Juwai WIKI – Page 78

2019年澳洲獨立屋漲幅創十年新高

澳大利亞房地產研究機構CoreLogic發布的全澳房屋價值指數顯示，澳大利亞房屋價值在2019年第四季度上漲了4.0%，成為2009年11月以來增長最快的季度，而澳大利亞整體的房屋價值也在2019年強勁回升。

CoreLogic研究主管蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，盡管月度資本收益保持快速增長的趨勢，但相比2019年11月1.7%和10月1.2%的增長，12月的房屋價值增長有所放緩，僅為1.1%。

數據顯示，2019年澳大利亞獨立屋價格上漲了2.3%。澳大利亞八大首府城市中有五個城市的房屋價值呈正增長。其中悉尼和墨爾本的年度資本收益最高，房屋價值較2018年增長了5.3%。塔斯馬尼亞州房價同比上漲了6.1%。然而，達爾文市的房價同比下跌9.7%，珀斯下跌了6.8%，阿德萊德下跌了0.2%。

報道稱，盡管2019年下半年房地產價格強勁反彈，但全澳大部分地區的房屋價值仍低於此前的歷史高點。CoreLogic指數顯示，全澳房屋價值曾在2017年10月達到峰值。如果目前的季度增長率持續到2020年，隨著房屋價值升至新高，全澳房產市場將在3月份實現名義上的復蘇。

勞利斯表示，房價復蘇意味著房主變得更加富有，這或有助於支持家庭支出。然而另一方面，房價增長速度超過家庭收入的增長速度，一些居民的住房負擔壓力將進一步加劇。預計到2019年的強勁收尾將是價格更大漲幅的開始，上市、銷售和RBA降息將在未來幾個月加強市場。

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Capital Economics經濟學家馬塞爾·蒂埃利安（Marcel Thieliant）表示，最近幾個月的銷售額比初步數據顯示的要強勁得多。他說：“我們的新上市銷售比顯示，獨立屋價格每年上漲約10%。最近幾周，拍賣成交率一直徘徊在70%左右，這也表明了類似的狀況。”

蒂埃利安補充說，如果RBA再次像他們預期的那樣降息，獨立屋價格增長將從今年的8%放緩至明年的5%，因為到2021年年中，住房負擔能力將是全球金融危機以來的最低水平。

關於居外IQI

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來源：人民網
責編：Zoe Chan

向往南太平洋海島生活嗎？斐濟出台政策吸引中國購房者

南太平洋大約有330個島嶼，幾個世紀以來，這裡吸引了無數冒險家、雇佣兵和福音傳教士。

現在，斐濟意圖吸引外國投資者進入其房地產領域，這其中就包括中國房地產投資者。在本文中，我們將探討斐濟為中國買家提供的投資機遇，以及中國投資者會被吸引到這個美麗島嶼來購房的原因。

無法抗拒的島嶼生活方式

對於想逃離城市的喧鬧、憂郁、擁擠和污染，並在大自然中尋求寧靜的中國富人來說，斐濟可能是人間天堂。它是典型的南太平洋天堂，以其白色沙灘、搖曳的棕櫚樹、原始海洋和熱帶溫度而聞名。

斐濟人以友善和悠閑而著稱，有人說這完全體現了“悠然自得”一詞。根據蓋洛普國際公司（Gallup International）在2017年的年度全球年底調查，斐濟人被評為地球上最幸福的人。斐濟人完全信奉其本土的“Bula”文化，Bula字面上意味著“生命”。Bula可能是任何游客登陸這個熱帶島嶼國家後所學到的第一句斐濟語，它被用作打招呼，祝福別人幸福快樂，身體健康。

對於退休的中國富人來說，他們追尋被大自然包圍的寧靜生活，將斐濟作為購買第二套住房的地點也許是一項有價值的投資。

斐濟被評選為世界上最幸福的國家No.1

中國游客人數持續增長

海島旅游在中國游客中很受歡迎，並且越來越多的中國人來太平洋島國（PICs）旅游。2018年，約有50,000名中國游客到斐濟旅游，而2014年為28,333名。為了吸引更多的中國游客，太平洋島國宣布2019年為“中國-太平洋島國旅游年”。

中國是斐濟的第四大市場，斐濟旅游局正在采取合作方式吸引更多的中國游客。中國公民現在可享受長達30天的過境免簽服務。斐濟旅游局還出版了中文旅行指南。

研究表明，中國人傾向於在國外度假時搶購房屋，尤其喜歡在滿足其需求的旅游目的地購置房產。這可能也適用於斐濟。

中國人的理想購房條件是什麼？

“一帶一路”倡議將吸引更多中國人

斐濟支持中國的“一帶一路”倡議（BRI），並於2019年11月與中國簽署了合作備忘錄。中國購房者更傾向於在與北京政府合作的國家投資，因為這樣對他們來說更安全（無論是投資商業還是購買房產）。因此，可以理解的是，來自中國大陸和其他地區的許多公司都對 “一帶一路”帶來的房地產機會感興趣。

“一帶一路”倡議

中國投資

根據國家貿易和旅游部數據，預計斐濟的外國直接投資在2019/2020年將增長5%。過去十年來，斐濟的投資蓬勃發展，過去5年裡中國成功投資了277個項目，總價值約10.8億美元。

在中國人投資的地方，通常房地產行業會有一定發展，因為投資者會為自己或雇員尋找住所。

中國人正在尋找什麼樣的物業？

點擊查看在售斐濟房產

中國人可以購買哪些房產？

不動產所有權是非本國居民可以直接購買的唯一土地類型。斐濟約有8%的土地為不動產所有權。但是，外國人不得出售、轉讓或租賃位於市政邊界（城鎮或城市）內的居民住宅和不動產所有權土地。

但是，外國人可以在市區界線內擁有不動產所有權，前提是該房產是綜合旅游業開發項目中的分層產權或住宅，例如納迪（Nadi）的丹娜拉島（Denarau Island）和奈索索島（Naisoso Island）。在斐濟北區的拉奇拉奇（Rakiraki）和太平洋港口（Pacific Harbour）以及薩武薩武鎮（Savusavu Town）和塔韋烏尼島（Taveuni）和科羅（Koro）島等地區，不動產所有權也很普遍。

斐濟納迪的五星級國際品牌豪華酒店正在尋找中國買主，歡迎有興趣的投資者聯系居外400 041 7515。

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責編：Zoe Chan

靴子落地！在里斯本、波爾圖購房將不能拿葡萄牙黃金簽證

2月5日（本周三），葡萄牙共和國議會在《2020年國家預算》的專項討論中，正式批准通過購房獲取黃金簽證的限制政策。

未來，外國投資者只有在亞速爾群島、馬德拉群島以及內陸地區購房方可獲取黃金簽證，在里斯本、波爾圖購房將不構成投資移民條件。

葡萄牙社會黨指出，此舉目的是為了減輕裡斯本和波爾圖等地區房地產市場的壓力，同時促進在人口低密度地區的投資、創造就業機會等。

葡萄牙黃金居留計劃自2012年頒布，歷經8年備受矚目，共頒發了8000多份黃金居留卡（在簽證總數中，有94％是通過購買房地產獲得的），隨著本次法案的通過門檻陡然抬高。

那麼，該黃金簽證限制政策將會產生什麼影響？中國的投資人和意向客戶應該做好哪些准備？

針對此重大政策變化及其影響，外聯專家進行了如下解讀：

1、法案雖則通過，但正式落地的時間並不確定，細則出台可能在3月份；

2、雖然議會通過了提案，但裡斯本和波爾圖市政府在1年內可以決定是否修改50萬歐元的投資移民法案；

3、受限制的區域並非是整個裡斯本大區和波爾圖大區，影響範圍需確認，細則出台後，市區內肯定會受影響；

4、35萬歐元城市改造計劃或不受影響；

5、該法案不影響已經取得黃金居留人士續卡和其家庭成員續卡，已經獲批的投資者也不受影響。

鄭重提醒：這次變化突如其來，目前正在進行的案子盡管未受影響，但一定要盡快完成房款支付，完成房產過戶，遞交移民申請，不要等到真正變化的時候才追悔莫及，不要猶豫，不要心存僥幸，移民真的要趁早。

抓緊最後的機遇，獲取一張歐洲通行證，不管是孩子教育還是家庭財富傳承，為未來多一個選擇！葡萄牙購房移民項目，僅需35萬歐元，全家三代拿歐洲綠卡。

葡萄牙移民無與倫比的優勢

▷無年齡要求，無學歷要求，無管理經驗要求；

▷無資金來源要求，房產為永久產權，世代傳承；

▷全家3代移民，快速入籍，每年僅需在葡萄牙旅居7天，5年後可申請入籍，屆時房產也可以出售；

▷可工作經商，非全球征稅國；

▷擁有葡萄牙身份證，可以自由在歐洲26個申根成員國生活；護照免簽證進入全世界近180多個國家(包括美國、加拿大、澳大利亞等國家)。

投資身份雙重規劃，省又快、安全還便捷，助投資人及其全家三代將葡萄牙黃金居留簽證收入囊中！

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來源：外聯出國
責編：Zoe Chan

多倫多房地產新年戰情室：趨勢、窪地、漲幅、展望｜居外專欄

歡迎來到2020新年戰情室…

今天Daisy黃嵐要向各位彙報的是一年一度的彙總分析和展望，這對我們建立投資自住買賣的參照坐標系至關重要。我們把展望留到最後，先把時間軸拉回兩年前，Daisy黃嵐曾於2017年底預測“綜合均價將回歸25年基礎線，並繼續平穩成長”。事實證明這條基礎線和當初的判斷是准確的，大家可以從下圖看到近兩年來，大多倫多的房產均價自2017年底回歸基礎線以來，就一直圍繞基礎線穩步上升，而且加拿大自自由黨連任後繼續其鼓勵吸納移民的政策，這樣的平穩上升趨勢沒有理由改變。

大多倫多地區2019年綜合均價 $ 819,319，同比上升4%
大多倫多地區2019年獨立屋均價 $ 1,016,776，同比上升1%
多倫多及臨近城市2019年公寓Condo均價 $ 587,959，同比上升7%

再來看看均價戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

King——老牌大地塊豪華獨立屋地區
Richmond Hill——學區普遍較好，華人喜歡
Oakville——學區好，近安大略湖，西人較多，族裔比例較均勻

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動，依舊是中城區三大傳統豪宅區C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑馬徑Bridle Path）

值得注意的是，以上無論是綜合均價、獨立屋均價、還是Condo均價的三甲排名和去年的排名相比，順序和名次沒有任何變化。這也說明好的地區自有它的價值積澱，在正常健康的市場上，各個地區房價相對高低都有規律可循。

我們再來看看漲幅戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價漲幅及三甲】

密市去年的均價漲幅拔得頭籌，其次是多倫多西區和多倫多東區，Daisy黃嵐認為原因是這幾個地區房價前幾年漲幅不大，特別是多倫多西區和密市，華裔比例相對不大，如今位列漲幅三甲也是市場基本面真實綜合需求的體現。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價漲幅及三甲】

大多地區市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德裡之稱的Brampton，取得漲幅三甲。由此可以看出房價偏低的區域的獨立屋還是受到許多成家有小孩家庭的剛性需求的影響，在去年一年上升較快。

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價漲幅及三甲】

Condo的話，我們僅將範圍縮小到多倫多及鄰近的城市，再遠的話Condo的升值保值能力和抗風險水平都和市區有不小差距。我們看到多倫多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(東02)區，排在了前三位。這和市中心價格高企的外溢效應有關，許多西人由於受本身財力和貸款限制的影響，不得不選擇相對偏一點位置的Condo，而且這幾個區的價格上漲也和去年有不少新房入市拉高了街區內的均價有關。而且如果這區域成交量不大，那均價就很容易被拉高，因此看著會覺得漲幅很突兀（例如Condo價格漲幅榜第一的W07區，2019整一年的Condo成交量也就區區33套），正因為如此，Daisy黃嵐想要提醒投資者不要被某幾個成交量較小的區域的漲幅給蒙蔽了，如果投資這裡的話要有更大的價格起伏的心裡准備和更長的出售時間的心裡准備。

Daisy黃嵐的結論和預測

大多地區2020年樓市將進入板塊各自發展的態勢。從基本面來說，加拿大由於特魯多政府的連任，5年100萬新移民的寬松移民政策不會改變，再加上大多地區是加拿大的經濟引擎，吸引了大量的新移民和留學生。人口的大量流入保證了大多地區房產的長期看漲。微觀層面，由於加拿大貸款方面的壓力測試並未解除。所以大多數工薪階層能夠得到批准的貸款，可能只能承擔100萬左右價格的房產。所以，DAISY 黃嵐認為，大多地區2020年樓市各個價值區間的房產，將不會出現一刀切的均衡發展。

剛需的要求再加上獨立屋2年的回調，2020年度將會推高120萬以內別墅的剛需價格門檻，DAISY 黃嵐預測這一板塊2020年將會有一波上升。公寓已經連續上漲3年，2020年仍將保持溫和上漲，但購入的地點及性價比將考驗買家的智慧（歡迎和Daisy個案討論）。而對於200萬以上的豪宅，由於貸款比較嚴格，過去3年，這個價位的別墅性價比已經非常高了，如果買家有雄厚的資金，從長遠投資角度，2020年將是非常好的撿漏機會。

如有有關大多地區房產，您還有什麼需咨詢或者交流的，歡迎聯系Daisy黃嵐團隊。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國脫歐搶人才全球精英簽證重磅來襲！｜居外專欄

當地時間1月31日深夜11點（北京時間2月1日7點），唐寧街10號外牆上投影的時鐘迎來高光時刻，英國也迎來最重要的歷史瞬間——脫歐。

但是為了提振在世界範圍內的影響，英國已經在行動。2020年1月28日，英國移民咨詢委員會（MAC）建議，對英國政府脫歐後的移民體制改革，給出了一些建議。預計該報告將對英國脫歐後移民制度的設計產生影響，但根據該制度，歐盟公民將獲得與非歐盟公民相同的簽證規則，這將使英國的移民政策更“公平”。英國主流媒體評論其為“帶領英國走出脫歐動蕩期，走出英國移民制度調整的波谷，進入全新時代”。

“全球精英簽證”2月實施

自去年8月，鮑裡斯宣布取消“宣布’取消精英簽證2000人配額’的改革之舉”後，又在前幾日再度掀起“搶人大戰”。

2020年1月27號英國首相又迫不及待地對外宣布：將於2月20日啟動“全球精英簽證（Global Talent Visa）”，並且名額上不設限，新簽證將通過快速審批通道為這些科學家頒發長達五年的簽證，申請人無需獲得工作，就可以來英定居。

1月30日，政府機構再次發布《移民規則》變更聲明，進一步圍繞“全球精英簽證”進行了相關解讀：

Q1：新的“全球精英簽證”對研究人員有哪些影響?

全球精英簽證，目前將保留現有的，符合之前Tier 1 Exceptional Talent傑出人才的條件，除此之外，又涵蓋了英國大學和研究機構的兩種類型的員工。

首先是博士後研究人員：那些剛剛開始獲得博士學位的學術職業。其次是專業技術人員的角色。後者是最重要的群體，是該行業先前確定的群體，在脫歐後的移民制度下特別容易被拒之門外。

Q2：為什麼要包括技術專家？

技術專家是任何研究團隊的重要組成部分。他們通過提供卓越的技術以及通過維護和開發新技術，為研究做出重要的智力貢獻。在當前的工作簽證（Tier 2）制度下，由於技能水平要求（RQF 6級及以上），專業技術人員角色將無資格獲得到簽證。

將這些專家角色歸入“全球精英”簽證之下，可以使他們免受未來移民系統中數量眾多的困擾。也就是說，重點是並非所有技術人員/技術角色都可以申請此簽證。它適用於那些從定居的勞動力中，不容易找到的具有專門技術知識和技能的人。

Q3：新簽證對被雇佣的高技能人才而言，會更容易拿到麼？

獲得英國國家經費補助的研究人員或專家被雇佣後，可以直接通過快速通道自動獲得全球精英簽證資格。

在英國大學或研究機構獲得工作的研究人員或專家，其職務或姓名也包含在直接獲得費用的合格申請者名單中，這類人員也將自動獲得全球精英簽證的資格。

開通新快速通道，將為研究部門提供極大的自由，使其可以通過研究資助資金來招聘所需的研究人員和專家，而無需日常的內政部審查。

Q4：符合獲得項目研究補助經費的合格者條件？

對於是否有資格進入快速通道申請全球精英簽證，需符合以下條件：

必須在獲得認可資助者的贈款申請中任命申請人為負責人
申請人必須被英國大學，獨立研究機構或公共部門研究機構聘用，接待或接受工作邀請
研究補助金必須根據“同行評審”原則授予
贈款的最小值必須為30,000英鎊，並且必須支持至少兩年的項目
申請簽證時，申請人必須具有或簽有至少兩年的合同，並且從事至少50％的FTE（full-time equivalent全職工作的簡稱）。

認可的資助者名單將由UK Research and Innovation管理，該機構目前負責監管英國科學研究和研究經費的很大一部分。

據悉，全球精英簽證將取代之前的第一層級傑出人才簽證（Tier 1 Exceptional Talent）。同時此簽證類別將由英國研究與創新機構（UK Research and Innovation Organisation，UKRI）管理，而非英國移民局來進行審批，這是為了能夠對合適的申請人進行快速評估和跟蹤。

被批准采用這種新快速通道入境的人將獲得長達五年的簽證，並有能力在三年後獲得定居。全球精英簽證有點像升級版的技術類移民，給全球精英簽證設置了諸多便捷通道，也正應了鮑首相當初豪言：英國將變成“超級磁鐵”般360度無死角吸附全球人才！

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（下） | 居外專欄

上期文章提到，在最新的市場調查報告裡，Royal LePage預測加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％。本期文章將分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。

大多倫多地區（GTA地區）

房屋供應嚴重不足，人口的增長和投資者對新一年房地產前景信心的增強繼續推動了大多倫多地區的房價上漲。在第四季度，該地區房屋的總價格同比增長4.8％，增至843,609加元。在同一時期，標准的雙層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別上漲4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓則上漲7.8％至565,919加元。
目前大多倫多地區正處在一個轉折點，我們可以看到房屋價格准備開始迅速上漲的跡像。該地區的房源供應非常少，但卻有越來越多的潛在買家試圖進入市場。

但同時大多倫多不同地區的房價增長差異很大。盡管有一些地區的價格目前保持平穩且價格增長健康，但包括市中心在內的許多地區在需求旺盛和房源明顯不足的情況下，升值速度有可能大幅上漲。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的價格有顯著上漲，其總價格分別同比增長9.7％和7.9％。多倫多市房屋的總價格也同比上漲了6.6％。

阿賈克斯（Ajax）和奧沙瓦（Oshawa）這兩個城市是僅有的總價格同比下降的兩個地區。阿賈克斯和奧沙瓦的房屋總價分別下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利爾地區

在2019年第四季度，大蒙特利爾地區房屋的總價格同比上漲6.3％至433,993加元，這是自2010年第四季度以來的最高升值幅度。高需求和低房源推動了雙層獨立屋和平層獨立屋的價格中位數分別上漲7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。該地區公寓的中位數價格同比增長4.4％至338,148加元，在第四季度調查的三種房地產類型中增幅最低。

從以往的數據來看，每年的第四季度是最不活躍的，但是直到今年年底，大蒙特利爾地區對於房屋的需求量一直保持在很高的位置上。競爭的加劇不僅減少了房源，而且改變了賣方的行為。賣方更有可能在找到下一個房屋後再選擇賣出當前房屋。在這一點上，急於出手的賣方正遭受與買方相同的挫敗感，幾乎沒有選擇余地。面對目前價格不斷上漲，並不急於套現的賣家普遍會選擇觀望的態度，這加劇了目前房源緊張的問題。

過去三年來大蒙特利爾地區房屋價格升值的上升趨勢是由於其地區穩定且良好的經濟表現，幫助推動了所有買家群體的需求增長。

對於一個競爭異常激烈的春季市場，我們目前可以說正處於“完美的風暴”中：貸款利率低；就業率也是健康的；市場上房源有限。而且，所有買家群體都很活躍，包括首次購房者，嬰兒潮一代，新移民和外國買家，大家都在躍躍欲試。

大溫哥華

與其他加拿大主要城市形成鮮明對比的大溫哥華地區的房價繼續保持同比下降的趨勢，但在第四季度已經開始顯示出市場正在復蘇的跡像。大溫哥華地區的房屋總價格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，該地區房屋總價格下降了5.2％。

按房屋類型劃分，大溫哥華地區標准兩層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別為$ 1,443,918和1,195,003加元較去年同期下降了4.7％（第三季度為-4.2％）和6.7％（第三季度為-7.6％），而該地區公寓的中位數價格則為645,607加元，同比下降3.4％（第三季度為-5.9％）。

銷售量增加，市場剩余房源減少。這是市場即將復蘇的好兆頭。在去年價格大幅下跌之後，我們很可能會再次看到溫哥華房屋價格的適度增長。對於大多數的普通買家而言，買家撿漏或者以低於普遍市場價格買入房屋的機會已經逐漸減少。但是在豪宅市場上還存在有低價入手的可能性。總體來看，大溫哥華地區的房地產市場在第四季度相當平衡。賣家能夠順利購買新房，然後在很短的時間內出售其現有物業。對於買賣雙方來說，都是一筆雙贏的買賣，同時對市場也是很大的刺激。

居外網上在售溫哥華索萊爾白石（Soleil White Rock）住宅項目。索萊爾高達26層，是白石市最高的大樓，讓住戶盡情欣賞周圍的城市、山峰和海洋景觀。點擊圖片查看詳情

渥太華

房源的不足和租賃市場的緊缺繼續給渥太華的房價帶來上漲壓力。渥太華房屋的總價格在2019年第四季度同比增長5.3％，達到493,947加元。雙層獨立屋的中位數價格同比增長4.4％至521,524加元，而平層獨立屋的中位數價格則強勁增長，同比增長10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位數價格同比增長2.1％至329,828加元。

從現有數據來看，渥太華的房地產市場到12月為止銷售情況良好。如果繼續保持這種需求超過供應的狀態，可以預見今年春天房價將進一步攀升。

可以說，由於渥太華強勁的本地經濟，加上良好的就業機會，吸引了其他地區的加拿大人遷居與此。這也是造成房屋價格上漲的主要原因。

卡爾加裡

盡管卡爾加裡房地產市場的復蘇步伐緩慢，但最新季度價格的趨勢卻令人鼓舞。2019年第四季度，卡爾加裡的房屋總價格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最後六個月中，卡爾加裡的房屋總價格與2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比下降1.0％至514,139元，而平層獨立屋的中位數價格同比下降4.1％至488,521加元。與此同時，公寓的中位數價格同比下降6.9％至265,488加元。

獨立屋和聯排別墅的銷售均有所改善，不過也造成了市場上房源的減少。近期購入房屋的買家，基本上享受到了低於市場預期的價格，尤其是在獨立屋方面最為明顯。同時市場上有大量的優質公寓物業，在價格不高的情況下，無需等待交房還幾乎不需要做太多維護，對於公寓買家和投資者也是一大利好消息。

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埃德蒙頓

埃德蒙頓的房價在第四季度相對持平。埃德蒙頓的房屋總價格同比下降0.7％至379,426加元。按住房類型細分，標准兩層獨立屋的中位數價格同比增長1.2％至435,426加元，公寓的中位數價格相對持平，增長0.3％至230,969加元。同期，平層獨立屋的中位數價格同比下跌5.1％至361,943加元。

從這些數據中可以看出，埃德蒙頓的購房者基本已經適應了貸款壓力測試，賣方市場正在做出適當的妥協與讓步。買賣雙方對於目前的市場均感到滿意。可以預計的是，今年春季房屋銷售市場將出現小幅度的增長，但房價真正的漲幅將在2020年逐漸顯示出來。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋總價格在2019年第四季度保持相對平穩，同比下降0.6％至318,768加元。兩層獨立屋的中位數價格同比上漲0.4％至 336,353加元。平房的中位數價格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位數價格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房價正如買房者的信心一樣，正在逐步上漲。由於租房市場上房源過於緊張，掛牌出售的房屋比例與去年相比增加了將近一半。這就是春季需求增長時價格上漲的趨勢。

溫尼伯

溫尼伯的房價在第四季度強勁增長。該地區的房屋總價格同比上漲7.4％至321,346加元。在同一時期，平層獨立屋的中位數價格同比增長5.3％，公寓的中位數價格同比增長1.1％至306,293加元和232,875加元。標准兩層獨立屋的中位數價格同比上漲10.2％至353,536加元。

溫尼伯第四季度獨立屋市場的銷售量很高，而售價超過80萬加幣的房屋的銷售尤其活躍。盡管需求強勁，但目前市場上房源充足，可以為不同需求的買家都能提供符合他們要求的房屋。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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新西蘭頒房產“限購令”逾一年難阻中國買家興趣重燃！

盡管禁止外國人在新西蘭購買房產的禁令影響了住宅的銷售情況，但據居外網 Juwai.com的數據顯示，在2019年的最後9個月裡，人們的購房興趣再次升溫。

新西蘭頒布的《海外投資修正案》（Overseas Investment Amendment Bill）於2018年10月生效，正式禁止不打算在新西蘭定居的外國人購買現有住房。其目標是讓更多的當地人買得起住房，因為政府指責外國買家推高了房價，超出了當地人的承受能力。

據新西蘭統計局（Statistics New Zealand）的數據顯示，這令中國買家感到恐慌，2019年3月，向沒有新西蘭公民身份或居民簽證的人進行房屋轉讓的比例與去年同期相比下降了81%。面向中國買家的房產銷售額也暴跌了80%。

在出台禁令之前，新西蘭曾是中國買家購房的熱點地區。

但是，情況可能正在好轉。據居外網最新數據顯示，2019年前三季度的詢價量與去年同期相比小幅增加了14%，可能有某些原因正促使人們重新燃起興趣。

一、該禁令並未完全禁止外國買家購房

雖然外國人被禁止購買大多數類型的住房，但他們仍然可以購買擁有20套或20套以上住宅單元的大型開發項目中的全新公寓期房。盡管不允許買家將這些公寓用於自住，但是他們可以把公寓租出去。

持有新西蘭居民身份的外國人、澳大利亞和新加坡的非居民公民不受禁令的影響。

只要持有新西蘭居民簽證的中國人在新西蘭居住滿一年，包括過去一年中的至少183天，仍然可以購買住宅。

此新西蘭奧克蘭公寓是目前海外買家可隨意購買的項目，位於奧克蘭最繁華的皇後大街，交通便利，租金回報率高，更提供物業管理服務。1臥1衛房價約¥432萬。點擊圖片查看房源詳情

二、避開香港抗議活動

隨著香港繼續受到反政府抗議活動的干擾，詢價者可能主要是住在香港的中國富人和香港投資者，他們擁有澳大利亞或新西蘭的居民身份。他們越來越擔心，如果動亂持續下去，會對香港經濟造成長期損害。

去年早些時候，一項擬議的引渡法案引發了抗議活動。最近幾個月以來，抗議活動變得更加暴力，沒有緩和的跡像。這導致許多投資者開始計劃離開香港。

許多房地產專家表示，中國買家歷來認為在香港置業是一種安全的投資，但現在由於動蕩不安而士氣低落，他們開始尋找其他目的地來轉移資金。而新西蘭可能是其中一個選擇。

三、投資者計劃

新西蘭有一個百萬富翁專用簽證計劃，被稱為投資移民II類簽證（Investor 2 Category visa）。該簽證允許經驗豐富的商人獲得永久居留權，他們需要在四年內最少投資300萬新西蘭元（即1372萬元人民幣）。

富裕的中國人和香港居民可能會利用這一計劃搬家，並把新西蘭視為香港政治動蕩中的一處“避風港”。

中國人在尋求什麼？——新西蘭購房者動機

四、對美好生活方式的向往

對於通過購房資格測試的中國購房者來說，出於生活方式的考慮，新西蘭仍將是他們最喜歡的投資目的地之一。

中國人在尋找什麼？

新西蘭是世界上最幸福的國家之一。它的生活節奏更加輕松，這與中國的高壓生活方式形成了鮮明的對比。中國的污染則是另一方面。許多中國人渴望干淨的空氣、優質的水源、安全的食品和沒有污染的環境。新西蘭能夠很好地滿足這些要求。

因此，即使新西蘭對外國買家出台了新的禁令，那些渴望安全健康的高品質生活的中國買家依舊會被新西蘭吸引。

新西蘭霍克灣（Hawke’s Bay）豪宅，有品味的綠化和開闊海景提升幸福感。點擊圖片查看房源詳情

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售新西蘭房源，或致電 400-041-7515 諮詢新西蘭留學、移民或房產投資的機會。

責編：Zoe Chan

中國投資者為何青睞夏威夷房產？

夏威夷是許多人夢寐以求的度假勝地，而中國人不僅喜歡在夏威夷度假，還對太平洋島國的房地產越來越感興趣。

根據居外網的最新數據，從2019年第二季度到2019年第四季度，夏威夷房地產的查詢量增長了250％以上。夏威夷目前在居外網查詢最多的美國州中排名第十，其首府檀香山市（Honolulu）在美國城市的查詢量中排名第十二。

中國買家轉向夏威夷房地產，在夏威夷購買第二套住房或擴大其投資組合並不奇怪。居外網上的75.2％查詢者表示，他們正在尋找用於自住的夏威夷房地產，而有56.8％的查詢者表示，購房用於投資。

我們來探討一下夏威夷對中國購房者如此有吸引力的原因。

位置

夏威夷地理位置優越，位於美國和中國之間的太平洋中部。隨著北京、上海和檀香山之間直航的開通，對於那些希望加強與美國大陸和亞太地區商業關系的投資者，以及那些希望在家鄉以外尋找第二套住宅的人來說，夏威夷是一個理想的選擇。檀香山所在的瓦胡島（Oahu）最受追捧。

生活方式

夏威夷擁有令人驚嘆的自然美景和輕松休閑的生活方式，與中國城市大不相同，平心而論，誰不想住在那兒？瓦胡島是世界級的旅游勝地，這裡空氣清新，自然風光眾多，多種民族之居民居住在此，所有這些都使得該島對中國買家非常有吸引力。

2018年，個人理財網站WalletHub在審查31種不同指標後將夏威夷評為“美國最幸福的州”，這些指標包括工作時間、工作保障、成人抑郁指數，收入增長甚至天氣。

“Aloha”精神（直譯和平、愛與同情——所有的夏威夷人都信奉該精神，甚至它也是當地法律所奉行的哲學）是另一個因素，使太平洋島成為全球買家購買第二套住宅的選擇。

房產供需緊張

夏威夷房地產的相對稀缺使房地產市場保持強勁態勢，並促進房價的穩定增長。瓦胡島房地產投資安全可靠，收益高。由於庫存低迷和需求持續旺盛，瓦胡島的房價預計將繼續上漲。

高租賃收益

檀香山市就業市場強勁，家庭收入不斷增長，因此是尋求租金收入的最佳地點。夏威夷的GDP預計在2020年和2021年均增長1.4％，這裡的工資也在上漲。

瓦胡島在未來十年內也有可能出現房屋短缺的現像。這裡缺少開發新樓盤的土地，因此租金將進一步上漲。

點擊查看在售夏威夷精品房源

中國買家對哪種房產最感興趣？

吸引中國買家的是擁有美景的住宅和公寓，例如海濱房產。

根據居外網的數據，中國人正在尋找平均價格約為33.9萬美元（約234萬元人民幣）的房產。目前，公寓平均價格約為39萬美元的某些地區，可能適合潛在的中國買家。當地房地產經紀人表示，即使不是每個月，房價也在每年上漲。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民或房產投資的機會。

責編：Zoe Chan

中國人追捧泰國精英簽證 2020目標人數超過1萬大關

泰國精英簽證2019年再次打破記錄，會員人數增加了2,149人，比此前一年增加的1,679人還多28%。2019年是項目批准量連續增加的第5年，該項目目前活躍會員人數大概為9,000人。

截止上一財年末期（2019年9月30日），總計有8,602名外國人獲得了精英簽證，此前一年持有精英簽證的外國人數量為7,135人。泰國尊榮卡公共有限公司（TPC）主席兼項目運營人Somchai Soongswang先生上個月告訴泰國媒體《曼谷郵報》（Bangkok Post），他預計本財年項目總會員人數有望超過1萬人大關，這是一個裡程碑式的壯舉。

泰國精英簽證首次開放於2003年，當時是在時任總理的他信的倡導下推出的。這個項目在遭遇連續多年的運營虧損後最後於2009年關閉，導致關閉時累計虧損達到了14億泰銖（折合4,600萬美元）。在2014年重開以後，累計虧損開始穩定下降。到2017年的時候，泰國尊榮卡公共有限公司（TPC）宣布累計虧損已經減半了，而最近上任的負責人Somchai Soongswang表示，他預測“未來數年內”項目將會扭虧為盈。

基於這個目的，Somchai Soongswang同時表示他計劃在他的任期內開發新市場；頻繁入境泰國的日本和中國的年輕技術人員。他還計劃在諸如英國和澳大利亞這樣的國家招聘更多的銷售人員。

在項目轉變中扮演了重要角色的中國人在項目中不斷增加自己的份額，目前已經占據1/3數量的活躍會員。2019財年，中國人的數量與前一財年相比差不多翻番了，大中華區有934人獲得了精英簽證，占比為43%。2019財年緊隨其後的大型申請人團體分別為英國人（6.7%），日本人（6.6%），和法國人（4.5%）。

2020財年的目標，按照Somchai Soongswang的說法，是要售出2,460張泰益利卡，考慮到今年這個項目如果會員數量增長28%，再吸引到2,750名會員的話，這個目標相對溫和。

2019財年，該公司表示收入為4,300萬美元——比上一財年增長了27%——淨利潤大概為650萬美元。

Somchai Soongswang預計，如果2020財年達成吸收2,460名新會員的目標，將會籌集到差不多15億泰銖（約合5,000萬美元）的資金，平均每名新會員大概投入20,300美元。要是申請人對精英簽證各個會員級別的喜好相對穩定——價格從50萬泰銖（16,450美元）到200萬泰銖（66,000美元）不等——該項目在突破1萬名會員大關的時候將會籌集到超過2億美元的資金。

泰國精英簽證計劃內容（2020年12月更新）

“泰國國家益利尊榮卡”（又稱泰國精英簽證）是世界上第一個由政府主辦的國家級俱樂部會員會籍，在全球範圍內限量發售或贈授。持“益利卡”的會員，可享有多次泰王國長期入境簽證和簽證延續服務，每次出入境泰王國均可享受國家貴賓待遇。泰國益利卡最初是在2003年推出。該計劃旨在吸引和鼓勵商務或休閑目的重復訪問泰國的高資產人士。於2014年泰國旅游局決定修整該計劃以吸引更多的成員。

更多泰國精英簽證的詳情和代辦服務，歡迎聯系泰國沃邦房地產。

來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。

那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。

政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。

如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。

州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。

雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。

以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

托倫斯土地登記的十大步驟

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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