Finance News – Page 69

投资全球房产，你是追风还是专挑大冷门？

英国《泰晤士报》最近对全球的投资趋势做了一次 “全面”总结，将房产投资者们追逐的热门与冷门投资目的地与房产类型分别做了梳理。

What’s HOT （热门投资目的地）

1. 中美洲东海岸伯利兹（Belize）——不可错过

对欧美投资人士而言是大热门，对中国大陆华人而言，它可能只是投资大冷门，因为与中国建交又断交过。面积不过2万多平方公里人口不过27万的伯利兹是中美洲唯一的英语国家，北和西北邻墨西哥，西和南与危地马拉接壤，东濒加勒比海。属热带雨林气候。官方语言为英语。近半数以上居民通用西班牙语或克里奥尔语。居民中60％信奉天主教，其余多信奉基督教。

四季私宅（Four Seasons Private Estates），2021年开售，位于卡耶查帕尔（Caye Chapel），50套海滨房产，200万美元起售。

居外推荐房源：伯利兹城Placencia Residences

这栋三层混凝土住宅建于2005年，位于半岛北端的门控社区。豪宅设有5间卧室，5间浴室，2层有盖环绕式门廊，顶层环绕式甲板，附带车库，6,000多平方英尺的封闭式起居空间。海滩豪华度假村的设施包括三个一流的餐厅、24小时保安、全国最大的游泳池、超级游艇码头、专业的网球场、健身房、水疗中心、船长渔船，以及伯利兹各地的众多旅游机会。由于其地理位置和宁静，美丽的加勒比海滩和迷人的玛雅山脉，您将在这里看到独特的景色。仅售100万美元（约¥665万）。
物业编号：40301653 点击查看房源信息

2. 西班牙——售价猛增

房地产分析公司Euroval 称，安达卢西亚（Andalusia）面向非西班牙裔居民的房产销售正在快速接近最高水平。安达卢西亚8卧房产的市场售价达到149万欧元。

居外推荐房源：塞维利亚高尔夫俱乐部别墅

安达卢西亚Real Club de Golf de Sevilla的三层别墅，提供24小时保安的住宅区，带餐厅的社交俱乐部、庆典室、游泳池和运动场以及国际学校。房价为139.5万欧元（约¥1,077万）。
物业编号：39450708 点击查看房源信息

3. 巴黎18区

Athena Advisers发布的数据显示，法国旧区——红磨坊、圣心教堂所在地的房价年均上涨了6%。据说“资本家们”就要大举进驻过去居民们会嫌弃的游客区大巴黎18区了……

居外推荐房源：巴黎18区改建房产

在巴黎蒙马特区，由前木工车间以优质材料完全翻新和铺砌的华丽独立式住宅。它建在4个楼层，包括底层、地下室、主卧室和屋顶露台。由2个独立的空间组成，其中一个空间完全独立且供专业使用。现以279.5万欧元（约¥2,157万）出售。
物业编号：40799266 点击查看房源信息

4. 超级富裕的亚洲人

《摘金奇缘》（Crazy Rich Asians）这部电影几乎红遍全球，人们不仅爱这个爱情故事，也喜欢看黄皮肤的华人大肆购买欧美豪宅的干脆劲儿。房地产公司莱坊称，高净值的亚洲人对价值超过1000万美元的新建房产情有独钟。

5. 马耳他——市场繁荣

过去一年，地中海岛国马耳他的房价飙升了17%。

居外推荐房源：马耳他斯利马3卧公寓

家具齐全的豪华公寓，总面积280平方米，俯瞰壮丽的瓦莱塔堡垒（Valletta Bastions）和海岸线，享有无遮挡的全海景，每日沿着Gzira / Sliema海岸停泊的邮轮风景如画。售价160万欧元（约¥1,235万）。
物业编号：43265443 点击查看房源信息

6. 荷兰——值得一去

相比斯堪的纳维亚的简约风格，荷兰房产的前卫设计更有魅力。不要错过本月在埃因霍温（Eindhoven）举办的荷兰设计周。

居外推荐房源：荷兰鹿特丹8卧魅力别墅

物业编号：43222730 点击查看房源信息

What’s NOT （冷门投资目的地）

1. 迪拜——大势已去

房地产信息公司Reidin的价格指数显示，迪拜别墅与公寓的价格不断下跌——8月环比跌幅达1.1%，年跌幅达7.4%。与此同时，租金也同比下跌了10%。

2. 马拉加（Malaga）——前景未卜

西班牙出台政策，打压短期旅游出租房产。马拉加尚未有地区受此政策影响。但随着每年旅客数量的增加，政府官员对马拉加旅游出租房产市场予以密切关注。

3. 土耳其里拉贬值

相比去年9月，英镑兑土耳其里拉的汇率增加超过90%。大部分分析师表示，这预示着危机而非机会的到来。但房产公司Spot Blue表示，购房者敏锐的市场反应将带来一定好处。

4. 高尔夫物业魅力不再

高尔夫球场仍然是卖点吗？第一太平戴维斯表示，度假房产中高尔夫球场的设施配备已经逐渐失去其吸引力。出售接近高尔夫球场房产的卖家可能会发现这类房产已经不如以前吃香了。

5. 外国购房者受限

过去10年来，新西兰房价上涨了约60%。为抑制房价上涨，大多数外国购房者已经被限制在新西兰置房。

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来源：泰晤士报
翻译：LPS
责编：Adam Chen, Zoe Chan

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选购悉尼豪宅国庆黄金周不容错过｜居外专栏

对于关注悉尼的投资者来说，今年的黄金周更具看头，一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年，受房地产市场风向及舆论的影响，越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产，包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。如今，一套以5500万澳币成交的房产甚至已经挤不进前五了。根据CoreLogic的一份报告显示，2012至2017年间，悉尼的房价已经上涨了74%。其中，顶级房产的收益更是可观。

由于今年黄金周恰逢澳币对美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地产市场刚刚经历了长达了一段6个月的调整期，迎接投资者的将会是一个价格相对亲民的市场。但是这样的行情并不会太长久。按来自佳士得国际地产（Christie’s International Realty）的资深房产中介Darren Curtis的话来说，悉尼今年市场上待售的豪宅选择相当丰富，将会是一个非常适合投资的年份。

“现在基本上每一处市郊都有不少优质的房产，尤其是高端市场，非常的有看头。眼下我自己手上就有几个悉尼沿岸的单位，问讯的客户真的是源源不断。”

如今不少高等私人学校的接送服务都已经非常完善了，这让很多家庭对于学区房的纠结大大减少。同时也让他们在选择心仪的住所时有了更高的自由度，即使是住在离东城区或者北岸区10公里以外的地方也不会对孩子的就学产生太大的影响。这在以前还是挺难想像的。Darren现在手上就有一处位于伍尔维奇加勒街22号（22 Gale Street, Woolwich）的房产，售价1500-1650万澳币，目前在客户中也有着相当高的关注度。

悉尼北岸郊区伍尔维奇（Woolwich）豪宅：加勒街22号（22 Gale Street）

最近莱坊（Knight Frank）在他的半年度财富报告中对100万美元（约140万澳币）在世界各地所能买到的房产面积做了一个简单对比，它可以说是近期悉尼房价的一个缩影。在这份报告中，投资者可以以这个价格在悉尼购置一处约50平方米的房产。相比之下在巴黎，这个数据是46平方米。如果把这笔钱投资在全世界房价之最的摩纳哥，到手的面积可就只剩下可怜的16平方米了。

同时数据也显示，今年至6月份悉尼高端房产价格的增幅大约为5.7%，处在一个相对稳定的节奏。而回顾过去5年的数据则可以发现，投资者在当地高端房产市场的收益还是相当不错的。就最近在悉尼市中心巴郎加鲁区（Barangaroo）的一个公寓项目来说，最初售价约为190万澳币的一房及两房户型如今价值已经超过300万，而于2013/14年推售的三房单位，价格已经从当初的290万涨到了约610万。从某种程度上来说，James Packer在2017年12月豪掷6000万澳币入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的顶层豪宅也是为这一切推波助澜了一把。

不久前Darren也参与了位于肯特街（Kent Street）Hightgate项目的2808号顶层豪宅的交易，这一单最终以1100万澳币成交，充分反映了眼下高端公寓在上级市场中的紧俏程度。Darren表示，这笔交易其实是一个对于买卖双方双赢的局面。一方面卖方对于这套房产的投入和用心得到了认可，屋内独具匠心的设计，完美景色视角，合理的科技应用以及宽敞的空间布局等都令这套住宅增色不少，而这些附加价值也在交易价格中得到了充分的体现。另一方面，买家在每平方米高达9万澳币的高价市场中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以来都已资金充裕以及良好的运营情况着称，并且各项数据也都非常的好看，是很值得入手的一个项目。

最後要提的是，悉尼的人口数量一直是在不断上升的，而一般住宅的占地面积不断减小，拥有可观的占地面积的高端住宅，尤其是顶级住宅将逐渐成为稀缺资源。所以对投资者来说，尽早入手这类房产将会是一个绝佳的资产增值机会。

居外诚意推荐悉尼豪宅房源：

The Boyd Residence荣获“2017年国际设计与建筑大奖——全球最佳住宅”殊荣
巧夺天工的杰出，可能由您拥有！

这套顶层复式位于悉尼中央商务区澳新银行悉尼总部大楼（ANZ Tower）的上方，是商业建筑中唯一的公寓，设有度假式屋顶游泳池丶私人安全车库和私人电梯。总建筑面积约为2400平方米，分布在三个层面，享有壮丽的海港和城市景观。

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翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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2018清迈房地产市场报道：只有你想不到没有我不知道！｜居外专栏

在市场放缓之后，清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前，中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者，他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。

按年历史供应

需求：在2018年的前5个月，在清迈的所有公寓单元的平均接受率大约比过去几年高出约70%，大约是2%。

供应：根据国土资源部的统计，在清迈的土地上，大约有32,630套共管公寓单元已经完工并登记在册，超过3000套公寓单元正在建设中，预计将于明年完工。

新推出的单位：在2018年前五个月，新推出的单位约220套，位于城市地区。

价格：在2018年的前5个月，公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。

清迈房地产的过往发展史

清迈是泰国北部主要的商业城市和教育中心。许多来自全国各地的人搬到清迈接受教育，这通常会持续4到5年。清迈市的第一个共管公寓项目于1985年注册，拥有103个单元。从1985年到1996年，超过13450个单位，约占总供应量的72%。从1987年到1995年，泰国金融自由化的影响使泰国经济增长非常迅速，直到1997年的金融危机。

危机过后，从1997年到2012年，市场上只增加了大约3540个单位。这在一定程度上是因为泰国人更喜欢开发拥有土地的项目；但在2018年的前5个月，在国土资源部完成并登记了785个单元。根据国土资源部的统计，截至2018年5月，市场上大约有32,630个单元。共管公寓并不是买家的首选，因为清迈还有很多土地可供选择，但在几年前政府宣布从曼谷到清迈的高速列车的发展之后，许多共管公寓开发商已经在包括清迈在内的发展线路上启动了项目。

2018年5月按地点和年份提供的历史供应量

城市地区的公寓单元总数是最高的，第一个项目是在1985年完成的，有103个单元。在外城地区，第一个项目于1991年完成。从1987年到1995年，清迈的许多开发商都把重点放在了城市地区的中等收入群体的共管公寓开发上。在1997年的经济危机之后，从1998年到2004年，这两个地区的共管公寓供应略有增加，许多共管公寓项目在2013年至2016年期间完成了大约14293个单元，在江中只有1,125套共管公寓单元。

从2011年到2018年5月按地点和年份推出公寓单位

从2012年到2013年，有超过7024个单元投入使用，在2018年前5个月启动了大约220个单元。从2012年至2018年5月，约有5954个单元或60%的总单元位于外城区，而近4148个单元或40%位于城市地区。

2018年，外城区的共管公寓项目重新流行起来，从2012年到今年头5个月，共有6467套公寓。这是由于土地价格上涨，城市地区有合理价格的可用土地有限，以及在清迈市外城区的道路和交通系统的延伸。

在清迈，最受欢迎的共管公寓开发地点是位于城市西北部。在过去的一到两年里，清迈兰庞路已经成为一个新的住宅区。这是由于许多当地开发商在这一地区推出了共管公寓和住房项目。

可在2018年5月出售的公寓单元

在2018年5月可出售的10 468套公寓单元中，约有4 001个单元在城市地区。其中近85%是在2013年至2018年5月期间推出的。在外城地区，约有6467套公寓单元可供出售，其中70%以上的公寓单元从2013年至2018年5月推出。

按单位类型划分的2011年至2018年5月推出的公寓单位比例

在清迈，一居室单元占了大部分的公寓，与泰国其他地方一样。清迈的一居室单元面积约为24-132平方米，平均单位面积约为38平方米，其中大部分买家是本地人和在清迈工作或学习的年轻人。但目前，在清迈的公寓市场上，中国人被认为是最重要的投资者。自2014年以来，它已成为清迈公寓市场的主要买家。

从2011年到2018年5月的公寓单元平均单位面积

清迈共管公寓项目的最大目标群体是在那里工作的学生或年轻人，他们更愿意住在自己的单卧室单元而不是租赁公寓。
虽然目前中国投资者是清迈公寓市场的主要参与者，但他们专注于购买投资以租给在清迈工作的学生和人。

2018年5月市场上所有共管公寓项目的需求率

这两个地区的平均接受率大约为70%。城市地区的平均接受率大约是外城地区的平均接受率的74%，接近67%。大约3000套公寓单元或30%仍在市场中。在外城区，由于过去5年里有许多共管公寓，目前仍有超过2000套公寓单元在市场上销售。对于城市地区的共管公寓来说，今年前5个月推出的新项目，大约有220个单元被大量的项目所吸引。

2012年上市的开发商推出的一些共管公寓项目，在正式发布后很快就被抢购一空，其中包括上市公司尚思睿所开发的一系列项目。此外，尚思睿公司。计划在2018年底启动一个新的共管公寓项目

2018年5月在清迈出售的公寓单位的平均售价

根据地点、开发人员和项目概念，2018年的平均价格比2017年高出10%。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格约为每平方米67,100泰铢，比2017年推出的共管公寓均价高出约5%。城市地区的平均售价比外城区高出30%，而在2018年推出的大多数共管公寓项目的平均价格都高于城市地区每平方米95,000泰铢的平均价格。大多数高价格的共管公寓项目都位于宁曼、长康、东环线路上距离古城较近。计划于2018年推出的一些新共管公寓项目的起步价格高于每平米8万泰铢，因此2018年下半年和未来的平均价格可能会高出5%至10%

展望

清迈的经济在过去几年中不断发展，它是泰国北部的教育中心。该省有10多所大学和10万多名学生，还有很多人为了就业而搬到了清迈。此外，政府计划在该省开发大量基础设施并建立与其他省份的连接，例如从曼谷到清迈的高速列车、第二个机场、从清迈到清莱的高速公路，以支持物流和清孔的新工业区。清迈可能成为东盟的主要商业城市，特别是缅甸、老挝、泰国和中国。

在2018年5月，有一些共管公寓项目在2018年5月启动，其中一些项目计划在2018年下半年和明年推出，其中大部分都在外城区。这是因为开发商似乎瞄准了清迈的中等收入市场，而不仅仅是学生或大学里的低端市场。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。过去几年里，最低工资和物流成本的增加也影响了市场。

在清迈——房地产市场正在上涨，现在是时候了！

全新完工3居室豪华别墅，交通方便，临近多所优质国际学校，置身其中犹如入住国际五星级酒店！

两栋建筑物相连设计，有多种房型可供选择，总价680万泰铢（约¥136万）起！

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清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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房地产投资信托基金(REITs)如何成功应对利率上调的冲击？

作者：大卫·博尔曼（David Berman）

债券收益结束了3个月的低迷发展，重新恢复增长趋势，房地产投资信托等收益敏感型投资选择重回投资者视线中。在债券收益重现增长势头的背景下，房地产投资信托基金将作何反应？

对于投资红利股票的投资者而言，当前的投资行情并不乐观。

5月，在经济走强，通胀增强，以及预期美联联储将抬高利率的背景下，10年期美国国债收益从年初的2.4%上升到3.1%，创下7年来的最高记录。

加拿大债券收益也呈现上涨趋势。5月，在加拿大央行可能抬高利率的预期下，加拿大10年期国债收益从年初的2%上升到2.5%。

这一趋势也反映在了加拿大的公共事业和电信股票上。这两大类股票以其对债券收益的高度敏感性被视为债券替代品。随着收益的增加，债券对投资者的吸引力也随之增加。房地产投资信托基金的表现有所进步，但在1、2月期间，其收益下降了5%，这可能是由于投资者担心贷款成本增加以及房地产价值下降。

但5月以来，随着债券收益从高位回落，从投资者的投资组合中退出后，房地产投资信托基金重回投资者视线中。目前，房地产信托基金收益（包括分红）增加了超过11%，远远高出同期总收益仅为1.8%的 S&P/TSX综合指数。尽管9月18日美国10年期国债收益回升至3.05%，房地产信托基金收益还是达到了这一可观的数据。

加拿大帝国商业银行的一组分析人士在一次调查记录中指出，房地产信托基金这一卓越表现并不是反常现象。他们认为，利率的上调并不会像许多投资者认为的那样会导致房地产信托基金收益减少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在记录中表示，“在房地产领域，我们得到的投资者建议常常是：‘不要在利率上调的背景下投资房地产，因为这种情况下，房地产收益总是表现不佳。’但近期房地产信托基金的表现确实反其道而行之。”

分析人士调查了房地产行业的历史表现，并从中发现，利率上调、债券收益上涨后，房地产信托基金的表现十分可观。

他们调查了2002年以来美国10年期国债的7个上升期，并观察期间 S&P/TSX综合指数以及房地产信托基金的表现。虽然房地产信托基金在上升期间的表现常常不如 S&P/TSX综合指数，但在上升期结束后，其收益平均上升了3.9%。这一结果进一步表明，投资者应当在利率上升时，继续投资房地产。

不仅如此，分析人士还发现，在上升期结束后6个月，房地产信托基金的收益平均高出 S&P/TSX综合指数2%，平均收益可达到19.8%，这意味着不受利率影响，坚持投资的投资者可以从中收益。

此外，自1998年来，加拿大央行6次上调利率期间，其中4次，房地产信托基金都有良好的表现。其中3次，其收益超出了S&P/TSX综合指数，仅2次略微低于该指数，仅1次明显低于该指数（该时期处于2000年的科技泡沫时期）。总体看来，利率上调时，房地产信托基金收益超出S&P/TSX综合指数4%。

分析人士在报告中指出，“但如果投资者的唯一顾虑是短期利率上调的影响，那么我们也不建议其无视这一因素而盲目投资房地产。”

他们补充表示，经济环境是更为重要的参考依据。

但聪明的投资者会在利率上调时优先考虑房地产信托基金的优势。加拿大帝国商业银行分析师发现，短期租赁期的房地产信托基金（如公寓房地产信托基金）往往比长期租赁期（零售房地产信托基金）的信托基金拥有更好的表现。

即使投资有各类房地产信托基金的投资者也可以放心：虽然利率上调可能会造成市场波动，但房地产信托基金比你想象的要更为可靠。

居外推荐加拿大房源：

魁北克省蒙特利尔5卧2卫房产，非常适合家庭起居生活。坐拥蒙市地段优势，临近优质的教育资源（皮尔逊高中等）、公园和购物中心。住宅内部最近经过翻新，铺设了硬木地板，全屋均采用了全新的隔热材料，厨房里的管道也升级过。

现仅售29.5万美元（约¥196万）！
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来源：The Globe & Mail
翻译：LPS
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合住模式吸引伦敦房地产投资者重回市场

越来越多的年轻人表示感到孤独。为此，新房地产开发项目打出四大卖点：便捷、社区、互联互通与城市生活。

伦敦的房地产投资市场已经很久没有好消息了。最新数据显示，伦敦房地产市场发展放缓，同比下降1.9%，平均收益持续处于较低水平。

过去12个月以来，伦敦24个区的房价呈下降趋势，仅9个区的房价有所上升。

然而，伦敦房地产的其中一大市场——合住市场却呈现另一番繁荣景象。香港等亚洲地区合住市场的受欢迎程度已经呈现出不断增长的趋势。

随着“共享经济”的繁荣发展，此类“个人住房面积缩小、公共设施区域扩大”的公寓街区已经成为了不可逆的发展趋势。预计截止2025年，这一市场的价值将达到3350亿美元。

一位行人走过伦敦巴尔金（Barking）区的河畔住房开发项目的一排商店，楼上便是住宅物业。

伦敦可承担的住房选择难以满足较高的住房需求，这为此类合住房产的发展提供了条件。

对于大部分人而言，相比其他城市，伦敦仍然独具吸引力。伦敦仍然是人才、学生和商人的聚集地。

在普华永道的“机遇之都”排行榜上，伦敦高居榜首。香港和新加坡分别位列第九和第二。

但不可否认的是，伦敦的房价对大部分人，特别是年轻一代而言，是难以承担的。同样，香港和新加坡也面临这一情况。

伦敦的住房市场也难以吸引投资者。转售市场的投资也几乎毫无起色。租房成为了主要的选择（35岁以下人士中，65%选择租房），但受限于工资水平和通胀压力，租客难以支付更高的租金，因此租房收益较低。

租客的租房期待也有所改变，特别是在技术、工作和社交方面。

不论是支付租金还是住房报修，年轻一代的租客更喜欢通过网络或手机应用等方式进行沟通。

他们与他人沟通互动的方式也有所改变，近期的研究表明，酒精消费呈下降趋势，在千禧一代和Z世代（用“X”、“Y”和“Z”代表时代源于美国，“Z”代表未来）中尤其如是。

越来越少的人愿意晚上出门与朋友们聚会，然后第二天在社交媒体上进行互动。相反，16-24岁的人群显示出最严重的孤独感。

合住市场的出现很好地适应了这些变化趋势和日益增加的住房问题。新开发项目主打四大卖点：便捷、社区、互联互通和城市生活。

位于伦敦市中心的One Kensington Gardens住宅开发项目，97间宽敞的公寓位于肯辛顿宫对面，提供花园与世界一流的设施。
居外物业编号：19343143 点击查看房源信息

新兴技术、公共现代厨房、用餐室、起居区、共享办公室和健身房是这类开发项目的标配。一些合住开发项目还设有游戏室、水疗中心、餐厅和影院。

这类住房可接受短期租赁合同（有的甚至接受短至几天的租期），满足年轻一代租户在城市甚至是全世界范围内自由移动、探索新体验的需求。

虽然租户必须牺牲其私人居住空间，但相比居住在伦敦普通的公寓中，他们能够享受到更多的公共设施，结交更多的朋友，接触更多的商业机会。

年轻一代面临快速发展的数字时代和极具合作性和灵活性的生活环境。合住模式融合了私人、社交和工作生活，为三者的平衡提供了新的可能。最重要的是，合住公寓的租金较低，每月能为租户省下约25%的租金。

这所公寓位于北伦敦，距离West Hampstead车站仅3分钟路程，公寓周围有很多学校。这是一所服务式公寓，除了基本的高端住宅标准设置，住宅内还配有花园，环境极佳。另外还有24小时保安服务，在您不在家时为您收取快递。
居外物业编号：42350197 点击查看房源信息

2016年推出的The Collective是英国首个大型合住项目。该项目向租户承诺：“无需走出大楼就可享受一切服务”。

自那以后，大伦敦政府将合住模式列入住房形式之一。开发商纷纷提交在金丝雀码头、斯特拉特福、伊尔福德和伦敦桥建立合住公寓的开发计划。

自此，The Collective为其合住扩建项目筹集了4亿美元的资金，旨在重现其WeWork、Airbnb和优步等共享经济项目的成功。

Airbnb最早的支持者，德国企业家Jonathan Teklu也是The Collective最新一轮融资的投资者之一。

一辆公共汽车经过伦敦威斯敏斯特区（Westminster）的混合住宅和商业用途建筑 – 新星大楼（The Nova Building）。许多年轻人无法负担购置自己的房产，因此合住的概念越来越受欢迎。

虽然合住项目前景看好，但这一投资市场并非没有挑战。首先，合住项目的规划方针及其定义仍缺乏明确统一的标准。

其次，由于这一市场没有前车之鉴，因此，要想在长期内推出符合标准、适合的合住公寓并提供良好的住户体验并非易事。

投资合住市场需要对每个项目投入足够的耐心。务必制定可行的规划方案，购买位于中心地段、交通便捷的高价值房产。从中长期看来，合住市场的投资前景堪比此前英国出现的学生住房市场投资热潮。

来源：南华早报
责编：Zoe Chan

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买家市场不等人现在就是投资悉尼房产的最佳时机｜居外专栏

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。

过去5年来，悉尼房地产的市场收益表现居世界前列。例如，巴兰加鲁（Bangangaroo）的两卧公寓期房售价190万澳元（约949万元人民币），12个月后，其售价涨至300万澳元（约1498万元人民币）；3卧公寓期房售价290万澳元（约1448万元人民币），12个月后，其售价涨至600万澳元（约2996万元人民币）。

然而，2018年，悉尼房地产开始放缓。今年1月开始，悉尼郊区（中心商务区30千米范围内）的平均房价下跌了9%至12%，与此同时，澳元兑美元汇率跌至1：0.71以下。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。

悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan表示，这是房地产市场发展的典型周期现象。购房者应当抓紧机会进行投资，因为悉尼是澳大利亚的经济之都，利率、政府刺激政策等任何小的变动都会改变市场风向，使其从买方市场向卖方市场转变。

“悉尼房地产市场不可能永远都处于买方市场，这一阶段是有限的。目前市场上存在一定的购买兴趣，但相比过去5年，我们在拍卖会上还没有看到足够多的注册竞拍方，”Mae说道。

悉尼700多套房产中仅有少数郊区房产的价格呈现稳定的上升趋势。专家表示，这预示着未来房价将处于稳定的下降趋势，但这一阶段不会持续太久。悉尼是澳大利亚人口最多的城市，其房地产市场的恢复速度也是最快的。

对投资者而言，“蓝丝带”地区优质房产的投资价值仍然高于普通房产，悉尼郊区房产受此次衰退趋势影响最低。

Mae又表示，地段优越、交通便利、靠近学校和悉尼主要中央商务区的优质房产值得入手。她建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？

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上周，莱坊公司的悉尼房地产市场分析简报显示，由于全球价格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨尔本的投资仅相比6个月前就有所增值。

这份出现在莱坊公司年中财富报告的调查对100万美元在世界范围内可购买到的平方数进行了对比分析。

100万美元在悉尼可以买到50平方米的房产，在巴黎和摩纳哥（全球最贵的房地产市场）分别可以买到46和仅16平方米的房产。

由于买家市场时间有限，加之悉尼巴兰加鲁和皮尔蒙特区（Pyrmont）的丽思卡尔顿The Star六星级酒店等正在不断投建价值数十亿澳元的基础设施项目，因此现在正是投资悉尼房产的最佳时间。

丽思卡尔顿The Star酒店的设计概念图：大楼天台的Sky Terrace将成为主要景点

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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全渠道销售的大环境下，房地产公司应当如何利用实体门面吸引客源？

作者：Engel & Völkers美洲公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt

本文最初发布于《福布斯》

大约20年前，网上购物对于绝大多数人都还是陌生事物。然而截至去年年底，电商的销售总额就已经达到了4535亿美元！这样迅猛的增幅，绝对是一件了不起的成就。

如今，科技正在逐步改变买家与客户之间沟通的方式，传统房地产也正在经历一次前所未有的重大变革。优胜劣汰，过程是残酷的，但是行业演变迭代的车轮却不会停下。

幸运的是，我们可以从之前零售业的演变中吸取一些前车之鉴。而这其中对于房地产商家生存和发展最为重要一点或许就是全渠道的概念了。看看亚马逊（Amazon），这家全球电商巨头刚刚让他的创始人Jeff Bezos成为了世界首富。然而即使已经具备了这样的规模，亚马逊近来却在实体零售行业动作频频，包括发布Amazon Books、Amazon Go以及收购超市巨头Whole Foods。亚马逊之所以制定这样的发展策略，其实也正是看到了实体店铺在传播品牌价值，优化客户体验等方面的优势。只有搭配上实体，线上与线下结合，一个企业的形象才会更加饱满，鲜活。

虽然在零售业已经屡见不鲜，但在房地产行业，大家对于全渠道销售的概念仍然是比较陌生的。简单来说，就是通过面对面、电话、网络、社交媒体等各种可以采用的渠道去接触客户，以此来营造一种无所不在的优越品牌体验。如今越来越多主打线上的房地产公司开始出现，许多老牌商家也纷纷加大了转型力度。毕竟一个企业想要保持竞争力，与时俱进是非常重要的。看看多少曾经风头无俩但拒绝改变的大型零售企业正在变得举步维艰，这就是很好的学习案例。另一方面，一个企业如何打造品牌独特的客户体验同样是不容忽视的课题。这一点对于房地产公司尤其关键，经营好客户关系，生意往往就已经成了一半。

《哈佛商业评论》（Harvard Business Review）去年发表的一项研究成果表明，客户对于一个品牌的忠实程度与其为客户提供的交流渠道的数量有直接关联。这就意味着房地产从业人员非常有必要去在互联网及社交媒体等新兴交流平台上多进行一些投入，以此来丰富他们的武器库。毕竟单凭依靠现有的实体门面进行推广销售，无论是影响范围还是影响力都是远远不够的。但是，实体销售，作为全渠道的其中一个重要组成部分，依然有不少潜力可以发掘。

购置一套满意的住宅，对于任何一个家庭来说都是他们人生中极其重要的一项决定，而这个过程往往是非常劳心费神的。因此，整个过程中置业顾问就扮演着异常关键的角色，他们需要为客户提供可靠的信息以及专业的建议，协助客户做出最为合适的判断。如果他们可以将公司的实体空间利用好，这其实对于客户体验的提升是很有帮助的，同时也能让品牌全渠道销售的内容更加完整充实。接下来的篇幅我们将会简单地介绍三项切实可行的提升店内服务的建议。

1. 将办公场所变成营销推广的延展

和官方网站及信息公告一样，一间房产中介公司的门面也是其品牌形象价值的体现。如何用好实体空间帮助公司扩大影响力，比如宣传标识是否清晰醒目？信息呈现是否讨喜？整体布置是否存在违和感？这些其实都是每一个房产从业人员都应该花些心思去考虑的问题，毕竟一间店面从外给人的第一印象非常重要。

一旦以上这一切成功吸引到了客户，是否第一时间会有接待人员上前，甚至递上一杯免费的迎宾饮料，然后附上相关的文件信息。此外，店内如果有设置一处温馨舒适的休息等待区域，肯定又能为客户体验加分不少…….如果能将上述这一切先做到位，也不失为提升店内客户体验的一个好的开端。

2. 打造社区体验

成功的房地产从业人员往往都是社交达人。他们了解周遭的生意往来，活动信息，热衷于整合这些资源以便第一时间让自己的客户或者住户收益。要做到这一点，一个很好的开始就是充分利用好公司的办公场地，将其打造成为一个社交活动的场所和人们交流沟通的平台。比如说与当地的酒店或者酒庄合作举办一次别开生面的品酒会，或者联合民间艺术家们创办一场别具特色的艺术展等都是不错的选择。此外，我们也曾举办过残疾人运动会，以及在圣诞节及复活节的期间邀请圣诞老人和复活节兔子等吉祥物进店与客户们合照留念，这些都收到过非常不错的效果，同样值得大家参考和借鉴。

房地产生意是一门靠客户关系维系的生意。与客户的每一个接触点都对其最终选择你的公司甚至某个职业顾问有这直接关联。所以在我们看来，每一单房产生意不应该只是停留在办公室里的严肃交易，而应该是一次有人情味的交流。Engel & Völkers在全世界的每一家分支也都在努力践行这样的理念。我们希望我们的每一位客户都能拥有一份个性化的高端购房体验。而这也是E&V能在业界脱颖而出的一个重要原因。

3. 拉近与客户的距离

或许房地产从业者是最能体会地理位置的重要性的。房产中介公司最佳的选址永远都是是在它客户最密集的地方，在自己目标市场的中心。只有这样才能最大限度地增加员工与客户面对面交流的机会。虽说如今新兴科技可以帮上不少忙，但是它永远无法取代那些优秀且有着丰富经验的职业顾问们。只有他们，才能将那些在外人看起来几乎一样的楼栋的内在差异娓娓道来，或者把某个单位的个性问题解释得头头是道。这就是我们所谓的附加价值，而这种价值，还将会在未来很长的一段时间内为这个行业做出不可替代的贡献。

房地产市场的演变是非常迅速的。在这样的大环境下，我们会不断得目送一些墨守成规的企业淡出市场；另一方面，也会见证不少新进公司的诞生壮大以及一部分老牌企业在成功转型后开启新的篇章。总而言之，在我看在，当下最有希望笑到最后的将会是那些将全渠道销售的理念发挥到极致的企业：不放过任何一种方式，尽可能将自己的品牌形象价值渗透到客户群体生活的方方面面，并通过这样一种全方位的服务给每一位客户提供满意的购物体验。

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注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪公司Engel & Völkers提供

翻译：Jing Li
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关于泰国房产租赁你不得不了解的事｜居外专栏

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了，效果也非常不错。在决定加入他们之前，提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。

很多泰国房地产开发商都习惯给他们的项目冠以类似于“首两年年租金回报率保底”这样的极富吸引力的字眼。然而，房产投资的看点往往在于中长期收益，两年以后的情况会是怎样？这其实是非常值得细细斟酌的。

根据众包网站www.numbeo.com今年9月份的数据显示，眼下泰国城郊的平均房屋租金回报率大概在4%左右徘徊。这样的情况，房产中介或许是不愿意透漏给客户的。当然，这个数据仅仅只是作为参考。如果某个单位地理位置极佳，靠近地铁，价格合适，看点又多，获得更高的回报也是理所当然。所以，如何让你手上的房屋比周边的单位更有竞争力，这其实是投资者们很有必要去思考的。

并不是所有的开发商都是会愿意给出保底回报率的承诺的。这个时候，投资者们就不得不借助泰国当地的房产中介或者管理机构来为手上的房产寻找租户了。这是一项有偿服务。通常来说抽取的佣金是出租单位一个月的租金。所以，如果某个单位每月的租金是20000泰铢并且中介公司帮你搞定了租户，一年下来有20000泰铢是需要进到他们口袋的。

值得注意的是，如果你在泰国拥有正在出租的房产超过5处，那么今年5月1日刚刚生效的一项法律条款就和你有关系了。这项新的法令主要针对在泰国当地从事住宅出租的生意人。该法令出台以后，就有些当地屋主认为自己遭受了不平等的待遇并上诉到高等法院要求做出调整。比如说，在新的条款下，一旦条件符合，租户只需支付一个月的押金就可以入住。然而如果屋主名下的房产少于5处，那么他的租户则需要提前支付两个月的押金以及一个月的保险金。如此大的差别是往往会让租户再三考虑一番。

同时如果你名下正在出租的房产少于5处，在此我们也强烈建议与租户签订至少为期一年的租房合同，这将能省下不少麻烦。另外，少于30天的短租目前在泰国仍是不合法的。有些开发商更是明文禁止这样的行为。你的房屋中介或许不会提及，但这是你绝对有必要了解的。

租房合同也是一项需要重点关注的事项。通常泰国的租房合同使用用泰语或者英语。但是无论如何，我们强烈建议你要求一份能够理解透彻的正式合同，毕竟后期所有的相关操作都是以此为依据的。泰国不同于中国，某些在国内可以变通的地方这里可能并不适用。

此外，身为外国房屋买家，泰国当地的法律还是一定要遵守的。这里特别要引起注意的是，房屋出租的收入在泰国是需要缴税的，这与收益人是否在泰国境内无关。整体的税率则是渐进式的，年收入小于150000泰铢的部分不需要征税；对于超过150000但小于300000泰铢的部分，税率为5%。后续的税率则随着收入的增长而不断地提高。如果想在缴税方面做一些优化，我们建议与泰国当地的税务公司寻求合作。他们是有能力在合法合规的前提下实现一定程度上的税务减免的。

还需要提醒的是，由于要求每位租户都将租金汇去中国并不现实，所以拥有一个泰国当地的银行户口也是非常有必要的。开户门槛并不会过于苛刻，基本上将要求的个人及护照信息提供给当地银行就可以了。如果在泰国拥有房产，审批一般会更加顺利。

总而言之，如今在泰国房产投资的租金回报肯定是远胜于中国国内的。然而房市有风险，入市需谨慎。在真正决定入手一处泰国房产之前，最好还是提前将当地房产出租的相关情况了解清楚为好，也希望大家都能在泰国收获一笔成功的房屋投资。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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REITs视野：解析新加坡房地产信托基金

在美国加息以及贸易战等不明朗因素下，股票市场的波动随之而上升，亚洲货币贬值压力上升，在信贷紧张与美元走强的环境当中，可以适当配置一些具有稳定现金流以及专注基本需求的行业，其中，房地产信托（REITs）是佼佼者，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金也被很多投资者加入到自己的投资名单中。

REITs是合理的资产配置方式

普通房产投资者要在短期内获得高额回报，以现在的经济环境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地产行业分一杯羹，机会和渠道还是很多的。经济的持续发展中，房地产的各个子行业均能受惠。如果想保持在房产行业中进行投资，房地产信托基金REITs便是一个合理的方式。

这类REITs的投资金额可以说是丰俭由人，投资范围比较广泛，不单只有住宅，还包括商铺、写字楼、商场、各种园区等；而且它们投资方式多样化，有参与到开发、租赁、销售、管理等等；甚至，大部分REITs具备定期派发利息的条款。

如果经济持续发展，房产持有者的资本利得获得提升，REITs同样可以受惠。房产持有人在转售前放租，REITs同样参与租赁市场。甚至部分REITs参与物业管理，从而获得收益。房产持有人所面对的高额成本、时间成本、交易的繁琐、流动性风险等等，REITs投资者都可以轻易化解。

投资者可以利用REITs的灵活性达到成本、收益、流动性的需求。由于监管当局大多规定此等信托必须将净收入的90%以上分派给投资者，因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之间。

但同时要注意，没有投资是无风险的。与任何投资一样，房地产投资信托基金也存在风险。了解这些风险是什么以及愿意承担多少投资风险是投资前的重要一步。仅根据其支付的派息金额评估房地产投资信托基金是不够的。其他因素如经济或行业的表现，以及借贷的程度，物业经理的管理水平，新加坡元走势等都会影响房地产投资信托基金的长期增长。

新加坡“S-REITs”的发展

近年来，伴随房地产市场规模不断扩大，商业银行提供的贷款融资成为房地产行业发展的重要支柱。但是信贷相关政策的调整也同样对房地产行业的发展产生很多不确定性的影响，有限的融资渠道已不能满足房企持续发展所需要的融资水平和规模。这也激发了中国内地企业及个人投资者不断转眼海外市场、从事筹资及分散资产组合等有效投资方式的探索之路。其中，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金被很多投资者加入到自己的投资名单中去。

20世纪80年代，新加坡房地产行业对这种投资形式表现出浓厚兴趣，并在2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明的措施。此项措施规定REITS只要遵守分红比例（90%）要求，其对投资者的股利分红就是免税的，此项措施避免了重复征税问题。受该项措施的刺激，新加坡第一只房地产信托基金在2002年7月上市，并在此后新加坡政府不断出台刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下，新加坡REITS市场的竞争力及规模不断增长。

正如REITAS总裁兼凯德集团首席财务官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市场继续快速发展，现已拥有由不同平台组成的广泛基础，从保荐人推动型平台一直到数据中心和奥特莱斯商场等蓬勃发展的新型资产类别及单一投资海外市场的平台等。

2017年7月-2018年7月，过去12个月新加坡私人住宅价格以9.1%的幅度强劲上涨，以及随后私人楼市降温措施进一步收紧后，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率达到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的总回报率平均下跌了3.5%，12个月平均总回报率降至2.6%。

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和股票一样，REITs和合股式信托也存在市场风险——单位价格的走势可能与投资者的预期相反。REITs或合股式信托投资的其它相关风险取决于各信托的独有特征（例如杠杆比例、再融资成本、管理费的一致性）以及相关房地产投资的地段及质量（即房地产的集中度、租约期限）。REIT也存在股票投资的其它相关风险（即价格风险、波动性和流动性风险）。

哪些中国企业适合发行S-REITs

S-REITs主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，根据物业的不同用途，基础资产包括酒店、公寓、写字楼、购物中心、仓储中心等多种业态；根据物业的开发状态，基于S-REITs需遵守开发限制原则，基础资产主要为已完工并进入成熟营运的不动产。除此之外，基础资产的选取还需考虑以下几个因素。

1. 物业权属的完整性及其负担情况

S-REITs的主要基础资产是物业，物业的权利归属和权利负担是金融监管局（“金管局”）、新交所及投资者关注的重点和基础问题。具体而言，物业开发过程的合法性、权属证明文件的完整性需要重点关注，债务和权利负担限制也需要尽量剥离，以保证S-REITs可以相对干净地持有物业。

2. 物业的经营情况

S-REITs的发行金额和交易对价与S-REITs基础资产的评估价值相关，而后者主要取决于S-REITs资产包物业的市场价值。在判定基础资产的市场价值时，预测物业未来能够产生的净现金流为核心环节，而资产过往的收入损益表现对未来现金流预测有着较明显的参考作用。其中，现有入住率和历史租金肯定是未来一段时间现金流最为直观的构成部分，而现有租户质量、租约长短、租金构成方式都会对现金流产生影响。

3. 宏观和微观环境的影响

以购物中心来看，现在科技发展和人口结构变化导致消费习惯发生明显改变，电商和网络购物的普及使购物中心受到较大冲击，具有顾客体验价值的购物中心成了主流。相对应的，前述宏观经济发展趋势使得第三方物流企业有了持续的发展空间，从而以大型电商平台和第三方物流为主要租户来源的仓储物业，未来现金流表现会比较乐观。

另外，物业所在区域的现有地位、未来规划以及该区域的未来供应是否会导致竞争激烈等，都可能对现金流预测产生不小的影响。

4. 物业的现金流

S-REITs的收益分配来源于现金流，而不受限于会计利润，且为了享有税收优惠，S-REITs需将至少90%的营业收入用于收益分配。因此，除了财务利润外，现金流是更关键的因素，应当避免选取那些财务利润很好看，但是现金流却很差的物业。

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来源：新浪财经-自媒体综合
责编：Zoe Chan

迪拜房市2018年至今新增1.4万套住宅注重项目多样性

迪拜土地局（Dubai Land Department）透露，2018年前8个月内，阿联酋有47个全新房地产项目已完工。

据迪拜土地局局长Sultan Butti bin Mejren所说，这些已建成的项目为迪拜房市带来了1.4万套新物业，包括1万套公寓，364栋商住综合楼，2258栋联排别墅和1575幢豪华别墅。

根据他通过国家新闻机构阿联酋通讯社（WAM）发表的一篇评论，迪拜房地产市场在2018年前8个月内达成的业绩令人振奋。他还补充道，迪拜会继续吸引“更多有意进行大规模投资的投资者”。

他说：“47个已完工项目的成功交付反映了开发商们浓厚的兴趣和坚定的决心，而且他们正以最大的诚意与投资者展开极其公开透明的合作。迪拜土地局官员正努力在我们的房地产市场中巩固这些价值，并认真观察这些以多样性为特色的项目。这样做不仅有助于满足人们对各类物业的需求，还有助于避免某种房产供过于求。”

DLD指出，在报告期间，有1000名投资者通过900笔交易购置了总价值超过120亿迪拉姆（约223.8亿元人民币）的物业。

Bin Mejren表示，他认为迪拜房市在2020年开幕的世博会举行之前可以保持这一积极发展势头。

“投资者在迪拜房地产业所涉及的一些利益和发展趋势上达成了共识。市场的吸引力以多种独特因素为基础，这些因素主要包括稳健的高回报率，随着时间推移持续上升的物业价值，还有阿联酋较为理想的居住、工作和旅游环境，而迪拜在这些方面的优势使其成为了一个高水准的投资选择，”他补充说。

居外推荐迪拜房源项目：AYKON City

AYKON City拥有别具一格的设计理念，是迪拜大都市地标之作。坐落谢赫扎伊德路中心地段，坐拥城中最负盛名的哈利法塔区美景，鸟瞰迪拜运河，AYKON City豪华开发项目集酒店、酒店式公寓、办公楼、住宅楼于一体，多个塔楼不同寻常的延伸设计，为您提供精品生活和明智投资之选。

AYKON City开盘至今，已获奖项包括：

2016阿拉伯地产大奖—迪拜最佳
迪拜最佳酒店建筑
迪拜综合建筑大奖—最佳推荐

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来源：Arabian Business
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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