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去美國買房，如何簽訂購房合同？

Part 1 聘請專業的律師敲定合同條款

在美國置業，律師在房產購買過程中扮演着很重要的角色，負責辦理全程買賣手續。在海外買賣房屋過程中，找個信得過的、負責任的律師十分重要。

購房合同簽署過程中律師的作用

買賣雙方各自有自己的經紀人和律師。通過雙方經紀人幫助，買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來制定合同。通過此合同，雙方律師幫助僱主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務，違反的法律後果等。之後在雙方同意基礎上簽名。>>>詳細

律師在買房交易環節的其他作用：

▶ 產權調查

▶ 完成交割

▶ 售後登記

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Part 2 簽訂購房合同時，應該注意哪些事項？

一、檢查、確認購房合同中所包含的基本要素

美國房屋交易合約都是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。當然，從規則上，更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險，保證買家只要按規則行事，一般不會買到問題房。但是，簽合同時，下面的這幾點還是需要注意的。>>>詳細

美國購房合同的標準格式，通常包含以下信息：

1、房屋和買賣雙方的基本信息；

2、房屋價格；

3、付款方式（貸款或一次付清）；

4、訂金數量及返還條件；

5、房屋檢查（inspection）期限及問題處理方法

6、Closing日期等

二、關注附加條款

一旦講定價格，買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必須付一筆訂金，數額可能是幾千元或房價的某個百分比。事後如反悔，定金可能全部沒收，除非購屋合同列有一些附帶條件(contingency)。這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效。>>>詳細

以下是一些最常見的附帶條件：

▶ 貸款條件：讓買方可以在規定時間內，獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。

▶ 房屋檢查：根據各州法律，可能包括結構問題或材料缺陷等各種檢查，也可能包括白蟻、氡氣，以及房子是否位於淹水區或地震帶。

▶ 購屋合同必須通過法律審查，包括由律師審核有關文件、產權報告，或是任何與交易有關的法律文件。

▶ 有關交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核准。

▶ 符合建築法規。

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Part 3 美國購房合同案例分析

案例一：從一個洗碗機合同條款說起

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。>>>詳細

案例二：購買美國房產遇毀約該怎麼辦？

美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件就在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍生問題更大。

假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。>>>詳細

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獨立屋投資前景最佳如何選擇有技巧 | 美國

如果妳希望投資美國房產時，能實現收入和資本增值的最大化，選擇正確的房屋類型至關重要。為此，妳需要考慮以下問題：

現金流對您而言，是否很重要？
您希望將房子出租給哪些人，家庭、夫妻、學生、度假客或退休人士？
或者考慮：壹個家庭在尋找住房時，會有哪些需求？

在前文《美國房市中四類房屋最常見獨立屋是最好投資選擇》中，簡要跟大家介紹了獨立屋是不錯的投資選擇，下面舉例說明。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

A客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個公寓，每月出租所得2500美元，每月物業費400美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

B客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個獨立屋（House），每月出租所得2500美元，沒有物業費，每年房產稅6000美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

這樣壹看，是不是買公寓和獨立屋沒有區別呢？實際上不是這樣。

讓我們看看60年之後：

A客戶在洛杉磯的公寓已經破的不成樣了，經常出各種問題，雖然每月已經可以租8000美元，但每月的物業費已經高達6000美元，加上各種開銷，A客戶每年都在虧損。最後以50萬美元賣出。

B客戶在洛杉磯的獨立屋也已經破的不成樣了，B客戶決定把房屋出售，雖然地上建築物已不值錢，但這個房子所在的土地價值已經升值了10倍。最後以300萬美元賣出。

由此可見，獨立屋是不錯的投資選擇，道理其實很簡單：地上建築物壹旦建成就在逐年貶值，增值的只是土地的價值，土地面積越大，以後增值的潛力越大。

確定了獨立屋這壹類型，那麽投資該選擇怎樣房型的獨立屋呢？且看經驗豐富的美國經濟人總結出來的幾大要點：

只購買三或四臥室的家庭房型。美國家庭較青睞面積大的居住空間，2臥的獨立屋可能價錢便宜，但大部分家庭都不會租用，因為它太小，不適合家庭使用。通常，只有超過1000平方英尺（約93平米）的獨立屋才能滿足普通家庭的需求，而低於600平方英尺（約56平米）的房子盡快總價低，但投資前景不佳。

最好購買帶地下室的獨立房。通常地下室可被用作儲藏室、臨時臥室，甚至是孩子們的遊樂室，與不帶地下室的房型相比，不僅能夠快速出租，還可以實現更高的資產增值。

購買外觀傳統的房產。大家盡量不要購買那些太過於現代化或造型奇怪的獨立屋，標準的傳統風格才是最完美的目標，而殖民時代風格、斜頂壹層半別墅和牧場式房屋則更是理想的選擇。這些類型的獨立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要購買繁華路段或高速公路出口旁的房子。您希望讓自己的孩子在位於繁忙大馬路上的前院中玩耍嗎？或者住在車輛高速行駛、全天都是車流的高速公路旁邊?您當然不願意這樣。沒有人想要住在喧鬧的道路旁忍受交通噪音騷擾、或者時刻擔心孩子們被車輛撞到。

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怎麽看房：從細節辨別房屋質量好壞 | 美國

選擇好地段、確定了房屋類型，終於到了如何辨別房屋質量這壹環節。盡管在美國買房時，有專業的第三方驗房機構幫忙鑒定，但大家仍有必要了解如何從細節辨別房屋的質量。

在美國，對房子進行裝修、維修是壹項耗時長久、開銷較大的工程（壹個3臥或4臥房型的平均全裝修費用為2萬美元左右），而且房子在維修過程中無法出租，驗證影響租金收益，可謂雙重損失。如果這些工程在購入房子之前都已經完成，則可省事很多！具體而言，可在以下方面考察：

門窗：

有的房屋年齡較大，並且壹般都使用木質窗戶，時間長了容易腐朽。檢查室需註意窗戶是否已更新為自己制定的材質。在沒有特殊要求下，都會使用UPVC窗戶。因UPVC是免維護窗戶，而且經久耐用。

廚房：

廚房是所有房屋中使用頻率最高的房間之壹。如果打算立馬出租的話，廚房則是租客們首要查看的地方。廚房內的地板、廚具櫃、水槽、臺面和鋪設的瓷磚都需著重註意的細節。

浴室：

檢查浴室時，需註意四周墻面是否光滑處理、有沒有安裝新馬桶、所有管道是否存在滲漏與堵塞的情況，如果有，是否有更新。最後，需檢查地板是否有重新鋪設。

此外，壹些老式建築中，浴室通常會使用高質量的鋼材和琺瑯瓷浴缸，如果它們的狀態比較好，扔掉它們實在很可惜。因此，可在必要的地方進行重新拋光，讓它們看起來閃亮如新。

地面

在檢查臥室與起居室時，需留意有沒有鋪設新地毯。如果是實木地板，有沒有進行砂紙磨光；而在廚房和浴室這些鋪設瓷磚的地方，則特別需要註意現在地面瓷磚的質量是否完好。

地下室

很多投資者都將地下室視為額外的壹個房間，並深受住戶喜愛。為此，在驗房時，好好檢驗下地下室的質量，具體要點有：地基是否有被破壞或下沈現象；地板及墻面是否有滲水現象（考驗防水密封性能）；是否有地方需要進行維修等等，如地下室另配有廚房和洗手間，則還得按照對應的要求檢查。

房子外部

美國的獨立房大多為實木或磚質結構，為此，關於房子的外部可從以下方面考察：房屋結構是否需要維修，排水管和排水溝是否有破損和堵塞，如有車庫是否需要清理和翻新，以及花園是否需要修剪、維護等等。

在整個房屋狀況檢查完畢後，投資者會受到壹份“住宅質量檢查”報告。投資者有權以任何壹項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修處理。

居外網提醒：絕不能購買需要自己維修的房屋

即使價格再誘人，也不建議投資者購買空置或者需要自己維修的房屋，否則，您有可能犯下不小的投資錯誤。這是因為：遠程管理裝修幾乎是不可能的任務。如果大家裝修過，就會明白，及時親自進行現場監督，裝修也是壹項非常不容易的事，更何況遠程監控，難度會更大。

大家應該只考慮裝修完畢、帶租約的房屋，或者已配備良好物業管理公司的房屋。租客在您購買房子後壹個星期內就能入住，否則您就必須等待租客上門，浪費時間也浪費金錢。這樣，您不僅省去所有麻煩，從購入第壹天就開始帶來收益，而且因為短期內不需要進行大規模維修，您也清楚每個月會獲得多少收入。

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美國房產制度體系成熟而完善有利於房產投資 | 美國

在海外購房，最擔心的就是遇到騙局，在失去錢財的同時，更是無源可循。不過，在美國購房，你大可安心！因為美國房地產制度經歷百年發展（美國房地產發展史），已經極為完善，房產交易中的每一個環節都公開、透明，此外，更有多方機構從中監督與協助，最大程度地確保了整個房產交易的安全。下面為大家介紹下美國房地產體系中3個有特色的安排：

1、第三方機構協助買賣進程確保公平合理

在美國買房時，整個交易過程中，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，有估價公司、房屋檢查公司、公證公司、銀行、以及經紀人，產權保險公司等等。每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，使房地產行業能夠公平、透明、健康、蓬勃的發展。

反觀國內的房產市場，由於房地產事業剛起步不久，仍不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。此外，政府在不同時段的宏觀調控，也讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

2、美國房產經紀人持證上崗擔任多種重要角色

按照美國現在的房產制度，在買房交易中，房產經紀人是不可或缺的，而且經紀人在買房的整個過程中，擔任多種重要的角色。現在的美國房產經紀人有著嚴格的管理體系：

首先，所有房產經紀都需持有美國政府頒發的經紀人資格證書，持證上崗，否則他們將無法從開發商獲得房屋代理權。其次，房產經紀人，除了為買家提供更多的房屋信息、幫助買家找到理想的房屋、完成買房交易這些基本要求外，還需掌握良好的談判技巧，參與第三方談判，並為買家提出合適的買房意見。

簡而言之，一位優秀的經紀人能在房產交易中擔任多種重要的角色，並能幫買家獲取利益的最大化！

3、由賣方支付6%的佣金

在美國進行房產買賣時，佣金一律由賣方負擔，業主在委託經紀人出售房屋時，就訂立了合同，佣金一般在6%左右。當買主由別的經紀人帶領來買房時，賣主經紀人需分一半的佣金給買方經紀人。美國為什麼規定由賣主來支付雙方經紀人的佣金，主要是因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方。在中國正好相反，由買方支付佣金。

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美國房市中四類房屋最常見獨立屋是最好投資選擇 | 美國

在中國房屋僅分為別墅和公寓，而美國住宅的種類豐富的多。比如，中國人在美國愛買別墅，很多人也認為，所有的美國人都住別墅。如今，如果要在國內購買一套別墅，最少也要幾千萬人民幣，可是在美國，一套有著2樓並自帶花園的房屋，卻只需50~100萬美元之間（豪宅不算）。這也是為什麼，中國人特別熱衷於美國的別墅。不過在美國，他們並不稱其為別墅，而是獨立屋。

美國房市中四種最常見的房屋類型

獨立屋[Residential single- family homes]：類似國內別墅的概念，但不是別墅。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

產權公寓[Apartment]：這裡的公寓和國內的公寓概念不同，這裡的公寓指買下一整棟樓，可能有6個單元，也可能有100個單元，然後統一管理，出租每個單元。

連體公寓[Condominiums and Townhouse]：這裡的Condo（美國華人也成為“康斗”）就是國內的公寓的概念，就是你買一棟樓的其中一個單元。Townhouse就是國內的聯排別墅的概念。

商用地產 (Commercial properties)：就是作為商業用途的物業，例如銀行、超市、辦公樓等。

獨立屋最適合普通投資者購買

以上四種主要的美國房屋類型中，商業地產受經濟大環境影響較大，適合有經驗的投資者。而美國的“康斗”，由於是一種由兩戶以上連著牆的房屋，其價值比獨立屋要低得多，因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多，為此，也不是很好的投資選擇。美國房屋的價值是需要取決於土地及建築物。建築物隨著年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。

總體而言，獨立屋是最有投資價值的投資選擇，不僅房屋總價不貴，而且是最受美國家庭喜歡的房屋類型，再出租容易，因此適合於各種類型的投資者，尤其是普通投資者。需要提醒的是，雖然有些獨立屋在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立屋中也有非常老舊、需要修繕的，為此，大家在購買時千萬要提前做好驗房工作。

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紐約房地產買賣的前期盡職調查——權利與堅實保障 | 美國

大多數商業地產項目的買家都清楚“前期盡職調查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。我希望通過本文告訴眾多進行私人住宅房地產買賣的讀者：“前期盡職調查”是您應有的權利且為您的投資提供了堅實的保障。

房地產交易的“前期盡職調查”主要目的是為了確保買賣雙方在簽訂合同之前，即雙方確定合同權利義務之前，通過合理信息披露、調查，更好地、更全面地了解地產本身的狀況，以便合同談判時基於前期盡職調查的情況來完善交易合同各方的利益。其概念的產生以及對披露信息的調查方式，意味著買方是“前期盡職調查”中受益最多的一方。

由於美國各州地產法和慣例法規定不同，對於“前期盡職調查”的時間點設立也不同。在紐約州，前期盡職調查是在買賣雙方簽署正式購房合同之前。其主要還是因為紐約州的地產市場過熱、“賣方市場”占主導地位。當一處地產存在多個潛在買方來競爭的時候，賣方會先等買方做完“盡職調查”後，再與其履行合同權利義務。這樣避免了買方中途以“盡職調查”出現問題為由取消並終止合同。如此一來，合同簽署前的“盡職調查”無疑又給了買方時間上的無形壓力。因此有時，買方若急於進入合同程序，會做出放棄前期盡職調查的決定。亦或者，有些律師為了避免承擔相關的法律責任，以低律師費為由，明確其工作範圍不包括“前期盡職調查”，將責任轉嫁給客戶自行承擔。但正如之前強調，“前期盡職調查”的重要性決定了其成為一個必要的權利。

如何行使好這個必要的權利並達到其符合的調查標准，這對於普通大眾來說並不簡單。不同的房型對於前期盡職調查的內容和範圍都有著不同的標准。以下我就針對幾種較為熱門的房型進行相關分析。

共有公寓/合作公寓

前幾期介紹了共有公寓和合作公寓的產權、租賃權的管理方式。所有購房者在簽署合同時都會有條款寫明“已經收悉大樓計劃書和相關修訂案、並願意接受所有所含內容”。這使得公寓式房產最為重要的盡職調查內容就是審閱大樓計劃書（Offering Plan）。而往往大樓計劃書的內容繁多、復雜，此時就需要買方律師在前期合同談判時仔細閱讀並將相關信息披露給客戶。主要包括：

大樓特殊風險披露
大樓產權形式
大樓住戶入住規則
所購單位記錄在案的房型圖
大樓目前所有的居住許可證效力等等

除此之外，律師還應當在前期盡職調查過程中考慮到一些無法從審閱大樓計劃書中發現的問題。例如，大樓目前是否收到訴訟困擾導致將來大樓公攤費增加（在審閱近年大樓財務報表時也可驗證相關訴訟和大樓律師聘用費的增加）、所購單位本身或臨近單位是否存在訴訟糾紛或者是建築隱患。

這樣看來，公寓式大樓的“前期盡職調查”主要依賴於大樓文件和管理公司的盡職調查回復。買家本身聘請專業人士進行房屋狀況本身的驗房並不多見，主要還是因為公寓式地產的獨特“共同所有”方式以及管理委員會自身約束性較強的管理模式。

獨立別墅/連體別墅

由於獨立別墅和連體別墅的購房者相較於公寓式地產購房者來說，擁有著較為獨立的房屋所有權，所以此類地產的“前期盡職調查”主要著重於房屋本身。主要包括：

聘請有專業資格人員進行驗房
白蟻現像（木質屋）
房屋周圍的水災情況
審閱賣方持有的最新測繪圖和產權保單（如果有）
審閱連體別墅所在區域的居民協會相關細則等等

“前期盡職調查”時間一般在拿到大樓計劃書或驗房報告之後的 3-5個工作日內。

對於看似抽像且有點按部就班的審閱調查工作，買家會懷疑是否有必要冒著失去合同簽署機會的風險來等待調查的完成？或許一份全面的合同同樣能保障個人利益？當然！一份全面的合同的確能保護買家利益。如果在交割前出現問題，該合同就能保護買家得到相應的賠償。但是，訴訟賠償並不是交易的最終目的，而是購房者的美國夢。所以，通過“前期盡職調查”預先向買家揭露未知問題，可以讓投資者有更大的自由選擇空間。

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美國房產交易中產權公司到底有多重要？| 美國

近年來，華人在美國買房的熱潮風起雲湧，目前已從加州延伸至休斯頓等中部城市。大部分人遠程購房，會對購房的安全性存在顧慮，擔心在國內可能發生的一些房產糾紛，如一房兩賣、偽造房產證、中介攜房款潛逃、房客假冒房東將房產轉租等也在美國發生。其實大可不必有這些擔心，因為美國的房產制度十分嚴密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一個因素就是產權公司的存在。

產權公司幾乎與美國房地產業同步發展起來的，最早的產權公司是1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society，經過160多年的不斷成長和完善，產權公司目前在房地產交易中起著舉足輕重的作用，可以說是全方位多層次地保護著房產交易的合法性和安全性。

下面就具體介紹一下產權公司在房地產交易中的4大主要功能：

1、查驗產權的合法性

為確保交易房產其產權的合法性，產權公司會進行產權搜索（title search），這是對房產所有權記錄的徹底的檢查。在產權搜索中，產權公司會：

按時間順序查對歷任房主的記錄，查驗是否有中斷的部分，如果中斷會進一步查找原因；
調查任何未償還的按揭、留置權（encumbrance）、判決或與物業相關的未付稅款，以及任何限制、地役權（easement）、租賃或任何可能影響所有權的問題；
進行房產測量（property survey），從而決定該房產是否在房屋的邊界內、鄰居是否有侵占（encroachment）、是否存在對房產所有權有影響的地役權等等。

2、提供產權保險

一旦產權公司證實了產權的合法性，就會提供產權保險，以保護貸款人或買主對可能產生的房產所有權的糾紛的索賠或訴訟。在德州，產權公司主要提供兩種產權保險：保護債權人（如貸款公司）的保險（Loan Policies）和保護房主的保險（Owner Policies）。

保護債權人保險

保護債權人保險又稱為抵押權保險（Mortgagee Policies），一般是債權人要求購買的，這個保險可償還貸款余額；重新貸款（Refinance）時，根據當時的貸款金額，需要重新購買抵押權保險。

保護房主保險

當購房者買了房產，並且購買了保護債權人保險，產權公司會自動提供保護房主保險。這一保險涵蓋房屋的購買金額，但是不包括房產的增值。

產權保險，只需要在房產交易時購買一次，由買賣雙方協商由誰出錢購買，在德州一般由賣主購買。另外，產權保險，只負責房產過戶以前發生的糾紛，對於買房以後發生的糾紛不在產權保險的保護範圍以內。

3、第三方托管賬戶（Escrow Account）服務

房產交易中會有大宗的款項介入，因此，由處於中立位置的第三方來托管賬戶就勢在必行。大多數產權公司也提供第三方托管賬戶服務。從購房合同簽訂開始，產權公司就會設立一個賬戶，用以負責交易資金的監督直至完成產權轉移，從最初的定金（Earnest Money）到過戶時房款的轉移，無一不是在產權公司的監督之下。除了產權公司，專門的第三方托管賬戶公司（Escrow Company）和銀行也可以負責托管賬戶，同樣可行使上述功能。

4、房產過戶的協調和產權登記

房產過戶時，產權公司會為買賣雙方准備好過戶結算單（Settlement Statement），計算出買賣雙方的過戶費（Closing Cost）。過戶之日，雙方簽好文件，買方將首付款及過戶費等以Good Funds（Cashier’s Check, Money Order或者電彙的收據）的形式交給產權公司存入第三方托管賬戶，同時，貸款公司/銀行也將貸款額彙到托管賬戶。隨後，產權公司將產權保險、經紀人的佣金以及一些相關的費用從房款中扣除以後支付給賣主。產權過戶以後，產權公司還負責到郡（或縣）登記。產權登記非常重要，它是對房主合法擁有房屋的最好證明。

在德州，購買了房產以後，沒有房產證一類的證書，所有關於房屋所有權的文件都保存在郡（或縣），公眾需通過正常途徑就可以查詢房主姓名。這從根本上杜絕了本文開頭提到的惡性事件的發生。

根據上面的介紹，相信大家對產權公司以及對美國房地產制度的完善有了一定的了解，無論是美國人熱衷的頻繁搬家，還是外國人在美國投資房產熱潮的興起，全是得益於這一制度的完善。

休斯頓房產市場經紀孟潔如專欄全集

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美國2016年各州個人所得稅稅率詳解

個人所得稅 是美國最常見的稅收之一，不論是美國公民或居民，還是留學或暫時的旅行者，都需要繳納。與中國不同的是，美國實行的是 綜合所得稅制，即將納稅人在一年內不分來源的各種所得綜合起來，減去法定減免和扣除項目的數額後，就其餘額按累進稅率計征。

一般來說，納稅人需要同時申報並繳納 聯邦稅 和州稅。幾乎每個人都要申報聯邦稅；而州稅則是根據收入來源來決定向哪按多少來報稅，每個州的繳稅稅率各不相同，還有7個州免徵個人所得稅。

下圖是從Tax Foundation（一家創始於1937年的美國獨立稅法調查研究機構，每年都會公布美國各州的各種稅率地圖。）發布的數據中整理出的2016年最新的美國各州個人所得稅稅率地圖

全美43個徵收州個人所得稅的州中，除了新罕布什爾州和田納西州僅針對利息和紅利徵稅以外，其餘州均對納稅人工資、投資等各收入徵稅。

同時，有 7個免徵州 （上圖灰色部分），他們是 華盛頓州 、 內華達州 、 懷俄明州 、 南達科他州 、 德克薩斯州 、 佛羅里達 、 夏威夷州 ~~ 也就是說，如果在這7州賺錢生活，到手工資會多一些~

點擊下面的鏈接，查看最新的美國各州個人所得稅稅率：

https://www.efile.com/state-tax/state-income-tax/

（據互聯網綜合整理）

日本年輕人不想買房，中國人搶日本房？原因在這裏 | 海外

一

日本：40歲未滿的年輕一代有房比率持續降低。最先從1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14個百分點。再從2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10個百分點。（日本人均收入）

中國：80後90後有房比率持續升高，達到了70%。而在無房的年輕人中，有91%表示今後5年內要買房。

以上表明，中國年輕人的買房比率遠遠高於日本年輕人。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

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那麼，是中國年輕人特別有錢嗎？

實際上，說起來也是一把辛酸淚。

日本東京首都圈的房價，在去年不升反降。如被譽為富人區的世田谷區，在去年年底，新建造的公寓房，整體上比原先設定的價格下降了3%（250萬日元左右）。三室二廳的72個平方（其建築面積接近中國的100平方），均價是6500萬日元。6500萬日元，按照現在的彙率是420萬人民幣左右。420萬人民幣，在上海和北京的高檔區域，能買到建築面積100平的新的商品房嗎？

就拿上海來說，處於較好地段的二手房，盡管都是在10多年前建造的，盡管已經呈現出破舊感，但其建築面積在150多平的，價格都在1200萬人民幣以上。這1200萬人民幣換算成日元是個什麼概念？就是2億日元的概念。

2億日元，能在東京都最高檔的區域（如千代田區，港區，中央區，涉谷區等）買到二幢新房。在排名稍後些的如豐島區，杉並區，台東區，北區等能買三幢新房。在更為下町的江戶川區，江東區，葛飾區，足立區等能買四幢新房。而如果是東京郊外的埼玉縣和千葉縣，則能買到五幢新房。現在也確實流行這樣的說法，在上海或北京賣掉一套商品房，用其到手的錢一半在東京置房，一半過個舒適的下半生。

確實，按照最新日本經濟網的數據分析，在東京都平均5000萬日元可買到三室二廳的新建公寓房。日本年輕世代的平均年薪為450萬日元。假設不吃不喝，5000萬日元大體是10年的時間。而在我們這裡（北上廣）80後90後的平均年薪為20萬人民幣（其實這也是高估的年薪）。假設不吃不喝，1200萬人民幣幾乎要用50年的時間。

一個是10年，一個是50年。前者如果是30歲買房，10年後是40歲。後者如果是30歲買房，50年後是80歲。40歲買房，50年後是90歲。也就是說，到了80歲，90歲，你還被1200萬人民幣的房價套住。人生還有比這更辛酸的嗎？

大前研一，是一位相當活躍的日本經濟評論家，中國讀者恐怕對他也不陌生。他曾這樣教導日本人：在法國，父母教導孩子買房的信條是房價以年收的5倍為限。但在日本則超過了10倍多。15年前20 年前買房的人還沒有還清貸款，現在已經是50多歲了。個人財物的均衡化從負債開始到負債結束，可謂非常不幸的人生。其實早在1993年，大前研一就在《文藝春秋》上撰文，揭破今後東京的地價將是現在的十分之一，叫日本人還是不要急於買房的好。這篇文章，不動產業界的人看了都罵他，說你這樣寫，我們還有飯吃？而在那時買房被套的人，多少年後則不無悔意地說，如果當時聽大前的話就好了。

日本另一位經濟評論家上念司在2016年1月出版《200%不能買房子》一書。這本書被譽為“擊退不動產業界惡魔們的福音之書”。為何是“福音之書”呢？作者在書中舉自己的例子說，用5000萬日元買房子，三年後賣出只有3800萬日元。也就是說，短短的三年時間就損失了1200萬日元。為此上念司在書中亮出了帶有衝擊性的三個觀點：

將來，具體的說是在2040年左右，日本的空房率將達40%。

今後的日本，誰都可以不花錢得到房子。

長遠看，租金還是比貸款便宜。

這三個觀點是作者的杜撰嗎？不是的。是有其實證基礎的。

二

如日本總務省在2013年有個“住宅·土地統計調查”。從這個調查來看，日本住宅總數為6063萬戶，空房數為820萬戶，其比率為13，5%。平均每7戶人家有一戶是空房。空房增加的原因：一個是人口的持續減少。每年大約是20萬，而住宅竣工數則每年穩定在100萬戶左右。一個是人口構成極端的高齡化。2015年的平均壽命統計男性為80.79歲，女性為87.05歲。女性是世界第二位（中國香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家鄉。死了後就變成空房了。還有一個是就業形態的變化。近年來日本年輕夫婦同工同酬成為趨勢，原本扮演主婦角色的女性出門工作，使得離車站近，離公司近的物件變得搶手。日本野村總研的預測認為，下回總務省實施“住宅·土地統計調查”大概是在2018年。那個時候的空房數量將會超1000萬戶。

神奈川縣郊外閑靜的高級住宅地。面積220平方左右。坐巴士到車站是15分鐘。電車通勤時間是一個半小時。建造於泡沫絕頂期的平成初期（1991年）。當時的價格為1億5000萬日元一套。居住的當然都是有錢人：大企業的部長，小企業的社長，醫生，律師，航空機的駕駛員等。現在有人想出售住宅到東京都買房。於是到中介公司掛牌，開價5000萬日元。中介公司的營業員為此嘲笑道：3000萬日元都很勉強。結果真是掛3000萬日元也沒有一個人來問津。結果這位業主放棄了在首都圈買房計劃繼續在當地生活。原本1億5000萬日元的高級住宅，現在3000萬日元也沒有人要。原因在哪裡呢？

著有《這種地方不能買房子》（角川新書，2016年）的作者牧野知弘，專門去該地采訪。一位居住者對他說：往昔的光景這裡已經蕩然無存，放學路上不再有孩子們嬉鬧的歡笑，公園裡不再有孩子們玩耍的身姿。學校從合並到廢校，超市從大到小，從小到關店。尚有一息生機的則是高齡者，每天對著夕陽，數落著明天的太陽。近十年來，這個地區人口減少了35%。這就是現代日本首都圈近郊的住宅現狀：慘淡中的悲涼。

這種悲涼令筆者想起一件事。去年年初，有一位日本人來到報社說要刊登一則廣告，出售一套48.9平米的公寓，價格為5萬日元。5萬日元？筆者不相信自己的耳朵，再問一遍。回?

在美國買賣房子，外國人和本地人待遇大不同

一、外國人vs美國本地人，購房差異有多大？

外國人：非美國居民的外籍人士。

本地人：指有美國綠卡或美國籍的人。

購房資格無限制

從購房資格方面來講，美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。

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房屋類型基本無限制，紐約的合作公寓除外

從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由於審查嚴苛，一般外國人不會購買。

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房貸資格：外國人的房貸制度更嚴苛

海外投資者在美國買房能貸款嗎？當然可以！一般來說，海外買家的貸款首款相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美元。而且海外投資者在美國申請貸款的周期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。>>>詳細

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出售房產：都需要繳納資本利得稅外國人還需要預扣

聯邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制，但是對他們出售房地產則有專門規定。根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。>>>詳細

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二、中國VS美國房地產，到底有哪些差異

各個國家由於房產環境、法律制度不同，買房時的面臨的各項問題也不盡相同。作為當下熱門的海外置業投資地——美國，受到越來越多國人的青睞。那美國在房產制度、房貸政策、產權性質等方面有哪些不同呢？居外網整理了中美房產的十個不同點，一起來看看吧！>>>詳細

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中國投資者購買美國房地產的五大誤區

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