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6大基本經濟要素决定2015澳洲房産市場走向

轉眼已是2015年，縱觀過去一年裏澳洲房産市場的情况，似乎可以用“穩步上升，持續火熱”八個字來形容。創紀錄的投資貸款額度、不斷刷新的周末清拍率，都顯示出了澳洲房産市場的强勁。根據瀚亞集團數據分析部門總結的最新拍賣市場數據顯示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。從中不難得出一個結論：2014年的拍賣市場明顯强于2013年，整體市場行情也較之2013要好。

隨著2014年的過去，不少人也更加關注接下來一年澳洲房産市場的動向。我通過各種調研與市場分析做預測，2015年，澳洲房産市場將受到以下6種經濟因素的影響：

  • 失業率

據調查顯示，截止2014年11月數據統計澳洲全國失業率爲6.2%，是2002年9月以來最高紀錄。這個創紀錄的高失業率，對澳洲政府來說是“一等大事”，因爲澳洲政府的執政理念便是經濟至上，極其追求低失業率，所以可以肯定，接下來的一個財政年度，澳洲政府勢必會做出一系列反應來增加就業崗位，降低失業率。

  • APRA加速推進健全按揭貸款新政實踐

日前，澳洲審慎監管機關（APRA）致信給澳洲授權存款機構（ADIs），就風險評估、投資貸款、可維護性評估等方面提出建議，旨在加强良好的信貸行爲，加速推進健全按揭貸款新政的實踐。相信在健全貸款新政的同時，更加完善的體制也將爲澳洲住宅市場提供一個更成熟安全的投資環境，發展也勢必更爲長遠。

  • 住宅信貸承諾

住房金融數據顯示，投資者是目前澳洲住宅需求的主要推動力。2014年10月，自住業主新增貸款117億澳元，再融資目的貸款54億澳元，而投資者貸款121億。同比去年，自助業主新增貸款承諾上升0.8%，而投資貸款承諾上升19.8%。從中不難看出，首次購房者正在退出澳洲房産市場，投資者在支撑市場，接下來的一年，投資者仍將繼續保持這種局面，但因貸款新政的可能實施，或許會産生些許變化，但總體趨勢不會有太多改變。

  • 住宅審批

過去兩年，住宅批准大幅鬆綁爲新建築提供了一個重要管道。截止2014年10月，在過去12個月裏，共19.7529萬份住宅審批。這些高數量的住宅審批，一方面是澳洲整體市場需求的一個體現；另一方面，受限于多單元建築的高風險，最終能進入實際建築階段的項目會比預估要少。尤其對于悉尼、墨爾本等這類發展成熟的首府城市而言，可開發土地已極爲有限，所以投資者或是自住者都應瞄準時機，儘早選擇。

  • 澳元匯率

在澳洲，人們通常喜歡將澳元與美元作比較。在月高峰結束後的2012年2月，澳元兌美元匯率爲1.08，而到2014年11月，澳元兌美元的匯率跌至0.849，且大部分爲最近發生的下跌，六個月之前的匯率爲0.93美元。不管從哪方面說，澳元减弱了。而隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。

  • 利率

據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

根據以上一系列預測，澳洲房地産市場在2015年仍將繼續增長，但增長速度是否會放緩，却跟數以百計可能影響市場方向的因素有關，不僅僅是以上所提到的6大因素。所以，對于投資者而言，需要謹慎選擇投資平臺，獲取足够的市場信息，最大化的規避風險。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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加拿大這個冬天不太冷 9招冬季房屋節能省錢訣竅

每到冬季各種節日紛至沓來，打折季也層出不窮，總感覺自己的荷包不保，錢如流水直往外流，每每這時，總是幻想自己是真正的土豪。那麽既然我們每個人賺的錢是有限的，那麽我們就應該將自己有限的收入用到極致，將每一分錢都花在刀刃上。接下來就與大家分享幾招冬季房屋省錢小訣竅。

冬季房屋省錢小訣竅

1、在保證舒適溫暖的前提下，將自動調溫器設置于最低值

中央供暖每升高一度，將會使您的燃油費用攀升3%，這筆開銷絕對不能低估。只要犧牲您的一點點“風度”，穿一件薄毛衣就能省下不少錢。

2、每月或根據需要清潔或更換爐上過濾器。

3、根據需要清潔熱風出風管道、板式取暖器、墻式烘爐和散熱器，確保它們幷沒有被家具、地毯或者窗簾阻擋，影響散熱及出風的順暢。

以上兩條建議看似不起眼，但實際可以達到提升10%的能源效率，大大節省了開銷。

4、房屋本身的保暖材質也很大程度上影響到了冬季房屋能源的節省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的換氣扇。

合理使用換氣扇能發揮超出想像的功能，風扇能在短短1小時內將暖空氣充滿整個房屋。但切記，一旦風扇完成其使命，就要及時關閉。

此外，儘量將房屋內的濕度水平保持在30%~60%之間。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋進行供熱期間，盡可能的將朝南方向的窗簾和百葉窗打開，讓日光盡可能多的曬進屋內。到了晚上再將窗簾拉上，以减少幷有效阻隔窗外的寒意，讓房屋的保溫環境更有效。

反之，這一做法也有效適用于降溫的時候。白天盡可能多關上窗簾，阻擋外部熱浪，以及减少日照，而晚上則是盡可能開窗通風，用自然凉風减少屋內的能源消耗。

7、將房屋內那些不常使用的空間封閉起來

有些房間或角落平時在家幷不常常使用，這個時候可以選擇將這裏暫時封閉起來，關掉或降低這裏的供熱，達到節約能源的目的。現在許多中控調溫器能够進行區域劃分，這也對于家庭節約能源的方便操作有所幫助。

當然，如果關掉局部供暖會影響您整個房屋的供暖，這一招就不能隨便用了。此外，還要注意一些細節，例如：如果您使用熱泵來爲房屋供暖，切記不能隨意關閉通風口，關閉通風口可能會損壞熱泵。

8、在房屋裝修過程中，也要考慮到保溫塗層和雙層窗戶的使用。

如果這樣的裝修或改造工程超過了您的預算，您也可以選擇更爲經濟節省的辦法，用透明塑料窗戶薄膜護住窗戶。這些塑料薄膜價廉物美，差不多每扇窗戶花費在$4-$6。這種特殊的薄膜能够有效隔絕室內外的空氣，斷絕窗口內外的冷熱空氣交換，能够非常有效的减少25%-50%由于窗戶所流失的熱能。

9、“填縫”也是冬季節能最簡單有效的節能省錢方法之一。

漏風是冬天的大忌，房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大環境。要是門窗多處漏風浪費的能源就不是一點半點了。

要格外注意填補房屋外部結構中木材，磚和乙烯基壁板中的細縫，當然室內門窗的邊沿也要進行改進。

以上就是一些比較實用的冬季房屋節能技巧，希望大家在這個冬季能够擁有經濟的溫暖。

江曉清專欄全集：

華人經濟江曉清解析加拿大房産投資

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2015年英國商業房産漲勢不斷 投資回報或高達12%

根據一份新的英國房地産前景發展報告稱，2014年倫敦商業地産市場租金大幅上漲，幷有望在2015年繼續保持上漲勢頭。同時施羅德(Schroders)報告指出，英國經濟復蘇與低水平發展顯示商業地産供需平衡對業主更爲有利。

2015年英國倫敦商業地産市場回報率高達12%

該報告稱，2014年英國商業地産發展迅猛，無杠杆收益可能接近20%。因投資者尋求收益，今年大部分房地産業績均由于房價下降而促成的。展望2015年，總體回報率有望達到雙位數。商業地産租賃增長爲此做出巨大貢獻，預計商業地産租金上漲速度將加快。

報告分析指出，在辦公樓租賃方面，倫敦市中心崛起成爲國際會計，法律，媒體和科技公司的聚集地，促使辦公樓空置率回落到金融危機前的水平。此外，城市的黃金地段和英國西部，發展較慢的地區如法靈頓，國王十字區和南岸地區的辦公樓空置率也得以改善。

同時報告稱，人口數量大幅上升後，倫敦大部分地區的零售業租金上漲。越來越多的年輕人選擇住在倫敦市區而不是像父母那樣搬到郊區居住。這樣會使布裏克斯頓，哈克尼和新十字區等之前較落後的地區得到迅速發展。

倫敦外部地區的租金上漲幅度不一，部分地區房地産市場已復蘇。例如在曼徹斯特的辦公樓因有賴專業服務行業的蓬勃發展成爲地級市中表現出色的地區。此 外，布裏斯托爾，愛丁堡等城市和一些較小的市場如阿伯丁，布萊頓，劍橋和雷丁等擁有强勁本土經濟的地區均有良好的辦公空間需求。

英國西南部和中部地區工業地産租金上漲2%。該報告指出這是由于來自傳統的土地占有人，如建築商的開發需求周期性復蘇，同時受在綫零售業推動，快遞包裹數量急速增加，需要更多的倉儲空間。

總的來說，隨著英國經濟逐步改善，商業地産租金進一步上漲，所得收益相當可觀，預計明年英國商業地産將有更好的發展。最新的投資房地産論壇(Investment Property Forum)預測指出，2015年英國商業地産的總回報率將在10%到12%之間。

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2015年英國移民趨勢分析預測及2014移民政策匯總

本次專欄，我想對2014年英國所有的移民政策做一次全面的簡要總結及歸納，幷對2015年英國移民政策變化趨勢做相應分析及推斷，供廣大對英國移民感興趣的同仁及朋友參考。

  • 2015年英國移民預測

2015年英國移民5大趨勢

1、總體數量仍保持高速增長

儘管面臨投資移民漲價，企業家移民各項要求越加嚴格的趨勢，申請英國的人數依然會是有增無减。

預計2014年全年英國移民人數將是2013年度的兩倍，同時2015年應該迎來一個更高的高峰。

2、投資方式多樣選擇

公司債券、新能源、莊園、政府基礎設施、股票等等之前鮮少有人考慮的投資方式將獲得更多人的青睞。這與英國政府提高投資門檻的初衷是相符的。

3、企業家移民受追捧

2014年11月6日,在投資移民漲價前經歷了前所未有的高峰期，過後必然又是新一輪的觀望期。在這段期間，投資金額相對較小的企業家移民必然受到各方的諮詢。由英國政府支持，歐洲首屈一指的中小企業創業園區Rockstar Hubs推出的“英國合夥人”加盟現有企業申請企業家移民的項目也勢必將企業家移民申請推向新一輪高峰。

4、歡迎高含金量移民

未來，英國對于移民的趨勢一定是逐步收緊。但對能够帶來就業機會，促進英國經濟，鼓勵創新的高價值移民，英國政府一定是敞開大門。

高含金量移民包括了：畢業生企業家、企業家、投資移民和高新技術移民等。

5、英國房地産持續走熱

儘管投資移民取消了25%的金額用作投資房産的政策，但無論是對于新移民，還是尋求長期穩定投資的高淨資産人群，英國房地産始終都是高保值、收益可觀的選擇。

2014年12月3日，英國財政大臣George Osbourne宣布英國房産交易將執行全新的印花稅政策。新政策將讓98%的購房者受益。如果購買27.5萬英鎊的房産，12月4日之後成交的購房者將節約4500英鎊的稅款，大部分倫敦的購房者將從新政中獲益。這一重大改革對于近期想要在英國購房的人群來說無疑是利好消息。

  • 2014年英國移民匯總

一、10大關鍵詞

1、漲價

英國移民確認漲價了！投資移民最低門檻由100萬英鎊漲至200萬英鎊。

2、企業家精神

移民局提高境內申請企業家移民門檻，幷對已獲簽的企業家進行調查。英國政府歡迎真正有創業想法和企業經營能力的人來英國，打擊杜絕濫用簽證系統的虛假申請。

3、英國合夥人

對于有資金，有想法，有闖勁，但缺經驗，缺人脉，缺項目的企業家移民申請人，英國磐石星創業園區（Rockstar Hubs）提供的英國合夥人項目，一經推出，便引起極大反響。

4、英國房地産

懷著來英國“安家立業”的新移民帶動英國房地産市場的“水漲船高”，各類學區房、新房、期房供不應求。英國大選前的房地産市場將一路飄紅。

5、英國貸款移民

英國政府取消貸款移民。在歐洲經濟普遍不景氣的大環境下，英國政府希望有實力的投資者能够拿出現金投資，以對英國經濟産生立竿見影的扶持效果。

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英國工作簽證難辦 何不選擇在英國創業？

年底是英國畢業留學生紛紛打包回國的時節。辦公室裏陸續來過很多應聘實習的小夥伴，一問簽證：不到三個月即將到期。他們最亟待解决的問題是：工作簽證。而對于用人方來說，尚不够時間知道你有幾斤幾兩、提供工簽又費力繁瑣，怎敢輕易允諾？

英國工簽難致留學生流動性高 選擇創業難上加難

這兩年來，在留下來的中國學生中有半數以上是决心在英國創業的。他們通過企業家移民的方式留在英國開始創業之路。這種方式相比于擠破腦袋未必競爭得過的工作簽證、剛剛提高至200萬鎊的投資移民簽證、以及運氣爆棚剛好找到當地人嫁/娶了的陪伴簽證，都是更加門檻低、資金少、易掌控的。

但是，未就業先創業、面對的又是一無人脉、二不熟悉的外國市場，英國創業，想說愛你談何容易？根據英國移民法規定，二十萬鎊須投入公司運營，三年之中産生至少兩個以上當地就業崗位，才能順利續簽。這些困難都是讓人打退堂鼓的原因，但是很多人不知道的是，在英國創業，可以尋找各方渠道、資源，最大程度地爭取到扶持。

爲什麽在英國創業？

  • 中英兩地的創業優/劣勢

最近幾年，兩地政府其實都在大力投入、鼓勵創業。尤其金融危機之後，科技創新領域引人關注：從北京中關村到倫敦科技城，兩地政府都在發力打造自己的矽谷，各種創業項目涌現。但總體來說，國家越富裕發達，做生意的限制一般就越少。

  • 英國：創業成本低，名列世界第三；企業運營較爲便利，位居世界第八
  • 中國：創業成本較高；經商易度排名全球96

由英國企業家中心智庫發起的英國創業運動StartUp Britain調查顯示，截至2014年11月初，已經有49.8176萬家初創企業在英國建立。這個數量比去年提前一個月完成。預測2014年全年將有55萬家初創企業在英國建立。英國企業家中心總監馬特-史密斯認爲，這一新記錄的創造，歸因于英國創業的低成本、經濟復蘇等綜合因素。

中國也在逐步降低市場准入門檻，通過企業登記制度改革，今年新登記注册的公司呈現井噴式增長，前三季度達920萬家（相形之下英國的體量遠遠不及），新增企業數量較去年增長60％以上。

英國創業的優勢總體來說，門檻更低、政策更靈活、市場更透明。當然這裏跟國內的商業環境相比，人脉相對少些、勞動力成本高些、環境更陌生些。

如何充分利用目前各方優惠條件去尋找資源和搭建人脉？

1、英國政府

由英國政府2012年創建幷管理的Sirius項目（天狼星計劃），爲初創企業提供全方位支持，自2013年9月首次實施。申請成功者會被派駐英國主要城市的五個創業加速中心，獲得導師培訓和幫助。每個創業團隊將得到爲期12個月的簽證作爲創業周期；每個團隊成員也會得到1.2萬英鎊的項目資金。

創業團隊每隔三個月接受由英國貿易投資總署（UKTI）和創業加速中心的聯合評估，評估平臺的搭建、産品的成熟度、客戶數量、投資潜力等。但是需要注意的是：這些創業團隊在享有政府資源和投資的同時，最終不會享有創業項目的股權。

倫敦市長辦公室也爲初創企業提供創業貸款基金與創業幫扶。磐石星創業園區（Rockstar Hub）幫助倫敦市政府篩選合格的創業項目、向創業團隊發放從3000鎊至1萬鎊不等的創業貸款基金

倫敦發展促進署（London&Partners）是倫敦市長辦公室旗下的非盈利組織，只要所創辦企業能够促進當地就業，也是能够得到相應的支持。比如超低費用租賃政府所提供的辦公場所、享受企業資源對接等等。

2、英國銀行

目前，英國銀行不會輕易貸款給中小企業，除非有12個月以上公司穩定運營的財務賬單，以作證明。但是，現在越來越多的英國銀行都在通過第三方協議的形式爲初創企業建立橋梁。

  • 蘇格蘭皇家銀行（RBS)及其旗下國民西敏寺銀行（Natwest）

在英國主要城市籌備建立八個初創企業加速中心，提供免費的辦公場所，每個地方都能容納超過80家企業，同時RBS爲部分企業提供輔導服務（Mentoring service）。

  • 巴克萊銀行

由初創企業學校（School for Startups）管理，幫助政府發放創業扶持貸款基金。

  • 勞埃德銀行(Lloyds)

與初創企業營（Startupbootcamp)聯盟，扶持金融技術公司。

其他還有匯豐銀行、桑坦德銀行(Santander)也都在醞釀類似服務。

以上種種英國政府及各個機構組織提供的便利條件、優惠政策，都是向國際學生、創業團隊敞開大門的。關鍵是如何做個“有心人”，幷且心懷孤注一擲、勇敢向前的“創業夢想”。

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房産投資

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低成本活出高品質 智利首都聖地亞哥拉丁美洲的“瑰寶”

聖地亞哥（Santiago），智利的首都和最大的城市，由西班牙征服者佩德羅·德·瓦爾迪維亞（Pedro de Valdivia）建立于1541年。選擇聖地亞哥，是因爲當地的氣候適宜、土壤肥沃、水分充足，且易于防守。雖然，好天氣是許多外籍人士選擇聖地亞哥的首要原因，但這只是該市衆多優勢的中的一個。

智利共和國首都：聖地亞哥

聖地亞哥是一座國際大都市，現代化的摩天大樓（包括拉丁美洲最高的建築）和暢通高效的地鐵系統，使生活變得舒適、方便。在許多高檔餐廳裏，有來自世界各地的流行美食，可搭配優質的智利葡萄酒。另外，這裏的人文氣息也非常的濃重：歌劇、芭蕾、百老匯熱門劇、很棒的博物館和隨處可見的畫廊。

一、生活在聖地亞哥

  • 適宜的氣候——溫和地中海氣候

聖地亞哥坐落于一座狹長的山谷。夏季炎熱乾燥，白天平均氣溫在85華氏度（29.4攝氏度）和晚上平均氣溫在58華氏度（14.4攝氏度）；冬季氣候溫暖，降雨適中，白天平均最高溫度是58華氏度（14.4攝氏度）和晚上37華氏度（2.8攝氏度）。通常，穿著襯衣就可在城市裏漫步——即使在冬天，也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比較，除了好天氣和佳釀，兩地都是衝浪和滑雪的好去處。當然，聖地亞哥也分享一些加州所面臨的挑戰。比如空氣污染，尤其在冬季，儘管情况正在改善。像加州一樣，智利有地震，但當地的建築物抗震標準在某種程度上减弱了危險。

  • 城市綠化環境優美——聖地亞哥兩大公園
  • 聖盧西亞山（Santa Lucía Hill）
Santa Lucia Hill(圖片來源：International Living)

聖地亞哥的高度文明還體現在那些美麗的、被精心維護的公園。被稱爲“空中花園”的聖盧西亞山（Santa Lucía Hill）占地16英畝，高226英尺，距離市中心的武器廣場(Plaza de Armas)僅5個街區之遙。山上有人行道、露臺、花園，山頂上還有始建于19世紀初的堡壘，可以俯視整個城市。

  • 都市公園（Metropolitan Park）

其聖地亞哥最大的公園。占地1780英畝，坐落在聖克裏斯托瓦爾山（San Cristóbal Hill），較四周海域高出984英尺。園內設有動物園、植物園、天文臺，以及兩個巨大的室外游泳池，夏季向人們開放。

  • 低成本生活——每月平均2600美金（1600左右人民幣）

聖地亞哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市，但許多外籍人士仍能在此以低于本國成本的價格，享有發達國家的舒適生活。

對于北美人來說，聖地亞哥便捷的公共交通、低廉的物業稅和私人醫療保健費，能省下一筆錢。生活在此的外籍人士表示，每月私人醫療保健費在80~250美元，醫療服務周全。一對夫婦如果租一套帶游泳池和有管理人員的兩室戶住宅，算上私人保健，要保持舒適的生活，每月最低成本在2600美元左右。

  • 充滿活力的商業氛圍——創業機會多

對于外籍人來說，這裏最大的吸引力之一是有活力的商業氛圍。聖地亞哥充滿自主創業的機會，如果想增加退休收入，創辦小生意，這裏是個值得考慮的地方。

在所有的拉美國家中，智利的文化最容易被北美人所接受與適應。當地的經濟發展深受美國影響。那裏有美式雜貨店、美國的服裝品牌——從Gap到Brooks Brothers、美國的連鎖餐廳——從Taco Bell到Tony Roma’s，以及40多家星巴克。

二、住在聖地亞哥

  • 4大最受外籍人士和旅行者歡迎區域：
  1. Santiago
  2. Providencia
  3. Las Condes
  4. Vitacura

1、Santiago區

總面積8.6平方英里的Santiago行政區內，建有歷史悠久的“武器廣場”（Plaza de Armas），位于Santiago區的東北部。廣場內有很多的棕櫚樹和長凳，四周被幾個歷史建築環繞，其中包括新古典主義城市大教堂（Metropolitan Cathedral）。

Santiago區內建有歷史悠久的“武器廣場”（Plaza de Armas）

“武器廣場”的6個街區內是總統府區域，有許多一流的博物館、美術館、公園和1857年就開始營業的市劇院，是散步和觀看人群的好地方。

2、Providencia區

位于Santiago東面，是一座大型住宅區，建有很多公寓大樓。Providencia安全又乾淨，有許多市場、商店、餐館和咖啡館，居住十分方便。東面是Las Condes和Vitacura區。

3、Las Condes和Vitacura區

這兩個區是經濟與文化的中心，也是高檔住宅聚集的地方。生活在這兩個地區的居民平均家庭收入屬聖地亞哥最高。

大戶型的行政公寓、8所私立精英學校、第二市劇院和該市最獨特的高爾夫俱樂部the Club de Golf Los Leones都彙聚于此。

  • 聖地亞哥房屋租賃市場

1、Santiago區

性價比最高。靠近“武器廣場”的工作室（studio）和小戶型公寓：

  • 無家具小戶型公寓租金：450美元/月（2796人民幣）
  • 有家具小戶型公寓租金：800美元/月（4972人民幣）

2、Providencia和 Las Condes區

  • 兩室戶優質公寓租金：1000~1600美元（6215~9944人民幣）

注：具體價格視社區而定

Santiago、Providencia、Las Condes區出行貼士：

聖地亞哥共有5條地鐵綫，其中地鐵1號綫連接Santiago、 Providencia和Las Condes三個行政區。地鐵非常方便，一張單程票只需要1美元多一點，一張塑料智能卡Bip只要2.6美元，可在任意地鐵站充值。

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西班牙投資房産案例（一）：律師巧維權 一套別墅變兩套

今年4月，江西的客人高先生携妻子來到西班牙中國律師事務所，希望能够得到我的幫助。以下，我就來講述一下他的西班牙房産投資故事。

高先生從事房地産開發業，同時也是著名民營企業家。他喜歡旅游和收藏名表，曾多次來購買或者參加名表拍賣。之前來過西班牙，留下了比較好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房産觸底是投資的絕佳機會幷且還可以順便獲得歐洲居留，幾次三番，高先生有些心動。因爲，西班牙的房産升值空間大；另外，兒子將近30，持有其地産公司的股份幷已有澳大利亞綠卡。

高先生因爲國內生意走不開，沒有時間坐“移民監”，所以一直沒有移民。現在，西班牙投資移民簽證只需每年入境一次而無在境內停留要求，高先生覺得相當于買房白得一張歐洲永久簽證，大大方便自己多次來往歐洲擴大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁來歐洲購物之際，赴西班牙考察房産。

高先生北京的朋友熱情地安排其在馬德裏的熟人夏某人帶領高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半內就走訪了馬德裏郊區Parla新區的多套別墅。由于全是新別墅，所以都自帶花園，面積大，社區配套設施全。據夏某人介紹，歐洲國家的上流人士都追求獨門獨院的花園洋房，所以像Parla這種郊區是馬德裏富豪聚集的社區。由于經濟危機，Parla別墅的價格已經下跌了近50%。鑒于高先生著名企業家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。聽了夏某人的建議，考慮到自己在西班牙停留的時間較短，一向出手豪爽的高先生立即轉帳5萬歐元向開發商預定了一棟面積爲236平方米的parla 別墅，總價爲52.5萬歐元。雙方約定，高先生回國後匯出剩餘房款，由夏某人幫其代辦後面的手續，當晚就簽訂了定金合同。次日上午，高先生夫婦利用回國前最後一天在西班牙購物，幷打車前往常去的一家華人餐館用餐，每次也都會與其老闆李先生攀談一番。

高先生向李老闆提到自己這次來西班牙投資了房産，在parla 區購置了一套50多萬元的別墅云云。李老闆在西班牙經商多年，自己家就在parla地區，聽說高先生在當地買了50多萬歐的房子不禁奇怪：該區爲新區，別墅的均價十幾萬元左右， 高先生花50萬歐元是買了什麽豪宅？于是他不免好奇的打聽房子是在什麽位置。高先生拿出手機中拍下的房屋地址向李老闆展示。李老闆發現，高先生買的房屋與自家相隔不過幾條街。于是李老闆就納悶了，都是差不多的房子，自己只花了十幾萬，雖然高先生的房子是新房，可是價格也不至于相差這麽多，唯一的可能就是，高先生吃虧了。當李老闆向高先生說出自己的疑惑幷介紹了Parla 區的真實狀况後，高先生聯想這幾日買房的種種，頓時意識到自己被騙了。但想想自己明日就要回國，而且買房的押金也已經付了，平日精明的高先生一時也沒了主意。在李老闆的介紹下，高先生找到了我。

我向他分析說：“雖然你已經簽訂了房屋定金合同，即時生效，具備法律效力。但根據西班牙自由的市場經濟體系，西班牙法律對房屋的定價幷沒有限制。”在接受高先生的委托後，我們做了一番調查，向各方索要了有關的房屋信息後，我們認定此房屋中介對房産采取200%價格出售的行爲違反了西班牙刑法第250條，讓當事人無辜蒙受了經濟損失，可以構成欺詐罪。隨後致電中介，要求對方退還高先生的定金幷賠償損失，否則將正式向對方發出律師函，提起訴訟。

考慮到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要購房換居留的需要，我建議雙方以和爲貴，讓中介人按照市場實際價格幷且給予一定的優惠，以53萬歐元的價格出售給高先生兩套相同的別墅。高先生不但圓了其50萬投資移民的夢想，還在原來的基礎上“賺”了一套別墅。

西班牙是法律制度完善的歐洲國家，但在暴利的驅使下，還是有中介或開發商鋌而走險，利用從中國投資客戶不懂語言和對西班牙房地産市場不熟悉的特點，對房屋采取高于原15%~30%的價格進行銷售。

自年初以來，我已經接待了數位購房前或者購房後對房屋價格産生質疑的同胞，經統計，虛高房價主要有以下兩種情况：

  • 中介或者開發商選擇郊區或一些較差的區，面積較大，房屋狀况不錯的房産向投資人强力推薦，投資人在不瞭解各區差別的情况下，會誤以爲房屋均價便宜，適宜投資。
  • 一些西班牙經濟危機初期建好，但至今沒有售出的樓盤房價都已跌30%。然而，開發商會以全新樓盤發售爲由，以原價向中國投資人進行銷售。

對此我建議，在買房前，先選擇正規的機構，諮詢專業人士，多方對比房價幷做好房屋核查。如果在比對後對房價産生質疑，可求助于專業的法律機構，委托他們對房屋狀况進行審查，維護自己的合法權利。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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買澳洲房産 爲子女留學建造結實“後盾”

留學和買房，這兩個概念看上去有些風馬牛不相及，然而在澳大利亞，買房其實完全可以成爲留學的良好後盾。

留學澳洲的理由：

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大學，其中有7所大學進入世界大學排名100强（根據英國《泰晤士報》2009年世界大學排名表和美國《新聞周刊》2009年世界大學排名表統計）。而其國立大學、墨爾本大學和悉尼大學這幾所頂尖大學長期來穩定位居世界大學排名的前50位。

正是因爲有著較高的國際聲譽與學術水平，澳大利亞的高校學生當中海外留學生超過20%，其中，中國學生占最多數（據統計，2010年在澳中國留學生達12萬7千人）。

中學教育輕鬆活潑，注重培養孩子的綜合素質和多元能力

一些中國家長也會選擇在高中階段就把孩子送到澳大利亞去接受當地的教育。這既可以大大减輕孩子的學業壓力，又因爲提前適應了澳洲的學習與生活，就會讓他們比來自國內讀完高中的學生更容易進入澳洲的大學深造。

  • 靈活的移民政策

雖然，目前批准留學生獲得澳大利亞永居權變得更爲嚴格，但相對美國和歐洲的許多國家來說，澳大利亞仍然是獲得“綠卡”最容易的地方。而且澳大利亞移民政策的特點是“時松時緊”，卡緊一段時間後，還會再放開。

因此，現每年都有源源不斷的中國留學大軍開赴澳大利亞，但也因此出現了許多現實問題，有些已經嚴重影響留學生順利完成學業，而住宿更是一個突出問題：

問題一：租金價格不斷上漲

在墨爾本，每間房間單獨出租的價格至少已達到150澳元左右，這導致留學生一年在住宿上至少花費8千澳元（近5萬人民幣），再加上其他日常生活開銷，一年的生活費差不多要2萬澳元。

問題二：住宿環境不理想

留學生往往是很多人合租在一個別墅或公寓內，髒亂嘈雜不消說，安全係數也會有些問題。要想在這種環境裏刻苦攻讀、學有所成，的確不容易。即使願意承擔更多租金，也幷不意味著就能租到稱心如意的房子。因爲,澳洲對于獨租房屋有著很多嚴格的條件限制，留學生初來乍到、人生地不熟，往往很難獲得房東的青睞，獲得獨租的機會。而且墨爾租房市場火熱，常有一房難租的現象産生。我所接觸到的不少送孩子到澳洲留學的父母，最擔心的還是他們的居住問題。

有沒有一種辦法，可以化解這一難題呢？答案就是“以房養學”。

以房養學，就是在澳洲留學期間，父母爲子女購買一套當地的房産，既滿足住宿所需，又利用房産的增值，達到抵充留學期間給費用的目的。我們可以來算這樣一筆賬：

小王在中國讀完了高一，想到澳大利亞來留學，如果他要從高二讀到碩士畢業，那總共需要8年時間。在這8年裏，他的學費和其他生活費用平攤下來，基本爲1年4萬澳元左右，那麽8年的總花銷要達32萬澳元（近200萬人民幣）。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就購買一套價值40萬澳元左右的房子（如果在墨爾本西南區，根據2009年的標準，可以買到四居室的別墅），小王一個人住一間房，再可出租兩間至三房。小王的父母只需支付30%的首付，即12萬澳元即可。餘下部分申請貸款，房租可用來抵消部分房貸。這樣一來，小王不僅8年裏可以省下6萬多的房租支出，更重要的是澳大利亞的房産一般在7到8年左右可以有翻一番的增長幅度，而墨爾本西南區，像Point Cook這樣的地區在最近幾年中更是實現了5年翻一番的增幅。那麽等到小王碩士讀完，那套房子的總價也將增長到100萬多。

小王8年留學總收支公式：

100萬房産總值-28萬貸款-12萬首付-32萬生活支出-16萬的還貸利息（按7%的年利率計算）-2萬左右的買房相關費用（律師費、稅費等等）=10萬

從中可以看出，以房養學讓小王免費讀書8年，他們全家還淨賺了10萬澳元（約60多萬人民幣）。真是一舉多得的美事。

其實我還真就遇到過一個現實例子：有一位來自昆山的王老先生，今年已60多歲，但還要在墨爾本購買房産。銷售人員問他買房的目的，他說他有一個孫女，現在3歲，而家裏人都希望她長大後能去澳大利亞留學，老先生現在買了一套在墨爾本西南區價值30萬澳元的房産，那麽等到孫女讀大學時，這套房子就已經漲到100萬澳元了，即可輕鬆實現孫女的留學之夢，還獲得了巨大的投資回報。不僅如此，他還打算再買一套房産，因爲他還有一個僅2個月大的孫子，希望在她18歲生日的那天，爲他送上一套價值近120萬的澳洲房子作爲禮物。

所以，爲了下一代的長遠考慮，在澳大利亞買房是一個很好的選擇。

金凱平專欄全集：

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

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英國“買房出租”最賺錢 未來或將成爲退休者理財方式之一

在過去的12個月中，英國的私人房東年平均收益爲15%，相當于每套房産賺了2.7萬鎊，預計至2015年春天，他們的資産總值將到近1萬億英鎊。

2015年， 英國房東們資産總值將到近1萬億英鎊

在過去的幾年時間裏，英國“買房出租”這一領域擴展迅猛。官方統計數據顯示：自2001年起，大約有200萬的業主加入了這個領域。英國房屋抵押貸款發放機構Kent Reliance預測到2016年，英國私人房東的人數將增加至500萬，在英國所有業主中，以出租爲目的投資客將達20%。

據英國國家統計局與土地注册處提供的數據顯示：2001年，私人房東擁有的房産總值約爲2621億英鎊，目前，這個資産資番了3.5倍，達9307億英鎊。2007年起，這個領域增長的61%要歸功于倫敦房産的增值，倫敦私人房東的房産增值到了1660億鎊。

在私人買房出租領域，有41%的投資者集中在倫敦，産值達3773億鎊，另外有15%的投資者集中在東南部。

在房屋出租市場，同時也能看到一個現金流的增長。其中，現金流在“買房出租”領域的增長額爲34%。儘管英國房價上漲有趨緩的迹象，但Kent Reliance 預測，到2015年第二季度，“買房出租”領域的資産總值將超過1萬億英鎊。該機構的報告同時指出，房價上漲會使租金/房價收益比值下降，但是房東的年度收益却增加了。去年，英國的私人房東相當于在每套房産裏賺到了2.7475萬英鎊，平均收益額爲15%，整個領域的總收益爲1240萬億鎊。

自2007年上一房價高峰至今，全英房東的平均收益爲8.3萬鎊，其中倫敦的房東平均從每套房産中收益22.4257萬鎊。在整個英國，房東們每月可以收到38億萬英鎊的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以來的英國房産復蘇，讓英國的房産投資者獲益將近10億英鎊。但最根本的原因是租房需求的增長。“買房出租”領域在英國的繁榮幷不是曇花一現，因爲2001年來，英國新增的住戶中，有80%的人住在出租房裏。房價高、工資低等現狀讓買房變得越來越困難，英國人越來越適應長期租房的人生選擇。

明年4月，英國關于養老儲備金的新政策將會實施，到時退休人員可以提前一次支取養老退休金，人們相信將會有更多的現金涌入“買房出租”領域，作爲退休人員理財的一種方式。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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“小傭金”換“大回報” 在加拿大賣房還是找經紀更靠譜

隨著網絡的日益進步，大家獲得各類信息的來源更爲廣泛，很多人借著這一優勢决定自己出售房屋，而不找代理經紀，希望就此省下一筆客觀的代理費，以便增加一點現金流，爲下一套新房做打算。

然而，聽著好似簡單可行，省下的錢也不少，但其中承擔的風險和人力物力絕對是不容小覷的。今天我就詳細來解答：私賣房屋與經紀代理有何不同？經紀能爲賣方提供哪些自己難以達到的服務和工作？

  • 更多關注

正如文章開頭所說，如今網絡盛行，各類房屋買賣網站層出不窮，將自己的房屋信息發布在各個網站獲得關注也未嘗不可，此外，像經紀一般在家門口插一塊For Sale的牌子也簡單易行。但是，房屋畢竟不是一筆小買賣，且不論真正能够觸及到多少潜在買家，就僅憑放在一般網絡媒體很難讓人信服其真實性和可靠性。

衆所周知，在加拿大大部分買家是通過MLS接觸到房源的。而想讓你的房子得到最多潜在買家的關注，MLS無疑是一個最優質的平臺。MLS還受到地産局的管理，只有注册地産經紀才有資格將您房屋信息放到此系統中，專業可信程度也就大大加强了。

雖然，如今有些經紀公司現在僅提供“挂牌”服務，只要您支付一筆費用，就能將房子發布在MLS上，但MLS上的每個Listing的介紹和填寫規範都需要注意，只有專業詳盡的介紹才能更抓住他人眼球，要想自己將其寫得出彩出色，一定會花掉您不少的時間和耐心。

  • 更快更高價

通常人們的私賣心理就想要節約下來需要支付給經紀的傭金，幷且同時相信自己比經紀更瞭解自己的房屋，可以賣出更合適的價格。

但其實事實幷非如此，有關的統計分析表明（NAR，National Association of Realtors），平均來講，人們通過專業房地産經紀賣掉房子的價格要比自己私賣的價格高27%。擁有充分經驗的經紀能够更準確的給房屋估價，通過對比相同的房子，不同的地區差價，相同的地區不同的或類似的房型，還有上市時間，房子的內部結構，狀况，房齡等數十項資料綜合判斷，結合即將采用的售房策略，確定房屋的售價。還能及時給您提出忠懇有效的意見，讓您投入小錢做一些改造，從而賣到更高價。

私售由于市場推廣的平臺狹隘、經驗的匱乏，難以在短期能接觸到合適的買家群，一般銷售周期較長，其所滯後的交易也會導致您白白損失數月時間和一定房屋支出。

  • 安全係數低

賣房時你要自己加强防範意識，安全問題必須要考慮。如果有人在看房時順手牽羊拿走了您家的貴重物品對您的損失也是極大的。

通過經紀代理房屋，所有預約看房的買方代理經紀信息都有記錄，買方來看房時有其經紀陪同，大大降低了您的安全隱患。

  • 操作過程難

一、私賣時您要面對各類買家，以及其强有力的代表經紀，如果您面對的是大牌經紀擁有極高的素養和談判能力，殺價殺到 你片甲不留、毫無還手能力都是非常有可能的。他們會挑出您房屋的所有缺點，牢牢壓價，這種情景對您來說會是非常被動的。但如果您同樣有一個經驗十足的經紀 代理，那麽您的利益將會由您的經紀維護，他能用他的職業經驗來幫助你保守住底綫， 您也免于面對各類繁雜買家。您的代理經紀會盡一切可找出房子的亮點，能將價格抬高，與對方勢均力敵的進行談判。

二、面對房地産買賣的法律合約，很多人都是一知半解，對于如何面對Office中的種種條件是接受還是拒絕，分寸也不好把握。沒有專業的人員協助，要是在法律文件中出錯，對自己不利那您的損失將會很大。

三、另外，即便私售過程幷不艱難，到了最後關頭買家也很難相信你，幷支付定金。就算最終買賣雙方就價錢達成一致，買家也有可能疑惑和猶豫，因爲他可能會顧慮無法證實你就是真實賣主，或者顧慮第三方的可靠性用以托管定金，買方會擔心定金的安全。如果同過經紀買賣，押金則會放入專門信托賬戶，能避免被騙。地産經紀本身也有保險，如果他們的過失使你遭受損失，你將能得到相應賠償。

房屋買賣是人們一生中的重要决策，在這一關鍵的轉折中爲自己省時省力省心，還能獲得最大的主動權以及經濟回報，是每個人都夢想的。即使在慎重决定下選擇私售，也要盡可能的爭取專業幫助，做好充足的準備。

雇傭房地産經紀的確會花費您一些傭金，但一個優秀的經紀，其爲您爭取來的時間、精力及專業價值都是遠超傭金金額的。私售房屋表面看省下了幾千元甚至萬元，但其中的風險也是不可低估的。這也就是爲什麽現如今絕大部分人依舊選擇地産經紀代理買賣房屋的原因。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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