Finance News – Page 230

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

一、外匯匯率對在海外買房的影響

中國人在海外投資，房價高低固然是最先要考慮的因素，兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。只要投資者認清自己與市場的位置，把握好投資時機，外匯匯率依然會為房價帶來不小的優惠。

以澳元匯率為例，近期澳元對人民幣匯率持續走低，2015年5月到11月半年的時間最高貶值幅度超過了10%。我們以位於澳大利亞一座150萬澳幣的房產為例，介紹澳元匯率變動對在澳洲買房帶來的影響。

從以上表格中我們可以看到，不到半年的時間，在房價不變的情況下買家可以通過匯率變化享受9折購房，大幅減少購房資金。

此外，據澳洲房價數據表示，2015年第二季度悉尼房價較第一季度上漲8.9%，墨爾本上漲4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房價環比上升均不到1%，珀斯與達爾文的房價更是出現了輕微下跌。由此可見，澳元匯率變化除了可以節省購房資金外，即使是在在房價飛速攀升的熱點城市也可以抵消一部分房價上漲帶來的投資壓力。

二、外匯匯率對海外賣房/租房的影響

投資海外房產，收益是許多投資者最關心的問題。房產收益的方法一般是通過出售與出租。投資者（特別是中短期投資者）在收益之後通常會回收資金，再繼續投入其他房產或資產中。當今投資者視野遍佈全球，對於他們而言，無論租售房產，投資海外房產帶來的實際收益僅僅是計算公式的一部分，而另一部分則為不停變動的外匯匯率。

讓我們用一個案例解釋這個公式的計算方法：

假設一位中國投資者五年前以70萬加幣在加拿大溫哥華西部內城購置了一套房產，近年來價格漲幅明顯，於是想在近期賣出投資其他國家的房產。官方數據顯示近五年來，溫哥華西部內城的房價增長幅度為34%左右，這位投資者預計可以以94萬加幣出售這套房屋。

下面讓我們來計算這位投資者的實際投資收益。五年前，人民幣對加幣的匯率約為6.54:1，也就是說這位投資者其實花了約458萬人民幣來購置這套房產。在那之後，人民幣對加幣持續走強，2015年11月的匯率約為4.82:1。假設這位投資者將賣房所得的94萬加幣換回人民幣，他將換得約453萬人民幣。

於是，一個有趣的情況出現了。如果將買賣時外匯匯率差考慮在內，這位投資者賣房時獲得的24萬加幣的收益瞬間化為烏有，實際上還損失了5萬人民幣。

相反，如果投資者所持房產所在國的貨幣勢頭強勁，對人民幣持續走強，即使當地房價並沒有明顯的提升，投資者依然可以利用匯率優勢賺取差價而最終獲益。而在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。

所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關注房價的變動並不夠，匯率差價也是一個重要因素。

下表是我們總結的幾種可能情況，能夠讓您更方便的計算您的實際收益：

三、主要國家外匯匯率最新動態

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

澳洲人繼承遺產金額全球最高政府不排除恢復遺產稅

一些經濟學家正在敦促譚博政府恢復遺產稅，而澳洲財相莫里森（Scott Morrison）不排除這種可能性。

澳洲日報報導，澳洲在40年前廢除了州和聯邦一級的遺產稅，但是現在有一些經濟學家認為，政府應該考慮推出一項新的全國性的遺產稅政策，作為稅務改革的一環。

澳洲人繼承遺產金額全球最高政府不排除恢復遺產稅 — 澳洲在40年前廢除了州和聯邦一級的遺產稅，但是現在有一些經濟學家認為，政府應該考慮推出一項新的全國性的遺產稅政策

遺產稅的倡導者說，僅僅把目標放在全國最富裕的人群身上，就可以每年徵收到逾10億元的資金，這將對預算的平衡和社會的平等做出貢獻。

悉尼大學的經濟學家思迪威爾（Frank Stilwell）說，一個針對遺產超過200萬以上人群的薪水將籌得巨額資金，而且隻影響一小部分人。「這是一個預算收入問題。」他說。

「我們需要能產生更多稅收的稅務改革，它應該把目標放在有能力的富人身上。」

「這是一個顯而易見的方案。」

他承認政府需要相當大的決斷力來恢復遺產稅，因為任何新稅收都會面臨阻力。但是他相信好的政策推銷者可以說服澳人認識到它的好處。

財相莫里森也不排除這種可能性。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據鉅亨網）

投資新風向！柬埔寨樓市浮現大商機

明眼看名商隨著新加坡樓市猛吹冷風，不少公司紛紛前往本區域房地產業方興未艾的國家另求發展。

上市公司豪利控股及逢來發集團選擇到柬埔寨大展拳腳，前者以興建高檔住宅及商樓為主，而後者則主攻大眾化住宅，

兩者各有自己的業務重點以及不同的市場策略。

陳積光大建豪華公寓

在房地產界迅速崛起的豪利控股（Oxley Holdings），總裁陳積光在新加坡紮穩業務後，近年來更遠赴海外尋找更大的商機。

前年，陳積光以兩億英鎊（約4.3億新元）收購英國倫敦的Royal Wharf綜合項目發展地段，在面積40英畝的地段上，興建超過3400個住宅單位，以及商業、零售、休閒設施和學校，打造一個全新的社區。

去年，豪利將部分發展重點轉移到東南亞，在柬埔寨首都金邊推出第二個海外發展項目。與Worldbridge Land（柬埔寨）私人有限公司攜手合作的The Bridge項目，佔地約一萬平方公尺，由兩棟高45層的大樓組成，而大樓之間由兩座空中大橋連接起來。項目擁有各種設施如泳池、健身房、閱讀休閒室、蒸汽浴室、遊樂場和餐飲處等。

早年以建造大批鞋盒公寓起家的豪利控股於2010年上市，雄心勃勃的陳積光調整業務策略，事業由小變大、由近至遠。在倫敦的發展項目賣得滿堂紅之後，豪利隨即在金邊市中心進行另一個耗資3.5億美元（約4.9億新元）的巨無霸發展項目，把集團以「城市居家和住家辦公室SOHO」聞名的概念，引進柬埔寨房地產市場。建築外觀現代、氣派非凡的The Bridge共有近千間SOHO、762個公寓單位，以及數百個商舖，空中走廊連接兩座主樓。發展項目於2018年落成後，無疑將成為金邊的地標建築物、新型的商住中心。

發現柬埔寨蓄勢待發

自去年推出以來，The Bridge的SOHO單位賣出近八成，其他公寓單位則售出96%。

The Bridge熱賣，加強了陳積光的信心，打鐵趁熱又在毗鄰地段興建規模更大的綜合式項目。投資5億美元（約7億新元）的The Peak，樓高55層，香格里拉大酒店和超市就在大樓後方。整個工程分幾期發展，建造工程將在明年初開始，於2020年完工時，將取代The Bridge，成為柬埔寨最高建築物。The Peak的Tower One建有500個住宅單位，每平方公尺的平均售價介於4000至4200美元，比The Bridge的3100至3500美元來得高。

在短短三幾年內便注入近10億美元巨資，陳積光自有其全盤考量。他說：「長期以來，柬埔寨給外人的是戰亂、貧困、落後和治安欠佳的負面印象，因此我從未想過要到金邊投資建大樓。2013年我到柬埔寨走了一趟，突然茅塞頓開，我發現柬埔寨蓄勢待發，充滿發展潛能。日益和國際接軌的金邊，市面欣欣向榮，各類商機有待發掘，問題是要勇敢地跨出第一步，選擇對的行業，更重要的是要找到對的商業夥伴。」

通過朋友引見，陳積光在暹粒一個戒毒慈善活動上結識了柬埔寨Worldbridge Land主席禮德謝（Rithy Sear），兩人一見如故，一拍即合成立了合資公司。禮德謝出地皮，陳積光則負責出資、出策略。

好夥伴是成功的一半

陳積光表示，隨著經濟加速起飛，國民收入普遍提高，合資發展項目爭取的買主便是以高薪和年輕人為主，柬埔寨人口有75％是25歲至35歲的年輕人，The Bridge至今的買家有六七成都是柬埔寨人，其餘則來自中國、中國台灣、新加坡和馬來西亞等，買家以當地人為主，對當地房地產市場來說是健康現象。

談到這幾年在柬埔寨的經商經驗，陳積光說：「在當地找到對的合作夥伴極為重要，好的夥伴是成功的一半，不過這經常是可遇不可求的。有了合作夥伴只是第一步，合作過程要深入瞭解當地民情、商情，要懂得有取有舍，要好好利用新加坡的品牌。柬埔寨的許多條規有不少含糊之處，無論施工或設備，我們都堅持以高規格、透明的方式進行，一點都不含糊，這樣就可避免許多日後可能出現爭議之處。」他強調：豪利控股在海外的投資都是屬於長期的，全都有步驟、有策略的。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

澳洲房產投資新規定12月生效，本月申報可減輕處罰

加強澳洲外國投資綱要

今年上半年居外網曾發佈專題，解析「加強澳洲外國投資綱要」對買房者的影響。該專題分析了此次改革的動機，有關購房申報與手續費的具體規定，與對海外買家將產生的影響。所有在澳洲購買住宅房地產的外國投資者（包括臨時居民與非居民）必須申請澳大利亞政府的批准。從2015年12月1日開始，申請收費開始實行新標準，對各類違規者的民事與刑事處罰也將加強。

減輕懲罰期

近日，澳大利亞政府為自願披露違反了澳大利亞的住宅類房產外國投資規定的外國投資者宣佈了一個減輕懲罰期（RPP）。該減輕懲罰期油澳大利亞稅務局（ATO）代表外國投資審查委員會負責執行。所有在澳大利亞已經購置房產但卻未經政府批准的投資者可以在11月30日之前填寫減輕懲罰披露表。申報之後，投資者可以獲得以下減輕懲罰：

可獲得12個月時間進行撤資
不會被移交刑事訴訟

新的處罰規定

澳大利亞稅務局利用數據配對系統來識別違反澳大利亞的外國投資規定的行為。如果未經過政府批准的投資者沒有在11月30日之前披露自己的房產，將會面臨以下處罰：

對澳洲購房的影響

1、為海外購房者創造更加公平、輕鬆的置業環境

澳洲聯邦政府出台更嚴格的海外投資者規定，旨在規範海外投資市場，為所有潛在投資者提供一個更加公平的投資環境，減少投資的後顧之憂。艾伯特總理也對新機製表現出極大的信心：「縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。」【閱讀原文】

2、申請費不會對買房產生決定性影響

新的規則生效之後，FIRB對海外買家在澳洲買房徵收申請手續費，5000澳元起。不過房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是「毛毛雨」，海外投資人不會因此「望而卻步」。【閱讀原文】

總而言之這些政策意在規範市場，而對於在海外置業的投資者來說申請手續與費用也在合理範圍之內。只要廣大投資者在置業之前做好功課，遵守澳洲買房政策，那麼這些政策對個人基本不會產生影響。長期來看，澳洲政府的改革對市場的發展更是有著積極的作用。

澳洲購房FAQ

FIRB是什麼組織？

FIRB是Foreign Investment Review Board的簡稱，中文翻譯為澳洲投資審批委員會。該組織主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目

誰需要申請FIRB許可？

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申請FIRB購房許可。

哪些外籍人士可以購買二手房？

持有澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士可以購買一套自住二手房，但要在簽證到期離境前3個月，必須出售該二手房。

哪些外籍人士只可以購買新房？

未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等）

新房的定義是什麼？

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月；

可用於住宅開發的空地，然後在24個月內開工建新房。

FIRB的審批時間有多久？

根據法案規定，國庫部長有30至90天的時間考慮申請並作出決定。

對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

FIRB新政執行部門有變化嗎？

FIRB新政將於2015年12月1日開始執行；
FIRB不再單獨管理，將聯合澳洲稅務局（ATO）一起對住宅類物業進行管理。

申請費有變化嗎？—免費變收費

2015年12月1日前購買，沒有申請費；
2015年12月1日後：參見上文圖表。

申請程序有變化嗎？

2015年12月1日前，先購買後申請FIRB；
2015年12月1日後，先申請FIRB，批准後再購買。

稅費有變化嗎？

在2015年7月1日前，沒有不同於本地常駐居民的額外稅費；
在2015年7月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，須額外繳納3%的印花稅；
在2016年1月1日起，在澳洲購買房產的海外投資者，每年須額外繳納0.5%的地稅。

處罰有什麼變化？

2015年12月1日前，對違規者一直未進行處罰；
2015年12月1日後，新政後的處罰請見上文圖表。

熱點聚焦|五大海外熱門國家買房稅費大PK

名家專欄|隨本地通走進與中國接壤的神秘投資寶地——哈薩克斯坦

特別策劃|海外買家轉戰澳洲二線城市

居外看點| 倫敦或面臨全球最大房市泡沫

星級生活|美國總統候選人川普曬紐約豪宅「豪」無人性還是俗不可耐

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

與加拿大房地產經紀人合作大有學問多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，或郵件 amin.purshottam@century21.ca 與Amin零距離交流。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

看加拿大房市：一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯報導說，11月第二個星期，又有兩個聲音加入了唱衰加拿大房地產市場的大合唱。非政府研究機構「加拿大政策選項研究中心」和「西方國家經濟合作發展組織」都發表報告說，如果加拿大中央銀行上調利息率，則加拿大過熱的房地產市場會出現價格下跌的局面；不少購買房產的加拿大人會由於借債過多而無法負擔利率上升帶來的過重債務；就是能夠繼續支付每個月的房貸，房地產市場價格的下跌也會導致一些加拿大房奴的房產淪為「負資產」。

看加拿大房市：一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

社會老齡化是影響市場的主要因素

但其實還有一個重要的會影響房地產價格的長期性因素很少有人提及，這就是嬰兒潮一代人正在開始在房地產市場上「瘦身」。

加拿大金融市場專家本.拉比德克斯Ben Rabidoux說，人口構成的變化是社會的趨勢性變化，但卻還沒有人重視這個會對市場帶來深遠影響的重要因素；現在每年加入勞動人口大軍的人數是有統計數字以來最低的。

根據國際清算銀行的研究，人口構成的變化對資產價格有著決定性的影響；當每年加入勞動人口的人數少於每年離開勞動人口人數的情況成為趨勢性的問題時，資產價格會開始走低、經濟會出現萎縮。

60-70歲賣房

國際清算銀行的研究顯示，人們在70歲時會出售他們的住房。也有的金融機構的研究顯示老齡人口在60歲到65歲期間就已經開始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一個群體、第二次世界大戰後的嬰兒潮一代人現在正在大規模進入60歲到70歲的年齡。

嬰兒潮一代人在自己的孩子們長大成人離開家庭後，原來的房子不但成為空巢、而且是大空巢；更重要的是嬰兒潮一代人步入老年，他們不再願意承受打理大房子房前屋後、房裡屋外的負擔。所以嬰兒潮一代人開始賣掉大房子換成小房子、賣掉二層小樓換成平房、或者乾脆換到老人公寓樓的單元裡去居住。

誰來接盤

換句話說，由於加拿大人口迅速老齡化，加拿大房地產市場中面積大的住房會首先遇到需求下降的問題，會有越來越多的老年人要出售其手中的大房子；而由於新一代年輕人或者是沒有財力、或者是不想要孩子、或者是追求環保又可持續的生活方式，他們中很少有人有購買大房子的需求和願望。所以，在賣大房子的人多、買大房子的人少的市場情況下，價格只能走低，加拿大房地產市場中的大房子會成為首先冷卻的市場部分。但大城市生活方便區域有至少兩間臥室較大戶型的公寓樓單元會繼續受到歡迎，因為不但賣掉大房子的老年人需要搬到這樣較大戶型的公寓單元居住，那些在大城市買不起獨立房的年輕家庭也需要購買較大戶型的公寓樓單元。

狼什麼時候來

不過，加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯承認，預測加拿大房地產市場的走向是件沒有準頭的事情，更談不上是科學。自從2006年美國房地產市場價格見頂以來，不少來自銀行、國際金融機構、資深金融記者、大學教授等專家對加拿大房地產市場價格要深度下跌調整的預言至今還沒有變成現實。

「狼來了」喊得次數多了會沒有人再重視；但就在沒有人當回事的情況下，可能狼就真來了。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

打造海外黃金屋：在新西蘭投資商業房產

在新西蘭，商業性的投資型地產，房東跟房客的遊戲規則跟住房型投資地產是完全不同的。第一點，商業房屋的租約是非常有力的文件，且通常都是長約。譬如一個超市跟房東簽了五十年的租約，在這五十年裡，就算房子幾經交易，每任房東都必須履行那份租約，直到到期日為止。甚至，房客可能還有續約權。就算市場的環境或是地價改變，每任的房東都無法改變一開始的遊戲規則。

第二個不同點，就是房東跟房客之間的法律關係是平起平坐的。住房型的房客不需要負任何修繕的責任，但一般標准的商業租約，房客則要負起所有的修繕的責任，除非是房子結構上的損毀。

案例

一名客戶買了一間租給銀行的商業房屋。租約裡有一項條款注明：如果市場改變，房租就應該下降。這個時候，銀行之前支付較高的租金就不適用了，所以依照合約，房東應該退錢。

一般租約規定的租金在正常的情況下是只升不降。在以上案例中，房東一定要讓律師規畫好租約條款，才能避免跟強勢房客合作時可能遇到的風險。

有些商業類租約的房客是銀行、政府機構、或是大型的國際企業這種信譽良好，根基穩定的單位，既有地標性，也不會輕易改變地址。這些房客通常有一個特質，是房東想買進這種租約房屋的時候要注意的，那就是他們的合約通常不是律師公會的標准合約。通常他們因為強而有勢，會由企業內部的律師部門擬定對他們比較有利的合約。例如，跟作為房客的政府單位簽約的時候，會發現你買來的租約內容說明：房客只付租金，其余所有費用則是房東出。為了避免這樣的風險，投資方一定要特別請律師檢查租約。

商業地產買賣中律師的角色

商業房地產的買賣過程中，律師扮演了關鍵性的角色。首先，商業租約是一個契約，購買前一定要完整檢查這份契約的執行力和回報率。例如房客是否有保人，是否拖欠房租甚至破產。因為一旦宣布破產，租約裡累積積欠下來的債務就成了呆帳。另一方面，這個商業房屋的條件和價值，例如租金、漲幅、期間長短等，完全取決於這份租約。買下商業租約代表接受這個契約，而一位在房地產領域擁有專業知識的律師，則可以為各位投資人好好的把關，避免任何的損失。例如，兩個人合伙投資一個商業類地產，但只有一方提供個人的資產做為擔保。做為律師就有義務和責任，提醒提供個人擔保的這位買家謹慎承擔風險。

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽新西蘭皇家律師事務所了解更多新西蘭房產投資資訊。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

專家稱澳幣匯率需再跌10% 明年或至62美分

猶豫不決的美聯儲做著「白日夢」，試圖把利率調整到正常水平，這似乎也預示著在接下來的12月和2016年，全球經濟或將面臨「動盪不安」的局面。隨著澳洲經濟試圖再次取得平衡，澳幣與美元的兌換價格或將下跌至50分。

專家稱澳幣匯率需再跌10% 明年或至62美分

法林頓（Mark Farrington）於近日提出了以上的觀點，他本身是價值77億美金的宏觀對沖基金MCG（Macro Currency Group）的負責人。這家公司長期致力於金融市場交易，重點研究決策者如何行動。

法林頓對猶豫不決的央行官員表達了不滿，他表示利率處於歷史新低，通脹模型不起作用，央行官員也很「心虛」。「如果他們可以做出強硬的決策，那麼他們會那麼做的。」然而現在卻是他和他的同事們感到「心虛」，宏觀對沖基金正在經歷「史上最艱難的一年」。

MCG的倫敦和悉尼分公司在2015年表現還算不錯，目前回報率達到了17%。但是他表示：「我們不相信美聯儲。我們交易的是數據，但是我們不相信美聯儲也交易數據。」

今年的12月份將注定是不平靜的，美聯儲最終還是決定上調利率，但是其他4個主要央行或許會在美聯儲行動前2周推出與其背道而馳的利率方案。今年最後一個月的5場會議或將給2015年帶來一個「有意思」的結尾。

澳元匯率需要再跌10%

法林頓上一次接受費法斯傳媒（Fairfax Media）採訪是2014年1月，他當時敦促澳聯儲（RBA）不要害怕將利率削減到未預料到的水平。在隨後的很短時間裡，高通脹數據迫使澳聯儲放下了寬鬆政策偏向，但是在今年，其調息2次，將利率降至2%。

法林頓表示，他認為澳聯儲在2016年第二季度結束前還將有2次降息，幫助貨幣做進一步調整。「澳幣匯率還需要下調大約10%左右。看看當前的短期貨幣市場定價，澳元的定價是非常保守的。」

基於此前大宗商品交易週期的轉變和美國經濟的利好表現，法林頓表示澳幣價格可能下跌到50美分左右，他預計在2016年澳幣價格可能會在62美分至 69美分間波動。「跟澳聯儲一樣，其他的央行也希望美聯儲能升息，這樣他們的貨幣價格會適當降低。但是這不是個好的策略，至少目前這招在澳聯儲身上不奏效。」

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

英國僑領單聲博士娓娓道來其倫敦房產投資傳奇故事……

今天我要給大家介紹我的一個忘年交的朋友，英國統一促進會的會長單聲博士。我想把他在英國的傳奇一般的房產投資故事和大家來分享。

在位於倫敦北部高檔社區的家中，年逾八旬的單聲博士氣宇軒昂，風度翩翩，依舊透出年輕時英俊倜儻的魅力，開懷談笑。

在暢談了他早年在西班牙南部海濱城市購買的地皮在30年中漲了1000至5000倍的近乎傳奇的往事之後，單聲博士帶著我們步出他的書房，讓我領略他那棟紅磚密砌、半圓拱頂和煙囪高聳別墅的獨特優雅。

在1967年回到倫敦定居後，單聲果斷地在英國購房置業，自住之外還有投資物業。其中，單聲自住的別墅本身和購買過程，同樣傳奇。

還是讓我們聽單老細細回顧。

倫敦的房子：過去漲，將來還會一直漲

這些年來，英國的房地產一直不錯，比西班牙厲害。英國房地產尤其是倫敦的房產，一直漲一直漲，過去漲，將來還會一直漲。

無論大的市場如何波動，房價整體都在漲。我舉一個簡單的例子，我剛來這裡不久，在Golders Green用3000英鎊買了一棟房，後來房子從3000鎊漲到7000鎊，12000鎊，在後來漲到10萬鎊，20萬鎊，現在那棟房子的價格要超過200萬英鎊。這也就四十多年的功夫，從3000鎊到200多萬鎊。

我現在住的這棟房子，在1887年建造的時候，只有1200英鎊，還包括這麼大一片地。你看它現在值多少錢，市場上的價格要遠超過1000萬鎊。

我是1988年買的，當時的價格是70萬英鎊左右。20多年，漲了十幾倍。所以你看，英國的房子，大房大漲，小房小漲。所以買房子是對的。而且這個地方，房價漲的比稅漲得快。

因為倫敦是一個國際都市，對於有錢人是個天堂。而且，如果有錢人不在這裡掙錢，就不用付稅，這些好處非常難得。是避稅天堂——在英國避稅是合法的，逃稅才犯法。

英國這個地方，我在1954年剛來UCL讀書的時候，非常不喜歡這裡。記得那個時候找房子找不到，在報紙上看到有一個房子，價錢很便宜，於是我就想去看看。跑到門口一看，外面掛著一個牌子寫著：“Whites Only”，只租給白人。那時候英國人非常有偏見歧視，非常高傲。

如今，沒有這些問題了。中國強大了以後，這種歧視就沒有了。如今，這裡無論從人權還是物權，都很好。如今年紀大了，覺得這個地方很好。醫療、交通完全免費。

因此，對於中國人來說，如果孩子來這裡讀書，如果買一個房子，不但能夠免掉付給房東租錢，將來自己不用了，還可以租給其他人賺錢，或者賣掉賺錢。所以，你看離學校近的的地方，房子一個比一個好。

我住的這個房子很傳奇

1967年回到倫敦後，剛開始不住這裡。

1982年有一天，我開車子路過這裡，看到有這麼一個房子，很奇怪，房頂是圓的，很像音樂廳。

那時候，我們很多好朋友很喜歡唱京戲。我在車子上就想，這個房子的圓頂大廳，如果在裡面唱京戲，效果一定很好。後來又路過幾次，每次都跟我太太講這個事。她就跟我說，你既然這麼喜歡這個房子，為什麼不寫封信給這個房東，你說你很想買這個房子。

於是，我沒多久就給房東寫了這個信。用我太太的話講，就是一張郵票的事情。

可是，信發出來很久，一直沒有回音。慢慢的，我就把這個事情忘掉了。

很久之後，大概3年多後的一個早晨，八點來鐘，我接到一個電話。電話那頭，一個英國老先生的聲音，跟我說他是約翰•薩維爾（John Savile），我說我不認識你。他說，你不是給我寫過信，說很想買我房子的嗎？

他說，我現在想賣這個房子了，如果你還是想買，明早9點來家門口找我吧。

第二天一大早，我就開車來到這房子門口，8點半按門鈴沒有人開門；8點45分，還沒人。一直到9點整，一分不差，老先生給我開門了。

這個老先生就對我講，他說你喜歡音樂，我也喜歡音樂。我沒說錯，他真喜歡音樂，他說我現在年紀大了，我房子真的要賣了，我就賣給你。

我當時還納悶地問，這個房子不留給你的兒子嗎？那個老約翰說，我兒子太壞了，我與他斷絕了父子關系，這個房子不會留給他。賣掉房子的錢，我會全部捐掉。

後來我才知道，他兒子那就是BBC原來的著名節目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那個吉米•薩維爾（Jimmy Savile）。

我當時說好，你要多少錢？他開的價錢比市價一半都不到，低。我說好，我買。我說你講這些話算數嗎？他說算數。我就付了他500英鎊作為定洋。

過了幾天，他再次打電話給我。他說我出的價太低了，你能多加我五萬英鎊我就賣給你。我說行。

這樣就買成了。

Pages: 12

瑞銀集團(UBS)：歐元、英鎊、澳元和加元短線交易策略

瑞銀集團(UBS)週二(11月10日)就歐元兌美元、英鎊兌美元、澳元兌美元和美元兌加元提出了下述短線交易策略(主要為日內的)：

瑞銀集團(UBS)：歐元、英鎊、澳元和加元短線交易策略

歐元兌美元

瑞銀集團表示，歐元兌美元週二承壓，因外媒週一(11月9日)援引四名歐洲央行(ECB)管委會成員稱，歐洲央行內部正在就12月會議下調存款利率達成共識，且部分委員認為降息幅度應大於當前市場預期10個基點。

瑞銀集團還表示，歐元兌美元走低的速度似乎很慢，且如果市場參與者獲利了結的話，匯價短期可能會反彈，不過仍傾向於逢高做空，且理想價位為1.0790/1.0820附近。

英鎊兌美元

瑞銀集團指出，英鎊兌美元在上週大跌後，於本週略微反彈，攀升至1.5100上方，傾向於逢低買入，因相信1.5000將對匯價形成強勁支撐。

澳元兌美元

瑞銀集團稱，澳元兌美元的匯價與週一相比，幾無變動，傾向於尋機在匯價反彈至0.7070/0.7120時入場做空該貨幣對，目標看向0.7000下方，及9月低點。

美元兌加元

瑞銀集團還稱，傾向於做多美元兌加元，且在匯價跌至1.3230/1.3180時加倉，止損點設於1.3100下方，目標看向9月高點1.3460。

北京時間20:40，歐元兌美元報1.0734/36；英鎊兌美元報1.5137/40；澳元兌美元報0.7060/62；美元兌加元報1.3250/53。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）