Category: Finance News

2016年夏天，英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国，投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一，其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前，法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人，因此，相比其他德国城市，英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一，这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市，法兰克福还是备受欢迎的宜居城市。

自2006年以来，该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外，法兰克福不针对房产投资征收资本所得税，这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种，但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福，预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示，英国脱欧使法兰克福跃居第二，仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元，创下新高。

德意志银行数据显示，直到去年，住房市场价格的增长才略有放缓，现有公寓价格上升了15%，新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现，截至2017年末，法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元（约¥3.8万）/平方米；市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元（约¥119-127）/平方米，超过柏林和大多数主要城市的价格。

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2017年，法兰克福迎来13000新人口，人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来，希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓，但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底，该城市人口预计将达75万，到2027年，将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求，开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度，但即便如此，也难以满足当前的市场需求。自2011年来，法兰克福的人口增加了超过62500，但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计，为满足市场需求，每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看，达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况，并为此制定了一系列解决措施，其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因（Rhein-Main）大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目，但未来十年，房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题，但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的，因为他们可以利用房价的上升趋势，在未来几年内进一步抬高价格。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房地产顾问服务公司高力国际称，尽管上调的利率和通货膨胀带来了一定挑战，但今年菲律宾房地产市场的供需很可能迎来历史新高。

尽管第二季度菲律宾国内经济增长放缓，达到三年来最低的6%，但高力国际称菲律宾的经济发展速度仍然位居该东南亚第三，仅次于越南（6.8%）和中国（6.7%）。

高力国际表示，“尽管经济增长放缓，但房地产行业仍是十分坚挺，2018年办公、住宅和休闲房产的供需都将达到历史新高。”

然而，该公司补充道，利率的上调或将在未来12至24个月内削弱中低收入阶层对住宅房产的需求。

高力国际指出，由于开发商对高利率的影响有所担忧，因此今年上半年新增公寓的数量有所减少。

8月初，菲律宾央行将政策利率上调了50个基点，为2008年全球金融危机以来最大幅的上调力度。

高力国际表示，“我们认为，利率的波动应当会促使当地开放商更愿意与外国公司合作，共同开发水平和垂直住宅项目。”

除调高的利率外，加速的通货膨胀对消费产生抑制，因此也给房地产行业带来了一定的挑战。

7月，由于食品和饮料产品价格上涨，通胀率达到5.7%，为五年来最高。

高力国际指出，房地产行业还面临其他的挑战，如由于技术工人的缺乏和公共基础设施项目的大幅增加而导致建筑进度的延误，路权问题以及税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（该法旨在合理化政府为投资者提供的刺激政策）实施的不确定性。

高力国际称，数据显示，今年，办公房产的供需和净吸纳率都将达到历史新高。

截至上半年，马尼拉大都会的净吸纳量达到641000平方米，高于去年整年的638000平方米。

高力国际预计今年其吸纳量将达到107万平方米，此外，新可出租办公房产的吸纳量预计将达到108万平方米，创下又一历史新高。

高力国际表示，“预计在2018年下半年建成的可预租办公楼中已有31%完成预租，因此今年下半年房市的高需求趋势将持续下去。”

除了来自中国业务外包公司和离岸博彩公司的需求外，马尼拉大都会办公房产还受到物流、电信、保险和金融服务等传统企业的推动。

与此同时，住宅房产大的发展将持续受益于菲律宾与中国的友好关系。

高力国际称，“菲律宾的高力国际接收到了越来越多来自中国香港、日本和中国大陆公司的询价，由此可见菲律宾越来越有可能与外国开发商合作。”

大量开发商计划在马尼拉以外的关键城市，如加维特省（Cavite）、布拉干省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平项目（住房和土地）。高力国际建议开发商在菲律宾的二三线城市开发住宅项目，因为这些地区的终端用户需求高。

菲律宾加维特省大雅台市（Tagaytay）离马卡蒂市区车程1小时半左右。这里可观看到全世界最小的火山岛湖，是环境优美的休闲区。Wind Residences是2015年新发展的公寓。共有5栋楼。公寓设施有室外室内游泳池、网球场等等，周边有大型游乐场、骑马场、购物中心、5星级酒店和餐馆。
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高力国际预计今年菲律宾国际游客的数量将从去年的660万上升到750万。由于马尼拉大都会将新增2800间新的酒店房，酒店供应量达到历史最高，因此酒店的入住率大概将在65-68%之间徘徊。

高力国际预计，从明年开始至2021年，马尼拉每年的平均入住率将达到68%-70%，与此同时，酒店房费的价格预计将每年增加约1-2%。

高力国际认为，尽管今年第一季度，由于税制改革加速与纳入的不确定性，工业房地产的投资下降了38%，但其吸纳率仍将保持稳定。

部分企业宣布在吕宋岛工业园区中部和南部设立办公处。

高力国际表示，“最初，人们担心菲律宾的房地产市场会出现过热现象。但央行不断采取举措旨在控制通胀，以舒缓对房市过热的担忧。为了使得经济增长能够更好地支持房市的繁荣发展，政府必须确保实行适当的政策改革，包括继续实施税收和非税收刺激，以保持菲律宾对外包和工业公司入驻的吸引力；放宽关键行业（如建筑）的外国合作限制，以解决项目进度延期的问题。”

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原文：PhilStar
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向《每日经济新闻》记者说道。

上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向《每日经济新闻》记者解释称。

里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9%，非常接近7.4%的GDP增长率”，赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示，“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。

除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？

“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势，”赫普森教授向记者解释道。

今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75%。

另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。

“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平，”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在现在，只需要约10万美元就能购买。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6%，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。

卡梅隆向记者表示，由于里拉的贬值，未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价，这意味着他们的成本已经上升，开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平，已经面临着提价的压力”。

“事实上，现在是投资土耳其里拉的黄金时间，里拉下降了，开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格，他们可能很快就会开始涨价，”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源：每经网(上海)
责编：Zoe Chan

日本和印度尼西亚的承包商花费五年时间，不惜在已经十分拥堵的城市引发交通混乱并花费15亿美元（约102.3亿元人民币）巨资后，终于看到了雅加达开创性的捷运（MRT）系统第一期工程完工的曙光。

绝大多数人，尤其是雅加达捷运项目负责人William Sabandar根本不需要别人提醒也能牢牢记住捷运开始运营的时间：2019年3月31日——立法和总统选举前27天。在这次竞选当中，所谓的“基础设施总统”佐科·维多多（Joko Widodo）将争取连任。

自2016年10月地面工程由于土地收购问题而处于停滞状态，而Sabandar开始负责该项目以来，维多多已经进行了六次现场视察。每次视察期间，总统都会提出同样的问题：“工程赶上进度了吗？”

实际上，捷运工程的进度大幅落后。在全亚洲没有现代化轨道旅客捷运系统的城市当中，雅加达是规模最大的一个。根据专家预测，除非通勤者愿意放弃使用汽车和摩托车，转而乘坐公共交通工具，否则到2020年，雅加达将出现全面拥堵。

雅加达市区内已经容纳了1000万名居民，但雅加达南部的茂物（Bogor），东部的勿加泗（Bekasi）和西部的唐格朗（Tangerang ）还有广阔的住宅区，每天有400万人要从这些地方出发，前往雅加达市区上班。

捷运路线以莱巴布鲁斯（Lebak Bulus）南郊27公里长的走廊为起点，一路延伸到雅加达市中心的印度尼西亚酒店（Hotel Indonesia）环线，止于雅加达北部历史悠久的科塔（Kota）区。2030年完工后，捷运网络沿线覆盖的路程将达到108公里。

遗憾的是，曾经矗立在雅加达繁忙的主干道——苏迪曼大道（Jalan Sudirman）两旁的高大树木早已被砍倒，而这是“严爱之城”为了完成400年历史上最大的基础设施所必须付出的代价。

此外，长度为230公里的雅加达捷运公交车（Transjakarta Busway）网络，还有运输量达到50万，价值60亿美元（约409.2亿元人民币），最终长度为41公里的轻轨（LRT）系统将把市中心与偏远的茂物、勿加泗和德波克（Depok）连接起来。

如果没有1997至1998年爆发的金融危机，印度尼西亚也不必花费大量时间来恢复经济实力，那这项计划的进度本可以大大加快。缓慢的经济增长意味着该市不可能在没有获得高额国家补贴的情况下运营捷运系统。

那时还在担任雅加达市长的维多多花费了颇长的一段时间来决定是否要在2012大选后继续进行这个项目。由于当时政府已经开始为雅加达捷运公交车网络支付一年2530亿卢比（1.2亿元人民币）的补贴，他担心捷运将会造成过多的负担。

但他必须做出决策。该项目的融资机构——日本国际协力机构（JICA）承诺为两期南北工程提供24亿美元（约163.7亿元人民币）的优惠贷款，还款期限长达40年，而年利率仅为1％。

起初，雅加达政府需承担58%的债务，但在维多多执政的两年时间里，他慢慢地把这一比例降到了51%，而中央政府同意承担其余的债务。

当Sabandar介入时，捷运项目正面临危机，且施工进度严重落后。尽管印尼2012年颁布的《物权法》对征收权做出了新规定，但有三个地面站点周围土地的所有者们仍坚持要求政府以高于当时市场水平（每平方米2500万卢比，约11838元人民币）的价格来征收土地。

身为一名交通工程师和在新西兰受过教育的地理学博士，且曾负责苏门答腊（Sumatra）西部，受地震破坏的尼亚斯岛（Nias）建设工作的Sabandar挺身而出，应对挑战。在那之前，2004年海啸侵袭印尼后，他还在亚齐（Aceh）和尼亚斯修复重建机构负责人Kuntoro Mangkusubroto组建的优秀团队效过力。

Sabandar用了两个月时间，把所有的利益相关者联合起来，终于攻破了最后16个钉子户的防线。这些钉子户一开始要价高达每平方米1亿卢比（约合47350元人民币），最终他们做出了让步，同意以每平方米3000万到3300万卢比（约为14205至15626元人民币）的价格出让土地。

2017年初，心情焦虑不安的维多多视察了该项目，这位心情愉悦的捷运项目主管向他汇报：任务已圆满完成。但是，自从这项工作完成以来，压力始终存在着。“这已经成为了一个政治目标，”他说。

由于涉及建设、持有和维护新交通网络，雅加达捷运系统被划分为一个归地方政府所有的实体，且政府允许其负责人在寻找替代融资时保有一定的灵活性——这是国有企业无法获得的特权。

基于距离定价的票价预计只能填补40%的运营成本。其余部分将由以公共交通为导向的开发项目（TOD），南北走廊及其沿线21个车站的电子广告和其他商业活动来覆盖。

工程的大部分重点将放在都库阿塔斯（Dukuh Atas）中心区域。根据建设规划，该区将成为郊区铁路、轻轨、南北捷运走廊，还有以巴拉拉查（Balaraja）西侧为起点，一直延伸到西卡朗东部（Cikarang），绵延87公里的待建东西向列车线路交汇的综合性枢纽。

南北捷运的二期工程耗资20亿美元（约136.4亿元人民币），其八个地下车站将需要另外五年的建设时间，这主要是因为北侧的地下水位较高，而且下方还有河流经过。

与此同时，政府还将开展耗资39亿美元（约266亿元人民币），长度为27公里的东西线中段工程。建成后，该线路将跨越从甘邦岸（Kambangan）到Ujung Menteng这两个雅加达城市边界。整个捷运网络达到盈亏平衡预计需要25年。

都库阿塔斯开发项目覆盖范围的初始半径为700米，预计将于今年末开始动工。最终在城市一分为二的玛琅河（Malang River）两侧将建起高层办公大楼，地下购物区和公园绿地。

捷运项目最初的目标是每天运送乘客17.34万人次，还存在着3万人次的缺口。谁也猜不到捷运系统要用多少时间才能改变雅加达混乱的交通状况。但是，如果参考曼谷建设空中列车的早期经验，这个目标决不能一蹴而就。

以雅加达捷运公交车网络为例。假设乘载客摩托车（ojek）去最近车站的成本为每天7000卢比（约3.3元人民币），乘坐捷运的来回车票，而且到站后可能还要再搭乘一次摩托车，每位雅加达通勤人员每月平均交通费为20万卢比（94.7元人民币）。

另外还要考虑到新增的1000辆新摩托车的定金，而且这些摩托车会加入到雅加达街道上的车流中，加剧交通堵塞。在某些方面，由于公共交通工具的便利性，它们在缓解交通堵塞方面可能会造成比汽车更大的挑战。

尽管鼓励驾车者乘坐公共交通工具意味着捷运全长都将计入市中心电子道路收费（ERP）范围，且停车费也会相应提高，雅加达市长Anies Baswedan至今仍拒绝发布禁止在雅加达市中心的主干道上使用摩托车的禁令。

这形成了一个重大的障碍，但它很快就会被消除。人们普遍认为Baswedan现在是总统候选人Prabowo Subianto参加2019年竞选的搭档，而更加务实的商界人士Sandiaga Uno将接手他的工作。

下个月在雅加达举办的亚运会上，捷运工程将继续进行，而且建筑工人们正沿着雅加达主要商业道路——苏迪曼大道铺设宽阔的人行道。这是令人印象深刻的“高档化”项目的一项举措。

在雅加达这样一个通常将行人视为二等公民的城市里，这是一项令人震惊的创新。但在接下来的几个月里，城市执法人员的工作量将大幅增加：他们将要驱赶那些不肯离去的食品摊贩，并确保乘坐摩托车者不把人行道当成额外的车道。

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来源：Asia Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

自2009年以来，德国的房地产热潮一直在扩张，一些城市的公寓价格在此期间翻了一倍多。随着主要城市的人口和就业人数继续增加，房地产价格和租金的增长预计不会很快结束——尽管缺乏新的供应意味着投资机会可能变得更加稀缺。

根据仲量联行（JLL）的研究，2017年德国的住宅交易总额为170亿欧元（约1346亿元人民币），比上一年增加了近25％。更重要的是，德国占欧洲住宅总量的近40％。它的五个城市——柏林（Berlin）、汉堡（Hamburg）、杜塞尔多夫（Düsseldorf）、德累斯顿（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是欧洲大陆的前20名城市之内；首都柏林更脱颖而出，成为国际买家的最爱。

虽然供应短缺仍然是一大障碍，德国强劲的经济、相对稳定的政治和持续的移民净增长都让海外投资者有充分理由对2018年及以后该国的住宅市场感到乐观。

｜欧洲的避风港

虽然伦敦仍是海外购房者的传统偏好，英国退欧所带来的不确定性和房产印花税的增加在过去几年里令德国受益匪浅，因为许多投资者和全球企业都寻求更加稳定的选择。“英国退欧的影响” 是投资者给出的常见原因——他们在今年较早前普华永道（PwC）发布的《2018年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）报告中将柏林和法兰克福列为首位。

尽管大多数德国住宅投资主要来自国内买家，外资仍占据着重要的份额，并正在迅速增长——根据仲量联行的数据，外资从2016年的不到20％增至2017年的超过四分之一。大多数外资来自其他欧洲国家，如法国和瑞士，但随着德国住宅市场在海外获得更多曝光，来自更远地区的投资也正在相应地增加。

由于现有住房存量有限，远期购买交易正在增加，因为买家希望确保对仍在建设但可能在完工前售罄的房产分一杯羹。资产和基金经理也在帮助投资者实现投资组合多元化，以实现最佳的收益率表现。

｜在德国哪里投资？

虽然城市之间存在显着差异，但德国大都会区的特征通常是需求增长和供应不足：城市人口不断增加，空置率下降，租金增长加快，部分地区比其他地区更多。

柏林继续占据主导地位，去年的住宅投资达到37亿欧元（约293亿元人民币），超过任何其他欧洲城市。柏林的房地产市场极为多样化，高端的市中心公寓和郊区物业比更具竞争力的实惠房子享有更强劲的价格和租金增长。公寓是柏林房地产买家特别感兴趣的领域，平均价格自2010年以来翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,482万）。点击查看房源更多信息

在首都之外，德国其他一些主要城市的价格增长和净收益率更令人雀跃。去年汉堡的投资增长了63％，总额达到10亿欧元，而杜塞尔多夫的投资则增长了126％，达到5.6亿欧元。远期购买占两个市场交易的一半以上。法兰克福（Frankfurt）是另一个吸引投资者和移民的选择，因为其国际人口众多，经济蓬勃发展，2.9％的净收益率高于其他主要城市。

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｜住宅市场前景

与欧洲大部分地区一样，德国房地产市场的发展因缺乏新建筑以满足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重点开发经济适用房意味着建筑许可严重受限。

随着人口增长放缓以及更多目前正在规划中的项目进入市场，预计未来几年这种压力将会缓解，但就目前而言，大多数投资者都满足于通过远期购买来静待投资成果。随着价格和租金增长可能在未来几年继续增长，德国的住宅投资能够在相对较低的风险下提供有利可图的长期收益。

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