草案(請注意不是提案更不是法案,而且是注明為Discussion Draft的文本)公之於眾,呼吁支持,不免讓人想起還另有一種陰謀論,擬定草案的大佬未獲得更大的大佬的支持,在最後一周放手一搏。

能否通過,還有幾天自有分曉。請密切留意我的專欄發布。

 

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中國人需求暴跌15%!澳洲房市會步美國後塵嗎?

澳洲知名地產中介McGrath的數據顯示,隨著中國經濟減速且股市在今夏暴跌,曾幫助刺激悉尼房價大漲的中國需求同比下降多達15%。

11月澳洲首府城市價格指數下滑1.5%

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據彭博社報道,McGrath今日成功在澳洲上市後,首席執行官麥克格雷斯(John McGrath)表示,中國大陸買家正在避開悉尼墨爾本,轉而將目光投向價格仍然“引人注目的”昆州
 
麥克格雷斯說,悉尼和墨爾本的房價正接近“上漲周期”的尾聲。在截至10月的三年中,悉尼的房屋均價上漲了47%至約100萬澳元,但在上月下跌了1.4%,為至少五年來最大跌幅。同時,因創紀錄房價嚇走投資者,悉尼成功拍賣出去的房屋數量也降至了三年新低。
 
房產研究機構CoreLogic 12月初發布的數據顯示,澳大利亞八大首府城市(堪培拉、阿德萊德、墨爾本、悉尼、珀斯、霍巴特、布裡斯班和達爾文)中有五個城市的房價下滑,導致11月的首府城市價格指數下滑1.5%。
 
裡昂證券(CLSA)去年做的一項澳洲房地產業調查顯示,中國是澳洲房地產市場最大的外國投資來源。“中國買家還在,但可能比一年前少了10%至15%。我覺得這是多種原因造成的,包括中國股市等等。”麥克格雷斯說。
 
中國基准股指上證綜指較六月的高點跌近1/3,導致數萬億美元的市值蒸發。瑞信駐悉尼分析師Damien Boey 和Hasan Tevfik在11月3日的報告中稱,中國買家信心的消退可能使他們今年對全球房市的興趣下降了30%。
 
在中國人已經成為房產第一大海外買家的美國,這種衝擊更早前就已顯現。
 
房地產網站Zillow數據顯示,截至九月的一年間,拉斯維加斯(Las Vegas)和薩克拉門多(Sacramento, Calif.)的房價上漲33%以上,舊金山、鳳凰城、聖地亞哥(San Diego)和加州橘郡(Orange County)的房價上漲超過20%。
 
但是這種增速在三季度出現大幅放緩。7-9月,加州橘郡(Orange County)房價僅增長1%,聖地亞哥為2%,而舊金山為3%,是2012年初以來漲幅最小。
 
11月底有報道指出,最近幾周中國人購買美國房產的步伐明顯放緩,主要因中國股市大跌和經濟放緩造成部分富豪財富縮水,此外貨幣貶值和更嚴格的資本管控也讓部分人無法將國內財富轉移到國外。
 
(據澳洲新快網)
 
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買房買膩了嗎?歐洲古堡等奢侈地產正受富豪們熱捧

古堡莊園、葡萄園等奢侈地產投資暗潮洶湧,古堡以其稀缺性和獨一性,成為地產界的翹楚和奢侈品。而歐洲古堡以其得天獨厚的地域性,文化和歷史價值,受到國內地產界投資大咖的追捧。

以下幾個因素或可解釋古堡等奢侈地產的投資動機

1、收藏價值

古堡的收藏價值比較持久,歷史性恰恰是其投資優勢之一。其歷史和文化價值帶來的升值潛力無疑是投資者所青睞的。每一座古堡可以說是一座博物館,從建築風格設計到房間布局與結構,都有很高的歷史價值。

2、身份地位的像徵

古堡代表著一種精英消費,古堡的稀缺性及其背後的歷史積澱和文化傳承可以彰顯買家的社會地位和品位。從更深層次來說,古堡”堡主”投資的是一種生活方式,在歐洲買古堡可以擁有其永久產權,”老宅”得以世代傳承。

3、商業增值

古堡的投資價值還體現在對其商業的增值上,將古堡改建成博物館,會議中心,高爾夫球場,獵場,特色酒店等商業場所都是極具投資潛力的經營方式。建於中世紀的古堡一般有數百年歷史,一般集生活休閑工作娛樂等功能為一體且占地廣,結構龐大,房間眾多,堡主可以將部分區域對外開放,比如大廳、圖書室、部分臥室、花園、湖泊、葡萄園等,或者直接作為博物館供游人參觀。

國人投資古堡興趣漸濃

部分購買者買古堡是為了收購酒莊。拉圖拉甘(青島)國際酒業有限公司董事長程海燕,買下了位於法國波爾多的拉圖拉甘(Latour Laguens)古城堡。這座古堡就是坐落在葡萄酒莊內,程海燕借古堡投資發展釀酒事業,提升企業整體品質。還有人購買古堡是為了用作商務談判,比如一家著名私企的總裁張茵購入了位於在法國南部波爾多峽谷的Vskan古堡,除了商務活動,古堡也成為向其客戶展現公司實力的場所。英國有一家希爾頓酒店就是古堡改建而來,每年吸引了大量客源。相關的古堡旅游產業也應運而生。

超高淨值人士是古堡的主要投資者。《財富報告》中提到,這些超高資產淨值人士越來越注重物業,並視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言,物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別。(中國的十億富豪數目在未來十年將迅猛增長,進一步增加154名,中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。就十億富豪數目增長率而言,全球排名前30的城市中,中國城市將占到三分之二)。中國富豪愛不動產和收藏的特性在古堡投資裡表現突出。

Quinn專業點評:英國古堡值得投資

在英國,各種向國內投資者敞開大門的優惠政策,讓英國成為中國在歐洲的第一大投資目的地。英國的“圈層營銷”在古堡上體現的很充分,即投資者通過特定的渠道和人脈獲得而非通過市場售賣。古堡投資確實價值不菲,但是以長遠眼觀考量是理想的投資選擇。英國的物業是永久產權,擁有了該物業也就意味著投資者實實在在地擁有了其所在的地塊。以古堡為主的奢侈地產由於其特定的歷史文化,也是政府保護的建築,獨特的投資和收藏價值得以其彰顯。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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悉尼海港公寓大賣 海外華人買家占一成

據《澳洲人報》報道,悉尼豪宅市場火熱,在12月5日周末的Revy項目售賣中,中國開發商Aqualand大賺逾1.4億澳元。

樓盤位於悉尼內城皮爾蒙特(Pyrmont)的海港沿岸,46套公寓中賣出了38套,雖然悉尼房產拍賣清盤率依然較低。

Wayne Xiong稱Aqualand“非常滿意”皮爾蒙特公寓的銷情

似乎,房貸利率上升、投資者借貸受限對一般收入者影響較大,但對富裕階層的影響較小,豪宅市場的需求依然很大。

Aqualand的總經理Wayne Xiong稱,首次發售就能如此成功,要歸功於該樓盤的獨特性。

他還說,頂層公寓的需求很強,後者的售價超過1500萬澳元。

據悉,在該項目中,最低價為兩室房,250萬。

在5月份時,該開發商以1.8億購下了該歷史老屋和鄰近的Seven Network總部大樓,將保留外牆但翻新內部,估計於2017年竣工。

在該次售賣中,約一成賣給了海外華人投資者。

CBRE的住房部執行負責人Justin Brown說該次銷售顯示了,高檔市場需求依然很大,“開發給富裕空巢人士的房子並不多,受澳元下跌影響,我們的房子對海外人士來說也比3個月前的便宜了20%。”

同時,根據CoreLogic RP Data的初步數據顯示,12月5日周末悉尼清盤率降至了55.6%,比再上周的56.2%還低。墨爾本的清盤率也下降了。

高級經濟學家Andrew Wilson稱,悉尼富人區要比其他地方表現得更好。“只要靠近CBD,靠近海港,都能找到買家。”

(據澳洲新快網) 

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