了解开拓性的家庭保护措施|居外专栏

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预计到2020年,互联型全球家庭保全市场将增长48%。然而,引领时代的最新保全设备真的像人们所吹嘘的那么厉害吗?跟Laura Henderson,博德居《Abode2》杂志栏目主编一起探讨。

今天,随着连接型设备不断涌入家庭,致力于改进家庭资产整合方式的专业公司越来越多,家庭保全行业的未来正在经历转型变革——从打下远程控制照明的接触点基础,到安装住宅内部监控和门户运动传感器,再到设计全能型智能家居解决方案,家居安全企业正在不断实现突破。

确保我们所爱的人和财产都安全无虞是一项值得严肃对待的事业。据估计,到2020年,仅家庭保全市场的规模就能达到近500亿美元,而技术升级将大幅提升该行业的潜力。

“随着保全产品的连接性越来越强,相关企业也自然而然地掌握了更多让家庭变得更安全的新方法,”声音传感器软件公司Audio Analytic的首席执行官Chris Mitchell解释道:“然而,这些企业还需要承担一系列新的责任,并确保我们不会在没有净收益的前提下以降低数字安全性的代价来提升实体安全性。我们不仅需要保护自己的实体财产,还要保护个人数据——包括银行账户的详细信息和智能设备获取的信号。”

然而,在打击犯罪方面,家庭保全设备的威慑力似乎显而易见。北卡罗来纳大学夏洛特分校刑事司法和犯罪学系的研究显示,在已被定罪的窃贼中有60%的人称保全系统的存在会让他们倾向于把另一个家庭当成下手的目标。

事实证明,视频安全系统是全球范围内最受欢迎的家庭保全设备,有24%的家庭已安装了这类系统,而安装这类设备的高净值家庭比例也在持续上升。与Nest类似的保全系统都配有室外和室内设备,而且随着视频质量的提高,这些设备的“相机拍摄”证据可用性也在不断提升。

Nest的创始人Matt Rogers认为,智能型软件的出现意味着传输视频的难度也大大下降了。“如果不法分子试图闯入,你可以发送一条视频给警察,帮助他们尽快抓捕犯罪者。这对于坏人来说是个坏消息。”

其他创新保全解决方案包括在家里开辟个性化隐藏通道——一种热门的经典方式就是用书架挡住秘密通道。在家里装上这样的设施后,你不仅可以在家中感受70年代间谍电影的氛围,而且还可以用额外的空间来布置一个紧急避险室,并用它来隐藏贵重物品。

“一个秘密房间可以大幅提升房屋的转售价值,”Nest公司首席执行官Steve Humble说道。“安装这样的保全系统可以让一套房产变得与众不同。它具有实用性,为个人防护提供了独特的安全功能,而且是许多业主都梦寐以求的设备。

然而,也许最重要的保障措施是为这些珍贵的财产购买足额的保险保险经纪公司Heath Crawford的经纪人Adam Leyens建议:“一份真正高价值的家庭保险单可以增加额外的承保限额,这意味着你不需要特意为个别物品或收藏品另外购买保险,除非它们的价值超过了1万到1.5万英镑。

“你可以把被保险物品分为绘画作品,银器和古董家具等不同类别的艺术品。这听起来似乎会增加很多额外的工作,但你将享受到更具竞争力的保费优惠方案。一名优秀的保险经纪人也可以帮上大忙。这当然是值得的——它可以带来心灵的安宁。”


责编:Zoe Chan

 

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

如果您对在英国投资置业感兴趣,欢迎致电居外服务热线 400-041-7515,或透过居外联系英国皇冠地产的资深房产顾问。


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昆州房产交易法律指南(4)产权交易法律流程(中)|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A. 合同签订 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 选房;
  • 出价;

B. 合同执行昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程(中):

  • 签约;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批贷;

C. 准备交割 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(下):

  • 核数;
  • 划款;
  • 验房;
  • 交割;
  • 后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,《昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(中)》主要介绍合同执行阶段的法律流程。

声明:

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:

  • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
  • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师,昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位,并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


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安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)华人热捧社区Churchill Meadows介绍 | 居外专栏

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密西沙加Mississauga)位于安大略湖的西岸,在多伦多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被认为是加拿大发展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充满活力为特点,更以其众多的商业机会和就业机会吸引着不少外地、外省的人们和新移民到此安家落户。

密西沙加是企业之都。加拿大前500强企业中有61家企业总部或主要部门的总部设在密市。与此同时,密市是一个具有优质自然资源的绿色城市。密市共有480个公园和23个供人们户外步行和骑自行车运动的步道系统,并且连续近十年被认为是加拿大最安全的城市。其市内还有安省最大的购物中心-Square One。

今天,我们就为大家介绍一个颇受不少华人投资者追捧的社区——Churchill Meadows

这也是密西沙加中部一个相当成熟完善的的社区

  • 地理位置

Churchill Meadows社区在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9线以东,南至403高速,北至Britannia Rd。由于有多条公路环绕,交通可谓便利。

在其周边社区,还有两个标志性的建筑,一个是位于Central Erin Mills的密西沙加新地标——Erin Mills Town Centre。另一个则是密市著名的医院Credit Valley Hospital。

Churchill Meadows社区总人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高于Mississauga的平均水平。

社区内最主要的语言是英语。此外,各类小语种也占有相应的比例,可见这个成熟完善的社区,受到了不同族裔居民的喜爱。

社区的多元化也体现在移民比例上。整体来看Churchill Meadows的移民人口占比颇高,占到了总人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可见,这也是一个对外来移民接受程度很高的社区。因此,近年来这个社区也越来越受到不少华人投资者和新移民的青睐。

Churchill Meadows已婚率超过六成,在密西沙加,算是一个已婚人士占比较高的社区。而在年龄分布方面,社区人口年龄层分布较为均匀。20-54岁的人口超过了一半,因此总体来说,这也是一个较为年轻的社区。其中20-29岁,30-44岁,以及45-54岁各占将近三分之一。65岁以上的老人占比不高。而20岁以下青少年的数量比较多,因此整个社区的文化也偏重时尚和活力。

Churchill Meadows社会普遍居民受教育程度不算低,将近六成的居民受过高等教育。近一半的居民拥有University文凭,有18%的居民拥有College文凭。

Churchill Meadows社区主要以独立屋和公寓的房屋类型为主,在有些社区,则是独立屋、半独立屋,和公寓“三分天下”。丰富的房源类型,也让有意在此投资置业的朋友拥有了更为多样的选择。

而在房龄方面,社区的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。这也和这个社区年轻活力的氛围十分吻合。而在社区中有些优质区域,您甚至几乎都找不到有25年以上的老房子。相当年轻的房龄,这也是在此处投资置业的一大优势。

密西沙加的房屋自住率本来就很高,而Churchill Meadows社区的比例则更是高的惊人,居然达到了90%。自住比例高的社区往往人口稳定,因此社区也相对安全,而且自住人士通常对自己的房屋也会更加爱护,因此房屋的价值也就更有保证。这些也都是这一社区能吸引众多新移民投资客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西边有407高速,东边临近Erin Mills Town Centre公车交换中心。因此对于经常出行的朋友,无论是自驾,还是选择公共交通都十分方便。

  • 学校教育

Churchill Meadows社区最著名的学校当属密西沙加老牌名校Stephen Lewis中学。该高中是以加拿大杰出的政治家, 外交家, 前NDP党魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 学校于2006年新建完工, 占地面积大,主体教学大楼新颖别致。

  • 娱乐设施

在休闲娱乐方面,Churchill Meadows社区最著名的景点是Churchill Meadows Community Centre。它不仅仅是当地的社区中心,同时还提供游泳池、健身房、球场等多项文体设施。其中的游泳池,更是达到了25米,共有6条泳道。这样面积的游泳池,在密西沙加,实为难得。

Churchill Meadows社区还拥有不少公园和绿地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面积最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由于Churchill Meadows社区紧邻Erin Mills Town Centre,在此购物十分方便。而位于该社区中最大的购物Plaza,则地处Thomas street和Tenth line的交叉口。虽然不及Erin Mills Town Centre那样富丽堂皇,但也算小巧精干,各类店家不一而足,完全可以满足日常所需。

居外网密西沙加Churchill Meadows房源推荐:

1. 5678 Fudge Terrace

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楼层:共2层
特色:街角大型地块,带有游泳池
房价:849,000加元(约¥440万)
物业编号:42153741 点击查看房源信息


2.
3236 Topeka Dr

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楼层:共2层
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物业编号:42496417 点击查看房源信息


3.
3490 Park Heights Way

房型:4卧3卫2车库
楼层:共 2 层
特色:名校学区房,面对公园,街道安全静谧,举步可达社区中心、公交车站、购物中心
房价:826,000加元(约¥428万)
物业编号:40257965 点击查看房源信息

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(数据来自加拿大MLS 2018年最新数据)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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泰国男人难以启齿的秘密 中国人压根没想到!|居外专栏

人妖  泰语:กระเทย GRATEAI,英语:SHEMALE,是指从心理上否定自己的性别,认为自己的性别与外生殖器的性别相反,而要求变换生理的性别特征。由于特殊的社会环境和原因,人妖沦为供人欣赏的取乐对象。人妖本身为男性,因而更了解客人的心理特点,能够提供更加周到的服务,这就使得更多的男性对人妖产生喜爱,但人妖在泰国法律上是被定为男性的。

关于泰国人妖的产生,不清楚从何时开始,也没有最为准确的参考记录。然而,民间对这个问题有种传言:在“Rattanakosin“王朝时期则已发现泰国寺庙壁画上的同性恋行为图片。喜欢的戏剧,都是男扮女装,“Luang Rak Rao Rare”王室出现同性恋的情况,给当代王朝带来很大的损坏,但”Luang Rak Rao Rare王子“敢于承认自己的身份,因为是皇帝的儿子,所以最终亦无人过问。

从第二次世界大战后,西方人来到曼谷的Silom和Patpong地区生活定居,因为它是一个自由的国度,这些外国人都带有西方同性恋文化进入泰国。这个年代,同性恋行为在泰国社会早已司空见惯,透过日报消息,同性恋性行为向人们快速的广泛传播。当时奇怪的同性恋杂志甚受欢迎,变成同性恋的公共空间,讲述男性对男性性经验问题和同性恋生活方式的故事。

多次透露并传达了对同性恋身份的理解,尤其是“Khao Pak”成了同志老师,可以回答各种同性恋问题,因此,他是对同性恋群体的沉重打击。后来,使用打印介质等沟通渠道,更好地理解同性恋者,帮助同性恋沟通和社交,其它媒体对同性恋者故事的宣传更多样化并且尺度更大,自此泰国社会的性别得到改善。

后来,制作泰国电影反映同性恋的生活和故事,显示出来泰国社会有足够的勇气展现同性恋的故事,慢慢的变成很普骗,许多人认为泰国社会接受同性恋。但是,在同一时间,同性恋不被家庭认可(尤其是父亲),父亲经常失望,与同性恋儿子有激烈的争吵。

泰国是奉行小乘佛教的国家,与大乘佛教的最大不同在于自我的觉悟和绝对的自我精神独立原则,因此人与人之间的相互尊重是泰国民众的最大特色,这是泰国人对他们自身和他人身体与精神上相互尊重的体现。所以人妖在泰国基本上是不会受到社会歧视的。


责编:Zoe Chan

 


清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

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“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?”

答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款等级

一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款A Type Mortgage;而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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泰国房市观察:不太平的7月 过山车般翻转的购房热情|居外专栏

7月的泰国很不太平。

普吉岛的游轮失事将会成为受害人亲友心头一道抹不去的伤疤,在这里我也借此机会向所有受影响的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的时间,在距事发地以北大约800英里的清莱,12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救,总算让世界各地密切关注此事件进展的人们都松了口气。

12名泰国少年足球队员和教练被困洞穴18天后成功获救

那么问题来了:上面这两起事件与房地产有什么联系?

过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸,甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是,这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。

最近泰国房产中介CBRE发表了一篇报告,文中显示,自该公司在当地开业以来,30年间曼谷当地房价的增幅已经超过了1000%。即使是对2002年入手曼谷房产的买家及投资者来说,他们现在手中的房产价值也可以较当时轻松翻番,甚至达到当时价格的三倍。

上面这一系列数据想要表达的就是:即使在动荡的年代,房地产板块依然是一项稳定且看好的投资选择。

目前泰国当局在国家的基础建设方面投入了大量的人力物力,未来10年内,将会形成一个以首都曼谷为中心的规模庞大的交通网络。

同时今年泰国的国民生产总值(GDP)增幅预计在3%左右,较2017年仅仅是略有下滑,而今年1%的通货膨胀率较去年的1.3%反而表现更佳。

除此之外,大量投资泰国公司股票的泰国基金(Templeton Thailand Fund)一直以来是投资市场的风向标,它在房地产板块相当活跃:目前房地产相关的股票已经超过了其控股总额的10%,其持股量排名前十的公司中有两家来自房地产板块。泰国基金在泰国当地管理的投资金额超过1.73亿美元,而且和大部分海外投资者一样,它经营的主要任务就是实现资产的不断增值。

居外精选泰国房源The Tree Rio普夏外滩公寓。曼谷潜力新区,绝版一线江景。泰王国国会大厦正对面,跨江大桥同步建造中,MRT Bang Aor站旁,超高层精品酒店级公寓项目。配套设施完善,由内而外的无可挑剔。点击查看更多信息

自7月5日的普吉岛游轮失事以来,居外网收到的有关泰国房产的问讯及咨询直接减少了近乎一半。但是这项数据很快就出现了反弹,截至目前已经超过了6月底时的数据。

问讯及咨询出现如此大幅度的下滑是完全可以理解的,但是后续如此快速的反弹却是真正在我意料之外的。这其实是个好消息,因为中国买家是泰国目前最大的单一海外购房群体。

中国人是很精明的,即使受到悲伤情绪的影响,他们还是可以理性地判断短期事件对于房屋价格的影响。现阶段虽然泰国存在着一些消极的因素,但是当地房产市场中长期的投资潜力仍然是相当可观的。

 

责编:Zoe Chan

 

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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澳昆州房产交易法律指南(3)置业税务、(首次)补贴与印花税减免|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师)
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师)
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师)
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师)
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师)

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书(即书面文件)和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率,文件和交易类型不同,税率也会有所差别。如今,有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税,现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下:

关于缴纳时间,现房与期房也有所不同,如未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;如晚交印花税有特殊原因,可提出申请豁免或减免利息。

  • 如买的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
  • 如买的是现房,买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后,昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

  • 澳大利亚公民
  • 持有永久居留签证人士
  • 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016101日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着,如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件,就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后,海外买家除了需要支付正常的印花税外,还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例,取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%,则:

  • 一般印花税:×3.75%=22,500澳元
  • 附加印花税:×3%=18,000澳元
  • 总印花税额为:40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。州税局(State Revenue Office)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value)为基础进行土地税计算的,而此“土地价值

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税如下:

关于土地税豁免的更多信息,请参阅以下文章:

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同,澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下,昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大,主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业:

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理,旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造,申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同,最多可高达2万澳元。20171231日前签订交换的合同,昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后,或在物业建成拿到建成证明之后,即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下:

  1. 必须是澳洲永久居民或公民;
  2. 置业者年龄满18周岁;
  3. 不能以公司的名义购买;
  4. 置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产;
  5. 新房合同价值不超过750,000澳元;
  6. 必须在成交后12个月内提出申请;
  7. 至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月;
  8. 联名置业者中的任何人未曾申请过补贴;
  9. 联名置业者只可以申请一次,并仅限于一套物业;
  10. 如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用,而且从来没有住过此投资房,并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产,同样有申请资格。

2.2 自住(房屋)印花税减免

申请自住(房屋)印花税减免的主要要求如下:

  1. 置业者以个人名义购买;
  2. 置业者年龄满18周岁;
  3. 置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住;
  4. 置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租;
  5. 置业者必须是首次购买房屋,在世界上任何地方没有拥有过房产;
  6. 置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下:

2.3 自住(空地)印花税减免

申请自住(空地)印花税减免的主要要求如下:

  1. 置业者是首次购买空地,世界上的任何地方没有拥有过任何房产;
  2. 置业者购买的空地价格少于$400,000;
  3. 置业者年龄满18周岁;
  4. 置业者承诺在空地上建筑自己的自住房;
  5. 置业者承诺只会在空地上建一套房子;
  6. 购买时,空地上没有其他建筑物的存在;
  7. 置业者未曾申请过类似补贴;
  8. 置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住;
  9. 置业者必须自住满一年,且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下:

声明:

  • 《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:
    • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
    • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师
  • 《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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投资澳洲房产 如何选择最适合你的律师?

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在英联邦法律体系的国家中,律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。因此,在海外置业的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。

此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍,帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。

在澳房投资法律服务中,律师的职责与委托流程

在澳大利亚法律体系中,律师的身份是法院的组成部分,是法院的工作人员,首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中 律师收取客户的律师费,为客户提供法律服务,但是律师必须在遵守法律规定,遵循正义公平原则的基础上,才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证,律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中,买方律师要告知买方相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

买方律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师收费协议,明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系,委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同,是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同,它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

根据相关法律,一般情况下,一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意),必须避免利益冲突。那么买方 的律师在该购买合同中,一旦确定为买方律师,只能为买方工作,为买方争取法律权益提供法律服务,不能也不是为卖方或者卖方的代 理工作。

作为律师,其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值,是否会涨价增值,是否好出租,租金有多少,是否有景观,是否旁边有幼儿园、学校、公共交 通、购物中心等,房屋建设进度,房屋建筑质量如何,屋内装修标准是否合格,以及自己能否贷款,能贷多少,贷款利率,如何还贷,汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题,律师作为法律专业人士(而非投资分析师)不能够,也不可以,更不应当提供任何建议或者答案。

总体而言,律师在产权转让(Conveyancing)过程中主要工作可以分为以下:

1、购房合同:在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款,以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。

2、交换合同及支付定金:由于国内的外汇管制,通常中国买方需要更多的时间,将款项转账到澳大利亚。这是,律师可与卖方律师协商,要求延长买方支付定金的时间,以确保买方能够正常履行合同条款。

3、印花税计算:印花税的计算繁杂,一般购房者可能并不了解,而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产印花税金额,还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前,律师都会向买方确认印花税的金额,并帮助买方完成所有相关文件、表格,确保满足法律、法规的要求。

4、所有权转让:澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高,稍微处理不慎,可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行,律师会起草房产转让证书,提醒买方按照正确的方式签署转让证,并在房产交割前及时检查证书的有效性,是否能被政府部门接受,确保买方在交割后顺利成为新的房主。

5、房产交割:在交割当日,买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用,以确保买方正确支付。此外,买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项,以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点,通常由律师代表买方出席交割过程,以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

6、向土地局注册所有权:律师会在房产交割后,与当地相关政府部门联系,以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。

如何选择合适自己的律师

现在法律行业就像是一个双盲的市场,客户抱怨找不到好律师,律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行,但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验,并且时间充裕,愿意钻研相关法律法规,那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说,有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让,可以更好地保护交易安全与个人权益。

从建立信任的角度,当事人找到合适律师的相关途径有:

一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。

二是通过中介推荐律师:有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题,其实不用担心,有过切身体验的买方通常都会承认,专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是,作为从业多年的中介,对行内的律师可能也多少打过交道,貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈,对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营,他们只收取服务费,不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师,中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系,只代表买方利益为买方服务。

三是通过媒体曝光率:一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人,如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富,人品正直,不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外,还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询,这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍,为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

买方容易陷入两个误区,一是误以为律师级别越高越好,接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格,倾向于选择最便宜的律师。

实际上律师的业务十分广泛,不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同,并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务,而且不同州的地产法律也有所不同,如果在悉尼做其它州的业务,需找持有其他州牌照的律师。

此外,建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格,如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务,不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样,只贪图最低的价格,很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。

声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 


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泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!|居外专栏

相信每个人都经历过高考,因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力,而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步,其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。

第一个时期为1961年前,由于泰国特殊的社会背景以及教育体制,泰国大学通常自主进行人才的选拔,通过设置题目和标准来实现各自需求的实现。

第二个时期为1961―1998年间,这一时期的特点突出的表现为高校的联合考试向国家统一考试的过渡。这一阶段教育体制的集中化趋势逐渐加强,一方面,使得教育权力也日渐向中央集中;另一方面,也使得高考的地位和重要意义日益凸显。在这一过程中,我们亦可以将其细分为三个阶段:

  • 1961―1962年的联合考试雏形期、1962年的多所大学联合考试期。
  • 1963―1998年的统一考试期,泰国对于多元人才需求的日益重视,开始加强院校人才培养的多层次、多样化意识。

第三阶段则以统一考试为标志,开始了泰国制度化考试的新时期。

1999―2005年之间,高等教育委员会在结合国际经验和本国国情的基础上,将“一年一考”更改为“一年两考”,与此同时,开始重视学生高中学习期间的成绩,并首次将其纳入国家的高考评价制度之中。

第四个时期为2006―2009年之间,高考制度出现了巨大的变化,多元化的招生录取制度开始形成。考试制度逐步重视对学生的赋权,尤其是考试项目、高考时间与学生息息相关的项目等,其日益增强学生自主选择权,使得考生对自我命运的掌控也得以增强,同时也显示出了泰国高考制度“以人为本”、“以考生为本”的理念。

第五个时期为2010年至今,该阶段的主要特点便是将GPA从整个评价体系中进行了移除,同时将A-NET改为AT(能力测验),以此来突出人才竞争时期对于能力的高度关切。也就是说,整个评价体系再次进行了重构:

第一,由于GPA的取消,GPAX的比例得到相应提高,其权重由原先的10%上升为20%。

第二,O-NET仍然维持在30%左右。

第三,AT测试的权重设置为50%,这其中又进一步细分为GAT(普通能力测试)和PAT(专业能力测试)。其中,为GAT给予10%―50%的权重设置,此项目意在考察个体是否具备完成本科学业任务的能力;为PAT给予0%―40%的权重设置,以此来考察个体的专业基础知识掌握情况。

在考试的制度上各个国家的高考制度都不一样,在中国是属于“一考制”,全国在规定时间内统一进行考试。而泰国是分两次考试,即:O-NET (每年2月)和 GAT PAT(每年3月)之后再以几部分按百分比合算的成绩及学生个人的专业基础知识掌握情况来申请大学

泰国的大学录取制度是相对科学和全面的,高中三年的各科分数和综合表现分,占录取总分数的20%;高中基础知识考试占30%,此外泰国还学习美国的学术能力评估测试模式,把高中的高等知识考试改为”一般能力倾向测试”和“学术能力倾向测试”,前者占10-50%,后者占0-40%,这两个能力的测试所占的比例也是取决于各个大学和专业的规定。

每年除了统一考试之外,高中阶段成绩非常优异的学生,可以在高三那年的7月份凭GPA(高中三年的综合评价成绩)向大学申请免试入学。

总之,泰国的高考制度非常灵活、科学,侧重于对学生综合能力的要求,因此学生在校的学习生活也是多样化。


责编:Zoe Chan

 


清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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