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盡管特朗普上臺後，不少原本計劃申請美國留學的人們在重新考慮對國際留學生更友好的其他國家進修充電，但機構投資者對於學生公寓板塊的投資熱情絲毫不減，背後的主要原因是美國公立大學“捉襟見肘”的財務狀況和美國教育體系在全球的魅力仍然最佳，相對於普通住宅公寓而言，租金收入更穩定的學生公寓作是不受“經濟周期”影響的理想投資板塊，因而得到眾多機構投資者的青睞。

根據CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第壹季度數據顯示，學生公寓在該季度成交金額為11億美元，，比2016年同期略有的11.4億美元交易額下跌，這完全不同於目前美國買賣雙方都在觀望美聯儲的加息動作，變得更加審慎的傳統住宅房產板塊。

與國內大學不同，北美大學的校內宿舍數量壹般僅夠低年級學生住宿，高年級學生普遍在校外租房。

隨著北美各大校園周邊眾多類似於宿舍的學生公寓拔地而起，學生漸漸摒棄了學長學姐們的住宿方式。 與住宿舍相比，居外研究院針對南卡羅萊州的數十名中國留學生做過調研的結果顯示，在南卡，租住學生公寓壹年能省200-1000美金左右，而且學生公寓的設施普遍更新更好（校園內的宿舍普遍年久失修）；與市面上的普通公寓相較，圍欄式的社區比較安全，鄰居也都是學生，配套設施完備，例如健身房、遊泳池、高速wifi、學習室等壹應俱全，而且學生公寓的房間通常都是精裝修；較獨棟房屋而言，個人空間能得以保證，室友之間的糾紛容易避免。在價格相差無幾的情況下，這樣專門設計的學生公寓受到廣泛追捧。

校外參差不齊的住宿條件使得學生公寓的投資市場在近十年內趨於火爆。以16-17年橄欖球全國冠軍克萊姆森大學為例，據當地學生介紹，盡管校外的學生公寓不勝枚舉，入住率仍高達97%左右。 供不應求是當前這壹市場現狀的真是寫照，像下圖這樣的建築工地在學校周圍隨處可見。

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• 來源：承建商Fortune Johnson General Contractors

哪怕是在城市化水平極低、經濟水平落後於全美平均水平的南卡羅萊納州，克萊姆森大學（Clemson University）周邊的學生公寓也遍地開花，在建學生公寓的火爆足以看出美國本土開發商對這壹領域的投資熱情。根據美國多戶家庭住宅委員會（NMHC）提供的數據，2014年至2016年，每年的學生公寓交易量都在創紀錄，2014年的學生公寓銷售額為35億美金，2015年未60億，而2016年，有100億美元的學生公寓成交，而現在市面上現在找不到多少在賣學生公寓的賣家。

克萊姆森這樣學生公寓供應不足的情況並不是個例，美國教育部數據中心2015年的統計顯示 ，隨著“00後”即將步入大學校園，2025年在美就讀本科的人數預計將會增長14 %至1980萬人。（如下圖美國高校招生規模數據所示） 根據第壹太平戴維斯發布的數據顯示， 2014年為例，只有12%的美國大學學生能夠住在學校宿舍，有接近四分之壹的大學學生需要在外租用民宅，剩下的六成左右學生住在父母或者親戚家裏。可見在當下乃至可預見的將來，投資美國學生公寓具有十足的吸引力。

不斷增長的入人數對於學生住房提出了新的要求，也為投資者及開發商提供了前所未有的機會。據美國國際註冊商業房地產投資師協會 (CCIM)介紹，學生公寓目前只占多戶型房產市場的10%，在過去5年中有顯著的增長。Real Capital Analysis的數據則顯示，相較於其他非核心住房，學生公寓的投資量增長規模也最為顯著。（如下圖所示）

世邦魏理仕的美國學生公寓集團（ National Student Housing Group ）是全美最大的學生公寓中介， 該集團發布報告顯示，2016年的行業投資交易額達98億美元, 比2015年增長42億，是2014年的3倍。

美國商業地產投資人員資質認證機構CCIM的專家Mike Milovick表示，自2003年起 校外學生公寓的投資者由富有的學生家長已經轉變為機構投資者以及房地產信托投資基金(REITs) 。

學生公寓投資收益穩定體現在兩個方面：出租價格逐步上漲、資本化率保持高位。CBRE的報告稱，2016年每床位單價又達新高，$66,386 的均價比2015年高10%，比2014年高30%。學生公寓每單元的均價也逐年穩步上漲，由下圖所示，美國的情況還是略高於北美的均價。

下面兩圖展示了學生公寓從2006-2016的平均資本化率，過去10年間學生公寓的資本化率保持在5%-8%之間。自2015年下半年起，學生公寓的表現就壹直略勝多戶型房產壹籌，而且穩定在5.7%-7%之間。

對於個人投資者而言，學生公寓投資收益率更高，風險較低，也更有保障， 適合已配置了低收益債權、保險，又希望配置部分風險適中、收益穩定的增長性產品的投資者。除此之外，學生公寓還有較為多樣的退出方式。除了出售、回購、參與並購重組等，也可以按美國房地產信托基金（REITs）的要求，以資產證券化的方式退出，退出收益亦相當可觀。

就租金來看，在2017年6月份的數據報告顯示，美國學生公寓年有效租金增長率平均約為2.3%左右，較15-16年平均增長率水平2.0%略有提升，最高的可達5%-10%。但即使校外公寓的價格不斷上漲，普遍來講還是比校內的宿舍便宜。

當前美國領先的學生公寓開發商／產權持有者／營運商/服務商包括：美國高校社團（American College Communities）, 教育地產信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美國校園社團（American Campus Communities）, 薩班地產（Saban Real Estate）, 和總部位於匹茲堡的學生公寓開發及運營商Campus Advantage 等。

北美乃至全球的學生公寓市場巨大，近年來隨著機構，REITs大手筆的投入，其關註度火熱上升。亞洲範圍內，新加坡政府投資公司GIC去年與美加機構聯手斥巨資購入多套學生公寓項目，引起國內外投資者側目。中國的投資者，尤其是孩子到了高校年齡的，不妨對學生公寓市場進行重點關註。

撰稿：居外研究院實習編輯 常元臻

編輯：居外研究院房產分析師 楊嘉錫

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壹、了解美國房產交易中的過戶日（Closing Date）

要了解美國房產的過戶流程，大家需要對美國房產交易中的過戶日（Closing Date）有所了解。通常而言，過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的。當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那麽在過戶日都會做些什麽事情？總的來說有以下4點：

1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

二、辦理美國房產過戶手續可全程由第三方完成

在國內，大家對於買房時需要到房產交易中心去辦理過戶手續已經習以為常。然而，在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。

在美國西部，壹般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。而在美國東部，壹般來說產權轉移的過程是在壹個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數時候也包括其經紀人）都集聚壹堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。

三、快捷簡單的美國買房過戶流程

簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記，這便是美國房產的過戶流程，簡單、快捷！買家在付了錢，簽了產權轉讓書後，產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行註冊，做完這壹步，就意味著房產歸買家所有。壹般政府部門註冊登記、備案，可在2到4周內完成。

由於美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。

可以說，完成過戶程序，在進行登記以後，產權轉讓便已不再重要，也不需要可以保管。業主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產證等文件，產權所有人就可以輕松辦理了。

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