Special Investment Column – Page 102

加拿大 | 魁北克的留學優勢

2013年交通銀行曾在北京發布私人財富管理海龜指數及白皮書，就全球80個城市的本科教育綜合回報進行排名，蒙特利爾位居榜首，倫敦和中國香港則分別排名此報告的二、三位。該報告是對那些城市中的高校教育質量、求學成本、金融及房地產投資潛在回報、留學生畢業後的當地職業機會，以及當地城市文化體驗等因素進行了綜合衡量。蒙特利爾作為加拿大第二大城市，時隔3年，現今依舊是備受留學生青睞的目的地。其歷史悠久、文化豐富，又以優秀的教育質量和低廉的學費成為留學生的熱門首選。總的來說其留學優勢分為四方面：

一、移民優勢

眾所周知，加拿大是一個開放的移民國家。加拿大為了滿足國內勞動力市場的需求，同時吸納更多的、能夠快速融入並對加拿大有貢獻的優質移民，其政府也在不停的修改移民政策。現今，加拿大聯邦的投資移民已經關閉、技術移民要求很難企及。在魁北克省，同樣對投資商業移民的要求有所改動：該類移民在魁北克的門檻要求越來越高，申請難度越來越大，花費時間較長。但與之相反的是，魁省對在本地留學之後的國際留學生的政策卻相當寬松。在魁北克留學的國際學生可以選擇快速移民通道PEQ計劃，留學生不需要像申請聯邦移民一樣提供工作經驗，只要在魁北克完成至少1800小時魁省相關緊缺行業的職業技術課程（如計算機支持，桌面出版設計等）或以上學歷，達到基本的法語語言水平（B2 ），便可以獲得魁省移民身份。（PEQ項目具體介紹請見——《魁北克快速經驗移民項目PEQ移民深度介紹》）

二、消費優勢

魁北克省的生活消費水平在加拿大處於偏低，比如其房屋租金、車輛保險幾乎是北美一線城市的最低，如下圖所示，蒙特利爾作為加拿大第二大城市，其生活消費在全國極具競爭力。同樣，魁省的學費也是相對低廉，比方說蒙城康考迪亞大學國際商務本科一年的學費約為13萬人民幣，加上生活費總共約為15-18萬人民幣一年。

加拿大五大城市生活消費對比舉例：

Source：1.Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC) Rental Market Survey. 2.Canadian Real Estate Association (MLS®), Quebec Federation of Real Estate Boards by Centris®. 3. https://www.arcinsurance.ca/blog/average-car-insurance-rates-across-canadian-provinces/. http://www.numbeo.com/cost-of-living/comparison.jsp. 4.http://www.cbc.ca/news/business/child-care-affordability-varies-widely-across-canada-1.2829817

三、語言優勢

在魁北克省學習生活，不僅能夠學有所成，同時還能夠有機會熟練的掌握英語和法語。魁省有英語授課大學，也有很多的法語授課大學。對於大多數習慣使用英語的華人留學生而言，即使上英語授課大學，也能在生活中處處習得法語；並且為了達到快速移民項目PEQ的要求，學生會重視法語的學習和鍛煉。因此，在魁省留學不僅能精進英語、還能學會法語，這對中國留學生來說更是增進了國際競爭力，為其未來進入政府部門、國際組織或跨國公司奠定了堅實的前期基礎。

四、教育資源優勢

魁省教育資源豐富，從托兒所、中小學到世界上名列前茅大學都有很多選擇。關於魁省教育的詳細情況請參見專欄文章《魁北克省教育體系的深度介紹》中的介紹。總的來說，魁省公立托兒所僅7.55加元一天；其私立中小學也以其收費低廉，質量高而聞名——在其他省讀私立學校走讀的學費大約為1-2萬加幣，但是蒙特利爾只要5000加幣左右。魁省的高等學府也在國際上久負盛名：英語名校麥吉爾（McGill University）大學和法語名校蒙特利爾大學（Universite de Montreal）都是加拿大高等教育的招牌，並且學費明顯低於加拿大其他名校；另外還有眾多如康考迪亞大學，主教大學、魁北克大學等提供多樣化的高等教育。

魁北克作為加拿大面積最大的省，省內擁有很多天然資源作為其經濟基礎，並有發達的航空太空、資訊、通訊、生物技術以及制藥業等知識經濟產業提升其國際競爭力。留學魁北克不僅能感受到加拿大多元而豐富的文化藝術，更有上文提到的四大優勢做保證，相信美麗的蒙特利爾連年的精彩活動也為廣大學子帶來眾多驚喜——蒙特利爾是一個值得您用心體驗探索的魅力城市。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是索諾瑪谷（Sonoma Valley）。

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲8.3%

房產儲量自2015年第三季度增加6.9%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為66天

房產售價與要價的百分比為97.64%

線下交易的房源百分比為46.76%

第三季度房市分析

第三季度結束時，索諾瑪谷的市場活動比季度初期更加強勁，與去年相比，九月份的銷量有明顯增加，房產儲量穩定。不斷增長的需求推動房價上漲，年增長率超過舊金山灣區的其他地方。

與去年和近期相比，這一季度有所不同，九月份成為轉折點。2015年第三季度，托管的新房產減少，而今年九月份則是另一番景像，出現了更多的多方競價與高價，這可能是由於未來大選的不確定性。

市場統計數據

索諾瑪谷的買家熱情明顯降低，各類房產中售價高於要價的房產比例都有較大幅度的下降。定價100萬美元左右的房產仍然非常搶手，其中三分之一的售價都高於要價。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數717,000美元的一套房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Napa路346號
3室/2浴/1,847平方英尺
售價：717,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Gehricke路19087號
6室/8浴/5,988平方英尺
售價：4,499,999美元

前景預期

收入較高的買家在此購買第二與第三套房產，且傳統的首次購房買家不斷湧入，這將使索諾瑪谷繼續獲益。接下來的市場活動將保持強勁的勢頭，與去年水平一致。100萬美元以下的房產數量不足，因此該價位的房產增長將不斷加快。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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加拿大 | 美國宣布再次加息加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

12月14號星期三下午，美聯儲宣布加息0.25個百分點，由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率，聯儲預計2017年將加息3次，比原預期還多1次。在此之前，加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初，加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後，加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率，緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率，將4年固定按揭利率上調5個基點，漲到2.44%，5年固定按揭利率上調10個基點，上漲到2.69%。

受到利率上調的影響，過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association – CREA）發布的2017年加國房市預期數據中可以看到，住宅市場的成交量會逐漸下降，價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響，因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率，而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲，加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品，尤其是能源價格大幅下跌的衝擊，加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷，這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格，相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢：

租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高，這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位，一旦出租後，所有額外費用如：Property Tax（物業持有稅），Management Fee（物業管理費）及Property Insurance（物業保險費）全部由租客承擔。

業主權益得到最大保障

區別於住宅物業，投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況，輕則罰款加租，重則鎖門換鎖，停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

從2016年的年初開始，大宗商品和能源價格開始回暖。最近，石油輸出國組織（OPEC）各成員國石油部長，包括伊拉克在內罕見得達成一致，同意將原油產量下調每天120萬桶，至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知，加元是傳統的商品貨幣，其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看，只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平，大宗商品價格就會進入正常的上漲周期，加元的升值則是必然事件。一旦加元走強，加元資產將會大幅看漲，同時引發更多海外機構資金流入，商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司（安邦）則是這方面投資的佼佼者，其在2015年10月出價1.1億加元（約合7500萬美元）收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓，巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻，換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入，但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目，比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場（Plaza）等。

近幾年，國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高，不管是出於對人民幣貶值的擔憂，又或者是尋求個人資產類型的多樣化，加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場，把握住其中的優質投資機會，我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具：商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金，再用以投資商業地產（主要以辦公樓，零售物業和工業物業組成）。Commercial REIT具有房產的所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說，通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益，大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表，在過去15年裡平均年投資回報率達到15%（含股息再投資部分）。

第二種工具：高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心，商業零售和辦公出租市場越來越活躍，許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓，從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告，高級酒店式辦公物業（Office Condo）作為一種嶄新的商業物業形態，開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先，它是一種業態混合的呈現方式，整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成，同時配備地下停車場，甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。大樓內部還配備大量的娛樂設施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，電腦房，室內網球場，小型電影院，宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀，極具摩登和後現代的質感，在這樣的大樓內工作，相信大家都不願意下班回家了。由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途，所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時，開發商會采用樓花的方式進行預售，投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業，這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說，絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限，以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話，歡迎郵件聯系。

加拿大資深投資顧問倪駿良Peter專欄全集

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾馬縣

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲7.3%

房產儲量自2015年第三季度下降10.8%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58天

房產售價與要價的百分比為99.75%

線下交易的房源百分比為53.18%

第三季度房市分析

經歷了夏季的低迷後，索諾瑪縣九月份的銷售活動有所回升，與去年水平持平。相對較高的居民購買力與房產儲量的限制繼續推動房價上漲。房價中位數低於舊金山灣區的其他地區，有利於吸引買家，但前幾年整個地區的瘋狂態勢正在平息，參與價格戰的買家越來越少。

在索諾瑪縣，定價高於200萬美元的房產市場低迷，與去年相比，買家支付的溢價明顯減少並且不急於成交。但是吸收率仍然保持與去年一致的水平。

市場統計數據

在索諾瑪縣，售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是，售價高於要價的豪華房產比例出現了最大幅度的下降。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數585,000美元的一套房產。

1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448

加利福尼亞州95448，希爾茲堡，Fitch Mountain北路1933號
2室/2浴/1,299平方英尺
售價：585,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

加利福尼亞州95476，索諾瑪，Gehricke路19087號
6室/8浴/5,988平方英尺
售價：4,499,999美元

前景預期

盡管索諾瑪縣的銷售活動與2016年初秋的情況一致，但可售房產的數量明顯減少，這將對未來發展構成威脅，特別是在需求旺盛的情況下。買賣雙方的不平衡將繼續對房價施壓，房價將以八九個百分點的速度增長。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 澳洲房地產不是你想賣就能賣！附土地轉讓表中文譯本與全解析

在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。

本文為《土地法專欄》第二單元“土地轉讓登記”，主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。

土地轉讓的程序

宗地相關信息的查詢

在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等）。接受委托後，律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。

簽訂轉讓合同

查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。

填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金

簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 ）和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。

在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士），太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。

申請登記

然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。

登記發證

州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。

土地分割

如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。

填寫土地轉讓登記申請表的注意事項

土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。此文將逐個講解此表格填寫的一些注意事項。

收益轉讓（Interest being transferred）

只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。

本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。

表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。

本欄不顯示宗地面積。

轉讓人/賣方（Transferor）

本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。

如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。

如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。

未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。

對價/價格（Consideration）

對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。

如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。

受讓人/買方（Transferee）

本欄應完整填寫受讓人的姓名。

如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。

如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。

如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。

未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有（私有）宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。

轉讓與執行（Transfer/Execution）

轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。

轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。

《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。

土地產權轉讓信息表（表2）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。

如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。

林彙銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林彙銘解析澳洲投資法與移民法

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倫敦百年不遇的新區——格林威治半島 | 英國

能在倫敦這樣的城市從平地建起一整個新區的機會是非常罕有的。記者James Matthews見到了使這一挑戰成為現實的地產開發商。

位於東倫敦南部的格林威治皇家自治區（Royal Borough of Greenwich）以二戰時期的海軍遺跡而聞名，說到有關地產開發的潛力，非常顯而易見，這裡是一個絕佳的再生區域。中國香港獲獎開發商Knight Dragon是這個區域的規劃開發商。倫敦的格林威治半島（Greenwich Peninsula）宣稱是英國史上最大的，並且只有一家開發商接管的重建項目，其雄心壯志毫無疑問拔得頭籌。

從金絲雀碼頭開始，橫跨泰晤士河，充斥著工業革命時期的痕跡，由大片的荒地和沼澤組成，三面環河的地形，使這個半島絕對可以提供景色宜人的海景房。

倫敦的格林威治半島（Greenwich Peninsula）

但是這需要相當長的一段時間（整個計劃將耗時25年），該項目計劃建造15,720套房，48公頃的公共社區的活動空間，和一個有著350萬平方英尺的商業區，集中了商店、酒店、學校和公共設施。將這些和諧地建造在一起無疑是個壯舉，該項目集結了世界級的人才，分別來自建築、城市規劃和設計領域，個大企業如Stevie Parle，Conrad Shawcross和Conran & Partners也都紛紛將他們的人才彙集於此。很在意設計的買家會對即將開放的第一個住宅樓感興趣——在Upper Riverside的No.2。有SOM（Skidmore Owings & Merrill）建築事務所設計，35套限量公寓目前已經開始出售。室內裝修由Tom Dixon’s 設計工作室（Tom Dixon’s Design Research Studio）設計。

公寓的類型按比例規劃得很好——由閣樓（屋頂高度是正常高度的兩倍）、單間公寓和擁有2,485平方英尺，帶私人陽台的頂樓套房組成。每套公寓都擁有Tom Dixon設計工作室的專門為住戶量身定制的廚房：擁有琺琅防濺擋板、銅質的櫥櫃和廚房正中間的吧台。浴室則有別致的工業主題的軋鋼質浴缸，兩色的玻璃質淋浴和銅質的工藝品。

Tom Dixon 說：“工業革命曾是格林威治半島的重要組成部分，二戰的炮火在這裡打響之前，這裡一直是非常活躍的工業生產區。我們所做的設計和規劃都圍繞著“場所營造”，參考過去也成了這個過程的主旋律。”

來自建築設計公司Gardner Stewart的Ruth Stanesby也同意這個想法：“這是發展倫敦的新紀元，泰晤士河在這裡被重新注入活力。這裡的文化體現在藝術、劇院、音樂，特別是電影制作上——這都在開發商Knight Dragon的計劃範疇之內。目的是，假以時日，將這裡打造成倫敦的電影中心：即成為倫敦大多著名電影工作室的聚集地。格林威治絕對有這樣的潛力。”

首批住宅於2016年的秋天開始出售期房，目前的價格，單間公寓為£250,000起；三個臥室，總面積2,500平英尺的頂樓套房為£170萬，該房型還帶有陽台和溫室花園。買家預計在2018年秋季可入住，那時的單間公寓將為£400,000起，頂樓套房將漲到£210萬英鎊。

遠一點的區域也有投資價值，來自仲量聯行（Jones Lang LaSalle）在格林威治辦公室的Alex Sibley說：“2009年時，地產開發商Berkeley Group開啟了吉布魯克村（Kidbrooke Village）開發項目的第一期工程，這個項目耗資£10億。之後，又投入£12億，開發Royal Arsenal Riverside項目，已有2,000套新房在曾經的彈藥工廠上建立起來，最近推出的Heritage Quarter項目將繼續增加新房。”

交通方面的投資也在基礎設施建設的規劃之內，Docklands輕軌和North Greenwich Jubilee地鐵線直接到達金絲雀碼頭（Canary Wharf）。在泰晤士河上往返的公共船為你提供另一種交通選擇，還有纜車提供鳥瞰泰晤士河的視野。貫穿倫敦東西的新鐵路線Crossrail（2018年開通），將連接到Woolwich，那裡有Berkeley Group的開發項目Royal Arsenal Riverside。

據Sibley分析，相對於倫敦的其他地區，該區域的房價更加實惠。“這裡的房價相當於倫敦西南部房價的一半。並且質量是一樣的——六個房間的維多利亞式房屋在West Grove要買到£300萬。

格林威治半島發展成功的關鍵與否在於，要平衡好自住的買家和以出租為目的而買房的人。“Knight Dragon只在倫敦出售一期公寓，並且發布了謹慎的聲明：過去，開發商到亞洲去預售期房，但是Knight Dragon的公寓是為倫敦當地人建造的，倫敦人將比任何人都有買房的優先權。”

Knight Dragon 的CEO，Richard Margree說：“來咨詢新房的買家絡繹不絕。無論是第一次買房者、有房一族還是投資者，他們都清楚地看到格林威治半島有潛力的未來。一代人在倫敦只能有一次遇到這種機遇。我們對格林威治半島有著龐大的計劃，同時也有足夠的團隊，決心以及資金來實現它。”

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資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——硅谷

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在硅谷地區的房地產市場包括下列城鎮：阿瑟頓、洛斯阿托斯（不包括縣級區域）、洛斯阿托斯山、門洛帕克（不包括美國101東部）、帕羅奧圖、波托拉山谷以及伍德賽德。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度下降4.1%

硅谷房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加3.4%

硅谷房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天

硅谷房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為100.87%

硅谷房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為48.19%

硅谷線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與前幾個季度一樣，第三季度硅谷的銷售活動趨向正常化。與去年相比，夏季銷量降低，季度末的交易量減少。

所有的市場指標均表明買賣雙方的關系更加平衡，房產銷售以更加正常的速度進行，售價高於要價的房產比例降低。同時，從上幾個季度起，溢價縮減，但在硅谷與東灣，售價高於要價的房產比例仍然是整個舊金山灣區最高。此外，盡管房產數量增加，但供應量仍然大大低於正常水平。

市場統計數據

與去年相比，硅谷今年以高於要價出售的房產數量減少，其中定價高於300萬美元的房產降幅最大。定價低於300萬美元的房產中，三分之二的售價高於要價。

硅谷售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷銷售的最接近房價中位數2,692,000美元的一套房產。

2018 Sharon Road, Menlo Park, CA 94025

加利福尼亞州94025，門洛帕克，Sharon路2018號
5室/3浴/2,648平方英尺
售價：2,705,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷出售的售價最高的房產。

24890 Tiare Lane, Los Altos Hills, CA 94024

加利福尼亞州94024，洛斯阿圖斯山，Tiare路24890號
3室/4浴/4,210平方英尺
售價：4,120,000美元

前景預期

300萬美元以下的房產數量不足仍然會影響硅谷的房產市場，成為未來的主要制約因素。同時，該地區在生成風險資本方面的核心競爭力重返去年巔峰時期的最高水平，這意味著就業增長的趨勢將會繼續。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

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新加坡 | 2017年不容忽視的房產投資熱地——新加坡

前言

花園城市新加坡向來以干淨、安全、和穩定而聞名。社會與經濟的高度穩定，使得投資者們在新加坡的資產有極高的保障。作為亞洲最西方化的國家，高度的法制與健全的制度讓投投資者在各個環節省時省力，輕松獲益。2013年開始新加坡政府實行方式產降溫政策，抑制房價過高增長。連續2年的房價下滑過後，市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場反彈的時候即將臨近，目前正是出手獅城的好機會。居外研究數據表明，2016年第一季度中國買家對新加坡房產的問詢量較前一季度翻倍，體現了極大的關注度。

經濟概況

新加坡，一個美麗的城市國家，擁有世界一流的港口和國際機場，具備現代化極高的基礎設計與自由開放的經濟體系。雖然面積不大，但新加坡憑借其優越的投資政策與環境，吸引眾多外來人才與投資，有力地促進當地經濟發展，位列亞洲四小龍之一。今日的新加坡，已經成為名副其實的世界金融和貿易中心。隨著與美國與澳大利亞自由貿易協議的簽訂，未來新加坡將成為重要的亞洲貿易中轉站。

2015年新加坡國民生產總值較2014年增長2%，保持了09年後持續增長的態勢，但隨著全球經濟形勢日益嚴峻，漲幅較近年放緩。新加坡2015年全年失業率僅為1.9%，連續五年保持在2.0%以內，就業市場繼續保持穩定。為對抗通縮壓力與經濟增長放緩，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放寬貨幣政策，降低新元政策區間坡度。在此政策影響下，新加坡私人房貸利率從2015年初開始有所攀升，不過與歷史水平相比，目前水平仍處於超低利率區間。

新加坡市場指數對比

房市走勢

相對於穩定攀升的經濟總量與人均收入，新加坡私人公寓房價增長勢頭有些不同。如果以2001年為起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低於GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢復增長態勢。隨後，為了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行為，新加坡政府從2013年開始出台眾多房地產降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。 2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終於在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新聞發布會上，新加坡金管局也明確表示不會在短期內取消當地房地產降溫措施，這也就意味著新加坡房市將保持目前的調整勢態。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意為之，而非市場基本面走弱的跡像。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房產泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地產市場表現平穩。因為房價走勢與GDP與收入水平的關系十分合理，房產泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。從房地產投資的角度來講，更具競爭力的新幣彙率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將為投資者帶來更大的盈利空間。

投資優勢

超過80%的新加坡人居住在政府興建的福利房（政府組屋）內，一小部分人住在私人公寓或別墅。在新加坡，外籍人士不允許購買政府組屋與絕大多數的有地住宅，只能購買私人公寓與升濤灣這一特定地點的有地別墅。在新加坡購買私人房產擁有以下投資優勢：

租金回報率較高，房價增長潛力巨大

最新數據顯示新加坡私人公寓租金回報率在3%至4%之間，相比於北上廣深高出許多。作為一個城邦國家，新加坡的經濟發展離不開外來人才。新加坡政府2013年發布的人口白皮書預計到2030年新加坡人口將達到690萬，其中250萬左右將為外籍人口。按照目前的人口替換率，新加坡每年需要新增1.5至2.5萬名新公民以及3萬名新永久居民來了保證人口持續增長。另外，作為一個島國，新加坡只能靠填海來進行土地擴張，可擴張性十分有限。稀缺的土地資源與不斷增長的人口意保證了土地價值。在目前政府刻意壓制房價的情況下，新加坡房市上升空間巨大。

生態環境優異，城市高度現代化

在咨詢機構美世（Mercer）最新出爐的全球宜居城市排名中，新加坡蟬聯亞洲最宜居城市。對素來以自然環境與城市建設著稱的新加坡來說，這個結果並不意外。常年清新的空氣、水與食物的安全保證、大量的植被覆蓋、完善的交通與公共設施，都讓這裡成為許多人安居樂業的首選地點。此外，新加坡城市建設中高度的現代化也是另一個吸引人的亮點。不同社會部門的服務聯網化，智能居住社區等概念都讓居民的生活更加便利便捷。

教育醫療設施全球領先

根據居外研究最新數據，2016年前半年咨詢新加坡房產的中國買家中，超過三分之二的買家表示子女教育是他們的投資動機，他們的選擇是明智的。世界經合組織2015年發布的國家教育系統排名中，新加坡名列全球第一。中西結合，全面又不失傳統的教育方式正是許多家長希望他們的子女接受的理想教育模式。新加坡的醫療服務以高質量聞名於世。近年來政府更是大力發展醫療經濟與醫療旅游，勵志將新加坡打造成區域醫療中心。作為重要的是軟性競爭力，教育與醫療的高質量證明了新加坡的發達程度與巨大吸引力，必將成為房市發展的助推器。

工程品質保證，配套設施齊全

新加坡私人開發項目均要經過嚴格的審批與監督，整個開發、建築與審驗過程長達數年，質量可以得到良好保證。絕大多數的公寓項目配套設施齊全，泳池、健身房、水療、燒烤區、活動室等均為為公寓標配，這在許多國家並不常見。此外，新加坡的物業管理服務更是全球領先，無論新舊住宅，周到與智能化的服務可以讓投資者真正做到無憂盈利。

貸款門檻低，額外稅費少

根據最新的外籍人士購房政策，海外投資者在新加坡購房需繳納18%的印花稅。對外國買家而言，新加坡的貸款條件相對寬松，無門檻低利率，第一套住宅最高貸款額度為80%。目前處於歷史最低水平的彙率也是吸引眾多買家的一個有利因素。

不過由於高度的城市化，新加坡城區與郊區的分界較為模糊，設施環境方面的差距也很小，房價差距自然也就不大。加之最近降溫措施帶來更高的印花稅，使得新加坡市場投資門檻偏高。不過分布均勻的城市建設保證了各個區域擁有較為勻速且穩定的房價增長。另一方面，隨著近期房價下行，越來越多新公寓項目推出價格折扣，印花稅回扣等優惠方案，旨在吸引更多買家。

投資建議

根據地鐵走向選擇投資區域

房地產投資者有必要認真研究所選房產距離地鐵線路的位置。很多買家會發現現有地鐵站周圍的房價很高，而許多物美價廉的房產卻不在地鐵沿線。不過如果我們將在建地鐵線路以及車站位置考慮在內，就會發現更多物美價廉的房產選擇。例如剛開始施工的湯申-東海岸地鐵線，從新加坡北部出發, 一路延伸至東海岸，是東海岸沿線的第一條地鐵線路。這條地鐵線的建成絕對對沿線房地產價格產生很大影響，原本已經價值很高的房產（例如東海岸區域）會因為這條線路帶來更好地發展。而巨大的線路跨度,也將為沿線帶來很大的出租收益。加之新加坡與馬來西亞頻繁的人口流動，這條線路的意義也就不言而喻了。在選購房屋時如果可以將這條線路的站點考慮在內，必將為投資回報加上一顆重要砝碼。

根據租金回報率選擇投資區域

受到新加坡房市降溫措施的影響，銷售市場交易量大幅萎縮。但不端壯大的外來人口

卻為新加坡租賃市場帶來了強勁的需求。如果要短期持續獲利,那麼尋找租金回報率

高的地點與樓盤就極為重要。下圖標出了新加坡私人公寓租金回報率最高的幾個區域，投資者可以當做參考。

新加坡私人公寓租金回報率最高的區域

根據政府規劃選擇投資區域

上世紀50年代，裕廊地區在政府支持下由一片荒野濕地發展成為新加坡的第一個工業區，並興建廉價住宅。近年來，這一區域已逐漸成為了郊區最大的住宅與商業區。 2014年，新加坡政府宣布要進一步打通裕廊湖區域的交通，休閑，住宅與商業發展，將其打造成為領先全國的，環保智能的綜合型區域。 2015年，另一條新聞又讓裕廊湖地區走進了投資者的視野：新加坡至馬來西亞高速鐵路，將由建在裕廊湖區域的新車站開出，一路北上到達吉隆坡。周圍的配套設施也將同步建設。政府還表示，要將裕廊東建設成為新加坡第二個CBD。這些對投資購房者來講，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房價指數

降溫措施作用下新加坡房價連續下滑，讓許多准投資者對市場仍抱觀望態度。其實，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房價顯示整體房價下滑幅度已大大減弱，且最受投資者關注的中央核心區（CCR）域其他核心區（OCR）房價均已呈現漲勢，整體房價的下滑僅僅受累於自住房集中地非核心區（OCR）。其中，土地價值最高的中央核心區房價已經連續2個季度上揚，觸底反彈趨勢明顯。另一方面，新加坡房地產聯合交易網公布的私人公寓二手房價格指數也表明二手房市場已經連續4個月上升，再次印證了新加坡私人公寓房市的反彈形勢。可以說，現在正是將目光投向獅城房市的最好時機。

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居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲0.9%

舊金山公寓房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加15.3%

舊金山公寓房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為45天

舊金山公寓掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為104.25%

舊金山公寓售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為44.25%

舊金山公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度，舊金山保持與前幾季度一致的步伐，趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降，但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天，房價上漲的趨勢有所緩和，市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機，但房產儲量仍然較低，對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引，價格適中的房產數量不足，這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加，但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天，售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是，在定價低於200萬美元的公寓中，50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例；舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金銷售的最接近房價中位數1,085,000美元的一套房產。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107

加利福尼亞州94107，舊金山1006號，King街170號
2室/2浴/922平方英尺
售價：1,099,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115

加利福尼亞州94115，舊金山PH5，Webster 2121號
0室/0浴/3,078平方英尺
售價：11,750,000美元

前景預期

過去幾年中，舊金山的房地產市場狀況良好，今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛，技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定，對全球的金融市場造成影響，這將導致市場上出現一定程度的恐慌，但傳統買家的需求仍然不變。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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西班牙 | 歷史文化底蘊厚重西班牙安達盧西亞世界文化遺產大盤點

隨著西班牙最新的候選遺產地安達盧西亞（Andalucia）獲批列入聯合國教科文組織世界文化遺產名錄，西班牙尤其是安達盧西亞的文化旅游火爆異常。目前，西班牙共有45個世界文化遺產地，在數量上位居世界第三。其中，安達盧西亞擁有7個世界文化遺產地，多於西班牙其他地區。而且，隨著西班牙下一個候選遺產地即同樣位於安達盧西亞的科爾多瓦（Cordoba）附近的麥地那·阿沙哈拉（Medina Azahara）正式被列入世界文化遺產名錄，這一數量將增至8個。

最新獲得世界認可的西班牙文化遺產是三座石器時代的墳丘，它們合稱為“安特克拉之墓（Dolmenes of Antequera）”。這三座墳丘擁有6,000年至7,000年的悠久歷史，分別名為“門加（Menga）”、“埃爾·羅梅拉爾（El Romeral）”和“維埃拉（Viera）”。其中，“門加”被認為是歐洲大陸唯一一座入口朝向陸上地標而非太陽的支石墓。

安達盧西亞的其他聯合國教科文組織世界文化遺產名城：

一、塞維利亞（Seville）

羅馬人曾在塞維利亞定居，並將其稱為希斯帕利斯（Hispalis），它是安達盧西亞規模最大的城市和西班牙唯一一個河港。哥倫布曾從塞維利亞出發，動身前往新大陸，此後由麥哲倫完成首次環球航行。1248年，西班牙從阿拉伯人手中奪回塞維利亞，那時它已經是一座重要的貿易城市。後來隨著西班牙帝國的擴張，塞維利亞愈加繁榮，成為世界上最富饒的城市之一。塞維利亞擁有三處世界文化遺產地：

世界第三大教堂——塞維利亞大教堂

大教堂（Cathedral），世界第三大教堂，哥倫布的墳墓位於此處。

阿爾卡薩爾（Alcazar），歐洲仍在使用的最古老的皇家宮殿。

西印度群島綜合檔案館（Archive of the Indies），該檔案館珍藏了記載西班牙美洲和菲律賓殖民地的文件。該建築擁有塞維利亞最精美的文藝復興風格結構。

塞維利亞（Sevilla）是西班牙南部的藝術、文化與金融中心

正如許多西班牙城市一樣，歷史名城塞維利亞平坦而緊湊，出行無需開車。許多人在炎熱的夏季不會來塞維利亞，這裡每年7月和8月的氣溫經常超過40ºC，且非常干燥。但即便是在最熱的時候，塞維利亞這座城市的生活也依然美好。塞維利亞自稱是西班牙小吃（tapas）的發源地，當然格拉納達（Granada）並不認同。但無論孰是孰非，都沒有比晚上供應各色小吃的酒吧更美好的地方了。塞維利亞文化旅游的高峰期是10月至次年6月。

二、科爾多瓦（Cordoba）

人類存在的歷史可追溯到尼安德特人（Neaderthals），首個有記載的定居者是迦太基人（Carthaginian），羅馬人於公元前206年征服了這座城市。在阿拉伯人的統治之下，科爾多瓦曾是世界上人口最為密集的城市，1236年斐迪南三世（Ferdinand III）重新征服科爾多瓦之前，這裡的居民曾一度多達500,000人。如果您在5月初來到這裡，可以趕上鮮花節，屆時科爾多瓦的許多庭院會向游客開放，當地居民會爭相展示美麗的鮮花。毫不誇張地說，您將會看到擺滿各種鮮花的庭院。

科爾多瓦的鮮花節

三、格拉納達（Granada）

1236年科爾多瓦被攻克後，格拉納達成為西班牙唯一一座處於阿拉伯統治之下的城市，直至1492年被西班牙奪回。格拉納達擁有三處世界文化遺產地：

阿罕布拉宮（Alhambra）、赫內拉利費宮（Generalife）和阿爾拜辛（Albaicin）區。阿罕布拉宮號稱是西班牙接待游客最多的建築，每年都有超過230萬名游客參觀，因此如果您對這裡感興趣的話，最好提前計劃。

有人說，沒有去過阿爾罕布拉宮就等於沒去過西班牙

格拉納達的夏季非常炎熱，但不會像塞維利亞或者科爾多瓦那樣極端。這裡的海拔高達750米（2,500英尺），因此在一年當中的其他季節與西班牙其他城市差別很大。春秋兩季有些寒冷，冬季氣溫很低，出門需要包裹得嚴嚴實實。

多南那國家公園（Doñana National Park），伊比利亞猞猁的保護區之一。鳥類從歐洲向非洲遷徙會途經此處，在這裡喂食和休息，多南那國家公園因此成為觀鳥愛好者的天堂。建議您在導游的引領下參觀。

位於哈恩（Jaen）省的烏韋達（Úbeda）和巴埃薩（Baeza），精美的阿拉伯和文藝復興風格建築林立。

地中海盆地岩石藝術：位於格拉納達、阿爾梅裡亞（Almeria）和哈恩幾省不同地點的史前洞穴壁畫。

西班牙小吃tapas

種種跡像表明，安達盧西亞已經開始重視和認真對待文化旅游，因為相較於陽光沙灘，文化旅游受季節的影響較小，可以全年運營；當夏季的炎熱讓許多游客望而卻步時，年輕的背包客和學生會趁著旅游淡季價格優惠蜂擁而入。馬拉加（Malaga）、塞維利亞、格拉納達和科爾多瓦這幾個城市也不再像過去那樣你爭我奪，而是簽署了合作協議，利用共同的預算資金吸引國際文化旅游觀光客，尤其是來自中國、日本和美國的長途旅行者。

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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