Special Investment Column – Page 101

海外 | 旅游創新高歐美經濟強泰國房市迎接光輝新一年

步入新的一年2017年之際，泰國游客人數剛剛刷新歷史記錄：2016年達到3260萬，同比增長9％，為泰國帶來1.6萬億泰銖收入，同比增長12.6％。

旺季時泰國出租物業的入住率一直很好，特別是泳池別墅，現在簡直就像黃金般渴市！不過必須要指出的是，當前入住率略低於前幾年。

2016年也是震蕩的一年，無論泰國國內還是國外，雖然許多人對未來一年似乎持積極的看法。

泰國經歷了一段過渡時期，再次證明其經濟極具彈性，該國游客人數創歷史新高，貨幣彙率穩定，股市表現為2016年全球股市最好的之一，同比增長20％。2018年初泰國將進行大選，按照計劃，該國基礎設施將得到持續改善，該國前景向好。

全球展望方面，2017年，美國當選特朗普將正式上任，最有可能推行民粹主義政策，改善美國經濟。美股走勢清楚地反應了這一點，健康的美國經濟將有利於全球經濟。

歐洲市場，我們將看到英國觸發《裡斯本條約》第50條，並成為第一個脫離歐元區的國家，到目前為止還沒有出現預期中的末日情景。歐洲也有一些亮點，通貨膨脹正在上漲，歐洲北部國家的經濟也正走強。

美國和歐盟經濟的改善將對房地產市場產生積極影響。

自2013年-2014年觸及高峰，普吉島房產轉售價格下降，在某些地區甚至暴跌20％。在部分地區，買家不能購買土地，也無法以這裡的二級/轉售市場購買物業同等的成本建房。

上述原因加上普吉島新開發房地產項目數量的減少，導致轉售交易量的增加，而往年新建房產需求量最高。

普吉島土地價格依舊高居不下，可能以後也不會出現下降，因為土地所有者往往願意長期持有土地，等待價格回漲，而不是追逐市場。

然而，這種趨勢不可能永遠持續，最終，物業轉售價格必將重新調整。隨著全球經濟改善，人們開始看到泰國的穩定，投資者將回歸。由於目前缺乏新開發項目，這將推動轉售物業的需求，從而推高價格。

正如上述所述，泰國出租物業入住率仍然很高，證明人們不能遠離泰國！若全球經濟好轉，我們預計出租率將上升，旅游人數也會增加，加上新開發項目的減少，將推高租金價格。

俗話說，“當大街上遍地都是鮮血的時候，就是你最好的買入時機”和“你將在股市的一片大好聲中付出高昂代價”，雖然當前泰國大街上沒有鮮血，市場發展緩慢，但前景積極。通過現在購買房產，你可能會得到令人艷羨的高回報，這無疑會在未來幾年變得更具吸引力！

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 紐約房市：回顧2016年，展望2017年

2016年，作為充滿戲劇化轉變的一年，終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說，這是相對穩定的一年，趨勢有序地放緩。

2016年第一兩個月，紐約房價從2015年達到的高峰稍有下降。3至6月間，無論市場價格及交易速度來說都有所回升，但進入夏季後房地產市場再次趨於平靜。秋季作為樓市旺季，的確比夏天要繁忙，但是整體市場沒有反彈得像去年那麼強勁。下圖是紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月，2015和2014的總結。

從圖表中我們可以清楚地看到整體市場交易的時間相對過去一年在拉長。但是，這一年中成交數量和成交總量都穩定在一個較窄的範圍。這意味著盡管樓市放緩，交易還是持續發生。

2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢？

業內一些尊敬的評估師例如Jonathan Miller預估市場價格會持續稍微下調。其中有兩個重要因素。

第一，新樓盤供給量還是飽和。2015年大約產生了5,500個新房源，2016年約是6,000個，2017年還有3000個。

第二，2017年房屋貸款率會有所上調。然而，市場上還是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借貸在整體市場中還是相對比較低。在2016年，獲得貸款意外條款在總交易籌資中的比例十分低，只有26%。房源量雖然持續攀升，但是很大程度上是因為新樓盤的供給，如果發展商停止樓樓盤（已經在發生），供給量會很快下降。在100萬美金以下的樓盤的供給量在3—4個月（需要3-4個月吸收所有供給），100萬—200萬美金的樓盤在7個月左右，然而200萬—300萬美金的樓盤則為8個月。另外，發展商已經放緩新樓盤項目。

最後，2017年紐約市地區的大經濟環境和就業前景還是相當樂觀的。

紐約最大房地產代理公司優秀經紀人葛宜珉專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生

引子

本來應網友要求，撰文談談房貸renew 和 refinance的話題。後轉念一想，與其寫這種隨機的話題，不如干脆寫一個系列，把關於加國房貸的方方面面都說個通通透透。既有連續性和系統性，又以讓更多讓讀者都能從中找到自己需要的東西。大概想了一下，從今天概述開始，接下來會涵蓋的話題包括：加國貸款機構，獲得貸款的渠道途徑，貸款經紀，銀行agent及分行，審批的流程，申請人的資質，個人信用管理，renew和refinance，怎樣應對銀行罰款，port和blend，等等。

房貸的前世與今生

房屋貸款，是把房地產實物抵押給金融機構獲得融資。其英文mortgage是由兩個詞根mort和gage組成。 mort在拉丁文裡是指與死神相關的。mortal（致命的）這個詞便是由mort衍生而來。gage則暗含綁定之意，例如，engagement（訂婚），說白了就是某兩個人彼此被綁定了。mortgage在剛剛被發明出來時，它的本意就是一份終身賣身契，借款人會用長達幾十年的時間來慢慢償還這筆債務。彼時，房貸的關鍵詞除了利率還是利率，只有拿到盡可能低的利率，才能保證把借款成本保持最低。80年代那會19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世紀初，能搞到5%的利率都高興地做夢能笑醒。

但是，在這樣的一個時代，當汽車可以無人駕駛，土豆也能當選總理，你就得知道，一切都是會變的。

今天，房貸已經迅速從過去單一的金融借貸關系，演變成了普通民眾對抗全球資產加速泡沫化的金融工具和護身利器。這裡，全球資產加速泡沫化的概念是Bruce Li的原創。過去，資產泡沫的概念雖屢屢被提及，但多是持泡沫將破裂之論調。Bruce堅定的認為，在一個相當長的周期內，這種泡沫非但不會破裂，更會呈現越來越加速之趨勢。有人說，泡沫終究會破裂。who cares？重要的不是泡沫何時破裂，而是這個過程你看到了沒有？參與了沒有？受益了沒有？

下面這張圖是世界主要央行的當前指導利率。日本是負利率，歐洲是零，美聯儲和加拿大央行是0.50。這些看似平常的數字其實是於無聲處聽驚雷：存錢的就是loser，投資的才是贏家。

有人說咋沒有天朝的？天朝利率水平也正處在史上最低水平。請看下面：

下面是加拿大的Prime Rate 80年來的圖表，怎麼樣，我們現在是不是身處一個百年一遇的低息時代？顯然，跟貨幣對應的資產，尤其是承擔貨幣蓄水池功能的房地產別無選擇，只有一路走高。這時，能否貸到款，買到房，實現以小博大，撬動資本杠杆，是擺在每一個不想在資產泡沫化大潮中被吞沒的人們面前的一個重要課題！

2006 - 2016年加拿大5年房貸優惠利率 — 2006 – 2016年加拿大5年房貸優惠利率

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

馬來西亞買房靠譜嗎？最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，因為這個地方沒有颱風、沒有海嘯，也沒有地震，更沒有核電廠。因著她的獨特地理位置，不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計畫沿線其中一個最大的國家。馬來西亞是東盟十國中的第三大經濟體，僅次於印尼及泰國，領先新加坡。服務業、工業及農業分別佔該國GDP的55%、36%及9%。主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產、批發零售業。（馬來西亞首都）

馬來西亞毗鄰新加坡，無論語言、文化及政府均與新加坡相近，但新加坡貴為東南亞的經濟“老大哥”，其市場早已成熟飽和，競爭也非常激烈，也許不適合新的投資者貿然加入。相對之下，大馬市場仍存在發展空間，特別在房地產市場方面，新加坡的房價是馬來西亞的70倍，而馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。

年輕購買力助推高樓價

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），而當地消費開支增加，同時私人儲蓄率下降，令大馬成為消費力強勁的國家。而現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地房價上升的催化劑。

為了吸引外國投資者及海外資金，大馬政府推出“馬來西亞第二家園計畫”，顧名思義就是希望投資者把她當成“第二個家”——雖然海外投資者只能投資或購買當地價值100萬馬幣以上的資產，但借貸比率可高達50%至60%，加上沒有限購規定，自由度比大部分國家大，對海外投資者來說，是非常吸引的條件。近年，多家中資大型發展商，包括碧桂園、富力及雅居樂等，紛紛向大馬進發，可見當地的發展可能性。

令吉下滑海外投資者愈買愈便宜

除了優秀的投資環境外，馬來西亞的貨幣令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持續下滑，對海外投資者而言，馬來西亞資產可謂“愈來愈便宜”。單單以去年11月的令吉兌港元匯價比較，現時令吉已較一年前下跌5%；若以2014年11月的匯率計算，現時令吉更“便宜”了24%——換句話說，假設當地資產價格維持不變，中國香港投資者現在入市的話，比兩年前可謂打了個七六折。在美國預告明年將會升息3次、美元持續走強的情況下，相信令吉跌勢將會持續，繼續利好海外投資者。

馬來西亞最為國人熟識的城市，非首都吉隆坡莫屬。事實上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投資馬來西亞樓市的首選。吉隆坡是大馬華人的聚居地，加上大馬政府在2010年公佈了“大吉隆坡計畫”（Greater Kuala Lumpur），銳意要在2020年前，將吉隆坡打造成全球首20個宜居城市之一。加上連接吉隆坡及新加坡的隆新鐵路預計將於2021年啟用，屆時來往新加坡及吉隆坡所需的時間，將由原來的4小時大大縮減至1.5小時。現時吉隆坡的樓價僅僅是新加坡的三分之一，在交通時間減少下，相信吉隆坡的黃金地段如雙子塔一帶將成為搶手貨。

除了吉隆坡外，投資者亦可考慮較冷門的柔佛州依斯干達（Iskandar）及檳城（Penang）。依斯干達是大馬與新加坡兩地積極發展的經濟特區，與新加坡僅一個海港之隔，分為五大旗艦區，其中A區包括著名的旅遊景點樂高樂園（Legoland）、商業辦公室、酒店、購物商場等，著名地產商碧桂園亦在去年底於當地插旗，建設“森林城市”計畫。而一向大受旅客歡迎的度假勝地兼美食天堂檳城，其發展潛力同樣不可忽視，投資者不妨多加留意這兩個地點的發展潛力。

中國香港丶中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

如需諮詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲 | 在澳洲“以房養學”，父母與孩子如何聯名買房？

購買澳房，問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外，聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。因此，本期的《土地法專欄》邀請擁有中澳兩國律師執業資格的林匯銘律師來解析澳洲聯名購房。

實務中，許多律所客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，配偶的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，可以是夫妻聯名，夫妻一方與孩子聯名，也可以是夫妻與孩子三人聯名。

共同共有 – Joint Tenancy

在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。

特點：

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。
“生還原則”(Principle of Survivorship)：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

缺點：

如果其中一方想要把房產的產權租、售給第三方，則需要得到另一聯名者的同意。
如果當初買房的時候其中一方支付了比較多的首付，但是買房之後擁有產權的形式是共同共有，那麼對於房子的產權擁有就是50/50的比例。一般來說，即使將來賣掉房子的收益，也必須是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有聯名購房，則王大哥和王大嫂各自擁有該房產50%的所有權。如果王大哥去世，則其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂所有，即王大嫂成為唯一的業主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有聯名購房，則三人各自擁有該房產33.3%所有權，如果王大哥過世，其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占該物業的50%所有權。

按份共有 – Tenancy in Common

特點：

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。
“自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。
“出資不同“的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

缺點：

購房者一方有權利將期所擁有的房屋產權賣給任何一個人，即使另外一方不同意也必須遵循。
如果果聯名者一方過世，房子不會自動轉到另外一個人的名下，而是需要按照遺囑來進行分配，法律手續較共同共有會相對繁瑣。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有聯名購買房產，並決定出資最多的王大哥占該物業50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂過世，則其名下這50%的利益可以作為遺產由其順位繼承人依《繼承法》全權繼承，而不是自動按25%與25%分配給王大嫂和小王。

總結：

如果買家決定以聯名的方式買房，無論是共同共有（Joint Tenancy）還是按份共有（Tenancy in Common），均需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。在繳納印花稅、房產過戶轉讓以及向土地局登記買家的產權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式。

在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 2017首份房地產數據：加州、紐約稱霸房價最高地區

大家新年快樂。恭祝大家在新的一年裡事業成功，身體健康。

近來加利福尼亞州南部天氣晴朗。聖誕節前夕，沿海城市的人們享受著陽光，欣賞著美麗的海景，到處生機勃勃。偶爾會下雨，但雨過天晴之後一切都變得閃閃發光。

對於像您這樣近來考慮在洛杉磯投資，但不在此長住的人們來說，共管公寓是一個不錯的選擇。它們與今年三月比佛利山莊大洛杉磯房地產委員會（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）中國代表團在上海和中國香港參觀的住宅類型類似。其優點是，價格一般低於獨棟住宅，且相當一部分維護工作由業主協會（Homeowners Association）負責。此外，許多共管公寓均配備安全門，或者屬於高層建築的一部分，因此在無人居住期間更加安全。我強烈建議投資此類優質資產，以此為立足點成為洛杉磯居民。正如您所知道的，洛杉磯有許多奢華共管公寓，其中包括由大型中國公司開發的若干棟。

我還希望與您分享一些關於美國房地產的數據。這些數據將讓您變得更有理由在陽光明媚的加利福尼亞州投資。這些數據由房地產同事Sandra Miller發布。

聖莫尼卡（Santa Monica）在該國房屋售價排名中名列第五！在此工作和生活的我們對此一點也不意外。

美國房屋售價最高的地區幾乎全部位於加利福尼亞州和紐約州。

說明這點並不容易：加利福尼亞州房屋售價一點都不低！在100個房屋售價最高的地區中，共有多達72個位於加利福尼亞州。紐約州位居其後，共有21個，其中一半位於紐約市。

該國房屋售價最高的十個地區是……（根據Property Shark）

10. 94028，波托拉谷（Portola Valley）

該郵政編碼覆蓋整個波托拉谷城——該城被譽為加利福尼亞州最富有的城市之一——該城吸引了眾多財力雄厚的買家，其房屋售價中值高達2,815,000美元。

9. 94022，洛斯阿爾托斯（Los Altos）

該洛斯阿爾托斯郵政編碼躋身房屋售價前十（去年名列第12名），其房屋售價中值高達2,831,250美元。

8. 94301，帕洛阿爾托（Palo Alto）

該地區——距離多家大型公司僅幾步之遙，Googolplex位於附近的山景城（Mountain View）——得益於附近的斯坦福大學（Stanford University）。盡管如此，該帕洛阿爾托郵政編碼房屋售價中值仍下跌了215,000美元，該地區目前的房屋售價中值為2,935,000美元。

帕洛阿爾托（Palo Alto）的房屋售價中值為2,935,000美元，房價在全美排名第八

7. 90210，比佛利山莊（Beverly Hills）

該標志性的比佛利山莊郵政編碼房屋售價中值下跌了11%，從去年的前三名下降到第七名。

6. 10007，紐約市（New York City）

郵政編碼10007覆蓋特裡貝克（Tribeca）部分地區、部分金融區（Financial District）和世貿中心（World Trade Center）周圍地區，該地區2016年房屋售價中值大幅上漲：去年該地區房屋售價中值為2,800,000美元，2016年房屋售價中值突破300萬美元大關，達到3,349,657美元。

5. 90402，聖莫尼卡（Santa Monica）

蒙大納大道（Montana Avenue）北部的奢華社區排名不變，仍吸引了眾多財力雄厚的（和國際）買家，其房屋售價中值為3,395,000美元。

聖莫尼卡（Santa Monica）的房屋售價中值為3,395,000美元，房價在全美排名第五

4. 33109，邁阿密海灘（Miami Beach）

該地區是深受歡迎的投資者和財力雄厚的退休人員的休養勝地，郵政編碼33109代表著佛羅裡達州房屋售價最高的地區，其房屋售價中值為340萬美元。

邁阿密海灘（Miami Beach）的房屋售價中值為340萬美元，房價在全美排名第四

3. 10013，紐約市（New York City）

該郵政編碼覆蓋特裡貝克部分地區、SoHo和哈德遜廣場（Hudson Square），其吸引力無可匹敵。2016年該地區房屋售價相較於去年大幅上漲12%一點也不意外，目前其房屋售價中值高達3,808,765美元——其排名上升一位，躋身該國房屋售價最高的前三個地區。

紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元，房價在全美排名第三；圖為哈德遜廣場（Hudson Square）

2. 94027，阿瑟頓（Atherton）

雖然阿瑟頓的居民不足8,000人，但其引以為豪的是擁有該國最昂貴的部分房產。不過，其2016年房屋售價中值相較於2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962，薩加波納克（Sagaponack）

憑借其不規則分布的大廈——房屋售價約550萬美元——該漢普頓（Hampton）郵政編碼在超高房屋售價和獨有的生活環境方面是公認的領先地區。雖然薩加波納克仍雄踞房屋售價最昂貴的郵政編碼榜首，但其房屋售價中值下跌了35%——相當於房屋售價下跌了整整300萬美元。

薩加波納克（Sagaponack）的房屋售價中值為550萬美元，房價在全美排名第一

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 2017年美國房市展望

對於美國來說，2016年是在無休止的加息預期與大選鬧劇中度過的。而對於美國房市來說，2016年的主題則是持續復蘇。截止2016年9月，美國各主要城市房價普遍同比增長。漲幅最大的為丹佛、西雅圖與波特蘭。在8個主要的投資城市當中，丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓與舊金山的房價水平已經超越了信貸危機前的水平，達到新高；而紐約、洛杉磯與芝加哥的房價則仍處於復蘇階段。

2017年值得關注的城市之一是科羅拉多州的丹佛。該城市房價2016年9月同比增長9%，而與五年前相比則增長約50%，漲幅驚人。這種漲幅是否能在2017得到延續備受關注。有趣的是，多種跡像表明近年來丹佛的房價增幅可能與該州的大麻合法化有關。2012年科羅拉多州的大麻合法化，極大地促進了當地相關產業的發展，帶來大量就業機會。企業的湧入與人口的增加使得土地、工業建築與住宅的需求同時增長。丹佛房屋供給難以在短時間內趕上需求的發展，導致了房價節節攀升。不過如此高速的房價增長必定不會一直保持，當房價超出人們承受範圍，這些住房需求將更多地轉嫁到租賃市場，對丹佛房租造成上升壓力。不過在美國許多州政府也在尋求大麻合法化的環境下，相信並非最主流投資城市的丹佛2017年房市供求壓力將有所緩解，房價持續上升但幅度減緩，距離市場泡沫尚遠。那麼在2017年全球新的經濟形勢下，特別是川普政府的管理下，整個美國房市的走向又將如何呢？

供給：

受到信貸危機與全球金融危機的影響，美國住宅供給近幾年一直處於較低水平，導致市場上可供售賣的房屋供給從2009年開始減少，房價也隨之上升。從2012年開始，新批開建數量才逐漸增多。進入2016年，新批准開建住宅達到了2008年的水平，不過這些新批准的項目要在幾年後才會轉化為市場上真實的供給。2017年的住宅供給水平將略為改善，不會有大幅度的變化。一些需求過熱的市場會得到一定程度的緩解。

需求：

然而在美國房市供給緊張的同時，美國的住宅自有率卻在2016年2季度下滑到了50年來最低的62.9%。這說明供不應求的情況只適用於較富裕的階層，目前的房價對於部分的美國居民來說依然難以負擔。他們不願購買自己的住宅，而是選擇租房或寄宿。這其中相當一部分人是在之前美國房產泡沫破裂時因無力償還貸款失去了自己的住宅。帶來更多的住宅需求，是推動美國房市在2017年繼續前行的重要因素。

2016年11月，美國失業率下降至4.6%，達到9年最低，與此同時消費者信息指數則達到一年內最高水平，對住宅購買意願相信在2017年會有所上升。另一方面，相比於尚未達到十年前整體房價水平的美國房市，美國非農就業工資水平在過去十年穩定上升，增幅將近30%。2017年美聯儲預期將加快加息腳步，但加息幅度必定較小，不會對仍然處於歷史低點的借貸利率產生太大影響。綜合以上種種因素，2017年美國住宅市場的需求將會溫和上漲。

川普政策：

除了一般的供求關系變化，2017年影響美國房市走勢的一個重要因素則是新總統川普的經濟政策。川普的經濟主張較為鷹牌，旨在激發美國自身的發展潛力，對經濟跟房市來講都有著促進需求的意義。川普當選之後股市的連續大漲就說明了市場，尤其是基建金融對未來發展形勢的樂觀態度。然而這種激進的政策一旦實行，就會帶來過速的風險，可能導致通脹過快，貸款利率與新房價格也有可能快速上漲。借貸成本與新房價格上漲可能會減少本國本土的市場需求，不過對海外投資的影響則相對較小。

2017年美國投資策略

川普上台，美聯儲可能會加快美元加息腳步，加之全球各大經濟體民粹主義與地方經濟保護主義的抬頭，中國消費者在2017年還將面臨人民幣貶值與中國出口減速的新常態。對於中國人而言，海外資產配置意義也更加明顯。不同類型的投資者應該明確自己的投資目的，並做好相應的准備，以確保在海外房產在自己的資產配置中發揮更積極的作用。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖（公寓）

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）。

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲4.6%

房產儲量自2015年第三季度下降4.4%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為106天

房產售價與要價的百分比為100%

線下交易的房源百分比為32.13%

第三季度房市分析

第三季度，太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加，實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁，內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此，房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度，對其房產采取戰略定價，以確保盡快售出。因此，房價上漲的情況穩定，房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快，且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是，與去年相比，各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月，太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數400,000美元的一套房產。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161

加利福尼亞州96161，特拉基5號，Dolomite路11530號
2室/2浴/1,260平方英尺
售價：390,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145

加利福尼亞州96145，太浩市120號，North Lake大道1877號
3室/3浴/2,222平方英尺
售價：815,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加，因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是，房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰，也會刺激房價上漲。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖（獨棟房產）

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲13.7%

房產儲量自2015年第三季度下降6.6%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為79天

房產售價與要價的百分比為100%

線下交易的房源百分比為36.30%

第三季度房市分析

市場統計數據

自一月到九月，太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數639,500美元的一套房產。

加利福尼亞州96161，特拉基，Lausanne路
3室/2浴/1,560平方英尺
售價：635,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

加利福尼亞州96145，太浩市，Ward大道409號
3室/5浴/4,904平方英尺
售價：2,400,000美元

前景預期

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國 | 2017英國房屋租賃市場行情預測租客群體喜憂參半

2016年11月英國房屋租金與同期漲幅創新低，2017年全國平均租賃金額預測將翻倍。政府新政擬取消中介收取部分房屋租賃費用，但對於租客來講，結果或許喜憂參半。今天我們就來關注英國房屋租賃市場的行情。

全國範圍來看，房屋租金上漲最快的區域是北愛爾蘭（Northern Ireland），本年度租金上漲幅度4.8%；其次是英格蘭東南（South East）地區，增速4.7%。西北（North West），蘇格蘭（Scotland），西米德蘭（West Midlands）這些地區的房屋租金增速均領先於全國水平的3.1%。目前全國各地總體租金水平在1,188英鎊/月，較去年平均月租增長11英鎊。

縮小範圍，房屋租金漲幅最快的區域是伯明翰（Birmingham）的Curzon Street，這條街上住宅的租金5年內上漲了23.7%，遠遠超過全國水平8.8%的均值。主要原因是HS2高鐵的敲定，政府的這一傾斜使伯明翰很多區域房價5年內都飆升了20%以上。其余5年內租金上漲幅度較大的城市還有利茲（Leeds）15.3%，謝菲爾德（Sheffield）15%，曼徹斯特（Manchester）14.5%等。

與其它地區相比，倫敦地區的租金增速要明顯慢於前者。截至本月初，經歷了11月1.4%的小幅下跌後，首都地區的房屋租金與去年同期相比僅上漲了1.6個百分點（月度增長為－0.31%），為1,883.43英鎊/月（一年中最高值為1,894英鎊/月），這個速度竟然和北部東米德蘭地區（East Midlands）持平，並且低於剩下全部的大區。

雖然今年一年的租金漲幅不大，並且居然跑到了英國國內通脹水平的後面，但是待到2017年，Landbay公司給出的租金預測大約是增加3個百分點，是今年的3倍（預計超過明年通脹水平）。例如明年英國央行開始收緊住房貸款的一些政策；稅收方面BtL房產的收入來源將無法獲得相應稅收減免等等，這些已知的即將到來的變動幾乎每一個都在瞄准房東的錢袋子，因此房東不得不加緊將損失轉移，最普遍的做法就是漲房租。另外該公司數據顯示房屋租金的漲幅也呈波動式，2015年增幅還是2.34%，今年增幅減小，明年加速反彈。

Homelet首席執行官Martin Totty表示，與近幾年相比，從來沒有哪一年可以像2016年這樣充滿了各種來自外部的不確定性。Buy-to-let房產印花稅變動和脫歐這兩大事件對房屋租賃的市場影響最大，租金價格雖然上升幅度減緩，但總體一直保持穩定堅挺。房東，租客，房屋中介間的利益博弈一時間難以定論真正的“贏家”和“輸家”。

確實，今年10月的哈蒙德秋季預算案中提到將會禁止房屋租賃中介收取中介費，雖然消息一出另不少租房一族歡欣雀躍，但據房姐了解目前不少英國租房中介都在醞釀收費政策調整，一旦中介費被禁，這部分錢也會被轉嫁到其它明目的費用中，也就是其它的費用會升高，總體花銷可能還是不會減少。

另一方面，對於非學生一族的租客今後需要交的市政稅（Council Tax）來年也要漲價，雖然明確的漲價時間點和多少仍然待定，但專家預測3%－6%區間的幾率很大。目前Council Tax的政策是不同區域根據不同房型向租客收取稅收，倫敦地區一般來講每人每月50英鎊上下，這部分稅收一漲，租房一族的預算不得不再次增加。

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。