澳洲买房如何避免被“Gazumping(抬价敲诈)”?| 澳洲

今天居外专栏作家来教您一个澳洲房产界专业术语,“Gazumping(抬价敲诈)”…… 

对于任何计划在澳洲置业的买家来说,房产交易中的“Gazumping(抬价敲诈)”一词,大多数人并未真正理解,也不希望听到或碰到这种遭遇。

Gazumping(抬价敲诈)”具体是指什么呢?

简单来说,卖家接受买家的出价后,又改变主意,决定接受其他买家的出价——通常更高,即发生“Gazumping(抬价敲诈)”。

许多买家在购房谈判过程中都碰到过被抬价敲诈的悲惨遭遇,他们很想知道如何改变做法,才能避免错失心仪房源后的失望和沮丧。

这里重点强调许多买家的一种常见误解:他们认为,当卖家接受买家的出价时,交易就完成了。

事实并非如此,尤其是在房地产市场大热时。买家经过一番激烈的竞争才能购得心仪的房产,而卖家只会心花怒放,放弃与其中一位买家谈判,转而接受另一位买家的出价。

这是一种非常不幸的窘境,许多买家不理解怎么会出现这样的结果。

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在澳洲买房避免被抬价敲诈的唯一方式是——买卖双方签署售房合同。图为居外网一套维多利亚州的优质房源
澳洲买房避免被抬价敲诈的唯一方式是——买卖双方签署售房合同。图为居外网一套维多利亚州的独立房

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成功购得心仪的房产,避免被抬价敲诈的唯一方式是,买卖双方通过签署售房合同,明确买家的出价和卖家已接受该价格,同时在合同附件中约定一定金额的订金——通常为10%。

然后可以立即执行合同交易。再然后,房子就是您的了。在执行合同交易之前,严格来说房子仍在市场上销售,无论您与销售代理、律师或卖家达成了怎样的口头协议。

因此,在您的代理商确认交易完成之前,千万不要以为大功告成,可以买一瓶昂贵的香槟庆祝了。

请务必牢记的重要事项:

  • 提供书面出价材料。
  • 确保代理商已将您的书面出价材料交给卖家。
  • 如果可能的话,亲自与业主会面,当面达成协议,握手示意,感谢彼此达成协议。

如果卖家见过您,并且亲自接受您的出价的话,他们通常更难抬价敲诈您。

切记,“笔杆子比枪杆子更硬”!在任何房产交易谈判时,都务必向您的房产代理商和律师提供完整的书面材料。

(请点击以下链接,从新南威尔士州公平交易厅(NSW Department of Fair Trading)网站上了解更多“Gazumping(抬价敲诈)”相关信息。)

祝您好运,愿您购房谈判顺利。

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作者:罗伯特·克拉里奇(Robert Klaric)
克拉里奇合伙物业咨询公司(Klaric Partners Property Consultants)

罗伯特和莉奥妮克拉里奇(Robert & Leonie Klaric)
国际物业专家,获奖顾问
最畅销书《物业专家的秘密》——您的房地产生存指南的作者
www.thepropertyexpert.com.au

责任编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

爱尔兰房市重拾增长势头 房价跃升70% | 爱尔兰

爱尔兰房价年均增长率超过12%,是2015年以来最高。

现在都柏林的房产中间价格为34万欧元
2017年都柏林的房产中间价格为34万欧元

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自从金融危机爆发以来,爱尔兰的官方房价指数已经跃升至八年来的最高水平,都柏林的价格自2013年以来上涨了87%。(爱尔兰房地产市场前景

爱尔兰中央统计局(CSO)的数据也显示,爱尔兰房地产价格的年通胀率已经上升到近13%。

有人认为,这一发现将成为“凯尔特之虎”*再次咆哮的新证据。数据显示,十年前银行业危机和房价暴跌之后,该国房地产市场出现大幅回升。就在最近的2013年1月,都柏林的住宅价格比2007年初高出56%。

爱尔兰中央统计局称,住宅价格指数已经攀升至2009年4月以来的最高水平。截至9月份,爱尔兰房价上涨12.8%,高于8月份同比涨幅11.8%,更是自2015年5月以来的最高水平。

都柏林的独立屋房价年增长率为12.4%,公寓为11.4%。西部地区年增幅最大,达16.5%。

中央统计局称,自2013年初危机低谷后,爱尔兰全国房价上涨了70%。“同期,都柏林住宅价格上涨了87%,而爱尔兰其他地区的住房价格上涨了61.4% ,”它补充。

在此期间,房屋中位价格为219,999欧元,尽管都柏林的数字高得多,为34万欧元。而在都柏林地区的一部分——杜伦·莱格雷尔 – 拉斯特宁(DúnLaoghaire-Rathdown)的价格是51万欧元。

注:*外界对爱尔兰1995-2007经济飞速增长时期的形容,2008年遭遇戏剧性逆转,2010年前GDP缩水达14%,失业率达14%。

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Westmeath县马林加(Mullingar)的Knockdrin城堡

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威克洛(Wicklow)县多纳德(Donard)的5卧3卫别墅

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都柏林的2卧1卫新房

 

原文来源:英国卫报
发表日期:2017年11月9日
责任编辑:Zoe Chan

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财商全球化:中外私人银行的区别在哪里?

中外投资者和投资环境的差异究竟在哪儿?由此推导出的中外私人银行的区别又会是什么?这个貌似简单的问题,却困扰着很多理财师和CPB。本文或许能给你一点思考。

一方面,我们会看到境外私人银行(以欧美为代表)业务领域所提到的各类方法和理念。无论是量化模型、投行衍生、家族信托,还是价值投资、时间复利、市场反身性等,我们或具备条件,或熟练掌握。但与此同时,我们却总有一种隐隐的焦虑,觉得不够,似乎还缺些什么。

另一方面,面对自己的私人银行客户和市场,我们经常会感到迷惑或困扰。忽而说高净值客户的财富目标已转为财富安全和财富传承,忽而又说高净值客户很在意收益;忽而说我们的理财工具非常齐全,忽而又说我们的产品同质化非常严重,不能满足客户需求。各种观点,分开看自成一体,逻辑井然;放到一起,左右互博,似是而非。

矛盾的背后,是中外投资者和投资环境的差异。作为理财师,我们怎么理解面前的财富市场和私行客户,并从中找到属于自己的机会和价值?

一、中外投资者差异对比

即便是从最直观的角度的上看,不同国家的百姓在投资上呈现出的差异都是非常明显的,这里不妨列举一二:

中外私人银行的区别在哪里?

1、对待储蓄的态度

爱存钱,似乎已经是牢牢的贴在中国人身上的一张经典“标贴”了,国际货币基金公布的数据显示,中国的国民储蓄率从20世纪70年代起就一直稳居世界前列,90年代初居民储蓄占国民生产总值的35%以上,到2015年中国储蓄率更高达51%,而同期全球平均储蓄率仅为19.7%。

至于美国,则处于排名的另一端,超过62%的美国人从储蓄账户存款不足一千美元,其中三分之一根本没有储蓄账户,其整体居民储蓄率只有8%左右。

2、财富管理行为的理性程度

最近中国央行发布了一份题为《消费者金融素养调查分析报告(2017年)》的报告,里面有一些比价有趣的数据,比如13.03%的人购买金融产品后,对其风险和收益没有清晰的认识,13.88%的人表示不太理解。

即有两成多的人不知道怎么比较金融产品;购买理财产品后,10.18%的人根本不看产品合同,另有15.54%的人表示难以理解;调查中,约65%的人认为自己的金融知识水平不够,对基础金融知识问题的平均准确率只有约59%;61%的人认为要依靠自己的存款、资产或生意收入来保障老年开支。

国外虽没有同口径的数据,但这份调查报告很直接的呈现出了国内投资者财富管理基础理念比较缺乏的现状。

3、财富管理的风格

在中国的投资者身上,还有一个著名的标签—“散户”,数据显示,国内证券市场上,机构和散户的比例大体保持在1.4:8.6的水平,并贡献了市场约90%的成交量;其投资行为,呈现出明显的短线特征,两三年就算长线投资了;而欧美证券市场上,散户比例只有约11%,绝大部分投资者的财富管理重在“稳”字,大多选择周期长(动则几十年)、风险可控、收益目标不高的稳健投资方式,且交由专家打理。

二、差异背后的原因分析

存在即合理,从中外投资者的差异表现里,我们试图挖掘其背后的深层次原因。

中外私人银行的区别在哪里?

1、国家发展阶段不同

在地球村、全球化分工的大格局中,欧美等国整体上属于消费国,中国属于典型的生产国(沙特等典型的资源国不在讨论范围),不同的国家处于不同的发展阶段,不同发展阶段国家的投资者在财富理念和财富行为上也形成了相应的不同特点。

2.产权制度差异

欧美人为什么不储蓄?公共选择理论大师布坎南的一句话道出了其中的部分成因:“是产权保护而不是财富本身带来自由,而自由最终会带来财富的积累;只有私有产权的保护、法治环境和社会安全的完善才能产生真正的自由选择和退出权。”

这句话放在私人财富领域,就能更好地理解储蓄差异问题了。在欧美,相对完善的产权制度(比如土地及私有房产的产权是无限期的,其所有者可以终身拥有并顺畅传承)对于私人财产起到了更好的保护作用,这就使得私人轻松拥有了一个可以对抗长期通货膨胀的工具。

相对于此,中国的房屋产权是有70年上限的,与此同时,老百姓对通货膨胀的体会非常之深刻。这意味着大众对货币形势的财富心存疑虑,但又缺乏一个对抗长期通货膨胀的有效工具,不安全感由此而来。

在尚没有找到一个合适的解决之道以前,焦虑的国人只能把对财富数量的追求放在首位,未来的变化以后再说,现世的财富多多益善。

3.社会福利体系特点不一

在相对完善的社会福利体系的保护下,欧美人整体上“先富后老”,其“重消费低储蓄”的社会行为模式得到了保障。这样,其个体的财富管理目标就转向了一个与中国非常不一样的领域:退休后规划。无疑,这个目标是一个长期投资的概念。

而中国的社会保障体系尚待完善,与之相对的,退休保障却相对稳定。这在一定程度上削弱了中国投资者对于养老规划的需求,反而医疗、意外、财产损失等当下资金需求旺盛,故而对短期收益较为看重。

4.投资理念有差距

设想一下,一个人利用20—60岁(大约40年)的现金流进行财富规划,最大的优势就是能够充分发挥时间复利效应。欧美人通常以退休规划为目标,委托专业人士制定长期的财富管理方案。这也是在欧美的权益投资市场,参与者主要是机构而不是个体的主要原因之一。

对比国内,似乎很少把投资目标放在30、40年之后的,更多的是“只争朝夕”的繁忙景象。三两年之内没有看到较高的收益所得,便开始调整投资方式或者更换服务银行;羡慕权益市场的高收益水平,看到模模糊糊的机会便亲自上阵,追涨杀跌,最终往往以“炒股炒成股东”或者做为“韭菜”被收割为结局;

喜欢听“一夜暴富”的传奇故事,但总记不住“光见贼吃肉,不见贼挨打”的教训,乃致于类似泛亚、金凤凰、外汇平台等“庞氏骗局”事件层出不穷。

这种投资理念上的巨大差别,使国内投资者陷入了一个非良性循环状态,即便各类投资方法和财富理念都有,但是往往缺乏对这些方法和理念的坚持,没有给到足够的验证时间便匆匆进行更换。

投资者处于焦虑之中,总觉得财富管理的方式有问题。高净值客户整体的财富目标发生了明显的切换,但在局部和数量上,大多数人群仍然在追逐更高的收益,期盼更好的产品。

三、理念差距下的私行空间

对比中外私人银行,从二者的区别及思考中,我们看到了中外私行客户在深层次财富理念不同之下所呈现出的财富管理行为的不同。

显然,我们的私行客户在财富理念上还有许多需要完善的地方,这也为我们理财师提供了一个巨大的发挥空间。

中外私人银行的区别在哪里?

1、理财师的职责不是帮客户赢取高收益

这个世界上并不存在一种低风险、高流动性、高收益三者兼备的投资方式。比如股票市场,其根本特点就是充满不确定性。所有的股票投资方式都是在有效的范围内尽可能地降低或分散风险,或者力争略高于平均数的收益。

即便如此,当出现类似2016年股灾的系统性风险时,这些方法下的投资结果也基本都是亏损。要预测不可预测的资本市场,本身就是一个悖论。在低风险甚至保本的水平上,还要尽快实现高收益,这也是一个悖论。

当然,市场上永远不缺传奇,每个人都会听到很多关于某人、某机构取得了如何高的收益的故事。这背后是“幸存者偏差”所带来的不成熟的社会心理,是大众将目光过多地关注于“一将功成万骨枯”中“将”的光环,而选择性地忽略了大概率的失败者。

无论如何,对于大多数人而言,收益预期是不能够过高地偏离整体经济发展状况所能支撑的收益率水平的。

所以,虽然很多客户都抱着让自己的资产尽可能快地增值的想法,但是必须要强调的一个观点是:理财师的职责绝不是帮客户赢取高收益。

2、理财师需要为客户构建正确的投资理念

知道了不该做什么,该做什么就清晰了。理财师最重要的事情就是帮助客户构建起正确且适合自身实际的投资理念,比如瞭解美林时钟背后的周期循环、保险对人生不确定性风险的对冲、基金定投中对长期投资成本的分摊、FOF产品中相反风格选择对风险的对冲、量化产品中对部分收益的放弃等等。当客户深入理解这些投资理念之后,你和他之间的交流也就调到相同频道上了。

3.理财师应该做好预期管理和资产配置

上面所说的,从另一个角度看,其实就是对客户的预期管理。当客户对投资领域的正确理念有了比较深刻的理解之后,结合自身的风险偏好或者说风险承受能力,就能形成比较合适的收益预期了。

对于理财师而言,只要客户有了这个基础,就是你可以合理进行资产配置的大好时机了。因为从正确的投资理念出发来看,资产配置就是天底下唯一的免费午餐。

资产配置的本质就是在管理好资产整体下行风险的基础上,把握住周期里的上行机会,获取安全的资产收益。资产配置的收益必然不是高收益,但是资产配置能够取得长时间的收益,并借助复利的威力实现财富的稳健成长,告别紧张与焦虑,从容向前,为财富人生保驾护航!

 

中外私人银行的区别在哪里?

作者:宁掌柜

来源:麦策家 (微信公众号)

责任编辑:Shelly Du

 

攒100万才够付首付?这笔钱在亚特兰大能全款买房 | 美国

谈及投资美国房产,人们眼光大都被洛杉矶、纽约等国际化大都市吸引,在纽约华盛顿100万可能只能支付一处美国买房最低首付,但是在亚特兰大能全款买房。那些并不那么繁华,却可能更具投资价值的城市,也是绝佳选择,如果要在这些城市中举一个例子,那一定是亚特兰大

为什么是亚特兰大

1、世界五百强爱这里

亚特兰大是世界五百强总部的第三集中地,除了备受大家恩宠的可口可乐外,近来奔驰集团、保时捷、通用集团等企业也相继把总部迁至亚特兰大。

耗资15亿美金的奔驰体育场
耗资15亿美金的奔驰体育场

最近,由于亚马逊公司打算挑个地儿作为第二总部,已经吸引全美超过100个城市竞标,要知道,2010-2016年间,亚马逊给西雅图城市经济增长贡献了380亿美元, 相当于2016年淘宝“双十一”销售额两倍有余而最被大众认为有希望竞标成功的是哪一个城市呢?

著名博彩公司 Paddy Power 赔率,亚特兰大以2赔1领先
著名博彩公司 Paddy Power 赔率,亚特兰大以2赔1领先

没错,是亚特兰大。如果亚特兰大竞标成功,将会带来至少五万个高薪职位,对城市能创造的就业机会和经济价值不言而喻。那么,亚特兰大能够吸引新晋世界首富亚马逊CEO杰弗里·贝索斯吗?

“我仿佛听到有人在夸我富有?”——杰弗里·贝索斯
“我仿佛听到有人在夸我富有?”——杰弗里·贝索斯

2、创业者也爱这里

北美创业投资研究机构Kauffman基金会2017年5月发布的“创业指数”显示:

1、自2008年全球经济危机以来,全美创业增长指数首次超过衰退前的水平,而亚特兰大创业企业价值增速排名美国诸多城市中前三

2、不仅如此,特兰大还被美国商会评为全美十大热门科技创业城市第六名。

亚特兰大拥有很多成熟的企业孵化器

全球闻名的佐治亚理工大学附近的孵化器TechSquare Lab目前支持着超过100家的年轻企业,它在企业与学校之间搭建了一架完美的创业桥梁。

另一家名为亚特兰大科技村的孵化器在过去四年时间里成长为支持数百家公司的创业中心。

全美著名的Techstars孵化器公司与考克斯通讯建立了密切的合作关系,个性化的支持,有效的技术支持可以帮助创业者们早日走入正轨。

经济发展的排名或许并不能直观的反应投资亚特兰大房产的意义,那这些呢:

3、投资者更爱这里

Zillow8月份数据
Zillow8月份数据

据Zillow预计,亚特兰大未来一年的预期租金涨幅超过10%,在全美都会区排名第一,而未来一年的预期房价涨幅也接近5%,两项指数均超过洛杉矶、纽约、芝加哥这些大都市,投资潜力巨大。

2016年底止,亚特兰大都会区人口规模600万左右,据美国统计局世界银行数据显示,2016年其GDP为3638亿美元,超过了马来西亚2016年全国的GDP的2964亿美元,亚城繁盛,富可敌国。素有“重特兰大”之称的重庆GDP为2540亿美元(按照2016年10月30日兑换率)。

亚特兰大有什么?

在今年十一国庆期间,居外已经对亚特兰大做了部分介绍

相比美国各大都市,亚特兰大更加宜居。物价相对低廉,华人超市更是遍布各处。四季分明,气温变化特别缓和。短袖可以穿上七八个月,冬天基本不需要穿羽绒服。 

“不难找的中餐厅,照顾你的中国胃”
“不难找的中餐厅,照顾你的中国胃”

街头随处可见的涂鸦,无时无刻不在散发着亚特兰大的嘻哈文化

亚特兰大街头涂鸦
亚特兰大街头涂鸦

同时,亚特兰大的教育资源也很丰富。亚特兰大有佐治亚理工、佐治亚州立大学,均是全美前50的名校,私立的埃默里大学也素有“南方常春藤”的美誉。

亚特兰大各大高校
亚特兰大各大高校

在迁入亚特兰大的人口中,以年龄在25-34岁之间、拥有大学教育背景的专业人士所占比例最高。在这里,他们可以获得比全美平均水平高出21%的起薪。这一点对房地产投资尤为重要,这些新鲜血液正是购房的生力军。

娱乐生活方面,亚特兰大也不输给其他城市。美国电视台CNN总部就设在亚特兰大。同时,亚特兰大还是美国第三大的影视基地,除了好莱坞与纽约,偶遇大明星最容易的应该就是亚特兰大了吧!

CNN总部
CNN总部

亚特兰大的其他小标签:

  • 森林覆盖率全美第一
  • 最宜居城市全美第一
  • 基础设施水平全美第一
  • 机场乘客规模世界第一
  • 网速最快大都会全美第一
  • 最佳大学城市(30万人口以上)全美第一

住在亚特兰大

在纽约曼哈顿,或是在洛杉矶市中心,100人民币买一套八十平的公寓几乎不可能,但是在亚特兰大,这不是天方夜谭。

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上图为被评为全美十佳社区之一的OLD Fourth Ward,只需要100万人民币左右便可拿下。100万人民币在魔都市中心,emm…不提了。

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如果你是体育迷又特别爱玩儿,上图的房子你值得考虑。它们紧挨奔驰体育场和CNN总部,而且,同样的,房价很诱人喔。

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下图可以看到亚特兰大Buckhead社区,是亚特兰大步行指数最高的社区之一,达到91分。

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:步行指数指一个地区适合步行的程度,不用开车就能到达的商店、公园的可能性及数量多少,步行指数越高生活越便利,所在地相对越发达。

这样好的住处,自然少不了好房推荐。

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这是Buckhead社区的三处住宅推荐,走,咱们去亚特兰大看房!

作者:Leo Li
编辑:Helena Yu
视觉总监:Yuan Wu
图片制作:Jojo  Qu

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美超级富豪唱“反调” 集体请愿求被加税 | 美国

据《华盛顿邮报》报道,美国400多名百万富翁和亿万富翁组成的一个特殊团体计划本周向国会递交一份请愿书,要求国会不要减他们的税,而是向富人增税。

据报道,除索罗斯(George Soros)之外,其他签名的富豪包括美国第二大冰淇淋制造商Ben & Jerry创始人本•科恩(Ben Cohen)与杰瑞•格林菲尔德(Jerry Greenfield),以及慈善家史蒂文•洛克菲勒(Steven Rockefeller)等。

这些百万富翁认为目前联邦政府对于像他们这样的高收入者征收的税率太低,他们比绝大多数美国的纳税人更有能力多缴税,愿意通过多缴税帮助政府渡过财政赤字难关。他们的理念是“我们关心我们的国家跟关心我们口袋里的钱是一样的。”

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400多名美国百万富翁和亿万富翁已经响应了号召:“加入负责任财富成员和全国其他有钱人签署请愿书,反对共和党的税收计划。”图为组织成员之一的金融投资家索罗斯
400多名美国百万富翁和亿万富翁已经响应了号召:“加入负责任财富成员和全国其他有钱人签署请愿书,反对共和党的税收计划。”图为组织成员之一的金融投资家索罗斯

“负责任财富”(Responsible Wealth)组织在请愿书中并没有提出为富人减税,而是敦促立法者不要通过任何一种方法以进一步扩大美国人之间的贫富差距,也不要给出增加国家债务的税收法案。据《华盛顿邮报》报道,这一举措出台之际,正值20世纪20年代以来,美国的贫富差距日益扩大,不平等程度达到顶峰,政府的债务水平也非常高。

大多数签名者来自加利福尼亚州纽约州马萨诸塞州,这些州在去年的总统大选中投票给了民主党候选人希拉里克林顿。预计将对共和党在税收改革方面取得的成功至关重要。

事实上,在2016年美国大选期间,诸如比尔·盖茨(Bill Gates)、巴菲特(Warren Buffett)和索罗斯等身价可能有特朗普数十倍的超级富豪就曾纷纷现身公开为希拉里站台,并抨击特朗普的政策意向。投资大亨巴菲特更是表示,按比例来算,他自己的实际税负已经比他的秘书还低,这无论如何是不公平的。而特朗普减税意向,就与此更加南辕北辙。

关注居外网【美国税改对房市影响系列报道】

 

来源:汇通网
责任编辑:Zoe Chan

2017年房地产交易热络 胡志明市拟对二套房及炒房者征收高额税 | 越南

越南胡志明市委会最近建议建设部对拥有第二套房产以上与购置後一年内进行交易者徵收高额税。以上是市委会为确保民众拥有住房有关税务公平性的措施之一。

建议明确提出胡志明市建议拥有第二套房产以上与购置後一年内交易者,课收土地和来自土地上房产增长价值的高额税。

胡志明市委会同时建议,首先准许试点向房地产市场的若干新金融工具,如住房储蓄基金丶房地产投资信托基金(REITs),以多样化投入房地产市场的资本。

胡志明市的房地产市场近年来发展相当迅速,市委会提议向投资者徵税以稳定房市
胡志明市的房地产市场近年来发展相当迅速,市委会提议向投资者徵税以稳定房市

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据市委会统计,全市共有29个大型房屋项目,面积680万平方米,总投资额达158万亿越南盾。建筑业和房地产业的国内生产总值从2006年的22.7万亿越南盾增至2015年的88万亿越南盾,占全国的9.2%。

城市土地资源的利用增多,效益更大,吸引了大量的外商直接投资。 2006-15年期间土地和房产的总收入达到100万亿越南盾。

在2006 – 2016年度,全市平均住房面积从2006年的10.3平方米大幅增加到2016年的每平方米18.11平方米。大部分的房地产项目都集中在东丶南丶东南部地区,与胡志明市的共同发展方向相应。

目前,个人建造的房屋占城市总面积的80%。但是,商品房项目的数量也在不断增加。

据世邦魏理仕 (CBRE)介绍,2001 – 2015年间,全市新建公寓约13.5万个,别墅约7,700个,地块约80,500个。

该市委会还表示,从事房地产业务的企业数量十年里增长了3倍多,从2006年的1,264个增加到2016年的5,356个。一些房地产公司有能力在区域层面实施大型项目。此外,物业交易楼层丶信息中心丶知识产权丶物业管理和咨询系统也已经形成。

编译:Zoe Chan

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2017年全美各州租金排行榜出炉 夏威夷居然第二 | 美国

美国人这一辈子在食住行上差不多花费160万元,其中最大的部分是住房成本,占了近三分之一。

不过呢,不同地区,在住房上的花费还是有很大差异的,沿海城市要比中西部地区贵上三四倍。与此同时,住房成本高的地方人们的收入也会更高,所以对于他们来说房价高一些也不会成为太大的负担。

美国人在租房上会花多少钱?Priceonomics分析了租金在各州之间是如何波动的?哪里租房最贵?哪里更实惠?哪里的美国收入用于租房的比例更高?哪里更低?

数据摘要

租金最高的州

加利福尼亚州:平均租金1,901美元,比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。

租金最高的城市

洛杉矶:平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%。五个租金最贵的城市中有4个位于加州

租金最低的州

西弗吉尼亚州:平均租金800美元。

租金最低的城市

俄亥俄州托莱多:平均租金550美元。五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。

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在洛杉矶租房是最贵的,平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%
洛杉矶租房是最贵的,平均租金2,600美元,占洛杉矶居民收入的23.9%

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各州的租金

美国的平均租金是1,249美元。在44个有数据可询的州中有19个(占43%)高于这一水平,而57%低于此数。

加州位列全州榜首,夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位,这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。

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各地区的租金

很明显的是,沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高,特别是纽约市旧金山洛杉矶等城市。

分析显示,东北部($1408)和西部($1,393)租金最高,南部($1206)和中西部($1,042)则相对便宜。

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各州租金占收入的百分比

数据显示,南部和中西部各州的生活成本较低,但居民的收入也不高,因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是,这些数字代表了税前收入的百分比。

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可以看到,在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州,以实际的租金成本计算,占收入的百分比位列前茅,平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道,南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。

租金最高的城市

再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。

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加州洛杉矶居于惊人的高位,平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞($2,502)和旧金山($2,333)。

在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州,其他是西部或东北部的沿海城市。

不过不要担心,美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。

租金最低的城市

俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元,只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1,000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。

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各地区租金占收入的比例

洛杉矶租金收入比为23.9%,是各大城市中最高的,其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩(23.4%)、加利福尼亚州的圣地亚哥(22.5%)和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯(22.2%)。

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教育和租金也有关系

最后,看看教育水平在房租上起了什么样的作用。

数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右,随着教育水平的提高,房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多:

牙医(DDS)

租金中位数:1,687美元

医生(MD)

租金中位数:2,023美元

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最后,概括一下,从上面的这组数据,得出一个身处这一地区的人们都不愿承认的结论:在洛杉矶租房是最贵的,没有之一。

文章来源:侨报网
数据来源:Earnest
责任编辑:Zoe Chan

不只有雅加达:印度尼西亚新兴投资胜地 | 印尼

目前,印度尼西亚(简称印尼)房地产投资市场风平浪静,原因在于,印尼投资者对于雅加达商业地产供大于求的情况非常担忧,而且下一次印尼总统大选(2019年4月)之前房地产市场通常会放缓。(海外理财投资

对于外国投资者来说,基本的监管问题仍是重大障碍。

不过,长期前景仍较为乐观,且受到强劲基本面的支持,包括稳健的经济增长、不断增加的国内消费、稳定的城镇化以及新兴的中产阶级。

由于地价涨至新高,且许多行业几近饱和,因此,有些投资者逐步将关注点转移到新地区。《CBRE研究》认识到了这一趋势,并发现了10个未来的最佳投资胜地。

地图1:印度尼西亚新兴投资胜地(资料来源:2017年9月《CBRE研究》)
地图1:印度尼西亚新兴投资胜地(资料来源:2017年9月《CBRE研究》)

雅加达地区

雅加达市中心景观
雅加达市中心景观

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有些投资者正在大雅加达地区(雅加达、茂物、德博、丹格朗、勿加西)寻求投资机会,包括首都以及西爪哇(West Java)和万丹(Banten)省的部分地区。更确切地说,投资者对于位于雅加达以东的勿加西(Bekasi)和位于雅加达以西的丹格朗(Tangerang)的兴趣大增。

勿加西重点发展工业和物流业,原因在于,该地区方便到达大雅加达其他城市地区。近期的交易包括,LOGOS购买了一块开发地块,将在此建造三层物流设施,总净可出租面积约为15.5万平方米。

丹格朗的投资者首先关注的是为满足印尼迅速崛起的中产阶级的需求建造的住宅和购物中心。例如,吉宝置业(Keppel Land)于2016年12月宣布,将与Metropolitan Land(Metland)子公司合作,在Metland Puri城建造450栋独栋住宅。

地图2:雅加达以东勿加西(Bekasi)和雅加达以西丹格朗(Tangerang)
地图2:雅加达以东勿加西(Bekasi)和雅加达以西丹格朗(Tangerang)

泗水(Surabaya)

印尼第二大城市以及工业和贸易中心在房地产市场的开发和成熟度方面落后于雅加达。部分原因在于,泗水投资者向来更偏爱投资首都。

印尼第二大城市泗水
印尼第二大城市泗水

CBRE研究》认为,泗水的印尼战略核心位置,日益壮大的中产阶级,土地可用性,以及逐步扩大的基础设施(包括外环路),将令其成为未来三至五年内在雅加达以外地区寻求机会的商业地产和住宅开发商的绝佳选择。

包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在内的大型开发商已活跃于该市场。后者的Tunjungan Plaza 6项目包含由高端购物中心和高级公寓组成的综合性超级街区,预计于2017年9月末开幕。

Tunjungan Plaza 6
Tunjungan Plaza 6

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万隆(Bandung)

万隆位于雅加达东南方向约140公里处,是印尼人口最为密集的第三大城市和热门旅游胜地。房地产开发在某种程度上受制于较差的城市规划,但近期的基础设施建设计划(包括连接该城市与雅加达的高速铁路)将在中期内提供新的房地产投资机会。

万隆具有风景秀丽的山景
万隆具有风景秀丽的山景

CBRE研究部预计,万隆的房地产开发模式会跟随雅加达,其中,东部郊区主要保留作工业区,西部地区专门用于住宅和零售。主要发展酒店业,另外,预计也会优先发展住宅,因为该城市还没有一个高端住宅项目。写字楼的投资机会有限,因为雅加达周边的众多选择已经能够满足市场需求。

近期的开发项目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung项目,这是一个集住宅、商业地产和商住两用地产于一体的综合城项目。

印度尼西亚的其他地区

由于大雅加达、泗水和万隆在未来三至五年内将为雅加达以外地区提供众多新机会,因此,其长期活动有望逐步扩展到全国其他重要城市,尤其是棉兰(Medan)、三堡垄(Semarang)、望加锡(Makassar)、巨港(Palembang)、三马林达(Samarinda)、日惹(Yogyakarta)和玛琅(Malang)。

未来五至十年,这些地区的活动将由在雅加达的特定行业或项目中取得骄人成绩的个人和经验丰富的国内开发商主导。投资这些城市的风险更大,因此,开发商将专注于自己熟悉的领域。例如,Agung Podomoro Land已经开始在棉兰的新项目中复制其综合性超级街区概念,其设计与位于雅加达西部大获成功的中央公园(Central Park)街区类似。

雅加达的中央公园(Central Park)的综合性超级街区
雅加达的中央公园(Central Park)的综合性超级街区

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巴淡(Batam)等其他地区也有望出现一些特定的机会,该地区已被指定为经济特区,凭借其较低的人力成本和政府激励政策,吸引了来自工业开发商和业主的投资。

在酒店行业,政府鼓励开发远离传统热门旅游胜地巴厘岛的新目的地。包括龙目岛(Lombok)、弗洛勒斯岛(Flores)和其他外岛在内的旅游胜地吸引了越来越多热衷于新酒店开发项目的国内和海外投资者。

零售业将成为重点发展行业

消费支出仍是最大的经济增长驱动因素,印尼将继续欢迎热衷于挖掘该国新兴中产阶级迅速增长的消费能力的国际零售商稳定流入。

该趋势将鼓励投资者探索大雅加达以及二线和三线城市的新零售项目。不过,印尼电子商务市场的迅猛发展向实体零售业,尤其是传统购物中心发起了重大挑战,据信息与通信技术部预计,2020年电子商务市场的规模将增长至1.3亿美元。

因此,选择最合适的概念,无论是提供日常生活必需品的社区购物商店,还是生活中心,将成为投资这些新兴地点成功的关键,其中有些地方缺乏井井有条的优质零售设施。

有些开发商选择打造配备各类娱乐和餐饮设施的大型零售中心。例如,日本零售集团永旺(Aeon)在印尼开设的第二家购物中心预计于9月末开幕,地点位于雅加达东部的Jakarta Garden City综合体。占地16.5万平方米的购物中心共分5层,包括227个租户以及美食广场、游戏中心、多厅影院、溜冰场、儿童主题乐园和摩天轮。永旺于2015年在丹格朗开设第一家购物中心,并计划到2025年经营超过10家购物中心,范围遍布全国各地——雅加达中部以外所有地区。

结语

2019年4月印尼总统大选之前,许多印尼投资者预计会保持一定程度上的谨慎态度。外国买家将继续受制于监管障碍。

虽然未来几年雅加达将继续吸引大量房地产投资,但若干有远见的投资者和开发商已经开始投身首都以外地区,力图抓住这些地区的重大发展机遇。

建议投资者密切关注本报告中提及的市场,尤其需要留意基础设施建设,包括铁路、机场和公路,这些将有助于改善交通,解锁新的开发地区。

原文来源:CBRE印尼研究部
原文作者:亚太地区研究总监乔纳森·希尔思(Jonathan Hills)和新加坡及东南亚地区研究主管德斯蒙德·西姆(Desmond Sim)
发表日期:2017年9月
责任编辑:Zoe Chan

 

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居外课堂:到海外买房,你必须知道的10个问题(一)| 海外

你是否想去海外买房?是否仍对海外购房有一些疑问?是否对海外置业流程还很不熟悉?是否担心贷不了款?你的问题是否还很多很多?居外就读者来电咨询,根据买房前容易弄混淆的一些问题,做了一个简要归纳,希望可以帮到大家。

一、中国公积金能不能在海外买房

中国公积金只能在中国买房,不能在海外买房,但在海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施,只是叫法不同。

我国的公积金制度,最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度,实行的是会员制。会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度,能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。其中特别重点突出住房保障方面的作用,在中央公积金中,80%用于购买住房和支付各类保险。

而在韩国实行的是国民住宅基金,在1981年设立。它属于国家设立的政策性住房金融机构,为中低收入家庭住房需求提供政策性贷款和补帖,并重点为低收入者和首次购房者提供优惠购房贷款。

在欧洲具有代表性的是德国,叫做住房储蓄银行,就是以要约形式(要约是订立合同的必经阶段,不经过要约的阶段,合同是不可能成立的,要约作为一种订约的意思表示,它能够对要约人和受要约人产生一种拘束力)将住房储蓄合同提供给市场,提供给有需求的人购买使用。老百姓购买住房储蓄合同后,开始存款,成为储蓄者,日后买房时候可以从住房储蓄银行获得专项贷款。据了解,德国居民买房、建房的资金中,有大约40%至50%的贷款都来自住房储蓄银行。

二、在海外买房,买房人一定要到现场亲自交易吗?

在海外买房,一般都需要本人在当地签署合同,进行交易。但在澳洲,如果遇到确实无法飞赴当地的情况,可以选择签名影印件或授权委托书的方式签署合同。

签名影印件简单经济,却又一定的风险。因为,并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求,即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件,这几个工作日的时差之中,看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同,彼此之间并无直接的法律关系,卖家并没有向买方做出任何承诺。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。但签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用,约在500澳币。

——详细介绍,可参见海外买家该如何有效签署购房合同

三、在海外买房了,就能不受限制一直在当地居住?

在大部分热门国家中,无限制居住和移民签证有直接的关系,和买房本身并没有太大关系,如果想要买了房就可以无限制居住,可以选择一些买房可以移民的国家,目前买房可以移民的国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国(济州岛)、拉脱维亚、马耳他、斯洛伐克、意大利、安道尔、升级尼维斯、圣基茨、法国(留尼旺盛)。

四、海外房贷需要抵押物吗?在中国国内的资产可以当作贷款的抵押物吗?

海外买房房贷一般不需要抵押物。以澳洲为例,如果你在澳洲买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。

五、对于尚无收入的留学生,能在海外贷款买房吗?留学生需要出具收入证明吗?

留学生是可以买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳洲购房,可以申请到物业价格80%的贷款;但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

此外,如果贷款比例超过80%的话,是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明,不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。

——关于澳洲留学生能否贷款买房的问题,居外专栏作家曾详细介绍 

留学生在澳大利亚可以购买二手房吗?

六、投资者购买了海外房产,物业出租后带来的租金收入是否要缴纳相关税金?

海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金,只是各国所交纳税金的比例不同。美国租金个人所得税最低为10%,最高为39.6%。澳洲租金个人所得税最低为32.5%,最高为45%。加拿大租金个人所得税最低为15%,最高为29%。英国租金个人所得税最低为10%,最高为50%。

七、外国人出售海外房产需缴资本利得税(所得税)吗?

外国人出售海外房产基本都需缴资本利得税(所得税),只是各国交纳税费的比例根据政策有所不同。

以美国加州为例,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时,若符合一定条件,会有一定的免税额度,比如夫妻可以50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳,避免麻烦。

八、在海外购置了一套房产,是不是每年都要支付养房费用?

在海外购置的房产,基本都要支付养房费用,只是各项费用的比重会有所不同。

以美国为例,每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。

房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HO A fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

维护费:如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

九、海外买房改主意了,定金可以退吗?

各国买房政策不同,所以情况不同。

在韩国,一旦你如果交了定金的话,这个定金是不会被返还的。

在澳洲和加拿大买房,都有一项特殊条款叫“合同冷静期”,买方一旦发觉房屋有严重问题,或者是无法办理贷款,在合同冷静期内可以取消合同,退回定金。

十、在海外买过一套房,再买第二套在交税方面有没有变化?需要额外再缴纳其他税吗?

由于各个国家买房政策不同,交税政策不同,所以购买二套房产交税也会有所不同。

以美国为例,政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅(如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅)贷款的利息从收入中减除。如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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脱欧挫伦敦豪宅市场 房价由3年前高位挫15% | 英国

出于对英国有可能在2019年3月仍不能与欧盟达成“退欧”后的贸易协议,多家跨国银行近期透露可能把伦敦的职位逐步转移至欧洲大陆其他金融中心。伦敦作为欧洲金融中心,银行业是伦敦的经济命脉。“脱欧”前景的不确定因素,令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲。根据英国地产中介网站Rightmove的数据,Kensington及Chelsea地区房价按年跌9.4%。

现任英国首相特丽莎•梅早前提出,英国在“脱欧”後两年的过渡方案,期间让伦敦市保持现有进入欧盟金融市场的通行证。然而,欧盟拒就未来的经贸安排开始谈判,以逼使英国对欧盟的财政义务有更大的让步。欧盟首席谈判代表Michel Barnier形容谈判正陷僵局。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

“脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲,伦敦多地区楼价按年录得下跌
脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲,伦敦多地区楼价按年录得下跌

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谈判陷僵局 银行酝酿撤出

根据Savills Plc编制的数据,伦敦豪宅价格已较2014年9月的高位下降15%。房价下跌之势,更蔓延至伦敦其他地区。根据LSL property Services的数据,伦敦今年截至9月,房价按年跌2.7%,跌幅是2009年以来最大。

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在伦敦东南部Orpington区任职医生的Satyajit Sahu,上月卖出了自己的家,称担心英国“脱欧”可能会影响英国房市前景。Sahu称,伦敦房价近期跌幅,是金融海啸以来最大,正忧虑英国前景,“我猜自己卖得合时”。

税率上调加息阴霾夹击

业主的税率上调,以至英伦银行可能在10年内首次加息的前景,也削弱了买楼的意欲。根据房地产调查公司Molior London的数据显示,伦敦卖出的新楼盘数目,落後於兴建数量。截至第三季末,未卖出的伦敦楼花增至接近1.3万户破纪录,相比去年底的数量为1.26万户。

租金同见下跌

按揭贷款经纪商John Charcol的经理Ray Boulger向彭博社称,在伦敦某些地区寻求按揭贷款的买家,发现自己准备买入的房子,估值低於标售的价格,不得不准备更多首期,或要求业主减价,甚至要放弃交易。Savills Plc的分析师Lawrence Bowles称,伦敦楼宇买卖交易已经减少,房价“正接近一个转折点”,最终业主会厌倦等待买家出现,愿意降价求售。

伦敦房价下跌之际,租金也在下调。HomeLet租金指数显示,伦敦(Greater London)地区的租金9月按月跌1%。地产经纪商莱坊称,过去一年伦敦黄金地段的租金跌了3%。地产经纪商Globe Apartments称,租金在下降轨道,暂未见底。买卖及出租减少,也拖累地产经纪商的股价下滑。地产经纪商Foxtons股价今年跌逾34%,Countrywide跌35%。

伦敦以外地区房价仍升

不过英国政府的Help to Buy置业资助计划,对伦敦房价仍有一定支持作用。由於Help to Buy资助计划主要为伦敦房价60万镑或以下的房屋,提供高达40%的无息贷款,支撑了伦敦较廉宜地段的楼宇买卖。英国地产发展商亦从中受惠,例如Berkeley Group股价今年升38%,Barratt Developments升46%。不过业界认为,2014年提升了豪宅印花税,去年又增加了业主的税负,其对房市的影响,远远抵消了政府置业资助计划的作用。

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截至上月,伦敦房价已连跌6个月。初步数据显示,该市平均房价低於58.2万镑,是2015年尾以来最低。相比下,伦敦以外的地区及英格兰东南部,楼市似乎仍相对活跃,9月平均房价按年升逾3%,某程度反映“脱欧”的不确定性,对伦敦房市的影响。

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来源:明报

责任编辑:Zoe Chan