低成本活出高品質 智利首都聖地亞哥拉丁美洲的“瑰寶”

聖地亞哥(Santiago),智利的首都和最大的城市,由西班牙征服者佩德羅·德·瓦爾迪維亞(Pedro de Valdivia)建立于1541年。選擇聖地亞哥,是因爲當地的氣候適宜、土壤肥沃、水分充足,且易于防守。雖然,好天氣是許多外籍人士選擇聖地亞哥的首要原因,但這只是該市衆多優勢的中的一個。

智利共和國首都:聖地亞哥

聖地亞哥是一座國際大都市,現代化的摩天大樓(包括拉丁美洲最高的建築)和暢通高效的地鐵系統,使生活變得舒適、方便。在許多高檔餐廳裏,有來自世界各地的流行美食,可搭配優質的智利葡萄酒。另外,這裏的人文氣息也非常的濃重:歌劇、芭蕾、百老匯熱門劇、很棒的博物館和隨處可見的畫廊。

一、生活在聖地亞哥

  • 適宜的氣候——溫和地中海氣候

聖地亞哥坐落于一座狹長的山谷。夏季炎熱乾燥,白天平均氣溫在85華氏度(29.4攝氏度)和晚上平均氣溫在58華氏度(14.4攝氏度);冬季氣候溫暖,降雨適中,白天平均最高溫度是58華氏度(14.4攝氏度)和晚上37華氏度(2.8攝氏度)。通常,穿著襯衣就可在城市裏漫步——即使在冬天,也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比較,除了好天氣和佳釀,兩地都是衝浪和滑雪的好去處。當然,聖地亞哥也分享一些加州所面臨的挑戰。比如空氣污染,尤其在冬季,儘管情况正在改善。像加州一樣,智利有地震,但當地的建築物抗震標準在某種程度上减弱了危險。

  • 城市綠化環境優美——聖地亞哥兩大公園
  • 聖盧西亞山(Santa Lucía Hill)
Santa Lucia Hill(圖片來源:International Living)

聖地亞哥的高度文明還體現在那些美麗的、被精心維護的公園。被稱爲“空中花園”的聖盧西亞山(Santa Lucía Hill)占地16英畝,高226英尺,距離市中心的武器廣場(Plaza de Armas)僅5個街區之遙。山上有人行道、露臺、花園,山頂上還有始建于19世紀初的堡壘,可以俯視整個城市。

  • 都市公園(Metropolitan Park)

其聖地亞哥最大的公園。占地1780英畝,坐落在聖克裏斯托瓦爾山(San Cristóbal Hill),較四周海域高出984英尺。園內設有動物園、植物園、天文臺,以及兩個巨大的室外游泳池,夏季向人們開放。

  • 低成本生活——每月平均2600美金(1600左右人民幣)

聖地亞哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市,但許多外籍人士仍能在此以低于本國成本的價格,享有發達國家的舒適生活。

對于北美人來說,聖地亞哥便捷的公共交通、低廉的物業稅和私人醫療保健費,能省下一筆錢。生活在此的外籍人士表示,每月私人醫療保健費在80~250美元,醫療服務周全。一對夫婦如果租一套帶游泳池和有管理人員的兩室戶住宅,算上私人保健,要保持舒適的生活,每月最低成本在2600美元左右。

  • 充滿活力的商業氛圍——創業機會多

對于外籍人來說,這裏最大的吸引力之一是有活力的商業氛圍。聖地亞哥充滿自主創業的機會,如果想增加退休收入,創辦小生意,這裏是個值得考慮的地方。

在所有的拉美國家中,智利的文化最容易被北美人所接受與適應。當地的經濟發展深受美國影響。那裏有美式雜貨店、美國的服裝品牌——從Gap到Brooks Brothers、美國的連鎖餐廳——從Taco Bell到Tony Roma’s,以及40多家星巴克。

二、住在聖地亞哥

  • 4大最受外籍人士和旅行者歡迎區域:
  1. Santiago
  2. Providencia
  3. Las Condes
  4. Vitacura

1、Santiago區

總面積8.6平方英里的Santiago行政區內,建有歷史悠久的“武器廣場”(Plaza de Armas),位于Santiago區的東北部。廣場內有很多的棕櫚樹和長凳,四周被幾個歷史建築環繞,其中包括新古典主義城市大教堂(Metropolitan Cathedral)。

Santiago區內建有歷史悠久的“武器廣場”(Plaza de Armas)

“武器廣場”的6個街區內是總統府區域,有許多一流的博物館、美術館、公園和1857年就開始營業的市劇院,是散步和觀看人群的好地方。

2、Providencia區

位于Santiago東面,是一座大型住宅區,建有很多公寓大樓。Providencia安全又乾淨,有許多市場、商店、餐館和咖啡館,居住十分方便。東面是Las Condes和Vitacura區。

3、Las Condes和Vitacura區

這兩個區是經濟與文化的中心,也是高檔住宅聚集的地方。生活在這兩個地區的居民平均家庭收入屬聖地亞哥最高。

大戶型的行政公寓、8所私立精英學校、第二市劇院和該市最獨特的高爾夫俱樂部the Club de Golf Los Leones都彙聚于此。

  • 聖地亞哥房屋租賃市場

1、Santiago區

性價比最高。靠近“武器廣場”的工作室(studio)和小戶型公寓:

  • 無家具小戶型公寓租金:450美元/月(2796人民幣)
  • 有家具小戶型公寓租金:800美元/月(4972人民幣)

2、Providencia和 Las Condes區

  • 兩室戶優質公寓租金:1000~1600美元(6215~9944人民幣)

注:具體價格視社區而定

Santiago、Providencia、Las Condes區出行貼士:

聖地亞哥共有5條地鐵綫,其中地鐵1號綫連接Santiago、 Providencia和Las Condes三個行政區。地鐵非常方便,一張單程票只需要1美元多一點,一張塑料智能卡Bip只要2.6美元,可在任意地鐵站充值。

西班牙投資房産案例(一):律師巧維權 一套別墅變兩套

今年4月,江西的客人高先生携妻子來到西班牙中國律師事務所,希望能够得到我的幫助。以下,我就來講述一下他的西班牙房産投資故事。

高先生從事房地産開發業,同時也是著名民營企業家。他喜歡旅游和收藏名表,曾多次來購買或者參加名表拍賣。之前來過西班牙,留下了比較好的印象。

今年年初,一位北京的朋友多次向其提起西班牙房産觸底是投資的絕佳機會幷且還可以順便獲得歐洲居留,幾次三番,高先生有些心動。因爲,西班牙的房産升值空間大;另外,兒子將近30,持有其地産公司的股份幷已有澳大利亞綠卡。

高先生因爲國內生意走不開,沒有時間坐“移民監”,所以一直沒有移民。現在,西班牙投資移民簽證只需每年入境一次而無在境內停留要求,高先生覺得相當于買房白得一張歐洲永久簽證,大大方便自己多次來往歐洲擴大自己的收藏。于是今年4月,高先生趁來歐洲購物之際,赴西班牙考察房産。

高先生北京的朋友熱情地安排其在馬德裏的熟人夏某人帶領高先生看房,在夏某人的安排下,高先生1天半內就走訪了馬德裏郊區Parla新區的多套別墅。由于全是新別墅,所以都自帶花園,面積大,社區配套設施全。據夏某人介紹,歐洲國家的上流人士都追求獨門獨院的花園洋房,所以像Parla這種郊區是馬德裏富豪聚集的社區。由于經濟危機,Parla別墅的價格已經下跌了近50%。鑒于高先生著名企業家的身份,根本不需要再去市中心看普通公寓。聽了夏某人的建議,考慮到自己在西班牙停留的時間較短,一向出手豪爽的高先生立即轉帳5萬歐元向開發商預定了一棟面積爲236平方米的parla 別墅,總價爲52.5萬歐元。雙方約定,高先生回國後匯出剩餘房款,由夏某人幫其代辦後面的手續,當晚就簽訂了定金合同。次日上午,高先生夫婦利用回國前最後一天在西班牙購物,幷打車前往常去的一家華人餐館用餐,每次也都會與其老闆李先生攀談一番。

高先生向李老闆提到自己這次來西班牙投資了房産,在parla 區購置了一套50多萬元的別墅云云。李老闆在西班牙經商多年,自己家就在parla地區,聽說高先生在當地買了50多萬歐的房子不禁奇怪:該區爲新區,別墅的均價十幾萬元左右, 高先生花50萬歐元是買了什麽豪宅?于是他不免好奇的打聽房子是在什麽位置。高先生拿出手機中拍下的房屋地址向李老闆展示。李老闆發現,高先生買的房屋與自家相隔不過幾條街。于是李老闆就納悶了,都是差不多的房子,自己只花了十幾萬,雖然高先生的房子是新房,可是價格也不至于相差這麽多,唯一的可能就是,高先生吃虧了。當李老闆向高先生說出自己的疑惑幷介紹了Parla 區的真實狀况後,高先生聯想這幾日買房的種種,頓時意識到自己被騙了。但想想自己明日就要回國,而且買房的押金也已經付了,平日精明的高先生一時也沒了主意。在李老闆的介紹下,高先生找到了我。

我向他分析說:“雖然你已經簽訂了房屋定金合同,即時生效,具備法律效力。但根據西班牙自由的市場經濟體系,西班牙法律對房屋的定價幷沒有限制。”在接受高先生的委托後,我們做了一番調查,向各方索要了有關的房屋信息後,我們認定此房屋中介對房産采取200%價格出售的行爲違反了西班牙刑法第250條,讓當事人無辜蒙受了經濟損失,可以構成欺詐罪。隨後致電中介,要求對方退還高先生的定金幷賠償損失,否則將正式向對方發出律師函,提起訴訟。

考慮到中介人夏某是高先生朋友圈中的人,以及高先生需要購房換居留的需要,我建議雙方以和爲貴,讓中介人按照市場實際價格幷且給予一定的優惠,以53萬歐元的價格出售給高先生兩套相同的別墅。高先生不但圓了其50萬投資移民的夢想,還在原來的基礎上“賺”了一套別墅。

西班牙是法律制度完善的歐洲國家,但在暴利的驅使下,還是有中介或開發商鋌而走險,利用從中國投資客戶不懂語言和對西班牙房地産市場不熟悉的特點,對房屋采取高于原15%~30%的價格進行銷售。

自年初以來,我已經接待了數位購房前或者購房後對房屋價格産生質疑的同胞,經統計,虛高房價主要有以下兩種情况:

  • 中介或者開發商選擇郊區或一些較差的區,面積較大,房屋狀况不錯的房産向投資人强力推薦,投資人在不瞭解各區差別的情况下,會誤以爲房屋均價便宜,適宜投資。
  • 一些西班牙經濟危機初期建好,但至今沒有售出的樓盤房價都已跌30%。然而,開發商會以全新樓盤發售爲由,以原價向中國投資人進行銷售。

對此我建議,在買房前,先選擇正規的機構,諮詢專業人士,多方對比房價幷做好房屋核查。如果在比對後對房價産生質疑,可求助于專業的法律機構,委托他們對房屋狀况進行審查,維護自己的合法權利。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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買澳洲房産 爲子女留學建造結實“後盾”

留學和買房,這兩個概念看上去有些風馬牛不相及,然而在澳大利亞,買房其實完全可以成爲留學的良好後盾。

留學澳洲的理由:

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大學,其中有7所大學進入世界大學排名100强(根據英國《泰晤士報》2009年世界大學排名表和美國《新聞周刊》2009年世界大學排名表統計)。而其國立大學、墨爾本大學和悉尼大學這幾所頂尖大學長期來穩定位居世界大學排名的前50位。

正是因爲有著較高的國際聲譽與學術水平,澳大利亞的高校學生當中海外留學生超過20%,其中,中國學生占最多數(據統計,2010年在澳中國留學生達12萬7千人)。

中學教育輕鬆活潑,注重培養孩子的綜合素質和多元能力

一些中國家長也會選擇在高中階段就把孩子送到澳大利亞去接受當地的教育。這既可以大大减輕孩子的學業壓力,又因爲提前適應了澳洲的學習與生活,就會讓他們比來自國內讀完高中的學生更容易進入澳洲的大學深造。

  • 靈活的移民政策

雖然,目前批准留學生獲得澳大利亞永居權變得更爲嚴格,但相對美國和歐洲的許多國家來說,澳大利亞仍然是獲得“綠卡”最容易的地方。而且澳大利亞移民政策的特點是“時松時緊”,卡緊一段時間後,還會再放開。

因此,現每年都有源源不斷的中國留學大軍開赴澳大利亞,但也因此出現了許多現實問題,有些已經嚴重影響留學生順利完成學業,而住宿更是一個突出問題:

問題一:租金價格不斷上漲

在墨爾本,每間房間單獨出租的價格至少已達到150澳元左右,這導致留學生一年在住宿上至少花費8千澳元(近5萬人民幣),再加上其他日常生活開銷,一年的生活費差不多要2萬澳元。

問題二:住宿環境不理想

留學生往往是很多人合租在一個別墅或公寓內,髒亂嘈雜不消說,安全係數也會有些問題。要想在這種環境裏刻苦攻讀、學有所成,的確不容易。即使願意承擔更多租金,也幷不意味著就能租到稱心如意的房子。因爲,澳洲對于獨租房屋有著很多嚴格的條件限制,留學生初來乍到、人生地不熟,往往很難獲得房東的青睞,獲得獨租的機會。而且墨爾租房市場火熱,常有一房難租的現象産生。我所接觸到的不少送孩子到澳洲留學的父母,最擔心的還是他們的居住問題。

有沒有一種辦法,可以化解這一難題呢?答案就是“以房養學”。

以房養學,就是在澳洲留學期間,父母爲子女購買一套當地的房産,既滿足住宿所需,又利用房産的增值,達到抵充留學期間給費用的目的。我們可以來算這樣一筆賬:

小王在中國讀完了高一,想到澳大利亞來留學,如果他要從高二讀到碩士畢業,那總共需要8年時間。在這8年裏,他的學費和其他生活費用平攤下來,基本爲1年4萬澳元左右,那麽8年的總花銷要達32萬澳元(近200萬人民幣)。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始,就購買一套價值40萬澳元左右的房子(如果在墨爾本西南區,根據2009年的標準,可以買到四居室的別墅),小王一個人住一間房,再可出租兩間至三房。小王的父母只需支付30%的首付,即12萬澳元即可。餘下部分申請貸款,房租可用來抵消部分房貸。這樣一來,小王不僅8年裏可以省下6萬多的房租支出,更重要的是澳大利亞的房産一般在7到8年左右可以有翻一番的增長幅度,而墨爾本西南區,像Point Cook這樣的地區在最近幾年中更是實現了5年翻一番的增幅。那麽等到小王碩士讀完,那套房子的總價也將增長到100萬多。

小王8年留學總收支公式

100萬房産總值-28萬貸款-12萬首付-32萬生活支出-16萬的還貸利息(按7%的年利率計算)-2萬左右的買房相關費用(律師費、稅費等等)=10萬

從中可以看出,以房養學讓小王免費讀書8年,他們全家還淨賺了10萬澳元(約60多萬人民幣)。真是一舉多得的美事。

其實我還真就遇到過一個現實例子:有一位來自昆山的王老先生,今年已60多歲,但還要在墨爾本購買房産。銷售人員問他買房的目的,他說他有一個孫女,現在3歲,而家裏人都希望她長大後能去澳大利亞留學,老先生現在買了一套在墨爾本西南區價值30萬澳元的房産,那麽等到孫女讀大學時,這套房子就已經漲到100萬澳元了,即可輕鬆實現孫女的留學之夢,還獲得了巨大的投資回報。不僅如此,他還打算再買一套房産,因爲他還有一個僅2個月大的孫子,希望在她18歲生日的那天,爲他送上一套價值近120萬的澳洲房子作爲禮物。

所以,爲了下一代的長遠考慮,在澳大利亞買房是一個很好的選擇。

金凱平專欄全集:

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

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英國“買房出租”最賺錢 未來或將成爲退休者理財方式之一

在過去的12個月中,英國的私人房東年平均收益爲15%,相當于每套房産賺了2.7萬鎊,預計至2015年春天,他們的資産總值將到近1萬億英鎊。

2015年, 英國房東們資産總值將到近1萬億英鎊

在過去的幾年時間裏,英國“買房出租”這一領域擴展迅猛。官方統計數據顯示:自2001年起,大約有200萬的業主加入了這個領域。英國房屋抵押貸款發放機構Kent Reliance預測到2016年,英國私人房東的人數將增加至500萬,在英國所有業主中,以出租爲目的投資客將達20%。

據英國國家統計局與土地注册處提供的數據顯示:2001年,私人房東擁有的房産總值約爲2621億英鎊,目前,這個資産資番了3.5倍,達9307億英鎊。2007年起,這個領域增長的61%要歸功于倫敦房産的增值,倫敦私人房東的房産增值到了1660億鎊。

在私人買房出租領域,有41%的投資者集中在倫敦,産值達3773億鎊,另外有15%的投資者集中在東南部。

房屋出租市場,同時也能看到一個現金流的增長。其中,現金流在“買房出租”領域的增長額爲34%。儘管英國房價上漲有趨緩的迹象,但Kent Reliance 預測,到2015年第二季度,“買房出租”領域的資産總值將超過1萬億英鎊。該機構的報告同時指出,房價上漲會使租金/房價收益比值下降,但是房東的年度收益却增加了。去年,英國的私人房東相當于在每套房産裏賺到了2.7475萬英鎊,平均收益額爲15%,整個領域的總收益爲1240萬億鎊。

自2007年上一房價高峰至今,全英房東的平均收益爲8.3萬鎊,其中倫敦的房東平均從每套房産中收益22.4257萬鎊。在整個英國,房東們每月可以收到38億萬英鎊的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登(Andy Gloding)指出,2009年以來的英國房産復蘇,讓英國的房産投資者獲益將近10億英鎊。但最根本的原因是租房需求的增長。“買房出租”領域在英國的繁榮幷不是曇花一現,因爲2001年來,英國新增的住戶中,有80%的人住在出租房裏。房價高、工資低等現狀讓買房變得越來越困難,英國人越來越適應長期租房的人生選擇。

明年4月,英國關于養老儲備金的新政策將會實施,到時退休人員可以提前一次支取養老退休金,人們相信將會有更多的現金涌入“買房出租”領域,作爲退休人員理財的一種方式。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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“小傭金”換“大回報” 在加拿大賣房還是找經紀更靠譜

隨著網絡的日益進步,大家獲得各類信息的來源更爲廣泛,很多人借著這一優勢决定自己出售房屋,而不找代理經紀,希望就此省下一筆客觀的代理費,以便增加一點現金流,爲下一套新房做打算。

然而,聽著好似簡單可行,省下的錢也不少,但其中承擔的風險和人力物力絕對是不容小覷的。今天我就詳細來解答:私賣房屋與經紀代理有何不同?經紀能爲賣方提供哪些自己難以達到的服務和工作?

  • 更多關注

正如文章開頭所說,如今網絡盛行,各類房屋買賣網站層出不窮,將自己的房屋信息發布在各個網站獲得關注也未嘗不可,此外,像經紀一般在家門口插一塊For Sale的牌子也簡單易行。但是,房屋畢竟不是一筆小買賣,且不論真正能够觸及到多少潜在買家,就僅憑放在一般網絡媒體很難讓人信服其真實性和可靠性。

衆所周知,在加拿大大部分買家是通過MLS接觸到房源的。而想讓你的房子得到最多潜在買家的關注,MLS無疑是一個最優質的平臺。MLS還受到地産局的管理,只有注册地産經紀才有資格將您房屋信息放到此系統中,專業可信程度也就大大加强了。

雖然,如今有些經紀公司現在僅提供“挂牌”服務,只要您支付一筆費用,就能將房子發布在MLS上,但MLS上的每個Listing的介紹和填寫規範都需要注意,只有專業詳盡的介紹才能更抓住他人眼球,要想自己將其寫得出彩出色,一定會花掉您不少的時間和耐心。

  • 更快更高價

通常人們的私賣心理就想要節約下來需要支付給經紀的傭金,幷且同時相信自己比經紀更瞭解自己的房屋,可以賣出更合適的價格。

但其實事實幷非如此,有關的統計分析表明(NAR,National Association of Realtors),平均來講,人們通過專業房地産經紀賣掉房子的價格要比自己私賣的價格高27%。擁有充分經驗的經紀能够更準確的給房屋估價,通過對比相同的房子,不同的地區差價,相同的地區不同的或類似的房型,還有上市時間,房子的內部結構,狀况,房齡等數十項資料綜合判斷,結合即將采用的售房策略,確定房屋的售價。還能及時給您提出忠懇有效的意見,讓您投入小錢做一些改造,從而賣到更高價。

私售由于市場推廣的平臺狹隘、經驗的匱乏,難以在短期能接觸到合適的買家群,一般銷售周期較長,其所滯後的交易也會導致您白白損失數月時間和一定房屋支出。

  • 安全係數低

賣房時你要自己加强防範意識,安全問題必須要考慮。如果有人在看房時順手牽羊拿走了您家的貴重物品對您的損失也是極大的。

通過經紀代理房屋,所有預約看房的買方代理經紀信息都有記錄,買方來看房時有其經紀陪同,大大降低了您的安全隱患。

  • 操作過程難

一、私賣時您要面對各類買家,以及其强有力的代表經紀,如果您面對的是大牌經紀擁有極高的素養和談判能力,殺價殺到 你片甲不留、毫無還手能力都是非常有可能的。他們會挑出您房屋的所有缺點,牢牢壓價,這種情景對您來說會是非常被動的。但如果您同樣有一個經驗十足的經紀 代理,那麽您的利益將會由您的經紀維護,他能用他的職業經驗來幫助你保守住底綫, 您也免于面對各類繁雜買家。您的代理經紀會盡一切可找出房子的亮點,能將價格抬高,與對方勢均力敵的進行談判。

二、面對房地産買賣的法律合約,很多人都是一知半解,對于如何面對Office中的種種條件是接受還是拒絕,分寸也不好把握。沒有專業的人員協助,要是在法律文件中出錯,對自己不利那您的損失將會很大。

三、另外,即便私售過程幷不艱難,到了最後關頭買家也很難相信你,幷支付定金。就算最終買賣雙方就價錢達成一致,買家也有可能疑惑和猶豫,因爲他可能會顧慮無法證實你就是真實賣主,或者顧慮第三方的可靠性用以托管定金,買方會擔心定金的安全。如果同過經紀買賣,押金則會放入專門信托賬戶,能避免被騙。地産經紀本身也有保險,如果他們的過失使你遭受損失,你將能得到相應賠償。

房屋買賣是人們一生中的重要决策,在這一關鍵的轉折中爲自己省時省力省心,還能獲得最大的主動權以及經濟回報,是每個人都夢想的。即使在慎重决定下選擇私售,也要盡可能的爭取專業幫助,做好充足的準備。

雇傭房地産經紀的確會花費您一些傭金,但一個優秀的經紀,其爲您爭取來的時間、精力及專業價值都是遠超傭金金額的。私售房屋表面看省下了幾千元甚至萬元,但其中的風險也是不可低估的。這也就是爲什麽現如今絕大部分人依舊選擇地産經紀代理買賣房屋的原因。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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資深經紀解讀11月多倫多房市走勢:供需失衡持續走熱

時間總是這樣匆匆來去,揮手之間就已與昨日作別,因此不論我們身處何地何時都要把握住時下最重要的經濟、生活的動脉,活在當下,讓自己不要留下任何遺憾。我每月更新大多地區房地産市場走勢,希望讀者能感知大多地區的房産脉搏,爲自己的買賣投資保駕護航。

11月房市持續火熱供需不平衡交易量依然走高

多倫多地産局(Toronto Real Estate Board)主席Paul Etherington透露,今年11月大多地區Greater Toronto REALTORS®對多倫多 MLS 系統的統計一共顯示有6519起居民住房買賣交易,銷售額比去年同期上升了2.6%。從今年1月至11月底,系統一共記錄了8.8462萬起交易,同比增長6.6%。這足以證明,今年房屋買賣市場的活躍程度有了顯著的提升。

今年由于上市房屋數量有限,買家市場表現出了一定的焦慮,出現了供需不平衡現象。 而這直接也導致了價格的走高。今年一月以來,房價上漲了不少。11月的平均房價達到$57.7936萬,較去年11月上漲了7.4%,累計今年的這11個月,總共漲幅達到8.4%,總體平均房價爲$56.7198萬。這一增長速度讓不少之前就購入房産的投資者表示很欣喜,可以說這種增長勢頭是近幾年最凶猛的。

對于持續不足的房源供給却仍能達到高交易量,這令不少人表示疑惑。對于這一現象Paul Etherington表示其主要原因是,現階段的房貸額對于大多數家庭來說仍在可承受範圍,貸款條件也能被大多數人接受。從長遠來看,房屋投資依舊有“保障”,大家都想分一杯羹。

 

 

 

對比去年,各類房屋價格在11月都有了明顯增長:

大多倫多地區總體房屋統計數據

總體來說,11月的房屋交易數量是一年當中的一個低值,較10月會有一定下降。

11月加拿大銷售排名:

1、多倫多市

交易量:2661起

房屋均價:$61.6130萬

2、Peel

交易量:1310起

房屋均價:$48.5754

  • Mississauga

交易量:726起

房屋均價:$50.5萬左右

  • Brampton區

交易量:521起

房屋均價:$44.5034

2Halton

交易量:501起

房屋均價:$61.2492

  • Oakville

交易量:173起

房屋均價:$77.7801

各類房屋類別的具體變化情况

  • 獨立屋

11月的房屋市場從銷量數據來看,在10月小高峰之後有明顯的下降。大多地區總體11月獨立屋銷售3,068起,這比上月的4,163起少了不少,然而均價基本保持不變爲$75.0112萬。

11月加拿大獨立屋銷售排名:

1、 多倫多市

交易量:904所

房屋均價:$93.5122萬

2、 Peel市

交易量:561所

房屋均價:$65萬上下

Brampton

交易量:278所

房屋均價:$50.4萬

Mississaug

交易量:236所

房屋均價:$78.3083萬

Caledon

交易量:47所

房屋均價:$67.2453萬

3、Halton市

交易量:275所

房屋均價:$76.2171萬

  • Oavkille區

交易量:98起

房屋均價:$98.8183萬

  • Burlingto區

交易量:70所

房屋均價:超過$74萬。

總體來說,11月的房地産市場稍稍褪去了前幾月的熱度,房屋交易速度放緩,平均房屋在市場的周期達到27天,叫價售價比也降到了98%的這一正常值。

  • 半獨立屋( Semi-Detached

11月銷售總共650起,平均成交價格$53.6864萬,在市場上的周期天數比獨立屋低了不少,爲18天,幷且叫價售價比爲依舊保持100%。不得不承認,如今許多買家面對高價位的獨立屋時,都理智的考慮選擇半獨立屋,在保證生活質量的同時也盡可能的將開銷安排在可控範圍。

11月加拿大半獨立銷售排名:

1、多倫多市

銷售量:261起

房屋均價:$66.7178萬

2、Peel

銷售量:215起

房屋均價:$44.4175萬

  • Mississauga區

銷售量:106起

房屋均價:$49.5971萬

  • Brampton

銷售量:105起

房屋均價:$39.21萬

  • Caledon區

銷售量:4起

房屋均價:$43.8575萬

3、Halton市

銷售量:45起

房屋均價:$48.8029萬

  • Malton區

銷售量:21起

房屋均價:$45萬

  • Oakville區

銷售量:9起

房屋均價:$60.8222萬

  • 鎮屋Condo Townhouse

大多地區Condo Townhouse在11月一共銷售509起,低于前兩月的水平,平均價格與上月持平,爲$390,559。

鎮屋在11月大多地區的銷售量爲502起,總體平均價格起伏不大, 爲$48.1428萬。每月銷售量排名每月也都基本不變,這很大程度是由于各城市房屋比例所决定。銷售量由高到低排名依次爲多倫多、 Brampton、Milton,其中多倫多銷售87起,均價回落到9月水平,爲$655,194;Brampton銷售65起,均價爲$385,097;Milton銷售49起,均價爲$410,371。

11月加拿大Condo鎮屋銷售排名:

1、多倫多

銷售量:184起

房屋均價:$43.1553萬

2、Peel

銷售量:188起

房屋均價:$36.7087萬

  • Mississauga

銷售量:147起

房屋均價:$38.6733萬

  • Brampton

銷售量:39起

房屋均價:$28.9041萬

1、Halton市

銷售量:42起

房屋均價:$37.7593萬

  • Burlington區

銷售量:18起

房屋均價:$39.2128萬

  • Oakville

銷售量:15起

房屋均價:$42.2167萬

  • 公寓(Condo

大多地區11月中共有1,667起Condo公寓交易,比上月2,000多起交易有所减少,平均價格超過37萬。

11月加拿大公寓(Condo)銷售排名:

1、多倫多市

銷售量:1199起

房屋均價:$39.4225萬

2、Peel市

銷售量:238起

房屋均價:$26.9774萬

  • Mississauga

銷售量:204起

房屋均價:$27.4352萬

  • Brampton

銷售量:31起

房屋均價: $22.7784萬

 3、Halton

銷售量:46起

房屋均價:$40.2730萬

  • Oakville區

銷售量:20起

房屋均價:$50萬

  • Burlington區

銷售量:16起,

房屋均價:$34.8175萬;

  • Milton區

交易量:9起

  • Halton Hills

交易量:1起

縱觀11月的各類房屋情况,、銷量雖有一定的减少,但價格還在保持,買家想要在這個淡季中獲利實屬不易。

TREB的高級市場分析經理Jason Mercer在11月的報告中,毫無例外的繼續支持價格仍會走高的觀點,他相信在短期未來的階段,房地産需多供少現象不會有及時的改觀,買賣市場的不平衡還會繼續推高房價,2015年大多房地産市場基本會以這個基調繼續發展。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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美國大休斯頓地區購房熱點之“凱蒂”

凱蒂(Katy),位于休斯頓市中心正西方向約25英里,隸屬 Harris County。凱蒂坐落于休斯頓地區最大的東西向主幹道(即10號洲際高速公路)的南北兩側,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三縣交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北貫通凱蒂市,可直達糖城。由于學區優質,房價適中,凱蒂市是休斯頓華人購房的另一熱點。

房地産

近年來,由于人口激增,凱蒂市住宅交易也一直十分活躍。自2013年經濟復蘇以來,不僅二手房交易呈快速上升趨勢,而且新建住宅也大面積開工。

近年來,由于人口激增,凱蒂市住宅交易也一直十分活躍

儘管凱蒂面積很大,但購房者多選擇Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school學區的房子。這兩個學區的房子毗鄰,位于10號高速公路和Westpark Tollway之間,Grand Lake parkway左右兩邊。這一區域也常被稱爲South Katy。在South Katy,受購房者青睞的小區有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。這些小區也大多是總體規劃的小區, 小區內綠地、跑道、公園、湖泊、網球場、高爾夫球場等娛樂設施林立。這些小區的房子一般都比較新,絕大多數建于2000年以後。

2014年上半年凱蒂各主要小區獨立住宅成交情况:

  • Kelliwood

成交量:41套

房屋中位價:37.2萬美元

  • Cinco Ranch

成交量:522套

房屋中位價;34.9萬美元

  • Grand Lakes

成交量:77套

房屋中位價:34.5萬美元

  • Seven Meadows

成交量:48套

房屋中位價:32.7美元

  • Silver Ranch

成交量:41

房屋中位價:31.5萬美元

  • Churchill Farms

成交量:6套

房屋中位價:27.9萬美元

  • Falcon Ranch

成交量:20套

房屋中位價:27萬美元

學校:

华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School

凱蒂的學校屬于Katy ISD, 也是大休斯頓地區最好的學區之一,小學和中學都普遍非常好。 華人學生喜歡就讀的Seven Lakes High School Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分別是第4369位,表現非常不俗。休斯頓大學(University of Houston)和休斯頓社區大學(Houston Community College)均設有凱蒂校區。

交通:

凱蒂交通也十分便捷, 有兩條主要高速公路通往市中心,分別是10號高速公路和Westpark Tollway,到市中心約需30~50分鐘車程。由于近期10號公路拓寬,不僅增加到單向八車道,還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凱蒂市的居民,遠離了上下班堵車的困擾。 Metro公司在凱蒂也有多條公交綫路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路則通往醫學中心。

人口情况:

凱蒂有近30萬的人口,是一個以白人爲主的城市,華人多聚居在凱蒂南部。儘管以白人爲主,但各族裔之間都能和睦相處, 互相尊重和包容。過去十年,凱蒂市人口增長達83%,其中亞裔人口增長超過100%。這種增長趨勢預計將持續,預計凱蒂市人口今後每年至少增加1.2萬。

生活和娛樂:

  • 購物
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凱蒂市的購物娛樂中心

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凱蒂市的購物娛樂中心。占地約1.3平方英里, 有200多家店。這裏的商品以物美價廉著稱,既有大家耳熟能詳的大衆品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall裏還有許多兒童娛樂設施,如滑梯、攀岩、小火車、旋轉木馬、彈球場、各種電子游戲等,而且在周末和節假日還經常舉辦各種活動;另外,還有一些特色餐廳,如雨林餐廳(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,還有一個20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封閉的室內購物中心,在炎熱的夏季,一家老小在mall裏逛吃玩,呆上一整天都不會膩。

  • 戶外娛樂
George Bush Park是休斯頓地區最大的公園之一

凱蒂市有六座大型的公園,均配備了凉亭、燒烤爐、游泳池,運動場和野餐區。值得一提的是緊鄰凱蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英畝(32平方公里),是休斯頓地區最大的公園之一,該公園提供大量的足球場,棒球場、壘球場,射擊場,模型飛機飛行場,以及衆多的凉亭,游樂場,池塘和跑步/自行車道,還有狗公園等等,絕對是戶外運動愛好者的樂園。

醫療:

凯蒂市以優質的醫療設施而著稱,很多醫院在這裏都有分支機構如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital,Methodist Hospital等等。

孟潔如專欄全集:

經紀孟潔茹全面剖析休斯頓房産市場

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美國貸款購房 YES OR NO?(上)| 美國

在初期考慮購房投資的資金來源及准備時,全現金交易還是申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者,那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資,從而實現資本的最優化利用;若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息,那麼考慮到貸款產生的相關費用,在資金充裕的前提下,或許全現金購房會是較經濟的選擇。

RealtyTrac自2001年到2014年對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤數據可以看出,在2009年次貸危機之後,越來越多的房地產交易屬於“全現金”交易(All-Cash Deals)。這種現像的存在還歸因於:

1)隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場”(Seller’s Market),即供小於求的情況下,“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計劃的買家;

2)越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場,往往這些投資者擁有足夠的現金購買力;

3)受投資者追捧的“開發商新房交易”(Sponsor Deals)往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性,導致大量全現金交易的高占比。

美國貸款購房 YES OR NO

有人對於2014年曼哈頓市場的購房成交量進行了專門的調查,綜合曼哈頓三類地產形式(共有公寓、合作公寓和獨立別墅)計算下來,目前整個曼哈頓市場的“全現金”成交量達45%。若將含有“產權”的兩類地產形式(共有公寓和獨立別墅)案例挑出,它們的“全現金”成交量都高於貸款購房比例。那麼這些數據是否代表著“抵押貸款的流行時代”已經過去?其實並非如此。 

“全現金”交易(All-Cash Deals)

“全現金”交易從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易(No Mortgage Contingency)。並非購房只能全部用現金。

“抵押貸款保護”(Mortgage Contingency)

一般要求買賣雙方合同簽署之後,買方在一定時間內進行貸款申請,若在規定時間內無法得到貸款批准,根據“抵押貸款保護”條例,則有權取消合同。

如果無“抵押貸款保護”,則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批,仍需要進行合同義務、交割房屋,視其等同為“全現金”交易。因此,上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。

貸款購房優勢

  • 減免報稅額

根據美國國稅局(IRS)最新的公告936及相關信息,允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房,還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式:如“購房貸款”(Mortgage)、“房屋淨值貸款”(Home Equity Loan)和“信用貸款”(Line of Credit)。只要滿足貸款項目是擔保性貸款(Secured Debts)和所貸房屋自身條件(Qualified Home) 這兩個條件,納稅人就可通過“法定扣減項目”(Itemized Deduction)享受相應的減免。其中,購房貸款總額不得超過100萬美元,其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外,國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”(Tax Credit)。可以看出,美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

  • 靈活性

時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下,有條件的購房者完全可以先進行現金交割,之後,再向銀行申請借貸項目;

項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”,上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房,還可以是用作其他投資,如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松,算是值得考慮的選擇。(未完待續)

相關內容:美國貸款購房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫)

 

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美國貸款購房 YES OR NO?(下)

上篇介紹了在美國買房子的兩種方式。其中,我詳細分析了通過貸款買房的優勢。本期,我將詳細通過貸款買房如何順利交割。

據上篇所述,貸款購房比全現金購房更爲安全,然而,即使投資人確定了通過貸款方式購房,在後續的整個交易過程中,仍應注意以下問題才能保證順利交割:

1、買方律師的前期調查工作

從實際操作上來說,買賣雙方在簽署合同正式生效之後,銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房産的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的决定,往往這些原因可能是因爲房産本身不符合銀行貸款審批政策。

例如,在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下,所抵押房産涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能够完善且準確地披露這些問題,購房者得以事先退出,那麽就能儘量避免之後的被動局面。

2、購房合同中關于“貸款保護”的條款細節

如前文定義,合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情况下是否享有自由的合同退出機制。另外,條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在,面向中國購房者的借貸市場,從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行)爭相開創中國人貸款項目,許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然,大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少,相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然,相應的操作下,會使得銀行的貸款審批時間較長;因此,合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。

3、選擇“貸款購房”帶來的額外費用

紐約州財稅局(NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款徵收“貸款抵押稅”(Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地産所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。

以紐約市的貸款抵押稅率爲例:

  • 若貸款50萬美元以下,稅率爲貸款的2.05%;
  • 若貸款50萬或以上(共有公寓),稅率爲貸款的2.175%;
  • 若貸款50萬或以上(除共有公寓外的其他房型),稅率爲2.80%,實爲一筆不小的金額。

此外,銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用,包括貸款申請費、房産估價費、信用調查費、及銀行律師費等,根據貸款金額不同,費用在2~3千美金甚至更高。同時,作爲銀行放款的要求之一,銀行硬性要求購房者在交割時購買幷在整個貸款期間維持房屋保險,且受保額不能低于貸款金額,這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一幷交付,從而增加了實際的月供金額,成爲投資人不得不考慮的因素。

儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房産時可以由會計師處理爲買房費用而降低計算“資本收益稅”(Capital Gain Tax)所需的納稅基數,但在最初購房時却增加了投資人必須準備的購房資金數。

綜上所述,貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣,投資者務必謹慎,事先諮詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員,以免後面出現意料之外的情况。

相關容:美國貸款購房 YES OR NO(上)

本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫

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公孫律師詳解紐約房産和投資法律

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讓投資者邊玩邊賺錢的法國旅游地産

想像一下,每年自己將有機會在法國最美麗的地區度過美好的假期。同時享受著永久産權的豪華公寓,有著穩定的租金收益保障,幷且不需要支付任何管理和維護費用。這樣的投資是如何實現的呢 ?在回答這個問題之前,首先來瞭解一下法國的旅游業。

法國旅游度假地産等級:1至5星

對外出售法國旅游房産的原因

  • 世界第一大旅游國

2013年,法國迎接了近8500萬全球游客,包括近170萬中國游客,同比增長了23%。旅游産業創造了超過200萬的就業崗位,以及420億歐元的年營業額,占法國國民生産總值(GDP)的 7.4 %。

  • 滿足日益增長的旅游需求和開發豐富旅游資源

法國旅游産業的領軍人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建議,幷由法國政府支持實施了衆多法國旅游業跨時代的革新措施。其中最重要的一項就是將旅游度假地産銷售給全球的機構和個人投資者。

旅游住宅的開發和經營是法國政府的戰略重點,這也是法國可以更好的迎接全球游客的先决條件。政府對旅游業的開發既看重“量”,更注重“質”。2030年,法國將興建足够接待1億人次游客的旅游度假房産。同時 “質”更意味著這些房産的高質量,尤其是將重點興建4至5星級規格的旅游度假地産。

法國旅游業的全球化始于上世紀50年代,從1970年起,實現了真正的騰飛。伴隨著各項新政策的平穩推進,法國顯著提高了它的游客接待水平。至今爲止, 法國旅游住宅的總量如圖所示:
那麽什麽是真正意義上的旅游度假地産 ?  
必須要符合由法國經濟統計局(INSEE)提出的各項條件:

  • 房屋內部必須要配備齊全的家具設施;
  • 由專業的旅游管理機構進行管理;
  • 向游客提供各項服務(接待,就餐,清潔等等)
  • 遵守衆多法律規定的安全和質量規則

80年代初,許多來自法國本地以及全球的個人及機構投資者意識到,旅游度假地産市場的重大潜力,幷開始投資這項産業,在 90年代末達到頂峰。

爲什麽在短短二十年內法國旅游地産投資就會取得巨大成功?又是怎樣的投資優勢吸引著他們?

  1. 豐厚的回報
  2. 無法比擬的稅收優惠
  3. 家庭度假優惠

這種投資方式一改往日單調的傳統住宅投資方式,成爲投資者們在歐洲備受青睞的投資。

旅游度假地産通常有兩種投資方式:

  • 第一種:帶有度假權的投資

優勢:安全、收益高和能在所購房産內度假

  • 第二種:無度假權的投資

劣勢:不可在所購房産內度假

優勢:高租金收益

這兩種投資方式在國際領域也取得了巨大的成功。因爲,它不僅適用于法國投資者,也同樣適用于其它國家的投資者,沒有國籍限制。無論是中國人,俄羅斯人還是美國人,都能享受以上兩種投資方式,以及法式的“lifestyle ”。

法國以其文化、奢侈品及美食享譽全球。此外,它也擁有全球首屈一指的稅收政策。法國政府是相當務實的,正如我在文章開頭提到的,旅游業是法國GDP的主要來源之一。因此,爲了鼓勵旅游業的發展以及度假地産的投資,政府將旅游度假地産投資的稅務條款歸入到 LMNP 非職業帶家具出租”(Louer en Meublé non Professionnel),這樣,租金收益的個人所得稅幾乎爲0

這種旅游地産的開發和管理相結合的經營模式已經走向全球,幷很快將被引進到中國。12月4日,法國Pierre & Vacances-Center Parcs 集團(皮埃爾度假及中心公園集團)與北京首創置業集團(Beijing Capital Land)簽署了建立長期合作關係的戰略協議。兩大集團將鑒法國成功的商業模式,共同在中國發展旅游地産項目。這次合作再一次驗證了“Made in France”的巨大成功,以及旅游地産美好的發展前景。

法國旅游地産投資貼士:

  • 法國房産爲永久産權
  • 購房時無需繳納增值稅(VAT)。因爲增值稅已由地産開發商交付過,這就意味著購房時即刻擁有20%的折扣(法國的VAT爲20%)
  • 購房後與旅游運營商簽訂長達9至10年可續約的租約合同,這份合同將保障投資者每年的租金收益
  • 可在自己所購得房産中度假或者在旅游運營商管理的其它房産內度假

威廉專欄全集:

威廉解析法國度假地産投資市場

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