如何避免购买泰国期房公寓所带来的风险?|居外专栏

目前泰国有很多投资选择。房地产是一个很受欢迎的选择,但很多人好奇购买一个期房公寓单位是否一个很好的投资。毕竟,短期内你将无法看到成品,在施工过程中也很难对其进行检查。

你努力工作挣钱,因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面,你的储蓄能够为你赚更多的钱是至关重要的。所有投资都是有风险的,所以如果你正在寻找一个确定的东西,祝你好运,并让我们知道,如果你找到它。

如果你想要一个既有价值又有潜力的投资,购买一个期房公寓可能适合你。由于清迈的地价飙升,它们可能比购买已建成的单位便宜得多,并且您将很快得到升值。在许多情况下,现在购买比等待购买完成的项目更好。

话虽如此,购买期房公寓确实比已经完工的公寓更有风险。以下是购买期房公寓的一些风险,以及如何处理这些可能的风险。

公寓未完工或延迟交房

个人投资购买期房公寓最令人畏惧的是它不会完成。这是最坏的情况,因为这意味着你最终会花费数年的时间与开发商在法庭争夺您的投资额。另一个担心是如果您计划租用该单元,则可能会造成租赁回报延迟。

如何避免这种情况:不要向从未有过成功建案的开发商购买房屋。相反,只选择拥有大量投资组合知名度高的房屋建筑商。或者雇佣第三方代理与律师在房产项目上做更为细致的调查。

清迈东方别墅(The Oriental)拥有多种面积的设计,由清迈最具经验的单幢别墅开发商之一兴建,其财政稳定性令买家可以享受可能是清迈市最慷慨的付款方案。大型项目几年前已经动工,所有内设公共设施已经完成。点击图片查看房源信息

实际公寓将不会和照片一样完美

许多想购买期房公寓的投资者利用销售材料和营销照片了解他们购买的公寓是什么样的。但是,这些仅仅是照片,您在这里看到的内容可能不是您在项目完成时获得的内容。

如何避免这种情况:没有办法真正了解项目完成时的外观,但有几件事可以帮助您下决定。首先是上网查找开发商已经完成的公寓照片。虽然艺术家效果图可能会造成欺骗,但看到真实交易会让您更好地了解公司提供的质量。

如果可能的话,您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售单位。虽然布局可能不同,但单位大小可能会相似。调查它的外观,然后将其与宣传册子进行比较。您将能够看到开发商的设计与实物的匹配程度。

曼谷Q Chidlom中的最高层东南朝向的转角户型,配有2间卧室。它是33层贵宾楼层唯一出售的住宅单元,独享私人花园。 在此,您可欣赏到无遮挡的曼谷景色以及Phatumwananurak公园景观。 住宅位于中央商务区的绝佳地段,也即曼谷高端住宅区/Chidlom购物区。点击图片查看房源信息

获取最低成交价

通常大部分人认为,避开中介公司与第三方代理的介入,直接与开发商达成协议会获取公寓的最低成交价以及更多相关赠送,而最后很多买家事后才知道上门客户的价格往往与游客价无异。

如何避免这种情况:当开发商公开市场售价后,很多情况下上门客拿到的优惠幅度是固定的,并且无任何谈判的空间,因为大部分上门客户认为这个是最低成交价,无第三方介入可以省去一部分报酬。而作为一家优秀并且带来大量客户资源的代理则更受开发商重视,往往能够为客户争取到意想不到的优惠等。

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泰国苏梅岛“阿里亚”豪华私人泳池别墅:坐落在热带山林之中,环境私密,坐拥优美的景致,距离拉迈海滩仅有5分钟的路程;提供3或5间卧室房型及豪华会所(点击图片查看房源信息)

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清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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澳昆州房产交易法律指南(2)产权交易法律流程(上)|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 主要税务与(首次)置业补贴(主笔:林汇铭律师

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A. 合同签订 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 选房;
  • 出价;
  • 签约;

B. 合同执行昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程(中):

  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批贷;

C. 准备交割 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(下):

  • 核数;
  • 划款;
  • 验房;
  • 交割;
  • 后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,《昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)》主要介绍合同签订阶段的法律流程。

声明:

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:

  • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
  • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师,昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位,并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓 投资自住必看|居外专栏

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转眼2018已经过半,加拿大各大学也即将迎来新学年,大学附近的公寓也迎来的租售火爆期,本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐,希望对留学生的自住或投资都有所帮助。

多伦多大学(University of Toronto,简称UofT,UT),始建于1827年,是世界著名公立研究型大学,享誉全球的顶尖高等学府,主校区圣乔治校区(简称UTSG)位于多伦多市中心,校园环绕安大略省政府与皇后公园。

标志性的University College

根据2017年官方数据多大UTSG校区60,595名学生,其中中国留学生10,791,占了留学生总数的77%。明年入学的中国留学生申请数量竟高达12,725. 多大宿舍位置非常有限,每年只为大一新生提供一年的住宿,第二年学生们就需要在周边公寓租住。

源源不断的留学生的到来,构筑了多大附近公寓的坚挺的价格和旺盛的购买需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的风向标,2016年底以来的公寓大幅涨势就是从这里开始!

先来看一下各楼盘一卧室Condo均价动态鸟瞰(采纳多大1.5公里半径范围内,过去12个月内超过3套成交的楼盘)。可以看出适合留学生的的一房房源主要分布在多大的东部和北部,北部由于是多伦多著名的高端社区Yorkville,故楼盘更为高端,价格也较高,除留学生外,有很多高端人士自住或投资于此。

相对多大东部和北部,多大南部和西部的Condo选择较少。

再来看下图的两卧室Condo的各楼盘动态鸟瞰(采纳多大1.5公里半径范围内,过去12个月内超过3套成交的楼盘),我们会发现两卧室由于配置和面积的不同,各楼盘在价格方面比上图一卧室的有更大的差别,具体体现在多大北部Yorkville的楼盘均价明显大幅高于多大东部的Condo,这也进一步说明了在人员构成上,多大东部更适合追求便利、实惠和小房型的留学生,而多大北部的Yorkville则有更多追求时尚和高档生活品质的金领和成功人士。

接下来我们具体来看一下多大附近1.5公里半径范围内各楼盘二手房的均价排行:

值得注意的是位于Yorkville的由Menkes开发的四季酒店公寓不论是一房均价还是两房均价的排行均名列榜首,其他在一房和两房均价都处于前列的楼盘包括由Bazis International开发的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton开发的U CONDO(1080 Bay)、由Great Gulf开发的ONE Bloor等等…

多伦多四季酒店公寓(Four Seasons Private Residences Toronto)重新定义了奢华生活和个性化服务的标准,距离布鲁尔街和市中心商业区仅几步之遥。
居外物业编号:41231028 点击查看房源信息

好了,本期多大附近公寓市场宝典就到这里了。欢迎点击查看居外网上更多多伦多在售房源,或透过居外联系Daisy黄岚,了解更多关于多伦多楼盘的买卖和出租。


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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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Royal LePage预测:2018下半年加拿大房价仍将上涨|居外专栏

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根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage 7月公布的市场分析报告,加拿大房价在今年第二季度升幅放缓,主要体现在大多伦多地区的房地产市场表现较为乏力,有些区域的房价出现了同比下跌。相比之下,在安省“金马蹄地区”(注:“金马蹄地区”是指安大略湖周边,安省经济最发达的一片区域),以及多伦多周边一些城市则出现了完全不同的景象。由于许多买家从多伦多迁出,并在周围更经济的地区寻找住房,在这些地方反而出现了房价同比上升的情况。与此同时,蒙特利尔温哥华郊区的房价,则在第二季度出现了全国最高的同比涨幅。

经济利好!下季度住宅价格预计攀升

在统计了全加拿大63个主要房地产市场后,Royal LePage表示,2018年第二季度,加拿大房价上升2%,“全国房价基准指数”(National House Price Composite)达到$613,968。如果考察不同的房源类型,双层房屋的中间价格相较去年同期提升了0.8%,为$720,504。平层房屋的中间价格攀升了1.8%,为$512,979。在全国范围内,公寓房的升幅要比独立屋高得多,达到了8.1%,中间价格为$435,421。

Royal Lepage预测加拿大第三季度房价将上涨,在未来3个月内,住宅价格将上涨1.9%。

“通常春天都是加拿大楼市的淡季,”Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说,“而且正如我们此前预期的,新的贷款压力测试让房地产市场的升幅大为放缓。因为在贷款能力较低的环境下,许多家庭不得不调整他们的购房计划。而另一些没受这一政策影响的家庭,则可能选择暂时观望。”

 “目前,市场已经渐渐适应了新的规则,并开始逐步消化其影响。我们相信,在2018年下半年,房屋的价格和销量都会有提升。” Phil Soper继续说:“目前对房地产市场利好的因素并没有改变。我们在许多大城市,依然面临着住房短缺的问题。房屋依然供小于求。”

而在过去一个季度,加拿大的经济指数也依然足以让投资者看涨加拿大楼市。6月份,全国的失业率约6%,接近历史最低点。政府和民间的商业投资也越发积极。

但在另一方面,加拿大的房地产市场也可能受“北美自贸协定”谈判的影响。由于担心可能和美国产生贸易战,那些就业将受到直接影响的买家则会对购置新房采取更为谨慎的态度。

“目前加拿大的经济多少有些不确定性,” Phil Soper总结说:“尽管和美国的贸易摩擦可能对经济有所拖累,但全国住房市场预计仍将处于长期扩张性的阶段,尽管提升速度比我们过去几年看到的要慢。”

安省市场:多伦多房价温和上涨,周边区域价格飙升!

2018年第二季度,安省经历了迄今为止最显著的对比:金马蹄周边城市的房价升幅显著提升,多伦多市中心和郊区的房价升幅却不是很高。这一现象的原因在于,大多伦多地区房价持续处于高位,这导致居民迁移模式发生了改变。这些因素包括首次购房者试图在更远的地方购买一套更廉价的房屋。还有退休人士则希望趁着高价出售他们在多伦多的房屋,以便搬去一些生活成本更低的区域。

这一趋势在以下几个城市最为明显:

  • Windsor(温莎),
  • Belleville/Trenton,
  • Niagara/St. Catharines(尼亚加拉/圣凯瑟琳),
  • Kingston(肯辛顿),
  • London(伦敦【与英国首都同名】)
  • Kitchener/Waterloo/Cambridge(肯其那/滑铁卢/剑桥区域)

这些区域的房价同比上升达两倍,甚至更高。尽管大多伦多地区市场有所回落,买家们仍然倾向于在安省南部或临近多伦多的区域购房置业。在第三季度结束时,预计大多伦多的房屋均价将较第二季度上升2.1%,达到$838,984。而渥太华的房价则将较第二季度上升2.2%,达到$449.140。

事实上,这种搬迁趋势在Royal LePage此前一份针对千禧一代的调查(Royal LePage’s Peak Millennial Survey)中就有所反应。该调查发现,对于加拿大千禧一代的受访者来说,拥有住房非常重要,为此他们愿意搬到另一个城市去买房。

同样值得注意的是,年轻的家庭往往也会被一些他们经济条件允许的住房类型所吸引,而这类房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市,就像居住在其他经济较为发达的国家一样,本质上是一种属于公寓的生活。

然而,在安省,仍然有61%的受访者表示,他们更愿意购买独立屋,尤其是那些已经有孩子,或者正打算要孩子的夫妇。超过一半(52%)的受访者在买房时会考虑住在郊区,59%的人在买房时会考虑住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说:“那些如今已到退休年龄的婴儿潮一代,他们也同样渴望搬家去一些环境清幽,风景宜人的小城市颐养天年。如果算上这个因素,那我们也就能理解,为什么像温莎或尼亚加拉这样的小城市房价升幅会远远超过多伦多,甚至跻身全加拿大房价涨幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多伦多购房的买家或许可以松口气了。这和2017年多伦多楼市的火热形成了鲜明对比。我们在2018上半年看到了房屋市场调整和政府干预所导致的结果。这些结果在大多伦多周边的区域尤为显著。在多伦多周边房价急速上涨的时候,我们预计多伦多的房价将相对保持稳定,价格涨幅也会较为温和。”

安大略省温莎的3卧3卫独立屋,现代化装饰,带家电出售,只售约¥177万
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关于本次调查

本次Royal LePage的房价调查(Royal LePage House Price Survey)结论,是根据全加拿大63个最大的房地产市场上,3种最普遍房屋类型的销售数据综合而成。在房价调查中的房屋价值是基于Royal LePage全国房价综合指数(Royal LePage National House Price Composite),并综合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的数据分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地产咨询和分析的可靠来源。对市场的预测,由Royal LePage的房地产专家根据其专业知识,以及对市场的判断而做出。


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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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漫谈加拿大人的“爱国主义”|居外专栏

每年7月1日是加拿大国庆日。加拿大人将这一天的国庆日称为“加拿大日”(Canada Day),它是加拿大10个国家性法定假日之一,全国放假一天。 

“加拿大日”由来

许多历史学家都认为,加拿大的原始居民是印第安人。第一批到达现在叫做“加拿大”这个地方的人,是一万五千年前从亚洲经由连接亚洲和北美洲的陆地即现在的阿拉斯加(Alaska)而来的。他们的后代就是我们熟知的印地安人。

1535年,欧洲航海家雅克•卡蒂尔来到了现在被称为魁北克的地方,有两个年轻的原住居民用Kanata一词为他指路。Kanata在原住民的语言里表示村庄或聚居区。卡蒂尔后来就用Canada一词表示自己发现的新大陆。

1867年,英国议会批准英属北美法于1867年7月1日生效。1879年,加拿大联邦政府将这一天定为节日, 起初称作“加拿大自治日”。直到1982年,英国政府通过《加拿大法案》,并把修改宪法的权利移交给了加拿大。 同年10月22日,根据这一法案,才将称呼了一个多世纪的“加拿大自治日”正式改名为“加拿大日”,即加拿大国庆日。

枫叶国的庆祝方式

很多人都熟知加拿大被称为“枫叶之国”。她的国旗就是以白色的底面烘托出一片有11个角的红枫叶,从而使枫叶成为加拿大的象征。

每年7月1日前夕,商店里会摆满各类印有红色枫叶标志的商品,预示着加拿大日的到来。7月1日全国放假的“长周末”期间,各个城市都会举行形式多样的庆祝活动。民众或举家或结伴,穿着有加拿大国旗的鲜红T恤衫或者大帽子,甚至披着加拿大国旗,参加在各地公园举办的富有加拿大色彩的娱乐节目。在公园里,人们品尝着小吃,举家在草地上野营,轻松地观赏着草坪搭建的舞台上举办的音乐节。在“加拿大日”的晚上,各个城市还会在市中心等地燃放盛大的烟火。

除了这些传统节目外,这一天的另一项重要内容,就是取得入籍条件的移民在当天宣誓加入加拿大国籍,成为加拿大联邦共和国的公民,从此拥有选举权和被选举权,并领取加拿大护照。

隐形的“爱国”

尽管媒体也有质疑,加拿大公民对加拿大的国家认同度与其他国家相比并不是最高的,甚至提出公民的省籍认同度高于国家认同度。但不可否认的是,作为一个已经有着150年建国历史的国度,在这个举国欢庆的时刻,民众流露出的爱国情绪,却非常的自然朴实。加拿大人普遍重视家庭相聚的时刻,所以这样的节日不仅是属于国家的,更是属于每一个加拿大居民的。

在加拿大日的这一天,来到公园,你可以看到身披国旗的男子,脸上涂着加拿大国旗彩绘的孩子,甚至套着加拿大国旗图案衣服的宠物狗。他们或仨俩好友,或几口之家,伴着蓝天白云的晴好天气,度过一个慵懒开心的午后。在公园的大草坪上,搭起的舞台上,乐队的歌手唱着民谣或流行歌曲,穿插着祝愿游园民众度过一个美好的假期。沿着河边长廊,笔者还看到了一个民间诗人爱好者的团体,轮番登台朗诵自己写的诗歌。

加拿大地处北美的北部,气温常年偏低。在民众看来,“加拿大日”正值气温适宜景色美丽的夏季,因此假期也更像是一个亲友外出聚会日,亦或是一个可以休闲放松的短暂夏日假期。国与家,此刻完美的结合在了一起。


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加拿大能源分析师朱晓超专栏全集

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兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因|居外专栏

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在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%,澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间,低价类房产价格上涨了1,517%,中价类房产上涨580%,高价类房产上涨432%。也就是说,30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力,低价类房产价格涨幅最高,如今房屋的可负担性正逐年降低,但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情,这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而,仍然有许多海外投资者在兵败澳洲,未获得可观的投资回报,更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立,不预则废,中国投资者走出去也不例外。当前,绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究,存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误,从而导致决策失误,投资失败失利,例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年,来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目,看中的便是该项目区域的面积庞大,而单位均价较低,很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时,并未注意所投农场地域的气象条件,导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨,薯类农作物无法晒干,而机器烘干成本太高,最终不得不放弃该农场,另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识,在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究,对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估,否则,一旦投资失败,后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后,强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位,或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年,中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后,该项目就像一个吞钱的机器,项目投资预算最初为25亿美元,五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时,投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRBForeign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会)主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度,海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批,得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)以“国家利益”为由,否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后,澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由,也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%,绝不会被“卡”住,从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准为条件)的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%,FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新,那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。FIRB考量海外人投资申请时,主要评估的是以下几点:

  • 国家利益,投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
  • 竞争议题,投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
  • 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
  • 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
  • 投资者的性,投资者是否有明确的商业目的,或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲,律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。因此,在海外投资的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛,不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同,并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务,而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中,买方律师要告知买方相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬,往往可能会有夸大项目收益,促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系,也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道,自2014年9月份到现在,在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗,并且被吊销了工作执照。目前,这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来,超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走,他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此,中国投资者为了保护好自己的投资安全,必须学会正确处理与居间人的关系,挑选合适的居间人。因此,请注意以下几点:

  • 对居间人提供的信息都要进行验证,不可轻易相信,一旦发现居间人提供的信息不实,立刻终止合作;
  • 不能让居间人完全掌控投资项目,要直接或间接与交易对方进行沟通;
  • 居间人报酬,争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付,切忌一次性支付;
  • 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务,并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲,海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说,他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房,就需要在澳洲申请税号,然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入,一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立,纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子,卖的时候增值了,只要在定义上是“投资房”,也同样需要缴纳增值税,除非房子一直是纳税人的自住房。

另外,税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友,房子的贷款在其他人名下,依然不会改变税赋。当然,如果买房的钱是从海外借来的,则应保留凭证。只要借贷明晰,海外利息同样可以入账。

作为海外投资者,在澳洲纳税的时候的主要弊处在于:

  • 无法适用当地居民/公民的免税额度
  • 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
  • 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程(上)
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 房产交易流程(下)
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 主要税务与(首次)置业补贴

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

以下与各位分享《澳昆州房产交易法律指南(1)置业合同中的十大“问题”条款

  1. 读者常见问题:林律师,我没有澳洲绿卡,中介说也可以够买澳洲房产,是真的吗?

重点条款解读 FIRB

澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board/FIRB)规定,如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业,需要向外资委员会递交申请(2017年7月1日起,最低申请费为5,500澳币/每次置业行为),申请获批后方可进行置业行为。

若以物业属性区分,外资委员会对海外人士的置业行为规定如下:

  1. 新房(期房):
  • 以住宅用房为例,外国人只能购买全新的房产,即预购房或已经建成却从未出售的房产;
  • 可选择自住,亦可选择投资;
  • 与签证状态无关;
  • 在某些情况下可以豁免无须申请,常见的如买方为新西兰公民,买方配偶为澳洲公民,买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房,开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。
  1. 二手房:
  • 如果买方具有澳大利亚临时居留身分,即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月,则可以购买二手房做为自住用途,但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准;
  • 同时,临时居留签证置业者还必须满足以下条件:
  • 房产必须且只做自住用途;
  • 不可出租房产的任何一部分;
  • 当此房产不再作为主要居所后的3个月内必须出售此房产;
  • 在签证到期或有任何更改,或不在此房中居住,又或者出售此房时,必须告知外资委员会;
  • 如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时,必须配合呈交。
  1. 读者常见问题:我老婆不让我买这个物业了,但是我前天已经合同都签了!怎么办啊?

   重点条款解读 冷静期

  • 当买卖双方在合同上签字,并且买方或其律师收到签字的合同后,按法律规定,买方享有5 个工作日的合同冷静期(拍卖往往不会附有冷静期)。
  • 在此期间买方随时可以终止合同,但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额25% 的罚金。
  1. 读者常见问题:林律师,这买房合同也太长了吧!都是英文,简直天书一样!怎么读啊?

重点条款解读 标准合同条款

  • 在昆州房买卖中最常见的是REIQ合同,这个标准合同得到了昆士兰律师协会和地产协会的双重审合。但是,这并不代表使用标准合同一切手续都会得到简化。
  • 事实上,如果买方不聘请律师,就需要非常仔细的阅读合同条款,并且明确了解各种可能发生的情况。如果买方没有按实履行合同条款,将有可能导致合同被卖方终止。合同上规定的时间对合同执行来说是至关重要的。
  1. 读者常见问题:我有一个朋友前两周签的买房合同,但是上周末大洪水有点淹没了一楼木柱,买家让卖家修好,卖家打死不愿意,怎么办啊?

重点条款解读 风险转移

  • REIQ标准合同规定,房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁,如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等,即使尚未完全成交,造成的损失也将由买家承担。
  • 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险,以保障自己的权益,否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款,多数银行也会要求买方先购买房屋保险。如果购买的是公寓或连体别墅等有业主委员会介入的房产则会由业主委员会购买共同的房屋保险。
  1. 读者常见问题:贷款下不来或者我不满意贷款金额的话,我可以撤销这个买房合同吗?

重点条款解读 贷款条款

  • REIQ标准合同规定,房屋买卖可以以买方在"贷款日"到期前成功从"贷款银行"处得到所需"贷款数额"的贷款批准,并且贷款条件令买方满意为条件,前提是合同中"贷款数额""贷款银行"以及"贷款日"三项都要正确填写。换句话说,如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款,可以以此为理由终止合同。
  • 合同同时要求买方必须尽力安排贷款,如果买方不安排贷款,或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是,都将被视为违约。在此情况下,卖方将可以没收全部订金,还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准,则可以通知卖方终止合同。
  • 买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款,确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功,但是银行最后却不能提供贷款,从而导致无法按时成交的话,买方将有可能损失掉全部合同定金,并且被要求赔偿对卖方造成的损。
  1. 读者常见问题:通过建筑及害虫检查报告,我发现这个房子有很严重的白蚁的话,我可以撤销这个买房合同吗?

重点条款解读 建筑及害虫检查条款

  • REIQ合同规定,合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样,"检查时间""房屋检查人"和"害虫检查人"三项都必须正确填写,否则此条款无法生效。
  • 同样,买方必须尽力安排检查并得到报告,如买方不安排检查,或者在判断检查结果是否满意时不实事求是,都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意,即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。
  1. 读者常见问题:卖家昨天电话里给予了我一些承诺,我要怎么做可以免得他抵赖呢?

重点条款解读 特殊条款

  • 口头承诺达成的条款很难取证,因此很难保护到买家,因此我们建议任何条款的达成都要以书面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊条款的。但是在撰写特殊条款时必须非常小心以免造成合同意思不明确。如果加入特殊条款,建议您向律师咨询,由律师按照您的意愿起草条款以确保您的最大利益。
  1. 读者常见问题:这个物业有一个泳池,但是看上去都已经很久没打理了,怎么样才能证明这个泳池是仍然可以被安全使用的呢?

重点条款解读 泳池安全证书

  • 在达成合同之前,卖家有义务向买家提供揭露申明,说明物业中是否含有泳池,并且泳池是否有泳池安全证书。
  • 如果卖家无法确定泳池是否可以被安全使用,那么卖家有义务要请一名持牌泳池检测人员进行泳池安全检测,以确保该泳池是符合安全规定,例如标志、护栏和建筑规范等等。
  1. 读者常见问题:林律师,您可以做什么调查来保护我这个房产交易不上当受骗啊?

重点条款解读 各项调查

  • 在合同签订后到成交之前这段时间,买方应该安排各种必要的调查以确保其在此房产上的权利。一般需要到产权办公室(Titles Office)进行调查,包括做房屋产权调查和规划图纸调查。
  • 产权调查可以确定登记在此房屋产权上的按揭贷款,以及有无任何妨碍物(如他人通行权或附属建筑物等),还可以检查合同上的第号是否正确。买方还应该项产权办公室调取将购买的地块的规画图以确保在政府登记的地块确实是自己将要购买的,并且合同上的面积也没写错。
  • 买方还可以向房产所属的是政府要求进行以下调查:
  • 此房产需交纳的市政规费有多少,是否有欠缴规费;
  • 水费有多少,如有需要还可以安排特别的水表调查;
  • 此地块的政府规定用途是什么;
  • 房子的排污排水设计图;
  • 是否有被淹水的纪录;
  • 曾向政府提出的建筑报告记录以及审判批记录等。
  • 买方还需要向政府的地税部门调查现屋主是否需要就此房产缴纳地税。另外,交通规划部门可以告诉买家政府现在或将来是否有计划征用此土地。
  • 根据房产的所在地以及其特点,有些客户可能会需要做一些特殊调查:
  • 地块边界的测量;
  • 昆士兰铁路部门的调查;
  • 公司调查以确定是否有公司欠款等;
  • 环境保护部门的调查以确定地块是否受过污染;
  • 高压电线调查;
  • 文化遗产调查;
  • 管理公司调查等等。
  1. 读者常见问题:房屋交割后,有什么类似中国的红本本给我,证明我是业主吗?

重点条款解读 产权过户文件

  • 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。
  • 如果委托律师办理房屋买卖事宜,律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程,则需要到州政府的财政税务部(Office Of State Revenue)缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。
  • 成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请,把买方登记为房产的所有人,并将贷款银行登记为按揭权人。
  • 在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变,如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产,还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。
  • 政府部门不会主动提供实体的产权证明,需要业主主动申请。但是,业主可以通过产权检索(Title Search)找到物业所有权的证明。

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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黄岚介绍多伦多顶级私校|居外专栏

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上一期黄岚地产榜视频我们提到中城区汇集了多伦多乃至加拿大最顶尖的学校,考虑到好多华人家长希望将自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育,但又对多伦多私校的情况不太了解,今天Daisy黄岚就给大家介绍一下中城区最著名的七大私校

1. Upper Canada College

 就是传说中的UCC,号称加拿大第一私校,1829年建立,是安省第一个中学,当时创校目的是为了给刚创建的King’s College(即后来的多大)提供生源,后来又跟英国的几所学校关系良好。直到今天该校还一直与皇室保持着联系,Philip王子至今仍担任该校校监。人们都说UCC是加拿大的伊顿公学。

学校坐落在多伦多著名豪宅区 (FOREST HILL)内,是一所男校。占地17公顷,UCC也是森林山的地标之一。学校提供IB课程,拥有超一流的师资、教学设备、及各项设施,旨在将学生培养成为最优秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位总理、七位大法官、四位多伦多市长、24位罗得学者、13位加拿大皇家研究会委员、还有十位奥运会奖牌获得者。学校招收幼儿园到高中的学生,毕业生很多进入美国名校。该校以文科专业著名,崇尚艺术和体育,重视艺术熏陶,在学业上比一般公立学校有更严格的要求,十分注意培养男孩的创造力。

2. Toronto French School

TFS-多伦多法国学校始建于1962年,它的前身是一个家庭学校。由于当时一位律师Harry Giles和太太想要给他们的孩子创造一个双语的学习环境,因此在自己的家里创建了Toronto French School。该校一直在扩张和完善校园,逐渐成为一个设施齐备的大型独立教育机构。TFS课程完善,学生成绩优异,课外活动丰富,又是双语教学,毕业颁发国际通用证书,这些都成为了家长们选择TFS的原因。

老校园位于风景秀丽的Bayview Ave 和 Lawrence Ave交界处,紧邻约克大学。占地30英亩,周边森林密布,交通四通八达,学校的标志颜色为红蓝两色,非常具法国特色。

除了教学成绩优异以外,学校还非常重视学生身体素质和兴趣的培养。现在有超过四十支不同项目的校队,其中游泳、网球、排球、篮球、足球和体操等项目都是该校的优势项目。学生们还可以参加各种俱乐部,以丰富他们的课余生活。

Daisy黄岚推荐TFS大家选择多伦多法国学校基于以下主要原因:学术卓越的预幼儿园到大学入学教育;全方位英语和法语双语教育;被世界名牌大学认可的国际文凭;多元化合作的教育环境;培养学生的国际视野和国际观点;强大的体育节目和各种联课活动;遍布世界各地的成功毕业生。

3. Crescent school

Crescent School是多伦多另一所历史悠久的男校,建校于1913年。在该校学习学生们会收到来自智力、艺术和体育等各个方面的挑战。核心理念是尊重、责任心、诚实以及热情。学校认为,对于男孩子而言,最重要的品质是可以信守自己的承诺。该校100%的学生毕业后都进入大学深造。

该校现校址位于北约克Bayview / Lawrence以北的一片被森林环绕的黄金地段 ,紧邻TheBridle Path社区 和Rosedale Golf Club。一个美丽的30英亩的校园,设施齐全,包括30个带中央空调和暖气的高级教室、图书馆、食堂、5科学实验室、一个设计和技术实验室、两个艺术工作室、7个超过500电脑学校电脑实验室、音乐室。学校建有可容纳350名学生的礼堂,又是一个国家级最先进设备的影院。

Crescent School除了一些基础课程之外,还提供法语、西班牙语、音乐、美术、戏剧、IT、经济、法律等课程。值得注意的是,该校也提供多达13种AP课程。

学校不仅成绩优异,还非常重视学生的兴趣和身体素质的培养。学生们可以申请校队,参加各项校际比赛。

4. Havergal College

Havergal College是加拿大顶级私立女校,建校于1894年,学校共占地22亩。学校主要设施包括运动馆、低年级教学楼、高年级教学楼、学生宿舍楼、剧院、大礼堂、图书馆等等。此外学校也提供24小时全方位保安

作为知名女校,除了该校艺术和音乐类课程出色,其升学率也是很多家长选择的原因。去年毕业生中,56%被安省大学录取,26%被加拿大其他省市大学录取,12%被美国大学录取,6%的学生则选择留学海外。在这些大学中,不乏一些国际知名学校,例如多大、哈佛大学等。

作为知名女校,该校艺术、文学、体育和音乐类课程名扬全国,为国家培养了众多知名艺术家和体育人才,尤其是100%的大学升学率也是很多家长选择这个名校的原因。该校还提供国际学生交换课程,学生可选择去加拿以外的其他学校学习,时间一般为两周至几个月不等。通过这种交换课程,学生们可以开拓国际视野,更容易的融入社会,适应各种新的环境,建立自信心,以及结交到更多国际朋友。

5. The Bishop Strachan School

Bishop Strachan School (BSS)是北美知名的顶级女子学校。该校建于1867年,已经有超过140年的历史,坐落在著名的森林山高贵社区,是加拿大最古老的女性寄宿学校。

学校与著名的UCC男校隔街相望,两校经常举办一些交流活动。配有体育馆,实验室,电脑室,艺术工作室,剧场等等。

BSS是多伦多第一个专为女子提供教育的学校,BSS的口号是:Girls can do anything,专注培养女孩子的领导力和品德行为,教育女性成为未来领袖,课程重点在于有技术支持的课目,提供国际公认的大学先修课程。学生来自世界各地,是一座远近闻名的国际女子学校。

由于BSS是一座国际招生学校,非常注重国际交流,除英语外,还为在校学生提供法语,西班牙语,意大利语,拉丁语和中文教育课程,每年从BSS毕业的学生100%升入大学,很多学生进入美国,英国等著名大学。

BSS周围绿树成荫,环境优美,安静。虽然很多房屋的年龄都在50年以上,但近年来,很多屋主在不断的装修,翻新和重建,使该社区呈现庄重,高贵之气质,房屋价格也一路走高。

6. Branksome Hall

Branksome Hall 创建于1903年,是加拿大著名的私立女子学校。学校位于多伦多最美丽优雅的高尚住宅区ROSEDALE玫瑰谷,学校的教育理念是以培养女性正直,自信,自立以及富有同情心为宗旨以迎接未来的挑战,并培养学生以国际开放的视野统领各个领域的领导才能。Branksome Hall私立女校是一所在安省排名第一,加拿大排名前10的私立学校,学校的许多教师都是欧洲名校毕业的高材生,众多在该校毕业的学生毕业后被世界名牌大学录取,像哈佛大学、耶鲁大学、剑桥大学、牛津大学等。

值得一提的是,Branksome Hall是全世界唯一一所提供全部InternationalBaccalaureate (IB) 课程的女校。从幼儿园开始就有IB课程。艺术,科学和商科最受毕业生欢迎。加拿大境内的女皇大学、多伦多大学、麦吉尔大学和西安大略大学等大学倍受毕业生青睐,也有很多学生选择去美国和英国的高校继续深造。

7. University of Toronto Schools(多大附中)

多大附中其实属于多伦多的Downtown市中心了,但也紧挨着划分Midtown和Downtown的Bloor大街。由于名气大,也不得不在这里介绍一下。多大附中,(UTS)坐落于市中心Bloor/Spadina,紧邻多大。该校成绩傲人,学费也相对便宜。多大于1910年成立多大附中,名副其实的百年名校。起初该校仅招收男生,六年之后才开始招收女生。

该校以教学质量严格著称,所有的学生均以高分录取,所以该校汇集了大多地区各个族裔的成绩优异的学生,几乎所有的高中毕业生都以优异的学生成绩被名校录取,并有超过80%学生获得各个大学奖学金。UTS和许多国际大公司有良好的合作关系,所有的在校学生都可以获得许多暑假实习机会。

UTS的大学录取率高达100%。从该校毕业的六千名学生当中,95%的毕业生曾获得安省奖学金,80%的毕业生曾获得大学奖学金,有二十二人获得罗德斯奖学金。更有毕业生曾获得1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖。

最令该校师生自豪的是,1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖获得者均是多大附中毕业的学生。UTS师资力量雄厚,六成教师拥有研究生以上学历,很多教师都是其领域的姣姣者。值得一提的是,UTS的学生可以使用多伦多大学的图书馆。

好了,关于多伦多顶级私校的介绍就到这里了,如果还有需要了解更多,欢迎通过居外网联系Daisy黄岚


责编:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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选择棕榈泉,让你一边享受一边赚钱|居外专栏

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进入2018年,房地产市场持续走强。从一个加州人的角度来看,棕榈泉(Palm Springs)无论是对国外还是本地房产投资者来说都是一个绝佳选择。

近年来,棕榈泉的房价都一直呈上升趋势,2017年,这里的房价涨幅达到了4%,这个势头预计在2018年将继续保持,达到4.2%。目前,当地房价的中位数为45.9万美元(约307.5万元人民币)。

顶尖房地产经纪人,来自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近参与了不少棕榈泉当地的大额房产交易。洛杉矶的很多豪宅买卖像是兰乔米拉奇(Rancho Mirage)和贝莱尔(Bel Air)也都是由他一手操办的。在他看来,棕榈泉当地超豪华住宅的需求和房源都在快速增长,因为这里不但可以给业主提供独一无二的居住体验,同时也能为买家带来丰厚的投资回报

Josh Reef

当地住宅租金一直处于稳步攀升的态势,经历了2016年小幅下挫后,17年的租价开始回暖,并且预计在18年将继续走高。这对于已经在当地持有房产的投资者来说无疑是个重大利好消息,同时也给有意向的潜在买家带来了更大的信心。

在考虑回报时,仅仅考虑常态化的长期租金收益是远远不够的。短期内的升值潜力其实同样重要,有时候某些周期性的国际活动或者事件常常能为一座城市带来可观的人流以及收益。著名的Circuit White Party(俗称“白趴”)就是一个非常好的例子。每年4月,它能吸引大概1万名旅游观光者,极大地带动了短租房的租金价格:当地传统住宅的租金的大概是1,583美元(约1万元人民币),相比之下,Airbnb的租金收入中位数达到了4,503美元(约3万元人民币)!

著名好莱坞影星“小李子”莱昂纳多(Leonardo DiCaprio)就深谙其道。他在棕榈泉的房产就全年面向公众招租。在这里,顾客可以享受到好莱坞般的绝佳居住体验,代价则是数千美元每晚!当然好消息是这里非常僻静,顾客花了大价钱是可以尽情享受的,丝毫不必担心隐私的问题。

莱昂纳多(Leonardo DiCaprio)的棕榈泉豪宅

这处豪宅占地1.3英亩,套内面积约为7,022平方尺,是著名建筑设计师Donald Wexler在1964年为当时的著名歌手及演员Dinah Shore操刀设计的。莱昂纳多在2014年以532万美元(约3,564万元人民币)的价格将其收入麾下,此后就一直对外出租

棕榈泉当地最佳的住宅区要数位于Catherdral City和Palm Desert中间的Rancho Mirage了,它是Coachella Velley周边9个城市之一,在这里可以找到不少居住体验一流的豪华房产。位于1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的这处就是其中的代表作,它由Josh经手成交,售价334.5万美元(约2,241万元人民币)。

1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage

这座地中海风格的豪宅坐落在小岛前端,坐北朝南,有着绝佳的视野及采光,同时带有6间卧室、7间浴室、5车位的车库,永利拉斯維加斯(Wynn Las Vegas)风格的私人泳池和独立门禁。当地房产投资的高额回报在它身上可以说是体现得淋漓尽致:夏季在这里住上一周的代价是9,500美元(约63,650万元人民币),要是打算秋天再来,这个数字可以升至14,000美元(约93,800万元人民币)。最为夸张的要数在上一次Coachella音乐节期间,这里的单周租金更是一度高达40,000美元(约26.8万元人民币)!

总而言之,棕榈泉可谓是2018年火爆的房产市场上最为炙手可热的一块宝地,无论是打算自住享受,还是出租投资,这里的房产都绝对都能带来满意的回报。

居外推荐美国加州棕榈泉房源:

欢迎来到世界着名的Rancho Mirage“雷鸟高地(Thunderbird Heights)门卫山坡社区!当您从圆形车道进入这个美丽的5卧室、6,100平方英尺的单层建筑时,您会惊叹几乎每个房间都可以欣赏到全景,包括私人游泳池、城市灯光、山谷和山脉营造出宁静的氛围。

厨房和起居室无缝连接,提供室内室外合一的用餐和娱乐生活方式。 户外设施包括修剪整齐的草地,周围环绕着闪闪发光的游泳池和水疗中心、内置烧烤岛、2个火坑和多个休息区。

售价仅287.5万美元(约¥1,912万)。点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

 


翻译:Jing Li

责编:Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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在加拿大申请贷款的10步具体流程|居外专栏

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当你了解了在加拿大有哪些金融机构(银行)可以提供房屋贷款以后,那么,又怎样获得房屋贷款呢?具体的贷款流程有哪些呢?

1. 咨询房屋贷款专家,获得房屋贷款预批(Pre Approval)

一般来说,在计划购买房屋前,购房者最好先从金融机构(银行)了解自己能够获得多少贷款,或者说,根据自己目前的财务状况,自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则,购房者首先应该从金融机构(银行)获得一份贷款预批(Pre Approval)。

要从金融机构(银行)获得贷款预批,首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此,对于计划购买房屋者,有两种选择:一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜;二是咨询房屋贷款经纪公司,寻求专业代理。

对于选择前者,贷款申请人可以逐个咨询多家银行(金融机构),然后,从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说,贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司,并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款,申请人就需要逐个咨询至少两家银行;但是,如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款,一般地,贷款经纪公司代理多家银行,从理论上来讲,可以为贷款申请人节省时间。当然,如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司,这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案,或者想获得最低利率,有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。

加拿大,贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练,并通过专业考试获得执业牌照以后,才可以正式上岗;所以,这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务,帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品,为增进客户利益服务。

目前,由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业,更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。

2. 提交各种材料

要获得房屋贷款的预批,一般地申请人需要向金融机构(银行)提供相关材料。这些材料一般包括:

  • 个人的身份证件
  • 工作证明
  • 收入证明
  • 工资条
  • 报税的证明
  • 银行交易流水
  • 银行账单的证明等等材料。

金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款,或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地,银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中,银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额,同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是,请注意,一般地,在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率,并不是银行所给予的最后利率这个利率标准只是一种参考利率,而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息,银行才会给出最后确定的利率水平。

3. 根据贷款预批寻找满意的房屋

购房者获得银行的贷款预批以后,可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后,购房者一般要签订房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement)。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说,购房者在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款,那么,该买卖房屋的合同将作废。

4. 提交房屋买卖合同和房产信息

当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后,需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行,以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大,关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸,所以,在签订了房屋买卖合同后,就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地,房产经纪都会有该信息的电子版;所以,在签订房屋买卖合同以后,请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪,以便最后从银行获得最后贷款批准。

5. 工作收入和银行信息资料更新

如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月,银行在做最后贷款审批时,一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息,确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化,确保申请人有足够的购房首付资金,而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明,以及有关所购买房屋的具体材料,确定是否批准贷款和贷款利率水平。

6. 银行批准贷款

一般地,银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内,银行批准了申请人的房屋贷款,那么,申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说,在取消该条件以后,房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。

一般地,银行批准了申请人的房屋贷款以后,会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为:Mortgage Commitment。请注意,一般地,银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是,只有申请人满足了这些条件以后,银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明,收入证明,银行的流水账单证明,首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求,银行在最后发放房屋贷款时,还需要贷款申请人继续更新工资条,银行流水账单等材料。此时,有些读者可能会问道,在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗?为什么在最后发放贷款前,银行还需要呢?因为银行要确保在最后发放贷款资金时,申请人的收入和债务没有恶化,银行的首付资金充足并合法。

7. 贷款合同一般包括的内容

贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题:能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中,除了这两个最重要的条件外,还包括其他条件。例如:

  • 所获得的贷款利率是浮动还是固定
  • 所获得的贷款是开放还是封闭
  • 贷款合同的期限是几年
  • 贷款的分摊期限是多少年(25年还是30年)
  • 提前还款的条件(pre payment privilege)
  • 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款
  • 罚金计算的方法
  • 谁来收缴房产税
  • 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等

在签订房屋贷款合同时,贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些,那么,在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以,贷款申请人要和贷款经纪全面沟通,确实获得适合自己的房屋贷他条件在内)才是最好的房屋贷款产品。

8. 向银行返回所签订的贷款合同,并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息

申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同,申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息:包括电话,电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后,会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说,在最后的交易过程中,购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前,贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如,要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。

9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意

有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后,就万事大吉了,只等着银行放款就可以了。其实,在加拿大获得房屋贷款的过程中,事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者,在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前,银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么,这时就会有人问,银行不是已经发放了贷款合同了吗?已经批准了房屋贷款了吗?但是,要记住,在已经批准的贷款合同中,银行设置了不少限制条件的。在这期间,只要在合同中的这些条件有可能被破坏,那么,银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化,那么,银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此,在最后获得银行的房屋贷款批准以后,和在银行最后发放房屋贷款之前,购房者(贷款申请人)切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如,不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件,同时,也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化;这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。

10. 与律师会面,签署各种文件

银行“最后”(这次确实是“最后”)批准房屋贷款,并决定发放房屋贷款以后,就会通知购房者的代理律师,并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件,包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后,购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。

以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程,可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段,并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样,才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。

(本文仅作为一般的信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪,并获得专业服务。房屋贷款经纪,一般为客户免费咨询服务。)

责任编辑:Zoe Chan

 

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