Category: News Feature

靠近中央商业区和乌节路，也毗邻新加坡河的里峇峇利地区，一向都受私宅买家青睐。政府近来在该区推出的一幅私宅地段，更让这块久未有新私宅项目的地段重新引发市场关注。

今年6月底，位于第9邮区马丁广场（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招标截止，吸引13方人马热烈竞标，发展商标价也比分析师预期高出3％。

最高竞标价来自马来西亚富豪郭令灿掌政的国浩置地（GuocoLand），总出价为5亿9510万元，即容积率每平方英尺1239元。这创下圣淘沙升涛湾以外，政府住宅地段售价的历史新高。据分析师推算，这幅地段发展项目的盈亏平衡点介于每平方英尺1800元至1910元，因此售价可能会在每平方英尺2000元以上。

里峇峇利地区寸土寸金，近年来推出的公寓多是不超过400个单位的小型项目。例如拥有248个单位的RV Residences、302个单位的Martin Place Residences和仅有105个单位的Starlight Suites。这些项目过去一年共计有超过30个单位成交，尺价介于1800元至2300元之间。

这次推出的新地段位于马丁广场与里峇峇利弄（River Valley Close）的交界处，占地17万1535平方英尺，总楼面为48万零307平方英尺，预计最多可建450个住宅单位，有望发展为这一区规模较大的新项目。附近的公共设施包括立化小学和世界城购物中心（Great World City），莫罕默苏丹路一带也食肆林立，十分便利。

作为传统私宅黄金地带，这一区也有不少建于2000年前的“大龄”公寓，其中屋龄18年的雅宾岭（Aspen Heights）至今仍交易活跃，过去一年共有26个单位转售，尺价介于1282至1665元；屋龄19年的华丽园（Valley Park）一年来有11个单位成交，尺价介于1239元至1603元。

至于1986年完工的永安苑（Yong An Park），过去一年仅有一宗交易，一个面积高达3434平方英尺的高层单位，在去年11月以1893元尺价转售。

里峇峇利区位于核心中央区，交通便利原本就是该区私宅的卖点，这一带未来还将新增一个地铁站。目前正在兴建的汤申—东海岸地铁线大世界（Great World）站，预计将在2021年投入使用。分析师预计，随着地铁站启用，区内房产还有进一步升值的空间。

（据联合早报）

这起交易一旦达成，将超越达士岭五房式组屋的最高售价。鉴于目前转售市场整体平稳，不见价格节节攀升的势头，受访的房地产分析师对该项目中出现如此天价组屋略感惊讶。

文庆路私人组屋City View@Boon Keng有望再创私人组屋转售价新高，有买家有意以110万元买下该项目中的一个五房式单位，并在约一个星期前签署选购权书。这起交易一旦达成，将超越达士岭五房式组屋的最高售价。

鉴于目前转售市场整体平稳，不见价格节节攀升的势头，受访的房地产分析师对该项目中出现如此天价组屋略感惊讶。

据《联合早报》探悉，City View@Boon Keng的一个五房式单位，近日以110万元的高价找到买主。这不但高于达士岭摩天组屋（Pinnacle@Duxton）迄今为止的最高转售价（108万8000元），相信也是本地历来最贵的五房式组屋。

这个28楼的单位面积约119平方公尺，没有夕照，而且有上佳的景观。

负责这笔交易的ERA产业区域分行董事柯凯彬受访时透露，该单位推出市场后，有好几组买家前来看房，最终被一对年长的本地夫妇购得。

柯凯彬说：“这对夫妻相信是60多岁的半退休人士，希望能买到一间景观怡人的房子，也希望不用装修，就能马上入住。他们来看房两次后，就签署了选购权书（Option-To-Purchase），转售价110万元。”

由于买家刚于约一个星期前签署选购权书，这项交易尚未出现在建屋局网站的转售交易记录上。

可尽览国家体育馆、机场观景轮和海景

该单位的陈姓屋主（35岁，行销总监）受访时说，他和妻子很喜欢这个项目的地点，更不舍得周边便利的环境，因此夫妻俩原本想以至少118万元出售。

他说：“国庆日当天，我从住家窗户望出去就是一览无遗的国庆烟火，还可以看到国家体育馆、机场控制塔及海景。另一边望出去，还可看到中央商业区、新加坡摩天观景轮等，风景很不错。”

他当初以约70万元购得这个单位，之后花了5万元至8万元装修，除了添购设计师设计的高品质家具，还为太太打造了走入式衣橱（walk-in wardrobe）。交易完成后，夫妻俩打算把家具留给下一任屋主。

属本地第二批私人组屋 已有三个五房单位破百万

2008年推出的City View@Boon Keng是本地第二个私人组屋（DBSS）项目，共有714个单位，推出时平均售价定在每平方英尺520元，五房式单位售价介于53万6000元至72万7000元。

该项目今年初满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），可在公开市场上出售。

建屋局网站显示，City View@Boon Keng至今有29个五房式单位易主，转售价介于79万元至102万8000元，其中三个五房式单位的转售价破百万元。

博纳产业投资部门主管蔡子伟指出，创下比达士岭更高的转售价确实让人惊讶。但他说：“这个单位的面积比达士岭的单位大，景观很好，楼层也比较高，具备这几个条件的单位相信不多。”

对于未来该项目的转售价是否会逼近达士岭的水平，蔡子伟说：“这还是要看买家的要求，是希望找靠近文庆一带的组屋，还是希望找在中央商业区内的单位。买家还是应该参考相同房款的中位数转售价会比较准确。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨认为，City View@Boon Keng是新组屋，地点靠近市区，近年来的询问率一直很高。

他说：“我估计现阶段会有很多屋主按兵不动，因为这项110万的交易已经设下了一定的标准，卖家都大概知道要设定怎样的价格。屋主都知道在地点上，他们是占尽优势的。”

（据联合早报）

买房子是重要的投资，绝对不能一时冲动，必须做足功课。问题是，现在买房，特别是新盖的楼花，都没有现房可以看，只能通过宣传册子、户型图和示范单位来做决定。

但是，发展商砸下几百万元打造的奢华示范单位、印刷精美的宣传册子，跟现实有一定的差距。再说，建筑图和户型图也不是人人都看得懂，许多人其实是一知半解。到底看图买房有哪些事情需要注意呢？

提早做功课

所谓“早起的鸟儿有虫吃”，如果已经将目标锁定某一个小区，就应该尽早做功课。通常，新项目开盘之前的几个月，房屋经纪就已经在网站上刊登广告，如果你对某个项目有兴趣，可以主动向经纪索取资料，以便提早做功课。

不过，即使你对某个未开盘的新项目一见钟情，也不应该“单恋一枝花”，死守到这个项目开盘为止。可到小区内几个现有的共管公寓去看一看，参考区内的转售和租金市场。

了解地段的交通和设施

买房之前，应该在不同时段到小区走走，了解这里的交通情况。尖峰时间会不会堵车？如果有学校，中午放学时分会不会影响住户出入？如果是为了方便入学，应该先打听自己是否符合资格，因为很多名校的学额在第二阶段就几乎被抢光了，轮不到靠住家距离来报名的学生。

即使图纸上显示有地铁站，也应该实地看看距离、是否已经通车。如果还没有通车，不单不能带动房价上涨，建筑工地所带来的噪音和尘土，反而可能影响转售和租金市场。

了解发展商的背景

一些发展商建造的项目价格会贵一些，但房子的质量也相对较好，不但租金市场较高，日后转售时的二手房价也会高一些。

如果锁定了某个项目，不妨到发展商盖过的项目看看（最好完工超过三年），了解这家公司的设计特点和产品素质，例如停车场的设计是不是过窄、晒衣空间会不会不足等等。

了解项目总蓝图

看项目总蓝图时，要清楚项目内的设施。如果介意电房、垃圾房、停车场入口等，应该留意这些设施的位置和楼高。如果不喜欢烟熏味，应该避开靠近烧烤炉。如果担心噪音，或许要考虑远离常常会举办聚会的住户俱乐部。

了解示范单位和实楼差距

示范单位都装修得美轮美焕，但这是用金钱堆积出来的，一般人不太可能有同样的装修预算。

如果看过刚交楼的房子，就能较好理解示范单位和实楼之间的差距。买房时，也应该跟发展商确定哪些装修是附送的，哪些只是“包装”。在示范单位内也应该留意家具是否正常尺寸？房间内是否没有安装衣柜，所以看起来较宽敞？

（据联合早报）

新加坡房地产交易网站SRX的预估数据显示，上个月共有1573个单位易主，较6月的1823个单位显著下滑。

上个月的整体组屋转售量比今年6月下跌13.7％，是过去八个月最大幅度的滑落。

房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，上个月共有1573个单位易主，较6月的1823个单位显著下滑。

组屋转售量在2010年5月达到巅峰，上月转售量比当时下滑56.9％，但与去年7月的1552个单位相比则微升1.4％。

分析师认为，这是因为每年第二季的组屋转售活动往往在一年之中最多，因此第三季的转售量相比之下显得较少。

智信研究与咨询总监王伽胜说，下半年的整体组屋转售活动通常会放缓，因此7月的转售量下滑是意料之中的事。今年6月的转售量相当高，他相信主要是拿到新组屋钥匙而急着脱售旧房子的卖家增多。至于7月，转售量滑落，可能是6月时国际上发生英国公投脱离欧盟事件，对市场带来一些不稳定因素，令买家却步。

博纳产业首席执行长林永富认为，7月的组屋转售活动减少，有可能是因为农历七月来临。“买房子后要等上一段时间才能拿钥匙，一些买家可能担心拿到钥匙后已是农历七月，避忌在这个时候搬家或是装修房子。”

整体组屋转售价微涨

与此同时，今年7月的整体组屋转售价格比今年6月微升0.7％。其中三房式、四房式和五房式组屋的价格分别上扬0.6％、0.3％和0.5％，公寓式组屋的转售价则下滑0.4％。以地区来看，成熟和非成熟组屋区的转售价都分别上扬0.8％和0.6％。

组屋转售价在2013年4月达到巅峰，上月转售价比当时下滑10.9％，与去年7月相比则微升0.8％。

王伽胜认为，6月的转售价格曾微跌0.6％，而今再次上扬0.7％，是转售市场趋稳的迹象。“尽管交易量下跌，转售价格依然上扬，显示卖家不愿以太低的价格出售房子，售价距离一般的市场价格不远，已算是合理的价格。预计未来四到六个月的组屋转售价格，将继续保持平稳。”

SRX数据也显示，反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差值的TOX（Transaction Over X-Value）中位数上个月为负1000元，与6月相比减少1000元，显示多数买家所付的价格接近同类组屋近期的售价。

其中，三房式、四房式、五房式组屋和公寓式组屋的TOX中位数，分别是零元、负2000元、负1000元和负1000元。

上个月交易量超过10宗的组屋市镇中，大巴窑的TOX中位数最高，达2万5500元；金文泰和武吉巴督则以4000元的TOX中位数排第二位。TOX中位数最低的是榜鹅和红山，分别是负1万元和负8000元。

（据联合早报）

新加坡测量师与估价师协会所推出的指数，是从2011年第一季开始追踪转售价。西部和东部今年第二季的转售价已几乎回到五年前的水平，涨幅分别为2.7％与4.5％。

一项新推出的私宅转售价格指数显示，部分郊区私宅转售价已经回到五年前的水平，但分析师指出，房地产降温措施仍未解除，即使价格会上升，涨幅也会相当平缓。

新加坡测量师与估价师协会（SISV）8月3日推出自家的私宅转售价格指数，以方便买家了解市场趋势。

协会在第三届房地产经纪大会上正式发布新指数，它反映西部、北部、东北部和东部四个市郊地区已竣工的私人共管公寓转售价格走势。

协会估价与产业测量部主管张丽金接受《联合早报》访问时说，指数主要针对大众私宅市场，多数买家是组屋提升者，因此追踪范围局限于郊区。

指数从2011年第一季开始追踪转售价，西部和东部今年第二季的转售价已几乎回到五年前的水平，涨幅分别为2.7％与4.5％。

张丽金说，从研究学角度来看，介于1％至3％的涨幅可算是横摆趋势。

她指出，尽管转售价有触底的迹象，这未必代表转售价会回弹。“这可说是市场触底的现象，但因为英国脱欧与恐怖主义等不确定因素，加上我国是个开放经济体，价格的未来走势仍存在各种变数。”

北部与东北部私宅转售价的下跌程度则没那么大，过去五年多来两区私宅价格分别涨了12.2％与14％。

协会从上述四区选出有代表性的共管公寓项目，构成一篮子项目来计算指数。张丽金说，协会并不公开篮子有哪些项目。

她说，协会每个季度会在服务网站Realink上发布指数报告，暂时只有注册用户才可读取，协会也可能探讨是否要在公众可浏览的协会官网上发布报告。

该协会并非唯一发布私宅转售价格指数的机构。市区重建局每季度发布私宅价格指数，指数涵盖所有私人房地产价格，今年第二季环比下滑0.4％。

另外，房地产交易信息网站SRX和新加坡国立大学也有追踪本地非有地私宅转售价。

SRX与国大每个月都会发布指数报告。国大上周刚发布6月的私宅转售价格指数，环比上扬0.6％，扭转5月0.9％的跌势。SRX三周前发布的6月指数显示同样的趋势，转售价环比上扬0.5％，是连续第四个月攀升。

尽管如此，分析师指出，降温措施仍是抑制价格大幅上涨的主要因素。

分析师：跌幅逐渐缩小的触底迹象

欣乐国际执行董事麦俊荣受访时指出，虽然新加坡整体房价仍在下滑，但跌幅逐渐缩小，可说是一种触底的迹象。

他说：“现在还在下雨，只不过之前是倾盆大雨，现在是下毛毛雨，总有一天雨会停。”

麦俊荣指出，除非政府解除降温措施，否则就算房价回弹，涨幅也会相当平缓。

（据联合早报）