Special Investment Column – Page 100

英國退歐對普吉島房市影響幾何？ | 海外

英國與普吉島之間的淵源：長久以來，英國人壹直將普吉島視為度假勝地、退休後居住之所、追求生活方式的去處以及創業之地，對於許多購買海外房地產的英國投資者而言，普吉島是個不錯的選擇，買入後可用作度假屋或是用來投資，目前英國買家已在普吉島占據壹席之地。（泰國吉普島房價走勢）

過去10年來泰銖兌英鎊匯率呈現走強趨勢（見下圖）。再加上增加泰國房價上升，使生活和工作都在這裏的英國人以英鎊買房越來越昂貴。

去年6月英國退歐公投之後，英鎊兌泰銖匯率跌至10年來的最低水平。當然這將意味著來自英國的買家減少，然而俗話說：黑暗中總見壹線曙光。

目前這道曙光已現：英國的賣家正急著將其普吉島房產銷售收益轉到英國，這意味著他們有可能降低要價來刺激銷售。對很多早在2008年或是更早時期就在普吉島買房的英國業主而言，他們買入房產時英鎊兌泰銖的匯率超過60。截至當前，英鎊兌泰銖徘徊在45附近，貶值幅度高達25%。這些業主即便以10年前的買價賣出房產，只要將房產銷售收益轉換為英鎊，也能獲得25%的匯率收益。對於房地產投資者和抄底買家而言，目前無疑是壹個以低於市價買房的良機，如同兩年前普吉島的俄羅斯業主所經歷的壹樣。

在當前全球低利率的經濟環境下，為尋求更高的收益率，資本外逃現象明顯。當前泰國房地產市場，尤其是普吉島房市，租賃收益率高，吸金力高。隨著英國業主如上所述的降低售格的機會來臨，現在買房將有可能獲得高於平均水平的回報。

亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣 — 亞洲：租賃總收益（%）——位於已現城市中心地區120平公寓房產
由上至下分別為印尼、菲律賓、柬埔寨、泰國、馬來西亞、日本、中國香港、新加坡、印度、臺灣

雖然當前普吉島房地產市場依然疲軟，但有理由保持樂觀。我們看到強勁的需求和來自國外詢盤的增加，包括美國、中國香港（港元與美元掛鉤）、中國大陸、阿聯酋和新加坡，而居住在該地區拿著美元工資的外國人的詢盤也有所增加。若泰國公投獲得通過，該國將於明年恢復民主選舉制度。這對房地產市場是壹個利好，因為壹旦泰國民選政府成立，越來越多的買家將返回該國。

目前市場已經觸底？有可能確實如此，泰國今年遊客數量預計將達到3300萬人次，也將繼續吸引越來越多的新遊客和回頭遊客。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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日本房市投資熱投資者該如何出手 | 海外

說到日本，除了中日兩國一言難盡的歷史糾葛，國人最先想到的應該是日本的文化、美食與發達的制造業。2015年開始，赴日投資熱潮也成為了各方另一個焦點話題。居外網的數據表明，2015年居外用戶對日本房產的詢盤量較2014年增長了191%，詢盤總價值高達5.32億美元（約35億人民幣）。

90年代初，日本房地產的巨大泡沫轟然崩塌，隨之而來的是其引發的金融危機與蟄伏20多年的房價。08年開始，在全球金融危機影響下，日本房市再次下滑。金融危機結束之後日本房市進入房價瓶頸期。2013年之前，日本全國房價變化幅度都相當小。2013年開始，人民幣兌日元大幅升值，在2015年中一度讀破20大關，國人在日投資也逐漸增多。同時期，全日本公寓房價開始顯著增長。在2013年2月至2016年2月的3年間，日本公寓整體房價增長了25.3%，而別墅房價只微增0.9%。這樣的數據讓人不得不猜測，正是海外投資者對公寓的大量需求湧入，使得更受投資者青睞的公寓市場價格節節攀升。2016年初，日本進入“負利率”時代，由此帶來的超低低利率與人民幣彙率優勢進一步刺激了海內外的房產投資。加之2020年東京奧運會的臨近，越來越多的基礎設施開建，為許多新的區域帶來了更好的投機遇。相信在這些因素持續作用之下，日本住宅，尤其是公寓價格將在近期保持上升趨勢。

那麼中國買家最喜歡在日本那個城市進行投資呢？居外網的數據表示，2015年間最受中國房產買家青睞的3個日本城市依次為東京、大阪與京都。超過70%的潛在購房者表示投資是他們在日本置業的首要目的，這表明在日本進行房產投資的中國買家主要看中的是當前的彙率優勢與日本房市的復蘇。

作為全球中心級的城市，日本首都東京時時刻刻吸引著世界的目光。東京都會區是全球人口最密集的地區，這一地區的房價毫無疑問為全日本最高。2015年6月新公寓的平均售價約為357萬人民幣，平均單價約為5.1萬人民幣每平方米，與北上廣深房價基本處於同一水平。二手房均價則比新公寓便宜許多，平均售價約180萬人民幣，單價2.8萬人民幣每平方米。東京的租賃市場十分發達，一套60平的新公寓租金一般達到1.2萬人民幣，將帶來高出國內房產的出租回報率。

中國買家在日投資的另一個熱地是大阪。擁有典型的日本文化與景色，大阪是體驗日本生活最好的地方之一。於東京相比，大阪地區房價較低，需要的投資成本也較少。2015年6月新公寓的平均售價約為290萬人民幣，平均單價約為4萬人民幣每平米，相當於國內一線城市郊區或二線城市中心區域房價。 2015年6月的二手公寓均價約為121萬人民幣，更是明顯低於國內許多大城市。雖然大阪的租金比東京低，但由於房價較低，大阪擁有更高的租金回報率。

從大阪與東京兩個城市的公寓房價走勢圖中，我們可以發現2012年開始，大阪的公寓價格增幅就持續高於東京。2012年1月至2016年2月，大阪公寓房價增長了26.5%，而同時期東京公寓房價增幅為22.8%。從市場飽和度角度來看，由於房價較低，大阪也具有更大的發展潛力。

居外投資建議：

對一般的投資者來說，大阪房產有著更低的投資門檻與更高的投資回報，是十分理想的投資選擇。大阪房產的投資優勢包括：

近期高速增長的公寓價格將帶來更高的長期投資回報
相對於東京較低的投資成本可讓投資者選擇更具優勢的房產
顯著高於國內的租金回報率讓投資者持續獲利

不過，投資大阪房產一定要將重點放在市中心與關注點強的區域，購買時首先考慮出租與出售的可能性，切不可因價廢市。

東京房產投資門檻高，市場波動大於大阪，需要洞悉市場動態，適合有一定投資實力與經驗的買家。投資東京的優勢有：

全球生活工作最便利的城市之一，具有海量投資地點可供選擇
2020年奧運會帶來的巨大市場發展空間，房市有望站上一個新台階
作為全球人口最密集的區域，強大的租售需求使得投資者更容易找到收益機會

在日本購置房產，中國買家需要避免的一個誤區是從游客的角度選擇投資地點。游客聚集的熱門地點往往不一定是受歡迎的房產熱點。如果從租客或購房者角度出發，相信大家在選擇租房或買房時會避開人流密集而缺乏生活設施的旅游區。因而購買房產時，一定要從日本當地居民工作生活角度出發，選擇交通便利、設施齊全、發展前景大的區域。另一方面，由於近期全球經濟形勢不明朗，作為避險貨幣的日元彙率變動很大，在2016年初對人民幣升值較多。日本政府近期也出台各項措施，立志於修正日元過快升值，以穩定日本經濟。為避免彙率上的損失，海外買家應該密切觀察經濟形勢，在彙率相對穩定時入場。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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一帶一路機遇：泰國樓市追落後 | 海外

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力——既有繁華且現代化的城市，也有極具觀光價值的大自然景觀及文化古跡，無論是熱愛美食和購物的人，抑或是喜歡陽光與海灘的人，甚至是熱愛歷史文物的人，都能在這個國家找到樂趣，難怪旅游業一直為泰國經濟帶來穩定的利益和貢獻。

雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。

10萬首付即做業主

正正因為泰國樓價落後，所以中國香港人投資泰國物業的入場費亦相對較低。不少一手新樓的樓價均不超過100萬港元，部分樓盤會為海外買家提供特低首付優惠，即只需10萬元首付便可在泰國成為業主；即使是以部分買家於新加坡大華銀行敘造離岸房貸的最高比例70%計算，入場費亦只需約30萬元，比中國香港低得多（而買到的單位當然大得多了！）

在中國香港買房，除了本身高昂的房價外，投資者還要付最少1.5%的從價印花稅，非首次置業者另需付15%雙倍印花稅（DSD），非本地永久居民買房及於36個月內售出物業者，更分別需付15%買家印花稅（BSD）及最高20%的額外印花稅（SSD）。泰國買房的稅項就簡單得多，沒有房屋稅，也沒有地價稅，買房時只需付2%過戶費，賣房時則只需付3.3%特種商業稅（持貨超過5年者可減免）及0.5%印花稅。

除此之外，泰國近年放寬外國人居留限制，50歲以上人士如銀行⬀款超過300萬泰銖（約65.36萬港元），或每月收入超過10萬泰銖（約2.18萬港元），以往每次申請只能停留泰國1年，現時則每次申請可逗留5年。

力拓基建高鐵如箭在弦

同時，泰國近年積極投資基建，首先在中國“一帶一路”的計劃下，各國已聯手興建一條由昆明出發、途經新加坡至泰國的鐵路，預計將於2021年完工。另外，亦有消息指東南亞多國將於2021年開始，興建一條連接東南亞各國的高鐵。泰國已積極為曼谷–清邁高速鐵路項目尋找資金，而曼谷鐵路BTS及MRT亦將擴展覆蓋範圍，預計最快於2030年完工。在往來鄰近國家更方便下，自然能吸引更多各國旅客、人才甚至投資者到泰國，加速經濟及樓市發展。

有泰國地產代理公司就提醒投資者，在泰國買房放租需注意以下幾點。首先，不要以為單位愈大愈好，事實上，在泰國最容易獲承租的單位，是300至500平方呎、一到兩房的中小型單位，因為這些單位較能吸引外籍人士青睞。第二，在泰國放租的單位，必須配備全屋基本家私及電器。第三，若怕語言不通，外籍投資者可以委托代理放租，代理通常會收取一個月租金作為佣金。

Condo、軌道宅吃香在泰國亦要注意物業地點，當地代理就提醒，不要選擇寺廟附近的物業，因為泰國人一般會在寺廟⬀放大體及進行火化，加上和尚念經的聲音頗大，勢會影響居住質素，故當地人普遍不喜歡住在寺廟附近。另外，由於曼谷交通長期擠塞，鄰近地鐵站或BTS沿線（又稱“軌道宅”）將為物業大大加分。而代理就建議外國人購買“Condo”，即分層住宅（Condominium），不要選擇公寓（Apartment），因前者附近各種公共設施，後者檔次明顯較低，亦不夠前者受歡迎。

惟泰國樓市有兩點隱憂，一是現時泰國新樓供應頗多，放租不算容易；二是泰國政局不穩，對經濟有直接影響。幸好，在前任泰至普密蓬駕崩至新任泰王佛齊拉隆功登基後，當地經濟尚算穩定，也算清除了一大不利因素。

有人問，泰國這麼大，要買房的話該選那裡呢？我們綜合了幾個泰國主要城市的特點，有興趣投資泰國樓市的你，不妨參考一下！

泰國三大發展商之一Sansiri指，由於曼谷地皮供應貧乏，加上地價屢創新高，預測曼谷核心地段樓價在未來3年將上漲15%；而市場人士亦預計，泰國分層住宅的租金回報可達6%至8%。如認為泰國樓價“泰”落後的話，不妨多加留意當地樓市的投資機遇！

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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匠心收藏貼！2016-17澳洲投資/移民法十大新政全解析 | 澳洲

首先，給大家拜個年！祝居外團隊與各位讀者朋友們新春快樂，雞年大吉！

回顧過去一年，2016年的澳洲投資市場無疑是近六年來最令華人投資者與相關從業人士最為印像深刻的一年。這一年中，投資環境穩健發展，彙率走勢稍起稍落，但對外投資的法規政策卻扮演著“打你十個巴掌後揉你一臉”的狠角色。

然而，變的是環境、彙率與政策，不變的是跨境投資市場愈演愈熱的大勢。古人雲“以史為鏡，可以知興替“，此文將歸納並逐一解析2016-17年澳洲投資法與移民法相關的十大政策新規。

2016-17年澳洲投資法/移民法十大新政一覽

投資（產權）法類：

2016年6月 | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅
2016年11月 | 財政部公布購房新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

移民法類：

2016年7月 | 移民局重大改革學生簽證，特別開放小學生留學簽證
2016年7月 | 投資移民利好新政！132/188門檻降至歷史最低
2016年9月 | 澳洲移民再添新成員，新簽證188E創業移民正式開放
2016年11月 | 澳洲移民隨行子女年齡由25歲降為23歲
2016年12月 | 澳洲對華十年訪客簽12月12日正式生效

金融法規/政策類：

2016年4月 | 澳洲四大銀行正式收緊海外收入貸款
2016年5月、8月 | 澳聯儲RBA降息至歷史新低，澳元受大影響
2017年1月 | 中國政府嚴格控制外彙交易，再限資金外流

十大新政 ① | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅

生效時間：2016年6月起

由於澳洲2015財年即將在6月30日結束，各州政府均選擇在此時發布了2016新財年的財政預算。對於海外投資者最顯著的影響則在於，各州政府財長均有計劃提高海外買家購房的印花稅支出，從而平衡海外買家與本地買家的購置比例。

維多利亞州附加稅概述：

在2015/16財年，針對海外購房買家，維州工黨政府新增加了3%的額外印花稅。此印花稅基於房屋買賣合同價格，不受標的物的當前價值影響，因此也不能享受印花稅減免。
而維州政府2016/17財年的財政預算決定，將海外買家額外印花稅，在3%的基礎上增加至7%。同時，海外買家如果被定義為缺席個人/企業/信托，則需要額外支付5%的土地稅。

新南威爾士州附加稅概述：

在新州2016/17財年，從7月份開始，海外買家將會被要求支付額外4%的印花稅。從2017年開始，海外投資者還將被要求支付額外75%的土地稅。
新州政府在之前的政府議案中已經提出，從2016年7月起，所有新州房產交易，買賣雙方均需要首先證明他們的國籍才能進行下一步交易。

昆士蘭州附加稅概述：

早於2016年6月14日昆州財政預算報告，昆州財長宣布，他們將追隨維州政府的決定，向海外買家征收額外3%的印花稅。此印花稅將在正常印花稅（最高上限75%）的基礎上征收。
以企業或信托形式購買物業，稅務局會利用穿透法則追查實際控制權是否在海外買家手中。如果是，那麼額外的印花稅即會被征收。

海外買家購房附加稅數據表一覽：

十大新政 ② | 財政部公布新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

生效時間：2016年11月起

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的樓花因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。不過，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，一部分中的他們被迫選擇放棄定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲財政部長Scott Morrison於2016年11月宣布，將允許海外購房者接手因其他原因而導致未能按時成交的期房公寓樓。

在我們解讀這條新政策之前，我們先來談談澳洲法律對於新房和二手房定義上的區別。根據澳大利亞海外收購法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的規定，純海外人士在澳大利亞只可以購買新房（new dwelling）而不可以無條件的購買舊房或二手房（established dwelling）。在澳大利亞財政部長Scott Morrison更新政策以前，法律規定新房必須是第一次被銷售，也就是說之前沒有被賣給過任何買家。

顯然澳洲政府也認為，如果房產因為種種原因導致無法完成過戶，但房產確實為新建的，那麼仍舊被定義為二手房產這一政策並不合理。因此新政中支出，無法過戶完成的樓花依然可以作為新房賣予海外人士，但是必須符合以下條件：

房產合約在所有權過戶前已經被終止；且
房產第二次銷售必須是由開發商直接銷售給買家。

請注意，此處並沒有要求對被終止合約的買家身份進行限制，也就是說，一手的買家不必要是海外人士。

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（獨棟房產）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山的獨棟房產。（舊金山房價走勢）

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上漲8.1%

房產儲量自2015年第四季度減少0.2%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為42天

房產售價與要價的百分比為109.76%

線下交易的房源百分比為69.62%

第四季度房市分析

舊金山第四季度的房產銷售勢頭與前幾個季度保持一致，與去年相比，銷量減少，但買賣雙方更加平衡。總體來看，售價低於100萬美元以及售價在200萬到300萬美元的房產銷量下滑最為嚴重。低價位的房產儲量嚴重不足，而從年初開始，市場整體不穩定，導致高價位房產的銷售速度減緩。

雖然房產儲量略有增加，但賣家仍然不願降價，這導致銷售速度放慢。同時，購房者保持謹慎態度，不大可能參與競價大戰並支付溢價。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,330,250美元的一套房產。

2239 2241 35th Avenue, San Francisco, CA 94116
3室/2浴/2,100平方英尺
售價：1,330,908美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2476 Broadway Street, San Francisco, CA 94115
6室/7浴/9,578平方英尺
售價：18,100,000美元

前景預期

鑒於最近抵押貸款利率提高，以及新一屆政府施政的不確定因素，因此與前幾年相比，第一季度一開始會比較遲緩。但是，憑借雄厚的房產基礎以及舊金山灣區持久的經濟實力，舊金山的房產市場將迎來另一個繁榮的春天。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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到底紐約的高收入租客選擇住哪裡？ | 美國

曼哈頓一直是全美最昂貴租金的榜首，租賃市場平均租金為4,146美元/月。為了能夠支付這平均租金，曼哈頓租房者的收入需要超過$ 150,000 /年。實際上有多少租客有這樣的經濟實力住在紐約最受歡迎的區呢？

根據美國人口普查局2015年美國社區調查（ACS）大約有120,000人達到$15萬年薪的水平。這也是2015年住在曼哈頓的租戶人數。為了更好地了解在紐約的主島上的家庭，一下圖表根據收入比較了多少租房者和業主住在這裡，可明顯的看到高收入階層的影響力（那些收入每年15萬美元或更多）。

通常，賺取更多錢的人更有可能是業主，可是在曼哈頓，高收入租客的數量遠遠超過高收入業主的數量。在人口普查數據顯示，2015年曼哈頓約有85,000個自住型住戶，年收入為15萬美元或以上，比收入相似的12萬個租戶家庭少約35,000個。在過去十年裡，富裕的租房者群體在曼哈頓增長了86％，而富裕的業主只有18％。

布魯克林西北區是高收入族群偏愛

曾經何時，布魯克林擁有高達324％的富裕家庭到布魯克林西北區這裡租房。截至2015年，布魯克林有超過52,000個高收入租戶家庭，超過洛杉磯，比2011年增加了一倍多。此外，在人口最多的紐約社區裡，高收入租戶增長速度比現高收入業主來得快。

“富有的人的到來” 也就成為了社區高檔化的標志。布魯克林在短短10年中，高收入租戶已經遍布布魯克林各個地區，造成許多社區出現大規模高檔化。像布魯克林高地，鵝卵石小丘，布魯克林下城，DUMBO和Park Slope這樣的社區作為首選。

相比之下，布魯克林的其他區域滯後。布朗斯維爾，Flatbush，City Line，東紐約區和高地公園是一些最多低收入租客的區域。郵政編碼11212擁有最多的租戶家庭年收入低於$50K。根據PropertyShark的數據，在布魯克林最低的平均銷售價格記錄在郵區號碼11239,11207和11236。這些和許多其他布魯克林中部和東部出現最多法拍屋和房價都比較低。

在過去幾年內，數據顯示高收入居民逐漸向東和向南的擴展到Bed-Stuy，Crown Heights，Bensonhurst，Bath Beach和Gravesand。郵政編碼11216和11214越來越受歡迎，這裡富裕的租客數量從2011年以來翻了三倍。

為何會高收入族群會偏愛布魯克林西北區？

根據紐約歷史的記載，在十九世紀布魯克林因為當時工業發展和移民潮成為了美國人口第三大的城市。因為地理位置接近曼哈頓下城，當時曼哈頓的人口是往上城和東邊對岸的布魯克林遷移，布魯克林西北區也就成為了紐約政府的主要行政區之一。在1965年，紐約市地標保護委員會成立時，布魯克林高地（Brooklyn Heights）榮幸的被選為第一個受保護區。近年，布魯克林西北區也受到許多開發商虎視眈眈和大力的被高檔化。今天布魯克林富有各種的民族色彩，其房子也具有特色，到處可見不同時代所留下的痕跡。不但如此，布魯克林也有很多新型商業大樓提供給各種企業，科技業較為受歡迎。

許多紐約客喜愛布魯克林的社區特色而選擇搬遷到這裡。其次，大多數的居民都因為家庭裡的人數增長而搬遷到更大和價格更低的房子。不管是買或租，布魯克林比曼哈頓還有一段距離。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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英國 | 一份報告告訴你！英國學生公寓投資前景

2016年英國學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超最近五年來均值，為歷史第二高水平。（倫敦留學生公寓）

著美國學生公寓市場日趨飽和，眾多海外投資者將目光瞄準了全球第二大留學目的地——英國。眾所周知，美國的高等教育水準壹向受到國際社會的推崇，而唯壹能與之媲家，也只有英國了。而英國不像美國那樣地廣人稀，因此學生住宿問題更為嚴峻。由於宿舍數量嚴重不足，英國大學壹般僅為大壹新生提供學校宿舍。這意味著，至少有70%的學生需要自己解決住宿問題。

全球資本湧入英國學生公寓市場。過去十年，大量資金投向學生公寓市場。這種統壹管理的模式受到了廣大學生的歡迎。相比學校宿舍，學生公寓的條件更好，設施更新、更完備。相比出租房，免去了看房、選房的困擾，並且學生公寓將水、電、網這些瑣碎的費用全部包含在了房租內，公共區域有專人打掃，燈泡壞了、下水道堵了管理公司維修，省心省力，省時省事。

2016年，單身公寓仍然是最搶手的學生宿舍類型，雖然供應量同比增長24%，但依然不能滿足市場需求。與2015年41%的供應增長率相比，2016年只有其壹半之多，這也是開發商低估市場需求所致，怕供大於求而影響到租金，另外，高成本壓力也削減了開發的熱情。

大學生人數逐年攀升，如今全日制在校學生達170萬之多，與去年同比增長了0.4%。2016/2017學年，為學生提供的專用床位數為56.8萬張，同比增長5.4%。2016年，英國學生公寓平均租金與去年同比增長2.7%。

全日制學生人數：170萬

海外留學生人數（不包括歐盟）占比：1/5

學生床位：56.8萬

2016年租金年增長：2.7%

現在大學生人數創歷史新高，全日制在校學生達170萬之多，同比增長0.4%。雖然學費也在不斷升高，但依舊阻擋不了學生就讀高校的熱情。

2015/2016學年，大學入學（UCAS）申請（壹年級大學生）人數同比增長2.7%。自從錄取人數限制被廢除後，使得高校和學生擁有更多的選擇空間，優質大學也成了優質學生的集聚地。高緯物業指出，這也加劇了高校之間的競爭，促使校方提升教學服務，另外，學生的飲食和住宿條件等軟實力也是競爭的關鍵所在。當然，今後就業問題更是擇校的重要因素。

海外留學生（非歐盟）人數占英國學生總數的1/5，2014/15學年海外留學生人數是28.4萬，十年來增長了73%。

如果英國學生選擇住校的人數增多，而非歐盟的海外留學生還在持續增長，那麽未來幾年學生公寓將更加緊張。

大學投資和優先考慮的高校競爭日益激烈，這也要求校方更加重視學校資源、教學質量、校園基礎設施等方面建設，另外，學生的生活條件設施等軟環境也不容忽視，個別學校因經費捉襟見肘，想改善校園環境卻力不從心，這就迫使校方不得不與校外機構聯手改善學生公寓等基礎設施。

校方與外界機構聯合辦學正成為壹種趨勢，將極大的改善校園環境，並產生壹定的收益。

2016/2017年新建學生專用床位數：29000

2016/2017年學生專用床位總數：568000

2016年英國PBSA平均租金同比增長2.7%

2016年所有可用學生專用公寓平均租金同比增長2.7%。

*私營公寓平均租金同比增長3.5%，大學公寓租金同比增長2.4%。

由於所在地區不同，因為英國學生公寓的平均租金增幅也不盡相同，雖然地理位置優越的地區租金呈良性增長趨勢，但也有部分地區租金上漲並不明顯，甚至出現了零增長。

但總體而言，私人運營的學生公寓數量仍少於學校提供的宿舍數量。而隨著學生數量尤其是留學生數量的連年增長，學生公寓的需求有增無減。今年上半學年，整個英國學生公寓的平均租金漲幅為1.59%，倫敦地區為1.55%。而在利物浦、布裏斯托、卡迪夫、紐卡斯爾、愛丁堡五個地區，漲幅達到了3%-4%。

據高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。雖然公寓和床位的供應數量在不斷增多，但從整體上看，依然無法滿足市場需求。另外，開發商還需另想辦法解決供需緊張的問題。

HMOs

對於開發商而言，在營建學生公寓時不僅要考慮到學生的經濟壓力因素，還有修建成本的因素，隨著土地利用方式競爭日益激烈，成本也隨之升高，現在市面上出現很多HMO宿舍，作為壹種學生公寓的新型替代品，即可保障住宿條件，而且價格實惠，將給學生提供更多的選擇，也能緩解市場的供需壓力。

投資市場

2015年，是英國學生公寓投資創紀錄的壹年，其成交額高達51億英鎊，約82%市場份額屬於投資組合，而且主要的投資對象是來自海外。

2016年學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超出最近五年來的均值，為歷史第二高水平。價值約2.5億英鎊的學生公寓正在交易中，另有價值約9.5億英鎊的學生公寓待租，其中包括價值4.5億英鎊的投資組合Union State Portfolio。

市場驅使加上政府鼓勵，各大地產咨詢服務機構紛紛給出了樂觀的市場前景預估。這也極大地調動了開發商的積極性，使得他們敢於給出包租和高收益的承諾。

不同於國內的房地產開發市場，國外的開發商往往較註重實際，他們對新樓盤的開發首先是基於市場需求。有多大的市場就開發多少房產是英國開發商的理念，且政府監管也更為成熟、到位。相比其他投資房產，學生公寓投入少、收益高、租金穩定、免於費心打理，但這不意味著學生公寓投資就沒有缺點。

租金增長支撐收益率

2013年至2015年，所有類型的投資機會投資收益率下降0.5%~1%。2016年，整個直接出租部門的投資收益率沒有明顯的波動。至2016年11月，學生公寓的總成交量為42206張床位，接近2015年同期時的水平431076張床位，由於倫敦的投資活動出現大幅度下滑，每張床位的均價從99750英鎊跌至73450英鎊。

可能是受到債券收益率下降及投資避險的雙重影響，年金領域的投資收益率進壹步壓縮，投資者們追求的首要投資的投資收益率也至少壓縮了25個基本點，跌至3.75%~4.0%之間。例如，Aviva公司出資7600萬英鎊收購了位於溫徹斯特的Godiva Place，Coventry 和Queens Road Student Village以3100萬英鎊被Legal & General公司收購。

高緯物業英國學生公寓追蹤機構（The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker）指出英國學生公寓的平均租金同比增長2.7%。可以看出平均租金的增長有力支撐了2015年創下的收益率水平。

開發——供應增長創紀錄

2016/2017學年學生專用床位數為568000張，同比增長5.4%，這是高緯物業成立英國學生宿舍追蹤機構有記錄以來的最高增幅水平。

2015年單身公寓的數量同比增長41%，2016年同比增長24%，單身公寓依然是受關註的壹個重點。

壹些投資者對在建的學生公寓規模持懷疑態度，是否能滿足學生需求還有待觀察。土地使用權、增加規劃責任、建設和運營成本等，都擠壓了利潤空間，如果建設高檔單生公寓，只能選擇在富裕的城市或更具競爭力的地區，另外還要看學生的需求以及相應的配套措施。

2016年上半年，投資者為追求更高的投資收益，不斷尋求開發融資機會。到了下半年，受到脫毆的影響，開發融資的需求有所減緩。然而，學生對公寓的需求缺口也更大了，高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。這個比值可以反映出市場的供應水平是低供應還是超供應，但各地區比值不同，受CIL和“經濟適用”租金規定的影響，倫敦學生公寓市場開發日漸困難，但依然有強勁的需求做後盾。

2017年展望

目前有超10億英鎊的學生公寓項目待售，2017年或成為高成交量的壹年。2015年，現有學生公寓的收益下降導致開發商的利息上升。由此產生的up and let操作方案和等值開發機會之間的收益率差距降至25個基本點。有HEI支撐，以提名協議或租賃協議形式的方案，這種收益率差距會完全消失。在成本增加，供應增多，以及更嚴監管政策下，期望開發風險溢價能回到壹個更可持續的水平。

由於土地成本和建設成本高，收購次級股票，回購翻新宿舍被開發商視為壹個更為可行的選擇。

學生HMO市場至今還是以個人投資者為主，最近有機構在支持HMO運營商，使得市場活躍起來，HMO市場可以提供比學生專用公寓更為便宜的替代產品，今後或許會有更多的投資者進入這壹市場。

除了現有的投資者和運營商，還有海外投資者，他們的投資需求還未得到滿足，這無疑將會推動2017年的銷售和整合。

市場情緒表明，還需重新擬定開發項目的風險溢價基數，這將有助於投資者選擇，從而建設更多的英國學生公寓，滿足學生的住宿需求。

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美國 | 2017年美國房地產市場將持續升溫

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。

回顧去年美國房市表現不俗，房地產網站Zillow對全美35個最大都市區的調查研究發現，2016年美國住房總值增長至29.6萬億美元，較2015年多1.6萬億美元，增長了近6%，創歷史新高。在當前市場持續復蘇的基礎上，美國全國房地產經紀人協會，抵押貸款銀行協會，房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站（Realor.com）最新預測，雖然購房者今年會面對一些不利因素，但美國房市整體發展前景仍然光明。以下為Realor.com對市場趨勢的幾項預測。

1、2017年首次購房者將占據整體房屋買家的大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上，首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示，去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者，今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加，新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%，但仍低於正常水平，當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

2、千禧一代和嬰兒潮一代進入置業大軍

千禧一代進入30歲，開始組建家庭安頓下來，嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡，開始考慮搬遷，這兩代人將進軍房屋市場。分析預計，千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%，並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

3、房屋庫存減少，房屋售出時間縮短

Realtor.com分析，當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%，預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天，較全美平均水平短11天。

4、房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺，成為置業的最大障礙

2016年，40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙，但根據Realtor.com預期，該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代，原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示，37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題，另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會（NAR）預計貸款利率今年將繼續攀升，年底前上升至4.6%。

6、郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集，加上千禧一代開始生兒育女，郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上，Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近，社區安全性高，居住空間也較大，且提供眾多工作機會和大眾運輸，非常適合家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

地區方面，根據房地產咨詢公司John Burns Real Estate Consulting今年一月發布的“2016全美最佳銷售綜合社區排名”顯示，西部和南部地區的綜合社區幾乎占據了整個榜單，榜上有名的社區主要分布在德州的休斯頓、達拉斯、奧斯汀，佛州的傑克遜維爾、奧蘭多，亞利桑那州的鳳凰城以及科羅拉多州的丹佛等城市。雖然今年整體住房市場預計將適度增長，但這些城市在強勁的經濟、就業及人口增長推動下，將繼續保持上行趨勢。此外，房地美（Freddie Mac）的副首席經濟學家Len Kiefer 指出，去年達拉斯、休斯頓、奧蘭多、鳳凰城等城市的房價漲幅很大，但仍然低於2008年經濟衰退前的水平，這些市場仍有很大的上升空間。

和頓集團副總裁黃曉珠專欄全集

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新加坡 | 一帶一路機遇：長線投資首選新加坡

新加坡，這個被視為中國香港競爭對手的國家，有著成熟穩健的金融體制，除了與中國香港共列為“亞洲四小龍”外，亦是全球三大金融中心之一。當人們經常拿中國香港與新加坡比較時，原來新加坡的樓市政策及發展，與中國香港和中國大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善，超過八成新加坡公民均以低廉的租金，租住政府提供的組屋（公共房屋）。然而，只有新加坡公民才能享受這種福利，另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市場購入組屋；作為多元化的國際金融中心，在當地工作和短暫居住的外國人，自然要在市場上尋找私人住宅。事實上，為了令整體人口增長及人才素質上升，帶動當地經濟發展，新加坡不斷輸入海外人材，現時已有超過100萬海外居民，可見當地的房地產市場潛力仍然強大。

租金回報高貸款息率低

自從中國香港政府推出新的加辣措施遏止住宅樓價漲勢後，資金紛紛轉投車位市場，一個位於天水圍嘉湖山莊的車位都需要100萬港元才能買得起，是名副其實的寸金尺土；而美孚新邨拆售車位，更有傳在一日內快速沽清，即使有錢也未必搶購到車位。但在新加坡，你就不用另外准備資金去搶車位，因為大部分新加坡物業都會附送車位及單位部分家具，包括冷氣、廚衞及衣櫥等，為投資者節省不少成本。

新加坡住宅的租金回報率高達4.5%，而貸款年利率卻低至1.5%，貸款額更高達70%至80%，投資者不需要繳付一大筆首付，適合不希望資金被綁住的人。

良好穩健的投資環境

新加坡擁有良好的經濟經礎、完善的法律保障，以及透明度高的交易程序，投資安全程度令人放心。在某些範疇，星州的表現比中國香港更勝一籌，例如金融科技發展、具彈性的監管等，而政府的財務狀況亦有充足支持，給予大眾一個優質的投資環境。

除此之外，在中國提出的“一帶一路”戰略下，新加坡和中國香港兩地均有望獲益。若星港兩地加強合作與聯系，例如新加坡分享其在東南亞和印度的影響力，而中國香港則分享其在中國內地的地緣優勢，相信必能為兩地經濟帶來極大裨益。

樓價見底宜趁低吸納

在新加坡投資樓市，現在的確是一個難得的機遇。新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%，不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅，更是連續第12季下跌。不少分析師均認為，新加坡樓價已見底，投資者若於現時入市，有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。

新加坡政府亦未有對樓價持續下跌坐視不理，與中國香港政府相反，新加坡金融管理局（MAS）自今年9月起“減辣”放寬對業主申請加按物業的“總償債率”（TDSR）限制，不再對TDSR推出前和推出後的住宅物業作出區分，以維持物業市場穩定。

值得留意的是，如果海外投資者想投資新加坡樓市，只能購買公寓、私人住宅及商業地產，不能購買組屋或有地住宅。此外，新加坡政府規定，若業主在購入單位五年內轉稅，需繳交不同程度的“懲罰式”稅項——首年轉售需付樓價16%的稅款、第二年12%、第三年8%、第四年4%，直至第五年起才免罰稅，故投資新加坡物業只宜作中長線投資，短炒的話隨時要倒貼稅項。

有意趁低位在獅城置業的你，以下這個樓盤或許正是你想尋找的目標。Commonwealth Towers位於女皇鎮（Queenstown）地鐵站，乘坐地鐵前往主要商業區萊佛士坊（Raffles Place）只需12分鐘，而前往烏節路購物區（Orchard Road shopping belt）亦只需數分鐘車程。這個由知名發展商豐隆集團主理的樓盤，擁有完善的設備，包括泳池、健身室、網球場等等，另外更設有露天頂樓設施如燒烤場、按摩浴池等，單位更配備高級裝潢及雲石地板，絕對是一等一的住屋享受。項目預計將於2019年落成，現時購買將可享有5%預購優惠。有意在新加坡入市的你，不妨緊握現在這個趁低吸納的時機，靜待數年後的收成！

Commonwealth Towers單位配備高級裝潢及雲石地板，是一等一的住屋享受

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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度假天堂毛里求斯的投資潛力 | 海外

熱帶的迷人景色，穩定的經濟和友好的稅收環境，這些都是美麗的毛里求斯所具備的。這也難怪尋求奢華旅行地的人們越來越多地被這里吸引。Laura Henderson本期帶我們去這個迷人的島國上游覽一番。

印度洋中間的彈丸之地毛里求斯，一直是國際上成功國家的範例。從擁有多國往來的商務中心，廣受好評的財政制度和穩定的經濟與政治環境，到作為享有聲譽的頂級度假勝地……如今，這個熱帶島嶼也逐漸成為國際房產買家向往的地方，無論是長期居住還是暫時的停留，這裡都是理想的選擇。

毛里求斯自從2000年開始著手將曾經生產甘蔗的土地轉變為旅游開發區，和農副產品的投資地。這使當地的居民快速增長，自此這個島嶼便迅猛發展起來。

毛裡求斯逐漸成為國際房產買家向往的地方，無論是長期居住還是暫時的停留，這裡都是理想的選擇 — 毛里求斯逐漸成為國際房產買家向往的地方，無論是長期居住還是暫時的停留，這裡都是理想的選擇

2004年，允許外國人擁有當地的住房的法律推出——綜合度假村計劃（Integrated Resort Schemes, IRS）。房產計劃（Real Estate Schemes , RES）也在隨後推出，使海外投資商在島上擁有房產。只要購買房產的價值不低於US$500,000，就可獲得居留許可，不受出入境限制。

她說：“這兩項計劃很受外國高淨值買家的歡迎。另一個有利於投資者的因素是，在房子在建階段，銀行會買家提供的額外保護。一旦成交，國際買家便可以申請居留許可，並開始享有當地居民的權益。在建設期間，按預定的不同階段付款。從現金流角度看，付款期是房屋在建期間的12到15個月間。讓買家省心是首要的。”

在毛里求斯購置一套房產作為固定的度假放松地是不錯的選擇，不在的時候還可以將房屋出租，租金收益非常可觀

毛里求斯對商務人士來說有著具有吸引力的商業環境。這裡沒有遺產稅，資本利得稅，公司分紅，免稅股息。可以免費將利潤，紅利和資產轉回原來所在國。達成雙重稅收的國家超過24個，包括法國，英國，印度和中國。

2017年，有政府的助力，毛里求斯看上去會是高效的一年。政期望外資增長46% －在2025年預計使毛里求斯成為一個高收入國家。

蘇富比國際房產公司在毛里求斯的區域總監Timo Geldenhuys補充道：“這個島嶼正在穩固地增長，基礎設施全面發展。新的交通系統在建設中，最近翻新過的國際機場接待著不斷增長的往來乘客。房地產是這個總體規劃中最重要的一環。目前，毛里求斯的外資直接投資份額達到史上最高，2016年占總投資額的80%。”

現有的房產投資計劃也在改革中，來提升外國人獲得產權的效率。作為第一步——毛里求斯政府調整了一項新房屋開發區計劃（PDS）的法規。與之前的IRS 和 RES法規相匹配。

在PDS項目下，非毛里求斯居民有資格申請居留許可，一旦拿到許可，兩年之後可以申請公民身份。

在新法規下推出的第一個開發區便是St Antoine。有島上的兩個建商Red4 和 ENL Property以期房方式推出。該開發區對熱愛戶外的人來說絕對是夢想之地。

坐落在原生態的北海岸，這個新的居民區可以輕易到達兩個田園牧歌般的島嶼——Ile d’Ambre和Ile aux Bernaches。在那裡居民們可以享受慵懶的海灘時光。探索紅樹林，或是在木麻黃樹下野餐、浮潛、釣魚、風箏衝浪或是航海。

新社區離大貝區（Grand Baie）只有10分鐘的路程。那裡有各種生活設施。還有私立學校和一系列的商店，餐廳和酒吧。

房子的價格從£490,000的150平方米兩室，到£120萬的240平方米四室，帶游泳池的頂樓套房不等。幾乎所有的公寓都是海景房。

當地房產經理Carlson說：“毛里求斯滿足了購房者的許多需求。對於那些想要遠離城市，換一種生活方式的人來說，這裡可以作為長期扎根的地方，並可以與家人共享天倫之樂。同時投資回報也是非常穩定的。對於還暫時不能完全閑下來的人，在這裡購置一套房產作為固定的度假放松地，也是不錯的選擇。不在毛里求斯的時候，還可以將房屋出租，租金收益非常可觀。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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