Category: Special Investment Column

對於來自亞洲的移民和移民家庭而言，舊金山、洛杉磯和溫哥華這樣的西海岸大都市，一直是通往繁華新世界的指路明燈。現在的中國買家歷經數代，已經適應了北美生活的轉變，他們的經驗和潮流趨勢，更多指向考慮經濟基本面、財務情況和教育機會，以及整體生活質量等實際因素。因此，相對購買力、資本增值潛力，乃至溫哥華最近實行的15％外國購房者特別交易稅等因素，使得對西雅圖等替代市場的興趣與日俱增，也就不足為奇了。這些新興的國際化門戶城市，終將成為新一代的潮頭焦點。

中國熱門住宅房地產搜索門戶網站，居外網（juwai.com）的美洲區市場總裁馬修·莫爾指出，市場出現了顯著變化：“與去年同期相比，居外網2016年8月對西雅圖的購房咨詢量增加了143%；與此同時，溫哥華的咨詢量同比下降了81%。而且數據變化集中在高端市場。”

巍巍群山、莽莽密林，普吉特灣海水正藍，外加高品質的學校、充滿活力和多元化的經濟，且無州所得稅（不像加州），大西雅圖地區由內而外散發吸引力，近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。相比一直深得移民垂青的溫哥華和舊金山等傳統熱門目的地，太平洋西北地區很長時間以來保持著低調，從而幸運地避免了由非居民投資房地產帶動的高增長形成的泡沫陷阱。然而，業內專家認為，這可能是無可規避的未來。訓練有素的專家一眼就看出，西雅圖和貝爾維尤的發展酷似溫哥華，只是中間隔了二十年左右的時光。

總部位於西雅圖的Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼首席執行官迪恩·瓊斯，也是加拿大公民和溫哥華市前居民，覺得現在的西雅圖大都市圈的發展似曾相似。他的地產公司一直致力於向中國移民以及其他亞洲買家推廣本地房地產，獨家發布了微信門戶平台，建立了公司內的亞洲服務團隊，集合了一整個團隊的房地產顧問專家，都具備專業的語言能力，為外國買家提供專業服務和物流支持。瓊斯同時兼任華盛頓州中國交流理事會董事理事，稱該區域已做好准備，迎接一波接一波的海外直接投資。

 “感覺歷史正在重演，只是換到加拿大邊境以南來了，”瓊斯指的是在過去的二十年裡，依靠國際移民和投資風生水起的溫哥華大都市圈的發展。 “精明的投資者不會錯過任何一個發展機會，從中國大開發商的持股人，到中國的航空公司等等，都贊同說西雅圖地區的經濟基本面無可挑剔。幸運的是，海外需求對我們的內需驅動來說是錦上添花，就業、人口和財富都有進一步增長。太平洋西北地區的中位數房價和房租的增長在全美首屈一指。”

與溫哥華截然不同的是，普吉特灣地區的住房市場並非依賴移民或外國直接投資提振。相反，它一直在穩步吸引本地知識密集型企業的生產性資金投入。微軟、亞馬遜和Expedia均將總部設立於此，谷歌和臉書公司也在本地駐扎了一支龐大的員工隊伍，蘋果和總部在中國的阿裡巴巴競相宣布其辦公室擴展計劃，自20世紀80年代以來，西雅圖的高科技成分一直在穩步增長。這些高薪職位吸引了眾多就業力量，形成高收入的就業生力軍。根據頒發牌照的政府部門的統計數據，僅2016年7月，就有超過22,000名外州司機取得了華盛頓州的駕照，比去年同期增長30％，其中來自加利福尼亞州、俄勒岡州和得克薩斯州的外州居民分列前三位，其總數到達外州人士的三分之一。同期獲取駕照的人群中，共有410是來自亞洲的新注冊人（其中77人來自中國），86％集中在金縣（華盛頓州）。人口普查資料顯示，亞裔是該地區人口增長最快的族群，東區尤為顯著。

隨著影響力與日俱增，西雅圖的本土文化地位也不斷上升，2015年中國國家主席習近平高調訪問便是明證。來自中國的直接投資洶湧澎湃，移民通道如水銀瀉地。同時貝爾維尤市建立了世界上唯一的全球創新交流中心（或稱GIX），由本地的華盛頓大學、北京的清華大學以及微軟聯合創建的先鋒合作伙伴，開展絕無僅有的高科技教育計劃和定制服務項目。

大西雅圖都市圈已經將自身定位為中國家庭力有可逮，享受生活，並且在二十一世紀可持續發展的經濟中積累家庭財富的地區。來自中國內地的買家，以及早輩便已定居於此的華裔居民買家，支撐起了熱門的東區社區的豪宅銷售額的半壁江山（30％到50％）。新港海岸的貝爾維尤社區，風光獨特，擁有大量濱海豪宅和威尼斯般縱橫交錯的水道，然而在2011、2012、2013連續三年的房產銷售記錄中，沒有一棟銷售價格高於300萬美元的豪宅。之後卻異軍突起，2014年一舉售出3座300萬美元以上的房產，2015年更躍升至8座。這11座豪宅，除兩座以外，其余買家均為華裔姓氏。2015年的銷售冠軍是默瑟島北端的海濱莊園，售價高達1,380萬美元，盡管以信托形式收購，實際為中國公民擁有，也很難說出人意表。最近，瓊斯證實他麾下經紀人2016年8月的（意向）銷售冠亞軍分別是胡安妮塔地區一座售價高達549萬美元的海濱豪宅，和馬轡小徑上一座售價為485萬美元的馬術莊園，兩者均創下所在社區的價格新紀錄，買主也均同為中國買家。

“在太平洋西北地區達到奢侈級別的房產，在國際買家眼中，其實還在價廉物美的範圍內，”瓊斯觀察道， “特別是與西海岸屈指可數的那幾個超級城市相比，這些創紀錄的價格簡直物超所值。”

大勢所趨，大西雅圖地區吸引了一些世界頂級的房地產開發商進駐，開發、打造名牌住宅和混合用途項目。漫步貝爾​​維尤市或西雅圖市中心，隨處可見熱火朝天的開發項目，高聳入雲的塔吊。來自大中華地區的知名開發商如萬科、Plus投資管理公司、鷹君集團與拓宏國際集團都在大力開發新建築項目，而本地最有價值的一批商務寫字樓，例如76層的哥倫比亞大廈，正在受到總部設在中國香港或中國大陸的投資基金要約收購。其他一些更分散更個體的項目，則利用美國移民局EB-5移民簽證項目籌措資金，這種投資移民項目中，每個外國移民家庭（其中大多為中國家庭）可通過向合格的項目投資至少50萬美元，換取成為美國公民的機會。簡而言之，中國的開發商利用各個中國移民家庭的資金興建開發項目，而開發項目又出售給已經居住在美國的中國新移民，和其他計劃移民到美國的中國家庭。

起初（直至2014年的移民政策改革），加拿大的投資移民是簡單粗暴的買賣交易，移民直接往政府基金裡存入閾值量的資金，然後將海外資產轉換為加拿大房地產。在許多情況下，根本無人在意所購買的資產的實際轉售價值或維護要求。如同溫哥華城市規劃師甄瑞謙（Andy Yan）所述，溫哥華成為了一座“對衝城”——以住宅為形式的國際財富保險箱，和隔絕本國潛在經濟危機的戰略防風林[1]。即使2014年加拿大簽證改革後，由於中國國家主席習近平的反腐敗鬥爭在中國持續升溫等原因，這種財產轉換仍在繼續。然而，這種由海外買家競購推動的價格飆升，很快超出溫哥華當地經濟承受能力和加拿大當地居民買家購買力之外。

加拿大BC省政府多年來一直否認海外買家的購買力抬升了本地房產的價格，而將房價暴漲歸結於國內經濟形勢一片大好。直到加拿大終止原先的投資者簽證計劃，並退回6萬份申請（其中絕大多數是中國人）兩年後，政府才相信海外買家和本地房價存在直接關聯這個事實。2016年的夏天到來，以省長簡蕙芝（Christy Clark）為首的BC省政府終於如醍醐灌頂，恍然大悟，卻又行事草率，在未經通告、發布征求意見稿的情況下直接啟動對溫哥華大都市圈的非居民外國購房者征收15％的房產交易稅，並且宣布次月（2016年8月2日）生效。

該法案閃電通過，對加拿大的房地產從業人士和他們的客戶來說猶如晴天霹靂，導致市場極度混亂，合同作廢、放棄定金，以及整個地區房屋銷售急挫。據大溫哥華地產局報告，獨棟房屋銷售數量八月同比暴跌了44.6％[2]，而中位數價格同比雖然仍略有增益，環比7月狂降16.7％，為39年來最大月度降幅[3]。新房源環比7月也下降了18.1％。據悉，在列治文、溫哥華和本拿比，房屋銷售數量的降幅更高達50％，頹勢明顯（房地產業內人士史蒂夫地產業內人士史蒂夫·薩勒斯基[4]。

與此同時，BC省其他地方的房價和去年同期相比繼續攀升，維多利亞市增長了19.2％，證實溫哥華的房價暴跌確實是（外國人房產）交易稅帶來的苦果。

“這是市場持續回調，還是僅僅是短暫停頓，現在下定論為時尚早，”加拿大蘇富比國際地產公司的總裁和首席執行官布拉德·亨德森說。 “顯然無論國內還是國際的買家，都在觀望中。稅收新政不太可能改變長期需求，主要可能還是隨著時間的推移由市場通過價格消化。在此期間，替代性市場，如維多利亞市、多倫多市，甚至美國的西雅圖市都可能從中受益。”

居外網北美總裁莫爾贊同說：“8月在居外網多倫多的購房查詢量猛漲143％，這是過去三年中排名最高的一個月。”

不必擔心普吉特灣地區政府東施效顰，邯鄲學步，向加拿大BC省政府學習，對外國人征收額外的交易稅。如同Realogics蘇富比國際地產在其點擊轉發量頗高的微信文章中所述：“在華盛頓州，我們的州政府和市政府目前都沒有針對外國買家征收特別房產交易稅或過戶稅，也沒有提出任何類似的法案。由此可見，在可以預見的未來，對西雅圖和貝爾維尤大都市圈房地產市場的唯一影響，將會是相比我們的鄰國，外國買家在本地相對購買能力增強了。” 此外，無論是在西雅圖或是貝爾維尤，非居民投資房地產導致的（房價增長）結果遠未達到溫哥華的水平。到這個區域生活的移民個體主要包括：學生、職工和他們的家人，搬到這裡是為了更美好的生活。

事實上，西雅圖的生活質量與其他西海岸門戶城市相比毫不遜色，考慮到其生活成本的性價比的話更是專美於前。在主要國際市場上生活成本最昂貴的城市排行榜中（美國市場研究公司Demographia使用世界銀行與聯合國的“中位數倍數指數”進行比較），溫哥華位列世界第三。舊金山位列第七，洛杉磯與聖地亞哥洛杉磯並列第九。西雅圖名列第二十二位， 相比上述這些城市，以及多倫多、紐約、邁阿密、波士頓等城市，都要經濟實惠得多。Realogics蘇富比國際地產公司最近發布的一份報告中，就曾對溫哥華、舊金山和西雅圖/貝爾維尤大都市圈進行了深入比較，進而解釋為何在這些門戶都市出現較強的基本面與市場價值之間的斷層[5]。2016年8月，西雅圖/貝爾維尤大都市圈的獨棟房產的中位數房價是67萬美元，同比增長9.8％。同期可比數據，舊金山的中位數房價則達到116,400美元[6]，溫哥華更高達1,214,250美元[7]，分別比西雅圖高出65.1?