通脹使英國家庭現金儲蓄減少3000英鎊

據Moneywise網站近日報道,數據顯示,通貨膨脹使得英國每戶家庭在過去5年內現金儲蓄縮水3000英鎊。

市場調查機構亨德森全球投資者日前公布統計數據顯示,受到通脹等生活成本增加的影響,自2010年以來,英國國內現金賬戶儲蓄減少了800億英鎊,相當於每個英國家庭的現金儲蓄減少了3000英鎊。

在2010年至2014年間,英國國內通脹率為19.8%。同期英國民眾現金儲蓄的利息為360億英鎊,受通脹率處於較高位置的影響,上述現金儲蓄因為未能跑贏通脹而損失1160億英鎊。

通脹使英國家庭現金儲蓄減少3000英鎊

亨德森全球投資者還表示,在過去5年時間裏,受通脹因素影響有壹些英國家庭的儲蓄資金遭受了十分嚴重的虧損。

相關數據顯示,自1990年以來英國國內的生活成本增幅超過100%,達到122%。同期,英國民眾活期賬戶中的資金只收獲得69%的復利。根據亨德森全球投資者的解釋,這意味著英國民眾在1990年時存入活期賬戶的1000英鎊到現在因通貨膨脹已經虧損了240英鎊。

亨德森全球投資者還表示,在過去25年裏,僅有5年英國活期賬戶利率跑贏通脹率,這也意味著儲戶的現金賬戶有高達80%的可能性在任何壹年中遭遇虧損。

亨德森全球投資者還公布統計數據稱,在過去25年時間裏,英國股市的總體回報率達到700%,而在全球股市的回報率為470%。另根據英國官方的數據,同期英國國內的房價上漲了289%,工資水平上漲了163%。

亨德森全球投資者還表示經過其統計發現,有三分之壹的英國人沒有任何儲蓄。

亨德森全球投資者投資信托主管索馬裏茲在接受記者采訪時表示:“我們在調查中發現,如果將資金長期存在銀行現金賬戶中,那麽將很有可能面臨資金縮水的情況。面對生活成本的增加以及民眾提升生活水平的需求,活期儲蓄的收益顯然無法填補民眾支出的虧損。”

英國百萬英鎊房產熱門地區——有幾個你能預計到?

英國百萬房產富翁往往聚集在倫敦和東南部地區,這裡擁有英國最昂貴的房子。但隨著房地產市場價格繼續上漲,房地產財富逐漸遍佈整個英國。

位於聖奧爾本斯,建立於17世紀的別墅,被列為二級保護建築——市場價675萬英鎊

英格蘭東南區,截止至2014年1月的一年內,售價100萬英鎊以上的房產交易額達到44億英鎊——不包括倫敦,與此同時,英格蘭東部房產交易額超過13億英鎊。

英格蘭東部

據房地產諮詢公司萊坊集團(Knight Frank)最新研究顯示,這個地區得益於倫敦人口過剩和比如薩裡(Surrey)等東南部縣更高的房價,售價超過100萬英鎊房產成交量達到954 套, 是英格蘭、威爾士和蘇格蘭銷售量最高的地區。

不包括倫敦和東南地區,新興百萬房地產熱點地區位於英格蘭東部聖奧爾本斯(St Albans),2014年,售價100萬英鎊以上的房產交易額達到 2.17億英鎊。

「在過去的十年中,聖奧爾本斯房產市場充滿活力,而且不斷增長,」萊坊集團房產中介奧利弗·比爾(Oliver Beales)說。

「這裡的特色和公園吸引了尋找差價的倫敦買家。倫敦聖潘克拉斯鐵路建成使得人們通勤更為快捷,加上這個地區的州立和私立學校得分很高。我們看到相當一部分倫敦買家正在利用這些優點,從而推動了該地區房產價格。」

西南部

這棟位於巴思的Smallcombe房子在萊坊的市場掛牌價為295 萬英鎊,房子在70年以來只在市場上掛牌兩次。

萊坊的這份研究報告除了倫敦和東南地區外的百萬房產熱點地區。研究發現,除去英格蘭東部, 西南部是 2014年該國百萬英鎊以上房產成交額第二高的地區,達到7.4億英鎊。

巴斯(Bath )及薩默塞東北部(North East Somerset )是西南地區百萬房產最大集聚地,成交額高達1.28億英鎊。

萊坊房地產經紀人查理·泰勒(Charlie Taylor)說,與聖奧爾本斯不同,巴斯並沒有受益於通勤人口過剩,而人們選擇在這裡居住和工作,或去布里斯托爾(Bristol)旅遊。

「巴斯2014年交易額大漲。因為電氣化鐵路即將開通,我們看到更多的人從倫敦搬到這個地區,」他說。

西北

受日益繁榮的曼徹斯特(Manchester)抬高房價驅動,西北地區是百萬英鎊房產交易額第三高的地區 ,成交量166筆,交易額高達2.48億英鎊。

柴郡東部地區(Cheshire East)百萬英鎊房產銷售額達到1.07 億英鎊,幾乎是整個西北地區的一半,顯示局部房地產財富和其他地區之間的巨大差距。

受愛丁堡活躍的房地產市場驅動,蘇格蘭百萬英鎊房產銷售額直逼2.40億英鎊。而整個威爾士地區成交量最低,僅僅完成11筆百萬英鎊房產交易。

位於愛丁堡市中心,面積8881平方英呎的聯排別墅,市場售價190萬英鎊——倫敦的上流住宅區一房的價格。 爱丁堡的八卧室房产

威爾士共完成11筆售價超過100萬英鎊的交易,遠低於東南部地區2,849筆交易;這相當於威爾士總成交額為1,400萬英鎊,相對東南部地區的成交額44億英鎊。

中國在英投資為何呈爆炸式增長

“對英國而言,作為商貿夥伴的中國意味著壹個巨大機會,英國政府願意把更大的賭註壓在中國壹邊。”英國投資貿易總署首席執行官多米尼克·吉爾米日前這樣強調。吉爾米指的是來自中國的投資,據英國官方數字,過去5年,中國在英投資每年平均增長85%。去年,中國對英直接投資新增51億美元,約占中國在整個歐洲投資的1/3強。壹個不爭的事實是,中國企業持續投資英倫,為當地創造就業機會,拯救了部分瀕危企業,也增加了英國稅收,助推了英國經濟發展。目前,中國投資整體上受英國社會歡迎,但中企在英國紮根須付出很多努力,不僅要講究企業文化,要融入當地社會,還要應對壹些意想不到的困難。

中國在英投資為何呈爆炸式增長

走進在英國“奮鬥”的華為

由倫敦驅車西行,約個把小時,便來到雷丁城。雷丁城南橡樹路300號,是華為英國分公司總部。初夏明媚的陽光下,長方形的現代化4層大樓格外醒目。在新聞官引介下, 記者進入大樓。開放式的辦公平臺,幽靜的工作環境,整潔的桌椅,埋頭敲打電腦的工作人員……壹切都井然有序。

“幾年前我剛來這裏時,工序號是第67,現在工序號都排到1100多了”,負責人力資源的蕾斯麗自豪地說。她說,她本來在壹家美國大公司工作,之所以跳槽到華為,壹個重要原因是她從知情朋友那裏獲悉,這家中國公司的氛圍很好,是壹個團結向上、積極拼搏的公司。於是,她決定賭壹把。

蕾斯麗是典型的英國人,工作認真、嚴肅。她說,華為的團隊文化正吸引著越來越多英國人加入,其結果是,華為的存在為當地人創造了工作機會,緩解了政府面臨的青年人就業難壓力,英國歡迎更多這樣的中國公司。

記者從華為公司新聞部的愛華德處了解到,在華為英國分公司,當地人已占70%~75%。以後,英國人會越來越多。畢業於約克大學的中國員工陳景欣說,不懈奮鬥、力求最好,是大家的共同意願,“連這裏的英國人,都會用中文說‘奮鬥’,以此作為口號激勵自己”。

2012年9月,華為宣布未來5年在英國投資和采購13億英鎊(20億美元),並增加700個就業崗位,華為英國的員工人數將從2012年的800人增加到2017年的1500人。作為兌現承諾的壹部分,2014年6月,華為在英國布裏斯托設立新的研發中心,招聘大量英國人。此外,華為很重視與高校的研發合作,決定到2017年,投資1000萬英鎊和英國高校合作,如與帝國理工大學在大數據方面合作,與薩裏大學在5G方面合作等。

事實上,華為在英國已經成了來自中國的最大投資者之壹,2014年還獲得英國頒布的“年度最佳中國投資公

司”獎。記者了解到,為更好地融入當地社區,華為積極開展社會公益活動。比如,華為已連續7年成為英國查爾斯基金會成員,幫助英國有困難的年輕人自力更生。此外,華為從2010年起,連續舉辦王子基金會慈善音樂會,共籌集善款15萬英鎊。

壹路克服種種質疑

華為僅是中國對英國投資的企業之壹。中國駐英國使館經商處公使銜參贊金旭對 記者說,截至去年年底,中國在英投資存量達400多億美元,英國已成為中國在歐洲最大投資目的地國。從投資領域看,中國對英投資覆蓋基礎設施、地產、品牌網絡、研發中心、高端制造等多個領域,產業鏈條不斷延伸,價值中樞持續上移。

“時光回溯到2004年,在那之前,中國幾乎還沒有對歐洲的任何直接投資,而到了2009年,這種投資才得到飛速發展”,倫敦威斯敏斯特大學商學院教授諾布雷茲對 記者說。根據英中貿易協會的統計,從2008年到2013年,中國對英國的實際投資從8億美元飆升至120億美元。

倫敦政經學院教授考斯特對 記者說,英國局勢穩定、投資環境好、法律健全、辦事有章可依以及英中關系發展迅速等,是中國對英投資步入快車道的主要動因。

中國對英國的投資,壹開始不被對方理解,包括壹些議員在內的英國政客對中國的投資說三道四,甚至橫加猜疑和胡亂指責。學界和輿論界也對中國投資存在爭論和分歧。《泰晤士報》甚至刊文強調,英國不應該為了吸引中國的投資而不顧自己的主權和尊嚴。

中國公司在英國遇到的挑戰很多,除要適應本地社會文化外,還要經受對方對投資動機、技術標準等的質疑。英國經濟與商業研究中心的最新報告稱,中國風電技術由於記錄較短,尚未吸引英國金融支持。同時,有人擔憂中國工程資格在英得不到承認。報告還稱,中國資本在英國遭遇壹些競爭對手,如加拿大和遠東的養老基金、中東的主權財富基金等。

華為被質疑“對英國國家安全構成威脅”則是另壹種挑戰。據 記者了解,華為“對英國國家安全構成威脅”最初是由英國的情報部門政府通信總局做出界定的。該部門稱,華為的手機“太智能”,能夠進行“遠程竊聽”。

去年年初,《星期日鏡報》披露稱,英國司法部在2011年秋安裝了華為生產的電話會議裝備,通過它進行高等級會議。英國政府其他壹些部門也陸續安裝了這種設備。根據通信總局提供的情報,英國議會下議院安全特別委員會警告政府說,中國政府可能可以“通過華為提供的網絡偷偷攔截或者中斷通信量”。情報部門因此擔心,華為的產品可能進行遠程控制,用來記錄英國政府高等級會議的內容,甚至獲取高度機密的信息

由於遭受質疑,英國政府壹度禁止在開會時將華為手機帶入會場。但後來證明所謂的威脅是子虛烏有。英國情報部門壹直跟蹤調查,結果壹無所獲。今年3月底,英國壹個審查委員會稱,華為並未對英國國家安全構成威脅。相關的審查評估報告認為,使用華為所提供設備的風險已“充分緩解”,這家中國電信設備制造商如今已獲“完全健康通知”。此時的華為進入英國電信網絡市場已達10年。

對英國將是“改變遊戲規則的大事”

英國廣播公司日前報道稱,中國這個龐大經濟體近年開始松開其錢袋,但中國過去9年在英國的投資總額,只相當於英國2012年國內生產總值的0.7%。金旭參贊也向記者介紹說,中國經濟總量約為英國3倍,但對外投資存量不及英國的1/3,中國對英投資有巨大潛力。

金旭說,長期以來,英國對中國投資持開放態度,英政府也積極推動吸引中國投資。中國企業只要抓住中國深化開放的歷史機遇,大力開拓英國市場,就能推動中國裝備、技術、資金、品牌和服務陸續在英落地開花。

在倫敦已有幾十年歷史的中國銀行是壹個例證。中國銀行倫敦分行行長孫煜接受 記者采訪時提到,今年3月,中國銀行通過設於倫敦分行的歐非銀團中心,以獨家牽頭行身份,成功爭攬中投公司在倫敦某商業寫字樓園區並購後再融資項目,融資金額高達6億英鎊。這是迄今為止中國資本在英國商業地產領域最大投資之壹。孫煜行長說,房地產開發已成為中英經貿往來的新投資熱點,中國銀行倫敦分行在歐洲商業房地產領域具有多年市場經驗,已建立起壹支具有國際專業水準的本土團隊。

眼下,中企在英國整體上形象比較積極,較以往有了很大改變,英國社會主流歡迎中國投資,也需要中國投資。不過,英國人對中國投資發生態度改變的根本原因,是英國方面和中企各自共同努力互相了解,特別是中企積極適應西方文化和社會的結果。 記者在采訪中了解到,在英國打拼的中國公司越來越講究企業文化,講究融入當地社會,讓中方員工盡量了解英倫文化和當地風俗,以便在與英國社會打交道時實現“零距離”和無障礙接觸。

有分析認為,從大環境看,英國對中國投資的態度變化主要是看中中國改革開放所帶來的高速發展和經濟紅利,想讓中國的錢成為其經濟建設的“血液”。世界社會主義網站23日的壹篇文章稱,像英國加入中國倡導的亞投行,英國最後決定加入的壹些潛在動機,可以從本月早些時候英國駐華大使吳百納的講話看出——她說,英國希望“成為亞洲積極增長的強勁動力”,她還提到,過去5年中國投資在英國年均增長85%。

“中國將在未來10年向英國投資1050億英鎊,其中能源、房地產和運輸是最大投資對象。”英國《金融時報》稱,未來10年,英國的基建投資缺口達到5000億英鎊,因此,英國對中國投資的倚重將十分明顯。品誠梅森合夥人理查德·勞迪說:“預計這是壹個重大趨勢的開端,中國投資的捐捐細流將在未來10年變成壹股洪流”。他說,這壹前景對英國將是“改變遊戲規則的大事”。

英國擬2017年舉行脫歐公投 或禁止歐洲移民投票

英國將於2017年前就是否脫離歐盟舉行公投,首相卡梅倫近日將向國會提交法案,他會要求把公投選民的資格限制在英國、愛爾蘭及英聯邦公民,這意味著目前逾100萬名在英居住的歐盟公民無權投票,令親歐派流失大量選票。

但有分析指出,卡梅倫政府在國會只占微弱優勢,考慮到保守黨內反對聲音及在野黨的意見,估計這未必是最終定案,細節上還有修改空間。

英國擬2017年舉行脫歐公投 或禁止歐洲移民投票

另壹方面,英國女王本月27日將發表新壹屆國會講話,預計在政府未來施政方針上談及脫歐公投,卡梅倫則會在次日公布相關法案。

據悉,法案將限制只有年滿18歲的英國人、在英居住的愛爾蘭及英聯邦公民,以及在海外未住滿15年的英國公民才合資格投票。這意味決定英國是否留在歐盟的全民表決,將與英國國內大選等同,而非歐洲議會選舉模式。

據了解,目前有越來越多的歐盟移民湧入英國,加重公共服務負擔,也加劇了社會反移民情緒。英國不少疑歐派議員聲稱,若歐盟公民有權投票,等同“容許親歐派操控選舉結果”。

在本月初大選中慘敗的在野黨工黨表示會支持公投法案,但會聯同蘇格蘭民族黨(SNP)及自由民主黨尋求修改部分細則,包括把選民年齡門坎降至16歲。

卡梅倫24日與訪英的歐盟委員會主席容克會面,本周稍後還會出訪丹麥、荷蘭、法國、波蘭及德國,講解脫歐公投以及英國留在歐盟的條件。

據悉,卡梅倫堅持要求禁止新移民申領津貼、把失業逾半年的新移民遞解出境、以及禁止移民在頭4年內申請在職津貼,不過措施牽涉修改歐盟協議,估計難獲得各國普遍支持。

2015年5月英國房價趨勢報告

英國5月房價指數按月轉跌0.1%(4月升1.6%),終止連升四個月。按年升幅繼續放緩至2.5%(4月升4.7%),顯示了英國房價在15年經過連續的反彈後暫時放緩。

從區域來看,結束了上月全線上漲的態勢。表現最好的東南地區有1%的漲幅,而大倫敦地區則在5月份意外下跌了2.3%。

除了房價放緩,根據RICS,本月入市的房屋供應,創下自2009年5月以來最大降幅。當年的樓市在金融危機爆發後,呈現出自由落體式的下滑。

而本月最值得註意的是,給房產市場帶來最大變數的英國大選終於落幕。保守黨的連任,讓大多數英國人及投資客對接下來英國無論在經濟、政治或其他各方面的發展都有穩健成長的信心,也讓原本英國房價撲朔迷離的走勢再度撥雲見日。

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根據英國的幾大房產公司近期提出的英國未來4-5年房價走勢,基本上會維持在超過18%的增長預期。租賃市場方面,首府倫敦2015年的房租價格預計會有2.2%-3.5%的上升。

其他指數方面,英國5月房價信心指數(HPSI)回落,由4月58.2,降至58。3月 DCLG房價指數年率 9.6%,4月 Halifax季調後房價指數月率 1.6%。

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尋找2015年歐洲房地產的主旋律

房產投資者的心理和他們隨之的市場選擇取決於今年歐洲和他們自己的國家的壹系列經濟和地緣政治的因素。英國西班牙、希臘的大選,跟隨法國、德國、意大利等最大的歐洲經濟體最近的弱勢表現的三次衰退問題,歐元貶值,烏克蘭和俄羅斯之間的緊張的地緣政治局勢,埃博拉病毒傳播的風險,而這些只是其中的壹小部分。然而,伴隨著歐洲房產仍舊是資金經理資產配置的優化選擇和更多的資金進入房地產,同樣有壹些2014年的積極因素我們可以在2015年期待。

尋找2015年歐洲房地產的主旋律

 

優質英國推薦

更多資本進入房產領域

2014是在很多市場都看到房產投資量全面恢復的壹年。進入房產領域的資本量比長期的平均水平高30%,接近07年水平的80%。這次專註於房地產的投資者不是被債務所驅使,而大多數是被找不到更好投資方向的資產凈值驅使。債券利息在歷史低點,股權市場動蕩。同時,壹些亞洲地區市場的房產價格上漲,而相反壹些歐洲的市場顯示處在低谷。雖然如此,因為壟斷了投資者的資金,主要產品價格還是很快地重新上漲。我們期望伴隨著有資質的投資者的融資環境變得更有利,在歐洲尋找房產進行投資的資金量在下壹年保持甚至增加。

核心需求vs機會供給

有大量風險規避型和風險趨向型的投資者在尋找不同的投資機會。其中主要包括,機構的、長期的投資者會專註於最安全的市場和資產類別,而投機的投資者會利用隨著近期歐洲銀行壓力測試完成的銀行不良資產的預期出售。這個測試的結果帶給這個領域的透明度,也應該帶來實體經濟貸款環境的好轉,包括薄弱的行業和消費者信心。

寫字樓:供給和租賃增長之間的缺口

融資環境的好轉可以支持明年的寫字樓發展,尤其是在有剛性需求的市場,比如都柏林和倫敦,和復興的市場,比如馬德裏和米蘭。總的來說,過去幾年有限的新供給制造了歐洲的寫字樓市場中高質量的寫字樓的供給不足。這導致在這些子市場中租金增加,2015年我們可以看到這在倫敦,都柏林,布魯塞爾等市場繼續。

寫字樓之外

由於相對較弱的消費者信心,我們相信投資者會謹慎選擇零售資產,會繼續追逐位於零售商有信心開新店的流域的表現最好的零售計劃和商業區大街。包括強大富裕的歐洲市場(英國,法國,比利時,德國),還有發展中和恢復中的地區(波蘭和西班牙)。與零售商發展有關的物流市場,尤其是和他們的線上銷售策略有關的也會被考慮(荷蘭,德國,波蘭,英國,西班牙)。

關於另類投資,雖然它們占的份額更小也需要壹定程度的專門研究,我們看到了進壹步發展的潛力,正如在學生公寓部分和住宅部分(荷蘭,德國)以及酒店部分(倫敦,巴黎)所展示的。特別是酒店領域,去年增加了它在歐洲所占的份額,我們期待能夠在投資者的雷達下,跟隨經營者的擴張在歐洲最受歡迎的的旅遊市場/城市(倫敦,巴黎,阿姆斯特丹)保持這種增長。

收益重新趨同?

B資質城市的A資質資產和A資質城市的B資質資產的機會在過去的壹年增加了。主要領域激烈的價格競爭和供給的短缺轉移了其他市場領域的投資者的興趣。除了有附加值和更高收益的資產,另類投資(學生公寓,住宅,酒店),更高收益的領域(物流和附加值)和正在恢復的市場(西班牙,意大利,愛爾蘭)也有壹個上升。我們相信2015年這個趨勢會繼續,投資者會繼續尋求從中心開始多樣化產品的種類。這應該會轉化成中心市場(英國,法國,德國,荷蘭)的AB/BA資產和更高收益的和另類投資領域增長中的份額的更高的投資。

它也可以繼續幫助已經觸底反彈的市場,比如西班牙,愛爾蘭和意大利。那可能會導致中心市場的壹級收益和二級收益與中心市場和邊緣市場的主要收益之間的缺口進壹步縮小。收益的趨同同樣得益於歷史性的低利率環境和歐洲混亂的經濟體(葡萄牙,希臘)的債券利率的恢復,導致投資者對收益率的要求降低。

如果我們無法避免通貨緊縮呢?

盡管我們希望2014年的勢頭可以在2015年得以繼續,我們同樣關註在短期到中期內經濟狀況和地緣政治局勢的緊張對投資者興趣的沖擊。如果最大的經濟體的微弱的經濟增長持續和通貨緊縮的風險變得更實在,那會對房地產領域裏投資者的信心產生負面的沖擊。它會再壹次把投資者導向可以帶來安全和長期的收益的安全港灣和類債券資產,因而影響二級市場和附加值市場投資的上升。投資者可能再壹次變得更加謹慎和更加厭惡風險。

薑還是老的辣 漲幅還是倫敦房產的快

根據萊坊最新研究數據,在過去的12個月內,倫敦外的房價漲幅高於倫敦主要城區,但考慮到倫敦市區一如既往的旺盛的租住需求,倫敦主要城區的租金上漲幅度,還是高於外倫敦。

以下這張“倫敦房市地圖”,詳細說明了截至2015年3月,倫敦主要各區的房產買賣和租賃市場的最新數據。對於將要入手倫敦房產的人士來說,具備一定的參考價值:

房產買賣

倫敦東區房價漲幅最高的5強為:

  • CANARY WHARF 10%
  • Wu WAPPING 9.5%
  • RIVERSIDE 8.7%
  • BATTERSEA 7.9%
  • HYDE PARK 7.2%

相比過去3個月以來的房價漲幅,最高的倫敦五個區域分別為:

  • CANARY WHARF 2.8%;
  • WAPPING 1.8%;
  • MARYLEBONE 1.4%;
  • RIVERSIDE 1.3%;
  • ISLINGTON 1.1%.

租賃市場

倫敦黃金市中心租金漲幅最高的5個區為:

  • ST JOHN’S WOOD 11%,
  • MARYLEBONE 8.8%,
  • HYDE PARK 8.5%,
  • KENSINGTON7.6%,
  • SOUTH KENSINGTON5.5%.

較過去3月個以來的租金漲幅,最高的五個區域則分別為:

  • HYDE PARK 3.7%;
  • BELGRAVIA 2%;
  • KENSINGTON 1.7%;
  • MAYFAIR 1.2%;
  • HAMPSTEAD 1.1%
  • ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿倫敦和外倫敦來進行比較的話,房產買賣方面,過去1年裏,倫敦房價漲幅為3.3%,而外倫敦為5.1%;房屋租賃方面,倫敦在過去12個月的租金漲幅為4%,高出外倫敦的0.5%.

對於海外投資者來說,學區房是考慮最多的房產類型之一

學生住房投資超20億英鎊 三年漲幅20%

英國學生住房投資被一些業內人士稱為“20億行業”,原因在於,英國的學生住房投資總價值已經連續3年超過20億英鎊,5年內投資增幅超過20%。CBRE(世邦魏理仕)認為,在短短幾年間,英國學生住房投資已經從小眾投資市場成功“突圍”,正朝著英國房產主流投資方向發展。

傳統上講,包括零售、辦公用房、工業用房在內的商業地產投資是英國房產投資的主流,個人房產投資僅占一小部分。但是,這個已經確立的“命題”正在慢慢改變。因為在學1區附近的房屋出租者從不擔心住房入住率的問題,此外,他們還有著更穩定的租金收入和房產增值收益。

根據2013-2014學年的學區房市場來看,倫敦地區由於基礎租金較高,所以增長穩健,漲幅約為0.7%,但在三年內漲幅卻高達20%。與此同時,英國其他區域的學區房租金漲幅超過4%,入住率甚至高於倫敦。對於學區房出租者來說,除了房產增值帶來的投資回報外,持續增長的租金收益將會加速“成本回收”過程。

那麼投資英國的學區房應有哪些注意事項呢?

1、根據首付預算選擇學區房地點

由於倫敦中心區與倫敦其他區域的房屋價格差距較大,不同城市住房價位也各不相同,所以投資者需根據首付預算來選擇較為合適的學區房屋。

對於預算在100萬人民幣以上的買家,可以選擇在倫敦中心區投資學區房產。

而對於預算在50萬~100萬人民幣左右的買家,可以選擇在倫敦週邊區域或其他城市購買學區房。

2、根據自身需求選擇學區房位置

目前,學區房大致分為兩種,一種是位於學區的一般性別墅或公寓,還有一種是專業學生公寓。對於有“自住”與“投資”兩需的投資者,建議選擇學校附近的居民型住房,這種住房並沒有出租條件限制,投資者可根據自身情況進行選擇。

而對於僅有“投資”需求或者僅為兒女購買住房的買家,建議您選擇其他城市學校附近的專業學生公寓,這些學生公寓有嚴格的條件限制,即自住者必須為學生,且房東只能出租給當地學生。

Annie.胡專欄全集:

胡悅解說倫敦房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或郵件annie_huyue@163.com與Annie零距離交流。

英國學生公寓年均回報率高達兩位數

英國學生公寓市場“鏖戰”的,不只是公司企業,還包括來自英國本土,及美國、中東、東亞、印度和非洲等地的個人投資者。

他們之所以將資金撒向學生公寓,主要是因為價格便宜:近年來,英國房地產熱潮推動房價不斷上漲。在高企的英國房價面前,很多中間階層望房興嘆,購買住宅成為“不可能完成的任務”。而學生公寓起價較低,最便宜的大概5萬多英鎊(約合人民幣49萬元)就可以買到,平均價格也只有7.5~8萬英鎊。

值得壹提的是,在英國購買學生公寓,並不能獲取房屋的永久所有權,而是250年的租賃權。但根據萊坊的統計數據,從2010年開始,英國學生公寓的年均回報率達到了兩位數,因此投資者還是蜂擁而至。

回報率之所以如此高,最大“功臣”要數不斷湧入的國際學生。《紐約時報》稱,2014~2015學年,英國大學的新生人數創下了新高,達51.2萬人,其中國際學生增幅明顯。這也讓學生公寓的業主賺得不亦樂乎——即便近年來房租每年上漲3~4%,入住率依然高達97~99%。即使2012年英國大學學費顯著提高,這壹市場的規模仍在擴大。

英國學生公寓年均回報率高達兩位數

 

英國優質學區房推薦

對投資者而言,另壹個吸引人的地方是,每年都有學生搬家或畢業,這樣,房東就可以對新房客提高房租。

52歲的戴維斯·吉姆是英國利物浦壹家船運公司的文職人員,2014年年初,他和妻子拿出多年積蓄在倫敦買了兩間學生公寓。如今,這筆投資給他每月帶來近2000英鎊的收入(約合人民幣1.9萬元)。

“我的兩個孩子在倫敦讀書時支付了不少住宿費,我意識到這是個不錯的生財門路。”吉姆對《利物浦回聲報》說道。

“吉姆們”津津樂道於自己的投資眼光時,英國本土的大學生則對不斷上漲的住宿費憂心忡忡。全英學生聯合會負責福利事務的副主席科勒姆·麥奎爾說:“所有的新公寓都收費昂貴,並且主要面向國際學生,英國本土學生要節衣縮食才能住進去。”

這種滋味,麥奎爾深有體會——盡管他在倫敦長大,但因房租太高,他不得不去外地讀大學。

萊坊公司的房地產分析師艾薩克·萊斯則認為,在住宅市場高企不下、初現泡沫之時,學生公寓市場將成為英國房產市場資金的避風港。雖然在倫敦市中心,這種投資的回報率近來有所下滑,但比起其他物業類型仍優勢明顯,全球投資者對它滿懷熱情也就合情合理了。

“英國的投資機構想增加在這壹領域(學生公寓市場)的份額,但這是個全球性的資產類別,不單單是英國人的事兒。”仲量聯行的希爾曼說。

英國學校附近房價強勢上漲

壹項調查顯示,對於想在英國購買資產的海外投資者,私立學校兩英裏半徑內的平均房價已經超過全國平均水平

英國學校附近房價強勢上漲

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英國房產中介漢普頓國際(Hamptons International)的壹項調查顯示,2014年,英格蘭和威爾士平均房價173,500英鎊, 私立學校兩英裏半徑內房產平均價格為 354,000英鎊;倫敦也是如此。

“倫敦平均房地產價格在2014年高出2007年峰值30%,私立學校附近的房價更是上漲了66%。” 漢普頓國際研究主管費歐紐拉·厄利(Fionnuala Earley)說。

調查發現,威斯敏斯特學校附近房價現在是2007年的峰值水平的壹倍,而聖保羅學校附近房價也上漲了75%。

雖然私立學校附近房產和當地房地產價格之間不壹定存在因果關系,但地區吸引力與是否有好的私立學校有著必然聯系。

“最好的私立學校附近房產已經看到價格的提升,這些地區的房價從市場低迷時期復蘇的速度比全國平均水平更快,而且漲幅更大。” 厄利說。

在倫敦的平均房價高出2007年峰值30%,其他地區也在急起直追。

首都倫敦的房產價格近期疲軟,但仍比去年同期高出12%。漢普頓國際指出,隨著復蘇勢頭在全英擴散,其他地方房產前景向好。

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英國房產稅稅制復雜程度全球第壹

據英國《每日電訊報》報道,普華永道會計師事務所近日公布的壹份最新研究報告稱,全球最復雜的房產稅稅制非英國莫屬,而該稅制也正對作為投資避風港的英國首都倫敦構成了壹定的威脅。

英國房產稅稅制復雜程度全球第壹

研究顯示,由於采用多層級資本利得稅,倫敦所執行的房產稅稅制的復雜程度要遠遠高於同為競爭對手的紐約、莫斯科、悉尼與柏林。

普華永道會計師事務所的研究人員發現,英國的房產稅稅制甚至比同為引入多層級資本利得稅的法國還要復雜。即便法國總統奧朗德對居住在巴黎的富豪階層開征了具有懲罰性質的房產稅,法國的房產稅稅制也沒有英國這樣復雜。

據普華永道會計師事務所稅收合夥人保羅·埃默裏透露,自2013年,英國就相繼引入了像豪宅年費這樣的與房產稅相關的稅費,不僅如此,英國還將資本利得稅切分成了不同的層級進行征收,這在很大程度上阻礙了國內外投資者在倫敦買房置業的熱情。

此外,從今年4月份開始,所有非英國居民與企業,只要其在英國倫敦購房置業,且不論該房屋產權是否歸個人所有,置業者都需要按照豪宅年費的繳費要求繳納壹定的年費。

保羅·埃默裏說:“雖然英國目前有四個稅制具體處理國內外買房置業者的相關資本利得稅繳稅問題,但大多數置業者並不清楚其購買的住宅是否歸屬於上述哪個稅制。因此,很多欲購房的置業者面對英國復雜的稅法顯得有些不知所措。”