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二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 | 加拿大

根据大多伦多地产协会三月初的最新统计报告，整个大多地区二月在MLS系统上共达成了8014宗房地产交易。而去年二月的交易数还只有7583宗。虽然2016年恰逢闰年，去年二月要比今年二月还多出一天，但今年二月的同期交易数依然增长了5.7%。

报告中的数据还显示，多数房产持有人依然倾向于将持有房产视为一项长期投资，而独立屋以及Condo公寓的销售增幅显得尤为强劲。而且这种强劲的增幅已经持续了一连数年之久。

然而与这种旺盛的市场需求形成对比的，是大多地区新房源的紧缺。今年二月，在MLS系统上新挂牌的房源数量为9834栋（套），较去年同期下滑了12.5%。

在这一供求关系的作用下，今年大多地区的房屋均价较去年二月上涨了27.7%，为$875,983，其中均价升幅最高的依然是独立屋。而Condo公寓的均价也继续保持着两位数的增长。

从地区角度上看，多伦多地区二月成交数额居大多地区之首，为2900套，均价$859,186。其次是皮尔区，成交1,626套，均价$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全区的90%以上。Halton 区二月共成交788宗，均价$1,015,544。其中，Oakville地区成交346宗，成交均价高达$1,300,827。

来自大多伦多地产协会的经济分析师，Jason Mercer表示，正是目前楼市的供求关系，导致了多伦多房价增长地如此迅猛。而类似这样的增长趋势很可能还将持续很长一段时间。

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区二月独立屋交易3721宗，独立屋均价$1,205,815。其中，多伦多地区成交793套，均价$1,573,622。

皮尔区成交715套，均价$986,268。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计439宗交易，但均价最低，仅$850,433。交易数量排第二的是密西沙加，233宗，但均价最高，达到$1,222,347。Caledon地区仅售出43套独立屋，均价$1,093,827。

Halton区二月共成交490套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出224套，均价$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均价$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均价$936,532。最后为Halton Hills，仅售出53套，均价$824,672。

半独立屋

二月大多地区共售出651套半独立屋。皮尔区售出最多，共244套，均价$700,774。其中，Brampton售出130套，均价$649,957。密西沙加售出106套，均价$768,268。Caledon仅售出8套，均价$632,250.

多伦多市共售出半独立屋199套，位居第二；均价$1,085,484，位居第一。

Halton区仅售出35套，均价$717,531。其中Milton售出16套，均价$672,288；Oakville售出12套，均价$814,542；Burlington和Halton Hills仅分别售出5套和2套，均价分别为$684,300和$580,500。

Condo镇屋

二月Condo镇屋共售出546套。多伦多市售出最多，达189套，均价$596,736。

皮尔区销售量屈居第二，共173套，均价$527,780。其中密西沙加售出121套，均价$559,891。Brampton成交52套，均价$453,062。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共75套，均价$556,473。其中Oakville数量最多，为33套，均价$608,397。Burlington售出27套，均价$570,385。Halton Hills成交10套，均价$400,040。Milton成交数量最少，仅5套，均价$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地区二月的热点房源类型，共售出2360套，均价$481,194。其中超过半数集中在多伦多，共1632套，均价$515,424。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为325套，均价$358,061。其中密西沙加位居全区第一，售出282套，均价$362,125。Brampton销售数量位居第二，共42套，均价$323,221。Caledon仅售出1套高价位Condo，因此均价居全大多地区最高，为$675,000。

Halton区二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均价全区最低，为$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均价排名第一，为$585,972。Milton和Halton Hills分别售出10套和4套，均价为$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均价$742,413。

多伦多市共售出68套，均价$878,329。皮尔区售出160套，均价$641,157；Halton区售出99套，均价$744,817。

皮尔区中，Brampton售出最多，为121套，均价$610,092；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$756,314。

Halton区中，Oakville售出45套，数量最多，且均价最高，达$854,762。Milton销售数量数量第二，为34套，均价$643,623。Burlington售出18套，均价$676,861。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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在美国买房的30%中国人认为：房产比黄金更值得长期拥有 | 美国

《2016年中国购房者海外趋势报告》数据显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。其他位列前四名的国家依次是澳大利亚（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

从国人海外购房目的看，理财成为主用途，“资产配置，分散风险”成为高净值人群海外购房的主要目的，考虑占比高达51.8%;其次才是自住，约占比38.3%；考虑未来移民，选择购房的占比约7.8%。

调查显示，30%购买美国房产的中国人认为，房产比黄金更值得长期拥有。他们热衷于在以下美国的城市置业，前五名依次为：休斯敦（28%）、洛杉矶（24%）、旧金山（21%）、纽约（19%）、奥兰多（4%）。（休斯顿房价走势）

休斯敦位居前列与其房价低、涨幅快和环境好等因素息息相关，多数国人去休斯敦置业都是出于前期理财、后期自住的考虑。要知道，休斯敦的一套别墅总价也不过20多万美元。

由于澳洲教育资源丰富、环境宜居，2016年澳洲小学生留学签证开放，加速中国人进行澳洲置业。调查显示，去澳洲购房的大部分是30-40岁高净值人群，除了资产配置和金融杠杆等因素，23%的购房者是为孩子留学读书。

日本因其地缘近、总价低、租金高，以及国内往返便捷等多种因素而成为不少工薪阶级的首选。报告显示，中国人购买日本房产的预算多在人民币60万-120万元之间;相比北京和广州，上海人更喜欢购买日本房产，占比高达37%。

值得一提的是，日前仲量联行、胡润等多家机构，也发布了国人海外房地产投资的相关报告。多家报告显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。数据显示，去年中国买家对境外房地产的投资总额达到330亿美元，82.4%的中国买家将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场。

受到国内购房成本飙升和在海外有个落脚之处的渴望推动，中国人正加速购置海外房产。从悉尼、温哥华等热门地区到休斯敦、泰国芭堤雅海滩和马来西亚新山市等价格较低的楼市，他们的触角延伸之远前所未见。

（据中国经济时报）

欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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美国楼市正在复苏中国买家依旧爆买 | 美国

全美房地产经纪人协会（NAR）2月27日公布的数据显示，美国1月份成屋待成交销售数较去年12月份下跌2.8%，出人意料地创下了近一年来的新低，成屋待成交销售数很大程度上预示了未来一两个月内交割的交易数量。

NAR首席经济学家Lawrence Yun对此分析称，“数据恶化背后的原因主要是1月份全美挂牌出售房屋短缺，另外美国利率上行和房价上涨使得许多潜在购房者退却。”

“最近在美国房源供应端比较紧张，就供给端来看，现在美国很多人犹豫要不要卖房，因为担心能力不足以承担下一套房子。与此同时，美国很多长期租房的年轻人开始考虑买房，因为工资上涨了。也就是说上涨的需求遇到供应量收紧，就使得成交量增长缓慢。” 2月28日，美国最大的房地产数据平台Zillow高级经济学家Aaron Terrazas在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

美国楼市已接近全面复苏

2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机，后来在货币宽松政策的刺激下，经济开始复苏，就业逐步改善，楼市逐渐开始复苏。据仲量联行报告，美国多个城市地区的房价，直到2010年左右才开始止跌回升。

“我们的数据显示，2008年金融危机后，美国房价的中位数从最高位下挫达22%，目前市场已接近全面复苏的状态，预计将在二月或者三月份看到房价中位数突破金融危机之前的水平。” Terrazas说。

据Zillow刚发布的1月份美国房地产市场报告显示，美国目前的房价中位数为19.53万美元，较上一年同比增长7.2%，房租比上一年增长了1.4%。另据全美不动产协会(NAR)公布的数据，1月成屋销售跳升3.3%，经季节调整后年率为569万户，这是2007年2月以来的最高水平。

“美国楼市的最大的风险是房源供给紧张，我们的数据显示，买家一般要竞标二三次才能买到房子，对于首次购房的年轻人更加困难，许多人往往就继续租房了。现在在美国买房就像坐过山车一样，好不容易看中一套房子，可能很快就被别人抢走了。” Terrazas说。

“一月份的房价涨幅让人担忧，因为房价增速为收入增速的两倍多，另外，当下的贷款利率水平比六个月前高了不少。尤其是在那些最贵的市场，潜在买家将会感觉到预算吃紧，很可能需要更多的存款，或者放低购房标准。” Lawrence Yun说。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家

今年美国房价增速将放缓

不过有迹象显示，因供给稀缺及可负担水平继续恶化，预计美国房价的增速将在2017年放缓。

“佛罗里达州和德克萨斯州的房价在过去几年已上涨很多，抢走了旧金山、洛杉矶等上涨较慢的市场的光彩。特别是旧金山湾区的减速，是因为这些市场房价太贵，因此许多人无法承受，这限制了需求。尽管最近全美的房价都在上涨，但我们预期2017年全国范围都会出现增速放缓，因为贷款利率正在上行，人们的承受能力也在下降。” Zillow首席经济学家Svenja Gudell在报告中指出。

另外据NAR在2月21日公布的最新房屋可负担模型显示，越来越多的美国人难以负担一些大城市高昂的房价。很多房地产热门市场中，贫富差距过大，在当地工作的工薪阶层根本没法负担住房。

据毕马威1月31日发布的报告显示，美国的房地产从业人士认为，尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓，甚至有部分地区可能进入调整或者下降，但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

中国潜在买家无减少迹象

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、中国台湾和中国香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

中国买家的强大购买力，也促使了像Zillow这样的美国房地产信息公司进入中国市场。据介绍，Zillow成立于2006年，目前网站上有1.1亿个美国房源，约占三分之二的全美市场份额。商业模式是将房地产经纪人和抵押贷款公司与最终的卖家、买家与租房者相连接，收入主要来源于其高级房地产经纪人项目和对抵押贷款公司所收取的订阅费以及展示广告。目前在中国有三个渠道，一个是微信公众号，另外和乐居网及网易也有合作。

“目前，我们网站来自中国的流量占到了国际流量的3%，落后于加拿大、印度和墨西哥等国。2016年，我们网站上的中国用户搜索的房价平均在48.5万美元左右，这比全国挂牌房屋的中位数24万美元高了不少。我们注意到中国用户最多搜索的社区包括马赛诸塞州的列克星敦、纽约州，这些地方有极佳的教育资源；另外旧金山湾区、硅谷这些有很好工作机会的地方，也很受中国用户青睐；还有一些传统的华人社区也挺受欢迎。另外中国人倾向于寻找新房。” Terrazas说。

国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。此举的一大目标是打击此前利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等）等行为。

“最近我们看到来自中国的流量并没有放缓，总体而言，中国人主要是由教育和就业机会驱动，而在美国买房的，因此对于汇率和外汇监管的动态不是特别敏感。” Terrazas说。

（据21世纪经济报道）

如何选择澳洲建筑师 | 澳洲

一、概述

不像国内某些开发商或管理政府形象工程的领导们喜欢把建筑师当做绘图员，澳洲的项目业主对建筑师的尊重和认可往往是发自内心的。这是因为一方面在类似澳洲这样的发达国家专业分工极为细致，房地产开发相关的建筑规划条例、设计规范和法律法规相当复杂，局外人指点江山的余地也就不大；另一方面澳洲建筑师素质也很高，需要5年的大学培养、至少二年的行业经验和行业认证机构能力评估三部曲，取得执业资格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛围以及相对合理的报酬使得澳洲建筑师^[1]有意愿为客户提供最好的服务，从而形成双方的良性互动。

当然，由于澳洲房地产项目开发过程中视项目大小可能涉及二十多类专业顾问的服务，而建筑师作为设计龙头，其费用占整个顾问费的比例可能会高达30%以上，如何找到令人心仪的建筑师、及时完成设计任务、更好的控制建筑师设计费用，以及达到想要的设计和使用效果以促进项目的销售或出租等等，都是项目业主们需要认真考虑的问题。

二、澳洲建筑师行业概况

根据澳大利亚建筑师认证委员会^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的资料，澳大利亚的建筑设计行业产值规模约1000亿澳元，雇佣人数超过一百万人。2014年注册建筑师11,090人，2014-2015财年建筑师收入64亿澳元，利润6亿澳元，全澳60%的建筑师在悉尼和墨尔本工作，80%的建筑师担任全职工作。

澳大利亚有几个有名的与建筑师有关的团体机构，如刚刚提到的澳大利亚建筑师认证委员会，还有澳大利亚建筑师学会、澳大利亚顾问建筑师协会和澳亚建筑学院联合会。

澳大利亚建筑师认证委员会（Architects Accreditation Council Of Australia）属于法定建筑师注册机构，非盈利性组织，成立于上世纪70年代（1970s），在各州均有分支机构负责当地建筑师注册，并依据《建筑师法案》确保建筑师和客户的合法权益。该委员会负责建立澳洲建筑师能力评估标准、组织澳洲本土建筑师资格认证考试、海外建筑师资格认证以及拟定与其它国家的建筑师资格双边认证协议等。该委员会和澳大利亚建筑师学会、顾问建筑师协会、澳大利亚建筑学院（Australian Schools of Architecture）以及联邦政府教育部、移民部都有密切联系。

澳大利亚建筑师学会^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建筑师行业高峰组织，原名为澳洲皇家建筑师学会，成立于1930年，在各州都有分支机构，代表了大约12,000名建筑师会员（含未注册建筑师）的利益，致力于促进建筑师职业健康发展，每年都组织全国性优秀建筑设计作品评选，建筑设计作品类型涉及酒吧、咖啡馆、饭店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亚顾问建筑师协会^[4]（Association of Consulting Architects）成立于1987年，在澳大利亚各州都有分支机构，代表了建筑设计事务所和个体执业建筑师的利益，为会员提供业务运营咨询和法律框架。

澳亚建筑学院联合会^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立于1999年，由澳大利亚、新西兰和巴布亚新几内亚有资格授予建筑师学位的大学或学院组成，致力于解决建筑师高品质本科和研究生学位教育和职业发展问题，以及建筑学和环境、政策和社区的关系等。

三、澳洲建筑师的选择

1、澳洲建筑师的能力要求

项目业主在选择建筑师之前最好了解一下建筑师提供服务需要具备哪些能力。

根据澳洲《建筑师能力国家标准》^[6]，澳洲建筑师需拥有以下四种能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建筑师不仅得具备专业能力，还得具备一定的项目管理能力，并对建筑设计这门“生意”怎么做有全面的了解。经验丰富的建筑师有能力扮演项目经理的角色，管理协调整个项目的设计和施工过程，当然，项目业主需要为此付费。不过，术业有专攻，一般建筑师也不会花费多少精力去做项目管理的业务，否则，专业的项目管理顾问公司怎么活呢？

2、建筑师的选择方法和条件

对于建筑师的选择方法一般有“基于价值的选择”、“基于报价的选择”、“基于职业资格的选择”和“综合选择方法”。所谓“基于价值的选择”一般适用于打算长期运营该项物业的业主，需要考虑建筑师对项目生命周期成本和质量的贡献。后二种选择方法顾名思义容易理解，简单容易操作，在此不再赘述。所谓“综合选择方法”也就是根据业主偏好考虑权衡多种因素的选择方法。这些方法各有利弊，限于篇幅也就不展开了。

基于建筑师的能力要求，我们可以将建筑师的选择要求细化为“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”和“报价”等五项，按照百分制打分。这就是一个典型的“综合选择方法” 。

对于“报价”这一项，项目业主需要有经验丰富的项目经理预先准备《设计大纲》，首先要对土地和项目的位置、现状、开发进程等加以说明，然后对建筑设计要求、工作范围、职责和各阶段设计成果进行清晰的定义。工作范围应有统一的格式，涵盖项目开发过程以及质保期需要建筑师提供服务的各个阶段以便于报价的比较。否则，不同的建筑师对开发阶段的划分可能不一样，而且对于哪些属于业主报销费用，哪些属于当时难以定义工作范围，需要以后按照小时付费的费用各不相同，也就难以比较。从项目业主控制成本超支的角度最好能把设计费用包死，当然前提条件是设计工作范围得定义清楚，然后项目业主不要一天一个想法，经常要求变更设计。如果能包死设计费，按照设计进度付款即可，这样建筑设计预算不至于经常需要更新和再审，也就不会增加项目业主的预算不确定性和管理压力。

下面是我们以前在不少项目实施过程中实际用到的选择条件。“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”这四项各占5分，总占比20%，“报价”总占比80%。

3、建筑师选择流程

根据项目大小和类型，对于建筑师的选择流程可繁可简。对于小型项目，如一个小别墅或者60平米祖母屋的建筑设计来说，项目业主独立自主选择自己喜欢的建筑师没什么问题。但是，对于大型商业或商住地产项目来说，由于对城市人文景观、周边环境、交通流量等影响较大，市议会一般要求至少找三家建筑设计事务所进行方案竞标，项目业主还有机会获得容积率奖励。不过，按照市议会的规定，得由地方议会和项目业主共同组建评标委员会决定入选建筑概念设计方案。那么也就意味着项目业主喜欢的方案和建筑师也就不一定中标。笔者在担任澳洲某上市地产公司高级项目经理期间还确实遇到过这种事情。那么，有什么补救办法呢？我们聘请了所中意的那家建筑设计事务所担任自己的建筑设计顾问，负责对中标方的建筑设计过程加以管理，力图在不影响市议会所喜欢的建筑方案外观的情况下对房型配比、户型设计、采光通风、交通组织等各项内容加以优化。

以下是我们对某个地标性建筑项目申请更改规划时实际执行的建筑师选择流程。

上述流程是针对大的项目的比较规范的做法，拟定合同草案时最好请律师过目一下为妥。

四、注意事项

在选择建筑师时以及签署和执行建筑师雇佣合同时需要注意的事情很多，这些包括但不限于：

如何根据项目实际情况决定建筑师的选择方法和条件？
项目业主的建筑师评选委员会如何设置以及成员的构成要求？
建筑师执业保险金额多少才算合理？
如何准备《设计大纲》并清晰的定义建筑师工作范围？
和建筑师签署合同时有哪些注意事项？
完成各阶段设计任务所需时限和费用分解？
项目业主可以像在国内那样随意拖欠建筑师设计费用吗？

如果项目业主有一套规范的工作方法和流程，并有经验丰富的项目经理协助，则可以避免很多问题。另外，最终选定建筑师之时，所有的责任和义务还得落实到合同条款上，万一在项目实施过程中出现问题或争议比较好办。例如，在准备合同条款时需要注意的问题包括但不限于：

1、雇佣合同中应该规定假若建筑设计事务所在项目中途由于可以理解的原因不得不更换主要建筑师，则要求对方以类似经验和资历的建筑师取代原建筑师，否则项目业主有权解除合同。

2、雇佣合同条款要考虑万一对建筑师的工作不满意（如中途人员发生重大变动、难以容忍的设计进度延误，设计质量不佳等）的退出机制，应考虑如何用新的建筑师来接替原有的建筑师而不影响设计工作，因为涉及知识产权的转移、设计费用的结算等问题。笔者曾经遇到过这类情况，最终项目业主让原有的建筑师提供施工图设计配合以及施工过程的配合，象征性的支付少量设计费用以顾全对方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亚知识产权法案》对建筑师知识产权的保护条件，尽可能维护项目业主的利益。根据上述法案，澳洲建筑师无需特别申明而对于其设计作品拥有知识产权，建筑师去世后或建筑设计作品公布后仍然享有知识产权保护约70年。如果项目业主认为自己对建筑师的方案或创意有贡献想要取得知识产权，则需要建筑师书面同意。如果项目业主按照原设计翻新原有房屋则不涉及侵犯建筑师产权。假若项目业主想要按照原有建筑设计图纸全部扩建或大部分扩建，则要看双方合约是如何规定的。

五、结语

建筑师在房地产项目开发中的重要作用不言而喻，一个优秀的建筑师能帮助项目业主达成项目的目标。作为项目业主，首先要了解建筑师能帮项目业主做哪些事情，其次应根据项目的大小选择合适的建筑师，然后确定建筑师的选择方法和条件，最后将双方的责任和义务落实到合同上来，并由项目经理进行日常设计任务的跟踪、协调和管理。

总之，通过规范的建筑师选择方法和流程以及对于当地建筑师行业和市场的透彻了解找到合适的建筑师也就意味着项目几乎成功了一半。

注释：

【1】为行文方便，本文对个体执业建筑师和建筑设计事务所均统称为建筑师
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒庄丶农场丶房地产项目开发及管理专家彭涛专栏全集

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中国跨境房产投资者亚洲最活跃美国再膺最受欢迎投资地 | 美国

世邦魏理仕指出，中国成为亚洲区内最活跃的跨境房地产投资者。根据该行的最新数据显示，内地投资者於去年投资达282亿美元於海外房地产，按年上升47%。中国香港是继美国之後，成为最吸引内地资金的投资地点。

写字楼是最受亚洲投资者追捧的资产类别，去年亚洲跨境投资总额达606亿美元，写字楼资产占一半。以地域划分的话，伦敦写字楼连续两年成为亚洲投资者首选，而纽约和中国香港则取代上海和悉尼，成为投资写字楼的三甲之选。

世邦魏理仕中国香港资本市场部执行董事王振康表示，中国香港的写字楼投资市场主要受中国的用家需求主导。去年10大跨境投资项目之一，中国光大银行以12亿美元收购大新金融中心，就是为了配合该集团於中国香港扩展业务。

他称，中港两地的股票市场互通机制建立之後，将会陆续看到更多内地银行和金融机构在中国香港扩展业务。虽然北京政府收紧对跨境投资的规管，中国投资者仍然积极运用他们境外的资金投放在中国香港的房地产项目。

另外，中国香港去年跨境房地产投资金额由2015年约100亿美元，降至去年的84亿美元。

世邦魏理仕研究部指出，美国连续第二年成为最受亚洲资金欢迎的投资地，占总投资额的43%，紧随其後的是欧洲丶中东和非洲（EMEA）市场，占总额的27%，而区内投资总额亦上升至23%，较2015年的21%上升，显示亚洲投资者较先前偏好把资金投放在区内。

报告中发现，纽约取代伦敦成为去年最受亚洲投资者欢迎的城市，首5位的城市依次为纽约丶伦敦丶中国香港丶首尔和悉尼，但所占的投资份额由2015年的42%降至去年的37%，显示投资者转向分散地域投资。

世邦魏理仕亚太区研究部董事方兴称，在中国丶新加坡丶中国香港和南韩继续成为区内主要的跨境投资资金来源地时，看到一些新趋势在市场出现，例如印度和日本。日本跨境投资金额去年大幅上升，主要集中在美国市场。由於日本跨境投资金额基数较低，预期日本跨境投资金额将有显着升幅。

（据信报财经新闻）

多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？ | 加拿大

一直有朋友问Daisy，手里有钱想投独立屋，这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢？Daisy想说最先要做的是市场尽职调查，特别是在现如今瞬息万变的市场，实时把握市场脉搏是有效投资的基础。那怎样来把脉呢？

让Daisy来介绍一下【黄岚地产榜】标杆法，即我们需要知道一定数量的资金在特定地区能买到怎样的房子。假如您预算两百万加元，目标是多伦多市，我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。首先我们花十秒钟来看一下【黄岚地产榜】独家大数据动态分析“超200万加元独立屋在多伦多的成交分布”（每个红点代表一套超200万加元独立屋成交）。

不看不知道，看了上图是不是有一种快要全国江山一片红的感觉。多伦多现在几乎遍地是两百万加元以上的独立屋喽。市中心和中城区是传统的高价独立屋地区，近两年来北约克的超两百万加元独立屋数量大增。同时西边的怡陶碧谷和东边世嘉堡的湖滨和悬崖公园地区也有零星分布（地区标注见下图）。

那200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋呢？【黄岚地产榜】筛查了数据，选取了所有20来套以200万加元成交的独立屋，带大家看看它们究竟有何特点，希望能帮助购房者搭建一套心理预期对标。同时Daisy黄岚列举了六大要素对这些房产做了个评分小游戏，从第三方的角度看看谁买的最值？谁卖的最好？

【黄岚地产榜】独立屋估值六要素 :

环境（该房的周遭环境）
社区（社区均价）
面积（屋内面积和房间数）
占地（房屋占地面积）
装修（房屋装修装饰）
学区（学校的排名，特别是高中的排名）

通过综合评分，谁买的最值，谁卖的最好，Daisy心里已经有了答案，您呢？

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多伦多市中心的有钱人都住哪儿？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一说起加拿大的豪宅，是否大家脑海中浮现出的都是3个以上的车库，一望无际的大院子？那有没有另外的一种豪宅类型呢？电梯直达的360度景观公寓，奢华到流泪的细节？今天Daisy黄岚就要给大家介绍这种平时大家比较少接触的豪宅类型。

Daisy对于此类超高端豪宅公寓的定义是单价两百万加元以上或成交价格位于所有多伦多公寓前1%的公寓。我们可以发现此类公寓一般位于闹中取静的富人区，社区环境和人文历史都很出众。住在这里即可享受城市的繁华、生活的品质，又是社会地位的彰显。（关于多伦多市中心公寓的分类和租金，Daisy黄岚另有历史图文分析：多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黄岚分析了地产局的数据，以多伦多主流公寓为背景做了以下高端豪宅公寓分析图，希望能帮助您解读这一市场

什么样的投资收益最大？抢在所有人前面的投资收益最大。开放大脑，保持接受新鲜事物，才能让您的投资永远立于不败之地。

好了，让我们来放松心情，看一看去年成交价前三位的超高端公寓（Condo）豪宅都长什么样？好房子就是这么养眼。

一、2016多伦多成交价第一豪宅公寓

50 Yorkville Ave – 4403
成交价：$6,000,000
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区
两卧室，3400 平方英尺

二、2016多伦多成交价第二豪宅公寓

2 Chedington Pl 顶楼
成交价：$4,650,000
位于多伦多Bayview 和Lawrence街交叉口富人区
四卧室，超5000平方英尺

三、2016多伦多成交价第三豪宅公寓

38 Avenue Rd 顶楼 715
成交价：$4,585,000
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区
三卧室，3900 平方英尺

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从新房供应和库存角度看多伦多房产 | 加拿大

大多伦多地区的房子最近为什么老是在抢Offer？不是说冬天是每年的淡季吗？为什么今年的这个“淡季”一点都不“淡”？今天我们从供应和库存的数据来解读一下这个问题。

作为加拿大全国的“经济引擎”，多伦多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，随着小特鲁多上台后加大移民数字，之后每年涌入多伦多的人口仍将呈持续上升态势。然而！每年GTA只新建4.8万套住房，其中低层住宅约1.8万套，根本无法满足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3万套，但是属于存量市场，即，你卖给我，我卖给你，并没有增加房屋供给。如果每年净流入GTA的家庭人数，包括新移民，非居民，其他省份迁入，达到婚龄需要购房的总家庭数超过4.8万户，再加上现有居民的投资需求，GTA的房子不够卖，就会成为常态。低层住宅将成为奢侈品，而不是必备品，也是自然的。

今天大家跟着Daisy黄岚聚焦一下新房的库存。下图显示出的新房库存降低印证了大多伦多房子不够卖。（数据源：大多伦多建筑和土地开发协会）无论是低层别墅还是高层公寓，新房库存的数据都在减少。

我们再以高层新房住宅为例把库存掰开揉碎了看看不同库存状态的构成。首先我们把库存依照开发建设过程分为三个状态：

在售新房库存
在建库存（正在建设中的库存）
已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）

从上图可以看出，新房高层住宅总库存中真正完工在售的现房仅占10%不到，不仅如此，在建库存和已批待建库存近年来均呈下降趋势并处于历史低位。一般来说从开发建设到现房完工一般需要3年以上，所以即便现在开发商增加供应，也有3到4年的滞后期，所以多伦多Condo供应看紧的趋势在未来还将延续。这对我们今年的投资决策应该有所指示。

另一方面，近年来加币的下跌，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口至关重要。

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多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密 | 加拿大

纵观2016年，多大附近片区的CONDO，无论是楼花，还是二手现房，无论是租金，还是售价，行情都是在芝麻开花节节高的热情中一路向上。那么这一片区域如此得到大家的热情关注，每个路口的租金又有什么细微的不同呢？今天，Daisy就来为您独家解密。

数据来源依然是最公正无偏差的多伦多地产局官方数据。为了缩小特殊样本比例，Daisy选取了2016年整年的二手房出租数据，选取了平均值，所以该平均值会略低于现在的市场行情。

好了，让我们来开始吧，先上地图…

围绕地图上标有数字的路口附近区域，Daisy分别按照一房、两房的类别算出了2016年的月房租平均值，并标上了代表楼盘。

Daisy将这些路口区域的Condo大致分为了四大类：

至尊享受型

两房单价2 –3 百万典型的如：311 Bay St。让您有美国特朗普总统在他的顶层公寓的奢华感觉。

金领睡觉型

典型的为King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口（地图上标为2、6、13、18、20的路口），这些路口里市中心金融区很近，很多工作繁忙的金领下班以后能够就近休息，减少了冗长的上下班时间，是业余生活可增加2个小时。用地段买时间是这一区租客的主要特征。

学生休闲型

这一块区域涵盖的范围很广，从多大东面到怀雅逊大学之间的路口基本被涵盖。该区域由于受到2个大学学生租房的辐射，所以租客多以学生居多，租金范围一房从$1800 – 2100，二房从$2500 – 3300。

生活质量型

这一块区域以Bloor街为主。众所周知，Bloor街上名店林立，是多伦多高档的购物天堂。那么选住在这一区域的人，就以注重生活品质为主。再有就是近Lawrence市场（多伦多乃至全球最有味道和历史的食品便利市场）的Condo，既有市中心的繁华，又有过日子的方便。

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