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新房供給雖增加 但澳洲可租的房源仍短缺

澳華人數據研究機構Basis Point宣稱，盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

據《澳洲金融評論報》，基於房產數據和信息網站Domain，今年3月初墨爾本壹共有14,230條房產出租廣告，與去年同期的14,654相比，甚至有所減少。

盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

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Basis Point執行董事David Chin說：“盡管大家都在談論房產過度供給的事情，但租賃市場的可租房源卻減少了。”在悉尼這個市場，壹年中的租賃房源僅有小幅度增加，從去年3月份的13,940條廣告增長到14,263條。

Chin指出，2012-15年開工的很多房地產項目可能會在2017年才將供應量推入市場，因此到目前為止還沒有太大的影響。CoreLogic RP Data機構稱，未來24個月中將有超過23.1萬公寓竣工並且完成交割。

Chin說：“考慮到悉尼和墨爾本最近幾年的房屋開發大潮，以及房產投資者在買房者中所占比例的提升，新建成房產的增加應該提升租賃房產的供給，導致‘出租廣告’的大批增加。”

Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也同意這壹說法。他稱：“新房的建設能夠為經濟創造能量，不過還有壹個目的就是提升供給、穩定租金和增加租賃房源。但是現在這沒有發生。”

威爾森說，在墨爾本，有壹個很大的問題是大量的外國房產買家，他們在購買後持有而不出租，或許是為了資本增值，或許是為了自己孩子來澳留學。

在悉尼，存在的情況是更高比例的自住房主和大房換小房的人士希望放棄他們原先較大面積的房產，而選擇居住在靠近CBD的高層公寓內。

威爾森說：“較低的利息率也意味著很多人可以持有公寓而不將他們出租（因為他們負擔得起）。”

上周澳大利亞統計局數據顯示，3月份對房產投資者的貸款上漲了1.5%至6個月的最高水平。這意味著，投資者並不太在意銀行緊縮信貸的事情。

威爾森說：“毫無疑問，也有可能投資者希望在負扣稅政策被改動以前進入市場，掌控更多的資產。”

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（據澳洲新快報）

溫哥華房價猛漲 就業的增加也是原因

之前就曾討論過，本地居民非常反感國外的投資者來溫哥華“搶房”。認爲是這些人把城中的房價炒的越來越高。

溫村房價猛漲 就業的增加也是原因

但是，讓居民更憤怒的是政府對高房價的不管不顧。政府對這種房價飙漲的地産市場似乎“樂在其中”。

他們並沒有出台什麽措施來控制猛漲的房價。說實話，近日將出台的防止“影子炒房”的新政，也並不能給白熱化的房産市場帶來實質上的降溫。

僅僅是外國投資者的“投資”嗎？

No..經濟學家們又給大家爆了一個大料：就業率增加也是溫哥華、多倫多房市火熱的原因！

根據cbc報道，多倫多和溫哥華令人震驚的不僅僅是他們火熱的房市，這兩個城市爲加拿大創造就業的機會同樣令人驚歎！

BMO經濟主任Douglas Porter在最近的一個發言中表示：“多倫多和溫哥華這兩座城市的就業比重爲整個加拿大的25%。是的，這也就意味著..加拿大的其它城市在最近幾年裏沒有增加什麽就業機會”。

他還補充道，經濟學家們看到的這種極端的區域差異－就業機會的增加，也恰恰說明了爲何溫哥華和多倫多房市會如此的火熱。

根據BMO的數據顯示，僅僅在BC省就業機會的年增長率達到5%。在今年4月份，BC省的全省失業率要比全國的低5.8個百分點，破了1975年來的記錄。

BMO的Robert Kavcic說，“我們預計的是，今年BC的GDP將會增長3.3%，這將會是全國的兩倍。“

還有，他說，從去年到今年4月份，整個加拿大一共增加了14.4萬個新的就業崗位，其中BC省就占了11萬！

去年BC省的就業率增長了4.9%，是全國第一。安大略省排名第二，僅增長了1.4%。

這樣一看，在就業崗位增加的如此迅速的BC省，如果房價不繼續上漲，那才是怪事。

延伸閱讀：大溫房市持續火爆，破4月最好記錄

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（據加拿大國際廣播電台報道）

外國買家驅動溫哥華豪宅價飙漲

根據皇家地産公司（Royal LePage）最新公布的一份調查，外國買家正在驅動加拿大豪宅價格上漲，從2015年初開始出現加速飙升的趨勢，預計未來將繼續上揚。

外國買家驅動溫哥華豪宅價飙漲

通過對皇家地産公司250名地産顧問的調查顯示，24%的受訪者相信，他們地區有25%或更多的豪宅由外國買家購得。皇家地産公司對外國買家的定義是，他們大部分或所有時間都不居住在加拿大。在溫哥華83%的受訪者說，他們看到外國買家的數量在2015年有增長，半數地産經紀說進入加拿大房地産市場的海外資金主要來自中國。

溫哥華2個主要的豪宅聚集地、灰點區和西溫地區的房價在過去的10年裏攀昇了135%，漲幅高居全國榜首。緊隨其後的是多倫多的Lawrence西區，漲幅爲76%。

地産經紀Jason Soprovich說：“豪宅市場已經完全受到投資者需求的驅動，因其地理位置的巨大吸引力使這一需求成爲完美的風暴。”他認爲溫哥華的價格飙升主要源自于外國投資者，估計在西溫10棟住宅中，有65%到70%的買家來自中國，而在灰點區和Shaughnessy社區的中國買家大約占50%。

2014年，加拿大叫停了投資移民計劃，但是這一舉措並沒有挫傷有錢的中國大陸買家的需求。他們中的很多人擁有10年期多次往返加拿大的簽證，吸引他們進入有投資潛力的溫哥華房地産市場，並讓他們的孩子在加拿大上學，而最終成爲退休的居住地。

本周初，財政廳長麥德莊（Mike de Jong）說，他傾向于認爲供給不足是溫哥華住房基准價格在過去16個月飙升30%的主導因素，而不是外國買家。他說省府在沒有更多信息來確定外國買家是否影響本地房地産市場的情況下，不願意把那些不在加拿大掙錢的豪宅業主們作爲征收額外稅收的目標。

延伸閱讀：溫哥華房價高 市民收入難支撐

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（據加拿大國際廣播電台報道）

 

漲勢延續 4月新加坡非有地私宅轉售量或創三年新高

分析師認為，轉售成交量同比和環比均取得雙位數增長，顯示私宅轉售市場對買家重現吸引力，尤其是當他們如今能以較低價格買到較大單位。

本地私宅轉售市場連續二個月回升，4月非有地私宅的轉售價和交易量均延續3月的漲勢，預估交易量更創下三年來新高。不過，受訪房地產分析師認為，市場尚未真正回暖。

新加坡房地產聯合交易網SRX 5月10日發布的預估數據顯示，4月非有地私宅的轉售價格環比上升0.5％，繼3月止跌回升後進一步上揚。預估轉售交易量也從3月的586個單位，增加17.6％至689個單位，並創下2013年5月以來的最高單月銷售量，當時共賣出726個單位。

與去年同期相比，非有地私宅4月的轉售交易量增加28.1％。但相比2010年4月高峰時期轉手的2050個單位，仍然少了66.4％。

ERA產業主要執行員林東榮認為，轉售成交量同比和環比均取得雙位數增長，顯示私宅轉售市場對買家重現吸引力，尤其是當他們如今能以較低價格買到較大單位時。

他說，轉售單位通常比新單位面積大，價格則與新單位相近，買家可能會覺得這樣的交易更劃算。此外，希望盡快搬進新單位的買家也更青睞轉售市場。

林東榮預計，在農歷七月的淡靜期前，市場將繼續保持上揚的勢頭。他建議真心想賣房的屋主可在這段期間，定下合適的價格找買家。

新加坡非有地私宅轉售價連續兩個月回升

房地產降溫措施沒松綁 轉售市場不會真正回溫

他說：“受貸款條例收緊和額外買家印花稅（ABSD）限制，買家依然對價格很敏感。”

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則認為，未來幾個月私宅轉售市場可能持續上揚，但如果政府不為現有房地產降溫措施松綁，轉售市場就不會真正回溫。

麥俊榮指出，盡管私宅轉售價格連續兩個月上揚，但幅度都不大，轉售價格指數整體走勢依然平穩，沒有明顯變化。

至於轉售交易量增加，可能是在政府一再強調短期內不會為降溫措施松綁後，一直希望政府“撤辣”的買家失去等待的耐心，最終決定進場。

他說：“現在的私宅轉售市場就像是一個腳戴鐵鏈的人，或許有時會跑上幾步，但如果不把鐵鏈解掉，他就不可能跑得太遠。”

在各類別私宅中，代表高檔市場的核心中央區（CCR）私宅和代表中檔市場的其他中央區（RCR）私宅轉售價分別比3月上漲0.7％和1.3％，而代表大眾市場的中央區以外（OCR）私宅轉售價則微跌0.2％。

林東榮指出，大眾私宅轉售價下跌，一個原因是這個類別近來有更多新項目建成，發展商急於脫售手頭單位，令轉售買家面對更激烈的競爭。另一方面，疲弱的私宅出租市場也讓更多房地產投資者考慮賣掉手頭的單位，進一步對大眾私宅轉售價造成下行壓力。

與去年同期相比，今年4月的非有地私宅整體轉售價格下滑0.5％；高檔私宅和中檔私宅轉售價分別上漲3.2％和0.9％，大眾私宅轉售價則下跌2.9％。

（據聯合早報）

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英國政府將調查利用倫敦房產市場洗錢的外商

英國政府最近利用倫敦房產市場來合法化自己非法所得的外國人，要求外商解釋他們的金錢來源，這是一項旨在對抗全球腐敗的最新提案。

為了終結英國作為洗錢天堂的壞名聲，任何海外政客或公共部門的服務人員，若在英國購買大筆房產，必須向警方解釋他們收入的確切來源。

這個方案被稱為“非解釋財產命令”，將在周四形成正式提案，由卡梅倫在倫敦主持的國家反腐敗峰會上提出。

英國將嚴控海外資金入境英國洗錢。

政府之所以頒布此項提案，是因為前段時間巴拿馬文件的泄密造成的壓力。巴拿馬文件顯示，該離岸避稅天堂利用倫敦繁榮的房產市場，使得上千萬英鎊的不明資產被合法化。

據反腐敗組織Transparency International消息，在倫敦的33個市鎮，有36,000棟住宅被離岸避稅地帶的公司，如British Virgin Islands購買，其真實購買人則躲在幕後，不需要出面。

在威斯敏斯特，這些購買人不明的房產占房產市場的9.3%，甚至十分之一，而在倫敦最富裕的市鎮Kensington和Chelsea，上述比例為7.3%。

儘管這些交易大部分看起來都是合法的，反腐敗團體表示，其中肯定不乏通過犯罪所得購買的房產。

National Crime Agency相信，這些很可能通過犯罪得來的金錢，通過合法化流入英國的房產市場，人為地抬高了倫敦的房價。

Transparency International和其他反腐敗組織要求政府引入新的立法，強迫任何在避稅區註冊的公司公開其真實受益人的信息，完成這個步驟才可以在英國購買房產。

根據“非解釋財產命令”，任何超出自己的顯著收入而購得房產的人，都必須向權威機關解釋他們的現金來源。

這條規則將特別適用於“政治人物”，及那些正在或最近擔任公職的人。

延伸閱讀：英國嚴控購房“洗錢”，海外公司買房須註冊

 

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（據英中網）

2015年英國住宅市場供需情況調查

在英國，住宅市場是國民經濟的重要組成部分，全國擁有大約2780萬套民用住宅。

根據內政部數據報告， 2015年6月98510套（棟）住宅進行了交易，與去年同期環比上升了6%。而整個年度的交易量為1028430套，依然與去年保持相同水平，略微增加了0.7%。

受金融危機的影響，英國在2008年1月到2009年3月房屋的均價降低了15%。2013年英國住宅總銷售了107萬套住宅。2013年英國政府專門成立房地產市場統計運用特別行動小組（Housing Market Statistics Implementation Task Group）每年對市場進行統計分析與預測。英國的房價持續增長，根據英國國家統計局的數據，在短短六年中，英國的平均房價增長了50%，而倫敦部分地區的房價一年漲幅已超20%。

根據英國網絡房屋中介公司Rightmove的數據顯示，首次買房者的需求和供應量相差太大，而且大部分城市的購買者都是本國年輕人，基本上都屬於‘剛需’。

英國地少人多，人口正處於快速的增長狀態，這導致首次買房者的需求和供應量相差太大房產供不應求。英國的房屋購買需求強勁，現在需求量最大的是兩房一廳或者一房一廳的小戶型住宅。很大一部分海外買家是看重對英國房地產的長期投資，通過建立一定的房地產投資組合，然後將家族資產傳遞給他們的孩子。

房屋的供應量呈逐年遞減趨勢的英國

 

另一方面，住宅市場的貸款市場競爭激烈，按揭貸款率已經達到2007年金融危機前的水平，政府對於首次買房者的補助計劃，進一步刺激了市場需求。甚至有不少銀行已經開始考慮給中國買家在英國以優惠的利率辦理按揭貸款，貸款利率低至3%，且可辦理多套房產的按揭。英國按揭貸款產品豐富，同時貸款的利率非常低，根據英格蘭銀行的統計，按揭貸款最多可以帶到房價的90%，而一般的也可以貸到房價的75%。在過去兩年中，英國各地的房價都有不同程度的增長，而倫敦2014年第一季度的增幅就高達4.5%。

根據英格蘭銀行（英國中央銀行）的《2014金融穩定性報告》，在短期內英國房屋供給量和需求量依然保持一定差距，在一定的情況下會出現無房子可賣的情況， 英國正經歷了歷史上最嚴重的房源短缺。

最新的House Simple提供的《房產供應指數》分析，今年7月份新房數量暴跌13%。其中蘇格蘭地區兩大城市：愛丁堡和格拉斯哥更是出現了歷史最大的短缺記錄，與六月份相比，房源供應量下跌了30%，倫敦地區的供給量也下滑了15%。

2013項目完工量為110,000套，遠遠低於2000-2007年的平均水平18000萬套。1969到2014年45年的住宅完成量，一直處於下滑的狀態。1969/70 年度的住宅建造量為37.8萬棟，而2013/14年度為14.1萬套，雖然比2007/8年有所回升，但是之後由於金融危機的影響，一下子又跌入了歷史最低點。

英國銀行對房地產開發商的借貸量並沒有增加，進一步加大了開發商的投資壓力，制約了他們投入再生產的積極性和創造力。然而銀行對房地產公司的貸款一直保持着較低的水平。由於建築市場技能工種短缺，土地批覆手續繁雜、多變，供應遠低於需求量，因此市場價格依然保持上升趨勢。

 延伸閱讀：英國倫敦房價繼續瘋漲 房地產中介狂斂10億英鎊

                    2016年一季度英國倫敦高端住宅市場總結

 

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（據英中網）

投資者賠本脫售離場 新加坡高檔私宅轉售價大滑坡

過去數月，新加坡有好幾個高檔私宅單位虧本出售，屋主大出血，損失超過100萬元，有些甚至損失超過400萬元，這些交易的虧損數額是市場平均虧損額48萬元的好幾倍。

4月，位於烏節路的高檔私宅項目卓錦豪庭（The Orchard Residences）有一個四臥房單位以750萬元虧本售出，損失了250萬元，這筆錢足以購買至少兩個大眾化私宅單位。

這宗虧本交易並非單一例子。過去幾個月，有好幾個高檔私宅單位也是虧本出售，屋主大出血，損失超過100萬元，有些甚至損失超過400萬元。

不僅如此，這些交易的虧損數額是市場平均虧損額48萬元的好幾倍。

大家或許對經禧路項目麗思卡爾頓公寓（The Ritz-Carlton Residences）的一個三臥房單位還有點印像吧？根據市區重建局的禁售令紀錄，這個單位於2013年6月以1080萬元的天價售出，今年3月又以710萬元轉手，賣方蒙受的虧損為370萬元。

由於這個單位購置後不到三年就出售，按條例賣方必須繳交8％的賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty），即56萬8000元，所以賣方實際上蒙受將近430萬元的巨額虧損。

有房屋經紀認為，這個單位的交易價顯示賣方孤注一擲的心態。

位於豪宅區升濤灣的翠珀灣（Turquoise）項目，也有屋主於2007年以565萬元買下一個三臥房單位，今年1月又以301萬元售出該單位，損失264萬元。

最近，其他巨額虧損的個案還包括濱海舫（The Sail@Marina Bay）與111 Emerald Hill的三臥房單位。前者於今年3月以355萬元售出，損失145萬元；後者則於上月以410萬元售出，損失103萬元。

新加坡高檔私宅買賣有賺有虧

分析師：高檔私宅投資者賠本脫售減少虧損

分析師認為，這一連串的巨額虧損交易意味著有些高檔私宅投資者已經認定新加坡樓市在可預見的未來無法復蘇，寧願賠本脫手，希望減少虧損。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說：“有一群富裕的投資者，對過去幾年來的投資感到不快。他們認為房價在可預見的未來，比如在兩年內會繼續下滑，於是決定在這個時候退場，減少損失。”

房地產服務公司高力國際（Colliers International）副董事經理黃黎明說，這些高檔私宅單位的屋主很可能是外國人或投資全球房地產市場的投資者，他們把手頭上的單位視為整體投資組合的一部分，由於他們認為新加坡樓市近期不會回彈，因此想要回本。

她說：“他們會想到別處投資，比如購買其他國家的房地產，因為那些市場可以提供比新加坡更大的上升潛能。”

智信研究與咨詢總監王伽勝說，高檔私宅的價格與銷量應該不可能再回到2007年至2010年高峰時期的水平。

他說，雖然最近買氣稍有起色，但許多交易都是投機買家在撿便宜貨，以低價買入物有所值的單位。

“高檔私宅的投資潛能已經縮小，不太可能復返。這是因為企業減少高級外派人員的房屋津貼，以便降低成本，導致租賃市場需求走弱。就算經濟情況過後會改善，外派人員也不太可能再享有大筆津貼，因為企業已經習慣節省成本的策略了。”

投資房地產須抓准市場周期

自從政府實施降溫措施以來，本地樓市呈現明顯下行趨勢，高檔私宅也不例外。

雖然房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）最近發布的豪宅指數顯示，截至3月，新加坡最貴的5％豪宅的價格同比上揚5.4％，但其余高檔私宅市場仍沒什麼作為。市區重建局的房地產價格指數顯示，截至3月，高檔私宅價格過去一年來下滑了1.8％。

至於今年來的表現，根據房地產交易信息網站SRX為《聯合早報》整理的數據，今年首四個月共有87宗高檔私宅虧損交易，比去年同期多出31宗，平均虧損為48萬元，虧損占買價的平均比率為12％。

（據聯合早報）

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在英國買房時，律師壹般負責什麽內容？

買方律師負責開展對房產的各項調查（地方調查、排汙調查、環境調查等），目的是確保房屋產權的合法性。買方或其律師還可以請特許測量師對房產進行測量，確 保房屋不存在結構缺陷或其它瑕疵。如果擬購房產為在建工程，應要接到收房通知後、完成法律意義上的交易之前儘早進行測量。買方律師應隨後向買方做出書面報 告，指出房屋產權存在的瑕疵（如有），提出彌補這些瑕疵的建議。如果買方購買房產的目的是出租該房產，就須提前向律師諮詢該房產是否被允許租賃以及相關的 限制性規定。　

買方律師還將向賣方律師寄送調查問卷（pre-contract enquires）。該問卷涉及有關產權的各種技術問題和實務問題，有助於買方全面瞭解該房產的情況。

買方律師應閱讀賣方律師起草的買賣合同或者租賃協議，以判定是否存不利於己方客戶的條款，如果有的話，一般應與賣方律師進行多輪協商或談判。談妥後應向買方提交合同書供其簽署。

 

 

千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。1 這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。2

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。3主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。 減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。4 此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。5 未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。4

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。6另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。7相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。8

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。9在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。1

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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爲什麽近年在日投資房産如此火熱

近年來，隨著赴日觀光，赴日就醫的流行以及日本房產的興起，國人對日本的關註和熱情持續升溫。在去旅行，看病，買房的同時，選擇移民或者定居日本的人也逐漸增多。那麽為什麽在日投資房產如此火熱？

為什麽近年在日投資房產如此火熱

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2015年上半年華人在日買房環比成交增3倍

中國旅客到日本旅遊的人數2015年前三個季度同比增長達79.8%，這個增幅雖然可觀，但是對比中國投資者赴日本買房的增長幅度，仍可謂是小巫見大巫，數據顯示，單是中國投資者到日本買商業地產的增幅，至今已是去年全年的3倍。

從日本不動產經濟研究所獲得的調查數據顯示：由於中國資金的湧入，日本公寓的價格已上升至20世紀90年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。東京等大都市，今年以來部分區域房價上漲近三成。目前中國人咨詢日本房產的人數正在快速增長，中國人2015年上半年購買的日本房產成交額是2014年下半年的3倍。來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。

中國人赴日本買房熱情高漲的三大因素

居外網首席執行官潘卓禮分析認為，中國人赴日本買房熱情高漲主要有以下三方面原因，而且現在有很多日本地產行業人士向中國推薦房產。“SUUMO網是日本最大的房地產門戶網站，他們現在在中國市場和我們合作，大幅提高了增加提供給用戶的日本掛牌房源量。”

1、申辦2020年東京奧運會

首先，在日本成功取得2020年東京奧運主辦權後，可以感受到日本重燃希望的氣息。景氣持續回溫下，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年，這也許是中國人赴日本買房的壹個基本原因。

2、日元持續貶值

其次，中國人赴日本買房，也是隨著日元持續貶值，中國投資客對日本不動產的興趣逐步加溫。報道稱，過去5年來，日元兌人民幣累計下跌了25%，跌幅超過同期兌美元的15%。日元貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

3、租金收益率較高

其三，買家看到了投資日本的價值。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%。另外，銀座壹些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。赴日本買房具有很大的商機。

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在日本投資房地產的十大優勢

海外置業在我們的生活中已經不是什麽稀奇的事了，進近幾年來，隨著我們房產價格的不斷調整，很多人更傾向於國外房地產投資，其中日本已經成為海外置業者的壹個不錯之選，這其中存在什麽優勢呢？

1、成本下降。在當今的大環境下，日元貶值，從8.3到沖破到5，日本的房子對我們國人來說相當於打了7折，7折可不是小小的折扣，而且這還是在房子大物件上那可是實打實的超級大的實惠折扣。

例:1000萬日元的房子，按現在的匯率5.5，就是需要55萬人民幣，只要匯率從5漲到6以上，就變成六十幾萬人民幣，漲到8的話，妳的那套原本用55萬人民幣買的房子就漲價到了八十幾萬人民幣，直接漲價30萬，還不算房子本身可能有的增值空間。

2、房價較低。現在國內房價已經高不可攀了，對於投資似乎已經基本失去了意義。但在東京，大阪 世界第壹大都市，人口3600萬以上，和國內壹二線城市相比,房子的價格卻不高，應該算非常便宜了，壹二十萬小額資金也可以投資，更有利的是現在日本白領大多數租房住，所以租房市場壹直很興旺，對投資者是非常好的機會。

3、收租穩定。既然是投資房產，那買了房子當然想要有收益，這也是最關鍵的。不管是日本的泡沫經濟還是現在的情況，很奇怪的是日本的房租費壹直維持在壹定水平，所以買了房子，房租的收益基本穩定在5%以上。加之現在日本遊火熱做民宿經營收益率會更高可達10%以上。

4、永久產權。跟國內70年產權不同，日本的房子是永久產權，不管是別墅，還是公寓套房，還是土地，都是永久的產權，妳也可以傳宗接代給下壹代下下壹代，只要不賣，這套房子及土地永遠是屬於妳的。

5、擁有外幣。在人民幣日漸貶值的時候，用日元收房租，資產可以人民幣與外幣配比擁有，減少了人民幣貶值帶來的風險。

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6、貶值較小。日本的房子按年份分的很清楚，買壹定時期之後的房子，貶值率幾乎為0，奧運會即將在東京舉行，大阪夢之島亞洲最大賭場即將開業，妳覺得日本的房子是升還是降呢？毫無疑問，看往年奧運會過後，該城市的房價數據，都是是漲的。

7、收租放心。日本的正規房屋中介公司在管理的基礎下，每個月定期把房租打到妳的賬戶上，不拖欠，有法定合同簽約嚴格保證。

8、無移民監。申請日本投資移民，申請人並不需要坐移民監。另壹方面如要定居日本，也可選擇日本的任何壹個城市居住。日本投資移民申請人壹般只需要2-3個月即可獲得日本入管局核準，3個月即可拿到準移民簽證。同時，持有日本投資簽證，可能申請到世界上眾多國家的長期多次往返簽證。

9、留學讀書。日本擁有眾多世界著名的大學。因此，在日本買房並成功移民日本可以使子女得到更好的教育。小學，初中以及高中階段的學費全免，持有投資類簽證的子女在就讀日本大學時，其學費只是國外留學生的1/3至 1/5，且不受留學生配額的限制，因此進入世界名牌大學的機會將遠遠超過國際留學生。

10、享受福利。妳和妳的家人在入境日本後能夠立即享有的社會福利：緊急醫療救護；短期，非現金的緊急救濟；傳染病的免疫和測試；社會安全法案規定下的特定的撫養和收養補助；高等教育和公共健康服務法案規定學生補助；初高等教育下所享有的項目；工作培訓等等。妳和妳家人在入境後五年能夠享有的聯邦社會福利：糧食券，貧困醫療援助；社會薪資補助；貧困家庭臨時援助等。

 

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了壹項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平臺居外網宣布與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！

 

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