Finance News – Page 73

迪拜房市2017年表现欠佳但未来发展不乏亮点

迪拜住宅均价在2016年4季度到2017年3季度间大约下滑了2%，同一期间的平均租金水平则跌幅更大，约为7%。造成迪拜房市的弱势表现的主因，是油价走低带来的政府投入减少与投资者信心丧失。

2017年，迪拜住宅新增供给继续集中在中低价位市场。除此之外，部分开发商也开始接受分期付款，一些开发商甚至允许买家将60%的房款留至交房的时候支付。开发商们希望通过这样的获得更多的刚需，并鼓励一些租房者自己买房。根据对主要相关方的调查，德勤估计2017年迪拜有15000个单位进入市场，比2016年增加了3.5%。

2018年趋势展望

迪拜的国际地位将会继续提升

迪拜已经拥有包括迪拜国际机场在内的诸多国际顶尖基础设施
迪拜有着有利于商业的法务与监管环境，商业自由度非常高
迪拜已成为全球公认的活动中心，将举办2020年世博会

2018年，迪拜将与世界其他地方更紧密地联系在一起。不过伴随着这些国际化的机遇，迪拜也将面临一系列挑战。世界银行警告，目前全球经济将面临的挑战主要来自更极端的经济保护主义、更严峻的不稳定地缘政治与潜在的金融市场波动。

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开发商们在迪拜的融资选择正变得更先进更多样化

合格地产开发商与项目可申请的银行贷款存量充足，借贷比例为60%至70%，融资成本约为5%至6%
迪拜的非银行融资选择正在成长
迪拜的住宅开发商正在通过分期付款方案降低买家所承担的投资风险

随着非银行类的借贷方案越来越多，迪拜的开发商金融市场正在变得更多样化，不过依然竞争激烈。有良好信用记录的开发商将有更大可能获得资金。从购房者角度来看，多个住宅开发商提供的分期付款方案意味着投资风险减小，门槛也有所降低。

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3D打印等破坏性创新将在房地产业成为更加主流的科技

迪拜已设下目标，2019年所有新建筑须有2%的结构为3D打印而成；到2025年，此比例将提升至25%
迪拜土地部门正在探索包括区块链在内的交易管理新技术
虽然起步较晚，但是迪拜的电商行业正在蓬勃发展。2017年亚马逊收购了中东电商com，同时中东也出现了吸引了大量资金的新电商Noon

今年开始，破坏性创新将在迪拜房地产业成为更加主流的科技。不过同时面对科技的机遇与挑战，市场上并不存在绝对的赢家与输家。拿电商行业来说，科技的发展并不仅仅影响线上与线下商店，也深深地改变着市场的每个渠道。因此电商科技的发展，必将对各个资产类别都产生不同程度的影响。

开征增值税将是迪拜房地产市场的最大威胁

租金或面临上行压力
增值税或对开发商现金流带来威胁
迪拜各方面需要增加成本对不同收入来源进行增值税核收流程的建立

2018年1月1日起，迪拜开始征收增值税。对房地产市场而言，迪拜的住宅类房产交易基本均免收增值税。不过对于个人投资者与开发商来说，在建筑、维护、使用房地产相关服务的过程中产生的交易依然需缴纳5%的增值税。增值税的开征可能将是迪拜房地产市场最大的威胁。从会计系统到现金的压力，无论开发商、运营商或者是购房者都将面临复杂且深远的压力。

参考来源：德勤2018年迪拜房地产展望报告
阅读原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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宜居指数高于悉尼和墨尔本新南威尔士的海边净土

在澳大利亚房地产资讯平台homely（类似房产领域的大众点评）上，你可以看到澳洲各地居民对所住城市的评分和真实评价。有趣的是，悉尼、墨尔本等“大城市”好像并不如我们以为的那样受欢迎。由于“交通拥堵” 、“房价高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（满分10分）。

反观悉尼近郊的海滨城市尤米纳海滩（Umina Beach），因其更优异的自然环境和宁静的生活氛围，受到人们的追捧，被认为是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米纳海滩是中央海岸度假者的热门目的地，与布里斯班水域国家公园接壤。旅游者们在此地这里体验着壮观崎岖砂岩地貌、丛林徒步、与野生动物亲密接触。尤米纳长长的沙滩是中央海岸最受家庭欢迎的海滩之一，非常适合游泳和冲浪。攀登到附近的山顶，可以看到尤米纳和与它相邻的艾特兰海滩（Ettalong Beach），壮丽的美景一直延伸到棕榈滩南部。

尤米纳海滩也是热爱家庭生活人士的首选。全区虽然面积不大，却有9个公园，占总面积的6.3％；年轻夫妇和有孩子的家庭人口占比超过70%；镇上有三所不错的公立学校，孩子们骑车或者步行就能到达。也难怪有人举家从悉尼搬迁至此，只是为了让孩子们住进“有更多卧室的房子，在更好的环境里长大”。

现在，在距离尤米纳海滩800米，距离海滩主街500米的牛津街28号，有一栋豪华住宅即将完工。这栋带有花园、双车位车库的4卧室宅院，非常适合全家人居住。起居室、饭厅和卧房采用全开放式结构，宽敞明亮。主卧配备了独立浴室和步入式衣柜。屋内安装了中央空调、报警系统和全套的Fisher and Paykel家电设备。

住在牛津街28号，你可以在附近的购物街买到所需的一切——澳洲两大超市Coles、Woolworth；美食连锁商店ALDI；不断增加的专卖店、餐馆和咖啡馆；提供当地美食的Umina Beach Surf Club，全天供应美味的餐点。毗邻冲浪俱乐部和海滩，还有一座造价300万美元的休闲公园，设有烧烤设施，是一个非常棒的家庭聚会场所。

另外值得一提的是尤米纳海滩的房价。由于越来越便利的城际交通（无论是搭乘火车还是自驾，从尤米纳到悉尼只需要一小时左右的时间），近一年来，尤米纳房价有快速攀升的趋势。房价的中位数在新南威尔士州排名649位，房价的涨幅却达到了13.85%，排名第284位。由此可见，该地区的房价还有很大的增长潜力。无论是自住还是投资，尽早出手一定是明智的做法。

homely上一位当地人如此评价尤米纳海滩：

“17年前我们在这里购买了两处房产，一处在山坡上，一处是靠近主街的公寓（步行15分钟到海滩和商店）。诚实地说，我们在租金回报、资本收益方面取得了相当大的回报。随着时间的推移，这个地区已经发生了极大的变化和发展，基础设施和翻新的区域设施带来新的生活……17年前，我们全家从悉尼搬到这里是一个明智的选择。我们至今还庆幸，在尤米纳海滩房价增长前买了房子。现在的房价虽然远不如我们购买的那么便宜，但市场上仍有一些稍纵即逝的机会……”

牛津街28号即将于2019年完工。相邻的地块还将建造一所相同配置，面积略小的宅院。如您对这此房产感兴趣，请致电居外热线400 041 7515或至网站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看价格详情。

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文字：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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高收入“新移民”将助力中国香港房市保持热度

中国大陆高收入的职业人士将成为香港的新一批购房者，为香港房市带来新的购买力，进一步刺激香港这一目前全球最高房价市场的需求和房价。

里昂证券数据显示，2019年，来自中国大陆约21,000名职业人士将成为香港的永久居民，而随着香港政府的签证政策吸引越来越多的高收入人士，未来这一数据将进一步增加。

在香港居住7年后即可获得永久居民身份，这意味着此类购房者无需承担非居民购房者需缴纳的15%的购房税。该税法于2012年与其他针对非永久居民购房者的税收一同推出，要求非永久居民购房者支付高达30%的税收。

如今，2012年搬入香港的职业人士将无需承担这一税率。据里昂证券称，这意味着香港这一供不应求的房市将新增7,000栋的购房需求。

里昂证券房产研究的区域负责人王女士（Nicole Wang）表示，“这一税法于2012年推出，一经实施就限制了2010-2012年间来香港的中国大陆职业人士的购房能力。今年以及2019年，这一人群将为房市带来高需求。”

王女士表示，“这一人群为了避免支付购房税而支付了七年的高昂租金。因此，他们势必要在香港买下一套公寓。”

来自中国大陆的年轻专业人士有资格在香港获得永久居留权，他们将成为该房地产市场的一股新力量

过去26个月来，香港中档住房的价格不断上升。新房开发商每卖出一栋公寓就提高售价，市场上销售信心高涨，开发商相信只要有新的房产供应，就会有买家疯抢购买。

香港政府近期推出新的举措，试图控制房价，其中包括向未出售的房产征税、增加建设公共住宅的土地面积等。花旗银行预计，今年下半年香港房价将下降7%，并指出房产供应将增加，股票市场将出现下滑。

但考虑到新一波购房者带来的7,000栋住房的潜在需求量，部分分析人士认为房价不大可能出现下滑。

利嘉阁地产的调查负责人陈先生（Derek Chan）表示“政府每年计划建立18,000栋私人房产，而目前还有7,000的新需求。来自中国大陆的新增需求即使不会进一步增加也会保持下去。如果政府不增加土地供应，房价就不会下降。”

政府数据显示，超过30%在香港工作的中国大陆职业人士的月工资超过4万港币。而相比之下，去年香港本地职业人士的月收入中位数为16,800港币，超过4万港币的仅为14%。

市场上已有种种迹象表明这些即将成为永久居民的中国大陆人已经做好准备将其工资收入投到房产市场中。

35岁的金融职业人士李女士（Angela Li）表示，“我虽然不穷，但购房税的负担太重了。”李女士2011年来到香港。她表示，“我刚来的时候就考虑买一所房子，但不久后新的税法就出台了，我就放弃了。”

她目前在九龙靠近奥运站的住宅区寻找住房，她现在就住在这一地区，月租达到25,000港币。

李女士表示，“住房贷款应该会和我目前的租金差不多。”

房产中介称，过去几个月来，年轻中国大陆购房者的数量增加了20-30%。

美联物业的住宅董事布少明（Sammy Po）表示，“由于无需承担重税，越来越多的中国大陆人会选择买房子。”

“他们主要是在启德、西九龙和北角等新开发区寻找住房。与此前来香港‘大采购’超级豪宅的资金雄厚的大陆商人不同，他们是全新的一波购房者。”

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原文：南华早报
翻译：LPS
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世邦魏理仕报告：柬埔寨房产业不受选举影响依然强劲

世邦魏理仕最新报告显示，2018年第二季度，柬埔寨房产市场的增长依然强劲。公寓、办公和工业房产业均为房产市场的繁荣发展做出卓越贡献。

然而，于7月29日举行的选举的不确定性影响了投资者的投资信心，导致市场投资热情有所降温。世邦魏理仕表示，这一不确定性成为导致新投资不足的“最显著因素”。

尽管如此，2018年第二季度仍有2,000所公寓完工，房市公寓总供应量达到11,830套，实现了20%的季度环比增长。

7月23日，世邦魏理仕在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）告诉《高棉时报》（Khmer Times），“投资者对金边公寓的投资情绪仍十分高涨，地段好、质量高的项目仍能达到可观的预售率。针对当地购房者的较为便宜的房产市场也十分景气。”

霍奇表示，公寓市场的房价整体相对稳定，高端公寓的价格平稳上升。

但他解释道，由于房主争抢租户，租金受下行压力影响有所下降。他表示，“最新一季度数据显示，中档公寓的租金下降了12%，高档公寓下降了5%。”

霍奇指出当地和外国公司不断发展，此外，部分机构从传统别墅中搬出，转而选择现代办公楼，因此办公房产的需求仍十分强劲。

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相比上个季度，办公空间的供应量下降了3.3%，而其整体入驻率创下新高，达到了近88%，相比今年第一季度上升了5个百分点。

霍奇表示，办公空间供应量的下降是因为旧的办公楼需要重新装修或进行再开发，因此不包括在现有供应房产中，这意味着办公房产向高质量发展，以满足租户的需求。

他表示，“未来两个季度，新的办公房产将进入市场，这些项目包括Keystone、East Commercial Center、E.SUN Tower和Diamond Twin Tower ，届时办公楼供应量将有所增加。”

霍奇表示，由于7月底的大选带来的不确定性，今年前五个月（相比2017年下半年），工业房产业的投资有所下降。

他指出，今年前五个月获批建设的工业房产项目总数为26个，建筑总面积达到140,000平方米。

“工业房产业仍处于供不应求的状态，其中高档工业房产尤其如是。在不享有提前出租承诺的优势下，大部分地主都不愿意建立高质量的工业房产。”

他表示，“有的租户愿意接受低质量住房，有的则倾向于定制建造房产，工业房产的租金整体较为稳定。”

对于大选对投资信心的影响，霍奇表示，“选举总是会造成房产市场发展的放缓，因为投资者们都在等政治环境回到非选举时期的状态再进行投资，这是全球的普遍情况。”

“如果不考虑单一的大额投资，那么相比去年，今年柬埔寨房产的数据十分可观。”

霍奇还表示，他预计选举后，房产项目的数量和价值将会飙升，创下新高。

土地管理部门数据显示，2018年前五个月，建筑投资达到17.8亿美元，全国有1,370个项目获批投建。

居外推荐柬埔寨房源：金边市玛卡拉区Sky-Line公寓

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原文：Khmer Times
翻译：LPS
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如何避免购买泰国期房公寓所带来的风险？｜居外专栏

目前泰国有很多投资选择。房地产是一个很受欢迎的选择，但很多人好奇购买一个期房公寓单位是否一个很好的投资。毕竟，短期内你将无法看到成品，在施工过程中也很难对其进行检查。

你努力工作挣钱，因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面，你的储蓄能够为你赚更多的钱是至关重要的。所有投资都是有风险的，所以如果你正在寻找一个确定的东西，祝你好运，并让我们知道，如果你找到它。

如果你想要一个既有价值又有潜力的投资，购买一个期房公寓可能适合你。由于清迈的地价飙升，它们可能比购买已建成的单位便宜得多，并且您将很快得到升值。在许多情况下，现在购买比等待购买完成的项目更好。

话虽如此，购买期房公寓确实比已经完工的公寓更有风险。以下是购买期房公寓的一些风险，以及如何处理这些可能的风险。

公寓未完工或延迟交房

个人投资购买期房公寓最令人畏惧的是它不会完成。这是最坏的情况，因为这意味着你最终会花费数年的时间与开发商在法庭争夺您的投资额。另一个担心是如果您计划租用该单元，则可能会造成租赁回报延迟。

如何避免这种情况：不要向从未有过成功建案的开发商购买房屋。相反，只选择拥有大量投资组合知名度高的房屋建筑商。或者雇佣第三方代理与律师在房产项目上做更为细致的调查。

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实际公寓将不会和照片一样完美

许多想购买期房公寓的投资者利用销售材料和营销照片了解他们购买的公寓是什么样的。但是，这些仅仅是照片，您在这里看到的内容可能不是您在项目完成时获得的内容。

如何避免这种情况：没有办法真正了解项目完成时的外观，但有几件事可以帮助您下决定。首先是上网查找开发商已经完成的公寓照片。虽然艺术家效果图可能会造成欺骗，但看到真实交易会让您更好地了解公司提供的质量。

如果可能的话，您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售单位。虽然布局可能不同，但单位大小可能会相似。调查它的外观，然后将其与宣传册子进行比较。您将能够看到开发商的设计与实物的匹配程度。

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获取最低成交价

通常大部分人认为，避开中介公司与第三方代理的介入，直接与开发商达成协议会获取公寓的最低成交价以及更多相关赠送，而最后很多买家事后才知道上门客户的价格往往与游客价无异。

如何避免这种情况：当开发商公开市场售价后，很多情况下上门客拿到的优惠幅度是固定的，并且无任何谈判的空间，因为大部分上门客户认为这个是最低成交价，无第三方介入可以省去一部分报酬。而作为一家优秀并且带来大量客户资源的代理则更受开发商重视，往往能够为客户争取到意想不到的优惠等。

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清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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澳洲房价遭遇近6年来最大跌幅 “微型信贷危机”或加速房价下跌

根据Corelogic最新发布的报告，2018年7月澳洲房价同比下滑1.6%，创下自2012年8月以来的最大跌幅。不过由于过去几年的疯狂涨势，当前房价仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5个在7月出现同比房价下跌。两大城市悉尼与墨尔本的房价同比与环比均出现下滑，珀斯与达尔文市场依然保持低迷；布里斯班、阿德莱德与堪培拉表现基本稳定，霍巴特房价则继续一枝独秀。

全澳范围房价减速

最值得注意的是，虽然比悉尼晚了5个月，墨尔本房价在7月也开始进入下滑，同比微跌0.5%，环比下跌了0.9%，是7月所有城市里环比表现最差的。相比去年11月房价开始下跌之前的顶峰，悉尼房价已经下跌5.4%，墨尔本房价也下跌了2.9%。

在过去五年中一直保持稳定涨势的布里斯班与阿德莱德，房价增幅也开始明显缩小。相较一年前的这个时候，布里斯班的房价同比增幅从2.9%缩小到1.2%，这个数字在阿德莱德更是从5.4%降低到0.7%。

霍巴特与首都堪培拉的表现继续高名列前茅，但是增幅也都放缓至近期新低。

高价住宅受打击更大

2017年下半年开始，澳洲房价增幅开始回落，其中高房价的市场区间受到打击最大。房价同比变化的回落幅度要远高于中价位与低价位住宅。

澳洲住宅价值滚动同比变化，按不同价格区间

从不同城市来看，这种市场分化在悉尼与墨尔本最为明显。相比于去年同期，悉尼与墨尔本的高价位住宅价格下跌都较显著。特别是在墨尔本，虽然整体房价同比出现下跌，但是中低价位的住宅价格依然在上涨，其实是高价位住宅的价格下滑拖累了整体数据。

2018年7月住宅价值同比变化，按不同价格区间

而在其他城市，这样的现象却不是很显著。造成这样的区别，原因是多样的。但是一个主要原因则是因为澳洲近年来一系列的加税与贷款限制大大抑制了市场上的对高价住宅的纯投资需求，而更偏向于中低价位的首套房买家的需求则相对而言占据了更大的比例。在更受投资者青睐悉尼与墨尔本，有更多专门为投资者兴建的豪宅，那么这两个城市的房价在目前市场环境下受到更大的影响也就不奇怪了。

德勤预测：“微型信贷危机”或加速房价格下跌

根据德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）发布的最新商业前景报告，悉尼和墨尔本的房价下跌“将会加剧，随后再慢慢回升”。

越来越高的成本和越来越低的信贷流动性会影响房地产市场，引发“微型信贷危机”，对房价造成更大的压力。

除此之外，即使澳大利亚储备银行（Reserve Bank）没有针对银行贷款收紧和银行皇家委员会（banking royal commission）做出的裁决采取措施，加息也是造成“恐惧引发恐惧”现象的原因以及人们预期最终会加息的前提。

报告指出，缓慢上升的利率，较低水平的失业率，还有最重要的因素——人口增长将暂时缓解市场的硬着陆趋势。

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“自全球金融危机以来最长的房产市场干旱期恰逢信贷收紧，而投资机构发放的贷款已经跌至6年来的最低点，”报告中提到。“这意味着现在墨尔本正在经历的房价下调将会加剧，随后才有所改善。”

报告还补充道：“尽管现在市场上看到的负面信号比特朗普总统的心血管疾病风险评估的还要多，我们仍然期待出现运行良好的房产建设周期。”

“这种良性环境对我们在未来几年内所无法预见的前景有很大的影响。我们没有看到中国倒下，也没有看到澳大利亚失业率攀升。我们并不认为全球和本地的利率会快速上升。”

商业建筑价格略有上升

“我们仍然可以看到，当前的房价下滑在2019年底将会触底，但由于持续的人口增长，这次的底部比过去几个周期到达的底部更为坚实。”

但在经济衰退停止之前，住房建设和翻新的速度将在未来几年内减慢，并被写字楼和酒店的商业建筑工程数量的小幅度上涨而抵消。

澳大利亚旅游业表现强劲，海外游客更是提供了一大助力。这使得人们加大了对酒店住宿行业的投资力度，斥22亿美元巨资打造的巴兰加鲁（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一个例子。

虽然大部分商业建筑都坐落于新南威尔士州，但由于新州在首都城市中的房价涨幅最大，它未能幸免于承受住房市场低迷造成的冲击。

报告中透露，昂贵的住宅将难以出售，但得益于首次购房者的优惠，“低端房产受到的影响较小”。

昆士兰未受到过度供应引发的负面影响

和悉尼一样，墨尔本的房地产市场也会走弱，但物业价格跌幅低于悉尼。

这些价格下调现象有利于昆士兰州的房地产市场，因为有更多人从其他州迁移到了这个阳光明媚的地方，使其摆脱了房产供应过多造成的负面影响。

“这一切预示着昆士兰州的住宅建设工程拥有更光明的前景，”报告中说道。

“房屋建设审批通过率已经急转直下，建筑开工率也已经见底。虽然住房建设的总体速度仍有可能拖慢澳大利亚未来一年内的经济增长，但因为强劲的人口增长消耗了当前的过剩供给，物业市场可能会就此开始增长。”

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报告还警告说，珀斯房地产市场仍处于低迷状态，而首都领地（ACT）还有建设更多房产的空间，但人口和住房需求的进一步增长都需要国家提供更良好的基础设施支持，否则人口增长将不可避免地受到一定的阻力。

“国家的移民人数将被削减——也许会被大幅削减——从而削弱了许多支撑国内市场增长，且‘最有可能’的预测变为现实的可能性，”报告中称。

人口增长是房产市场获得缓慢稳定增长的基础。

文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓投资自住必看｜居外专栏

转眼2018已经过半，加拿大各大学也即将迎来新学年，大学附近的公寓也迎来的租售火爆期，本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐，希望对留学生的自住或投资都有所帮助。

多伦多大学（University of Toronto，简称UofT，UT），始建于1827年，是世界著名公立研究型大学，享誉全球的顶尖高等学府，主校区圣乔治校区（简称UTSG）位于多伦多市中心，校园环绕安大略省政府与皇后公园。

根据2017年官方数据多大UTSG校区60,595名学生，其中中国留学生10,791,占了留学生总数的77%。明年入学的中国留学生申请数量竟高达12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只为大一新生提供一年的住宿，第二年学生们就需要在周边公寓租住。

源源不断的留学生的到来，构筑了多大附近公寓的坚挺的价格和旺盛的购买需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的风向标，2016年底以来的公寓大幅涨势就是从这里开始！

先来看一下各楼盘一卧室Condo均价动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘）。可以看出适合留学生的的一房房源主要分布在多大的东部和北部，北部由于是多伦多著名的高端社区Yorkville，故楼盘更为高端，价格也较高，除留学生外，有很多高端人士自住或投资于此。

相对多大东部和北部，多大南部和西部的Condo选择较少。

再来看下图的两卧室Condo的各楼盘动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘），我们会发现两卧室由于配置和面积的不同，各楼盘在价格方面比上图一卧室的有更大的差别，具体体现在多大北部Yorkville的楼盘均价明显大幅高于多大东部的Condo，这也进一步说明了在人员构成上，多大东部更适合追求便利、实惠和小房型的留学生，而多大北部的Yorkville则有更多追求时尚和高档生活品质的金领和成功人士。

接下来我们具体来看一下多大附近1.5公里半径范围内各楼盘二手房的均价排行：

值得注意的是位于Yorkville的由Menkes开发的四季酒店公寓不论是一房均价还是两房均价的排行均名列榜首，其他在一房和两房均价都处于前列的楼盘包括由Bazis International开发的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton开发的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf开发的ONE Bloor等等…

多伦多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定义了奢华生活和个性化服务的标准，距离布鲁尔街和市中心商业区仅几步之遥。
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好了，本期多大附近公寓市场宝典就到这里了。欢迎点击查看居外网上更多多伦多在售房源，或透过居外联系Daisy黄岚，了解更多关于多伦多楼盘的买卖和出租。

责编：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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Royal LePage预测：2018下半年加拿大房价仍将上涨｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage 7月公布的市场分析报告，加拿大的房价在今年第二季度升幅放缓，主要体现在大多伦多地区的房地产市场表现较为乏力，有些区域的房价出现了同比下跌。相比之下，在安省“金马蹄地区”（注：“金马蹄地区”是指安大略湖周边，安省经济最发达的一片区域），以及多伦多周边一些城市则出现了完全不同的景象。由于许多买家从多伦多迁出，并在周围更经济的地区寻找住房，在这些地方反而出现了房价同比上升的情况。与此同时，蒙特利尔和温哥华郊区的房价，则在第二季度出现了全国最高的同比涨幅。

经济利好！下季度住宅价格预计攀升

在统计了全加拿大63个主要房地产市场后，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房价上升2%，“全国房价基准指数”（National House Price Composite）达到$613,968。如果考察不同的房源类型，双层房屋的中间价格相较去年同期提升了0.8%，为$720,504。平层房屋的中间价格攀升了1.8%，为$512,979。在全国范围内，公寓房的升幅要比独立屋高得多，达到了8.1%，中间价格为$435,421。

Royal Lepage预测，加拿大第三季度房价将上涨，在未来3个月内，住宅价格将上涨1.9%。

“通常春天都是加拿大楼市的淡季，”Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说，“而且正如我们此前预期的，新的贷款压力测试让房地产市场的升幅大为放缓。因为在贷款能力较低的环境下，许多家庭不得不调整他们的购房计划。而另一些没受这一政策影响的家庭，则可能选择暂时观望。”

“目前，市场已经渐渐适应了新的规则，并开始逐步消化其影响。我们相信，在2018年下半年，房屋的价格和销量都会有提升。” Phil Soper继续说：“目前对房地产市场利好的因素并没有改变。我们在许多大城市，依然面临着住房短缺的问题。房屋依然供小于求。”

而在过去一个季度，加拿大的经济指数也依然足以让投资者看涨加拿大楼市。6月份，全国的失业率约6%，接近历史最低点。政府和民间的商业投资也越发积极。

但在另一方面，加拿大的房地产市场也可能受“北美自贸协定”谈判的影响。由于担心可能和美国产生贸易战，那些就业将受到直接影响的买家则会对购置新房采取更为谨慎的态度。

“目前加拿大的经济多少有些不确定性，” Phil Soper总结说：“尽管和美国的贸易摩擦可能对经济有所拖累，但全国住房市场预计仍将处于长期扩张性的阶段，尽管提升速度比我们过去几年看到的要慢。”

安省市场：多伦多房价温和上涨，周边区域价格飙升！

在2018年第二季度，安省经历了迄今为止最显著的对比：金马蹄周边城市的房价升幅显著提升，多伦多市中心和郊区的房价升幅却不是很高。这一现象的原因在于，大多伦多地区房价持续处于高位，这导致居民迁移模式发生了改变。这些因素包括首次购房者试图在更远的地方购买一套更廉价的房屋。还有退休人士则希望趁着高价出售他们在多伦多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的区域。

这一趋势在以下几个城市最为明显：

Windsor（温莎），
Belleville/Trenton，
Niagara/St. Catharines（尼亚加拉/圣凯瑟琳），
Kingston（肯辛顿），
London（伦敦【与英国首都同名】）
Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑铁卢/剑桥区域）

这些区域的房价同比上升达两倍，甚至更高。尽管大多伦多地区市场有所回落，买家们仍然倾向于在安省南部或临近多伦多的区域购房置业。在第三季度结束时，预计大多伦多的房屋均价将较第二季度上升2.1%，达到$838,984。而渥太华的房价则将较第二季度上升2.2%，达到$449.140。

事实上，这种搬迁趋势在Royal LePage此前一份针对千禧一代的调查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反应。该调查发现，对于加拿大千禧一代的受访者来说，拥有住房非常重要，为此他们愿意搬到另一个城市去买房。

同样值得注意的是，年轻的家庭往往也会被一些他们经济条件允许的住房类型所吸引，而这类房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他经济较为发达的国家一样，本质上是一种属于公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受访者表示，他们更愿意购买独立屋，尤其是那些已经有孩子，或者正打算要孩子的夫妇。超过一半（52%）的受访者在买房时会考虑住在郊区，59%的人在买房时会考虑住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说：“那些如今已到退休年龄的婴儿潮一代，他们也同样渴望搬家去一些环境清幽，风景宜人的小城市颐养天年。如果算上这个因素，那我们也就能理解，为什么像温莎或尼亚加拉这样的小城市房价升幅会远远超过多伦多，甚至跻身全加拿大房价涨幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多伦多购房的买家或许可以松口气了。这和2017年多伦多楼市的火热形成了鲜明对比。我们在2018上半年看到了房屋市场调整和政府干预所导致的结果。这些结果在大多伦多周边的区域尤为显著。在多伦多周边房价急速上涨的时候，我们预计多伦多的房价将相对保持稳定，价格涨幅也会较为温和。”

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关于本次调查

本次Royal LePage的房价调查（Royal LePage House Price Survey）结论，是根据全加拿大63个最大的房地产市场上，3种最普遍房屋类型的销售数据综合而成。在房价调查中的房屋价值是基于Royal LePage全国房价综合指数（Royal LePage National House Price Composite），并综合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的数据分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地产咨询和分析的可靠来源。对市场的预测，由Royal LePage的房地产专家根据其专业知识，以及对市场的判断而做出。

责编：Zoe Chan

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中国香港房地产熊市来势汹汹！

中国香港的房地产市场似乎有一种抵抗熊市的特性，这违背了万有引力定律最终必将应验的预言。

然而现在出现了一股逆风——从放缓的中国经济到即将到来的加息，还有重新抬头的房价降温监管措施——这股逆风使得一些长期持怀疑态度的人卷土重来，并声称香港房市的调整期可能即将来临。花旗集团（Citigroup）上周称熊市来势汹汹，预计下半年香港房市将下调7%，而博科国际控股有限公司（Bocom International Holdings Co.）的Hao Hong认为下跌幅度可能超过14%。

“房地产股票的表现说明调整期即将到来，”Hong说道。Hong认为股票下跌幅度是房市调整的先行指标。“在未来几个月里，就算房价下跌15%我都不会感到惊讶。”

世界上房价最高的房地产市场走向崩溃尚未成为定局。在香港这个两个停车位的价格就远超100万美元的地方，购房者的热情已经让所有悲观的预测一扫而空。但中国香港政府在努力应对高企房价的过程突然得到了一系列外部力量的帮助，包括唐纳德·特朗普（Donald Trump）为解决他口中所谓的“不公平贸易行为”而采取的一系列措施。

在Ken Yeung等多位花旗集团分析师看来，上半年房价上涨13%加大了下半年出现调整的风险，而中国经济放缓可能成为一项触发因素。野村控股公司（Nomura Holdings Inc. ）仍坚守其年初所做的预测——今年的价格预计将与去年持平，而这一预测意味着该公司也认为香港房价下半年可能下滑。美国美林银行则认为香港房价在2019年至2020年期间将出现10至20%的调整。

以往对香港房地产出现熊市的预测曾几度“失灵”。花旗的分析师们自2016年11月起曾发布三次看跌预测，然而实际房价却上涨了30%。许多分析师认为，短期内高利率不会造成什么明显的影响，尤其是目前实际利率由于通货膨胀仍保持负值，而这可以刺激买家的购房热情。处于历史地位的抵押贷款利率和政府无法迅速解决的供应短缺现象也可能缓解市场的下跌趋势。

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不过，市场上还存在着其他风险，包括不断升级的贸易战。贸易争端可能会扰乱全球经济，使中国经济放缓趋势进一步加剧。

“我们最关心的是贸易战造成的影响，”香港第一太平戴维斯咨询公司研究部主管Simon Smith说道。“贸易战将破坏全球经济，中国更是首当其冲。这将引起企业估值和股市指数波动，并最终对香港房地产市场造成影响。”

仲量联行研究部门负责人Denis Ma表示，政府所采取的空置税等房价降温措施只会加大房价暴跌的幅度。若香港特首林郑月娥的提议获得立法者批准，政府将对超过六个月仍未出售的公寓按照两倍于年租金收入的税率，即该公寓价值的5%征税。

“采取这些措施无法实现任何形式的软着陆，”她说道。

香港的最高利率（设定了抵押贷款的上限）有望在十年内首次增加。根据上海商业银行有限公司研究部门负责人Ryan Lam的预测，这样的政策可能会降低首次购房者的置业需求。

“这将最终促使当前的业主相互进行房产置换，”Lam说。“当人们意识到市场上只有原来的参与者，没有新加入的参与者时，他们的情绪可能就会崩溃。”

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原文：彭博
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

为什么越来越多美国父母选择在公寓里养育孩子？

在过去十年中，不断上升的房价让许多人放弃买房，而拥有住房的美国家庭数量骤降360万。

物业信息发布网站Rent Café最近发布的一项调查结果显示，2006到2016年期间，包括东湾在内的旧金山都会区内拥有住宅的家庭数量锐减3.1万户，下降了10%。而旧金山和奥克兰租房家庭的数量增长了5.7万户，即上升了33%。

面对高租金或高抵押贷款两种可选方案，很多家庭选择了租房。Rent Cafe的研究员 Florentina Sarac说道：“这些家庭基本上都负担不起买房的费用。”她表示，在2008年的大衰退中，许多家庭在金融机构取消抵押品赎回权的浪潮中失去了自己的住宅，而且无力再购买另一套居所。

很多美国家庭要面对严峻的经济现实：湾区住宅的租金在2006和2016年期间上涨了39%，而房价上涨了80%。“该选择哪个非常明显，”Sarac说道。

这项调查的范围不包括圣荷西（San Jose）都会区。那里的房产平均销售价格已经平稳上升了6年，目前圣克拉拉（Santa Clara）和圣马特奥（San Mateo）县的房价居首，高达100万美元（约677万元人民币）。

高房价已经对当地的学校产生了影响。圣克拉拉县的教育官员Mary Ann Dewan表示，全县各区的入学率越来越低，因为有学童的年轻家庭已经离开了这里，选择定居在房价相对较低的城市。

她说，学校还注意到了多个家庭租住同一栋独立住宅的情况。有的家庭甚至住在汽车和房车里，而这种生存现状增加了孩子们身上的压力。

“由于少年儿童的心智能力尚未发展成熟，未知的前途会造成沉重的负担，”Dewan说。如果学生们来到学校时仍感觉疲倦和饥饿，这种压力会引发行为不端正和学习效率低下等问题。

东帕洛阿尔托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）学区出现了越来越多流离失所或居住在临时住房中的学生。根据联邦设定的标准，大约40%的学生可以被视为无家可归。

许多学生居无定所的现状迫使该地区为家庭提供更多服务——食品储藏服务、免费自助洗衣服务和临时自发性筹款活动。

“如果孩子们不得不勉强在沙发上生活，那他们就无法专心学习，”该地区的发言人Rolando Bonilla说道。“我们已经看到了这种现象造成的恶劣影响。”

Rent Café整理的人口普查数据和房地产数据显示，在全国范围内，有孩子且租住房屋的家庭数量增长了16%，而拥有住宅的家庭数量下降了14%。美国的出生率较低也使得购买住宅的家庭不断减少。

纽约、洛杉矶和芝加哥家庭的住房拥有率也出现了大幅下降。在近十年内，北卡罗来纳州夏洛特市（Charlotte）的家庭租户增加得最多，其增幅高达73%。

开发商对家庭公寓需求的增长做出了回应。房地产数据公司Yardi Matrix表示，两卧室、三卧室和四卧室户型公寓楼的建筑工程数量增加了。在过去十年内建于旧金山都会区的新公寓中，大约有43%是两卧室型或更多卧室的公寓。

据Yardi Matrix公司所说，在2006到2016年期间，多家开发商在旧金山建造了14,477套公寓，在圣荷西建造了16,659套公寓。

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原文：The Mercury News
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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