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中国热钱正流入南加州葡萄酒产区 | 美国

多年来，中国热钱资助了很多美国的开发项目，如今，中国投资者正将目光转向一些较少涉足的领域，南加葡萄酒产业就是其中之一，而该行业也希望能吸引到更多的中国投资人。

据《洛杉矶时报》报导，20年多年前，刘大卫（David Liu）通过向美国出口金属片而挣下第一桶金。2008年金融危机时，他在美国买下了数千套缴不出房贷的公寓，之后将其出售大赚了一笔。如今，刘又瞄准了下一个投资目标，特美谷（Temecula）地区的葡萄酒庄，这是中国投资较少涉及的行业。

“12橡树”葡萄酒庄

特美谷比起北加州的纳帕谷（Napa Valley）要小得多，但纳帕谷离洛杉矶太远了。而距离特美谷20分钟驾程之内的南加居民至少有2千万人，且目前葡萄酒的质量也比以前有了较大提升。

刘大卫预计特美谷因为临近洛县、橙县和圣地亚哥县，将迅速成为一个规模更大、吸引品酒家及游客的葡萄酒产区。

刘现在是美国公民，奔走在中国和美国之间。他在河滨县购买了700英亩荒地。他在这块地方建了一个葡萄酒度假村和一个叫“12橡树”（临时名称）的社区，该社区包括一家酒店、一个酿酒厂、一个会所以及多幢价值数百万美元的住宅，其中许多都是专为客户定制的，周围环绕着私人葡萄园，这些住宅将在当地出售，同时也对中国买家出售。

这整个项目的开发，正当从中国来的资金从南加的洛县和橙县地区转向内陆帝国之际。内陆帝国的土地和房产更便宜，当地酒厂价格也远低于纳帕谷的酒厂。

南加主要葡萄酒产地约有40个酒厂。“12橡树”是南加葡萄酒区由中国资本支持的5个重要项目中最大的一个，计划在2019年开放。

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Avensole酿酒厂

其它四个项目中，一个是Avensole酿酒厂，为前电影剧作家及诉讼律师力顿（Sheldon Lytton）创立的山顶资产，他找到了一群中国EB-5投资者，帮助建立了现在的生意。

力顿是在5年前拜访特美谷山谷的，当时他立即被这里起伏的丘陵所吸引。2013年，他买下了当地一块占地22英亩的酒庄，开始制造自己的品牌酒Avensole。

在开张前，他先要对酒庄进行翻新，他找到一位华裔美国客户做设计顾问。这名华裔客户帮他联系了5名EB-5项目的中国投资者，这些投资者现在拥有酒庄一半的股份。Avensole现在有16英亩的葡萄园、一家餐厅、一个品酒室、一个供婚宴和65名员工活动的会所，设计中还结合了中国风水的概念，保护财产不受损失。

力顿说，没有EB-5的资金，他自己是无法做到这样规模的。他在开张自己酒庄前，对中国文化知之甚少，最喜欢的中国食品也不过是美国食品的变种。

而现在，74岁的力顿正在设计一品以中国商标为主打的葡萄酒，他按时将酒庄的报告送给中国的投资者。他还打算在酒庄建一个直升机平台，吸引富裕的中国参观者。

对特美谷的更多投资

特美谷由中国投资者支持的项目还有计划中的Europa村，一个集民居、酒店、酿酒厂、会所于一体的开发项目。该项目从100 名EB-5中国投资者那里获得了6000万美元的注资。

外国资本还进入了特美谷酿酒商支持的一个计划，这些酒商打算在2020年前将当地的酒厂数量翻一番，达到100家以上。这次扩张将会大大刺激当地的旅游业发展。据最新统计数据，2015年，旅游业给当地带来了7亿美元收入。

从中国政府开始加强资本管制以来，来自中国的投资已经开始放缓。但专家说，从长期来讲，中国公司和投资者会持续在海外置产。

更多酒厂和投资，将帮助特美谷洗脱葡萄酒品质不佳的名声，这种变化可能会吸引更多最初本来打算前往圣芭芭拉和Paso Robles的品酒家。

特美谷首席房地产经纪人Terri Delhamer说，与纳帕和索诺玛（Sonoma）相比，特美谷就像个婴儿。但是，当地正在吸引了更多的资本和投资。更多钱进来，就有更多资金投入提升酒的品质，这会帮助特美谷赢得信誉。

中国人乐于投资

对许多中国投资者来说，他们不仅获得了签证机会，还获得了拥有加州葡萄酒乡一片土地的殊荣。

当Rancon集团开发公司主席斯蒂芬森（Dan Stephenson）去中国为Europa村招募投资人时，有许多投资者都是第一次接触洋酒。虽然反腐导致中国的酒销售有所下降，但作为上流阶层的消费标志，高档葡萄酒依然很受中国消费者欢迎。

斯蒂芬森说，这些中国投资者并非菁英中的菁英。他们不知道法国葡萄酒和加州葡萄酒之间的差别，有几个人听说过纳帕谷，但是他们不知道特美谷。

现在，特美谷吸引中国资金更容易了。当地许多酒店和商场已经通过EB-5项目获得了投资，数十户房产被卖给了海外中国买家。

当地一家由前胡桃市长林恩成（Joaquin Lim）创立的教育公司正在安置数百名来自中国的付费学生。该公司将学生们安排进入茉莉塔（Murrieta）和特美谷的公立学校，并为学生及其他客户提供住处。林恩成正在和中国第三大住房开发商Country Garden协商在茉莉塔建一家酒店。

互联网资讯综合整理

欧美国家的学区房是否也受家长追捧？| 美国

为争夺优秀的教育资源，不让孩子输在“起跑线”上，近年来国内学区房的房价居高不下，学区房也成为中国最热的社会性话题之一。然而在国外，是否也有学区房的概念？国外家长也如此热衷学区房吗？

美国：只有公立中小学和学区房有关

在美国，学校有公立学校和私立学校之分。公立学校提供“K—12”义务教育，孩子从5岁进入“Kindergarten年级”（以下称K），一直到12年级都可以接受免费基础教育。而私立学校，则各自有招生标准，通常收取一定费用，其招生对象来自全美甚至全球。目前，绝大多数美国家庭都选择将孩子送到公立学校就读。

按照美国法律规定，公立学校实行划片丶就近入学原则。在美国，所有居住区都有对应的学区划分，具体到每一条街道丶每一个门牌号，十分“精确”。全美大概有1.5万个学区，从小学到中学教育质量一般都较好，一旦就读就不必考虑中途转学。正是基於这一点考虑，不少重视子女教育的美国家庭会考虑在“好学区”选择住房。据美国《福布斯》网站报道，“子女在哪里受教育”是60%以上美国购房者的优先考虑。

美国公立学校的教育资金，主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税，“学区”资金同房产税数额成正比。如果居民拥有住房，就需要缴纳房产税。通常，房产税根据住房的市场评估价值，由各县或各市政府徵收。美国各州房产税率不同，大多为1%到2%，只有个别地区高於2%。每年，地方政府都会详细公布房产税的去向。一般来讲，各地房产税总额的一半以上用於公立中小学，如校舍建设丶设备购置丶教师聘请等。经过多年的发展，美国的房产税与“好学校”之间已经形成良性循环。一方面，“学区”内房价高，房地产税收就越多，学校得到的经费相对充裕，自然会将更多资金投放到学校建设和师资培养上，从而促使学校排名靠前丶学生成绩更好。另一方面，“好学校”也必然会吸引家庭条件好丶重视子女教育的家庭到该区居住，从而推动房价上涨。

不过，关於美国的“学区房”，人们头脑中也很容易形成误区。

误区一，“学区”即学校所在的城镇或地区。其实，“学区”与行政区并非“绝对性直接关系”，两者间经常会出现交叠或“跨片”情况。在美国，任何人都可以通过登录当地教育局网站，查询到“学区”的具体划分。对那些希望将孩子送到优质公立中学丶小学接受免费教育的家庭而言，家长需提前“做功课”，根据自己的预算购买“学区房”。

误区二，只有购买“学区房”，才能进入学区校就读。事实上，孩子在申请入学时只需要家长或者监护人出具在某一学区的房产证明或租赁合同，以及孩子的出生证明丶疫苗接种表格等材料，就可由学校登记丶审核通过。不过，有些特别热门的“好学校”可能需要排队。一般而言，如果家庭中已经有其他孩子就读於同一所学校，则具备优先录取资格。此外，美国还有一些“荣誉学校”和“蓝带学校”，是跨越“学区”概念的。这些学校类似於国内的省重点校，只要通过了入学考试或是学业上达到一定水准，孩子可以获批“跨学区”入学。

误区三，进入“好学区”，就一定能就读学区内自己心仪的好学校。在美国，有的学区范围比较大，包括数所不同的好学校，例如弗吉尼亚州费尔法克斯县丶马里兰州蒙哥马利县等。此时，家长需要注意住房地址所对应的是哪所学校。无论是希望通过购买还是租赁进入“目标校”，最好事前查询美国知名房地产专业网站zillow。同时，在县丶市教育局网站上输入住房地址，找出该地址所对应的中小学情况。如果不针对住房所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使进入了“好学区”，却无法就近到“好学校”上学的情况。

误区四，美国的“学区房”价格很高。其实，美国“学区房”价格并非高得特别离谱。其中一个重要因素，是教育资源分布相对分散，家长对优质教育的需要可通过其他方式得到满足。与高等教育一样，美国的基础教育也是“公立”和“私立”并行发展，两者总体比例大概为9∶1。在美国，总共有大约3万所高中，其中2000多所是“私立”。由此看来，并非一定通过购房才能享受到优质教育资源，家长可以将购房资金用於上“私立学校”。

误区五，“小留学生”购买或者租赁“学区房”就能上附近“公立校”。事实上，对於赴美留学的“小留学”生来说，需要学校签发学生签证才能入学。目前，能签发学生签证的主要是美国“私立校”。极少数公立校可以给“小留学生”为期一年的学生签证，由专门机构为这些学生安排当地住宿家庭。显然，即便购买到了“学区房”，也不能入读“公立校”。

概言之，美国也有“学区房”。而且，与中国家庭一样，很多美国家庭也愿意为孩子的教育进行投资。记者站位於“大华盛顿地区”的北弗吉尼亚。去年，一对年轻美国夫妇搬过来与记者做邻居。未雨绸缪，他们早早地为远未到学龄的两个孩子找了“好学校”，并说“我们了解过，这附近中小学都非常棒”。

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英国：好学区提升房产附加值

英国的公立小学和中学也是划片上学，很多家长为了不让孩子输在“起跑线”上，选择在好的公立学校附近购房居住，自然不可避免地推升学区的房价。但是，英国的学区房价格并没有出现类似国内这种疯狂的程度，其中原因：一是英国的学区和中国有一个大的区别，只要居住在学区范围之内，不管是买房和租房都可以在学区内入学。记者一名朋友，为了把女儿送进伦敦摄政公园附近的一所好小学，在附近租房居住，只需要向学校提供缴纳市政税的发票，证明自己居住在该学区即可；二是英国私人教育高度发达，无处不在的私人学校使一些经济条件好丶能够支付价格偏高的私立学校的家庭，避开学区的限制。

不可否认，在英国，最受欢迎的公立学校是可以影响到周边房屋价格的。英国的公立学校也是“划片儿”就近入学的。“片区”在英语里叫做school　catchment　areas，这个区域有些可以非常非常小——即便同一个地段，在学校的不同侧边的房子，价格都可能有天壤之别，因此在英国，隔一条马路的房价都大不相同。数据统计，在全英前50所最好的公立学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。

英国知名房产租赁网站Rightmove的数据称，在英格兰，想要上一所被“英国教育标准办公室”划分为“优秀”的小学，附近房子的平均叫价，比普通小学周边的房产多5.2万英镑，比非学区房的叫价高18%。这只是全英国的平均数据，在伦敦，这一叫价要比非学区房高8万英镑。

一组最新数据显示，英国GSCE（普通中等教育证书）成绩最好的30所公立学校周边平均房价为366744英镑，比全国平均水平高出17%，也就是说对於好的公立学校周边房产，家长们至少需要多付5.3万英镑才能赶上“购房末班车”。

然而，即使是面对如此高额的房产溢价，当被问到“是否愿意多花5.3万英镑购买学校周边房产”时，有60%的被访者的回答是肯定的，为了孩子的教育，投入再多也是值得的。

英国广播公司今年3月份的报道中，援引英国教育部的最新调查称，英格兰学区房平均具有每套房18600英镑的附加值。具体而言，优质小学为周边房产平均带来原房价8%的附加值，优质中学的增值能力则约为6.8%。除此之外，调查者还随机抽取了伦敦评价最好的10%小学中的其中一所，发现它为周边房产带来平均约38800英镑的额外价格。

不过，令英国家长们担心的新现象是，近年来随着中国的发展，尤其是英国脱欧导致的英镑贬值，很多中国家长也开始按捺不住了，他们的眼光已不再只局限於国内，而是转战国际优质教育资源，把目光瞄准英国的学区房，既能得到新的投资途径，又能为孩子未来在英国享受优秀的教育资源打下基础。很多在英国的房产中介，也看好这些投资者，极力炒作英国学区房，这不可避免地将导致英国学区房价格的进一步上涨。

法国：积极调控遏制学区房炒作

自1963年起，法国政府开始实施“就近入学制”，即学生入学时根据“学校分区图”来分配小学丶初中和高中，其原则是“一个区段，一所学校。”其中，小学的分区图由当地市政府制定，如果父母为孩子申请住宅区以外的小学，需要市政府予以批准；初中的分区图由省委员会决定，但例外申请需要经过国家批准；高中的分区制定以及例外批准则都由国家负责。

2007年，时任总统萨科齐为了兑现其竞选时“学校自治和自由择校”的承诺，上台後即放宽了对就近入学的限制，允许家长以“特准”的名义为自己的子女申请到住宅区段以外的学校就读，并计划逐步取消“学校分区图”。准许患有残疾或重症病丶成绩特别优异丶家境困难丶有“特殊学科”要求丶兄弟姐妹已在申请的学校里就读丶居住地与跨区学校毗邻的学生提出特准申请。

然而就近入学措施放宽後，寻求“特准”的家庭越来越多，不少家长不惜使用各种手段为子女获取更优质的教育资源，导致名校精英子弟扎堆丶普通学校生源流失，其中初中的两极分化尤其严重。

上述情况造成了在法国“学区房”概念也开始被炒，学区房销售或租赁的生意一度火爆。以巴黎为例，处在巴黎六区全法最着名的两所中学——亨利四世中学和路易大帝中学，其附近的住宅每平方米价格超过12000欧元，而巴黎地区平均房价只有8000欧元。同样这两所中学附近的房屋租赁价格会也会比一公里外的同等户型贵15%。也不乏曾有家长为了让孩子能够进入亨利四世中学就读，斥资几十万欧元在该学校的学区内购买了一间居住面积刚刚达到9平方米的屋子的例子。这种现状迫使许多城市的市政当局不得不出台行政措施加以调控。如巴黎市就规定过道丶地下室丶公寓楼公共空间都不得出租，7平方以下的不成套住房不得分拆出租，如果是居住在上述场所，即便在学区范围内也不得入学。

为了遏制炒作学区房，自2015年起，法国教育部重新制定“学校分区图”，改革“就近入学制”，扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。法国教育部宣布将在全国17个省份率先试行“社会阶层混合”的“就近入学制”，重新修订学校分区图，旨在重新平衡初中内部各社会阶层比例，避免出现“贫困子女学校”和“精英子弟学校”的两极分化，促进学校内部社会各阶层的融合，从而进一步推进教育公平。

“学校分区图”的修订基於三项原则：同一区段要有多所初中供学生和家长自由选择；学生去往学校的路程和时间必须在合理范围内；实行同一区段精英学校和普通学校混搭的政策。此外，除了“一个区段，多所初中”的原则外，法国教育部还尝试以公共交通网络为参考，重新修订学校分区图，并力图将农村和偏远地区纳入到新的学校分区图中。

（据中国评论新闻网）

美国高奢房产市场：令人期待的2017 | 美国

形势大好的2016年，让专家普遍期待2017年的理想前景。

高奢房产市场日渐回苏，但是这仅仅是相对而言的，不同地区的市场反馈各异。就在经济衰退的复苏战线不断被拉长的同时，房产尤其是高奢房产经纪人桌前不断的电话铃声和变厚的合同单子给了市场一剂强心针。

2016年是经济衰退以来房屋销售最好的一年。虽然额外的加息和税收政策的变化导致对未来的走向不甚明朗，大多数专家都持有相同的看法——2017年的房屋市场会继续上升。考虑到消费者的喜好变化，21世纪的奢华理念也将被持续颠覆。

对于房地产整体而言，利好消息将会延续到新的一年。2016年成屋销售额增长至545万，是2006年以来的最好记录，共计有647万的房屋售出。相比去年同期，凯斯席勒房价指数（Case Schiller Home Price Index）上涨了5.6%，其中西雅图、波特兰和丹佛位列前三。以全国房屋库存量6个月的基准来看，目前为止3个半月的供应量达到了一定的供需平衡。

2016年是经济衰退以来房屋销售最好的一年，房地产的利好消息将会延续到新的一年。

经济衰退或许对某些地区来说影响较大，但是一些地区的发展正如火如荼。拉斯维加斯在2016年的价格涨幅5.7%超过了全国，但销售集中在价位较低的房产。

“30万以下的房产非常热门，基本一周不到就能售出.”来自Berkshire Hathaway HomeServices的丹•玛姆（Dan Mumm）表示，80-100万的售出比较慢，而200-300万的房屋基本有8个月的库存量。

好消息是，如今这些滞销的房屋基本都被清空了，经济衰退的戏码将不复上演。对于高奢市场，丹（Dan）也表示如今正是在拉斯维加斯入手的最佳时机，尤其是炙手可热的萨默林地区。

后来者们加入复兴队伍，一些旅游胜地开始跟着水涨船高。弗吉尼亚州史密斯山分部（Berkshire Hathaway HomeServices Smith Mountain Real Estate in Virginia）的黛比•谢尔顿（Debbie Shelton）解释说，“这是5年来我们销售数量的第一次明显增长，但是由于库存的积压售价相对平稳。”他对今年的房价上涨颇有信心。问及对潜在买家的建议时，她表示：“现在的时机很好，要是我的话不会再等下去。”

今天来说，没有存在一个具体的高奢市场，相反都是由价格和地段组成的片段式版图。以犹他州为例，其中包括帕克城和几个外围城镇，三个主要的滑雪场几个专属社区。“我们的市场动态根据物业类型、房价、地段和设施在不断变化着，犹他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的瑞克•桑德（Rick Shand）说，作为帕克市房地产经纪人委员会（Park City Board of REALTORS）的主席，他表示在帕克市（Park City）范围内，家庭住宅的房价和去年相比增长了18%。房产开发因为土地条款受到限制，但是帕克度假区的大峡谷内目前正在开发新项目。

千禧一代、婴儿潮时期出生的人和企业家们预见到盐湖城附近的独一无二的都市风景线和户外风光，将该地区打造成一块巨大的高奢市场，由此带来了巨大的房地产价值和长途航线的直航开通。

犹他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的琳达•西克里斯特（Linda Secrist）补充道，“房子所带来的附加价值远比金钱更高，人们总是震惊于花200万美元在这里买到的房子。”芝加哥KoenigRubloﬀ分部（Berkshire Hathaway HomeServices KoenigRubloﬀ Realty Group, Chicago）的珍妮特•欧文（Janet Owen）表示，“大城市的生活方式让许多人钟情于此，尤其是配备有五星级酒店的住宅楼。我对2017年的芝加哥房产市场充满期待，在加息的大前提下，让许多之前犹豫不决的买家决定购买属于自己的梦想之家。如今这边的房价已经远超07和08年的峰值。”

阿斯彭斯诺马斯分部（Berkshire Hathaway HomeServices Aspen Snowmass Properties）的马克•刘易斯（Mark Lewis ）用 “强大、复兴”来形容该地区，一间住宅的售价在200万-600万之间，公寓在25万-200万之间。选举的不确定性让买家处于观望之中，当局势完全稳定之后，“市场将在第四季度有大幅回升和改善。特别是在斯诺马斯，这将是最后一次市场开始从衰退中复苏过来。”

韦尔地区在2016年格外活跃。科罗拉多州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties）的凯尔•丹顿（Kyle Denton）表示，“任何一样东西要在市场上从30万增长到70万都是很困难的，我们的高奢市场之前并不突出，直到秋冬两季才有了大幅度的增长。”

东北部的上涨也起色明显。11月初到1月第一周之间，格林地区有64份购房合同在经手交易。附近地区的斯卡斯代尔和韦斯特切斯特也有相同的趋势，韦斯特切斯特分部（Berkshire Hathaway HomeServices Westchester Properties) 的雪莉格拉斯丹（Shelley Grafstein) 认为许多买家大多在等待春季的房产市场会否有变化。她表示“ 我对目前的的房地产前景是蛮谨慎但乐观，因为目前的股票市场及银行利息上涨 .“许多买家在等待春季的房产市场会否有变化。波士顿仍然处于领跑地位，大量的工作机会和学校资源涌入了许多外来人口，但是波士顿的裁员潮也带来不小的影响。人们希望在波士顿买房，市场如何变化影响并不大。波士顿的房屋库存降幅在几个大城市中位列首位，价格也因此上涨，但还是不如纽约、旧金山房价高。

波士顿的房屋库存降幅在几个大城市中位列首位，价格上涨，但还是不如纽约、旧金山房价高。

亚特兰大、巴克海特区等高奢地区，2016年创造了许多新的记录，亚特兰大的一座住宅卖出了1700万的高价。“一月基本可以定下一年的市场基调。我们在月中时就收到了许多问询的电话，6名买家和5处住宅项目都基本达成了意向。”佐治亚州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties）的黛布•约翰斯顿（Debra Johnston）解释说。

加利福尼亚分部（Berkshire Hathaway HomeServices California Properties）的乔尼亚•格朗辛（Genelle Geronsin）表示，加利福尼亚的奥兰治区仍然是卖方市场，尤其是在150万以下的房产中。总体而言，12月成为了该地区16年来第三低的房屋库存量。2017相比房价将略有上升，库存略有增加。此外，她认为卖方对房屋价值的预估将有进一步动作。

一些有关意外情况的条款开始出现在合同中，乔尼亚（Genelle）认为这正是一个健康的市场的信号，同时也是市场的强心剂，将会促进市场的良好循环流动。

高奢市场的新视野

人口和不断变化的消费倾向推动市场朝着更为健康的方向发展。近些年来，步行可达的和中小型房屋成为大多数年轻家庭的购房考虑因素。

传统的房产规则仍然占据主流。地段、房价等相比之前有着更为严苛的标准，新英格兰分部（Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties）的海伦•马赫（Helen Maher）透露说，“买家们变得越来越精明，他们对于房产的价值希望了解得一清二楚。对于他们来说，收回成本是很重要的。尽管卖房市场大行其道，但是买方们可不会对那些过时的房屋多看一眼。”

无论地点是在加利福尼亚、康涅狄格还是芝加哥，如果问房产经纪人买家们想要的是什么，答案都是一样的：一站式入住房屋或新建住宅，地段靠近餐馆和商场，现代装潢设计，高价值的地段。这些价值观的改变带来的是房产的集中和聚集，导致一些黄金地段的房产也相应有所滞销，对于买家来说，这一次可能是千载难逢的机会。

展望未来

在未来，预计今年房价将有4到5个百分点的增长，CoreLogic首席经济学家弗兰克•诺斯福（Frank Nothaft）预计具体的变化将由位置决定，“一些地区将会有2位数的增长，另一些地区可能会有下降。”总的来说，预报销售额将达552万元。本文由Zillow采访的房产经纪人也确信2017年的好势头。约有四分之三的人群希望2017年对买家市场利好，42%的人认为这一时间将推迟到2018，少数的人则更看好在2020年。

媒体联系：

Kevin Ostler

(949) 794-7980

kevinostler@hsfranchise.com

本市场报告内容资料由Berkshire Hathaway HomeServices提供。

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第八届北京海外置业及投资移民展 OPIE7月在京盛大开幕 | 海外

近年来，随着人民币贬值压力的增大和国内人群对于海外教育、养老、医疗等需求的增加，以及国内房市限购、调控政策的不断出台，大量资金持有人选择海外置业。

根据英国广播公司（BBC）的最新消息，2017中国人海外购房将出现新热点，投资开始转向。中国的地产商和高净值人群到全世界各大都市的黄金地段购买房地产作为投资已不是新闻，最近的新趋势是，中国人买房的地段已延伸到内陆和二线城市。除传统的欧美和澳洲地区外，“一带一路”沿线国家也成为新兴热点。

在这样的市场背景下，由振威展览主办的第八届北京海外置业投资移民展（OPIE）将于2017年7月8日-10日在北京·国家会议中心隆重开幕。经过连续七届的办展积累，第八届北京海外置业及投资移民展已经发展成为“中国最专业的海外置业及投资移民展”。

今年，展会规模将进一步扩大，汇集近百个来自世界多个国家和地区的精品投资项目和众多品牌机构，涉及海外置业、移民、留学、海外投资、法律服务等。更多如阿联酋、土耳其、泰国等沿线国家参展项目的融入，将成为本届展会的一大亮点。展会同期，还将举办2017北京国际海外投资移民高峰论坛，专家学者共聚，为国内外业界人士提供一个深入探讨政策动态与市场对接的平台。

同时，为满足参展商对于专业受众的需求，OPIE组委会将与汇丰银行、兴业银行等12家私人银行建立联系，一对一邀请高净值银行会员，联合306家私人飞机、游艇、豪车、高尔夫、马术、红酒等领域的高端俱乐部和会所，56家京城五星级酒店、15家企业家协会联盟，有组织的邀请其会员、用户组团参观展会。

截止到今日，展会已受到百余家知名媒体的高度关注。聚行业盛事、展耀人风采，2017年7月8-10日，北京·国家会议中心，第八届北京海外置业及投资移民展与您相约。

媒体合作、展会咨询 – 李雪

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川普反移民？教你精明投资新移民登陆的美国口岸城市 | 美国

日前国内外媒体大肆喧染美国总统川普“反移民政策”，包括美墨修筑围墙丶查缉美国境内非法移民等，诸如此类的举动引发脸书丶微软等科技大厂的反弹。然而，川普真的想要紧缩移民政策吗？他真的忘记美国就是一个移民所组成的国家？事实上，“移民”多数是为了追求更好的生活品质，或是给下一代有更好的教育与发展环境，怀抱着“美国梦”，而离乡背井地远渡重洋！

根据美国人口普查局於2015年的资料，外国出生并归化成的美国公民（暂且称之“新美国人”）的人数约有4,300万人，占美国总人口数3.19亿的13.5%。在2006～2015过去的十年间，“新美国人”人数成长率15.3%；而同期美国自然出生的人数成长率7.5%。

相较之下，“新美国人”成长速度，约为自然出生人数的两倍。此外，每年新迁入美国的新移民维持在100万至130万人左右。若剖析移民的出身地，前三个主要移民国家依序是：墨西哥丶中国与印度。前年来自这三个国家的移民就超过40万人，约占该年移民总人数约1/3。而墨西哥裔移民有逐渐减少的趋势；而中国与印度却有移民美国渐增的趋势。

另外，根据美国城市土地研究所Urban Land Institute刚出炉的报告，新移民登陆（landing）美国的口岸城市大致可以分为五种型态：

移民持续流入之口岸城市：以旧金山丶纽约丶波士顿与芝加哥等为代表。这类城市所吸引到新移民，多为受过高等教育的专业知识人员，且收入多属高收入的族群，这类移民相对较其他地区移民年纪较为年长些。
二次世界大战後之口岸城市：包括达拉斯丶休士顿等城市。这种城市最主要吸引拉丁美洲裔，如墨西哥人，以群聚式的移入，这些移民年纪较轻，收入相对较本地人来得低些。
20世纪初移民口岸：包括水牛城丶底特律丶匹兹堡等城市。这些城市多是属於美国早期重工业兴盛，需要大批人力而兴盛的移民城市。这个区域的移民年纪较轻，收入相对较本地人来得低些。
再度崛起的移民口岸城市：以西雅图丶波特兰丶丹佛等城市为代表。原先城市相当繁荣，後来因当地产业衰退，移民人口停滞许久。但却近来有新的产业或大型企业兴起，目前吸引大量新移民再度涌入。以西雅图为例，西雅图原本许多居民任职於波音公司，随着波音公司数年的惨澹经营，导致数千人失业，甚至搬离西雅图。但自70年代起，随着网路丶零售丶生技电商等龙头产业崛起，如微软丶星巴克丶生物科技与亚马逊等，吸引许多电脑高科技与生技背景的新移民。
正在崛起的移民口岸城市：包括奥斯丁丶夏洛特丶亚特兰大等。这些城市，原本移民人数不多，但却是在上世纪末，因工作机会快速增加而吸引许多新移民迁入。这区的移民多为上班族群，薪资水准高过全国平均薪资些许。

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根据城市土地研究报告，美国移民前三大州为加州丶德州丶与纽约州。其中加州就有1,070万名外国出生的永久居民（即俗称绿卡身分）。2015年资料美国移民的房屋自有率虽仅为51%，但却有逐年提高趋势；而美国出生的公民，房屋自有率虽已高达65%，但房屋自有率却持续快速下降。有趣的是，移民人口或许因为在原先国家的住宅面积相对较小，到美国後多数倾向购置郊区的独栋住宅（single family house）而非市区的公寓大厦（condo）。

另外，许多实证研究均证明，移民对美国房市的复苏有重大贡献，其中又以“移民持续流入之口岸城市”房价表现最佳。就连美国两党政策委员会的研究报告，也做出“若依照目前美国生育率推估，移民与其小孩将是美国人口成长的主要来源；甚至移民对住宅的需求是兴建新屋的主要驱动力”的结论。就经济学角度，新移民从房屋乃至所有物品的需求是新创造出来的，而非是在原来需求线上移动。由此可知，“移民”对美国有多重要。

然而，美国总统川普真的反移民吗？若去翻阅川普前年11月对外宣布参选美国总统时记者会说法，以及《时报出版社》於今年3月初中译版的“总统川普-让美国再度伟大的重整之路，将带领世界走向何处？”。川普提及，他并不反对移民。因为他祖父母也是1885年从德国移民美国，而母亲也是在1918年从苏格兰移民，甚至现任太太更是1996年持H-1B技术签证来到美国，2006年取得公民。

川普痛恨的是非法移民，尤其是许多原本就在墨西哥从事犯法勾当的坏人。美国一年光是用在管理约35.1万非法移民罪犯的监狱支出，就超过10亿美金。他希望改革，让对美国有帮助的人更容易合法居留，但他想阻止罪犯与非法移民者进入美国。举例说，每年到美国留学的外国菁英数十万计，但按照目前的移民规定，需要等上多年且名额相当有限。反而，只要偷渡越过边境，长期打黑工等待美国大赦取得身分，或是怀孕後立即搭飞机来美国待产，小孩自然取得美国籍。相较之下，目前美国的移民政策似乎有些讽刺。

所以，不管是从川普个人着作观点或是从美国的经济丶房地产需求丶社会安全等角度而言，都能实证移民对美国房市推升与人口红利有重大的贡献。因此，相信川普不太可能会反对移民。

另外，对美国房市置产有兴趣者，应该熟悉新移民聚集的五种城市型态，与这些城市吸引年纪丶收入丶职业丶文化背景等族群，作为置产前的评估参考依据。原则上，应优先选择置产新移民持续涌入所在城市的房产。接下来再检查欲投资房产房型与金额，於未来处分时，是否是新移民愿意且有能力接手的物业。比如说，在新移民年纪较轻丶收入较低的城市就要选择低总价的物业。若是选择置产早期移民城市，则考虑到物业未来处分的流动性风险较高，所以物业租金年报酬率理应要高出新移民持续涌入城市的物业约3%以上。如此缜密思考分析，投资人中长期持有美国房产想不赢也难。

（据经济日报）

美国3月成屋销售创10年新高房价中位数连续61个月上扬 | 美国

全美地产经纪商协会（NAR）数据显示，美国3月成屋销售远超预期，至总数年化517万户，创2007年2月以来新高。

据华尔街见闻实时新闻：

“美国3月成屋销售总数年化571万户，高于预期560万户，前值548万户修正为547万户。美国3月成屋销售总数年化环比4.4%，预期2.2%，前值-3.7%修正为-3.9%。”

数据显示，美国3月成屋销售环比增速4.4%，幅度创2015年12月以来最高。待售成屋库存同比下降6.6%至183万户，连续22个月下滑。同时，房价中位数同比上涨6.8%至23.64万美元，连续61个月上扬。

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以3月的销售速度计算，市场需要3.8个月来消化掉库存，同2月持平。房地产经纪一般将五个月内消化掉库存作为市场趋紧的标志。首次购房者约占比32%，也同2月持平，公寓式住宅（condominium）的销量同比上涨5%。

分地区来看，美国东北部、中西部和南部地区的成屋销售都有所增长，其中南部地区以3.4%的涨幅领先，只有西部地区的销量下降了1.6%。

全美地产经纪商协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示：“3月数据说明美国房市复苏的基础良好，销售量和房价都坚实增长，购买者也没有受库存不足导致房价上涨的影响。”

他认为只要待售房屋库存继续增长，销售量也会一同上扬。但他也警告称，美联储加息等货币政策的转向可能会对下半年的房市产生负面影响。

成屋销售总数年化数据由全美地产经纪商协会每月将前一个月居住房屋销售的年化数据（不包括新建筑）统计所得，内含650多个房地产经纪人组织和协会及全美多元报价系统有关单一家庭成屋销售情况的数据。因房屋销售触发的广泛影响，成屋销售年化总数通常被视为美国经济健康与否的领先指标。

（据华尔街见闻）

“股神”巴菲特的新布局：向中国人卖美国房产 | 美国

随着国人海外购房需求日益旺盛，“股神”巴菲特也开始布局向中国人卖美国房产。

昨日，伯克希尔-哈撒韦公司旗下的房地产公司HomeServices宣布，已和中国的国际性房地产网站“居外网”（Juwai.com）达成销售协议，旨在吸引中国的富裕阶层去美国买房。

中国购房者已成为美国住宅地产最大的外国买家，而HomeServices是美国第二大房地产经纪公司，其首席执行官Gino Blefari在一份声明中表示，该协议可以让居外网200万月活用户更方便地浏览特许专营商的房源。

美国住宅地产最大的外国买家

根据美国全国房地产经纪人协会数据，早在2013年，中国赴美购房人数就超过加拿大，成为美国住宅地产最大的外国买家。该协会数据还显示，加上来自中国香港和中国台湾地区买家，截至2016年3月的一年时间里，中国人在海外购房金额共计达到273亿美元，占全球房地产销量的26.7%。

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HomeServices国际业务部高级副总裁Peter Turtzo向路透表示：

“中国买家在美国购房平均花费达90万美元，是美国消费者支出金额的3倍。他们通常将这些房产作为第二居所或子女在美国读大学的住所。”

他还向媒体表示，对于外国人，尤其是中国人，美国是安全的、具有吸引力的投资机会。

巴菲特的品牌效应

巴菲特的品牌效应有望助推HomeServices在中国的业务。

Turtzo向路透表示，没有巴菲特的背书和支持，HomeServices的品牌很难成功推广。巴菲特拥有极高的信誉和声望，在美国是和中国都是一种精神象征，大家信任他。这对公司在全球推广房地产很有帮助。

近期，巴菲特把他微笑的形象印在了可口可乐中国产品的包装上，巴菲特喜欢喝可乐世人皆知。

（据华尔街见闻）

看上中国富人海外购房需求巴菲特与居外网合作 | 美国

北京时间4月18日彭博报道，柏克夏公司的房地产经纪子公司是当年亿万富豪董事长沃伦·巴菲特购买一项能源业务时候顺带买下的，如今这家公司正在拓展国际市场，希望吸引富裕的中国客户在美国买房。

Berkshire Hathaway HomeServices宣布与居外网达成协议，将其代理的住房广告同步到居外网上展示，后者每月的流量高达约200万人次。根据周一的公告，居外网在中国国内超过400个城市以及海外超过160个国家都可以正常访问。

HomeServices在被巴菲特纳入麾下之后，一直在进行业务扩张，不仅开拓了更多地区市场，还在2012年成立了一家公司拓展授权经营，同时还看上了海外买家的潜在需求。HomeServices于2015年聘请了Realogy Holdings Corp.的Peter Turtzo，负责拓展国际市场，还在9月份从佳士得国际地产挖来了Mitchell Lewis打造欧洲丶中东和非洲业务。

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“股神”巴菲特拥有的Berkshire Hathaway HomeServices宣布与居外网达成协议，拓展中国市场

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“除了美国人以外，中国人在美国房地产市场已经成为头号买家，超过任何来自其他国家的客户，”总部位于加州尔湾的Berkshire Hathaway HomeServices首席执行官Gino Blefari在公告中说。和居外网的合作以及其他拓展海外市场的努力将“帮助中国的房地产投资人更容易地浏览和购买我们列出的房产资源。”

根据柏克夏的最新年报，HomeServices下辖38家不动产公司，拥有超过29，000名经纪人。它还拥有超过375家加盟商，以及超过46,000名房产经纪。

“甚至没有注意到”

去年，作为能源业务附属子公司的HomeServices贡献的利润攀升了22%达到1.27亿美元。巴菲特在2013年承认，柏克夏在2000年购买这项能源业务时，他“甚至都没注意到HomeServices，后者当时只拥有少数几家房地产经纪公司。”

柏克夏品牌和巴菲特在中国都拥有很高的知名度。可口可乐还打算把它的最大股东——巴菲特的头像印到它在中国推出的樱桃味可乐的饮料罐上。

（据新浪财经）

外汇管制下，如何理性投资美国房地产？| 美国

中国的中产阶级们为了在风谲云诡的资本市场里，进行全球化资产配置，国内的房子买，国外的房子也买，力争保值。因此在国内不限购的城市，房价持续上涨，海外置业也陷入热潮。然而外汇政策趋紧却抓紧了中国资本的口袋，给海外买房的热潮浇了一盆凉水。

在这样的特殊时期，仍然有一部分内心强大的人在进行海外投资置业，还有一大拨人跃跃欲试。

目前中国对于个人外汇的限制是每年5万美元，且不能用于海外投资买房，在换汇时各项要求更加严格，这让之前换汇轻车熟路的人或机构也变得小心起来。对于外汇管制，有些人选择咨询海外房产机构，对于个人财产在买房置业外汇局审查是否严格这类问题，多数房产机构或银行代理都认为外汇管制是为打击不法资本的非法流出，而对于个人的外汇需求管理很宽松。

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购汇的各项要求更加细化

其实，外汇管制限额5万美元，还真是面向小散人群。资本管制，大的小的都是钱。焉有抓大放小之理？且外汇是不允许用于海外购房的。如果要用来支付首付等买房费用，填的理由都是其他。

考虑到特殊时期海外买房的艰难，考虑清楚对于购房人来说很重要。是要投资、自住还是移民？是很急迫还是可以再等等？专家建议：盲目跟风赴海外买房是不明智的，应当想清楚，再出发。

如何突破5万额度顺利付款？方法太多谨慎选择

外汇管制5万美金额度一直存在，不得用于投资的规定也一直存在，只不过现在程序更复杂、要求更严格。自始至今，一直都有钱流出海外，他们是怎么做到的?

近日，就外汇额度问题，如何把钱转过去，有机构公司表示，能够在海外买房的，一般都有自己的渠道。当然，渠道一定是建立在合法的基础上。

不少房产营销人员都建议客户可以采用“蚂蚁搬家”的方式来解决当前的外汇难题。“蚂蚁搬家”又称蓝精灵，是指购房人通过其亲友，先将人民币转成外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商或购房人的境外账户，以交付购房款。这种行为涉及到分拆结售汇的问题。一经发现，就会被外汇局列入“关注名单”，两年内不得换汇。

所以，这种方式对个人来讲具有相当的风险，专家建议还是找专业的机构来处理换汇事宜。

企业资金出境的方式可能被个人借壳

有关人士发现，网络上流传着多达15种资金出境的方法，其中包括蚂蚁搬家、朋友互转、信用卡直接刷卡消费、境外放款、内保外贷等多种形式。这些方法有的是打擦边球，有的是钻漏洞，更有甚者是在运作地下钱庄……这些方式对客户的资金没有任何安全保障！

也许这些就是业内人士所说的渠道，但其中蕴含着一定风险，如果购房人不是很了解，建议不要轻易尝试。海外买房汇款还是要尽量选择正规渠道。因为外汇的限制，目前市场上购房人趋向于购买低首付、境外可贷款、总房款较少的房产，以减少和外汇政策的对垒。

和国内项目不同，海外房产在很多方面难以考察。也就是说在国内的购房人士极易受到蒙蔽。选择一家好的中介机构是你海外置业成功的第一步。

（据中国贸易金融网）

川普年代第一份的纽约房地产业绩报告 | 美国

时光飞逝，我们已度过了2017年第一季度也是川普上任的第一个年代。在来自不同的第一季度市场报告显示整个城市的转售市场强劲。道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的报道说明：“这个市场的重要特征之一是二手市场，占市场的84％。“选举前的需求大增，然后我们看到转售增长，这是两年来最大的上涨。”曼哈顿的二手房数量比去年上升了7.7％，达到2,429户，而二手公寓的销售价格中位数保持在95万美元。这一上升导致整个曼哈顿市场回暖，总销售额增长了百分之五。

报告认为二手市场活动增加的一个重要原因是更多的卖家在价格上配合买家，而不是买家来迎合卖家的要求。例如：所有曼哈顿销售的折扣是4.2％，比去年高于2.1％。这数据不算高，但是翻了一倍。许多卖家一开始就开价过高。而买家却愿意的耐心等待。这造成了房子挂在市场的时间上涨了16.1％。在高端得公寓市场，价格继续下滑，开价过高的豪华二手公寓承受压力。虽然高端公寓的售价中位数超过400万美元，创历史新高6,975,006美元，而新开发的公寓销售价格中位数则上涨4.9％至2,734,510美元，这些数字反映了多年前卖出得新房开始过户也把数据提高导致了整体市场的两个记录：每平方英尺的价格上涨3.8％至1,778美元，平均销售价格上涨2.6％，至2,104,350美元。在道屋士房产公司（TOWN Residential）的报告里也呈现出相似的数据。平均和中位数销售价格均上涨3.7％。每平方英尺的价格平均每季微涨1.6％至1,789美元。在曼哈顿下城的中位数是整体最高的区域。3卧公寓的平均价格为7,129,575美元，两卧是3,085,000美元，一卧室的为1,200,000美元，而小套房为758,209美元。

新房市场价格节节败退，会是购买新房的时机

在Halstead物业发展营销的报告里，500万美元以下价位的买卖保持活跃。不过在新房市场保持每季度的72.4%，而每年度比例显著下滑。房价低于500万美元的新房户数也下降，这意味着价格合理的新房将面临短缺。由于开发商在高价位的新房调整价格，这促使了购买的动力。500万以上的房子比去年的21.5%涨至27.6%。

在美国大选已过，股市出乎意料的丰收和利率上扬有利于新房购买力，如果您有意想置入新房今年可是个好时机。

纽约市任然是美国最昂贵的居住城市之一

对于所有被遗忘的租凭市场，Apartment Listing表发布了其每月租金报告。没有什么大惊喜，两卧的中位租金为4,100美元，一卧的中位租金为3,200美元。切尔西是过去一个月租金最贵的地区，两间卧室的租金为6,500美元，一居室为4,400美元。西村租金涨幅最快，比去年同期增长3.1％。那里，一间卧室的中位租金是3,800美元。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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