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當生活在加拿大的大多數人，明星，政府，白領，藍領等等加入房地產推銷大潮的時候，那麼這樣的潮流離房價的崩盤還有多遠？今天主要以加拿大經濟的中心城市多倫多為例，這個看似的安定平靜、積極向上的城市，是否暗藏殺機，隨著近期的發展，經濟還安全嗎？

一、望眼整個加拿大的房價，呈一個上升趨勢。2009-2016過去8年中，多倫多樓市一直在漲。累計漲幅大約200%~800%，特別是多倫多地區的房價過去幾個月一直以15%－30%的驚人速度同比上漲。

多倫多，加拿大的經濟中心就業機會多，有利於年輕人的發展，越來越多安省年輕人以及安省以外的年輕人來其平台發展。其次多倫多，相對於加拿大整體的環境，多倫多是個居住的好地方，教育資源多，生活方式便利，臨近的城市風景優美，也是多數人考慮定居在多倫多的一個因素。09年到16年多倫多的常住人口，淨增加100多萬人，流動人口淨增加50萬人，達到600萬常住人口和近800萬淨人口的規模。

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華。截止今年3月，獨棟住宅均價同比跳漲33.4%至120萬加元，城中心區的獨棟住宅售價高達160萬加元，聯排住宅（townhouse）和公寓均價也實現了近三分之一的同比漲幅。供不應求被認為是房價飆漲的主要原因。

多倫多房產局數據顯示，3月大多倫多地區的住宅地產銷量同比上漲17.7%，至1.2077萬，其中公寓（condominium）和獨棟住宅（single-family detached  home）的銷量漲幅最大。盡管新增掛牌數同比上漲15.2%至1.7051萬，但掛牌數增幅仍趕不上銷售量的增長，導致當地樓市供給側繼續趨緊。

當然與國內相比，不如國內房價的攀升力度，但是對於一個經濟穩定的一個發達國家來說，這些快速的增長，讓政府內部憂心忡忡。

舉一個例子：加拿大Condo一室一廳（50-60平米）的房子為例子，位於Bayview與Sheppard-Yonge 地鐵站附近，臨近富人區，2015年成交價格32萬加幣以內，如今同樣的位置估值40萬加幣以上。

二、目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平。

什麼是自有住房率：“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。

住房自有率高了帶來了什麼影響：家庭擁有自有住房，並不代表居住問題已經解決。經濟發達國家自有住房擁有率低，而落後國家的自有住房擁有率高。原因之一就是發達國家人口流動性強，為了減少住房買賣的麻煩，很多人寧願租房住而不是買房。相反地，落後國家人口流動性較差，擁有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己擁有的住房中。

住房自有率水平高的國家，幾乎都是經濟水平發展比較低的轉軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。其中住房自有率最低的當屬瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，緊隨其後的是瑞典和德國；而住房自有率最高是亞美尼亞，其在1998年時數值高達96.3%。由此可見，住房自有率高也不是什麼值得稱道的事情，反倒是經濟水平落後的標志。

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三、在低利率的刺激下，加拿大居民負債水平高，目前家庭債務收入比率為169.4％，相對於往年的146%大幅提高。

我們可以拿幾年前美國的次貸危機為例子：

1. 金融機構的所謂“創新”，制造了很多無法償還的貸款。

2. 房地產市場一直以來的上漲趨勢使得美國人樂觀地認為房價永不下跌，有人借款炒房，有人為房屋申請二次按揭進行消費。借款方有了（金融機構），貸款方有了（消費者），一筆一筆原本並不存在的資金就被金融機構”創造“了出來。這個過程一直持續，直到大量次級貸款（借給信用較差的人的貸款）無法償還，金融機構的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機。

3. 再看看如今安省家庭收入與房價的對比。

四、目前房地產行業占加拿大GDP過高。

對比加拿大的老大哥美國。作為發達國家，房產不應該是國家發展的經濟支柱。

如今美國：服務業占最大比重，全國四分之三的勞力從事服務業。2007年美國房地產總值12萬億美元，當年美國的GDP是16萬億美元，房地產和信貸這兩個經濟部門在頂峰時期主導整個美國的GDP。美國連續十多年的雙赤字現像並沒有轉機。十多年的赤字，債務還在攀升，貿易還是逆差，美國政府其實欠債累累。而依靠經濟景氣度的還債能力，還處於弱平衡，你就知道為什麼次貸危機那麼要命了。

五、目前溫哥華，多倫多的限購措施。

望著日益見漲的民怨，加拿大政府憂心忡忡。加拿大各級政府都忙著把民怨轉移，首先針對的就是海外買家。

BC省政府近來的報告指出：從 6月的數據來看，全省範圍內，僅有大約 3.3%的房屋交易新業主來自海外，而溫哥華地區則有 5%的買家來自於海外。相比本地人，海外買家在房地產市場上出手更為闊綽平均出價高出 42萬許，達到 116萬。在六月份的 19個交易日內，大溫地區的 5000宗房屋交易中， 260個交易為海外買家，其中中國人占 234個。

這些數據非常斷章取義，不僅時間非常短，而且不一定具有代表性。聯邦政府希望通過調查海外買家對房地產市場的影響，從而對海外買家征稅。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，將對外國買家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特別物業交易稅。  這意味著如果外國買家（留學生、工簽、海外投資者等）在2016年8月2日後於大溫哥華地區購買價值2百萬的的別墅，將要額外支付30萬加幣的“BC省房產稅”。 另外，溫哥華全面開啟房屋空置稅也將很快實施。大溫哥華地區房產局（Real Estate Board of Greater  Vancouver）公布的數據顯示，1月大溫哥華區域局（Metro  Vancouver）的住宅地產銷售量同比大跌39.5%，為連續第七個月下跌，環比下滑11.1%。

4月20日，安省省長韋恩在多倫多宣布，政府將通過立法，在GGH地區的房市實施15%的非居民投機稅（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的購房者，如果在這地區購買住宅物業，將要多付15%的稅。有超過6個家庭的多單元出租物業，以及農業、商業和工業用地，不適用於該稅。

立法通過後，新稅從2017年4月21日開始實施，在4月20日或之前簽訂了買賣協議的交易，可免於此稅。

就世界而言，澳洲NSW從6月21日開始在原有印花稅基礎上，對海外購房者加收4%的印花稅現在看來是非常“溫和”的了。

（據新華僑網）

加拿大安省省府日前推出“辣招”應對房價高企問題成為全國焦點，加拿大中央銀行行長波洛茲(Stephen Poloz)昨日回應指對當局推出相關措施感到高興，聲言相信增設15%“非居民投機稅”有助於抑制房市需求，以及有效針對投機炒賣人士的心理。願望是好的，然而新政能否抑制住瘋狂上漲的房價呢?熱度絲毫未減的搶房大戰或許說明了壹切。

央行行長點贊樓市新政

根據路透社報道，波洛茲在美國首都華盛頓出席國際貨幣基金組織春季會議時，被問及對安省壓抑房價措施的意見，他回應說：“我很高興有關措施出爐，應對我們壹直強調的風險。至於這些措施怎樣有效?部分措施與溫哥華相似，而(它們)似乎對溫哥華房市帶來壹些影響，我們仍在監察當中，我有充分的理由相信這些措施會帶來貢獻。”

他指出多倫多房價已經與基本因素脫鈎，有跡象表明房價受到期望價格上漲的投機人士需求所推動，故此實際上要應付的是投機人士心理因素，正確的處理方法是使用政策工具，而不是提高利率。

對於央行日前調高對國家經濟預測，波洛茲稱經過連串令人失望的經濟表現後，“確實教懂我們要保持審慎”，但有時市場亦無可避免帶來正面驚喜。

53間新獨立屋150萬元起數小時賣光

與波洛茲的樂觀形成對比的是，業界普遍認為壓抑措施只是短期有效，未來房價很難下降。

安省剛推出16辣招壓抑過熱樓市，有開發商昨日在火熱點烈治文山“試水溫”，合共53間由150萬元起步的獨立屋數小時全部售罄，辣招明顯未能改變買家搶房的情緒。

昨日開售的樓盤在烈治文山Elgin Mills Rd. 和 Leslie St.西北角，開發商推出的53間獨立屋由從上午9時起開售，數小時內全部售清。這個樓盤所以吸引買家，主要是被稱為烈市內最後壹個可供發展建獨立屋的地盤。

據了解，就在省長韋恩宣布新政當日(20日)，這個樓盤外便大排長龍，獨立屋樓盤售價，30尺LOT買140萬，36尺LOT買175萬，現場有兩隊人馬排隊。

據悉有壹隊是洋人排的，另外壹隊是華人排的，2條人龍造成混亂場面，發展商亦不勝其擾，最後要召來警察清場，把兩隊人馬都驅趕散走。發展商後來聲稱改在旺市總部售樓，20分鐘內便完成派籌。大批趕過去的買家都落空了!

然而拿籌並不代表趕搭尾班車，當日冒著滂沱大雨苦等，只是拿登記籌，昨日才是正式開售簽買賣合約。昨天遲來壹步、聞風而至的買家不少都撲空，現場所見買家有華裔、有南亞裔，亦有土生土長白人。

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觀望心理增多 新政影響或有限

省府推出“16招”抑制過熱樓市當日，截止中午透過多重放盤系統(MLS)的房屋買賣交易數據顯示，共有25幢低幢住宅成交，這個數字比前壹周平均每天50多幢成交量減少近壹半，反映市場出現觀望心理。

不過有地產經紀分析指出：“從25幢物業的成交價格看，大部分仍然是加價成交，其中最高的加價超過掛牌價50%。只有4幢物業成交價低於掛牌價。”

該經紀“雖然價格依然堅挺，但從掛牌售出時間(DOM)看，其中10幢物業不超過3天即被買下，如果再延長壹天，那麽有超過壹半物業在上市4天內售出，說明買賣雙方都意願在新政出臺前交易。因此我預見，新政很難撼動多倫多的房價，但短期內成交量會下跌，市場出現觀望情緒。

在韋恩政府推出的“16招”樓市新政中，殺傷力最大、最立竿見影的就是向海外房產買家征收15%的非居民投機稅(Non-Resident Speculation Tax，NRST)。但是，許多地產界經濟界人士認為，它對樓市的影響有限。

地產經紀John 指出﹕“這次省府開徵的NRST包括很多免除條件，比如購買物業4年內如果獲得加國移民身分可以退稅，國際留學生購買物業後最少2年在加留學生活，以及擁有加國工作簽証等都不受此條款限制，這些免除條件實際上還是要保護海外房產投機人士。試想，怎麽有壹個海外房產買家與多倫多‘零聯系’(zero connection)呢?所以我認為，NRST不會對房產市場造成實質影響。”

John Pasalis還表示：“我認為，在接下來的5、6月份，妳會看到越來越少的房源掛牌量，因為許多賣家會采取觀望態度。”

主要服務中國客戶的某地產經紀表示：“不像溫哥華，海外房產買家在大多倫多地區房產市場僅占到5%左右，人數很少。我估計，真正受新政影響不得不交NRST的海外買家最多占到海外投資客的20%左右。這部分人可能會選擇繼續入市，也可能會轉移到溫哥華市場，這是很難判斷。”

加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟學家泰勒(Benjiamin Tal)認為﹐新政對房產市場的沖擊主要在心理層面，“如果未來多倫多房市降溫，30%是實際成交量下降造成的，70%是人們在觀望等待。人們可能預期房價會下降，所以會產生觀望心理。”

皇家銀行經濟學家霍格(Robert Hogue)表示：“向海外炒房客征稅僅短期內有效，長期看，安省政府可能需要採取更進壹步的措施，比如將徵苛稅對象擴大到國內炒房客，才能真正起到抑制房價快速上漲作用。”

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（據加拿大家園）