Finance News – Page 198

投资加州洛杉矶享受明媚生活

你好，我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委员会的成员，我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。（洛杉矶房价走势）

在居外专栏里，我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区，同时，我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）在唐人街举办的一项活动，主题是分享历史和现状。这项了解过去，着眼当前变化的活动非常引人入胜，唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

贝弗利山

大致上，洛杉矶跟上海很像，是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错，很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带，这些地区房地产较为昂贵的，有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好，该市正在经历重大转变，向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地，现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷（科技业务），现在该地区被称为硅海滩（Silicon Beach）。在洛杉矶黄金地带，房价上涨，在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房，房主也能与有荣焉。

布罗德博物馆

我长期居住在洛杉矶，一家三代都在这里，我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前，当我从巴黎回到这里的时候，并没有太多舞蹈活动，而现在我们每周都有大量的活动！许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆（Broad Museum）前每天都排起长队，大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行，虽然不像上海那般拥挤，洛杉矶的交通也很繁忙，特别是在高峰期，上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

圣塔莫尼卡

同时，这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区，人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中，你可以看到一个步行得分，对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋，虽然我很想念在以前的比佛利山庄，我在这里长大，那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区，其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔，或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上，有许多封闭的私人社区，名人聚集于此，独享私人空间。对许多人来说，海边的空气和天气是至关重要的，这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷，你可以以比西洛杉矶更低的价格，找到更大的房子和庭院，同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），你甚至可以拥有马场。

马里布

在今后的专栏，我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松，让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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英国建北方经济引擎中国资金投注曼城

在英国财政大臣奥斯本（George Osborne）倡导的“北方经济引擎”计划刺激下，许多来自中国的投资人正沿着M6高速公路涌向曼城（Manchester），寻找合适的投资机会。

而伴随这一波经济引擎的刺激，在曼城和利物浦，来自中国的投资正在助长房地产市场，同时也在推高房价。

在曼城和利物浦，来自中国的投资正在助长房地产市场

北部大开发的前景诱人

今年以来，组织上述投资推介活动的中国香港房产机构经纬物业（Hong Kong Homes）已经卖出了超过400套位于英国曼彻斯特、利物浦及谢菲尔德的房产，客户全部是中国人。

该公司国际物业部的高级经理人Charis Chan表示，“很多人将目标对准了伦敦以外的城市，原因之一是英国的高速铁路项目HS2将延伸至利兹和曼城。”

“购房者看重的首要原因当然还是北方经济引擎项目，他们都知道更多的新基础设施项目将向北方倾斜。另一个原因就是高速铁路。”Chan补充道。

避免印花税

上涨的印花税在4月引发交易热潮

奥斯本力推的北方经济引擎计划还有另外一个收获——避免印花税。

英国对超过25万英镑的房产投资征收最高达到8%的印花税，这让伦敦这样的城市失去部分吸引力。

Charis Chan说，“如果去北方购房，就可以在市中心买到25万英镑以下的房产。”投资者可以选择购买低于征税标准（25万英镑）的房价，从而达到避税的目的。

领导人视察过的地方，再好不过

在距离著名的老特拉福德球场不远的索尔福德码头（Salford Quays），只有大约一半的房产卖给了本地人，四分之一的买家是中国人。中国人不仅在买下曼城，他们还参与建设这座城市。

北京建工集团在曼彻斯特城市机场投资8亿英镑，其中包括建设一个为其他中国机构提供服务的中心。中国领导人习近平去年亲自视察了这一项目。这里的一条街道将用中文命名。

“对中国人来说，中国领导人视察过曼城，给市场带去了信心，”房产顾问文森特（Vincent Cheng）说，“在中国文化里，我们需要信心，领导人视察是再好不过的方式。”

长期的投资机会

几乎所有在建的曼城住房项目都和中国资金相关。

位于斯宾尼菲尔德（Spinningfields）的安尔托（Alto）项目部分投资来自中国，来自中国的购房者也正来到这里。甚至连曼城足球俱乐部的一部分股份也已卖给了中国公司（华人文化控股集团）。

从事中英投资的理查德（Richard Wills Woodward）说，“中国人对于北方经济中心非常热衷。”

他说，“中国有3亿中产人士，这一数字几乎相当于美国人口。而这一人群有花钱的能力。他们正在来到北方经济中心，因为他们想寻找长期的机会，这些人的眼光都放在二三十年以后。”

“北方的伦敦”

对于曼城的普通市民来说，正在出现的房地产发展高峰不是一个好消息。一家公共住房组织称，来自中国香港的资本会让曼城本地居民付出代价。

“在伦敦房价出现暴涨后，投资者正在转向其它城市。”这家组织的政策专家托比（Toby Lloyd）说，“普通家庭正在为跟上房价的上涨而苦苦挣扎。投资者大规模投资期房，会让房价更加难以控制。”

他说看到一户中国家庭出售了伦敦房产，然后沿着M6公路驾车寻找新的投资项目。

“曼城正在变成北方的伦敦。”托比预测说。

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（据英中网）

德国房地产：全球长线投资的第一标的

低风险率，高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征，也成为投资人长线布局的最佳决策。德国房产的稳定收益普遍被外国投资者看好，越来越多的中国买家也活跃在德国房市上。

高保值性

德国房产一直以来保持在低位和其本国政策弱化房产的资本属性而强化房产的福利性质有关，这也表明德国房产远低于其应有的市场价值或者说德国的经济实力并没有在房价中得到充分体现，从另一个角度也说明了德国并不适宜炒房或短线投资但保证了其房产强大的抗风险能力，即其保值属性。

2014年第二季度德国城市平均租金

稳定租金收益

德国租赁住房率高达40-50%，是欧洲最大的租房市场，如此高的租房比例意味着在德的房产投资可获得良好的租售比。根据2015年权威统计，德国房产的平均租金回报率在5.4%，一些大城市甚至达到了9%，即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投资。尽管德国房市政策倾向于保护租客权益但是过去三年有些城市的租金还是达到了20%的上涨。所以稳定持久的租金回报率也是在德长线投资布局的一个很大优势。

增值潜力

德国联邦统计局发布的数据显示，2014年上半年，德国批准新建住房13.68万套，房价水涨船高，这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。在这样的背景下，德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示，2011年起德国的房地产从一直以来的低廉的价位开始升温，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2013年就增至12.7亿美元，在2011年的基础上飙升916%。仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。此外汉堡，杜塞尔多夫，科隆，斯图加特等地房价也在上涨。德国媒体《明镜》网站11日报道称，德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。

柏林住宅需求和供应预测

德国不动产多年来保持稳中有涨并且在未来的15年内也将保持稳定上涨的态势（如图示）。欧洲媒体2月10日报道中提到贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。加上近年来涌向德国的移民越来越多，城市化进程持续前行，就业率也在不断攀升，这些都推高了房子的刚性需求也推高了房价。

近几年德国房价虽然增长迅速，但相比中国、加拿大、澳洲或其欧洲的近邻——英国和法国相比仍然处于低位，这也意味着很大的升值空间。德国大城市，尤其是前七大城市，过去五年多房价增长了50%甚至更高，提高了租金回报率计算公式的分母。其租金回报平均值远高于中国，通过合理的运营，每年租金可以增长5%左右，10年之后的年租金回报率可以达到7%到8%。

Quinn专业点评

长线投资也是规划国际化资产的一个通用战略，而准确的市场定位则对长期的方向性决策至关重要。德国质量和德国模式给外国投资者提供了一个稳定而安全的投资领域，对中国投资者来说是不仅人民币保值的有力手段，也是稳健投资者长线布局的不二之选。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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澳大利亚房地产开发系列之七——设计管理

我们对于设计管理的看法是，它是独立于常规项目管理以外的一个专业领域。对大型项目来说，开发商通常会委托设计管理公司，其唯一职责就是推动设计文件的编制，审查花费是否物有所值，领导开展设计协调工作，以及制作完整、协调的图纸和规格。一般来说，设计管理公司拥有建筑或施工管理背景和丰富的图纸审查经验，注重细节，能够深刻地理解设计及其协调流程。对小型项目来说，项目管理公司将在细部设计阶段承担设计管理的职责。

我们过去作为设计咨询公司和客户项目管理公司的经验表明，在设计过程中开发商一般会遇到许多反复出现的痛点：

成本超支——当最终设计超出预算时
范围蠕变——额外增加的范围或因将小的设计要素加入最终文件而导致的过度设计
最终设计不畅销——拟议的设计不符合市场要求，或者没有成功销售或租赁的利基市场
多轮重新设计和重新编制文件
无止境地考察不同的设计选择和替代性方案，因为心中没有目的或目标
设计不具备可建造性

上述痛点可以通过明确的流程系统、设置检查节点、间隔性设计审查和过去的经验巧妙地克服。我们突出强调几个开发商可以用来将这些痛点最小化的方式：

1、在整个设计团队中执行结构化阶段性文件编制交付计划，并在计划规定的检查节点进行设计和成本审查。常规阶段是50%设计开发、100%设计开发、50%合同文件编制、100%合同文件编制及招标发行前的阶段。

明确规定在上述各阶段希望各咨询公司交付的具体成果，以免出现混乱。50%设计开发可能包括建筑和室内规格纲要、附有典型楼板结构选择和关键性结构要素尺寸的概念结构系统（垂直和水平稳定性系统）、所有施工服务的规格概要，包括拟议的HVAC系统，电力、水力、排水和下水道基础设施需求及尺寸，以及外观设计和议案。这一阶段的目标是明确所有施工要素，以便能够确定前期成本数据。这一前期阶段是指各项选择的考虑阶段——建筑师将提出不同的材料选择，结构工程师将观察并评估不同的横向和纵向稳定性系统的尺寸。

在各设计阶段的最后，将开展许多活动——成本计划审查/更新、项目管理公司和营销机构文件编制审查及评论以及推荐解决方案的客户设计演示。这些活动可以让设计交付顺利进行，并尽可能地将重新设计的概率降至最低。

2、在召开第一次设计会议之前，决定并明确完成第一阶段可交付成果所需的选择性研究。此项工作可以基于过往经验或者通过与你的QS磋商进行。只需关注值得审查的主要成本项目。许多工作将依靠过往经验。比如，可以考虑高层写字楼设计成开放式办公室并配备中央芯套电梯及服务。如果我们是开发商的话，将委托进行以下选择性研究——结构楼板选择、结构梁柱研究、外观选择以及机械通风选择。在这里需考虑生命周期成本——资本成本、持续维护的成本和能源成本。

3、可建造性一直是个痛点。我们已经目睹了太多施工单位抱怨某个设计细节无法进行实体施工或制造，或者结构缺乏足够的重复性。不幸的是，咨询公司的设计可能总是因为许多转换结构、复杂的建筑和外观细部以及低效率的施工服务设计而无法进行有效施工。加入一个好的团队是第一步，但我们如何能够积极地确保开发具有可建造性和高成本效益的设计，尤其是如果我们选择采用总承包模式代替设计—施工模式的话？

一个成功的方法是委托施工咨询公司加入设计团队。该咨询公司是施工单位，未来很可能进入招标的最终候选名单。其职责是在设计时提供可建造性建议，以确保设计的经济性，同时负责实际现场管理、后勤和施工。他们将与结构工程师合作选择各种对施工来说轻松、简单的结构。他们会提议最适合预制的要素以便快速施工和缩短前置时间，并将其并入设计文件编制中。招标时，他们将与其他施工单位一起进入最终候选名单，提交投标价格。成本计划和审查工作脱离施工咨询公司进行。

4、维持在完成文件编制过程中概括关键性活动和里程碑的细部设计计划。明确各个可交付设计成果检查节点的日期和时间。该计划将规定用于每次设计成果交付和审查的时间。在每次设计会议和迅速开展的敦促行动中都会监控该计划的开展情况。

5、维持召开面对面设计会议和进行当面协调的严格计划。我们经常看到通过电话或电子邮件尝试协调失败或拖拖拉拉的情况发生。我对咨询公司厌恶通过打电话直接解决问题，而是宁愿来来回回发送冗长、措辞贫乏的电子邮件沟通问题的现象一直感到非常吃惊！最经典的借口由此产生，那就是他们没有收到邮件！已经记不得有多少次我要求A咨询公司给B咨询公司打电话或与其面谈，解决某个细部设计问题！一个能够在2小时的设计会议上提出并解决的问题，通过来回发送电子邮件需要一个多星期！设计会议应包含进度报告环节，在这个环节中团队将查阅会议记录并了结关键行动项目；以及工作对话环节，在这个环节中团队成员可以充分发挥能动性，解决设计问题。设计会议还可以促使团队在同时处理其他多个项目的情况下每周进行会议准备，并拨出时间处理这一项目。

6、最终用户和利益相关者管理及咨询很可能是设计管理各个方面中最重要、但没有被充分重视的一环。在任一项目中，总有许多利益相关者需要满足——雇主、最终用户、承租人、运营商、房地产经理和客户。建立项目治理机制——在澳大利亚当地是项目控制集团（PCG），担当所有项目相关事项的最终决策者。该集团会定期（一般是每月）召开会议，审查项目进度，管理风险，并就设计相关事项作出决策。它将以结构化的有效方式推动项目开展，并让所有利益相关者知晓情况、感到愉快，降低在后续工作阶段中进行主体设计的概率。沟通一直是所有项目成功的关键，不管是与权威机构、设计团队、最终用户还是施工单位打交道都是如此。PCG也为整个团队制定了一个隐性的月度计划，让他们争取交付各自的工作，从而帮助维持项目的进度和活力。这一架构的图示见附件。

7、我们经常看到，销售和营销被安排在设计流程之后考虑，但事实上，好的设计也应是畅销的。我们的观点是，除了传统的设计咨询公司——建筑师、工程师等以外，委托的销售和营销机构也应被视为咨询团队的一部分，在整个设计过程中提供陈设布局、材料规格和美学等方面的宝贵意见。虽然他们可能无需每次都出席设计会议，但他们在各个设计检查节点审查设计包意义重大。有时，建筑师和室内设计师会被其个人的设计偏好和个性支配，而无法察觉一般市场的接受度。开发商和销售机构应坚持这一现状核查机制，让设计团队接地气。销售机构也会在项目正式启动销售前很长一段时间就开始推出一些不事声张的营销活动，进行市场宣传，提高市场兴奋度。

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欧洲房租哪国贵？非英国莫属

据英国国家住房联合会（National Housing Federation）的最新研究，英国的房租差不多比欧洲其他地方高一倍，英国每位租户的月均房租为902欧元（750英镑），而欧洲则只有481欧元（400英镑）。

研究显示，即使是那些收入与英国不相上下的国家，如德国和荷兰，其房租也要比英国便宜一半，分别为600欧元和625欧元。

在英国，由于房屋供应量不足，许多年轻家庭陷在租房陷阱之中无法脱身，特别是伦敦和英国东南地区，这些地方的房产价格仍在上涨，使得购房成本持续攀升。

住房的供应，影响着英国房价的水平。

据国家住房联合会的报告，英国的租户要花费收入的40%来支付房租，而欧洲人则平均只花费28%。英国人每工作一小时，就有23分钟花在房租上，而欧洲人只花17分钟在房租上。

国家住房联合会的首席执行官奥尔（David Orr）表示，与欧洲大陆的人民相比，英国租户所受待遇并不公平。他们不仅要面临房租上涨的现状，而且对自己能否在所租房屋内待上一整年都不确定。

奥尔表示，根据欧洲标准，英国对房产的投资明显过少。1996至2011年之间，英国在房产上只投入了GDP的3%，而德国投入了6%，法国投入了5%。他说，高昂的房租只是房产危机的一个表征，由于投资不足及房产市场自身的问题，英国的房屋建造量远远不够。

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（拒英中网）

加元狂升79.5美分，油价回到45美元

星期三 (4月27日)上午，加元一度回升到1加元兑换79.50美分的水平，为自2015年7月以来最高值。

加元一度回升到1加元兑换79.50美分的水平，为自2015年7月以来最高值

加元的回升由原油价格反弹推动，星期三，北美西德克萨斯中质油WTI的价格涨了1.06 美元，达到 45.10美元/桶。

加拿大丰业银行 (Scotiabank)周三早在致客户的一份分析中说，加元在短期内的走向将取决于市场的“情绪”和石油。

加拿大广播公司报道说，石油市场在经历剧烈波动后正在慢慢恢复自身平衡，但一些专家警告说，石油的反弹有可能是短暂的。

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（据加拿大家园）

财经分析，英国脱欧利大于弊

英国在20世纪曾经是世界第一强权，但两次世界大战后美国崛起，英国的国力和经济影响力下滑，英国将在今年的6月23日公投决定是否退出欧盟，而这次的公投也将再次考验英国的国力。

欧盟是一个由欧洲28个国家组成的政治经济联盟，其贸易核心——欧元区——英国本身并没有加入；对英国来说，继续使用英镑更能保有自己货币政策的独立性。未加入欧元区的欧盟会员国还有瑞典、丹麦、保加利亚、罗马尼亚、波兰、捷克、匈牙利、克罗埃西亚等国家。2011年欧债危机过后，越来越多欧盟或欧元区的会员国开始反思，是否应该退出欧元区，抑或退出欧盟，因为把国家的货币和经济主权交出去，要负担的风险越来越大、越来越明显——几次债务危机的震撼教育后，会员国的人民信念动摇了。在这些民主国家里，只要经过公投同意，或许政府真的会顺应民意退出欧盟这个组织。英国自工业革命以来，一直是个盛行资本主义的经济体，倚赖海权和贸易。而英国邻近欧洲市场，长期以来都担心，欧洲大陆被一个强权完全统治。

从拿破仑时代开始，到二战时期的德国以及冷战时期的苏联等政权，只要哪股势力可能一统欧洲大陆，英国就会去支持能抵抗这股势力的阵营。对英国来说，欧洲大陆一旦出现霸权，欧洲经济贸易系统的运作将在没有英国的情况下，依然运作得相当理想，如此一来，英国的贸易和海权就会受到极大的挑战，例如19世纪初的 “大陆封锁令（Continental System）”，在欧陆筑起贸易关税的高墙，对英国的经济伤害非常大。

然而，欧债危机过后的欧洲大陆，由于德国所占的经济比重最大（虽然德国扛起的经济责任也越来越大），在欧元区的政策主导力量亦更为强势。举凡“稳定与成长公约（the Stability and Growth Pact）”、“财政条约”以及“撙节政策”，这些为解决欧洲债务危机进一步对金融和经济造成伤害所制定的政策，皆是欧盟采纳德国的建议的实证。德国认为长远来看，透过平衡预算和国家财务整顿可以提升欧元区的竞争力，但这么作却也同时削弱了其他会员国的经济成长效益，不管是欧元汇率贬值还是欧元区经济成长，德国都是最大获利者，呈现强者恒强的趋势。德国的出口业更是明显受惠。自欧元开始使用以来，许多经济数据都显示，欧元区经济一体化跟单一货币，对德国是利远大于弊。但是经济和政治逐渐被德国控制的欧洲大陆，却是英国所不乐见的，在欧盟体系下，英国要遵守相关规范，承担义务，从移民政策、货币、产业、税法、公司法、公共事务等欧盟协议，英国损失了原本许多国家事务的自主权。但是衡量英国是欧盟的第二大经济体，英国的经济和贸易势力影响力深远，所以欧盟也给了英国的一些特殊待遇，例如保留英镑的汇率自主权，英国没有加入欧元区，这样反而不用承担货币使用的相关义务，货币自主权获得更高自由度。英国也没有类似其他成员国的边界控管，2016年还新增限制欧洲新移民享受英国福利，算是非常special的成员。

然而，英国仍然担心，在德国主导下的欧盟和欧元区底下，英国未来可能还得遵守额外规范，例如欧债危机时期德国主导的撙节措施，欧盟其他会员国反对也无效，但英国当年要加入欧盟时可没有这规范，如果未来又有新的规范，英国既然是会员，又得被迫遵守，毕竟政治总是充满意外，谁也说不准潜在风险有多大。

而且维持在欧盟势力底下，欧洲大陆德国化的结果，欧盟其他会员国一样拚经济，变相增强德国的经济独强优势，自己获得的利益却缩水了，就像员工和老板一起为公司打拼，但员工的获利比例，肯定比不上老板的获利。德国的经济体规模大约是英国的1.3倍，但德国从欧盟中获得的经济成长收益肯定超过1.3倍，不管哪个国家成为欧洲大陆的核心政治系统，其实都不利于英国，英国要得是一个无核心化的欧盟，甚至是一个解体的欧盟。

法国极右派近年来亦主张脱离欧盟，好让法国在政府预算、货币政策、边境管制等方面有更大的自主权。世界报（Le Monde）在2016年2月的民调显示，53%的法国人也希望举行法国是否要续留欧盟的公投，49%的瑞典人、47%的西班牙人也都希望自己国家能举行类似公投，越来越多欧洲国家认为，脱离欧元区或欧盟，未必对自己不利。最近半年以来，英国可能脱离欧盟的市场预期，已经让英镑汇率下跌到1988年以来的相对低点，但事实上，英镑大贬对于英国来说反而能让制造业受惠，对英国工业更为有利。英国企业在海外也能因此产生庞大的汇兑优势，虽然英国与欧元区之间的贸易成本可能会因为脱离欧盟而增加，但英国是贸易逆差国，所以欧元区肯定更不利。从许多经济和贸易条件来看，考量脱离欧盟后，英镑如果大幅贬值，其实对英国反而有利。首先，英国的产业主轴是金融业，这和其他已开发国家的展业主轴大不同，金融业是英国最重要的核心产业。美国次级房贷引爆全球金融危机后，英国央行长期实施量化宽松（QE），并且维持利率0.5%直到现今，为的就是确保金融业的资金流动性和营运状况。

持续性地提供金流和维持金融业的获利能力是非常重要的，因为金融业的特性，国际市场对英国金融业的影响力，远远大于英国国内市场对英国金融业的影响力，当英镑能够大幅贬值时，英国金融海外套利的效益才能大幅提升，英国央行也不担心大量印钞会造成恶性通货膨胀，因为这些庞大资金在套利诱因机制下，自然会往国外流出，英国国内因而不容易产生通货膨胀。只要通货膨胀仍然维持低水平，英国央行就能继续维持宽松货币政策，来维持金融业的最佳生存环境。只有金融业好转，英国经济成长才能较高效率的提升。市场大多认为，英镑近年来对美元的贬值幅度相当大，但事实上，英国最大的贸易夥伴是欧盟，英国出口到欧盟产生的就业机会超过340万个，对英国来说，英镑兑欧元的汇率，比英镑对美元的汇率还更重要。汇率是相对的，如果考量欧元兑英镑的汇率走势，不难发现，2009年以来欧元比英镑贬值更多，市场担心英镑重贬根本是多虑了。当欧元兑英镑升值时，英国才更有机会改善经常帐逆差恶化的情况（2007－2009年英国进入高通货膨胀环境除外），经济成长年率也更有机会维持5%以上的水平。2014年下半年以来，欧元兑英镑贬到近年低点，英国经济成长年率从5%又跌到2.5%，对英国来说，英镑贬不赢欧元，才是真正要担心的问题。近年来，汇率竞贬是许多国家刺激出口产业的重要手段，但是透过脱离欧盟而让英镑走贬，还会造成其他问题，并不单单只是汇率问题。欧盟会员国之间有密集的长短期投资，如果贸然脱离欧盟，恐怕会让中断一些双方的投资项目。欧盟国家投资英国的资金额高达4900亿英镑以上，大约是外国人投资英国资金总额的半数，许多跨国企业也可能因为英国脱离欧盟而导致投资计划生变，所以英国脱离欧盟，短期内的经济与投资冲击仍然不小。

不过，欧盟和中国近年进入英国炒作房地产的热钱也不少，英国房地产价格甚至已经飙升超过2007年高点，如果能够藉此迫使一些短期炒作的热钱退出英国，让房地产泡沫降温，对英国人民也未必是坏事。

英国脱离欧盟，长远来看，对英国整体较为有利，但是脱离欧盟的短期数年内阵痛期也不小，对于善于算计的英国人来说，这次应该碰到头痛的难题了。

长远来看，脱欧对英国整体较为有利，但是阵痛期也不小。

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（据路透网）

英镑首次升穿1.44关口受退欧情绪缓解支撑

周二(4月19日)英镑自本月以来首次升穿1.44美元，因两项关于6月份公投的的民调显示，英国留在欧盟的支持率遥遥领先，令英国可能脱欧的紧张情绪有所缓解。

最近公布的调查曾显示，民意有滑向退出欧盟的态势，这表明支持派和反对派总体上不相上下。但ICM和ORB周一晚间发布的调查显示，留在欧盟的支持率分别领先8和11个点。

英国留在欧盟的支持率遥遥领先，令英国可能脱欧的紧张情绪有所缓解

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油价和风险情绪强劲反弹也提振了英镑，在伦敦下午交易中英镑急升逾1%，触及1.4420美元，为自3月31日以来最高水平。

英国大规模经常账赤字令投资者在市场动荡时期担心英镑，但风险胃纳强劲改善驱动了对英镑的需求。

不过在英国央行总裁卡尼告诉议员，围绕公投的不确定性已经对经济造成了打击后，英镑小幅回落至1.4394美元，当日仍上涨0.8%。

London Capital Group分析师Brenda Kelly称，“卡尼讲话后上升道路有点遇阻，但总体上英镑今天表现不错，我不认为完全是英镑驱动的，欧元也走高，当前被真正打压的是美元。”

英镑兑欧元上涨0.3%，报0.7901，稍早高见0.7882，为本月来最高水平。

技术上，英镑兑美元小时图中，汇价走势震荡偏多。技术指标MACD(12，26，9)主线和信号线位于零轴上方，说明价格趋势震荡偏多。相对强弱指标RSI(14)升至50均衡位置上方，说明价格力度偏多。技术上的走势表明，英镑兑美元短线有望走高。

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（据亚汇网）

2016年3月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡3月私人公寓房价环比回升0.3%，同比则仍下跌1.2%。中央核心区与非核心区的房价则较上月有所回升，其他核心区则环比出现下跌；离开年初的销售淡季，三月成交量较上个月上升近5成.

2016年3月私人公寓租赁市场与租金环比下跌1.0%，与去年同期相比下跌5.3%。

3月新加坡重点区域房价地图

2016年3月，新加坡第4邮区（港湾，圣淘沙）与第11邮区 (汤申，挪威纳，纽顿) 均价高于去年同期，其他各大重点区域公寓均价与去年同期相比均出现下跌。

同2月相比，情况则稍显乐观。除第10邮区（唐林，荷兰村，武吉知马）外，其他各重点区域销售均价皆出现环比增长。环比增幅最大的区域为传统热点区域-第9邮区（乌节路，里巴巴利则）。

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2016年3月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房市涨幅继续增大。加拿大房地产协会公布的价格指数显示3月份加拿大房价较上月增长1.6%，同比上涨9.1%，继续刷新最大同比涨幅。房价增长最大的区域为大温哥华区与低陆平原。3月份的市场销售活动也继续上升。

3月加拿大房价地图

除魁北克市外，加拿大各大区域在2015年3月销售均价与去年同期相比均呈涨势。其中温哥华区域同比涨幅超过22%，延续前几个月以来的强劲势头。3月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区，这两个地区也出现了最高的同比增幅。

3月加拿大重点区域房价

大温哥华地区3月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付280至307万加币的均价，公寓均价也在63至82万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了85万加币，公寓均价也在35万加币左右。

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