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2月23日（上周六）上海迎來了久違的太陽，棲於生活之美——居外日本投資移居及置業私享沙龍如約與大家見面！居外和合作夥伴的小夥伴通力合作奉上一出盛宴。

面臨人口老齡化與生育率連年走低的日本早已開始遇到勞動力不足，社保負擔過重，消費乏力等一系列問題，迫使一向在移民領域保守的日本在移民政策上開始松動。

由居外主辦的此次日本投資移居及置業私享沙龍，對日本有意向的買家們滿滿的熱情如潮水，來賓絡繹不絕，紛紛來咨詢，日本一如既往深受廣大群眾喜愛，買套房子來日本度假已成新時尚。

​在全球權威的護照排名Henley Passport Index中，日本常年高居第一，這意味著日本護照享有最多的免簽及落地。

居外海外房產高級分析師楊嘉錫先生現場與大家探討資產全球配置的熱點國家。 ​​​​

來自新加坡星展銀行（中國區）財資市場部副總裁​韓先生則著重介紹了，家庭任何一方有海外身份，無論是公民還是永久居民，可在購匯和外匯匯出方面合法享有的特殊權限，引起了現場觀眾的濃厚興趣（欲了解詳情，請後臺回復）

此次活動特別推出的188萬（人民幣）企業家移居計劃、櫻花看房團和位於東京的千萬人民幣樓盤項目讓活動高潮叠起。

更有幸運來賓當場抽中“一等獎三晚日本東京鐵塔高端民宿體驗 ​​​”。

興致高昂的來賓們圍住樓盤模型咨詢。

如您遺憾未能到場，可後臺留言留下聯系方式，居外將奉上活動PPT。同時我們的活動也將從線下來到線上——

眼看春季將至，日本的櫻花、拉面、以及代購又將占據你的朋友圈。你是不是也對日本的文化和生活有著憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅預計為1.2%，過去的十年平均增幅為1.1%。但是過去十年間，日本人口減少了100多萬，這意味著人均GDP其實是增加了。達到這樣的成績其實不容易，一方面積極開展經濟轉型，最大限度的用自動化提高生產效率，另一方面日本央行則堅持推行了整整20年的貨幣寬松化政策，在2016年更是將維持了十幾年的零利率進一步降低為負利率。但是想要長期保持甚至超過目前的經濟增速，不斷減少的勞動人口是一個最大的挑戰。日本厚生勞動省的研究表示，如果再不積極改變人口政策，日本的就業人口將在未來20年內縮水22%，從目前的6530萬人減少至5250萬。

面對這樣嚴峻的勞動力問題，這些年日本其實一直在默默地、緩慢地、放寬著移民政策，去年10月，在日的外籍就業人員同比增長14%，達到創紀錄的146萬人。在去年年底，日本的移民政策產生了重大變革，日本政府一改對移民的保守態度，通過了移民控制法修正案，新增兩個簽證種類，其中一種簽證旨在未來5年內吸引將近35萬人填補包括建築業、農業、護理等14個勞動力稀缺領域的空缺，另一類簽證則幫助企業家、白領等高度人才可以在1-3年內獲得長期簽證。這項修正案將在今年4月生效。

這樣的消息不單單對打算赴日工作，長期旅居的人來說是好消息，對喜歡日本房產的投資者來說，人口，特別是就業人口的快速增加也是刺激某些特定房產需求的利好。東京的地價與公寓價格已經連續多年上漲。由於選擇更多，價格更低，截止去年12月，大東京地區二手房房價連續72個月實現同比增長，每平方米售價約3.2萬元人民幣。

在日本中心城市地價房價不斷上漲、人口政策迎來重大突破的大背景下，加上2020東京奧運會對當地旅遊業和消費業的提振，現在投資日本房產是不是一個明智的選擇呢？安倍經濟又會如何影響日本房市的走勢呢？

在第十一期居外說當中，我們請來了日本世紀21集團兼Sunshine株式會社首席投資專家：郭振先生，為您解答關於日本生活與投資的方方面面。

3月7日的《居外說》直播，我們不見不散。

居外網提供的數據顯示，去年第四季度，中國買家對倫敦房產的詢盤次數翻倍，過去一年中國買家對曼徹斯特和伯明翰的投資興趣也顯著增加。居外網CEO羅雪欣女士表示，倫敦被認為是一個穩定且可靠的市場，有著良好的生活、教育和工作機會，而英鎊彙率的持續疲軟更是激起了中國買家的投資興趣，中國投資者大多都對英國經濟與樓市的長期前景保持樂觀。

自2016年中期以來，英國特別是倫敦樓市已經經歷了近三年的調整期，房屋成交量下降、房價停滯不前，針對“炒樓者”的附加印花稅、脫歐的不確定性都讓不少投資者對英國樓市望而卻步。

盡管如此，近幾年來英國住宅均價整體上並未下跌，相反仍保持緩慢上漲。據英國國家統計署（ONS）2月中旬公布的數據，2018年12月，英國房屋均價約23萬英鎊（當前彙率：1英鎊約合8.75元人民幣），同比上漲2.5%。其中利物浦、曼徹斯特地區漲勢喜人（分別上漲7.3%、4.5%），主要城市中只有倫敦（-0.6%）和雷丁（-1.4%）等個別地區微幅下跌。

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而隨著2018年下半年全球市場動蕩、加上脫歐拉鋸戰導致英鎊彙率走低，不少投資者再度把目光聚焦倫敦。房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，超過半數都被國際買家收入囊中。

海外房產中文平台居外網提供的數據也顯示，去年下半年，中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升，第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%，已接近歷史峰值。

那麼，在脫歐大戲最終落幕之前抄底英國房產，會是一個明智的選擇嗎？計劃新增的海外買家印花稅對市場又會有多大的影響呢？

脫歐是坑，還是機遇？

距離2019年3月29日英國正式脫離歐盟的日子僅剩30多天，然而目前的形勢仍是一團糨糊，沒有人能100%肯定，最後會發生什麼。

英國房地產平台網站LonRes今年初的一項民調顯示，69%的受訪者認為，英國脫仍然是未來一年內影響市場需求的最大的阻力。

英國國家統計署公布的房屋銷售數據也證實了這一點，自2016年起，英格蘭南部，尤其是倫敦的房屋成交量明顯下降， 2018年10月間的成交量只有6670套，與上一年同期相比減少了1320套，與2015~2016年的巔峰相比，更是跌去了近40%。

英國仲量聯行（JJL）住宅研究部總監惠頓（Nick Whitten）在接受第一財經記者采訪時表示，脫歐期限臨近前英國樓市出現降溫，並非因為投資者對於市場的未來缺乏信心，更多是出於謹慎考量，等待政治上的不確定性消散。

英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）董事總經理加利（Russell Galley）也表示：“毫無疑問，今年英國脫歐的走勢將給樓市帶來重大影響；然而從長遠看，供需關系才是影響市場的最核心因素。”

房屋中介機構傑克遜-斯托普斯首席研究員巴特沃茨（Robert Butterworth）認為，市場的實際需求被脫歐帶來的不確定性嚴重壓縮，只要脫歐不出現特別糟糕的情況，在局勢穩定後，市場交易量——尤其是倫敦市中心的成交量將會快速反彈。

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房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧（Hansen Lu）則更為樂觀，他表示，即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟，房價也不太可能發生崩潰：“因此，我們預計今年的房價增速將保持當前速度，到2019年結束時上漲1％。”

弱勢英鎊撐起英國房價

對於全球房產投資者而言，彙率是一個不能忽略的考量因素。脫歐的不確定性雖然給市場帶來了負面情緒，但英鎊彙率的持續走低對於海外投資者來說卻是一個巨大的利好。

2016年6月英國脫歐公投前，英鎊對美元彙率在1.45上下，公投結果出來後，英鎊跌至1.2，當時海外投資者在英國投資房產相當於直接打了八五折。2018年上半年英鎊對美元一度反彈到1.4，但之後隨著英國與歐盟在脫歐問題上互不相讓，下半年彙率再次下跌回到了1.3以下。

英鎊貶值讓不少按捺不住的海外投資者選擇了出手，據漢普頓國際最新統計，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，有57%最後都被國際買家收入囊中。

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惠頓對第一財經記者表示，無協議脫歐不太可能發生，英國和歐盟最終會在脫歐問題上達成一致。經濟學家們的共識是，一旦脫歐的不確定因素消除，英國經濟將迎來快速增長，未來五年的增速將引領G7集團，同時失業率會保持在歷史低位，這也意味著英鎊會迎來大反彈。惠頓預計，只要脫歐進展順利，未來兩到三年內，英鎊會升值約20%。

因此，惠頓認為現在就是最佳的投資時機，除了倫敦之外，曼徹斯特和伯明翰也值得關注：市場的供不應求，加上相對便宜的房價，吸引了不少投資者的目光。

阿爾登門位處伯明翰市中心，占地1.5萬平方米。毗鄰包括德意志銀行和彙豐銀行英國總部在內的中央商務區；距離娛樂、購物中心只有一箭之遙；離中央車站新街站（Grand Central-New Street Station）只有數分鐘路程，搭乘一站地鐵，6分鐘可達伯明翰大學；2021年還將開通一條新的地鐵線路，步行兩分鐘即可到達車站。只需要200多萬人民幣。
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據房產市場分析公司Hometrack的數據，英國公投脫歐之後，曼徹斯特、伯明翰、愛丁堡、諾丁漢、利物浦等城市的房價年平均漲幅保持在6%以上。

海外房產中文平台居外網董事總經理兼CEO羅雪欣女士（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時也表示，“中國投資者大多都對英國經濟與樓市的長期前景保持樂觀，倫敦被認為是一個穩定且可靠的市場，有著良好的生活、教育和工作機會，而英鎊彙率的持續疲軟更是激起了中國買家的投資興趣。”根據居外網的數據，過去一年裡，中國買家對曼徹斯特和伯明翰的投資興趣顯著增加。

從英鎊對人民幣彙率來看，英鎊仍未回到公投脫歐之前的水平，到目前為止仍然低了10%左右。

新增1%“額外印花稅”難阻投資熱情

另外值得一提的是，去年9月底英國首相特雷莎·梅曾在保守黨會議上提出要對海外買家增收額外印花稅，今年2月11日，英國稅務局HMRC已正式公布了征稅細則，計劃對在英格蘭與北愛爾蘭購買房屋的非當地居民征收1%的額外印花稅，最快將於2019年秋季生效。

英國政府之所以決定對海外買家加稅，是因為此前有報告認為海外投資者是推高英國房價的主因，如果海外買家和當地居民購房成本完全一樣，只會造成房價越來越高，加大當地居民的購房難度。這份新增的稅收收入將被用於幫助當地居民建造社會保障房。

英國財政大臣斯泰德對此評論道：“英國社會一直是開放且富有生機的經濟系統。但一些證據表明，房地產市場中的外國買家可能導致了房價飆升。提高1%的印花稅，能夠幫助更多的人在未來擁有自己的房子，從而減少無家可歸者的數量。”

英國目前采取的是累進制印花稅，對成交價在12.5萬英鎊以上的房產交易進行征稅（首套有優惠），房價越高，稅率越高，最高可達12%。2016年起，如果是非首套房產或者用於出租目的，則需要額外繳納3%的印花稅。

根據最新的印花稅細則，新加的1%額外印花稅與房價無關，只要買家在交易日前一年內在英國居住時間少於半年（183天），都必須支付這份房屋總價1%的額外印花稅。不過，如果買家購房後一年內在英國生活超過半年，可以申請退稅。

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惠頓對第一財經記者表示，新增的1%印花稅對市場影響料將有限，相比其他熱門國家，英國房地產投資的附加成本並不算高，而且購房之後也不存在房產稅。

如果從歷史經驗來看，加稅前的短暫空當期反而可能會大幅刺激市場觀望人士入場交易。從英國稅務局的房屋成交數據中可以發現，在2016年4月針對二套和投資房產的附加3%印花稅生效前，英國房產交易量迎來了一波井噴式的暴漲。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

英國租賃信用評估機構HomeLet最新數據顯示，全英租賃市場總體態勢良好。2018年1月至2019年1月間，英國住房平均租金上漲2.5%，目前平均月租金為£932。不包括倫敦，英國的平均租金為£775，同比上漲2％。

租賃指數

• 本次報告覆蓋的12個英國地區中有11個區域租金上漲；

• 其中西南地區漲幅最大，同比上漲5.1%；

• 月度增幅最大的地區也是西南地區，上漲3.1％；其次是東北地區，上漲2.7％；東南地區上漲2.4％。

最受關注的倫敦地區平均租金同比上漲3.7%，目前平均月租金達到£1,588，比全英平均租金（£932）高出70.4%。

倫敦個別行政區的租金上漲明顯，其中Westminster區上漲9.7%至£2,356；Haringeyand Islington上漲9.5%；Chelsea, Fulham, Hammersmith and Kensington漲幅為8.5%；Wandsworth, Hackney and Newham漲幅為8.2%。

HomeLet首席執行官Martin Totty表示：“數據顯示，英國租金價格目前保持穩定增長，上漲幅度大致上與消費者通脹率一致，無論是對租戶還是房東來說都是利好消息。”

這套倫敦高端公寓是一套在建住宅，將於2019年完工。公寓裝飾現代精美，家具簡潔大方，適合情侶、學生居住。住宅的地理位置絕佳，就位於倫敦最著名的倫敦眼旁，出門就可看到倫敦眼美景，靠近Waterloo和Westminster地鐵站，毗鄰泰晤士河畔，位於最著名的南岸中心。1臥1衛房價約¥569萬。
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2月13日，英國國家統計局公布數據顯示，英國1月通脹率下降至1.8%，這是英國通脹兩年來首次低於英國央行2%的目標值。

對於英國消費者來說，通脹下降意味著實際薪資的提升，租房者的支付能力也相應提高。據數據統計，英國平均薪資在去年11月份當季同比上漲了3.3%。

英國的剛需租房市場增長趨勢已越來越快，權威機構預測，到2023年，將有56萬戶英國家庭租房，增長將超過30%。而私人可提供租房比例在未來四年內預計從20.6％僅能升至22％，優質出租房源供不應求。

其他報告摘要：

• 英國的房屋需求仍在持續增長，房地產投資前景依然樂觀。

• 但2019年市場關注的主要問題之一是某些地區可能缺乏房屋供應：政府通過稅收改革和更多監管對私人房東施壓，導致市場上的房東數量減少，出租房供不應求的局面短期內不會改變。

• 預計2019年來英國讀書的海外學生會繼續增加，部分地區需求可能會比較緊張，令租金繼續上漲。

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來源：新天際時代
責編：Zoe Chan