Category: FAQ Finance

拍賣的房子和其他出售方式的房子有什麽不壹樣？有些什麽註意的事項？究竟這時好呢還是壞。

那我就當做給自己做壹個簡單的報告好了，存檔的同時，我希望這個帖子能幫助那些可能對拍賣不太清楚的朋友們。

什麽是房產拍賣（Real Estate Auction）？

房產拍賣是壹種公開的以及透明的出售方式，在規定的日期，地點和時間裏，以公開競爭的形式，將房產賣給出價最高的應價者。拍賣規則和條款會在拍賣正式進行前公布，讓買家決定是否接受這些規則和條款。值得壹提的是拍賣是無條件的，當交易成立買家和賣家雙方都必須服從交易文件裏的條款。

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如何做好拍賣前的準備？

您要事先和您的銀行，broker或者其他金融機構根據您的經濟情況談好貸款的問題（如果需要）。我們建議您把中介給您的拍賣契約提供給您的律師讓他們幫您過目。大部分時候，在拍賣錘子落下的時候您需要提供最終房價10%的訂金，所以事先和銀行或者金融機構商量好是非常重要的，您要確定您在拍賣當天可以支付得起這10%的訂金。

我們也建議您在拍賣之前聯系房屋檢查員、註冊評估師，或者市政府檢查房子的屋況，價值以及是否有其他任何裝修或者改動過的地方。

在拍賣日期之前盡可能的去參加其他房子拍賣現場，這樣您會對拍賣流程有大概的了解，當拍賣當天到來的時候您就會信心滿滿的去參加。

我需要註冊才能參加拍賣嗎？

Bayleys拍賣不需要正式註冊來參加拍賣。但新西蘭法律規定，您必須事先給予並閱讀REAA印刷的Approved Buyers Guide手冊。您可以向您的相關中介銷售人員索取。

什麽是底價（Reserve Price）？

底價是由出售方屋主決定的價格，價格必須以書面形式向拍賣機構或中介提出。顧名思義這個價格是屋主的最低心理價位，拍賣師不能以低於這個價錢出售這個房屋。這個價格不會被公開。當現場競價超過了這個底價，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價已經到達，房子現在正式on the market ，將會被出售給出價最高的競價者。

如果競價達不到底價那會發生什麽事情？

通常來說，拍賣師會暫停拍賣，然後讓當時最高競價者知道這個房子的底價還未到達。拍賣師會給這個競價者壹個機會來提高讓屋主能考慮出售的競價的價錢。如果屋主能接受這個新的價錢，那麽拍賣將從這個新的價格重新開始，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價已經到達，房子現在正式on the market ，將會被被出售給出價最高的競價者，如果沒有其他的競價者，那麽房子將會被在這個同意的新價格出售。

如果屋主不接受這個新的價格，那麽拍賣將從這個新的價格重新開始，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價還未到達，如果沒有其他的競價者，那麽這個房子的拍賣將被結束（passed in， 詳見下文）。

如果房子拍賣沒有被賣出那會發生什麽事情？

如果房子拍賣的最高價格沒有被屋主接受，那麽這個拍賣將會被passed in，宣布結束。屋主可以考慮拍賣後的offer，包括那些有附加條件的offer。

什麽是屋主競價（Vendor Bid）？

根據新西蘭相關法律， 拍賣師可以決定是否幫屋主代理競價。屋主競價必須被拍賣師清楚的向所有競價者指出來，屋主競價不能超過屋主事前所定的底價。屋主競價通常被用拍賣師用來做起始價格，如果沒有競價者願意第壹個出價格的情況下。簡單的來說拍賣師的意思是，這個價格是達不到屋主的底價的。Bayleys 會讓屋主簽合同讓屋主保證不會由屋主自己，或者讓其他人代表屋主競價。

房子可以提前出售嗎？（sold prior）

如果壹個房子是要通過拍賣來出售， 廣告詞裏面包含了’除非提前售出（unless sold prior） 的字樣，這指出了屋主有可能願意在拍賣日期到來前提前出售這個房子的可能性。所以我們建議您告訴您的中介銷售人員，如果房子要被提前出售，讓他們通知您。

如果您特別喜歡這個房子，希望屋主提前出售，如果您的offer金額足夠好能讓屋主同意，您需要簽署壹份《拍賣提前協議書》（pre-Auction Offer Procedure）以及您需要提供房產金額10%的訂金支票，這個支票將會被打進房產公司的信托賬戶。房子將會在雙方商定的日期提前出售，您的offer金額將成為拍賣的起始價格。這個價格將會壹直保密直到拍賣的時候才被公開。

如果offer 沒有被屋主接受，那麽拍賣還是會照原定計劃進行，10%的訂金將會被全款退回給您。

這個是很多朋友誤解的地方，拍賣提前出售並不是房子能不通過拍賣而被出售掉，只是拍賣的時間被提前了。

文章來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

我是奥大建筑系毕业生，在华人建筑公司工作了2年左右，具体是什么公司我不说了，免得大家以为我打广告。

工作就是帮人画图+设计+建房啦，由于常常和客户沟通，也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区，以此贴希望能够帮到大家！！好！那咱们就开始吧！

关于成本，周期，选地，论坛里有非常多讨论，我就不重复了，只是重点讲几个概念上的问题：

问题1： ARCHITECT（注册建筑师） 和 ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者） 的区别？

这个问题困扰着很多客人，为什么architect收费那么高？LBP是什么？designer分1，2，3级是什么意思？

简单来说呢，ARCHITECT（注册建筑师）就像注册会计师一样，是经过了严格的筛选和考试选拔出来的，基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。

ARCHITECT相对来说是稀有品种，在NZ，这个称号是受到法律保护的，所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵，你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了（LISENCED BUILDING PRACTITIONER)，这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别，ARCHITECT不一定就比LBP好（非要说的话，可能ARCHITECT学历高吧）。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计，洋人的设计费用一般是施工费的10%（residential）。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了，基本上设计，画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）。

 DESIGNER是分级的，3，2，1 数字越小，级别越高。ARCHITECT没有级，因为一旦通过考试，直接就是最高1级。

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问题2：我只是改建，需不需要做报批？

报批的时候呢，最主要要看的其实是2个东西，1是结构，2是防水。你的房子有没有动到结构？有没有外墙的改动？ 有没有动到水？只要这几个个问题其中一个是肯定的，那么恭喜你，你需要申请BUILDING CONSENT。 也就是我们所说的报批了。 

不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找，其中包括一些例如1.5M以下的deck，20平以下的车库之类。

 http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3：大家常说的PROPERTY FILE是什么东西？

PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图……

一般情况下，会有以前的地税资料，审批图纸，计算，certificate of title,和一堆一堆的paper work。 这东西50刀，很有用的，里面关于房子的用料，尺寸都有。

 问题4： RESOURCE CONSENT是什么？和BUILDING CONSENT有什么区别？

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT，但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢？

大家知道，康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。（这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到）。包括面积限制，太阳角限制，挡土墙高度，室外空地规定，坡度，倒车距离，隐私。砍树，种树……总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候，难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协，要么就试着和康嫂NEGOTIATE。如果不想牺牲房子的设计，就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像土肥圆追求百富美，是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人，因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争，最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章，而且最无奈的是，钱也花了，时间也花了，偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师，他们已经尽力了……康嫂不同意怎么办？没办法，改设计吧！

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点，但挺费神的。设计师不是万能的，建新房你必须还要请结构工程师，地质工程师，测量师，水工程师……当然，一般设计师都会有几个常合作的伙伴，他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记：在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候，设计已经非常完善了，这时候千万不要改图了！BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料，牵一发而动全身，你这个时候改一个细节（你以为是细节）可能会影响水，材料，承重。设计师将会非常痛苦……而且最主要的是还容易出错！

 来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

在新西蘭買房，就要了解新西蘭房地產市場的內情和規矩。新西蘭買房壹定不能離開三個人，壹個是房地產經紀人，壹個是貸款經紀人，再有壹個就是律師了。

買房的第壹步是選房。選房首先要決定地理位置。是在哪個地區買房。比如奧克蘭有五個大區，東南西北中，妳要選定哪個方向。然後再縮小範圍。選房時很重要的壹點就是位置。新西蘭本地人有壹句口頭禪，“Location! Location ! and Location !!!” 可見房子位置在買房時是多麽的重要。 不僅僅是哪個區的房子， 更重要的是這壹條街的情況。 當然了， 選擇位置的時候， 要考慮的很多， 是否是學區房， 交通，周邊環境，治安，周圍人的種族構成， 教育水平等都要作為參考依據。 另外在看房時，要想好妳心目中的房子是什麽標準的和什麽類型的，如是木制的還是磚瓦的，新舊程度如何，有幾個臥室，幾個衛生間。

買房的第二步是確定價錢。壹般來說，買房者可以從銀行貸款到買價的80%。如壹棟30萬元的房子，您的首期款為6萬元，銀行貸給買房者20萬；如果買房者有穩定的高收入，甚至可以從銀行貸到95%.的買房款。

買房除了要考慮首期付款外，還要考慮的就是償還能力。在新西蘭，每個銀行計算償還能力方法也不壹樣，買房者要是想知道能否貸到款，每個月還款額是多少，通常情況下，都是找貸款經紀人來解決此類問題。

在看房時，要找個房地產經紀人，最好找對對所購房子所在區域比較熟悉的，他們對那壹帶的房價、學校、居民、購物等情況都比較熟悉，能給買房者以更好的指導。   

出價也可以由房地產經紀人代理。在新西蘭，壹般買房的整個討價還價過程都是由房地產經紀人中間協調而成的，買房者是不用與房主直接接觸的。

在新西蘭房地產市場有明確規定，房屋的買賣要由律師來完成。房地產經紀人會把買房合同的原件寄到律師那裏，以後同賣方的任何交涉都由買方律師與賣方律師來處理。所以在買房之前，買房者要聯系好壹位律師。如果初來不熟悉情況，不知道用哪家律師行，可請房地產經紀人或貸款經紀人推薦壹個。

簽訂房屋買賣合同時，律師會幫助買房者搞定合同。最後由買賣雙方簽字。然後，銀行按合同價格給買房者貸款。買房的價錢壹旦確定，買房者要先付給房地產公司定金，定金壹般為買房價格的10%。 

買房的合同除非是無條件的，壹般這類合同中都有三個日期，壹個是生效日期，壹個是貸款日期，還有壹個就是交割日期。貸款日期壹般在合同生效期後的5至10天，也就是在價格談好後，買房者要在5天到10天之內貸下款來。這件事可由貸款經紀人來完成，貸款經紀人與買房者談好貸款方式，然後將申請材料遞交給貸款銀行。銀行壹旦批準，就會寄信給買房者的律師，確認貸款金額，並將相應的貸款文件壹並發給律師。

 交割日期就是買房者拿鑰匙搬家的日期，交割日期壹般在合同生效的1到3個月內，也可以由買賣雙方按實際情況商定。貸款批準之後到房屋交割之前，還有壹件非常重要的事情，就是要購買房子的保險。在新西蘭，這是銀行硬性的要求，沒有房屋保險，銀行在交割時是不會放款的。新西蘭的房屋保險很便宜，每月只有25到35元。各大銀行壹般都在發放貸款的同時代為辦理保險，所以買房者也可以在貸款的銀行購買房屋保險。

房屋價格： 約¥ 383萬
建築面積： 140平方米
房型： 4 臥 2 衛

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  壹切準備就緒，在房屋交割前的二、三天內，律師會邀請買房者到他的辦公室簽字。如果銀行貸款為80%，買房者在簽訂合同時已經預付10%的定金，這時要將剩余的10%的錢轉到律師的Trust Account 裏，另外還要付律師費。同時還要帶上保險單和有效證件。在簽署銀行貸款合同後，買房者就可以回家等候房地產經紀人登門送鑰匙了。到了交割日期，銀行將貸款轉到買方律師的信托帳戶中，買方律師再將款項轉到賣方律師的帳戶，賣方律師收到款後通知房地產經紀人。這時， 就可以等到交割日期那天，房地產中介就會把房子的鑰匙交到您的手上，當然也可能是經紀公司通知您去取鑰匙。這時，買者者就可以搬家啦！

搬入新居後，房地產經紀人和律師的服務就結束了，而貸款經紀人的服務還沒有完。在買房者還貸期間有任何問題，貸款經紀人都要提供相應的服務。

來源：至誠信貸　

排版：Shelly Du

鑒於各國風土人情及法律法規的差異，購房流程也大有不同，想在新西蘭買房，很多人以為看中房產、轉錢就萬事大吉了，其實不然，那麽在新西蘭如何買房？今天就先把朋友在奧克蘭購房的經歷給大家梳理個大概流程，為您帶來脈絡清晰的新西蘭買房攻略。

購買新房的流程其實很簡單，按照開發商的步驟來就可以了。但是二手房源的話不像國內，找個中介就可以帶著隨便看，國外大多都是需要提前預約的，或者有些房源是有固定的開放時間，常見的是安排在周末的壹個時間段（例如：12:00-15:00）。具體步驟如下：

新房流程

第壹步：交定金。

房源認可需繳納2000紐幣的定金，然後簽署購房合同並送往律師放審閱。

第二步: 付10%首付。

合同簽訂後的5-10個工作日內繳納10%的首付款。

第三步：交第二筆10%的首付款。

客戶繳納第壹筆10%之後的兩個月內，支付第二筆10%首付款。

第四步：建設期。

交付20%首付款後，此階段為開發商的建設周期，大概2年時間。（期間會有安家小組不定期發送最新進展給業主）

第五步：交割前3-6個月會有專人通知並協助客戶辦理貸款。

第六步：交割日交付拿到鑰匙。

註意，所有款項均打入的是政府監管的律師信托賬戶，絕對是可以保證資金安全的。

匯總亮點：購房前期只需要繳納20%的首付款；交房前不滿意可以退房，資金返還絕對不是問題，因為款項是在律師賬戶的（也就是說絕對不會出現類似國內交房後發現與合同約定不符首付無法追回只能維權的糟糕情況）。

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二手房源流程

房產中的土地部分才是真正升值的，買就買地大的房源。不過國外幾公頃的莊園都是有的，每套也都很讓人心動，所以壹定要結合自己的預算和需求，遇到適合的就果斷下手不要猶豫。

房產這種東西具有異質性，每套的優勢都不同，甚至可以說每套可能都是獨壹無二的，所以只要國家、城市選擇沒錯就可以直接出手。

1、辦理貸款

有需要辦貸款的客戶：可以到中國的工行／建行／中行做銀行預批。

2、申請新西蘭的IRD稅號

自2015年10月份開始，所有房產交易在交割前必須提供新西蘭稅號(IRD號碼)，所以決定在新西蘭購房的客戶最好在購房前先申請下IRD稅號，也可以在買房後通過買家律師來幫助辦理。

3、挑選房源

第壹種： 無條件購房情況，如拍賣的房源，在拍賣日之前，由房屋中介提供所有房屋拍賣資料（包括：無條件的拍賣合同／LIM report／租金評估報告，還有Building Report驗房報告。驗房報告有時屋主不提供，由買家自己選擇Builder建築師來自費驗房。），在拍賣日拍到後就等於購買成功了，買家不能再提出任何如要貸款或驗房等的條件要求。

第二種：有條件購房情況，如標價或議價的房源。看中房源後，可以聯系房屋中介出有條件買房的合同。（具體價格，條件條款及辦理日期，以及交房日期可以由買賣雙方商定）。買家可以提出購買條件，例如要求在十個工作日內辦理貸款條件，當第十個工作日時銀行同意買家的貸款申請，則買家律師宣布無條件了，也就是房子購買成功。如果，第十個工作日銀行不同意買家的貸款申請，則買家律師宣布買家購房失敗。

4、拍賣日

買家親自到拍賣現場的，拍賣成功後，需要立即支付10%的購房款做為定金給房地產中介公司，同時在拍賣合同的最後壹頁留下買方新西蘭註冊律師的聯絡信息 。如果買家身在海外或無法到現場拍賣，可以通過電話拍賣的形式來進行購買的。但是買家要在拍賣日之前填寫好由房屋中介提供的詳細的電話拍賣申請表，同時提供買房新西蘭註冊律師的聯絡信息。在拍賣時，由房屋中介給買家打電話進行電話競拍。拍賣成功後，由拍賣師代替買家在拍賣合同上簽字，然後買家需要立即支付10%的購房款做為定金給中介公司（銀行轉賬也可以）。

5、房屋交割

在房屋交割日，由買賣雙方的律師完成房款轉移以及產權過戶的全部過程。

（例如：在房子的交割日，剩余的90%購房款，其中銀行貸款到50%，銀行貸款經理會通過銀行的轉帳程序將貸款資金轉到買家律師的專用信托帳戶。另外40%的購房款，買家會以銀行支票的形式在交割日之前交付給買家律師。加上之前的10%定金，買家律師會將全部購房款轉到賣家律師的專用信托帳戶。）

賣家律師壹旦收到買家律師的全部購房款，會以書面形式通知房屋中介房屋交割成功，房屋中介隨後會將此房屋的所有鑰匙親自交到買家手中。

至此，購房全流程結束！

Q&A

1、海外買家最多能貸款到多少？

新西蘭的四大銀行即ASB，ANZ，BNZ和Westpac銀行目前暫停對海外買家的貸款業務。中行／工行／建行，這三大中資銀行在新西蘭的分行對海外買家最多能貸50% 。

2、買房過程中找貸款經紀人及律師的話，費用大概會在多少？

貸款經紀人貸款成功後對買家客戶是不收手續費的，由銀行支付壹定比例的傭金給貸款經紀。但是，貸款銀行怕買家客戶壹年後轉換其他銀行，現在要求貸款經紀先收取買家幾千元不等的保證金。不過到時還會還給買家。律師的費用壹般在紐幣1000-2000。

3、購房後如果委托當地中介負責出租，費用大概多少？

每年6%—9%年租金。

4、此外還有沒有額外的稅費需要房主承擔的，比如租出去之後的物業費等？

公寓會有物業管理費，但壹般的獨棟別墅是沒有管理費的。不過每年都要交地稅給政府 ，具體地稅是按房屋評估價格的壹定比例收取的。例如壹個100萬的房子，奧克蘭的地稅大概壹年2000—5000紐幣左右 。房子出租出去後，如產生維修費用由屋主來支付。

5、簡單了解下，海外買家購房後如果想轉賣房源是否有額外的稅費？

目前的政策，兩年之內轉賣第壹套房屋獲利需要交稅。按差價部分的33%或售價的10%來收取，具體由賣家律師來操作。兩年之後對於第壹套房子的出售不交稅。但對於買家的第二套及以上的房子即使滿兩年，出售獲利仍然需要交稅。

來源：米宅海外

大家知道，泰國不是移民國家，而泰國政府規定，非泰籍人士只能購買公寓，那麼我們可以通過泰國公司名義去持有永久產權的別墅。居外網做為專業的海外房產投資平台可幫您解決這些問題，助您創建完美的泰國第二家園。

基於法律：

1、在泰國，非泰籍人士購買泰國房產落戶到個人名下的房產只有公寓性質的物業。

2、非泰籍人士除購買泰國公寓以外的其它類房產（土地、別墅）是不可以落戶到個人名下的，只可以落戶到泰籍人或在泰國注冊的公司名下持有。

3、非泰籍人士在泰建立公司，除非一些極其特殊的企業外，非泰籍人只能占有不超過49%的股份，至少需要找兩個以上泰籍人士作為股東，持有51%股份。

居外精選泰國房源1：曼谷泰式風格兩層別墅

位於曼谷素坤逸路67號門控社區內。寧靜雄偉，現代設計；大型泳池，林景花園。臨近Prakanong輕軌（步行距離）、Ekkami和Thong Lor的生活區和娛樂區及精品餐廳。點擊查看房源信息

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持有方式

1、找一位泰籍公民，用他的名字（比如說和泰籍公民結婚）持有，這種方式下，只要沒有和泰籍伙伴分手，就一直可以使用（土地、別墅）。但用這種方式，泰籍人士才是產權擁有人。

2、按照泰國法律，注冊登記一家公司。由您做唯一簽字法人，然後把（土地、別墅）等產權放在該公司名下。且簽署股東協議公司的所有業務，關停，轉讓，股權分配等都由法人決定，無須告知或者其他股東同意。這種方式您擁有絕對的操控權和決定權。

注冊公司及費用

注冊一家泰國的公司和國內區別不大，找一家有經驗的代理機構即可完成注冊，一般只需要提供個人護照復印件，簽幾個字，然後由代理機構提供泰籍股東的名額。注冊之後交給會計打理每月稅務申報，每年維護費用約3,000元。

備注：公司不推薦從事任何商業經營活動，只單純持有房產。

公司股東風險及規避

1、找權威律師事務所。擁有從注冊公司—找泰國股東—手續完成—產權過戶—稅務申報等服務的師事務所。

2、在律師常規操作上，一般泰國股東，一般來說律師會負責解決，會有一些很低廉的費用。

3、律師會要求泰國股東簽署相應文件，推舉您為唯一簽字法人。

同時，泰國股東會簽署一個股權轉讓協議由您保管，根據需要您可以不需要通知他們，而自行決定股份比例調整以及股權轉讓等商業活動。

購買方式

1、購買開發商新的別墅項目

2、購買二手別墅，這樣選擇性更大，也更加快速的擁有您稱心如意的別墅。

3、先購買土地，然後在自己土地上興建別墅，別墅設計依您而定。

居外精選泰國房源2：普吉單層泳池別墅

泰國普吉府的這個綜合項目共有24座單層泳池別墅，坐落在郁郁蔥蔥的熱帶花園中。每個別墅都提供豪華風格的私人保護區。優雅的布局和設計，且維護成本低廉。點擊查看房源信息

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購買手續如何

與外籍人士在泰國購買公寓不同，外國人在泰國購買別墅手續會更為簡便！

過戶無須泰國銀行開具的境外彙款證明。您的資金來源，資金額度，付款方式等等，不會受到任何限制，買二手別墅一般半天內便可以順利的實現過戶。

付全額買公寓辦理手續：

• 選好您喜歡的泰國公寓
• 付定金，一般為50,000-100,000泰銖之間
• 憑訂房協議在泰國任一銀行開通帳戶
• 從海外彙房款至泰國帳戶，彙款時必須注明“購房用途”
• 與開發商簽訂購房合同，付合同首付款（一般為總房價的10%－30%，視開發商而定）
• 開發商通知查房
• 查房無問題後，付余款，土地廳過戶，過戶費1%

貸款買公寓流程：

• 選好您喜歡的泰國公寓
• 付定金，一般為50,000-100,000泰銖之間
• 憑訂房協議在泰國工商銀行（中國銀行或大華銀行）開通帳戶
• 從海外彙房款至泰國帳戶，中國每人每年外彙限額5萬美元，彙款時須注明“用途”
• 與開發商簽訂購房合同，付合同首付款（一般為總房價的10%－30%，視開發商而定）
• 拿到購房合同後，在泰國工商銀行申請貸款。需提供以下資料：個人護照復印件，購房合同，個人征信報告，近6個月銀行存款流水帳單，工作單位證明，泰國工作證（如有則提供）等。
• 工行放貸款一般為50%，最長10年，審批時間為1個月，利率約在5.5左右
• 計算好時間，做貸款的同時，等待開發商通知查房。
• 查房無問題後，銀行正常放貸給開發商，補齊余款給開發商。
• 完成土地廳過戶

居外精選泰國房源3：清邁型格別墅Baan Ploen

任何尋找獨一無二風格的買家，Baan Ploen和您見過的任何其他建築風格迥然不同。別墅的美觀靈感源自傳統的泰式設計和叢林主題，內部空間寬敞開闊，擁有大型花園，全封閉社區。居住在Baan Ploen，就像生活在一件藝術品中！點擊查看房源信息

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別墅過戶：

1、別墅（土地已經在泰國公司名下，僅需要去DBD 類似工商部門做公司法人變更即可，不需要通過土地局（land office）手續齊全的情況下，當天即可完成，費用低廉 （10,000泰銖） 。

2、別墅（土地）在泰國人名下，就需要注冊泰國公司然後購買，這樣會產生相應的過戶費用。根據持有時間和其他性質一般過戶費是政府評估價的3-6%之間，一般買賣雙方各付一半。

來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

當前，國內正興起東南亞買房投資熱潮，柬埔寨也是目的地之壹。不過，要去當地買房置業之前，有必要了解當地流動貨幣和匯率，以便於提前做好準備、快速交易。

柬埔寨市場3大主要流通貨幣

1、柬埔寨法定貨幣-瑞爾（Riel） 柬埔寨法定貨幣是瑞爾（Riel），標準符號: KHR。柬埔寨本國發行的貨幣叫做瑞爾，面值分別有100瑞爾、500瑞爾、1000瑞爾、2000瑞爾、5000瑞爾（暫未發行）、10000瑞爾、20000瑞爾、50000瑞爾和100000瑞爾，看似面額很大，但實際上貨幣價值並不高，按照最新匯率，1人民幣可兌換637瑞爾。

2、美元  作為國際儲備貨幣的美元當然可以在柬埔寨流通。以前可能很多人會認為，無論流通什麽貨幣，當地貨幣—瑞爾（Riel），壹定沒問題，那麽把人民幣換成瑞爾不就萬事大吉了？ 不過，目前柬埔寨貨幣在國內銀行無法自由兌換，而且在當地美元比柬埔寨瑞爾更吃香，所以，沒有必要特意兌換瑞爾，建議根據預算在國內換好足量美元即可，建議換小額以便於使用。目前，美元：瑞爾約為1:4000。

在當地使用美元支付時，如出現1美元以下的找零時，會換算成瑞爾找給妳。如果妳近期打算到多個國家走走，美元作為全球最通用的貨幣，可以在世界範圍內的很多國家使用，即使在旅遊結束後不兌換回人民幣，也是沒有什麽大問題的，但是瑞爾只能在柬埔寨使用，旅遊結束時還要將多余的錢幣進行兌換。綜上所述，使用美元，可以避免多次兌換貨幣，減少手續費。不過，如今隨著人民幣開始流通起來，連美元都不必去換了！

3、人民幣  2017年4月28日，中國銀行金邊分行將1070萬元人民幣現鈔順利從暹粒（Siem Reap，暹粒省首府城市，旅遊勝地吳哥窟所在地）押運至香港並存入中銀香港賬戶。這是柬埔寨人民幣業務全面流通並進入千商萬戶的重大突破。

2017年開始，從柬埔寨央行暹粒省分行開始試點，逐步接受各商業銀行的人民幣現金存取業務。首筆人民幣現鈔的跨境押運及交割，為金邊分行後續在全轄擴大開展人民幣收兌業務打下堅實基礎，打通柬埔寨人民幣現鈔進出通道。

目前，人民幣直接支付在柬埔寨日益盛行，逐漸成為當地市場上除了美元和柬埔寨瑞爾之外的第三大流通貨幣，柬埔寨央行也已將人民幣納入儲備貨幣之壹。那麽，是否意味著可以直接使用人民幣在當地買房呢，且看下面分析。

在柬埔寨買房時接受什麽貨幣結算？

雖然人民幣繼美元之後成為柬埔寨又壹普遍流通的貨幣，但是目前還沒有政策消息表明人民幣可以直接用於購買房產。目前柬埔寨買房可用的貨幣有兩種：第壹，毋庸置疑是柬埔寨幣瑞爾；第二，當然是世界流通貨幣——美元。

據了解，目前中國投資者到柬埔寨買房付款多是人民幣，按照中國的匯率換算成美金支付。如果購買期房，壹個人的換匯額度大多可以支付首付款。不過選擇壹次性支付完畢，可能需要他“借用”他人的換匯額度。

當然，各家開發商的處理方式可能略有不同，至於詳細策略還是要咨詢專業的房產經紀人。

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作者：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

說起菲律賓首都馬尼拉的交通，兩個字來形容－－“痛苦”。馬尼拉塞車情況在全世界都是有名的。3公裏的路程，在上下班高峰，能堵上壹兩個小時。如果遇到周五晚上，並且還下雨的話，如果妳要乘車出門，請備好幹糧，準備在車上度過兩三個小時的美好時光吧。

馬尼拉的交通如此擁堵原因是多方面的：

1、 道路狹窄。跟國內大城市那些寬闊的沒有邊際的大馬路不同，馬尼拉許多主要道路都是非常狹窄的。比如金融中心的Makati Avenue，很多地段只有兩車道。據說馬尼拉的城市道路規劃當初是按照美國的壹些小城市的模樣規劃的，很多小道。但是馬尼拉的人口密集，又是首都，顯然現在沒法滿足需求。

2 、 大片的私人別墅村占據中心位置。比如在Makati和BGC之間就有非常大面積的別墅村，裏面住的都是菲律賓很有錢的人。這些別墅村占了很大的面積，並且都是私人範圍，公共交通不能從中穿過，要修路只能繞過去。 

3、 菲律賓的土地基本上都是私有。要修路還要問各個地主是否答應

4、 還有壹個原因，眾所周知，菲律賓政府不作為。。。

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5、菲律賓有輕軌，類似於地鐵，不過是在地面的，但是輕軌路線只有3條，到達的地方有限，容量也很小，而且技術及其落後，經常出故障。 

6、 沒錢。

馬尼拉確實比任何壹個城市都需要地鐵。所以杜特地壹上臺就拋出了地鐵計劃——

MEGA MANILA SUBWAY

計劃2019年動工，2025年投入使用

規劃線路如圖（轉自CNN網）：

• Ortigas
• BGC
• Pasay

離金融中心Makati最近的壹個站是Kalayaan，但是沒有經過Makati的中心區.

終點站在機場，離MOA比較近，但是仍然要乘車，步行到不了MOA或者附近的賭場.

說了這麽多，回到房價上面。地鐵建成之後對沿線的房價有什麽影響呢。現在還很難說。國內壹般是通了地鐵之後，周邊房價立馬大漲。但是菲律賓的情況很不壹樣. 馬尼拉各個地區的發展很不均衡，大部分地區住的都是當地比較壹般或者貧窮的家庭。富人或者條件好的本地人或者外國人壹般住在幾塊發達的區域：Makati, BGC, MOA周邊，還有Ortigas。 還有Alabang的別墅區和Mckinley等。菲律賓的貧富差距大，目前大家投資的房子針對的都不是普通收入的當地家庭。

在國內，大家喜歡租房在地鐵沿線。在馬尼拉，收入較高的白領，基本上是公司在哪裏就租在哪裏。比如在Makati上班的高收入人群，基本上都是住在Makati。收入壹般的本地人呢，也租不起這些高端的公寓，大部分還是跟父母住在house裏面，condo是住不起的。

用行業的話說就是“能租得起妳房子的人平時也不需要乘公共交通上下班，乘公共交通上下班的也租不起妳的房子”

但如果現代化的地鐵建成之後，可能會有更多的人高收入人群乘地鐵通勤。

不過菲律賓的基建項目都會面臨壹個問題，那就是這個總統提出的項目，下壹位總統可能會推翻。比如以前阿羅約總統規劃的壹條鐵路，後來阿基諾上臺就擱淺了，七八年過去了，鐵路還沒動工的消息。現在的地鐵是杜特地總統政府規劃的，到2019年動工的時候他的任期就只剩3年了(菲律賓總統只能任職壹屆），馬尼拉地鐵到底能否建成，估計現在大家都沒有什麽把握吧。

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來源：菲律賓房產網

排版：Shelly Du

在菲律賓二手房買賣當中，我們很多國內來的客戶在看完房之後，覺得房子還滿意，壹般都會要求“把房東約出來談談”，這時候通常我們都很為難，因為在菲律賓，房東不會跟客戶坐下來商談價格（99%的概率），雖然這在國內可能是壹個再平常不過的流程，他們覺得價格都沒有談好，為什麽要見面呢。

在菲律賓的二手房都有壹個明確的價，比如10M，表示10個壹百萬比索，就是1000萬比索，5M就是500萬比索，大部分都會說明是否可議價。

比如：

—10M firm price或者10M non-negotiable ,，壹口價，像這樣的開價，壹般都是房東的底線了，基本上很難講價，即便可以稍有退讓，議價空間也非常小。

—10M negotiable , 這種就是可以講價的，講價空間不固定。比如開價10M，有可能談到9M，但大部分在9.5M左右，主要還是取決於房東是否想早點賣掉房子。

講價的過程並不是像國內那樣，買賣雙方約出來談判，壹般菲律賓的二手房都是中介代房東處理整個過程。比如妳看中了這套10M的房子，妳想還價9M，房東會要求有書面的購買意向書Offer to Purchase，需要妳打印出來簽字並由中介轉交。這個Offer to Purchase是在妳遞交給對方的時候是沒有法律義務的，並不是房東簽字之後這房子妳就必須要買。房東收到之後如果同意，就會簽字並發回給妳，如果不同意，壹般都是由中介轉達。

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Offer to Purcahse通常包含：

1. 房子總價
2. 各種稅費分別由誰承擔，包括過戶費，增值稅，中介費等等
3. 房子情況，比如按照現狀，還是需要房東添加壹些家具等等
4. 定金多少，壹般在5-10%。
5. 其它

房東會逐條同意或者全部同意，如果有些條件不同意，那也會寫出來，再發給妳壹個counter-offer. 這些都是走書面的形式（是的，菲律賓的流程就是這麽古老…)

雙方都簽字之後，定金也交了，這個協議就生效了，此時任何壹方反悔，大家都是根據協議來處理。 買家反悔，房東沒收全部定金，房東反悔，定金全額返回。價格協議上說是雙倍返回，那就按照協議來。

再回到價格談判上面，因為雙方談判都是由中介轉達，大家是不會坐下來談價格，作為買家，也沒有機會對房東“動之以情，曉之以理”。這個時候還價大家都擔心自己還得太高（吃虧了。。。），還得太低，被房東壹口拒絕。

我們的建議是查看壹下同壹棟樓的其它房子價格，最重要的是咨詢中介。壹般中介為了達成交易，都是盡量幫助買家還價，但也會根據行情來給出壹個合理的價格。因為中介看的房子多了，其它房子在相同地區最近實際交易的價格是多少，這些中介都比較清楚。比如開價12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的價格都是10M左右，那中介壹般建議在這個範圍，浮動主要是根據房子裝修的情況，保養情況等。如果開價12M的房子，最近半年內，同樣的房子實際交易的價格都在12M左右，那妳還價10M，成功的可能性就很低了。

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由於投資柬埔寨房產的很多都是中國人，許多投資者都會問的壹個問題是中國人（或者外國人）買，與菲律賓人買，都有哪些區別。今天專門寫篇文章詳細解答壹下。

1. 價格。開發商的價格都是統壹的，不會針對外國人和本地人有不同的報價，無論是菲律賓人還是中國人，每套房子的價格都是壹樣。如果是二手房，那就是私人房東定價，壹般也不會針對外國人故意擡高價，畢竟廣告打出去的時候不知道買家會是哪裏人，價格都是公開的。當然最後的成交價就看妳跟業主的討價還價了。

2. 稅費。菲律賓政府並沒有針對外國人而制定特別的稅費。也就是說妳在菲律賓買房跟本地人買房要交的稅費是壹樣的。壹手房有12%的VAT（壹般都包含在房價裏面。二手房有大概3%的過戶費，6%的增值稅（賣方出）

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3. 名額限制。菲律賓不限購，妳可以買壹套或者壹百套都行。但這裏會有壹點區別，壹棟大樓，外國人最多只能占有40%的名額，剩下60%必須是本地人。也就是說如果該樓盤已經有40%是外國人買了，那剩下的只有菲律賓人才能買，外國人不能買了。

4. 貸款。本地人可以貸款交尾款（壹手房的期房），或者貸款買二手房。最高可以貸款90%，年限甚至達到30年。外國人如果沒有工作簽證或者SRRV，基本上沒法貸款。有工作簽證的壹般可以貸款最高70%，年限最高10年。利率跟本地人壹樣。

5. 買房流程。中國人在菲律賓買房和本地人買房的流程大概都壹樣。中國人憑護照即可購買.

6. 購房種類。這個是本地人和外國人的最大區別。外國人只能購買公寓。即高層住宅樓condo or apartment，或者寫字樓office .凡事帶土地的house and lot，即房屋或者別墅是不能購買的，聯排別墅也是帶土地，也無法購買。本地人無限制。

如圖：

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菲律賓的公寓都是永久產權（有些特別老的公寓可能會有不同）。產權跟土地有很大關系。在菲律賓，土地都是私人所有，每塊土地（lot) 都有相應的產權證(Title), 跟房屋產權證壹樣的。土地產權也是永久的，這個在Title上面都有寫清楚。

開發商建房子的時候都會買斷土地所有權，不會跟人家去租。在菲律賓，這些大財團開發商本身也是大地主，他們擁有很多土地。如果是他們從其他人手上買的地，也是買斷所有權，不是租地建房。在這過程中，政府不會參與（除了收稅），這壹點跟國內完全不同，國內政府征地然後政府賣給開發商。

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因為土地是私人的永久產權，房子也是永久產權（不會因為土地問題而有年限問題）。開發商在賣房子的時候，已經在樓盤的土地賣給了業主們。這個是體現在房產證上，菲律賓的房產證上會註明妳這套房子占此樓盤土地的％，雖然妳沒有土地證，但是房產證上面會註明，房子是永久產權(Perpetual Ownership)， 土地占比是多少百分比。

目前有個誤傳，說菲律賓的公寓產權只有50年，50年後房子會被推到，土地會被政府收回。這個純屬誤傳。首先，菲律賓是個高度私有化的國家，私人土地政府無權拿走，這個在過去也沒有發生過，國內的現象不能套用在菲律賓的系統。第二，所謂的“50年使用權”其實是個誤傳，並且很多人越傳越錯。菲律賓政府確實有建議過公寓使用年限是50年。註意，這裏是建議，不是立法或者規定。菲律賓沒有任何法律規定公寓在50年後需要如何處理。

有些人會問，房屋不可能永久能用，萬壹幾十年後房子有什麽問題，該如何處理。萬壹房子因年代太久需要推到重建或者做其它用途，那所有業主作為這塊地皮的所有者，有權利壹起決定地皮如何處理，以及地皮如果出售，業主根據各自的百分比而分得利益。

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