Category: Special Investment Column

for task 951

爲什麽加拿大三大城市房産市場永保堅挺？住房、人口和移民潮

加拿大溫哥華、卡爾加裏和多倫多的房價顯得過熱，以至于，這三大城市的房産市場成爲了矚目的焦點。而就在所有人都在爲這三大城市的房産市場爲何如此堅挺而找不到原因之時，加拿大最大投行之一的滿銀利時證券公司(BMO Nesbitt Burns)爲此做了一次市場調查，最終的結果令人有些意外——他們的住宅建築量竟與人口增長率緊密挂鈎。

對此現象，經濟學家們有話要說：

  • 高級經濟學家Robert Kavcic

高級經濟學家Robert Kavcic稱，“這是件好事情”。根據他本人的研究發現，處于歷史低位的住宅建築開工量已經跟上爆炸式增長的人口數 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多倫多，隨著人口增長率降低，住房開工量已經降到四年半以來的新低點”，Robert Kavcic補充說。這就意味著，沒有真正的過度性建設，因此也無所謂市場觸底。

  • 多倫多道明銀行經濟學家Brian Departto

另據多倫多道明銀行的經濟學家Brian DePratto指出，過去六個月中，房地産走勢“遠高于”人口增長所需匹配的水平。Brian DePratto稱：“儘管房地産强勁增勢初露端倪，我們仍然預計，明年加拿大的房屋供應量將未能達到約18萬套的水平，但却能與人口增長相匹配。利率的逐步上升和不太嚴重的‘過度性建設’會有助于緩和樓市活動。”

加拿大央行對此則表示，“加國其它城市房地産市場出現了軟著陸迹象”。不過，這幷不意味著加拿大央行認爲這三個城市處于困境，市場也沒有任何關于房地産要崩盤的呼聲。

對于加拿大的中國投資者來說又意味著什麽呢？從純粹的供需角度來分析，移民潮和投資者的需求正推動著加拿大房地産行業的發展。再加上低利率環境和加拿大吸引外資的友好政策，未來房地産行業發展基本面依然穩健。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。

 

 

“想投資房產獲益 請找對投資顧問” 澳洲房產投資專家力薦

 

 金凱平：希冀從房地産投資中獲益的人們，請找對你們的投資顧問，讓他們爲你們指引一條正確的道路。

“金老師，我現在都不知道怎麽辦了。爲了在墨爾本買房子，我聽取了很多人的意見和看法，可是越聽越糊塗了，因爲每個人的說法都不一樣，而且聽上去誰都挺有道理的，你說我該聽誰的？”

這是我的一個博友，通過電子郵件來向我訴說的煩惱。其實這樣的情况我遇到已經不止一次了。每當我遇到這樣的求助，總是會先問他們這樣幾個問題：

“你向哪些人諮詢買房的意見和看法了？”

回答一般總是：“我的親戚和朋友啊！”

“你爲什麽要向他們諮詢呢？”

回答也一般總是：“我和他們比較熟悉”；或者“親戚朋友總是爲我好，所以不會坑我”；或者“他們當中有人生活在墨爾本，也買過房子，所以他們懂的。”

“你知道在房地産投資中，什麽人的意見最重要？”

回答則一般總是：“可能是……我不大清楚……”

如果我們去購買一個價值幾十萬澳元的生意的話，相信絕大多數人都會非常慎重對待這項工作，非常願意花費足够腦力、精力、時間以獲取最好的回報。特別是當這個生意處在一個你以前從未涉及的地區和領域內的話，你往往更會依賴懂行的、專業的人士來爲你出謀劃策，提供有價值的經驗和理論介紹，甚至協助你操辦這個生意。大家會認爲這個幾乎就是天經地義的。然而，對待購買同樣價值的房産的時候，不少人却抱著一種隨意的心態，似乎感到憑藉自己的經驗能力就可以完全應對，或者只是參考一下周圍親戚朋友的意見。而事實上這種觀念恰恰是造成很多人投資房地産失敗，尤其是在澳大利亞投資失敗的重要原因。

勿把親戚朋友的意見作爲投資首要參考

如果親戚朋友根本就不生活在澳大利亞，也沒有買過澳大利亞的房子，那麽無論他們和你再熟悉、對你再瞭解、主觀上再有幫你的意圖，他們的意見都是沒有任何參考價值的。因爲澳大利亞的房地産和中國的房地産、美國的房地産或者世界其他國家的房地産都存在著很多差异，這决定了他們對這項投資的瞭解幾乎爲零。

其次，如果生活在澳洲，或者還在澳洲買過房子，是不是就該聽聽他們的意見了呢？答案仍然是否定的。作爲一個普通購房者，雖然也能積累一定的經驗教訓；也會琢磨出一定的規律，但是普通購房者只是從個人角度出發，因此獲得的經驗也是極爲狹隘有限的，這不僅不能給你提供足够的幫助，有時候甚至會起到南轅北轍的效應。比如說，有的人只買過自住房，因而他買房的全部理念都是圍繞著怎樣讓自己感到舒適展開的，但對于租客有什麽樣的需求却是完全沒有料想的；有的人購房完全是跟風，看大家買哪裏的房子，自己也跟著買，完全不顧成本和發展潜力，其實是失敗的投資，却依然會被他拿來當作成功的經驗介紹給你；還有些人雖然也可能取得了自身投資的成功，但他們對你的優勢、劣勢、目標無法做出專業分析評估，因此也就不能給出恰當的建議。

一句話，你的親戚朋友都不是房地産行業的專業人士，所以他們不但不能爲你給出正確的建議，反而會七嘴八舌進一步弄亂你的思路想法。

Pages: Page 1, Page 2

資深加拿大房產經紀談中加購房差異

隨著中國的快速發展，越來越多的人們走出國門，見識了更遼闊的世界，與此同時也讓許多人有了新的思考和選擇。海外移民的增加使得海外華人房地産市場日益繁榮，其中除了自住外還有不少投資房，但俗話說得好“一方水土養一方人”，每個地域都有著其自身的文化和制度，想要在海外購房勢必要對其市場規範、房屋差异有所瞭解，那麽作爲移民大國的加拿大在此方面就和中國有怎樣的差异呢？

一、房源

中國：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或個別相同的房源。由于資源不共享的這一缺陷，使得買家往往需要同時和多加中介聯絡，才能獲得更多房源。

爲了招攬生意，每家中介都會將一些房源貼在店面外，供人們查看，這也形成了一道特殊的風景綫。

加拿大：

所有注册地産經紀都共享一個相同的數據庫。就拿多倫多爲例，所有注册經紀都共享有一個相同的數據庫（簡稱MSL系統），整個地産行業通過國家，省級地産協會以及RECO的多重管轄，已經發展得非常整體規範。

共享一個數據庫的好處就是能够最高效的查找房源，不必再費時勞力的去每個地産中介尋找合適房源。此外，MSL系統上的房屋上市出租、出售信息有著統一的格式標準，也方便人們進行比較和篩選。

二、中介

中國：

地産公司=中介公司，地産中介爲人們提供房産信息和服務。中介在買家和賣家之前起著中間人的角色，主要提供中介服務。

加拿大：

地産公司=經紀公司，加拿大的地産服務行業已經發展成了完善的經紀代理形式，房屋買賣、租賃過程中買家、賣家都有各自的地産經紀來進交易。買家、賣家和經紀是一種平等、相互信任的委托代理關係。這裏要注意的是，您一旦和某一經紀簽約後，在合約期限內不能再委托其他經紀進行交易。 買家或賣家可以根據自己的需要，選擇與地産經紀之間不同程度的委托關係。它可以是CLIENT客戶關係，也可以是CUSTOMER消費者關係。而地産經紀對于自己的CLIENT客戶，或CUSTOMER消費者，也有著相應的不同義務和責任。

上文提到， 經紀共享一個房源渠道，所以在房源的角度來看，經紀們都站在同一起 跑綫，但經紀本身的實力水平却可能有天壤之別。加拿大的房産經紀都是需要經過正規培訓及考核的，但一個優秀的經紀不僅瞭解買賣中的基本法律法規，土地的管 理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋優缺點的經驗和極强的銷售能力等等。大家 在挑選經紀的時候一定要進行全面的比較和考量，不能一味的在乎經紀傭金，出色的經紀在交易過程中能給您帶來遠遠高于期望的回報，不能貪小便宜而失大。 

Pages: Page 1, Page 2

泰國芭提雅：世界級的旅遊度假勝地 出奇親民的房產價格

Emily:芭提雅，不僅是世界熱門海濱城市之一，更是投資房産的寶地。在這裏，投資者可以獲得豐厚的投資回報。

泰國，除首都曼谷外，游客和房地産買家最喜歡的地方就是芭提雅——一個迅速成爲世界最熱門游玩地的海濱度假城市。

世界最熱門海濱度假城市

2013年芭提雅游客人數共900萬人，創下歷史新高，其中包括160萬中國游客。當地旅游管理局預計，到2015年，每年將有200多萬中國游客，届時中國將成爲芭提雅最大的海外旅游市場。

爲確保芭提雅成爲真正的世界級度假城市，當地政府不斷地在城市基礎設施建設上注入大筆投資。如今，芭提雅正在爲泰國2015年加入東盟經濟共同體做準備，逐漸轉變爲東南亞的裏維埃拉。除了快速擴張烏塔保國際機場外，2020年，在曼￿和芭提雅間將會有一條新建的高速鐵路，把兩地的行程從90分鐘縮短至僅30分鐘，使在芭提雅和曼￿兩地間通勤成爲可能，讓越來越多在曼￿工作的泰國人選擇遷居到這座房價便宜、生活質量高的旅游城市去。這不僅促進了芭提雅的發展，還方便了海外游客。

房價親民 市場需求穩定

2008年以來，儘管芭提雅物價一直不斷上升，但房價却出奇地親民，中心城區的房價一般在140萬泰銖起（26萬人民幣）。

芭提雅：世界最熱門海濱城市之一

市區外，春武裏省（Chonburi province）正漸漸成爲東南亞重要的工業中心。大量的外企工廠利用當地東盟經濟共同體的中心地位，把工廠建造在這裏。而許多公司的高管則選擇在芭提雅定居，這就保證了芭提雅房産出租和轉售市場的穩定需求。這些需求不僅來自于世界各地，同樣也來自泰國曼谷的中産階級。對他們來說芭提雅是理想的周末休閑地，可以暫別首都的喧囂和擁堵。

投資回報豐厚 退休生活理想地

芭提雅房産投資回報率已達到10%，有時，甚至可以保證房租的收入。而購買黃金地段期房的買家，在建設期間每年可獲15~20%的利潤。如此驚人的資本回報，毫無疑問會持續下去。 這裏也是投資退休住宅的理想地。泰國針對50歲以上的人可簽發特殊的退休簽證，所以越來越多的人正賣掉國內住宅遷居到芭提雅。寒冷的冬天和昂貴的生活成本很快將變成記憶，在這裏，每個月1萬人民幣就可以享受超級舒適的生活。芭提雅的醫療設施達到世界一流水平,對那些舉家遷居的人來說，這裏還有一流的國際學校。

總之，無論是爲了獲得在其他國家無法擁有的高回報，抑或僅僅是想在這個熱帶天堂爲全家買一處度假住所，芭提雅永遠是理想之選。而正是因爲這些優勢，也使芭提雅房産市場成爲全球最爲繁榮的城市之一。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件 emily@taiguo-fangdichan.com與Emily零距離交流。

 

 

讓房産投資變得省時省力的6大秘訣

投資房産就與生活中其他的事物一樣，每一位投資者起初都是抱著“試試看”的心態開始的。大部分人都是從一開始存了一筆錢，在擁有了自己的房子後想要 “錢生錢”。從這個角度看，投資結果的成敗和整個投資體驗的好壞將取决于當初數百個無法預知的變量。對于被動投資者，我一直建議他們從長計議，從一開始就做好長遠打算。要想在長期獲得成功和良好的投資體驗，時間管理至關重要。讓我們一起來看一下那些能够給被動投資者們不斷帶來一些成功的小秘訣。而這些，都是平日容易被投資者忽略的，以至于浪費了大量時間和精力，然後和普通買主一樣變得疲倦最終沒有進行任何購買和投資行爲。

  • 讓决策者與自己統一戰綫

在開始投資前，投資者需先完全明白自己的投資目的，然後寫在紙上隨時提醒自己。這對于在投資方面可以幫助自己的人來說，也有了準確的目標。

另外，與所有的决策者溝通（不論是自己的妻子或是丈夫），確保他們與自己是在統一戰綫。我見過數百個交易因决策人和投資者的意見不統一而付之東流。

  • 考慮自身財政狀况

在與自己的决策人達成共識之後，第二步需要做的就是“考慮財政問題”，確保自己是有足够的資金來支付欲投資的房産。因爲，我遇到過許多投資者在財政方面欠考慮，好不容易找到一處理想房産幷簽了合同之後發現，自己幷沒有沒有足够的資金或是資源。

如果選擇“純投資性”住宅，房屋將按年出租給當地房産業人士；如果是投資一處度假住宅或者第二套住宅，可能就無法找到穩定租客，相應地，商業模式和財政情况也與“純投資性”住宅全然不同。需特別注意是，這兩者的區別一定要理解透徹。所以，投資前務必充分理解自己的財政目標和期待。其次，諮詢專業人士，可以爲自己節省大量的時間和金錢。

  • 挑選優秀經紀幷同舟共濟

在完成了以上所提到的步驟之後，投資者才可以開始看房。房産經紀，不瞭解的人總會對他們産生誤解，覺得經紀只知道從投資者身上賺取利益。其實不然。想要找到一棟自己理想的房屋幷投資，經紀是時刻或缺的較色。

如果您所想投資的房産位于兩三綫城市，或是一些不發達的國家，房産經紀就會給到投資者許多在網絡上找不到的可靠信息。比如這個地區的歷史和社區文化，購房與租房的最佳地段；豪華泳池和棕櫚樹從，常常用來掩蓋房産糟糕或偏僻的地段等。所以，在投資前給自己物色一位理解自己需求的房産經紀幷一直合作。這樣可以避免在投資的道路上多走彎路。

  • 尋找一家可靠的物業管理公司

物業管理非常耗時，也很容易讓人情緒化。如果自己住的較遠，或者即使物業離自己很近，一般也不要試圖親自去管理，因爲非常浪費時間。

在做購房開支計劃時，就可以把物業管理費列入計劃中。看房時可與幾個口碑不錯的物業保持聯繫，或讓業內人士及朋友推薦。投資者親自管理住宅，看似是節約了一筆開支，但是却浪費了大把的時間與精力，而且不利于擴大自己的地産投資規模。請相信我，淩晨3點趕赴租戶家中修理管道，可不是一件美差。

  • 與自己的投資“團隊”保持緊密聯繫

我經常聽到許多非常複雜的問題，但其實很容易就可以避免。每月只需花一個小時時間打理房産：打電話給物業確保一切OK；查看房産稅和保險繳納日期；電話管理人員，打聽物業的情况；仔細查看花費清單和支出，幷輸入到會計軟件或文件中；打電話給會計師確保各項稅收準時申報。花一點時間在物業上，確保一切正常，這樣問題就不會滋生，又節省時間。

  • 與當地業內人士建立幷保持良好關係

總而言之，房産投資是一個花費巨大且十分複雜的領域。它涉及到商業、財務、銀行、法律、市場和地區經濟及人口信息等因素。我建議，投資者最好能：

  • 與專業人士建立良好關係（房産經紀、物業管理人員、律師等）
  • 坦然面對自己的目標與財政狀况
  • 允許專業人士向自己提問
  • 向專業人還是提供所需信息

如果您負擔不起每年需閑置幾個月的度假住宅，需與專業人士溝通，他們會找到合理的解决辦法。

許多買主把購房看作是一場和專業人士的鬥爭和表演秀。請一定開誠布公，信任專業人士，這樣才能在不需花費數年的時間，使投資逐漸成功。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或進入Torcana官網瞭解更多。

 

 

你只需喝著咖啡聊著天 就能輕鬆投資澳洲房産

 

金凱平：在澳洲投資房産，是全世界最輕鬆的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能輕鬆自如的應付投資中的繁瑣事務。

“你要在國外買房子？有沒有搞錯？中國買個房子就够麻煩的，在外國不把你給累死啊！”

很多從來沒有在國外買過房子的人，往往都會産生這樣一種看法，既然國內做房産投資是一件很不輕鬆的事情，那麽在國外買房子，肯定更會讓人費心費力。

確實，如果按照中國的經驗，個人從事房産投資，必定是一樁“辛苦”的行業。從買房到裝修，從貸款到出租，大到要和政府部門打交道，小到每個月跟在房客屁股後面催房錢，可謂事無巨細，樣樣都得親歷親爲。

也正因爲如此，不少人對到人生地不熟的海外投資更容易産生畏難心理，覺得：“我在國內都應付不過來，到國外買了房子，豈不要累死？”

其實不然！

以澳大利亞的房地産投資運作模式爲例，如果你對它有所瞭解，就會驚訝的發現，在這裏做一個房地産投資人，其實很輕鬆：

  • 無需絞盡腦汁計算貸款
  • 無需忙忙碌碌親自奔走
  • 無需嚴寒酷暑坐鎮監工
  • 無需精通英語處理文件
  • 無需面對房客催租要賬

僅僅在喝喝咖啡、會會朋友、聊聊閑天的這樣一種愜意狀態下就能自如應付自己的産業了。不誇張的說，投資房地産，大概是在澳洲所有行當中最爲清閑的一種了。

是什麽使澳大利亞房産投資要比在中國要輕鬆呢？合理的勞動力配置機制和成熟的産業服務。

  • 地産投資顧問

當你踏入澳洲房産這個領域，當你開始打算買地置業時，如果發現在你面前有很多情况選擇，弄得你眼花繚亂，可你却毫無經驗，不知如何取捨。專業的房地産投資顧問會根據投資者的和實際情况，挑選出最合適的購買對象。

  • 律師

當你看中了某一塊土地，幷打算去購買時，一大堆包括合同等在內的繁複文件還等著你去瞭解、弄懂、簽署處理。這可能會讓你撓頭，你或許還擔心自己的英語水平無法應對這些英文材料，甚至害怕會受騙上當。不用擔心，只要你找到懂中文的律師（如今在澳大利亞有不少懂中文的律師），他們就會用其專業的能力和負責的職業精神，在沒有任何溝通困難的情况下，幫你審核所有買房相關文件中的一切細節讓你絕不做冤大頭。

  • 貸款經紀人

當你需要向銀行貸款時，可能搞不清這裏的申請程序步驟；可能不善于和銀行直接溝通；或者會被銀行設置的種種借貸限制條款所煩惱。別著急，只要去找貸款經紀人，他們可以代替你解决一切程序問題，還可以爲你掃除各種申請障礙，爲你爭取到最有利的貸款額度。

  • 建築工人

當你的房子正式動工起建時，不用你流一滴汗、不用你彎一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技術精湛的澳洲建築工人們來幫你揮汗如雨，從挖土打地基到立木添磚加瓦，從外裝修到內裝飾，直到將一套嶄新的房子送到你手中才算了結。

  • 房屋出租中介

當你新房建成，準備出租的時候，房屋出租中介可以出面爲你尋找到最理想的租客，從這時到找到租客，簽署租房合同，收取房租，直至最後合同解除，都無需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，這樣良好的房地産投資服務機制下，切忌把中國的操作模式照搬過來，抱著“樣樣自己來”，“萬事不求人”， 堅决不讓“一分錢”從指間漏掉的觀念。這才是真的會勞心勞力，而且還很有可能是“吃力不討好”。因此，我認爲在澳洲還是要學會輕輕鬆松的做地主。

金凱平專欄全集

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是瀏覽金凱平鳳凰博報：http://blog.ifeng.com/1403232.html及新浪博客: http://blog.sina.com.cn/azdcw

 

 

花6萬美元住海景公寓 只在厄瓜多爾薩利納斯

 

 

International Living:世界上90%的人都想擁有一棟如海子詩句中所描述的房屋——面朝大海，春暖花開。厄瓜多爾的薩利納斯就是最好的選擇。

每天，從太平洋海浪拍打岩石的聲響中醒來，陽光透過窗子照射進來，溫暖著皮膚，走進陽臺，俯瞰周邊美景，清新、潔淨、帶著海洋氣息的空氣撲面而來，讓身心徹底蘇醒。從豪華公寓的頂層可以俯瞰停泊在海灣的白色盛大游艇，街頭小販推著滿載新鮮椰子和冰水的小車在malecón販賣。高高的公寓樓，恰到好處的嵌在長長的白沙灘上。雖然，時間尚早，海灘上還無人迹，不過很快，這裏將被來此游玩與曬太陽的家庭所占領，但是此時此刻，這裏的一切只屬于你自己。

厄瓜多爾被評爲全球十大養老天堂之首

如果，以上的這一切發生在美國加州，毫無疑問，你得支付大約75萬美元購買太平洋觀景公寓才能享有這一切。但在厄瓜多爾薩利納斯的海濱城市，住宅與海灘不僅只有幾步之遙，而且，20萬美元的房屋，占地面積至少平均在1291平方尺，距離malecon較遠的地方，房價僅需7萬美元。

適合生活的5大理由

薩利納斯坐落在陽光明媚的聖埃倫娜半島，是一個有趣而熱鬧的度假小鎮。海濱公寓，搖曳的棕櫚樹，溫暖的天氣——冬季平均75°F，夏天85°F，愜意的海灘生活，人們稱它爲“小邁阿密”，但它又獨具特色。對于喜歡海濱式生活的人來說，這裏是最爲理想的目的地。

  • 房價親民

在邁阿密，一套擁有壯麗海景的公寓不花費百萬美元是無法購入囊中的。但在薩利納斯，僅僅花費20萬美元就可以擁有一間寬敞的獨棟私宅。如果花費40萬美元，完全可以住上奢華的住宅。

例如，我走訪了薩利納斯的兩套高級公寓。其中一套公寓，內置頂級家居，占地面積爲1291平方英尺的公寓，售價爲20萬美元，相當于154美元每平方英尺。而另一套占地1900平方英尺，位于malecón的南端豪華公寓，則以22萬元出售了。

  • 降雨量最低的城市

薩利納斯是厄瓜多爾每年降雨量最低的城市，每年不到五英寸，而邁阿密每年達到61英寸。

  • 沒有飓風

與厄瓜多爾其它城市一樣，薩利納斯不像邁阿密會受飓風的干擾。

  • 交通便捷費用低

薩利納斯是一個精緻而易于管理的城市，乘坐出租車或公交車就可以遍游這座城市（退休人員公車費只需25美分）。此外，每周都有2此從首都飛往薩利納斯的航班。

  • 成長中的城市

2014年1月，該國政府斥資44億美元在機場建設的同時，價值50萬美元的游艇碼頭也正在建設中。

相信，薩利納斯已經做好了迎接游客源源不斷的準備，幷且不僅對富裕的厄瓜多爾人極具吸引力，對于外國人來說更具獨特魅力。

這座城市可能你會在邁阿密投資了數百萬美元購買一套充滿壯麗海濱景色的公寓，但在薩利納斯，你僅僅花費20萬美元就可以擁有一間寬敞的獨棟宅地。如果花費40萬美元，你會得到額外的豪華體驗。例如，一幢占地4305平方英尺，兩層高，有三間臥室和三個浴室的房子的報價目前僅爲350萬美元。這裏距離海灘僅僅幾步路，幷且有屋頂露臺和大面積室外空間，是完美的娛樂場所。

厄瓜多爾的海濱城市薩利納斯，房價親民，生活成本低

投資出租收益大

在薩利納斯，出租海濱公寓有很大的利潤空間。在旅游旺季，出租4個月，潜在年度淨收益爲1,5200美元，或7.6％的年總收益率。

該鎮僅有14家酒店，Malecón區只有低成本的，300美元一晚上全包的宿舍（Barceló Colón Miramar），而厄瓜多爾人來這裏度假通常不住酒店，相反，他們更願意購買一套房産，方便今後度假使用。但對于更多的外國游客來說，尤其是美國和加拿大人，除非他們願意支付高昂的住宿費用，否則將無法找到理想的奢華酒店。

然而，厄瓜多爾人所出租的度假公寓基本物質不齊全，如：空調、洗衣機或乾洗機、互聯網、電視或有綫電視，而這一些恰好是北美租客，乃至其他國家的租客所需要的，因此，市場無法滿足短期和長期度假客對租賃房的需求。所以，如果想要賺取高利潤，瞭解租客需求最重要。

生活成本低

薩利納斯房産價格比較親民，但生活成本是多少呢？這完全取决于個人的生活方式。通常。一對夫婦每月只需1200~1500美元就可以過上安逸的生活。

與厄瓜多爾其它城市一樣，薩利納斯一頓美味午餐，僅需2.6美元。其中，擁有兩道菜和一杯酒。然而，在當地的Mercado，一沙灘袋的新鮮農産品僅售10美元；新鮮的金槍魚或鱸魚僅售3.5美元每磅；蝦類4美元每磅。或者花費2.5美元的車費前往附近的La Libertad，那裏的消費水平更低。

La Libertad，有一家名爲El Paseo的美國商場，在那裏幾乎可以買到一切。從家電、盤子到鍋。我甚至還看到一家有賣摩托車的超市！更妙的是，那裏的電影首映票價只有4.2~6美元。

美中不足的是，在La Libertad買不到家具。不過只要開車25分鐘，就可以找到Atahualpa，木匠藝術家會根據買家的具體需求用手工量身定做，而價格僅僅是美國普通家具店的三分之一或一半。

International Living專欄全集

全球生活與投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或進入International Living官網瞭解詳細內容。

 

 

危機下為何還要選擇投資西班牙房產？ 給妳不壹樣的投資思路

經濟危機，債務糾紛，失業率居高不下？爲什麽還要選擇西班牙？儘管經濟危機以來關于西班牙的經濟形勢的負面報道不斷，但是古語雲：“危機=危中生機”。站在2014年的年底，我想再來深度歸納一下西班牙的投資形勢。

西班牙房産投資三大趨勢

  • 經濟回暖15年有望增長1.5%  就業率大幅度上漲20%

過去的2013年，西班牙幾大度假房投資勝地的房價出現了自全球經濟危機爆發以來的第一次回升，面對這一現象，外界普遍回應這是西班牙房産市場未來會逐步回升的信號。與此同時，自2013年末以來，西班牙開始釋放經濟緩慢回蘇的微小信號，到本月爲止，西班牙已經維持了連續五個季度的經濟正增長，本年第三個季度西班牙的失業率更是出現了同比下降20%的現象，著實讓人大快人心。歐盟委員會總部布魯塞爾最新的一份報告更是樂觀的預計西班牙經濟在2015年將總體增長1.5%，遠超1.1%的歐盟平均值。

  • 房價已觸礁未來無再下跌可能

縱觀整個西班牙的房産形勢，由于西班牙國內信貸政策連續數年緊縮，房地産在西班牙本地的銷售一落千丈，價格持續下跌。西班牙房産的平均水平已跌至2007年同期價格的61%，有些地區甚至跌至原價的50%，基本已經達到 2002年的平均水平。專家預計，西班牙房價已基本觸底，未來將不會出現大幅度的跌幅。

  • 旅游業德高望重高檔住宅成交量提升房産增值空間大

回望過去的一年，西班牙高檔房産市場的國際成交量明顯上升，衆國際買家均表示，基于西班牙在世界旅游和休閑業的重要地位，迷人的氣候，健康的生活方式，以及歐洲其他國家對西班牙作爲其傳統度假別墅的重視，他們都對西班牙房産市場的未來抱有樂觀的態度幷且看好西班牙房産今後的增值空間。

投資西班牙地産的名企與名人

  • 2011年，中信重工正式收購西班牙GANDARA公司
  •  2011年，加拿大PSP基金投資4億歐元在西班牙購買多個地産項目。
  • 2012年，股神巴菲特以6億美元的價格收購西班牙Caixa銀行的保險業務。
  • 2012年，中國工商銀行以2180萬歐元的價格拍下了馬德裏政府中心區Recoletos大道的舊樓，改造成爲其在馬德裏的總部。
  • 2013年，微軟聯合創始人比爾.蓋茨旗下基金以1.135億歐元購入西班牙最大建築公司FCC6%的股份，成爲該公司的第二大股東。
  • 2013年，美國私募基金黑石集團以1.255億歐元的價格打包購買了馬德裏市的18幢。
  • 2014年，萬達集團董事長，中國首富王健林一擲2.6億歐元競標下馬德裏的地標性建築西班牙大樓。
  • 2014年，繼2011年4億歐元的投資後，加拿大PSP基金再一次投資，以1.4億歐元拍下馬德裏CBD區Paseo de Castillana 200號的整棟大樓。
  • 2014 年，美國投資界的兩位巨頭億萬富翁喬治·索羅斯和約翰·保爾森聯合投資1.27億歐元注資西班牙不投産投資信托Hispania (REIT) 。
  • ……

投資西班牙的十大優勢

  • 西班牙是世界第十二大經濟體，歐洲第四大經濟體

 

  • 西班牙是歐洲僅次于英國，德國和法國之後最吸引外國投資的國家，在吸引外國直接投資方面，西班牙排名全球第十。
  • 西班牙是世界上商業活動和服務行業最活躍的國家之一。在商業活動方面，西班牙在出口和進口方面排名世界第十八和十四，而在服務行業上，出口和進口分別排名世界第八和十四。
  • 自由經濟：在人口只有四千萬的西班牙，注册在案的企業却有300多萬，同時西班牙自由的創業環境和有吸引力的稅收政策也吸引了衆多跨國企業進駐。
  • 西班牙根本大法——憲法維護財産私有制的絕對性，幷且沒有對外國投資者制度上的歧視，外國投資者可以和西班牙公民一樣擁有對其投資的絕對所有權，幷且有處理，改造和出售其資産的權利。
  • 西班牙首都馬德裏是位居倫敦和柏林之後的歐洲第三大居住城市，趕超羅馬和巴黎。
  • 西班牙是世界第三大旅游接待國，僅2013年就接待了超過六千萬的世界游客，風景優美，氣候宜人。
  • 西班牙房産平均水平在已跌至2007年同期價格的61%，有些地區跌至原價的50%，自2013年底，2014年初房價已經出現了0跌幅甚至正增長，正式抄底的最佳時機。
  • 西班牙無可比擬的地理位置，連接歐洲，北非，中東和南美洲，有13億的潜在消費人群。西班牙有連接歐洲各大都市，北美和南美的直航，和亞洲的不少重要城市也開通了直航，目前馬德裏——北京，巴塞羅那——上海分別設有直航。
  • 西班牙瓦倫西亞和巴塞羅那的港口和歐洲最重要的港口通航，西班牙底部直布羅陀港口是和非洲溝通的唯一歐洲水路大門。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至：info@abogadochino.com與季律師零距離溝通。


 

 

倫敦梅菲爾區——奢華時尚的集中營 高端投資客的新寵兒

 倫敦，永遠是有趣的， 每一個地區, 每一個角落都有她獨特的魅力, 這次我們就從倫敦最經典的地區：Mayfair區開始講述倫敦的故事吧!

梅菲爾區插畫版地圖

奢華與時尚的集中地

Mayfair 位于攝政街以西、海德公園東部，南北對接牛津街和皮卡迪利，是英倫奢華與時尚的集中地。

從十七世紀開始，這裏就是英國貴族住宅區。英女王伊麗莎白二世就出生在Bruton街17號, 幷在這個小區渡過了她的童年。

Shepherd Market 1938

這個優雅時尚的小區也隱藏了一個秘密。兩百多年前，梅費爾區的 Shepherds Market 曾是當時上流社會的紅燈區。現在妓院已經被 PRIVATE CLUB 高級俱樂部取代了。

近200年歷史的伯靈頓拱廊購物街

十八世紀的英國盛行拱廊式購物街。1819年開業的伯靈頓拱廊（Burlington Arcade)購物街是倫敦最長的拱廊, 已經有近200年的歷史。

1819年开业的伯灵顿拱廊（Burlington Arcade)购物街

玻璃屋頂下有兩排精緻的小店，裏面包括一些倫敦最高檔的古董店和珠寶店。拱廊門口永遠有一位穿英式禮服的管理員。

伯靈頓拱廊附近還有兩條聞名的紳士購物街是不能够錯過的：杰明街 Jermyn Street和薩維爾街 Savile Row ，那裏都是以傳統的男士定制服裝而聞名。

自1742年就開始營業的起司專賣店Paxton & Whitfield

這裏也可以找到倫敦最古老的起司專賣店Paxton & Whitfield，以及倫敦第一家經銷葡萄酒和烈酒的店鋪Berry Bros & Rudd和英女王御用香水店Floris。

Berry Bros & Rudd和Floris

除了以上幾家英國傳統的商店之外, 還可以在位于布魯克街（Brook Street）的Claridge’s酒店享受一下午傳統的英式下午茶，他們曾榮獲“倫敦最佳下午茶大獎”。就連維多利亞女王和現任的伊麗莎白女王也對此鍾情不已。

Claridge’s不僅環境優雅，食物美味，服務更是堪稱完美，而且三明治與 scone都可以再續。

榮獲“倫敦最佳下午茶大獎”的Claridges Afternoon Tea

倫敦最昂貴地段成中國高端投資客新寵

根據Harrods Estates的報告，未來Mayfair很可能成爲倫敦市中心最昂貴的地段。現新開發的頂級樓盤在兩年內即可把Mayfair的房價推至7500英鎊/平以上，超過Knightsbridge（騎士橋），而五年內，該區的房價則可能超過1萬英鎊/平。

梅菲爾最新房屋均價表

Mayfair房價的增長會以Grosvenor廣場爲中心點逐步擴散。在駐英的美國大使館、美國海軍辦事處和加拿大大使館遷出Mayfair區後，這些地方將被改造爲80餘套頂級公寓。兩條街外的Mount街與South Audley街交匯處，將被改造成最高端的零售和餐飲店。再加上不遠處還有多個新建豪宅樓盤，如Curzon街56-60號、Clarges大宅、In-and-out俱樂部以及Old Burlington街30號等。這些樓盤都將于2015年至2019年間完工，届時Mayfair房價將好不費吹灰之力的攀至1萬英鎊。

一直以來，梅菲爾區都是俄羅斯大亨和阿拉伯皇室成員的彙聚之地。但近年來，英國政府對中國公民赴英旅游投資放寬條件，再加上英鎊貶值，梅菲爾區也許會成爲中國高端投資者的新寵。

Mikiko.Lu專欄全集

Mikiko暢談倫敦房産

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或加微信號：mikikolondon與Mikiko零距離接觸。

 

 

1個小時行程1個別樣世界：品味哈德遜河縣的美酒、美食與美麗生活

Danica.Chen： 1個小時的行程，給了哈德遜河縣居民一個不同的世界。

生活在紐約近郊的上班族，通常每天花在路上的時間需一個多小時，而就是這一個小時左右的路程，却給幸運的他們帶來了一個不同的世界。與紐約市曼哈頓島相望的哈德遜河縣（Hudson County），就是我本期專欄中的“主人公”。

美食、美酒

毗鄰哈德遜河的曼哈頓北部地區生活，豐富而祥和。那裏有衆多美味的餐廳、農場、葡萄園、食品商和冰淇淋製造商。友善好客的生活氛圍，使這裏擁有高質量的高檔餐廳都門庭若市，發展節奏快速。因此，世界最具權威的厨師培訓機構——著名的美國烹飪學院就落于此。

美國烹飪學院

哈德遜河縣可謂美食家的天堂，紐約的大厨們都喜歡移居到哈德遜河附近，一邊經營著他們一流的餐廳，一邊享受這裏令人唇齒留香的美食、依山傍山的風景、樹木叢生的河域和恬靜的生活。

這裏的大農場是哈德遜河縣一切美食的主要來源。農場每年爲居民提供高質量的肉類、奶酪和葡萄酒。在我參觀該農場時，對當地特産極爲驚喜，特別是一種用鴨肉製成的香腸。

哈德逊河县可谓美食家的天堂

農場不用任何農藥和化學物質種植蔬菜，而且，菜價非常便宜，居民只需用合理的價格就可以買到一整個季度的有機蔬菜。另外，由于該地區的牲畜通常只吃草，所以，肉質比美國常見的穀物飼養工廠生産的肉更健康、更美味。黃油和牛奶産品也是用青草飼養出來的，口感甜美。而由這個獲獎農場自製的一種神奇、帶有堅果味的獨特奶酪，味道濃郁、香甜，散發著一絲樸素麝香味。我在這裏停留期間，嘗過8種不同的奶酪。不誇張的說，這裏所産的奶酪都可與法國最好的奶酪相媲美。

美丽生活

我認識的一對劉氏夫婦在這裏已生活了15年多，他們的房屋是近美國軍事學院一處富麗堂皇的房産。這棟位于哈德遜河岸邊的房産住房面積超過1000平方米，庭院修葺得十分漂亮。

我认识的一对刘氏夫妇在这里已生活了15年多，他们的房屋是近美国军事学院一处富丽堂皇的房产

在這裏，可以俯瞰著河岸景色；秋天，這裏將美麗和慷慨融匯在一起。金色、紅色、橙色和綠色的樹葉就如同一束艶麗的花朵；夏天，很多好地方供人們徒步旅行、釣魚、划船等娛樂活動；春天，樹上的葉子也再度發芽，溫暖的春雪將新英格蘭從冬天中喚醒，重塑昔日的美景；冬季，雖雨雪充沛，但日照量却很驚人。滑雪、打獵以及任何能想到的，都能在這裏得到滿足。

在这里，可以俯瞰着河岸景色

住宅離曼哈頓只有45英里左右的距離，而離國內人最喜愛的購物去處——伍德貝瑞名牌折扣購物中心也只有15英里左右距離。每個周末，成千上萬的消費者都會花上一個小時的時間從紐約趕往這家商城購物。

在這個離開曼哈頓僅有一個小時車程的地方，他們享受著舒適的鄉村生活、美妙的飲食文化和欣賞著別樣的紐約。

Danica.Chen專欄全集

Danica細說紐約房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至：danica_chen2003@yahoo.com 與Danica零距離交流。