Finance News US – Page 17

在美國買房出租選擇優質的物業管理公司非常關鍵 | 美國

當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用，那麽大家該如何選擇呢，請看居外網為大家壹壹介紹。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

壹、選擇物業管理公司的必要性

人在千裏之外，如何確保您投資的房產獲得悉心照顧？
您投資的房產出了問題該怎麽辦，比如水管漏水，租戶忽然退租或者遇到小偷？
如何及時地進行必要的維修工作、並及時繳納法律規定的稅和保險？

這都是在美國買房後，會碰到的實際問題。對於打算出租獲利的投資者來說，最好的選擇莫過於委托壹家物業管理全權進行管理。接下來，第二個問題來了:

二、怎麽才算壹家好的物業管理公司

找到並委托物業公司對自己的房產進行管理，並不能取消大家的所有顧慮：物業公司會不會在維修費上宰您壹筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業公司能快速地找到租客嗎？只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

對房屋細致的看管，確保所有事情進行順利
及時、高效的處理所有問題
確保租客及時與投資者簽訂租約
確保快速跟進房主住宅審查程序
解答房主任何有關在線對賬問題
當租客離開時，迅速尋找並篩選新租戶

三、通過六大關鍵問題找到優質物業公司

介紹了相關的基礎知識，接下來將進入實戰階段，將告訴大家，通過詢問物業公司六個關鍵問題，就能找到優秀、合適的物業管理公司：

1、他們如何篩選租客？

這個問題的重要性在於，只有找到壹位能夠按時支付租金，並愛護所租房屋的租客，妳的這次出租才算獲得真正的成功！如果物業管理公司不能做到的話，這就意味著，投資者將有可能在資金上蒙受損失。

有些管理公司可能只是在線完成簡單的檢查，比如：無犯罪記錄、有良好的信用等級、沒有被勒令退租的記錄。這些條件的確很有用，但是，還不夠！優質的物業管理公司，除了對以上條件的篩選外，他們還會身體力行：

到租戶的家中拜訪，這樣可以看出潛在租戶是否愛護住宅。
會詢問租戶當前的房東，了解尤物拖欠租金或是損壞房屋的記錄
會為投資房屋購買“租金保護險”。如果租戶以外停止支付獲離開。房主會得到6個月的租金。

2、管理公司離您的住宅有多遠？

如果物業管理公司離戶主的房產較遠的話（超過30英裏），就很有可能不能定期或是及時的對房屋進行檢查。所以，最好是選擇距離較近，即使租戶出現任何緊急問題，都能馬上解決。

3、如何管理房產？

有的管理公司無組織章法與調理。對於租戶或是房屋本身所出現的問題，只用碎紙片或憑記憶進行記錄，好壹點的，也不過是用EXCEL系統。投資者應該選擇壹家有在線房產管理程序的公司，以便投資者在異國可以24小時的通過電話或是電腦，在線隨時查看自己房屋的狀況；了解最新的出租情況；是否已支付保險和各項稅款；以及查看房屋審查報告和照片。

4、是否曾為海外投資者服務過？

對於海外投資者來說，他們需要壹位好的投資導師和幫手，來引導與解決他們所遇到的問題。壹家好的物業管理公司，就能兼任這兩個角色。

他們會確保投資者擁有會計師歸檔繳納稅申報書需要的所有文件
幫助投資者與當地政府協商房產稅事宜，確保無額外費用
為投資者節省財富

5、如何收費？

壹般，管理公司會像投資者收取租金收入10%的費用。如果是長期投資，則會收取壹個月的租賃傭金用來尋找新租戶。反之，不合格的管理公司，會獅子大開口。

6、如何獲得租金收入？

無論您指定的賬戶位於哪個地方，您的物業公司都應該將每個月的租金匯入您的賬戶。當然，大家最好在所在國家開設壹個美元賬戶（最好是能開設壹個美國銀行賬戶），以避免兌換利率方面的損失。

如果轉賬手續費過高，投資者可每3個月取壹次，或是以支票的方式取現金。但需投資者註意的是，以海外銀行為付款行的支票通常需花費更長的時間才能兌現。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國

大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國 — 如何獲取投資回報的最大化呢？為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修

壹、定期維修房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要夠高）更實際。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資美國房產涉及到的各項稅費簡介 | 美國

大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。

1、房產租賃收入稅率

首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。

外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易

2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1、與美國有關聯的貿易收入所得

2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

2、房產資本利得稅（租/售）

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。

如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。

值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。

3、房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。

此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4、遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。

2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國買房流程與步驟詳解 | 美國

一般情況下，大家可能會把在海外購房想像的很複雜，特別是首次赴海外購房的人。但事實卻相反！一位在美國有著幾十年豐富經驗的房產經紀人表示，由於大家對國外房產政策不瞭解，才會以為整個過程會繁瑣而耗時間。但事實上，國內買家在美國買房時，如何把資金轉賬到國外賬號，反而最費精力！一旦度過“轉賬”這一難關，之後的手續將順暢無比。下面，居外網將為大家介紹在美國買房的步驟與流程。（購買美國房產的條件）

1、初步會面

選定買方經紀人
決定購買房子的區域及條件
選定貸款公司

2、審核貸款條件

選定貸款經紀，並查核信用分數
選擇合適的貸款計畫
取得貸款預准信
3、尋找理想的房屋
可上居外網或MLS查詢最新房源
或請經紀人挑選上市屋資料

4、找到合適的房屋

挑選出喜歡的房子,經紀人幫助估價, 買主決定出價金額
經紀人解說購房合約並幫助填寫並完善條款內容
發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價

5、購房合約被雙方同意接受

雙方達成協議後，即由第三方公證公司進行買賣過戶手續
訂金送交公證公司
簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告

6、提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。

7、“房屋檢查保護期”完成事項

在房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求
買主審查及簽署如“賣主屋況表”,“房屋周邊環境”等各項報告。
準備好火險保險報價

8、“貸款保護期”完成事項

貸款銀行派估價師確定房屋價值
完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款﹔
獲准貸款後，與公證公司約定時間簽署貸款文件

9、完成過戶公證手續

簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司﹔
銀行放款
產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記
由公證公司支付所有費用

10、取得鑰匙完成過戶

在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

11、房產證

通常在結束時收到最後明細賬，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在美國買房後必須支付的持有成本壹覽 | 美國

在美國買房後，大家最為關註的另壹個問題是：每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的？接下來居外網將為大家壹壹盤點。

1、房產稅

房產稅，也稱為“物業稅”或簡稱為地稅。是地方針對房地產征收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國地產稅的稅率是由各個州政府決定的，也就是說，美國的稅率都是不同的。壹般實際所需繳納的稅額在1%~3%，其中學區稅最高，占地稅的60%以上。

關於美國房產稅的詳細介紹，參見本冊第二部分《美國房產稅詳解每年支付有增值作用不影響房產投資》壹文。

美國熱門城市/州房產稅列表

2、房屋保險

房屋保險（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損，如果房主購買了房屋保險，壹般能獲得20萬美元的保費，每年500美元。如果是商用房，該保險還可以保護租金損失。

除了在購房時，需購買房屋保險，其實還應購買地震保險(Earthquake Insurance)。該保險主要包括地震、戰爭、核能意外、洪水災害等，通常不被包括在大多數的保險條款之內。

由於加州是地震多發區，在加州購房，地震保險費用相對較高，地震險的費用往往比火險的費用高出壹倍，房屋保險由於保險條款不同而不同，保費壹般在500-900之間。

3、小區費和物業費

在美國，房子都統壹規劃在壹個小區中，所以，居民需交小區費。該費用是用來支付和維護小區公共設施。比如，路燈、公共草坪。根據小區不同的服務，大概每月在150~300美元不等。

物業費，壹般是單元房的公共設施，壹般每月在300~500美元之間。

4、出租管理費

如果投資房產是用來出租，壹般是由管理公司管理。管理費的計算方式為：

8%~10%的租價+第壹個月的租金

如果是大型公寓，管理費則會少很多。

5、貸款本金和利息

如果通過貸款購房，並貸款未清，房屋本金與利息就要按月支付。擁有美國較高信用記錄的貸款者所享受的30年固定利率，平均在5%左右。而沒有較好信用記錄的貸款者的浮動利率，均在5%~6%之間。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

6月1日居外微課堂：美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？

【居外微課堂】第九期6月1日即將開講啦！

新一期的微課堂，居外小助手將和大家分享美國房產投資方面的信息，為大家詳細介紹一下美國的房產稅是如何徵收的，以及如何在美國買房後通過出租獲利，賺取最大的租金回報率。

這兩個問題在美國置業時多數人都會遇到，6月1日的微課堂上，【居外小助手】將就這些問題為大家做詳細的講解，大家如果有相關的問題，也可以提前提問【居外小助手】哦！

第九期【居外微課堂】主題

美國房產稅如何徵收？美國買房後如何出租獲利？

開課時間：6月1日19:00

內容簡介

美國為什麼徵收房產稅？用途是什麼？

美國房產稅如何徵收？各州稅率是多少？

美國買房後怎麼出租，有哪些方式？

租金回報率怎麼計算？租金收入需要繳納哪些稅費？

聽課方法

歡迎報名參加【居外微課堂】：通過微信群免費收聽微信課堂

請按照下面步驟一步步來哦：

1、掃描下方二維碼，添加課程管理員【居外小助手】為微信好友，回復“微課堂”；

2、添加為好友後，請耐心等待，【居外小助手】將會確認申請名單，統一將大家拉入聽課群；

3、如果你願意，歡迎轉發本文到你的朋友圈，或者身邊的相關群內，邀請你周圍對海外房產、移民、留學感興趣的朋友們一起來收聽【居外微課堂】吧~

對於【居外微課堂】第九期的主題，大家如果有關此話題的疑問，可提前提問【居外小助手】。

點擊下方鏈接，查看往期精彩內容：

【居外微課堂】系列內容回顧

去美國買房，這些基礎的房市知識你了解多少？

part 1 美國房市基礎知識：政策制度篇

一、外國人在美國的買房政策

美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。（購買美國房產的條件）只是在貸款買房時，對外國人的審查比較嚴苛。>>>詳細

二、美國房產制度體系成熟而完善

美國房地產制度經歷百年發展，已經極為完善，房產交易中的每一個環節都公開透明，此外，更有多方機構從中監督與協助，最大程度地確保了整個房產交易的安全。>>>詳細

▶ 第三方機構協助買賣進程，確保公平合理

▶ 美國房產經紀人持證上崗，擔任多種重要角色

▶由賣方支付6%的佣金

part 2 美國房市基礎知識：房產種類篇

一、美國房市中四種最常見的房屋類型

在中國房屋僅分為別墅和公寓，而美國房屋的種類豐富的多。一般最常見的房屋種類有四種：產權公寓、商用地產、連體公寓（condo）和獨立屋。>>>詳細

二、去美國買房公寓還是獨立房

去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麼樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論一下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合你。>>>詳細

Part 3 美國房市基礎知識：房產稅篇

美國的土地基本都是私有的，一旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過徵收房產稅來保障政府財政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅佔到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之一。>>>詳細

相關閱讀：美國各州2016房產稅一覽表

Part 4 美國房市基礎知識：房價篇

一、美國最新房價報告

標普凱斯席勒的美國房價指數（剔除季節因素）在2016年漲3.71%，這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的一年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價（剔除季節因素）指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢一致，增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%，低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發佈的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。>>>詳細

二、去美國買房，需要多少資金？

當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？>>>詳細

相關閱讀：你手裡的資金，能到海外哪些地方買房

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國舊金山CBD買房記

本文作者記述了他在美國舊金山買房的經歷，在買房前做了大量的準備和考察，終於找到一套可前期投資，後期自住的房子，地理位置也很優越，年租金超過了6萬多美元。讓我們來看看他是怎麼做到的？

>>>美國置業百科：美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

去年，朋友在美國紐約買了套房子，當時的價格也就90多萬，雖說才過了一年半，但那房子也已經有100多萬了。朋友說房價不便宜，因為位置好，就買了。我聽到他這麼說，心裡也想着是否應該去美國買套房？

過年期間，我和老婆帶着孩子，去舊金山旅遊。我自己一直在忙生意，一天到晚的忙，幾乎沒時間照顧她們倆，難得有時間出來轉轉。

舊金山給我們的印象非常好，天很藍，空氣很乾凈，人也不多。除了逛景點，我們一家人還去酒店附近的超市、公園和馬路上轉悠了一下。覺得當地人活的很閑適輕鬆，連走路也不匆忙，彷彿都很會享受生活。

那天，我們一家人坐在公園的草坪上吃午餐，看見一群放學回家的孩子從校車上下來，有說有笑的打鬧。我老婆望着那群孩子的背影，很感慨的說：“我們要是能住在這裡就好了。”

一句話說到了我的心坎里。想着，既然來都來了，何不看看這裡的房子？

當天晚上回酒店，我就聯繫了在紐約的朋友，他給了我一個北美購房網房產顧問的微信，並跟我說，他就是通過她買的紐約的房子，人也很可靠。

舊金山和北京有着十多個小時的時差，我試着發了個微信，沒想到對方很快就回了。我就把自己的情況和想法跟她說了一下，並且表明想趁着在舊金山旅遊的時間，看看當地的房子。

第二天，NAREIG舊金山的經紀人就與我們聯繫了，並很快幫我們安排好了看房的行程。於是，我們一家三口就這麼突發奇想的開始在舊金山看房。

儘管是突然決定看房，但是手裡沒兩把刷子，我也不想貿然去麻煩別人。

在國內的時候，我就一直很關注美國，無論是去年的大選，還是最近的動態，我對美國的經濟、政治和社會情況，可以說是了解的很多。但是來到這裡以後，發現很多與國內宣傳的不同，不好的地方也沒那麼嚴重和誇張，好的地方也很真切和實際。

接待我們的經紀人叫David，是一個很資深的地產經紀人，在舊金山已經生活了20多年，對舊金山的房產情況可謂瞭若指掌。他告訴我們舊金山目前的房屋中位數是110多萬美金，過去一年房價上漲了2.5%。

記得當時開車路過一個有別墅的區域時，老婆就說：“這裡的房子看着很漂亮，一定不便宜吧？”David卻回答說：“這邊的房子好是好，可惜這個區域的升值潛力不大，因為附近沒有好的學校。”我才知道，原來在美國也是要看學區房的。

我把自己的想法對David說了一下，考慮到我們要先投資，後期再自住的要求，David建議我們不要買別墅，還是買公寓比較合適。他告訴我，買房不僅要看眼前，還要有長遠的投資眼光。房產未來是否增值，關鍵的因素就是區位，包括房子所在城市、區域、社區……這些都是選擇房子時優先考慮的。其實，不論在哪個國家或城市，市中心都比郊區更有抗跌性和保值性。

我還從David那裡學了一些看房、出價和簽合同的技巧，在這裡簡單的列一下，給大家一個參考。

看地理位置：

在美國投資房子還是要做長遠打算的，在選房子的時候，地理位置非常重要。David跟我說，他在這個行業這麼多年，看到過很多失敗的例子，那些失敗的投資都是因為貪便宜選了偏僻的房子，最後吃了虧上了當。所以，不管是投資還是自住，只要是位於好學區和商圈附近的房子，都是值得投資的。

房屋本身：

這可能就因人而異了，有人注重風水，有人注重格局。但是，最最重要的是房子的質量和朝向。如果自住的話，房齡短的房子最好，如果以投資地皮為主，那就沒必要考慮房齡，而是看房屋的佔地面積。當然，沒有絕對好的房子，也不要過於追求完美，只要適合自己就好。尤其是看好了就要果斷做決定，不要猶豫不決，很多好房子都是幾個買家在搶offer，你一猶豫，好房子就是別人的了。

周圍環境：

大部分人對於環境的要求都是依山傍水，社區好，私密性好，安全係數高，等等。但是，選房子還是要以自己的購房目的為先的，如果你是為了養老，可以考慮環境很優美的地方。但是如果你是為了投資，建議你還是實際一些比較好，看看房子附近交通是否便利，有沒有購物區、餐館等。如果以後為了孩子做打算，也要看看附近是否有好學校。看看這區域內的人種比例也很關鍵，通常白人多的地方，大多是富人區，配套設施都很好，也安全，當然房價也很貴。

房屋歷史售價：

美國的房屋交易情況是透明的，如果你想看，可以讓你的經紀人幫你查。當然，價格是可以談的，根據不同的情況，你可以砍價，也可以抬價。不是說房主出多少錢，你就要付多少錢。

你可以根據房屋的歷史交易記錄，與你的經紀人商量出多少價合適。無論怎麼樣，這都是雙方經紀人去面對面談的事情。因為在美國買房，買家和賣家是不會直接碰面的討價還價的。

其他注意：

在國內選擇房產中介的時候，一定要選擇房價公開透明的公司。在買房過程中，一定要走正常的步驟，該簽合同簽合同，千萬別有僥倖心理和貪便宜心理。

看好房子之後，一定要找驗房的人來驗房，看看房子里的各種管道是否有漏損，看看房屋結構總體是否合理，等等。有些硬傷是用肉眼看不出來，必須專家和機器才能發現。

除了二手房，有些新公寓也是精華裝修帶傢具的，大部分情況下是可以直接拎包入住的。不過也有例外的情況，在看房子的時候，一定要連同裝修的事情也要問清楚。

再就是房屋保險，買房上保險是必要的，萬一出現什麼問題，還可以有個保障。

最後，就是一定要了解你買的房子每年要交的房產稅的情況，算一下你的投入產出比，不要盲目投資。有些人可能擔心，人在國內，無法交稅，等等。放心，有些房產經紀人是可以幫忙打理這些的，你只要交一定的管理費就可以。

看了幾套公寓之後，我們看中了一套面積100多平米的，價格在100萬美元以上，房子是在2013年建成的，還比較新。配套設施也很全，裡面有公共的健身房、娛樂區和游泳池。主要是位置不錯，附近有地鐵站和車站，開車十多分鐘就能上高速路，而且周邊都是辦公區，對面就是Google和GAP的辦公樓，附近的公寓也比較少，比較容易出租，而且租金也不低。

還有，離着這套公寓很近的地方有一所滿分小學，步行十多分鐘還有一個非常厲害的私立高中，據說那高中是個名校掛鈎的，那裡的孩子大多都能入讀美國的頂級大學。買了這套公寓，對於孩子以後在這裡上學也是很便利的。

衝著這兩點，我和老婆都一拍手的決定買下這套公寓。儘管可以貸款，但是以目前美元不斷升值，人民幣不斷貶值的趨勢，我們還是決定付全款。因為這些年一直與國外有生意往來的緣故，我的海外賬戶上也存了不少積蓄。現在國內外匯管控這麼嚴格，所以就不想轉存回國內。

David告訴我，這套公寓的物業是負責出租的。也就是說，我們只需要買，出租的事情就交給物業去辦，租金會直接打到你還款的賬戶上，怎麼說都很划算，讓我們省了不少心。

其實，我也看過很多人寫自己在美國購房的經歷，有些人看很久，甚至看個十幾套才決定，我覺得沒有必要。看房子前的準備工作還是要做的，別盲目就的看，先想好了自己的購房目的是什麼？然後再選擇城市和區域，最後再決定看哪種房子，當然，這些事情都可以先跟經紀人溝通好，他們通常都會給出好的建議。

我們這次買房就很簡單，只看了一天就決定了。我個人覺得，不管房子的價格是貴還是便宜，重要的還是位置。就算房價再便宜也不要偏僻的區域，寧可多花點兒錢買貴的。因為要考慮到以後好轉手，如果位置不好，出手都困難，那這錢就投的不值了。

其實，在看房子前，我也糾結過，到底是從紐約買還是在舊金山買。但是，從我個人的情況來說，相比紐約，我更喜歡舊金山。首先這裡位於西海岸，一年四季的氣候好，環境也非常不錯，整個城市的氛圍也很好，這是舊金山給我的親身感受。再就是這裡的房租價格高，租金的漲幅在美國算是數得上前幾名的。還有，這裡大企業多，就業者多，而且收入高。經濟好，就業率高，自然會長期的支持房價的增長。從這點兒上來說，投資舊金山的房子還是很有錢途的。

這趟舊金山之行非常好，而且在我們離開舊金山回國的那天，David給我打來電話，說我們那套公寓已經租出去了，月租金5500美元，年租金也有6萬多美元。聽到這個消息，我和老婆都很高興，覺得這次的投資很值。

（據北美購房網）

美國法拍房詳解利潤與投資風險並存 | 美國

在國內“抄底美國房產”的熱潮中，大家經常可以看到“法拍房”、“虧本出售”等詞句，那麽您是否對美國房產市場上的法拍房有足夠的、正確了解呢？且看居外網為您壹壹解答，並提供最實用的投資指南。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

壹、法拍房的定義

“法拍房”由單詞“foreclosure”翻譯而來，不過，從字面上看“法拍房”指的僅僅是法院拍賣的房屋，沒有完全包含“foreclosure”。事實上，“foreclosure”包括壹個完整的流程，指得是，當貸款人/業主無法償還房貸時，債權人（通常是銀行）通過出售、收回產權等方式，進而追回貸款的過程。通常包括以下虧本出售（Short Sale）、公開拍賣（public auction）、銀行持有（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）這三個過程，不同過程對應不同類型的法拍房種類。

二、法拍房的三大種類及優劣分析

1、虧本出售或短售屋（Short Sale）

在美國，當人們無法每月按時繳納房貸時，可以在銀行給予的壹定寬限期（grace period，通常為3個月）內，向銀行申請虧本出售（short sale）——以低於市場價的價格（通常折價幅度在10%-15%）出售，用於還清貸款，這樣其信用檔案就不再有不良記錄。

通常，由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意進行虧本出售。本階段，業主仍擁有房屋的產權。

投資Short Sale房的優劣分析

價格劃算：short sale房的房價通常要低於市場價，，通常折價幅度在10%-15%。不論是自助還是投資，都相當劃算。而且，投資者有足夠時間對房屋所有權、現狀進行調查；

投資期較長：買家的購房交易需要得到銀行批準，所以等待批準的時間會比較長，順利的話需要2個月，否則需要4個月甚至更長時間。

有投資風險：由於銀行希望盡量減少損失，因此如果交易價格太低，該項交易將被拒絕，投資者將白白浪費幾個月的時間。

居外網投資建議

short sale類的法拍房適合有耐心、且有壹定資金實力的投資者。這是因為Short sale的最終決定權在銀行，而銀行喜歡現金交易，以降低交易過程中的不確定性，對有實力的投資來說，能大大地提高投資成功率。

2、公開拍賣的法拍房（public auction）

寬限期結束後，如果業主仍然不能及時還貸，那麽業主抵押給銀行的房屋贖回權將被取消（這種喪失抵押品贖回權的情況，這就是Forcelosure），其房產就會被公開拍賣（Public Auction），賣給第三者。

壹般來說，公開拍賣將在寬限期結束後1個月內舉行，並以信件方式通知業主拍賣日期。在這壹階段，業主已不再擁有該房產的產權。

投資public auction房的優劣分析

投資風險最大：買家沒有機會檢查房子，對有無其他債主、是否欠稅、實際房屋狀況了解不多，但卻要當場拍板；買家必須用現金購買，不能貸款，而且沒有產權保險。壹旦過戶，銀行將不在負任何責任，壹切由買家承擔；如果原業主這時又可以還請貸款，那麽他可以優先購回自己的房子。

投資回報最可觀：最大的投資風險，也意味著較大的投資回報！通常公開拍賣會上開出的價錢折扣壹般在15—30%左右，操作得當，能獲得豐厚的利潤。

居外網投資建議

鑒於公開拍賣的法拍房投資風險最大，參與該領域要求投資者具備專業經驗，並擁有豐富資源。因此不建議壹般的投資者參與，目前的參與者多為經驗豐富的投資者/投資機構。

3、銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）

公開拍賣結束後，競拍失敗的房產產權將會被過戶給銀行，而銀行通常會委托經紀人來出售，因此就成為銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）。目前房產市場上大部分法拍房就屬於這壹類。

投資REO法拍房優劣分析

價格劃算：對於銀行來說，快速售出以回收資金最大目的，因此大部分銀行持有法拍房的價格都低於市場價，折扣大概在5%——15%左右；

產權完整房屋質量較好：壹般來說，此時的房屋產權已經完整地移交給銀行，而且銀行也會對房屋進行必要的維修。當然，還會有很多法拍房的狀況不佳，還好買家有足夠的時間對房屋進行調查；

競爭最激烈：在這個階段的法拍房，任何都可以通過地產經紀參與投資，因此銀行持有的法拍屋的購買競爭激烈要遠超過之前2個階段。這也導致投資回報率的降低。

居外網投資建議

大家在房產市場上碰到的大部分法拍房，都是銀行持有的法拍房。為此建議大家在選購時，最好請專業的專家對房子進行仔細檢查，詳細了解後再出手。此外，在美國房產市場日益復蘇的背景下，法拍房的投資市場日漸火爆，所以大家壹旦選中，記得盡快出手！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

獨棟別墅房價高企數據專家教妳尋找價值窪地！| 美國

投資者仍然可以找到房價低廉但租金較高的地區

想要在美國投資獨棟別墅再出租的投資客來說，現在進入市場看似不妙。盡管租客需求量不小，而且租賃客的租金預算也增加，但目前房價已經過高，通過投資獲得收益難度在加大。

“目前獨棟別墅的房價已經接近最高點，”房產數據公司ATTOM Data Solution的高級副總裁Daren Blomquist表示。

盡管如此，投資者們仍然可以找到那些房價低，平均租金又足夠高的地區來獲得可觀的收益。另外，那些平均工資正在上漲，年輕人口也並未減少的地區也是投資者找尋的目標。

ATTOM的數據顯示，在2016年， 35% 的新購房者不打算自己入住（因為房屋交易稅賬單地址和新購房地址不匹配），這意味著2016年買房人當中有35% 的人很有可能將房產用來出租。

“這個“地址不匹配數據”是我們有數據以來最高的，” Blomquist說，獨棟房屋來說，這個比例通常在28%左右，。

因此，盡管獨棟房屋均價處於高位，但還有很多投資者躍躍欲試。全美住宅聯合會（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅遊目的地，房價保持攀升的城市及周邊待吸納溢出人口的衛星城市，獨棟房屋的市場交易依然活躍。

機構投資者保持謹慎介入

租賃型獨棟房屋市場裏的機構持有者最近鮮有添置新資產，活躍度比起2008年房市崩盤後要清淡。2008年時美國還沒有類似Invitation Homes和American Homes 4 Rent這樣的房地產信托基金。房地產信托基金獲取資本很容易，但在高房價背景下，也放緩了收購擴張的節奏。

“他們已經從收購模式轉向鞏固現有業務階段，”Blomquist說，“他們已經不再售賣任何房產。”

ATTOM統計公開資料後發現，2016年購買了10套以上房產的大型買家僅占房屋總銷量的3.1%。

機會在哪裏？

即便如此，投資者依舊可以找到可投資的價值窪地。

“這些獨棟別墅的價值窪地目前主要集中在東北的因為上世紀80年代後工業時代而經歷了去城市化的銹帶（rusty belt）以及美國東南部地區，” Blomquist表示，“主要原因是其市場價格相較美國其他地方更為低廉。”

ATTOM 2017年第壹季度的數據顯示，在佐治亞州Clayton縣購買獨棟房屋的投資者能平均獲得23.7%的租金收益。這個租金收益是基於美國住房和城市發展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和該縣房屋售價中位數$70,000計算得出。

現如今值得投資的區域與房市崩盤後機構大舉進入的區域完全不同，“交易熱點已經從鳳凰城，拉斯維加斯轉移至二、三線市場，” Blomquist說。

在人口規模更小的城市房價仍然在上漲。例如新澤西州的Cumberland縣：壹季度當地房價中位數為11.6萬美元，比起2016年的中位數房價已經上漲21%。

基本面健康至關重要

投資者青睞經濟發展勢頭好的城市。比如紐約州的Oswego縣在第壹季度為投資者創造了16.3%的租金收益率。當地2016年第三季度的人均工資水平較上壹年增長9.3%。

投資者要盡量避開年輕人口凈流出區域。在Oswego縣，2015年與2014年“00後”人口占比穩定，均為18%。

高房價就要高租金

投資者當然也可以選擇在房價更高的城市裏尋找標的,但前提是有高租金來彌補高房價帶

比如加州的薩克拉門托。依據全美住宅聯合會（HomeUnion）的數據，該市仍然位列最具吸引力的獨棟房屋出租投資地點榜單第壹位。“薩克拉門托因為全國第二高的租金預期而上升至最佳投資地點榜首位置，” Hovland表示。

全美住宅聯合會（HomeUnion）還把加州的聖何塞收錄進最具投資吸引力市場的榜單中。“高收入、高科技的工作職位正在擡高當地租金，” Hovland說。然而買家壹定要註意不要買租金上漲速度跟不上房價上漲速度的標的。

作者：Bendix Anderson | Apr 10, 2017

來源：美國房地產投資者（National Real Estate Investor）

譯者：居外研究院實習編輯常元臻

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。