Finance News – Page 96

又加税！外国买家附加费将如何影响南澳房地产市场？| 澳洲

根据澳洲拍卖师和房地产经纪人Jonathan Teng的说法，尽管被命名为“外国投资者的附加费”，但并非只有外国人首当其冲。

Teng在澳洲广播公司新闻报道中指出，南澳州政府这个新的政策不仅会打击外国投资者进入房地产市场，而且还会对房价产生不利影响。他说：“物业交易正在放缓，价格也可能受到负面影响。”

作为其“预算措施法案”的一部分，政府决定把外国投资者附加费从4％提高到7％，将从明年1月起适用于外国投资者的房产买卖。

虽然其他国家也已经对外国人征收了类似的加税，但南澳大利亚州是唯一一个从交收日起征费的州份。这意味着一年多以前购房的投资者将不得不缴纳7％的税费，特别是如果他们的房产在年底之前仍没有建成的话。

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DG房地产阿德莱德负责人Simon Hou告诉澳洲媒体，在新政宣布之前已经签署了期房合同的许多人都没有义务支付额外费用，而其他潜在买家在新政宣布后已经决定不在南澳投资。

Hou强调，州政府需要豁免阿德莱德市中心的住宅物业征收额外的投资者附加费，以缓解对该市投资的负面影响。他说：“在过去的10到15年中，市中心大部分的公寓实际上并没有资本增长。”

没有外资的支撐，他估计“阿德莱德市中心的公寓房价可能会崩盘”。

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南澳州政府预计在4年内可征税8,540万澳元，比之前增加3,660万。

原文来源：Yourmortgage.com.au
发表日期：2017年11月22日
责任编辑：Zoe Chan

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英国财爷为首次购房者大幅减免印花税 OBR警告：房价要涨了 | 英国

英国预算案提高了税务门槛一倍以上达到30万英镑，有效地免除了80％首次购房者的税收。

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独立的预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）警告说，财爷推动帮助年轻买家登上置业阶梯的主要措施之一可能会惠及已经拥有房屋的人，适得其反地推高房价。

英国财政大臣菲利普·哈蒙德（Philip Hammond）宣布取消首次购房者购买30万英镑以下所有房产的印花税，并立即生效，作为旨在解决英国住房危机的一系列措施之一。此举将让五位首次购买者中的四位能节省高达5,000英镑。

花费高达50万英镑的买家（包括伦敦的大多数买家）也将受益，因为购买价格的第一个30万英镑将不需要缴税。以前，购买价格超过12.5万英镑便需要缴税。

然而，OBR表示，减税有可能推动房价上涨约0.3％，其中大部分涨幅将在2018年发生。预测小组说：“政策的主要获益者是已经拥有财产的人，而不是首次购房者。”

它补充说，一些潜在的首次购房者存款较少，现在可以多借一点钱，“让他们购买他们原本买不起的房产——而且更贵”。

自2008年以来，英国住宅印花税收入几乎翻了两番

印花税削减是旨在提供更多住房和扭转近期房屋所有权下降的一系列措施之一。措施包括：

允许地方当局对空置房屋征收双重议会税。
总计440亿英镑的资金，贷款和担保在2020年中期之前每年将新增住房30万套，其中包括153亿英镑的新增资金。
重点关注城市中心和交通枢纽附近的发展情况，并规定最低住房密度。
就新政策进行磋商，以鼓励为首次购房者提供大量住房，或者低廉租金的规划许可。
审查为什麽获授予规划许可的住房数量与实际建成数量之间存在差距。
就为业主提供更长，更安全租约的障碍进行谘询。
地方当局的借贷上限将在昂贵的地区解除，以便建造更多的住房。

公务员事务的前负责人克斯莱克勋爵（Lord Kerslake）将这些措施描述为一个“混杂的包裹”，它将难以实现政府对新住房的抱负。“我对财政大臣宣布的150亿英镑新住房支持表示欢迎，但这并不反映政府解决住房危机的雄心，而且关键在於如何帮助普通百姓找到真正实惠的住房。”他说。

哈蒙德一直面临着要改变印花税的压力，批评税收的人声称这已经给房地产市场带来了问题。房价上涨意味着首次购房者需要更长时间储蓄以支付首付款和税款，而家庭则继续留在家中，而不是搬家付钱。

买家在购房完成时所付的税收为财政部创造了可观的收入。由於房价上涨和更多的房地产交易，2016年这个数字超过80亿英镑，高於五年前的42亿英镑。减免印花税的举动预计将在未来五年为财政部带来32亿英镑的成本，同时平均为首次购买者节省1660英镑。

财政大臣表示，他希望“今天采取行动，帮助那些正在储蓄的年轻人拥有一套房子”，以解决首次购房者筹集“预付金”的挑战。

这不是英国首次停止购买印花税。 2008年，在金融危机期间，当时的工党财政大臣阿利斯泰尔·达林（Alistair Darling）暂时将税率的起始门槛从12.5万英镑提高到了17.5万英镑。後来他还为首次购房者推出了一个付款假期。英国特许税务学院（The Chartered Institute of Taxation）表示，英国税务及海关总署（HMRC）关於第二项变化的报告显示，大部分节税令较高房价的买家受益。

新规定将影响英格兰和威尔士的首次购房者，以及由2018年4月开始北爱尔兰。房地产机构HouseSimple的研究表明，在伦敦，5.3％的房屋现在可以免税，而改变前为0.3％。

首次购买者将为30万英镑至50万英镑之间房款的任何部分支付5％的费用——这意味着任何人花费50万英镑买房将支付1万英镑的税款，比旧政下减少5,000英镑。

哈蒙德说，在过去的13年中，拥有住房的25-34岁的人数从59％下降到38％了，“简而言之，几十年来历届政府都没有建筑足够的住房来实现这个国家一直引以自豪的梦想。”

在2004年至2015年间，拥有自置居所的25至34岁人士比例由59％下降至37％

他重申承诺每年新建30万户住宅，并宣布额外资金支持建筑，其中包括3400万英镑用於开发施工技能，为建筑行业提供新的工人，以及为建造租赁（build-to-rent）行业的私人建筑商和开发商提供80亿英镑的担保。去年共有超过21.7万新房建成。

哈蒙德还宣布就为业主提供更长，更安全租约的障碍进行谘询——目前很多租户只获提供12个月的合同。

30万英镑的新印花税门槛将如何影响各个城镇？

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原文来源：英国《卫报》
发表日期：2017年11月22日
责任编译：Zoe Chan

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英国官方：脱欧未打击中国香港人对英国的投资兴趣 | 英国

社区和地方政府国务大臣（Secretary of State for Communities and Local Government）赛义德·贾维德（Sajid Javid）认为原因在于英国的开放经济和稳定性，但分析师认为是英镑的价格。

虽然英国的短期和长期前景均存在不确定性，但中国香港企业和个人仍继续投资英国，尤其是英国房地产。

英国社区和地方政府国务大臣赛义德·贾维德表示，原因在于英国对于外国投资的欢迎态度，但分析师指出，英镑的价格较低是更大的吸引力。

“今年，中国香港企业已在英国投资80亿美元，其中一个原因是，人们认可英国是欢迎外国投资的开放经济体，”贾维德表示，他作为英国代表团的一员，在参加完在上海举办的中国国际工业博览会之后，于上周访问了中国香港。

相当一部分中国香港企业的投资流向英国房地产市场：2月，中国香港新世界发展有限公司董事长郑家纯斥资10亿英镑（合13亿美元），在伦敦开发综合房地产项目；4月，中等规模的中国香港开发商远东发展有限公司公布了未来十年在曼彻斯特建造1万套住宅的计划，价值10亿英镑。

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新世界发展董事长郑家纯和远东财团的投资是今年中国香港注入英国的80亿美元的一部分

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“我们发现，有更多来自中国香港的投资流入英国的商业和住宅房地产市场，但主要原因是英镑比较便宜，”房地产咨询公司仲量联行调研主管丹尼斯·马（Dennis Ma）表示。

相较于去年6月23日英国脱欧公投之前，目前英镑兑美元降低了11.5%。

“中国香港投资者担忧中国香港房价已经接近峰值，虽然对英国房价也存在类似的担忧，但投资者的担忧程度相对较低，因为他们预计英镑的价格会回归到均值，上涨至更接近于此前的水平，”马表示。

贾维德认为中国香港投资者持续保持对英国的兴趣，将其作为投资目的地的另一个原因是，英国的稳定性。

“让英国脱颖而出的是其稳定性，虽然有选举周期，但你会发现英国的核心经济发展道路一直保持稳定，即成为一个欢迎全球投资的国家。”

不过，英国并非在各个方面都非常稳定。

从长期来看，英国和欧盟尚未就未来的贸易关系开始谈判，因为欧盟认为，在英国脱欧期限的确定上进展并不理想。

英国政府内部也存在短期不稳定性。本月，国防大臣迈克尔·法伦（Michael Fallon）因被指控性侵而引咎辞职。国际发展大臣普丽蒂·帕特尔（Priti Patel）也被揭发在假期前往以色列，密会以色列高级官员后，被迫辞职。

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原文来源：《南华早报》
发表日期：2017年11月16日
责任编译：Zoe Chan

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三季度中国境外地产投资创近14个季度新低同比下降51%

根据戴德梁行近期发布的《中国境外投资市场报告》显示：2017年第三季度对外投资交易额骤减，中国境外房地产投资同比下降51%至25亿美元，这是自2013年四季度以来季度投资总额的最低成交记录。

按投资类别来看，本季度境外土地开发仍延续前两季度的良好上涨势头，占当季投资总额的58%。我们预计这一趋势将在一段时间内维持不变。从前三季度来看，今年土地开发整体需求旺盛，截至目前境外土地开发项目投资额已累计至84亿美元，比去年同期大涨234%。而过往最受国内投资者青睐的写字楼资产在本季度只录得7.1亿美元的境外投资额（占当季总投资额的28%), 环比骤降83%。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd指出：”和我们此前预计的一样，土地开发快速成为中国境外房地产投资最受青睐的投资类别，从2016年初只占总投资额的10%到如今超过总投资额的一半（58%）。而同一时间，写字楼则从最高71%下降到如今不到30%。

得益于相对低廉的土地成本以及资产多样性，澳大利亚本季度一跃成为最受青睐的投资目的地，三季度国内对澳大利亚地产投资金额高达7.8亿美元，其中土地开发占据当地总投资额的63%。英国和中国香港也因多起土地开发项目排名第二和第三。本季度加拿大以1.9亿美元超过美国成为榜单排名第四的国家。

国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。在这段不确定时期，多数投资者还是维持观望态度。许多投资者在等待潜在投资机会的同时也在不断加深对其感兴趣的国外市场的瞭解。毫无疑问的是，在现阶段严格的限制政策下，被抑制的对外投资需求正不断上涨。

戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管李志荣表示：”虽然本季度对外投资金额创近几年新低，但投资者投资需求仍保持旺盛。国内投资者对外投资的未来前景还是主要依托于中央政府对政策的调控。然而，中国对外”走出去”的政策并不会改变。随着中国开发商的日益壮大（世界500强企业中已有5家国内房企在今年上榜），毫无疑问如今的中国企业比任何时候都需要在全球进行谨慎的资产配置。

来源：戴德梁行

责任编辑：Shelly Du

欧盟新金融中心下一站——巴黎 | 法国

2019年3月，英国将离开欧盟，这意味着目前在伦敦的各大欧盟机构需要选择新的城市落户。本周一，19个候选城市聚集在布鲁塞尔，争取成为欧洲银行业管理局与药品管理局的下一个落户地。最终，通过秘密投票与平局抽签的两轮激烈角逐，巴黎跟阿姆斯特丹笑到了最后。

阿姆斯特丹Zuidas地区迎来欧洲药品管理局（EMA）

欧洲药品管理局有大约900名雇员，负责新药品评估与安全监管。目前这个机构每年还吸引着3万6千名从政府与行业前来的参观者。2019年开始，这个机构将搬迁至荷兰首都阿姆斯特丹的Zuidas地区。Zuidas是阿姆斯特丹快速发展的商业区，荷兰银行105米高的总部大楼就在这一区域。EMA的迁入必定将进一步促进Zuidas区域的发展与地价上涨。

欧盟新金融中心下一站——巴黎 | 法国 — EMA的迁入将促进阿姆斯特丹的发展（图片来源于居外网阿姆斯特丹真实房源，物业编号：30872886）

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欧洲银行业管理局（EBA）花落巴黎，有望入驻第七区

欧洲银行业管理局的雇员人数虽然没有药品管理局多，但影响力却一点也不小。EBA负责包括针对欧盟各国制定并规范统一的银行系统流程，对银行进行压力测试，以提高行业透明度，确保各国银行都按照欧盟标准运营。EBA的落户为巴黎成为欧盟新金融中心再添砝码。法国总统马克龙在巴黎胜出后发表推文代表巴黎欢迎EBA，他说“这是欧盟对巴黎吸引力的认可和支持。”

按照欧盟制定的参选标准，巴黎获胜的原因除了在最终抽签轮的运气，更多的是来自城市自身良好的的基建，学校与医疗系统。在此之前，欧洲证券与市场管理局 (ESMA)已经长驻巴黎。ESMA与众多的法国政府部门同样位于著名的巴黎第七区，毗邻埃菲尔铁塔与战神广场等众多巴黎地标。如果EBA也跟随其他政府部门的脚步选择第七区，这一区域乃至整个巴黎将在整个欧洲的金融界都拥有更高的地位。

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作者： Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

参考资讯：

https://www.ft.com/content/ce0f4230-e594-3ac4-9119-27eeaf846004

https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-11-20/paris-amsterdam-win-brexit-races-for-london-based-eu-agencies

智能科技如何提升物业管理的操作效率？| 美国

科技正帮助物业管理者达到以前不可想象的操作效率。在从出租、住户保留到维修的一系列领域中，新工具都在提升物业管理的操作。

总部设于芝加哥的业主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的应用创意总监艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在众多前景光明的新科技中，有一项是高级分析平台。尽管传统系统擅长挖掘具体的网络流量，但总是存在一些盲区会歪曲顾客的全面体验，波特解释道。现代系统能够收集更多数据，采用开放源和专用数据设备，并结合复杂的机器学习算法，“从而更好地理解公寓住户，以及理解操作中涉及到精确至颗粒层面的各种因素。”

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在兰特拉城堡置业公司的力嘉塔·斯隆湖边社区（Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community），住户可用密钥卡进入例如健身房之类的控制区域

因此，业主能够更好地对提升住客体验的投资做出决定，“而非只依赖直觉和经验，直觉和经验总是有层出不穷的偏见和问题，”他补充。

瓦特通公司总部距离芝加哥的技术中心——芝加哥块链中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一个街区，这也让该公司关注了另一项快速发展的相关技术。这种名为“分布式分类帐”的技术是跨多个站点进行数据共享和同步的数据库。

“在多户住宅，能够即时使用不论任何名目的100％防欺诈分类账，将让业主管理公司人员迅速知道，谁搬进了他们的房子，转租者是什么样的人，进行更好的背景调查等等。”波特解释道。

物联网一体化

第三方物联网服务的发展繁荣也利于提升多户住宅的管理操作。产业业主和物业管理人员已经早就意识到智能家庭技术对吸引和留住住客的影响，现在他们也发现了物联网这个高级应用能够提升操作效率。位于纽约西沙芬（Suffern）的兰特拉城堡置业公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的创始人及执行总裁艾力·雷德（Elie Rieder）观察道，物联网曾经只是一个让住户控制他们的居住环境的平台，现在成为多户住宅物业管理人员最重要的操作工具。

在其位于丹佛的拥有369套产业的力嘉塔·斯隆湖边社区（Regatta Sloan’s Lake）中，有着大量的零售商店，这要求物业管理人员严格控制公寓的出入，CLP公司最近投资建设了电子安全系统——银河系统，该系统能让物业全天候远程控制楼房和相关便利设施的出入。住户使用密钥卡进入大楼、自己的寓所、所有的公共区域以及住户专用停车场。

机智的物业管理人员还使用智能科技来提高与住户的交流。“在线门户网站是我们和住客即时交流的一种方式，他们可以选择自己任意的平台进行交流，可以在电脑、平板或者智能手机上操作。”马克·杜拉克维克提到，他是位于芝加哥的第三方管理公司卡司管理服务（Kass Management Services）的主管。

在降低开销的同时，科技方案也帮助业主和管理人员解决无数的操作难题。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖边社区安装了银河系统，可远程控制楼房和相关便利设施的出入

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加利福尼亚州千橡市汉斯置业公司（Hanes Properties）的运营总监布莱恩·汉斯（Bryan Hanes）从产业管理软件AppFolio获益匪浅，该软件能够处理租赁、会计、保养以及其他事务。他高度欣赏该产品简化了租赁流程的双向短信功能。该公司之前主要靠电话以及邮件跟进潜在租户的拜访，AppFolio的短信功能“大幅度提高了沟通，让我们能够跟他们全方位沟通并完成交易”。汉斯说。

广告空房也简化成了点一下鼠标的事儿。“即使房间仍然住着人，你也可以在广告里包括该房的细节，照片、视频、以及根据模板建立的房间描述，”他解释说，“一旦你得知现租客的任何停租通知（或暗示），只需要点一下鼠标，广告就能发到20个不同的租房网站上。……AppFolio还能自动整理出（该房）何时租出并撤下广告。”

CLP公司也开始使用一个叫做Rentlytics的产品。雷德介绍，该产品基于房地产和整个投资组合捕捉、维持及分析数据。它能够整理出诸如物业保养、建筑翻新等日常活动对其整体的财务表现的影响，包括收入、单位租金、设施花销、租赁到期管理以及净收益，也表示出了与预算的差异。

长期可负担

可负担型住房的管理者也从使用高级技术工具方面获益匪浅。例如，公司老板卡洛琳·卡西里（Caroline Caselli）说，可负担型住房的管理人员使用了在线应用平台Haven Connect，更容易管理物业的租赁、与申请人交流以及自动化管理等待名单等。“管理人员减少了行政负担，提高了公司监管，而且申请人也不必再打电话来确认他们的申请状态或更新资料，”她说。

Haven Connect的顾客包括C&C公寓管理、Palo Alto房产公司、HIP房产以及加利福尼亚州的圣卡洛斯市（San Carlos）。

像机器学习和人工智能这样的工具也在物业维护方面取得重大进展。波特说，随着现成可定制的人工智能方案数量不断提升和传感器成本不断下降，非技术公司可以获得所需的工具来创建与财富500强制造企业相媲美的复杂的、具有预见性的分析平台。例如，这可以帮助公司确认空调机组故障的平均时间。

物联网传感器的平均成本，包括主动和被动传感器，从2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，这些传感器几乎可以免费使用。“这是一个只会被想象力局限的领域。（只有想不到，没有做不到。）”他指出。

Motionloft公司的传感器能够测量交通情况，帮助业主和物业管理人员优化维护和安全问题

位于旧金山的Motionloft公司生产的传感器，可以区分人、汽车和自行车，为业主和管理人员提供数据，以测量通过其物业的交通量。据Motionloft公司的合伙人丹尼尔·马拉克（Daniel Malak）说，这有助于管理人员优化维护和安全操作，并建立一体化的步行空间。

为控制垃圾，芬兰的Enevo公司将传感器安装于垃圾箱上，与技术连接起来，以产生以前无法获取的废物流数据，从而洞察每栋物业的废物产生情况。垃圾箱装满之后就会被收集，既提高了效率，也减少了成本。

波特说：“是直到最近，新兴的分析平台和物联网平台才能同时被物业管理公司采用的。”

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原文来源：Multi Housing News
发表日期：2017年11月19日
责任编辑：Zoe Chan

沙特反腐迪拜相关开发商股价下跌 | 迪拜

本月早些时间，迪拜某些知名房产开发商公司股票受沙特反腐败关联影响，股价大跌。股民们抛售迪拜开发商股票的原因有多种，其中就有担心迪拜开发商在沙特的投资会受反腐运动影响，也有人担心沙特会撤出对阿联酋的投资，更有甚者，是投资人担心中东区域局势会从此走向动荡。

11月初，沙特做出了令世人惊讶的消息，指控49名沙特王子、官员以及商人涉嫌贪污。其中在全球都有投资布局的Alwaleed bin Talal王子被指控参与洗钱、收受贿赂以及勒索。尽管，他名下的投资公司王国控股（Kingdom Holding）在公司官网上发布了消息，声称公司业务运营一切正常，甚至2017年3季度财报公布了漂亮的业绩，净盈利同比增长170%。

Menacorp驻迪拜资产管理总监Tariq Qaqish表示：“市场受近期地缘政治局势紧张的推动，投资者出现了一些恐慌。这种不确定性还会令市场继续波动一段时间。”

海湾地区除沙特之外交易最为活跃的迪拜股市在事发之后连续四天股指下跌，当周指数下降5个百分点。

全球最高塔楼哈利法塔（Burj Khalifa）的开发商Emaar在11月第二周股价下跌了6％。在迪拜投资开发了“特朗普”高尔夫球场的Damac，股价跌幅达8％。这两家开发商都在迪拜有重大房产项目，同时在沙特阿拉伯也不乏投资。

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沙特和阿联酋的政商关系密切，每年约有百万多沙特人往来迪拜。除此以外，沙特和阿联酋也是商业上的盟友，曾经联合抵制邻国卡塔尔，指责卡塔尔资助恐怖主义分子，两国也曾共同打击也门地区的胡塞叛军。另一个能说明沙特与阿联酋关系深度“纠缠”的是消息公布后，阿联酋央行立即要求其银行提供沙特十九位皇室成员和官员名下账户信息。在社交媒体上广为传播的一份阿联酋央行的通知上，写明了各家银行被要求立即查询包括前述王国投资拥有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示，由于这些人员的腐败行为，国家损失高达1000亿美元。

此外，沙特与伊朗在也门的战争可能会扩大升级，这也令众多投资者担心。伊朗支持的胡塞叛军在11月上旬曾计划对沙特首都机场发射弹道导弹未果。沙特国家新闻社沙特新闻社的报道引用了沙特王储萨勒曼在与英国外交大臣Boris Johnson交谈，萨勒曼称这一行为可被视为“对沙特王国发起战争”。

骏利资本（Janus Capital）中东区负责人Meshal Al Faras表对媒体表示：“我相信这预示着海湾地区接下来会更加动荡，只要是正常的投资人，大家的反应就是卖出股票，降低风险”。

沙特反贪委员会领导人为沙特王储领导，该机构具有调查，逮捕，签发旅行禁令并冻结资产的权力。王储穆罕默德目前正在沙特进行改革，以减少沙特经济对石油的依赖。

惠誉评级周四表示，这一场反贪运动有助于穆罕穆德聚集更多权力，实现他的经济和社会改革抱负，但也有可能“砸到自己的脚”。

原稿来源：CNN Money
发布日期：2017年11月9日
编译： Leo Li & Helena Yu
编译日期：2017年11月20日

供不应求+低利率：冰岛房价将继续大幅上升 | 冰岛

2008年经融危机曾经导致冰岛房市崩盘，冰岛房价在2008与2009两年间下跌了三分之一。不过自从2009年起，冰岛房价至今已经上涨56%。冰岛大型资管公司表示看好市场接下来的发展潜力，并已经决定加大对住宅建设项目的投资。

GAMMA资管公司的创始人与CEO Gisli Haukksson 表示“市场需求仍在增长，在未来几年房价都会受到供给紧缺带来的抬升。目前的低利率环境也将对市场产生积极影响。”GAMMA目前管理着旗下超过10亿美元的资产。近期，他们收购了一家住宅开发商，并计划在未来五年内建设大概4000套别墅。

Haukksson指出，无论是实际或是名义利率，目前都下降的很快。虽然11月15号冰岛央行决定保持目前基准利率不变，但冰岛央行再过去12个月内已经5次降息，以求进一步刺激经济增长。这一举措显然收到了效果。得益于旅游业与建筑业的蓬勃发展，2016年冰岛经济增长了7%，在欧盟国家名列前茅。

冰岛首都雷克雅未克（Reykjavik）。自2009年崩盘以来，此岛国房价一路飙升。

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Airbnb的出现正在帮助冰岛房价创下一个又一个的新高峰。2017年8月，冰岛挂牌出资的公寓数量同比大涨65%，代表了这个市场的飞速发展。而只要目前市场上供给短缺的情况持续，冰岛的房价就会继续上升。

上个月冰岛央行指出：“住房短缺的情况预计将在未来两年内持续，不过有望在两年之后逐渐得到改善。大部分的迹象都表明住房需求正在稳定上升。如果整体市场环境没有大的变化，房价将继续被推高。”

編譯： Adam Yang

原文来源：南华早报

责任编辑：Zoe Chan

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意大利经济复苏米兰房产得益 | 意大利

随着意大利经济复苏，米兰的高端房产需求见涨。

受过去几年经济危机的拖累，房产投资者一直对于米兰地产犹豫不决。但是最近投资者对米兰地产的信心已经改变，这要归功于2015年的世博会，这一全球盛事让大家重新关注这座时尚之都。

大多数米兰房产买家选择的都是豪华型超大住所，因而，是否带有阳台，天台和停车空间是买家们最关心的主要卖点。

意大利经济复苏米兰房产得益 | 意大利 — 随着意大利经济复苏，米兰的高端房产需求见涨（图片来自于居外网米兰真实房源物业编号：32283060）

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米兰的热门区域的新楼盘均价在2017年达到历史新高，平均每平米为1万到1.1万欧元，高端豪宅销售成交价甚至达到过1.5万欧元/平米。

米兰老城中的艺术家聚集区域Brera 是最受买家喜欢的区域之一，这个区域聚集了充满历史感的广场、画廊和小集市。另一个房价最近上涨热门区域是奢侈购物区和高级餐厅云集的Quadrilatero della Moda,

目前，米兰的房产市场购买者仍然是意大利国民居多，90%的购房者为本国人。国际买家热衷的区域在San Babila. 大多数该区域的国家买家来自美国、法国、俄罗斯，多为改善型买家。

“考虑目前市场上的在售房源，实际上现在是投资米兰住宅房产的好时机，” Engel & Volkers 在米兰的董事合伙人Roberto Magaglio 这么说，“接下来我们看好的区域是正在建设中的米兰M4 地铁线沿线区域的房产”。

编译： Helena Yu

责任编辑：Shelly Du

免稅自由港“迪拜”房价持续下跌近2年抄底机会隐现 | 迪拜

迪拜房产持续下跌近兩年，外国买家纷纷逃离。迪拜高端房产比伦敦、中国香港便宜很多，700万人民币可买三房公寓。

迪拜今年7月的高端住宅价格与两年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅销量则较上年同期猛跌了约三分之一。这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

但大卫•戈德肖（David Godchaux）并不感到悲观。他经营着迪拜本地经纪公司Core，该公司主要提供房产销售数据。“在过去的十八个月中，迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间，这取决于你所关注的方面。但这是迪拜房市首次真正意义上的健康调整。”

在他看来，迪拜经历过远比这更糟的情况。在金融危机爆发初期，迪拜房产价格大幅下挫，来自房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，仅2009年头三个月内的跌幅就达到了40%，而在此之前迪拜刚经历了一轮汹涌的地产投机热潮。到了2009年11月，迪拜国有投资公司迪拜世界（Dubai World）宣布将延期偿还590亿美元的债务，受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响，这是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

负债累累的房产所有者——他们靠着像威化饼干一样薄弱的储蓄基础购买了多套房产——纷纷逃离迪拜，因为担心无法按期偿还抵押贷款会导致他们被投入监狱。新闻报道中常有超级跑车被遗弃在迪拜机场的图片。

与之形成对比的是，近期房价下跌给人的感觉较为良性。在戈德肖看来，这些现象表明，迪拜作为一个经济体已变得更加多元化，抵押贷款行业也已吸取了经验教训——引入了25%的首付比例要求，该比例在个人购买下一套或者更加昂贵的住宅时还会进一步上浮——对银行业的监管也有所加强。“买家们并未全部同时离场。买家中的投机者变少了，而且如今的投机者也拥有更强的资金实力。”他表示。

迪拜或许能比上一次更好地应对此轮房价下跌，据莱坊2016年的超级富豪调查显示，迪拜或许是净资产超过3000万美元的个人在全球范围内最青睐的五座城市之一。迪拜房地产市场自2014年以来的危险走势所带来的启示是，这在很大程度上仍是一个新兴市场，受制于驱使全球资本流动的外部影响。

负责管理莱坊在迪拜高端住宅业务的玛利亚•莫里斯（Maria Morris）表示：“房地产行业尤其取决于全球和地区范围内的一系列基本面因素。”

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地产经纪们表示，在2014年初欧盟和美国对俄罗斯实施制裁之后，俄罗斯投资者突如其来的抛售潮是导致此次房价下跌的因素之一。近期美元汇率走强则是另一个原因——阿联酋货币迪拉姆实行相对于美元的盯住汇率制度。对于外国买家来说，迪拜房产的价格看起来很贵，而对外国的住宅所有者而言，这似乎是止损的好时机。

迪拜对其他国家的敏感性还进一步表现在它的经济对外来劳工的依赖上。来自联合国（UN）的数据显示，在阿联酋的常住人口中，只有不到12%的人为本国公民，而非公民中的绝大部分人都在从事低薪工作。阿联酋政府正在越来越重视迎合这一群体的需要，以防范他们突然离去的风险。去年YouGov调查了阿联酋外籍人士，半数受访者表示他们会考虑离开，因为阿联酋的生活成本高昂。地产经纪人表示，政府正努力提供经济适用住房，比如，政府推出了一个要求新建住宅项目必须包含某一强制比率的低成本住宅的提案，但这个提案或许会遇到很大阻力。

第一太平戴维斯（Savills）表示，因有25%的首付要求，以及6.5%的购房费用，买家们在购房时必须预先筹得约占新房价三分之一的资金。戈德肖表示，按照目前提出的比例要求，即便购买最便宜的房产也要花费约50万迪拉姆（合13.6万美元）。“绝大多数人为了支付购买这些住宅所需的金额将会拼命存钱，即便他们需要存上十年。”除此之外，绝大多数迪拜本地的抵押贷款商要求贷款人的月收入至少达到1.5万至2万迪拉姆才会批准贷款，戈德肖补充说。而低收入工人的月收入或许只有1万迪拉姆，甚至可能更少。

对于来自国外的富有买家来说——这一群体主宰了迪拜的高端住房市场——偿付能力不成问题。来自经纪公司Core的数据显示，迪拜高端住宅的平均价格比纽约高端住宅的平均价格低了60%；与伦敦高端住宅每平方英尺的价格相比便宜了75%；与中国香港顶级住宅的价格相比则便宜了85%。居外网作为全球最大国际房产平台，为全球华人提供包括阿联酋在内超过50个国家丶480万套真实房源，包括投资房丶国外学区房丶移民房产等各类物业。

近期的房价跌势意味着即便是最优质的存量住宅现在也在降价出售。在朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）——这座独一无二、棕榈叶形状的人工群岛于2009年完工——今年6月的公寓价格较上年同期下跌了7%。而来自Core的数据显示，迪拜市中心的房价已经下跌了12%。在市中心的哈利法塔（BurjKhalifa）——这是目前全球第一高建筑——莱坊正在以7000万迪拉姆（合1900万美元）的价格出售一套四卧室公寓。

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但地产经纪们表示，强劲的潜在租房需求使得旗舰房地产开发项目的房价免于进一步下跌，而由固定资本价值下降引起的租赁收益率上升或许会给目前乌云笼罩的迪拜地产市场带来一线曙光。据第一太平戴维斯的研究估算，2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低于4.5%。Core则表示，对于最好的房源来说，租金收益率可以达到6%，而且入住率接近于90%。

购房指南

● 所有买家须支付4%的转让费；来自海外的买家仅限于购买可终身保有的不动产

● 高端住宅的平均价格为210万美元（合1392万人民币）

● 迪拜作为一个城邦型国家，是组成阿联酋的七个酋长国中人口最多的那一个

你能买到什么样的房子. . .

● 花100万美元可以在朱美拉（Jumeirah）买一套带三个卧室的公寓，新建的房地产开发项目带游泳池、健身房以及门童服务。

● 花200万美元可以在靠近朱美拉棕榈岛沙滩的地方买一栋带有四个卧室的住宅。

● 花350万美元可以在酋长山庄住宅区买一栋带佣人房的七卧室住宅。

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豪华公寓勒瑟夫（Le Rève）总统阁楼

Le Rève是一栋有50层的顶层阁楼式公寓塔。装修精美的豪华公寓共有4卧室，6100 平方英尺的生活空间。客厅非常宽敞，可享有迪拜海岸线和世界著名的棕榈朱美拉岛的美景。主卧室和第二卧室设计的有步入式衣柜，而其他卧室则是内置衣柜，每个卧室都配备有独立卫浴。位于新迪拜的中心——迪拜滨海，面向大海，著名的迪拜国际海洋俱乐部几乎就在门口。