Category: Special Investment Column

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2015年米蘭世博會將成爲意大利房價上漲的助推劑

在過去的15年裏，意大利是歐洲境內投資房屋最具有保障的國家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希臘甚或是美國的房價都出現了劇烈的下滑，下跌幅度甚至達到了40~50%。雖然，意大利兩三綫城市的房屋需求量較小，在一定程度上房價也出現了15~20%的下滑。但相反地，由于主要地區房屋的供不應求，房價出現了上漲勢頭。受到金融危機的影響，成交量已經出現了大幅下降，這也意味著建築業的脚步會有所减緩。

2013年意大利房屋建造數量

来源：Euroconstruct

近月來，經濟的逐步地好轉肯定了意大利房産買賣市場的復蘇。許多美國投資基金已經在意大利投資了數十億歐元，當然，背後動機自然是多重的。其中最關鍵的兩大原因是：Renzi總理對經濟所傳達的信心；2015年的米蘭世博會給意大利帶來的顯著收益。

我認爲，2015年的世博會能够讓意大利房價上升20~30%。

爲什麽選擇投資意大利？

  • 獨一無二美景與商業城市
意大利迷人的風光

意大利雖然不屬于一個大國，但是其商業城市及坐擁絕美湖海與山巒的絕美旅游景區，給投資者創建了多重機遇，特別是後者。所以我建議，海外投資者在選定投資城市時，需考慮到城市的可持續發展，慎重投資。

  • 適宜生活的環境與人文氣息
定居在此的中國投資者被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引

我常與一些購買了意大利房産幷定居在那裏的中國投資者交流，他們都被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引。可以說，意大利的整體風格深受中國人的欣賞與熱愛。

  • 高端醫療水平與優質教育質量
許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習

人們不僅是因爲意大利的教育而來到這裏，同時也爲其高端的醫療水平。許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習。

  • 永久産權與免稅持有
意大利房産不僅享有永久産權更有免稅持有與租賃權

最後一個不容忽視的原因就是——意大利的房産不僅享有永久産權，更有與其他國家一樣的免稅持有與租賃權。

我期待更多的中國投資者來意大利享受午後的咖啡。

相關內容：意大利房市少賺不虧 中期至長期最保值

Andrea Faini專欄全集

Andrea解析意大利房産投資

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葡萄牙黃金簽證四大騙術揭秘 海外投資者該怎樣規避風險

季奕鴻：葡萄牙“黃金居留”政策是真實有效，掌握風險規避仍可安全投資。購房，是申請西班牙移民門檻最低，最便捷的手段。

近日，中西的多家權威媒體：如中國的新華社，中新社，西班牙的《國家報》《世界報》等均刊登報道了葡萄牙爆出的“黃金居留”醜聞。

這一醜聞的導火綫是本月13日葡萄牙警方代號爲“迷宮行動”的突襲搜查。據報道，警方突擊搜查了內政部，司法部，邊境管理和移民局等多處地點。搜捕行動後， 司法部總秘書 Maria Antonia Anés，葡萄牙邊境管理和移民局局長Manuel Jarmela, 葡萄牙公證注册處主席 Antonio Figueiredo，等數名高官被捕。這些官員被捕的原因皆與“以非法的途徑協助外國人辦理黃金居留以謀求非法收入有關。” 同時介入此案的還有兩家中國移民公司，幷且3名中國人已被收押，目前本案受賄的細節和金額還在緊密的調查中。

葡萄牙自2012年10月施行購 50萬歐地産獲“黃金居留”以來，兩年內共簽發1700 余張居留卡，其中 1400 餘人約 80%的移民申請人都來自中國。早在1年前，葡萄牙移民中介市場就被傳 “渾水很深”，但這似乎絲毫沒有影響到這個歐洲移民的後起之秀。葡萄牙移民卡的受歡迎程度堪比美國，中國香港和澳大利亞等老牌移民大國，而且移民葡萄牙在業內 人士口中往往是“非常容易獲簽”。受賄醜聞傳出後，不少看官跌破了眼鏡。那麽葡萄牙移民爲什麽會如此 “容易”呢？中介們又采取了何種騙局？ 同樣是投資50萬歐元，在移民西班牙時又能吸取什麽教訓呢？

  • 投資移民葡萄牙爲何如此“容易”？

一、寫低房價 謀取私利

寫低房價，是此次醜聞中使用最頻繁的騙局。寫低房價就是製作所謂的“陰陽公證書”。中介私下告知買房：房東或開發商承諾給買方打些折扣，但作爲交換，公證書上交易的價格要寫的低一些，這樣賣方就可以少交稅。

比如50萬歐元的房屋，在公證處，交易價格寫成42萬歐元，剩下的8萬歐元通過現金私下交易，這樣一來，私下交易的八萬歐元，中介只需隨便打張收條或者口頭 承諾已經支付，就可堂而皇之的將此錢揣入自己口袋中。等買房者發覺上當受騙，爲時已晚，而且往往因爲沒有證據，這部分私下交易的金額就打了水漂。

二、送租約送家具 提高房價暗設陷阱

  • 虛假租約

葡萄牙很多房産都是以自帶三年租約爲噱頭來吸引暫不打算居住的投資客。實際上，目前的葡萄牙房産出租率幷不高，而且出租回報基本在3%左右。葡萄牙主流中等房産的售價一般在30~40萬歐元之間，但不良開發商和中介將房價提高至 50萬歐元，幷贈送“三年租金”合同。目前已有多個被買家提起訴訟的案例，最甚者，有中介將價值24萬歐元的房源以50萬歐元進行銷售。

也就是說，如果購買了被加10~15萬歐元的房産，三年內被返還了6~7萬歐的“租金”，但最終，5~10萬歐元仍將落入中介的腰包。而且三年之後，房屋的出租率和租金不再有保障。

  • 白送家電家具

最常見的方式就是，移民中介或開發商采取前xx名購房者免費獲贈新房家具和電器等手段，促使消費者在“搶便宜”心理的驅動下草率購房。這種促銷的本質和三年包租的操作手法相似，都是提高房價後再變相將部分投資者多付的房款返還給投資者，造成白得家具和電器的假像。

  • 偏遠郊區建中國人社區

一些來葡萄牙看房的投資者普遍反應當中介帶他們去看的房屋大部分都位于新區，荒無人烟。“周圍什麽都沒有，就是一個小區，四周是大荒地，我們一打聽，其他的 住戶也都是移民來中國人”。因爲當地核心地段的優質房源稀少，不利于加價操作，于是把一些偏遠地區的房産硬性推銷給中國投資者。

三、行賄官員 非法取得綠卡

在西方國家，公證處相當于國內的房産交易處，屬國家單位。公證員審定房屋買賣雙方的身份，幷且作爲第三人，如實地登記房屋交易的情况幷出具具有法律效力的房 屋買賣公證書。在葡萄牙的“迷宮行動”中，被捕高官直系親屬合夥開辦的移民公司爲了搶奪客源，在與官員勾結的情况下，打出了 100%成功率保證的牌子。還與葡萄牙公證處勾結，僞造文件，使得一些不符合移民條件的申請人，或者投資額度不滿 50萬歐元的申請人順利獲得綠卡。

四、僞造周圍市場房價 欺騙投資人

鑒于關于移民房産欺詐的報道越來越多，中國投資者紛紛 “擦亮眼睛”。不少人看過中介介紹的房源後，不是馬上購買，而是記下房子的地址和信息，在網上仔細比對同一地段的房價。一些消費者甚至自信地表示，在網絡普及的信息時代，只要有一台電腦加上翻譯軟件的幫助，甚至能找到其他渠道的出售價格，對比後再買就一定不會被騙。

然而道高一尺，魔高一丈。針對精明的中國買家，葡萄牙中介們早已想出了應對之道：只代理郊區的新樓盤。這樣，樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控。于是就出現了上述一小區住幾十個中國人的情况；自己花錢申請建設房産小網站。在自創的房産網站上高價挂出同樣的房産，再向客人推銷。

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現在投資倫敦房產是否萬無壹失？

房地産行業是歷來受衆多投資者青睞的規避投資風險的避風港灣，其安全指數甚至超過全球股票、政府債券等其他傳統投資方式。英國近幾年來經濟恢復，就業率上升，房地産行業迅速回升。倫敦，享譽盛名的旅游之都，自然環境優美，社會穩定，幷作爲英國首都及國際金融中心，房地産行業發展歷史悠久，集自然和人文優勢爲一身，歷來備受全世界投資者的青睞。但是投資倫敦房地産是否毫無風險？在此，我將圍繞倫敦房産的安全性進行一些分析和討論。

短期面臨價格壓力

過去兩年倫敦房價迅速上漲。據全英房屋抵押貸款協會進行的房産行業市場調查顯示，2014年第二季度之前的12個月裏，倫敦房價上升25.8%，但在未來的1年中可能會逐漸下降。英鎊匯率上漲可能是房價下降的基本原因。匯率的上漲將會對國內買家還貸産生影響，幷將影響國際采購商的英鎊購買力。短期內英國房價將會受此影響而呈下降趨勢。

短期面臨政策風險

投資者和業主們還需要考慮其他因素。房地産行業相關稅收政策已確定，幷被列入明年的普選議事日程。房産稅將對房産市場産生巨大影響，儘管房産稅出臺新政的可能性極低。地方議會稅（家庭財産稅）的改革也許是更好的解决之道。除此之外，更加嚴格的貸款政策或是銀行進一步的新措施都將影響內部市場需求。

隨著英國經濟形勢好轉，國內需求的增加將彌補國際市場的不足，歐洲貿易夥伴的需求也隨之增加，企業利潤上升，失業率降低，銀行又逐漸開始向外貸款。

長期有穩定的收益

儘管2015年倫敦房價上漲速度將會有所緩和，但從長遠來說，倫敦房市發展仍然被普遍看好。人口的增長以及國內經濟的發展，導致倫敦房源仍然短缺。長遠來看，雖然倫敦房價可能會暫時下降，但仍將緩慢上升。對于許多投資者而言，房産仍然是安全投資首選。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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加拿大房産健康依舊 市場風險被高估

與加拿大房産市場相關的政策變化一直以來都牢牢牽動著人們的心， 畢竟房屋買賣對于很多人來說是一輩子最大金額的交易，大家都想將風險降到最低，在買賣過程中獲得最大的獲利。

據最近新聞報道，多倫多的房貸政策將會有所調整。聽到這一消息，許多買家都開始疑慮加拿大房産市場的情况，擔憂自己的投資和購買計劃將有所影響，害怕往後的房地産市場是否會變得不如現在。但對于多倫多房地産市場未來幾年的大環境，許多專家都表示了積極的態度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系統調查加拿大八個主要城市（多倫多，溫哥華，卡爾加裏，埃德蒙頓，渥太華，蒙特利爾，魁北克市和哈利法克斯）的房地産市場後表示，加拿大的房地産市場幷沒有在泡沫區域，將來遇到低迷期的“風險也很小”。

但有些經濟學家反駁說，這種基于“向後看”所得出的積極評價幷不可靠。CMHC首席經濟學家鮑勃·杜根說道：“這種“向後看”的分析，就如同駕駛在高速路上，您却只看後視鏡一樣的危險。人們不能假定未來的市場發展總是會和過去一樣。”

 CMHC新的房價分析和評估框架，旨在延長調查研究時間，幷更多的研究到加拿大其他城市的社區，使得能够更全面的評估房屋價格與四種風險因素的關係：需求過熱，價格增速，過高估價（定價）及過多建設。

研究發現，總體而言，加拿大房地市場依舊比較健康，不少城市的房産市場風險有被高估的現象。

“高估風險最明顯的是蒙特利爾和魁北克省，但趨勢正在改善。高估風險的問題也存在于多倫多，卡爾加裏和哈利法克斯，這些城市的市場幷沒有人們所說的過熱或加速狀况”。

對于多倫多的風險高估主要歸結于平均收入和平均房價之間的差距，但對于總體的報告，綜合各方面因素來說，這幷不是唯一的研究對象。

 雖然聯邦住房機構的確也曾對多倫多和蒙特利爾發出了“忠告”，提 到：“公寓在建單位數目在其中心地段過多。相對于人口結構，多倫多房産數量的水平接近歷史峰值，房産“庫存”需要管理。這種過度建設仍然是這兩個市場中存 在的最大風險，開發商需要從中找到適當平衡，在開發新項目之前要非常謹慎的衡量其他已建未售的公寓數量等信息。”

但是報告同時也繼續指出多倫多已建成的房屋且尚未售出公寓數量，以及出租空置率“均低于其歷史平均水平。” 對公寓市場研究的Urbanation公司高級副總裁肖恩·希爾德布蘭德說，目前大約有16,210未售出的房屋在整個大多倫多地區的銷售。這是從2013年春季在開發商加緊了大幅折扣、現金返還等優惠措施來緩解積壓到現在紀錄的低點。未售出的公寓數量僅今年第三季度就下降了11％ 。現在整個GTA的Condo市場，空置及在建階段的預售都能達到84％，這一數字也是創紀錄的新高。

此外，自2013年開始，房價增長已經放緩，再加上25至35歲首次購房的年輕人收入在不斷增加，都支撑著如今的多倫多市場，也使得市場出現近些年出現較大波動風險的可能降低。

下面我們就來看幾張代表性的圖，來看看大多地區房屋銷售情况的近些年走勢，從中來預測一下未來的情况。

房屋月總銷售量：
房屋月新增銷售量:
每月活動量:

房屋成交平均價格：

每月房屋成交平均所需天數：

從上面五張圖就能看出，每年的房地産市場有一定的規律可循，對比過去幾年，2014年大多地區的房地産市場表現出了强大的買家市場，其每月房屋成交平均所需天數相對較少，買家活躍度高。其他各項數據都近些年的數據之內，對于年年漲的房價，也都是處于較爲合理的增長範圍，人們口中的房産泡沫相應來說還未到令人可怕的階段。總體情况非常健康，依舊適合投資和買賣。

此外， CMHC在研究了房價相對于潜在的人口和經濟影響（如失業率和利率）後，得出了加拿大最受關注和爭議的溫哥華房地産市場處于“低風險”的結論。這一結果雖然讓不少人感到吃驚，但CMHC發現，溫哥華的房價一直受到得到“個人可支配收入和長期的人口增長” 的支持，這都有效幫助了這座城市降低了市場風險。

報告中加拿大房地産市場 “熱門Top 3” 之中的卡爾加裏（其餘爲多倫多和溫哥華），也被評爲低風險。

儘管報告顯示加拿大市場風險不高，但市場依舊不斷發來“混合信號”，讓我們認識到房産市場的迅速加溫。全國各地2010年以來供給和需求已經在很大程度上平衡，平均房價已經上漲 6.9％ （1.9平均率通貨膨脹高出3倍）。

總之，投資買賣房産需謹慎，不論你對于市場有多少信心，在確定進入市場後，都有必要尋求專業房産經紀的幫助，在交易過程中也謹記做到讓自己的風險降到最低、利益獲得最大。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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擁有一座法國葡萄酒莊園其實很簡單

擁有一座法國葡萄酒莊園是很多海外投資者的終極夢想，其原因非常的顯而易見。從法國的勃艮第到波爾多葡萄酒産區，酒莊不僅坐落于法國一些最美麗的地區，而且生産著全世界都垂涎欲滴的頂級葡萄酒。置身于悠然的田園風光，品著自製的葡萄酒，成爲葡萄酒業漫漫歷史長河中的一個小角色，想到這些，怎能不讓人又驚又喜。

圖片來源：International Living

然而，考慮到運營一個酒莊背後的繁瑣工作，即使是最瘋狂的葡萄酒愛好者也不得不就是否該逐夢葡萄園而三思。但是不管怎樣，都沒有放弃的理由。何况現在就有一種方式不僅可以實現法式酒莊夢，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄園承租（Fermage）

Fermage, 是一種土地所有者將地産出租給租戶（通常是農民或釀酒商）的一種長期農業合同。根據合同，承租人在土地上進行勞作，比如說生産葡萄酒或其它農作物；與此同時，土地所有者能繼續在地産上居住。作爲回報，土地所有者從租戶處收取租金，而租金水平主要基于一項較爲精確的評估：每公頃葡萄園的産酒量乘以特定廠區的標準比率基數。

圖片來源：International Living

例如，如果莊主擁有一公頃健康的葡萄園，葡萄藤平均樹齡够老，能生産羅訥河谷村級AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年産量估值可能會達到3800升。在2011-2012年，羅訥河谷村級AOC的價格是99.47美元，那麽這塊地的年租金就相當于3779美元。

根據法國法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自動續期。但承租人可以通過創立一個25年的一次性租約規避自動續約條款。如此長的合同期自然是有風險的，務必提前諮詢經驗豐富的律師。

如果不願意承租，以下法國的3大地區是選購與釀制葡萄酒的最佳選擇。

阿基坦大區(Aquitaine Region) 風景如畫的梅洛葡萄園

在這個法國西南部的小型葡萄園，可以欣賞美景和品味寧靜。巧的是，這個葡萄園還毗鄰河口，離法國葡萄酒聖地波爾多地區只有30分鐘的路程。雖然面積只有2.77公頃，但這個可愛葡萄園却有著生産優質波爾多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均産酒量高達每公頃5000升。

除了優質的葡萄藤，該葡萄園的不動産還包括一座迷人的石屋和額外的2.05公頃可種植土地。石屋有一間臥室，面積爲1291平方英尺。

該地區葡萄莊園的售價約20.295萬美元（15萬歐元左右）。

陽光明媚的南法酒莊 地中海近在咫尺

科比耶爾嶙峋的岩石山丘和深藍色的天空爲這個位于法國南部地中海沿岸的朗格多克魯西永（Languedoc Roussillon）産區的葡萄園提供了戲劇性的背景。

這裏的葡萄園地處卡特裏鄉村心臟，而卡特裏鄉村因其豐富的歷史和迷人的中世紀城鎮及古堡而爲衆人所知。以傳說中固若金湯的中世紀古堡而聞名的卡爾卡松、地中海的原始海灘和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一個小時路程。該地區的年日照長達300天，莊主有大把的機會可以享受此地無窮魅力。

此地一占地10公頃葡萄園的一座爬滿常春藤的三居室農舍售價大約在50萬美元（38萬歐元左右）。朗格多爾魯西永的此類農舍都建有一個巨大的客廳、酒窖及所有必要的釀酒設備。甚至，有的農舍還配有5公頃的有機葡萄藤蔓、額外3公頃土地的可種植權、一個大花園和一塊菜地。

未來葡萄酒旅游勝地 潜力無限的多爾多涅葡萄園

憑藉溫柔的深綠色山丘、古老的森林和風景如畫的村莊群，多爾多涅省常被認爲是法國最漂亮的鄉村。多年來，成千上萬的外國人都定居于該省西南地區，其優美的自然風光和寧靜環境極具誘惑力。

图片来源：International Living

該地區的葡萄園擁有4.2公頃白葡萄酒AOC葡萄品種，5.6公頃紅葡萄酒AOC葡萄品種，及7.8公頃樹林和田地。莊園靠近一個有部分設施的小村莊，但距離熱鬧的貝爾熱拉克鎮只有45分鐘不到的路程，貝爾熱拉克鎮具備各項服務和設施齊全。莊園普遍售價在73萬美元左右（約55萬歐元）。

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全球生活與投資寶典

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倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km，距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築，因而成爲國際馳名的景點。

图片来源；Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務，其中包括國際知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、萬豪酒店（Marriott）等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全，從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有，各具特色。在那裏，總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian，與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳，亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧，令人流連忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，該區會定期舉辦各種活動和展覽，還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館（Museum in Docklands），瞭解當地令人神往的歷史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船，感受它那古樸的魅力。

倫敦金絲雀碼頭 起死回生傳奇

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初，這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性，在大戰期間遭到德軍的密集轟炸，摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源：英国每日邮报

但隨著港口業務式微，工業生産紛紛外移，東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代，倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠，英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌)，有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），該綫路連接倫敦眼碼頭（London Eye Pier）,西敏寺碼頭（Westminster Pier）和金絲雀館碼頭（Canary Wharf Pier）等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源：Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail， 金絲雀碼頭（Canary Wharf）將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源：Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內，精品店琳琅滿目，許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓，這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求，讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說，40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右，投資回報率約5%。

图片来源：Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示，在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近，購買價值50萬英鎊的房屋，28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備，因此，更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

Mikiko.Lu專欄全集

Mikiko暢談倫敦房産

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美国大休斯顿地区购房热点之“糖城”

近年來，美國第四大城市休斯頓房産交易十分活躍。自2011年以來，休斯頓地區是全美國房價增幅最快的第二大城市。這是由于隨著能源、醫療及高科技産業工作機會的增加，以及相對較低的生活成本，吸引了大批的專業人士搬入休斯頓地區。

新移民定居休斯頓，面臨的最緊迫的問題常常就是買房子。初來乍到、人生地不熟的購房者，迫切希望能在短期內買到滿意的房子，他（她）們常常會有一些疑問，休斯頓地區哪裏的房子比較受歡迎？哪裏上班方便？哪裏購物比較方便？哪裏的房子保值？哪裏的學校好？德州買房的程序是什麽？現在的房地産市場行情怎麽樣？等等，等等。

爲瞭解開這些疑問，本文我將根據自己的專業知識以及在休斯頓地區生活多年的經驗，爲大家提供一些信息，希望能爲有這方面需要的讀者起到參考與借鑒的作用。

【本文中提到的房子，如果不加以特別說明，指的都是獨立住宅（Single-Family House)】

糖城 （Sugar Land）

糖城位于休斯頓市西南方向約20英里，隸屬 Fort Bend County。 糖城擁有大量總體規劃的社區（Master-Planned Community）、綠樹成蔭的街道、質優的學校、價格合理的房屋、卓越的醫療設施，以及遍布市區各個角落的公園、商場和餐廳，等等。因此，糖城一直是休斯頓華人購房的熱點之一。

房地産

由于糖城人口的快速增長，過去十年中，糖城的住宅房地産交易一直都十分活躍，2009年金融危機對糖城房市的衝擊不大，自2013年房地産復蘇以來，糖城房地産更是以迅猛的勢頭快速增長。

圖片來源：魅力休斯頓網

糖城擁有數量衆多的總體規劃社區，這些社區在建設過程中就精心規劃出了大片的綠地、跑道、公園、湖泊、高爾夫球場、社區俱樂部以及其他的娛樂設施，既賞心悅目又功能齊全。糖城爲此還獲得了首届德州風景城市的銀質獎證書，其社區的公共道路和空間設計實現了風景區的最高標準。早在2006年，CNN MONEY雜志就將糖城評爲“全美最適合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市，糖城的魅力也由此可見一斑。

從區域上講，以“X”形交叉的59和6號公路將糖城大致分爲東西南北四個區域，由于西區和南區的高中略優于東區和北區，則購房者常選擇西區和南區的房子。比較受購房者青睞的小區有：Avalon，Commonwealth， First Colony, Greatwood，New Territory，Riverstone ，Sweetwater，Telfair等等。糖城的房子大多建于1990~2000年前後，目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

糖城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况

  • Avalon (16/$64.6萬）
  • Commonwealth（15/$49萬）
  • Greatwood（107/$30.9萬)
  • New Territory(72/$31.1萬)
  • Riverstone (170/$44.1萬)
  • Sweetwater(13/$94.9萬）
  • Telfair（61/$45.5萬)

注： 括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校

图片来源：魅力休斯顿网

糖城能够吸引買房者的一個主要原因就是學區上乘。糖城的小學和中學屬￿Fort Bend ISD, 普遍都非常好，均爲Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他幾所高中排名也都在120名以內。就連州長Rick Perry都評價Fort Bend ISD爲大休斯頓地區的“Fittest School District”。

交通

圖片來源：魅力休斯頓網

糖城交通十分便捷，共有三條主要的高速公路通往市中心，59號， 90號和Fort Bend Parkway Toll Road轉90號。走這三條高速公路到市中心約需25~45分鐘車程。由于近期59號公路開通了Toll Lane，走Toll Lane 一般不受上下班堵車的影響。如果上班不想開車，也可以乘公交車（Park and Ride），有兩個公交公司在運營， Metro公司的公交車走59號高速公路的HOV Lane,  其中262/265路開往市中心，292路開往醫學中心； Fort Bend Express的公交車，沿90號高速公路， 開往醫學中心、Galaria和Greenway Plaza.

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英國房産印花稅做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3點，英國財政大臣George Osborne公布了英國新的印花稅稅率體系，幷且于次日，也就是說幾個小時後的12月4日零時起生效。

英國的印花稅（stamp duty）全稱爲土地增值印花稅，即當購買房産時需向政府交納的稅。無論是自己居住還是用來出租，它的稅率只與你購置房産的價格有關，幷且在交房時支付。

之前的印花稅稅制爲：

  • 低于£12.5万——不用交稅
  • £125,001至£250,000爲1％
  • £250,001至£500,000爲3％
  • £500,001至£1,000,000爲4％
  • £1,000,000至£2,000,000爲5％
  • 高于£2,000,000 爲7％

此次稅務改革絕非一時興起，因爲英國政府認爲，印花稅稅收沒有問題，是稅率體系有很不恰當。購置價格爲£25萬上下的房産時，稅收方面會有一個大的落差。比如，一個家庭花費24.9萬英鎊購置房産時需要繳納2490英鎊印花稅，而購置一個250,001英鎊的房産則需要繳納7500英鎊的賬單。這個問題導致了抵押貸款機構及地産代理機構的不滿，他們認爲這是導致房價一直徘徊于某個區間的原因。

基于此原因，改革後的稅制體系參考了個人所得稅的階段計稅的計算方法。之前稅制可以被認爲是“一刀切”的稅收體系，而新稅制則采取新的階梯式稅收政策。以下金額區間不是指房産價格，而是房産價格介于期間的部分是按此稅率來收取的。

最新印花稅稅率爲：

  • 低于12.5萬英鎊爲0
  • £125,001至£250,000之間爲2％
  • £250,001至£925,000之間爲5％
  • £925,001至£1,500,000之間爲10％
  • 高于£1,500,000爲12％

請見下方的表格，以便大家更加清楚瞭解詳情：

舉例說明之一：房産價格爲£180,000時，其中£125,000是不用繳稅的。對其餘£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要繳納2% Stamp Duty，爲£1,100。而以之前稅制來看，則需繳納£1,800。所以這樣看來，新稅制對與大部分的買家來說是更加省錢了！

舉例說明之二：房産價格爲£300,000時，其中£125,000不用繳稅。再接下來的£125,000需要繳納2%，即£2,500。剩餘的£50,000則需繳納5%的稅收，即£2,500。因此總的稅費爲£5,000與之前相比(£9,000)是節省了£4,000。

接下來更加清楚的對比表格來解讀這一新政：

關于此次印花稅的變化對于買家的影響，朝和地産和陽光房産的分析師和投資顧問們已經快速爲購房者做出了最佳的應急預案：

第一、儘量購置低于£937,000的房産。在新政之下，該數額以下的房産會更爲划算。

第二、購置介于£550,000至£750,000之間的房産則會最大程度省交稅費。

以下是稅費節省曲綫圖：

相關新聞：英國昨日頒布購房印花稅最新制度 財政大臣稱“能讓98%的購房者收益”

韋朝賀專欄全集：

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

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德國商業地産的力量——中國乃至全球的投資機遇

德國的房産市場就是一個“童話”。住宅地産市場是一個“不老的傳說”；商業地産是一塊“吸金石”。由于商業地産的顯著吸引力，吸引了全世界資金的大量涌入，使衆多海外投資者在此市場的份額有所增長。

近期，商業地産市場在經歷了較大幅度的上升後，爲投資者奠定了較高水平的總回報率。穩定改善的就業市場以及有限的供給，决定了商業地産未來持續上漲的趨勢。而低融資成本，爲投資者提供了利用杠杆的機會，可以進一步提高回報率。在總體良好的市場情勢下，城市間的對比向我們展示了每個城市市場不同的優勢之處。

成交量——穩定上漲 持續上漲

處于最近一波全球經濟復蘇的浪潮中間，作爲整個歐洲大陸的主力軍，德國的GDP一直保持穩定上漲。房産市場對于經濟的預期較爲樂觀，而這在商業地産市場上得到了放大。正如下圖所示，2013年的市場總成交量較去年上漲了20%，達到了超過300億歐元的總規模。這超高成交量一部分是由來自亞洲投資者的大規模交易導致的。這顯示了，對于德國商業地産的持續升溫的投資興趣。而德國商業地産市場的穩定，安全，高收益，以及價格上漲空間，是其最大的特點。

關于商業地産當中的每個細分市場的交易量，我們收集了不同地産研究機構的分析數據，然後取他們的平均數。或許是由于統計和計量的方法的細微差別，他們的計數也會稍有不同。在對比了每個市場部分的交易量的變化趨勢後，我們觀察到了每個市場部分的交易量都在穩步上漲，除了零售地産以外。同前一年相比成交量的上漲（辦公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都遠遠大于經濟的成長量（0.4%）。這反映了德國商業地産市場的諸多優勢，例如身處穩定的歐洲核心經濟體，低利率環境，能够盈利的投資機會。德國商業地産能够很好的滿足國際國內投資者的這些投資需求。

在過去的幾年中，德國房地産正崛起成爲一個穩健的投資市場。美國、英國以及其它經濟體，房地産市場被認爲是金融和經濟危機的始作俑者，幷不斷積聚終將破滅的價格泡沫，而德國的房地産市場則有所不同。積極的因素是，該市場的投機活動更少，幷且目前不存在房地産市場泡沫。造成這一情况的主要原因是低風險的固定利率抵押貸款，幷且不存在次貸市場（即把私人抵押貸款發放給信用存疑的借款人）。

在過去的四年裏，商業地産交易量不斷攀升。大型交易對房地産總交易量起到了巨大的貢獻，使國際投資者重新回到了德國市場。預計在2014年，隨著資産從無形資産向有形資産轉移，同時,利率維持在歷史低位，成交量將繼續攀升。另外，也有迹象表明價格將會持續上漲。

安全的投資——長期投資收益率高于處于低位的借貸成本

其他正面的因素連同低利率環境，共同成爲該市場的優勢。德國政府10年公債，一直被當作是歐洲的避險天堂，其價值已經越來越被高估，尤其是今年，其收益率已經降到了歷史新低的1.5%。抵押貸款利率直接跟這個債券的收益率綁定。跟辦公室、零售、物流以及其他商業地産的收益率相比，融資成本甚至低于平均收益率，更是遠遠低于優質收益率（prime yield），幷且，這個差距在近年來有擴大的趨勢。這給商業地産投資者提供了極佳的機會，利用杠杆進一步提高他們的收益率。

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如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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