Category: AU Investment Column

自2015年12月1日起澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）实行新政以来已过了月余，审查FIRB海外人士在澳买居住物业许可申请的执行机构也从委员会移交至了澳大利亚税务局（ATO）。这次我们主要来看下新政实行以来的效果。

澳洲买房许可的申请表格与过去基本保持一致，需要申请人的如下具体信息：

• 购房者姓名（需与护照信息一致）；
• 购房者现住址、电话、邮箱（注意必须提供住址的邮编）；
• 购房者护照号码及澳洲有效签证信息；
• 所购物业具体地址及房价；
• 如以前在澳购买过物业，需提供之前物业的FIRB许可编号。

因此，买家应保存好自己所有的FIRB许可，以便日后购房能够提供相应信息。在递交申请表格后，会生成一个18位的申请号。同时，还会生成一个19位的付款编号。买家需要及时安排支付申请费，并在付款时注明该19位的付款编号，以便ATO及时查账。

值得注意的是，递交申请表并不表示该申请已被接受。ATO将会在收到申请费后才会开始正式受理该申请。目前ATO对于申请费支付的受理时间为5个工作日，即从买家支付申请费之日起要预留出5个工作日的时间给ATO查账记账，然后才可以计算申请受理开始的日期。因此，买家在付款时一定要认真注明付款编号，以免延误ATO查账及申请审批。

此外，目前ATO接受澳洲境内及境外银行转账。对于境外银行转账的买家而言，需要预留出更多的时间给ATO查账，并计算好落地费及银行手续费，以免申请费短缺。我们建议买家提前和自己的律师或物业经纪做好汇款安排，例如事先将申请费转入律师或经纪公司的信托账号，再由境内银行转账支付给ATO，会为申请节省不少时间，并避免意外情况。

ATO收到款项后，就会开始受理申请。法律规定的受理时间与旧政保持一致，为30天。此外，ATO有权在30天后的10天内再将审批决定通知给买家。因此，从开始准备资料到申请批准，买家要预留出约40-50天的时间。这与过去海外买家的买房许可申请从递交至批准只需2-3个工作日的局面大相径庭。

一般开发商都要求买家在出合同后的7-14天内进行合同交换，这对目前需要申请买房许可的买家来说是一个两难的局面。因此，买家需要提前与自己的地产经纪和律师做好沟通。在这样的磨合期，需要大家共同的努力并正面看待政府的决策。

从另一方面来说，目前ATO对于买房许可的审查较之以往严格了不少。在受理期间，ATO会就所购物业的具体地址，地块等相关信息进行调查。在确认后才会批准该申请。特别是在申请批准函上会明确注明所购物业的最高金额，并要求申请人在购房成功30天内通知ATO。

此外，ATO工作人员亦表示，递交的申请表格是由其系统自动分配给各位决策人员，因此在申请被正式分配前，ATO的工作人员也无法获知会由谁来接管哪位买家的申请。这无疑给查询工作带来了一定难度。从目前我所经手的申请来看，从分配到决策人员后至审批下达的速度还是比较快的。

12月时递交的海外人士买房许可申请，已有不少获批并成功在12月至1月期间完成合同交换。还未获批的买家请继续耐心等待，我们相信在不久的将来，ATO的审批系统及工作人员磨合完整后，审批的速度会较之现在提高许多。

 

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在澳大利亚做地产开发，项目选址是既讲求艺术又讲求科学。称其为艺术是因为作为开发商，你需要有足够的想象力和敏锐的直觉，能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力能转化为有特色的建筑项目。称其为科学是因为你需要了解与每个区域，街道和地区所相关的事实因素，数字；并且也要了解附近项目的销售情况，租金产出，在短期内附近可能建造新房，历史上该区域的中间价的变动和将来政府规划的政策，策略等等，因为这些因素都将会影响你的地块。无论是小的联排别墅的项目还是非常大的商业和住宅混合的高层建筑都会面临这些情况。

我们公司设立在澳大利亚，有很多如下的案例都涉及到澳大利亚的背景，但是，有些观点应该是放之各个国家皆准的。

我们相信在地产开发项目选址中有几个方面是值得探讨的：

1. 如何用合理的价格买到最好的地块
2. 在考虑开发地块的时候，有哪些点是需要特别注意的
3. 如何在购买地块时谈到最好的条件

获得地块

这是在整个开发项目中最重要的第一步。哪里是最好的开发地块，如何获得定价合理的地块。通常情况下，特别是在今天澳大利亚这种非常火热的市场状况下，很多地块因为业主的期望值很高，定价都过高于一个勤奋的开发商愿意支付的费用。我们公司每个星期都会获得大约10个地块的信息，公平地说其中的9个都会是定价过高，或者是有些隐藏的问题。那最后剩下的一个地块则是这个行业中每个人都想拿到的，特别当这些地块是公开通过网络登广告的或者是有销售推广支持的。你或许要问，这种情况下，如何能够买到一个合适的地块呢？

我们的建议是集中精力在那些线下推广或者是私下售卖的地块。并不是每一个业主都愿意拍卖的，同时这些地块也不一定是在那些大的房产代理中介的手里。通常小的中介，会计，和财务顾问会与开发商直接客户打交道，所以他们会有第一手的关于新地块出售的信息。所以你需要尽可能地运用可靠的渠道和紧密的关系来拓展你的关系网，并且明确的定义你选择地块的要求（预算，地址，地带），所以你的关系网可以在推荐给你相关项目之前先替你筛选。

同时，你需要了解谁是获得业主直接许可拥有这个地块售卖权的。我曾经很多次看到过这种情况：一个代理会告诉你这个地块要价是1000万澳币，你相信这个是业主的要价。当你自己做分析的时候会发现，这块地只值850万澳币，因为你觉得这个要价过高，所以你都不愿意去谈判。但是，你不知道的是，这个中介已经是第三层的代理了。这个直接授权的中介从业主那里拿到的佣金非常有限，已经无法与他的下游代理商分成，所以第二层的代理商会在他们拿到的价格基础上加上100万澳币作为他们的佣金，第三层的代理商也会他们拿到的价格基础上加上100万澳币作为他们的佣金，所有的加价都是为了拿到他们各自的佣金。然而事实是，这个业主只要价了800万澳币，但是你却被告知这个地要价1000万澳币。你可以跟中介要求看他们的相关文件证明他们是拿到业主独家授权的中介。如果他们不能提供相关的文件，那么很有可能他们是已经是很多层级下的代理商了。

一些好的地块可以通过买方代理来搜寻，但是会需要支付额外的一些费用。在有些非常大而且复杂的地块情况下，需要要求能与代理商一起与业主见面，这样很多技术性的问题可以很公开地去解决和协商。不要完全依赖中介作为一个类似“邮递员”一样的沟通，有时候信息会在传达的过程中有所损失，而且坦白来说，很多时候并不能完全依赖中介来跟进你的项目。

优质的开发地块的标准

我们公司始终相信，要获得项目的成功，你需要有当地人在当地帮助你了解每个区域，项目地点，或者你可以选择一个值得信任的伙伴帮你寻找地块。

如何决定一个地块是否优质有时候是比较主观的判断，但是一般来说有用如下的一些典型特质：

1. 好的正方形的地块，面对路的正面最好能比较宽
2. 街角的地块通常是受到青睐的，因为通常会有比较宽的正面，减少了建筑位置内缩的要求，所以地块也有了更多的可以使用的面积
3. 与邻近的物业的连接界面比较合理 －有合理的间隔，开发时不怎么需要考虑邻近建筑，现有建筑的高度和规模与开发项目能够互相补充
4. 位置，位置，位置——能够临近但是不一定需要非常紧贴公共交通，生活所需要的配套设施，商店，学校和公园要完善。在澳大利亚，如果从物业中能看到海滩或者湖泊或者是能很方便到达，都是非常受青睐的。这些相关因素的重要程度完全取决于不同区域的特质和目标消费市场
5. 朝向，倾向于朝北或者是朝东，在高层能够有广阔的视野
6. 树木不够多的区域对树木的保护的要求会很高，需要留意邻近周边的区域的树木。
7. 对于低密度的开发项目，过于平坦的地面或者是坡度过大的地面都不是最好的。地块有一个平缓的坡度是比较理想的，这样可以做一些比较有意思的外部设计, 或者是有地下室的区域可以允许做一些更有创意的内部设计。自然的坡度能增加居住的隐私和减少直接看到内部的可能性。当然对高层建筑，这不是一个主要的问题。
8. 密切了解当地区域。一个显然的“好”区也会有好的区域和不怎么受欢迎的街区，反之亦然。你需要亲自去现场，开车到周边的街道转转，对当地有一个大致的感觉。你或许会遇到这样一个情况，某一个街区拥有很有意思的街道景观，是非常适合开发的，但是直接邻近的街区因为有着层次很低的居民是非常不受欢迎的。

显然，如果一个地块满足上述所有的标准，很可能各大开发商都会想要获得，要价也会很高。在开发项目中，开发商需要根据实际的项目来决定上述标准中哪些是最重要，如何通过设计来扬长避短。

项目谈判

谈判的艺术会在不断的实践中日趋完美。有很多不同的方式方法可以用到谈判中，但是最重要的一点是换位思考——能够读懂业主的意图和期望，这样你能知道在什么时候给一些合理的让步，什么时候需要进攻。

首先，需要确定哪些内容是可以去谈判的。典型内容包括价格，交付的条款，先决的条款（例如，取决于背景调查，财务，海外投资委员会的批复，城镇规划批复，租约的续签等）。尽管价格是一个重要的因素，但是价格并非一直是唯一的因素。在最近一个地块购买中，我们用第二高的出价获得了地块。我们是如何做到的？我们问了很多问题，然后发现业主希望尽快能拿到钱，并且尽快交付。在其他的买家提出4个月内交付期的时候，我们提出了2个月交付期。我们的出价比最高的出价低了一点点。事实证明这个做法是一个非常成功的，业主考虑到细微的价格差并没有提前2个月交付来的重要，所以我们在最后胜出了。

针对不同的情况，采取不同的方式。尽管大部分的业主希望能够拿到最高的价格，高价在任何时候都能帮助买家。你可以出高价，但是要求一个更长的交付周期。毕竟，90%的价格中，每晚交付一天，就有利息和时间成本在中间。建议提前释放10%的订金来换取签订一个没有附加条款的合同，这样业主就能提前拿到10%。建议出价取决于背景调查，这样你就可以获得更多的时间。针对大而复杂的项目，如果可以要求选择权协议。针对谈判有太多的策略和方法，如果你与一个好的代理合作，他们会给到你很多指引。毕竟，代理通常是最迫切要促成销售的人。

我们希望这是一个好的关于地块选择的简短的指引，并祝你们在地块搜寻中好运！盛达文地产开发有限公司可以帮助大家提供初步开发项目的评估服务，我们非常愿意帮助第一次在澳大利亚做地产开发项目的开发商找到最好地段的项目。

延伸：澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查：（上）、（下）

 

Simon & Vivien专栏全集：

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最近有不少关于澳洲地产市场是否已经到了一个顶峰还是在短期内继续有增长的空间的争论，各种媒体的消息观点也都不一致。在这里我们给大家分享一些数据，帮助大家更好的分析当前的市场状况。

澳洲房市前景明朗

我们认为从长期来看，因为澳洲有很好的经济基础来支持经济的发展，所以澳洲房地产市场依旧还是会持续增长。

澳洲拥有持续增长的人口；而且稳定的经济，良好的教育系统，吸引着大量的移民和海外留学生同时，澳洲。的房产的价格与其他亚洲国家相比，也是很有竞争力，能够承受的。

最近中国和澳洲之间达成的自贸协定也会很快为更多的经济和文化上的合作打开大门，这最终也会影响到澳洲的房产市场。

当年新西兰与中国签订了自贸协定，新西兰的牛奶出口在短短几年内翻了四倍，可想而之，中国与澳洲之间的自贸协定会会为澳洲带来何等商业机会。

澳洲各个首府城市房价增长表现

根据澳洲银行发布的一组数据来看。2015年第三个季度，总体住宅包括公寓和别墅价格上涨了4%，年度上涨了11%。墨尔本，悉尼和布里斯班是主要推动这个增长的城市。

墨尔本地产的季度涨幅达到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的过于12个月中，悉尼地产市场增长了16.7％，墨尔本也增长了14.2%，墨尔本在过去的三个月中的涨幅有比较快的提升。整个澳洲只有4个首府城市墨尔本，悉尼，布里斯班和达尔文是有价格增长，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的数据：

澳洲首府城市的房价变化 澳洲首府城市房产年度涨幅

数据来源：Core logic

除了更高的价格增长率，悉尼的住宅市场的中间价格比墨尔本的要高出很多。悉尼的别墅中间价在92万澳币，公寓的中间价在66万澳币。而墨尔本的别墅中间价在63.5万澳币，公寓中间价在48万澳币。对于同样一笔资金，投资者可以选择在墨尔本买别墅或者在悉尼买公寓。

三大首府城市房屋中间价

数据来源：Core logic

从价格的增长，房产拍卖数量和清盘率来看，墨尔本会超过悉尼成为在澳洲各大首府城市中表现最好的一个市场。

在过去的12个月内，悉尼市场上的拍卖房产数量增加了16%，而墨尔本只增加了5.7%。这也说明了悉尼的居民们想利用现在的高速价格增长把手头的物业抛掉套利，而墨尔本的居民则希望继续持有，等待将来更高的增长。

专家点评

我们继续拿悉尼和墨尔本做一个比较：

首先，悉尼的地产价格已经有了一个持续的快速增长，现在能看到其慢慢减慢速度。这个季度，墨尔本的价格涨幅首次超过了悉尼。

其次，墨尔本地产的价格特别是公寓更加合理买房者能够承受。墨尔本的房产价格和布里斯班价格也是相对接近。但是，墨尔本的人口是布里斯班的两倍，是澳洲第二大城市，所以地产的发展空间更大。

第三，墨尔本人口增长速度比悉尼要快18%，人口数量预期在2050年会超过悉尼，这也使得墨尔本的地产非常值得持有。在2014年，新南威尔士州的人口减少了6,900，但是墨尔本却增长了8,800。最近几个月， 悉尼出现了人口流失，主要是悉尼的居民为了更温暖的天气搬迁到了布里斯班或者是更低的生活成本搬到了墨尔本。

第四，最近墨尔本的城市规划，重新的区域划分会减少在墨尔本城区的住宅供应量。但是越来越多人喜欢住在城区，因为可以离工作地点和学校或者配套设施好的地方近一点。这样的供需不平衡，也会带动将来的价格上涨。

总体来看，墨尔本是一个在整个澳洲最具有潜力的市场。我们下一次会介绍更多的墨尔本的市场信息，敬请继续关注我们。

 

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近来有很多海外朋友和投资者向我询问如何在澳洲做地产开发：会有多大的风险和多大的回报率；是否比较容易有好的收益；是否比较容易获得政府的批复；整个周期会有多长；会有哪些陷阱；究竟需要多少资金？     

我觉得有必要整合起来回答这些问题，同时也希望这篇文章也可以帮助大家在某些程度上对现在的市场状况有一个更清晰的了解。    

澳洲房产开发：回报风险并存

澳大利亚被视为一个政治稳定的国家，宏观经济基础稳固，也在逐步增长，生活方式也是相对平衡有层次，良好的教育系统，拥有没有被污染的空气和水，更重要的是这个国度的人非常友好慷慨。用一句简短的话来概括就是“地球上的天堂”。但是和诸多的西方民主资本主义社会一样，房产开发在澳大利亚也并非一件易事，都会受制于政府的条条框框，规划，市场，销售，建造的风险。但是回报可能也是很大，基于投入的资产回报率可以达到每年20%。不同的产品，市场条件和项目的大小，有的项目的回报率甚至可以高达每年150%。当然，回报和风险是同时存在的。             

鉴于我多年在亚洲和澳大利亚地产开发和建造的经验，我总结了在行业内的一些成功因素：   

1、时间掌握

地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生，所以要求管理者能随机应变确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才可以开始？其实只要你有足够的信心你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就已经开始开工建楼了。这是一个非常理想的状态，项目的管理也是非常出色，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2、项目经理

很多中小型的地产开发商，很大程度上依赖于外聘的顾问和承包商，包括建筑师，机械师，地区政府，建筑商，承包商，规划人员等等。为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，就好比在牧场上管理一群自顾自走的牛羊。一个好的牧羊人（项目经理）必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

3、风险评估

一个成功的地产开发商是一个精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务，法务和商业上的后果。限于商业机密，我们在这里也无法透露太多，但是如果你无法接受挑战和风险，那么地产开发不适合你。毕竟为了获得每年150%资产回报率，你还是需要有选择地承担一定的风险。毕竟天下没有免费的午餐。

4、产品设计

要成功你必须站在市场的前沿，预测下一个市场的大趋势。你如何打造你的产品去迎合持续的需求。即便是在现在这样一个需求强大的市场环境中，我看到的最成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是一些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目；这些项目最终成为一个市场上一直热烈讨论的点。铸就这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。设计出贴合目标消费群体的产品和地段是项目成功的关键。有一个例子：我最近看到一个全新公寓项目坐落在东区一条非常繁忙的马路上，做得非常有“设计感”，是那种潮流的仓库的风格，还带着涂鸦墙，是低成本和酷酷的时尚感的结合体。但是，这个项目在预售中没有卖掉一套房，销售非常缓慢使得后期的开工非常痛苦。其实这种设计并非适合所有的人群和所有的地段，他们绝对是在那个地段设计了一个错误的产品。

5、人脉经营

开发商需要与专家们建立很强而且紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议和在整个流程中涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地阅读，沟通和约见不同的人来随时跟新他们的知识。他们不能仅依赖于过去的经验，当他们开始建立一个新的项目时，他们需要用全新的视角来看待问题，从问题的核心出发作出理性的判断。如何让一个在Collingwood区域的公寓项目和在Hawthorn区域或者Ringwood区域不同？多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通来判断市场的需求和对设计风格的偏好。想要知道哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地，你就需要跟政府评议会和规划师多沟通。哪家公司最近设计的公寓的项目在4周就卖掉了。为什么与之毗邻的项目开盘了一年了，还在卖？谁是你的目标市场？哪种组合是最优化的？

以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守的，并切实运用在我们的每个项目中我用一个流程图帮助大家更好地理解地产开发的流程，并且列出STM地产是如何在这个纷繁复杂的流程中协助投资者。   

 

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近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

1. 申请者必须买空地用来开发建房；
2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

 

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在阅读下文中的解释之前，您需要知道的是，造价估算师可帮助您进行房产勘查，并为您编制折旧表。您需要做的只是在报税时将折旧表交给您的会计师就可以了。如果您想自己申报纳税申报单，那么只需将造价估算师的报告数据填入纳税申报单即可。

您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。

根据《1997年所得税评估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折旧减税由两大部分组成：

1. 第43章（基本工程折旧）；以及
2. 第40章（装置和设备）。

基本工程折旧（通常称为“建设折旧”）是指建筑自身的建造成本，例如混凝土和砖块，加上基本成本项目，包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师所了解的其他项目。

装置和设备是指建筑物内部的物品，例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多，详见：澳大利亚税务局可折旧资产目录（ATO List of Depreciable Assets）。建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5％至4％来计算的（具体取决于修建日期）。装置和设备划分为很多种类，不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。您的造价估算师对此也很清楚，并会在您的折旧减税报告中对其进行计算。

使用折旧计算器

您可以使用Washington Brown折旧计算器计算拟投资房产所需申报的金额。您也可以下载iPhone或Android应用程序。接下来，我会以一套价值400,000澳元墨尔本标准高层两居室套房为例进行说明。

 

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）已经宣布将于2015年12月1日起执行相关政策改革。除了开始收取申请费外，最值得大家关注的莫过于加大力度的合规机制。在新政开始前，澳大利亚海外投资审查委员会的合规及处罚机制相对比较薄弱，也令一些投资者钻了空子以不合规的方式购买了澳洲物业。

在新的政策下，针对住宅物业的海外投资的责任转移到了澳大利亚税务局（ATO），包括收取申请费，审查海外购房申请，合规机制以及执行处罚机制等。ATO也已就该事宜专门增强了其合规及执行能力，尤其是ATO将会运用其复杂的数据对比系统侦测并处罚违规操作的投资者。目前，ATO已经就住宅物业的海外投资的合规机制展开行动，并将于2015年12月1日开始正式审查所有海外人士购房许可的申请。

在今年早前澳大利亚联邦财政部的建议报告中曾提出联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。由此可见，澳大利亚政府是希望通过ATO的数据对比系统加大海外投资的审查力度，更易探测违规行为及违规所得，并由ATO和FIRB联手打击这些违规行为。

同时，新政下的违规处罚机制增加了民事处罚力度，对于海外个人投资违规行为的刑事处罚金额。新政下违反住宅物业规定的处罚机制总结如下：

对于违规购房的海外投资者，可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首报告该违规行为。在此期间内通过自首报告的违规行为，政府将给予违规者12个月的时间休整违规行为（例如出售物业），并不对违规者采取刑事处罚。所有海外投资者应当尽快检查自己的购房许可，确保在合规的情况下购买澳洲物业。如有任何违规行为，则务必在2015年11月30日前向政府自首。

 

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在得知一些关于折旧减税的事情后，我常常觉得非常好笑。这多年来，我听到过不少令人难以置信的说法。所以，我要在这里告诉您实事的真相，破除您可能遇到的任何传言。

1、“只有新的房产才能进行折旧减税。＂——错误！

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是，旧的房产也能进行折旧减税，因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年（即建筑折旧出台之年）以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何，都应当让造价估算师为您进行房产量测，并为您提供一份报告。

2、“建筑楼层越高，折旧数额越大。＂——正确！

听起来有点奇怪，但这却是事实。建筑楼层越高，其获得的装置与设备折旧越高，因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加，某些设备变得必不可少，例如电梯（以及其他运输服务）。其他不太明显的设备还有，消防软管卷盘以及对讲机等等。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如，某些高层建筑拥有游泳池、健身房，甚至小型电影院。

3、“所有的建造成本都能申报折旧减税。＂——错误！

在澳大利亚，我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。

在申报某座建筑的折旧时，从根本而言，我们是在申报它现有的价值。所以说，拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长，所以并不会随着时间的推移而出现贬值！

4、“建筑利润可以申报折旧减税。＂——正确！

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成，那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅，那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

5、“在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告。＂——错误！

在您拥有房产的第一个财政年度——即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近6月30日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么？房产内价值低于300澳元的特定装置物品以及价值低于1000澳元的“小额组合”物品可以按照18.75％的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的，因此可以全额申报减税，无论您拥有房产的时间是1天，还是365天。

6、“家具布置可以增加您的折旧申报金额。＂——正确！

布置家具是增加折旧减税的另一种途径，因为这可以享受更高的折旧率。例如，开发商提供的价值20,000澳元的家具套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000澳元的减税。但要记住，配置家具不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型，可能较难采用这一方法。

7、“会计师可以编制折旧表。＂——错误！

事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定，只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。

 

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Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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由于澳大利亚经济和中国密切相连，澳元非常容易受到中国方面的影响。在近期人民币贬值后，澳元也遭遇大幅拖累，几乎跌至近10年来最低点。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外买家都遇上汇款难的问题，对在澳洲购房造成了一定影响。

诚然，人民币贬值对于中国买家在澳的购买力有一定影响，但由于人民币对澳元的汇率同时暴跌，总体来看，海外买家反而比本地买家更加受益。举例来说，2014年购入悉尼市区附近的两房公寓房约80万澳元。当时澳元兑换人民币约在1澳元换6.5元人民币左右，折合人民币该物业价值约为520万元人民币，如贷款80%，则买家需支付约104万元人民币。一年后，该区同类型物业市值约为100万澳元，以目前汇率1澳元换4.5元人民币折算，买家支付20%房款首付90万元人民币。因此，虽然澳洲这两年澳洲房价上涨较为迅猛，目前一线城市的房价可能会使不少本地买家望而却步，对于人民币买家而言，在今年购入澳洲物业的费用还是十分合算的。

相比而言，美国加息对于澳洲市场的影响可能更为直接。今年以来，澳大利亚储备银行几次降息及近期利率保持不变的决定极大地刺激了本地房地产市场，同时吸引了大批的投资者在市场里与首次置业者竞争。对于持有多套物业的投资客来说，一旦利息上涨，还贷压力就会立即增大。目前，专业预测在2015年的最后3个月内澳大利亚储备银行或会紧跟美国步调宣布加息。投资者应提前做好相应准备。从近几周的售房记录来看，澳大利亚二手房房价增长的速度已趋于平缓，购房者在出价时更为理性，一掷千金势在必得的情况已非常少见，出售方式也由公开拍卖区域私下协商出价。对于海外买家来说，这不失为一个入场的好时机。

值得注意的是，澳大利亚海外投资审查委员会（即FIRB）已确认将于2015年12月1日还是向海外买家征收海外人士买房申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过100万澳元就必须再缴纳1万澳元的申请费。按目前的市场来说，各方预测即使加收了5000澳元的申请费，也不会大幅阻止中国买家在澳购房的热情和步伐。但是对于近期有意在澳置业的海外买家来说，不妨考虑在12月前订购物业即省5000澳元。

 

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律师杨泱解析澳洲房产

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