Special Investment Column – Page 82

最近四个月，是什么原因让英国房产市场放缓？| 英国

英国房产市场在最近几个月内明显放缓，并呈现更受买家而非卖家欢迎的趋势。英国土地注册局的数据显示，6月份英国房价同比增长5.6%。虽然涨幅不弱，但相较于去年同期的8%已经逊色不少。

同时，市场的活跃程度也在下降。英国皇家特许测量师学会（RICS）的每月英国住宅市场调查形容5月份的市场为“停滞不前”。本周RICS公布的6月份报告预期将提供新的放缓证据，报告房价上升的会员数量可能会继续降低。

目前更多的关注在于伦敦高端市场房价的大幅下跌，而实际上，整个英国的房价增长都在减速。

究其背后的原因，主要有两点：

1、英国退欧

去年退欧公投的结果看来令英国人搬家的意愿下降，根据英国税务局的数据，2016年下半年，英国房屋交易量比一年前减少了9%。

第一太平戴维斯的住宅研究部主管Lucian Cook称，薪资增长的弱势及与退欧公投相关的政治不确定性影响了买家的情绪。“当我们谈及退欧不确定性，并非是指我们离开欧盟的事实，而是其可能带给经济的负面影响，从而令买家的情绪受损。”

仲量联行住宅研究部总监Nick Whitten则认为虽然增长减速，但他仍看涨英国房产市常“市场在退欧公投后开始放缓，自此以后就持续走弱。然而，增长仍然高于通胀，且在低利率环境中，投资房产的回报仍高于许多其它投资类型。”

2、抵押贷款限制

然而，尽管英国抵押贷款利率正处于历史低位，根据英国央行的数据，房贷批准件数在4月份降至七个月低位。

抵押贷款借贷规则的改变令购房者更加难以借款。Cook称抵押贷款遭到限制的环境会进一步打击房价的上升。“未来十年内英国房产市场的基本形态将由两个因素决定：抵押贷款监管和利率。”他说道。

2014年，英国央行引入了新的规定，要求银行仅可有15%抵押贷款借给贷款额超过其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押贷款监管制度被设计用来防止人们过度借款。但实际上这限制了人们可借款的数额，令首次购房者和搬家者的总体首付高昂。”

Cook认为，如果央行升息，将会进一步拖累房价。按照目前0.25%的利率，房贷平均年付息为3,625英镑，升息将会令这一数额显著上升，从而导致住房可负担程度降低。

“每升息0.25%，将使得房贷的年付息额上升297英镑。”他表示。

后市如何

第一太平戴维斯和仲量联行都预期英国平均房价将在2021年之前上涨13%。Whitten表示，房源不足及老龄人口的迅速增加都会促进需求。

“市场的基本驱动力在于，我们建造的房屋数量只有人口增长所需数量的一半。”

“目前有15%的人口年龄在65岁以上，到了2030年，这一比例将升至25%。简单来说这意味着更多的人将花更长时间呆在家里，而房源因此无法被释放。”

另外，Cook和Whitten均认为，相对于数十年对拥有住房的“沉迷”，政府政策正允许建造更多房屋。

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《USA地产大亨》连载（七）——达拉斯-沃斯堡 | 美国

我们本周为您介绍的是美国增长迅速的达拉斯-沃斯堡都会区，由BF苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO班忠先生撰写。班忠先生拥有并经营BF苏富比30多年，他为一代又一代的豪华房地产客户服务。他的正直、商业头脑和社区奉献让他受到很多尊敬。作为公司的第二代经营者，他从1980年接手这家公司，并带领公司成为达拉斯沃斯堡大都会区最大的奢华房产经纪公司之一。

班忠 Robbie Briggs，总裁兼首席执行官
BF苏富比国际房地产公司
电子邮箱：rbriggs@briggsfreeman.com

德克萨斯州在人口和面积方面均是美国第二大州，达拉斯-沃斯堡是德州最大、增长最快的都会区，同时也是美国第四大都会区，拥有超过700万人口。德州人特别以他们的牛仔文化为自豪，这种文化也是独立并充满冒险精神的中国企业家所欣赏的。德州在1845年加入美国前其实是一个独立的国家，现在，德州是唯一一个可以将州旗置于美国国旗之上的州。

为什么德州的经济如此强劲并增长迅速？这里巨大的石油和天然气储备是其中一个原因，但最重要的原因是德州亲商的州政府创造出的适合于企业和创业者生存的有利商业环境。极低的所得税率吸引了大规模公司搬迁到这里，如丰田公司的北美总部从加州搬到达拉斯-沃斯堡，为当地带来4000多个工作岗位，低所得税率也吸引大量求职者从美国各地来到这里，尤其是从密歇根等在金融危机期间受到很大经济冲击的州。德州也是拥有最多财富500强企业的州之一。

达拉斯-沃斯堡不仅仅有牛仔，这里也是美国最适于创业的地区，拥有全球第四繁忙的机场、全美最大的城市艺术区和全美最大的城市轻轨系统，达拉斯最近投资$1.5亿美元用于建设市中心的公园。美国排名第一的公立学校就位于达拉斯，这里还有众多优质大学和学校。

达拉斯-沃斯堡地区2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%，并且，收入增长率也远超过全国水平。达拉斯与美国其他地区最大的区别便在于人口结构，这里已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。

国际房地产投资者认识到了达拉斯-沃斯堡的投资潜力。普华永道和城市土地协会（ULI）将达拉斯-沃斯堡评为2016年商业地产投资第一名。正如欧洲人以$2.2亿美元收购达拉斯上城区物业、中东基金投资于沃斯堡的私募股权基金和德州石油项目一样，中国投资者在达拉斯-沃斯堡投资上亿美元开展公寓、混合使用和酒店项目。这一趋势还将不断持续。

达拉斯-沃斯堡是全美汇集有最多大型公司总部的地区之一，2016年共有21家财富500强企业、41家财富1000强企业和大量大型跨国公司的总部位于这里，其中包括美国航空公司、埃克森美孚、德州仪器、AT&T、Dr. Pepper和JCPenney等，2014年，丰田汽车公司宣布将其北美总部迁到达拉斯-沃斯堡的普莱诺。充足的高素质人才储备、零个人所得税率、低企业所得税率、低廉的物价、持续高速增长的经济、友好的商业环境，以及中心的地理位置吸引大量大型公司和优质人才搬迁到达拉斯-沃斯堡，进一步促进这里的经济发展。

达拉斯-沃斯堡的主要产业类型包括：

专业化商务服务：包括金融类企业、会计事务所、律师事务所、管理咨询公司等。达拉斯-沃斯堡地区拥有大规模的此类企业，并持续吸引更多企业入驻。

制造业：制造业企业占达拉斯-沃斯堡地区经济总量的10%，其中的几家大型公司包括位于阿灵顿的通用汽车组装厂、位于沃斯堡的洛克希德马丁，和位于达拉斯的德州仪器。

金融业：达拉斯-沃斯堡是美国重要的金融中心，是Comerica银行总部所在地，及摩根大通银行、花旗银行和富国银行的主要运营中心。达拉斯也是美联储12家地区分行之一所在地。

物流业：在地理位置上，达拉斯-沃斯堡位于美国的中心，是美国重要的物流分销集散地，直达便利的铁路、公路运输网，并有两座能够进行大规模货物运输的机场——达拉斯-沃斯堡国际机场和沃斯堡联盟机场。

航空航天业：达拉斯-沃斯堡是美国最主要的航空航天业地区之一，美国航空公司和西南航空公司两家大型航空公司的总部均位于达拉斯-沃斯堡。此外，贝尔直升机和洛克希德马丁公司也是当地的主要雇主。

电信业：达拉斯市中心以北的“电信走廊”（Telecom Corridor）是美国最集中的电信、无线电企业聚集地。达拉斯-沃斯堡是很多大型电信企业的总部所在地，包括财富100强企业AT&T国际总部、爱立信北美总部、三星电信美国总部、阿尔卡特朗讯美国总部、华为北美总部、中兴通讯美国总部等。

在经济方面，当与美国其他都会区相比时，达拉斯-沃斯堡独具优势，低失业率、低生活成本和快速增长的就业人口使这里成为大中小型公司的首选之地。德州不征收州所得税，房地产价格较低，对于希望缩减营业开支的企业具有很大吸引力。

达拉斯-沃斯堡便利地位于美国地理位置的中部，为当地企业提供了重要的竞争优势。中心的位置使这里成为物流和分销枢纽，当地企业能够快速将产品通过卡车和火车运输到各主要市场。对于商务旅行者，中心的位置意味着从这里四个小时之内便能抵达美国所有主要城市。美国东西海岸相差四个时区，而达拉斯-沃斯堡所处的中部时区使企业可以更方便地与美国东西海岸城市联系。

达拉斯-沃斯堡国际机场位于达拉斯和沃斯堡两座城市的中间，它在运营方面是全球第四大机场，在客运量方面是全球第九大机场，截止2016年，机场服务于149个美国国内目的地和57个国际目的地，每天都有往返于达拉斯-沃斯堡和北京、上海、中国香港的直飞班机。

“Big D”——达拉斯（Dallas）

达拉斯市是达拉斯-沃斯堡都会区的最大城市，德州第三大城市，和美国第九大城市。有一句著名的口头禅“德州的一切东西都更大”，达拉斯也因此被亲切地称为“Big D”。

与纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等美国东西海岸大都市相比，达拉斯-沃斯堡生活费用更低，房屋性价比令人垂涎。如下表的最近数据显示，大约100万美元的预算，同样是在城市优质住宅区域，在纽约曼哈顿买到的是100平米建于上世纪二十年代的公寓，在洛杉矶能买到170平米，三室二卫的同样年代的独栋别墅，在达拉斯却能买到500多平米，占地近1500平米的五室五卫，新建成几年的豪华别墅。

在教育方面，达拉斯拥有美国最出色的中学教育，其毕业生颇受哈佛大学，斯坦福大学，耶鲁大学等名校的青睐。在《美国新闻和世界报道》2016年对全美两万多所公立高中的排名中，达拉斯的School for the Talented and Gifted位列全美第一，School of Science and Engineering Magnet名列全美第五。此外，达拉斯还有众多优质私立学校。

达拉斯也有丰富多样的文化娱乐活动，达拉斯市中心有全美最大的艺术区，占地19个街区，无论是画展、雕塑展，还是交响乐、歌剧，这里都有丰富的选择。如果你喜欢体育，NBA前总冠军达拉斯小牛队的比赛将不容错过，同时，德州拥有橄榄球、棒球、冰球等全美最流行体育项目的强队。

德州一直被冠以“牛仔之乡”的美誉，时而可见头戴大檐牛仔帽，脚蹬高筒牛仔靴的潇洒帅气的牛仔装束。这里有狂放不羁的牛仔风情，牛羊成群的广阔牧场，也有精彩绝伦的牛仔竞技表演，和风靡世界的德州风味烤肉。

“西部开始之地”——沃斯堡（Fort Worth）

沃斯堡坐落于达拉斯以西30英里，是达拉斯-沃斯堡大都会区中第二大城市，德州第五大城市。由于沃斯堡较低的房价和生活成本，以及高水平的经济发展速度，2014年财富杂志将其评为“美国最经济实惠城市”第三名，2015年福布斯将沃斯堡评为“求职者最佳城市”第二名。

沃斯堡早期以家畜业和后来的石油业成为忙碌的商业中心，被称为“西部开始之地”，拥有浓郁的西部文化和牛仔文化氛围。如今的沃斯堡，已发展成为美国主要的工业、科技和物流中心，是最佳生活和商业发展地区之一。这里是许多大型跨国企业总部所在地，包括美国航空公司（全球第一大航空公司）、BNSF铁路、Pier 1 Imports（家装用品零售商）、XTO能源等。此外，卫生、金融、电信、教育、旅游、零售和服务业也是沃斯堡的重要产业。

沃斯堡市有数个优质高分学区，包括Carroll学区、Aledo学区、Keller学区等。

“生活、工作、休闲”社区——上城区（Uptown）

上城区是达拉斯最适于步行的区域，这一“生活、工作、休闲”社区中有最新餐厅、时尚酒吧、全新公寓，以及达拉斯最优质的购物商铺。上城区位于紧邻达拉斯市中心的北部，并因此得名。二十多岁的年轻单身贵族喜欢在McKinney大道和朋友聚会，三十多岁的职业人士也在这一地区安家，很多居住在稍靠北的林荫小路上的联排别墅中。类似于纽约充满创意的高线公园（Highline Park），上城区的凯迪步道（Katy Trail）将废弃的铁路线转变为生机勃勃的运动步道，两侧有公寓、酒吧、餐厅和公园。由于这里是达拉斯年轻人的中心，上城区的写字楼租金是达拉斯-沃斯堡最高的。

美国最经济实惠的城市——普莱诺（Plano）

普莱诺（Plano）是达拉斯北部的卫星城，2015年，这里家庭年收入中位数达$8.2万美元，比美国平均收入高57%，而生活成本指数比美国平均值低1%，房价指数比全美平均值低10%。NerdWallet通过一系列数据调查，评选出了美国最经济实惠的100个城市，普莱诺位居榜首。低廉的房价和高收入使这里成为那个众里寻他千百度的最经济实惠的美国城市。普莱诺是很多大型公司的总部所在地，例如Cinemark影院、戴尔、Dr Pepper Snapple、爱立信、乐事薯片、惠普企业服务、华为、JC Penney、必胜客和丰田汽车公司等。2014年，丰田公司宣布将北美总部从加州搬到达拉斯，新总部就在普莱诺，将为当地带来4000就业岗位。目前，价值$3.5亿美元，占地100英亩的新总部正在建设中。

在美国25万人口以上城市中，普莱诺是华人比例第六高的城市，这里是华人餐厅和中国超市的集中地，生活十分方便，也有中国父母所看重的众多10分学校。

美国高速发展的明星——弗里斯克（Frisco）

弗里斯克（Frisco）位于达拉斯北部，紧邻普莱诺（Plano），是达拉斯不断向北发展进程中最热门的中心发展区，拥有包括“$50亿美元/1英里”巨型商业地产项目在内的众多办公、零售、公寓地产项目正在建设或即将开工。蓬勃发展的经济和低税收吸引多个大型跨国企业总部搬到这里，带来丰富的就业岗位，加之顶尖的学区，便利的交通，使弗里斯克毫无悬念地成为美国高速发展的明星。

过去几年，多个大型企业宣布将总部搬到弗里斯克或附近，其中最为人熟知的包括：丰田公司的北美新总部就在弗里斯克以南。紧邻丰田公司的，便是FedEx正在建设的面积26.5万平方英尺的新总部，将为当地带来1200个工作岗位。达拉斯牛仔队正在弗里斯克建设其91英亩的新总部，不仅包括球队训练基地，更有1.2万座的多功能活动中心，奥姆尼酒店（Omni Hotel），及数个其他混合使用项目。到2026年，此项目将创造4500个工作岗位，并在未来30年为当地经济带来$234亿美元收入。

弗里斯克拥有优质的10分学区，邻近普莱诺的中国超市和餐厅。

典雅富裕的城中之城——高地公园城和大学公园城（Highland Park & University Park）

高地公园城（Highland Park）和大学公园城（University Park）位于达拉斯市中心以北3英里，被称为达拉斯的“第一”市郊。作为福布斯评选的美国最富裕的区域之一，这里居住的均是美国精英阶层的成功商界、政界领袖，平均年家庭收入超过$23万美元。高地公园城和大学公园城是达拉斯市内的两座独立城市，拥有自己的市政府、议会和警察局，距离达拉斯市内的Love Field机场仅10分钟车程。

这两座美丽的花园小城中坐落着一栋栋经典优雅的住宅，其中有复古的巨型豪宅，亦有时尚的现代别墅。高地公园购物中心（Highland Park Village）是当地居民餐饮购物的首选，有诸如香奈儿、爱马仕和克里斯提·鲁布托等奢华品牌和不少高品质餐厅，这里也是全美首个此类室外购物中心。高地公园最初由设计洛杉矶比弗利山庄的景观设计师Wilbur David Cook所设计。

高地公园城和大学公园城拥有享誉全美的优质10分学区。而美国著名私立大学，以法学院和商学院著称的南卫理公会大学（Southern Methodist University）就位于大学公园城内。

“最适合家庭和孩子的地方”——南湖市（Southlake）

拥有出众的公立学校、高品质的购物选择，并可以方便抵达达拉斯-沃斯堡国际机场，南湖市是达拉斯地区“最适合家庭和孩子的地方”之一。最近几年，南湖市的物业价格快速增长，这得益于大量搬迁到达拉斯-沃斯堡，寻求“生活、工作、休闲”社区、高质量生活，以及便利性和私密性的居民。南湖市拥有数十个高尔夫球场，并有占地数百英亩的鲍勃·琼斯自然保护区（Bob Jones Nature Preserve）。

农场和土地（Ranch and Land）

德州以其连绵不绝的开阔土地，和被称为“黑金”的地下石油和天然气储备而著称。确实如此，2016年，我们售出了美国最大的连续农场。这座51万英亩的农场横跨德州西北部的六个郡，并有1200口油井、大量水资源、牛和马的运营设施、狩猎区和休闲娱乐区。农场标价$7.25亿美元，收到来自包括中国在内的世界各地的广泛的兴趣。

一些投资者喜欢农场的生活方式，享受于在一个开阔的空间拥有马匹、牛群，并在这里度过周末，正如前总统乔治·W·布什在他的德州克劳福德农场一样。而其他投资者不仅喜欢农业土地的低税率以及牛肉销售收入，更希望通过投资于快速增长的城市之外的土地，而获得巨大的升值潜力，十年或二十年之后，当初投资的农业土地可能就会变成住宅区或购物中心。

达拉斯-沃斯堡都会区是亚洲投资者财富保值，并锁定北德州快速经济增长的绝佳地方，每年，有成千上万的求职者和投资者来到这里。

投资语录

“达拉斯是最适合创业型企业发展的地方。”——美国商会基金，2014

“德克萨斯州是美国最适合做生意的州。”——CEO杂志连续12年调查问卷显示

“2004年6月至2014年6月的十年间，德克萨斯州增加200万个工作岗位，超过加州、纽约州和佛罗里达州的总和。”——Texas Wide Open For Business

“德克萨斯州连续14年是美国出口第一大州”————Office of the Governor, Greg Abbott，2016

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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纽约为何一直这么美？（上）| 美国

导读：一起透视不一样的纽约，看看纽约房地产的发展对社会的影响。

众所周知，纽约不但是美国第一大城市，而且也是多种行业的首都。真所谓罗马不是一日建成，纽约今天的成绩得来不易。如果您在过去十年里游览过纽约的话，您可要重新认识这座美丽的大都会，因为房地产的发展改变了城市的面貌。

花园城市

许多国家都抢先的打造花园城市的美誉。如果想要把纽约打造成为”花都”是一件很艰难的事，因为纽约面临种种问题如：人口增涨、房屋短缺、最低薪资的涨幅等。在房地产蓬勃的时代也带动了公共空间的发展和美化。纽约市到处都有具有历史的公园，最有名的则是曼哈顿的中央公园。在一个土地昂贵的大城市里能够保留如此大片绿油油的公园是在1857年开始所建，每年吸纳大约4000万游客到来，真是前人种树后人乘凉，这也表示美国人民数百年来对环境的保护，令人惊叹。纽约有四季分明的气候，这里的公园在不同的季节里会有不同的活动，同时也为纽约带来舒适的居住环境和净化心灵。拥有美丽绿化公园景观的公寓一般都成为房子的卖点，增值率也会提高。

这朝向麦迪逊公园的公寓，售价为6,600,000美元。持有业主是著名的电视主播Lester Holt。

IMAGE02 (600x383) — 240 FORSYTH STREET新房

位于中国城附近的下西城区也可见到绿油油的公园，这也是240 FORSYTH STREET新房卖点。

说到最贵的公园景观莫过于面向纽约的中央公园了。这公寓可让你见证一年四季的变化。

教育

秉持着再穷也不能穷教育的观念，政府利用大部分所得的房产税投资在教育设施方面。如果想要居住在学区房，就得承担较高的房产税。如果想要得到高质素的教育就必须从踏实的学术风气开始。纽约多处设有公共图书馆、博物馆和体育中心等，这可见振兴教育一直是纽约政府最注重的课题。这座城市不但吸引人才而且也培育出许多精英促进经济繁荣。纽约有很多有名的高等学府如：纽约大学、哥伦比亚大学、帕森艺术学院等。这些大学吸引了来自世界各地学者的到来。纽约曾出现过由学生带动房地产的趋势。早在2005年期间，位于布鲁克林的威廉士堡是一个不起眼的工业区。因为当时租房价格便宜和地铁线接近纽约大学和帕森艺术学院，许多大学生选择聚集在哪里。之后大学生在当地也兴起了布鲁克林的艺术风格，威廉士堡的房子的需求量大增也吸引了许多开发商在那兴建高级公寓。经过多年的开发和改变威廉士堡不但成为了增值率最高的区域而且也是吸引旅客的艺术区。

充满生活艺术品味是威廉士堡的特色：

简约的工业风是威廉士堡的居家潮流：

下一篇的【纽约为何一直这么美？】我将带领大家研讨科技及艺术对城市的发展。这些工业为不但让城市带来了投资机会和精神粮食，也让纽约成为一个独特的城市。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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2017下半年房市看涨，多伦多领涨全国！| 加拿大

根据7月份由多伦多地产局公布的报告，大多地区的房价虽然依然在上升，但升幅较前几个月已有所放缓，而成交量更是较几个月前有明显的下滑。就在这几天，甚至有专家断言，多伦多的房地产市场，已经进入买方市场。

然而，就是在这样的市场环境下，Royal LePage依然在上周公布的季度报告中表示，看涨加拿大绝大多数城市的房地产市场。并且报告中预期，在下半年，大多地区的房价预计将上涨18.5%，成为全国之最。

房地产市场已渐趋理性

Royal LePage在报告中表示，整个加拿大的房地产市场，在今年的第二季度都经历了一个强势的上涨，并且几个主要城市，房地产市场都已大幅拓展。而且，在这一季度，温哥华还扭转了因去年8月楼市新政所带来的影响。

而对于大多伦多地区，LePage的总裁 Phil Soper曾经在今年第一季度认定，这是“全加拿大最不健康的房地产市场”。然而随着安省旨在限制海外买家炒房的新政出台，房屋销售量已经出现了放缓的迹象。在“市场本身”和“政府调控”这双重因素的影响下，许多买家已经被迫离场观望。因此，多伦多这个全加拿大最大的房地产市场，已经逐渐趋向平衡，其房价上升的速度也已经开始放缓。

LePage的总裁 Phil Soper表示：“加拿大的房地产市场，在经历了一段前所未有的活跃之后，已经开始逐步回归健康和理性。”他认为，之前一些“过于火热的市场”，已随着楼市降温而“由热转暖”；而一些原本不甚活跃的市场，则逐渐活跃了起来。因此他表示“目前加拿大的市场状况非常好”，远比上一季度健康得多。

报告中称，在第二季度，大多伦多地区在房价上涨幅度和销售量两方面都已经大幅放缓。而与之形成对比的，则是大温哥华和卡尔加里等地。当地的房地产市场在经过一段长时间的低迷之后，已经开始逐渐复苏。

安省成为加拿大房价推手

“第二季度加拿大楼市涨幅超过了我们的预期中的正常范围，这主要是因为安省大部分地区的房价涨势都过于强劲。” Soper说：“然而，大多伦多地区房地产交易量的下降，可能预示着整个安省市场都将渐趋平静。近几个月来，多伦多和周边的房价一下上升了20%-30%，这个涨幅既不是健康的，也不是可持续的。而目前，买家已经可以在出价时包括合理条件，这在最近几年还是首次发生。而且多次竞标的情况也不再像原先那么普遍。”

而在温哥华那边，销售量和价格都已经开始稳步回升。但是随着新一届省政府的诞生，BC省的房价依然面临着许多不可预知的下滑风险。

“就这两个加拿大最大的房地产市场而言，眼下的问题是，这段‘调整期’究竟会持续多久。” Soper补充道。

“无论是温哥华还是多伦多，两地经济都在蓬勃发展，每年都吸引了大量的移民。这些新移民需要地方居住，这就为整个市场提供了需求。而目前的政策都没有改变这点。就像对公交系统一样，对房地产政策会造成怎样的影响，这需要从长远考虑。”

与此同时，魁北克的房地产市场也同样喜人。在第二季度，蒙特利尔市中心的房价出现了两位数的上扬，而且当地经济增长势头强劲、消费者信心大增。可以说蒙特利尔已经成为加拿大最健康的房地产市场之一。

完整的关于三地比较的数据，可参见下表：

就整体而言，加拿大第二季度经济健康增长是房地产市场保持稳定的一个重要因素。加拿大GDP预计将超过先前央行预测的2.6%的增幅。而且这一经济增幅预计将出现在除纽芬兰和拉布拉多之外的其他所有省份。根据目前公布的数据，五月份加拿大的失业率为6.6%，系9年来最低。也正是基于经济形势的好转，加拿大央行做出了加息的决定。

最后，Royal LePage的总裁Soper总结说：“自08年经济危机至今，央行始终将利息维持在‘危机水平’，以刺激经济。尽管许多评论人士都担心加息的影响，但我们相信，一个健康的经济体需要回归正常的环境，才能更好地为市场服务。而且我们相信，加拿大的房主们能够为此做好准备。”

下半年，预计安省房价涨幅达18.5%

Royal LePage在综合比较了全国53个最大的房地产市场之后得出结论，全加拿大的房价较去年第二季度上涨了13.8%，目前已达$609,144。就房屋类别来看，最受购房者欢迎的双层独立屋涨幅为14.6%，均价$725,391，而平房（bungalow）涨幅为10.7%，均价$511,965。此外，公寓的涨幅也达到了13.4%，均价$397,826。而对于今年下半年的房价趋势，Royal LePage在其市场展望中依旧看涨。Royal LePage在其市场预期中表示，“年底房价，预计将较去年同期上升9.5%，均价预计为$617,773。”

而在这个增长过程中，由于受美国经济迅猛增长和房地产业的强劲推动，安大略正在成为加拿大各省的经济领头羊。安大略的就业市场反映了整体经济的健康状况。在截至6月份的12个月里，安大略省的就业人数增加了7.5万(1.1%)。同一月的失业率为6.4%，甚至可能更低。这可能是因为许多人，因为经济强劲而受到鼓舞，现在正选择进入劳动力市场。

由于该省强劲的就业和经济前景，强劲的住房需求，我们预计安大略省南部的房价涨幅将会最高。在第二季度，大多伦多地区的住宅均价上涨了24.0%，至$837,232。市中心地区的住宅同比增长22.8%，达$843,590。周边地区的增长幅度也相当明显。

Vaughan（27.5%；$1,100,478）
Oshawa（27.1%；$564,189）
Richmond Hill（26.6%；$1,334,946）
Markham（25.9%；$1,063,022）
Mississauga（25.1%；$725,092）
Oakville（23.7%；$1,088,420）

此外，大多伦多以外的地区，增幅也相当可观。

Niagara/St. Catharines（17.7%；$345,155）
Kitchener/Waterloo/Cambridge（20.7%；$435,367）
Windsor（15.9%；$211,209）
London（11.6%、$320,824）

根据目前安省的经济形势，Royal LePage预测下半年大多伦多的房价涨幅将有所放缓。预计涨幅将达到18.5%，预计均价为$862,264。

安省各地第二季度详细的房价变化情况可参看下表：

然而，作为加拿大第二大房地产市场的温哥华，Royal LePage预测其下半年的涨幅则不会太大，仅为0.5%。这主要是因为考虑到新一届省政府打压房价的决心，以及住房市场增长放缓的现实。但根据数据，BC省6月份失业率降低0.5%，为5.1%，且去年就业率增长了4.4%。经济上的复苏也将为当地房价的攀升提供助力。

此外，渥太华、蒙特利尔，和卡尔加里的房价，预计也都会有较大幅度的攀升。预计三地的升幅将分别达到6%、5%，和5%，房屋均价将分别达到$439,332、$383,288、$482,140。

哈利法克斯（Halifax）和里贾纳（Regina）是仅有的两个房价看跌的主要城市。预计其同比跌幅分别为0.5%和2%。预计价格分别为$307,402和$331,560。

针对各主要城市完整的市场预期，可参见下表：

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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四个英国房地产投资成功项目分析（下）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目三、扩建别墅9个月，房产增值25%

2016年底我们帮一对夫妇找到一座位于大伦敦西南方向Banstead, Surrey的四个卧室加一个洗手间的独栋别墅。由于房子比较老，结构又不合理，但是地段比较好最后成交价750000英镑。买的时候我们就计划好了一旦项目成交，就马上向政府申请扩建。

我们协助客户拿到了建筑许可后就开始了为期9个月的扩建工程。我们计划把这套别墅套内面积由原来的约200平方米扩大65%到330平方米，然后根据他们自己的要求再多建4个洗手间，而且扩建了阁楼。

扩建的预算是450,000英镑，我们估计工程结束后这栋别墅要值150万英镑，也就是说增值25%。

项目四丶在伦敦找到租金回报率7%的别墅，短短5年价格已经快翻倍，信不信由你

这座两居室的连排别墅离著名的温布尔登网球赛场非常近，在伦敦属于品质高尚的生活圈。2012年购买时只花了27万英镑，短短5年时间现在的市场价格已经快翻倍了（据统计，伦敦市场平均每10年价格翻一倍）。

别墅非常适合单身的白领或者年轻父母和一个小孩居住，因为它附近不但有非常便利的生活设施，包括超市，购物中心，甚至还有两个电影院，而且集中了伦敦包括国王中学等几所最好的学校。别墅离最近的地铁站步行只需3分钟，而且周围有包括火车，地铁，电车，公交车等多种交通设施可以自由选择。

别墅有两室一厅一厨一卫，外面还有个小花园和露台，虽然室内面积不足50平方米，但是麻雀虽小，五脏俱全。刚买的时候里面的装修比较过时，在更换了暖气，粉刷了墙面，安装了全新的厨房工作台后整个别墅焕然一新，业主决定拿来出租，目前每月租金回报在1500英镑左右，回报率近7%。由于英格兰现在基准利率处于历史最低位的0.25%，所以贷款利率只有不到3%。每月租金除了偿还银行房贷以外还剩余几百英镑，业主目前已开始寻找另外一套类似的投资项目。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（上）

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四个英国房地产投资成功项目分析（上）| 英国

项目一、办公楼摇身一变住宅楼，投资回报率30%

这座三层的办公楼位于伦敦东南肯特郡一个离伦敦非常近的小镇中心，面朝泰晤士河。它建于19世纪，最开始是作为一个庄园，后来改成办公楼，现在属于政府2级保护建筑。这座建筑前面有个很大的花园，在侧面和后面分别有三个停车场，总共占地1770平方米。

业主由于公司搬迁所以希望卖掉这所物业，然而却没有吸引到很多买家。情急之下找到我们公司让我们帮忙卖掉。我们在考察完项目的整体条件后提出先改建成民用住宅然后出售的建议，在做了一系列可行性分析调查之后，业主同意了我们的建议。这所办公物业最终会被改成6个两居室的公寓，4个一居室的公寓，另外在后面停车场的位置会再加建3栋两居室的别墅。

为此我们请来了英国最知名的几个设计师事务所之一的团队帮客户设计了图纸，递交到当地政府。我们预估项目改建完成后有30%左右的投资收益率。客户非常满意，因为这不但解决了办公楼难卖的问题，又多出来30%左右的投资收益率，而且这所受政府保护的建筑也因此得以整修，从而有了新的用途。

英国有很多旧房如同文中的办公楼一样，年久失修，各种设备急待更新，所以往往在市场上估价很低，如果您能够抓住机会买下来进行改造，会在短时间内获得一笔可观的收益，而且因为您真正动手为物业本身增加了实打实可以用眼睛看见的价值，这种成就感跟买房出租等从流通领域赚钱的投资方式的感受是完全不可同日而语的。

项目二丶改建净利润超过100%，还有每个月2,525英镑的房租收益

我们曾经帮一个客户购买了一座位于肯特郡Chatham镇4层的联排别墅。它的地理位置非常优越，步行3分钟就可以到当地的火车站，只需要不到半小时就到伦敦市中心了。

这栋别墅买的时候已经空置了十几年，各种条件和设施都很差。我们给客户的建议是只保留外墙里面改建成四个独立的公寓。客户同意了我们的建议后，我们很快帮客户找到了设计师，而且从头到尾管理运作了整个改建工程。

最终我们建成了3个大面积的和1个小面积的1室1厅1卫公寓，其中一楼的公寓还带一个后花园和可以停两辆车的停车位。后来客户还委托我们帮他们找到租客把4个公寓全部出租出去。从购买旧别墅到第一个租客住进去整个过程用了11个月时间，不包括项目前期3个月申请建筑许可的时间。

投资收益分析：

购买旧别墅的成本£199,000英镑

申请建筑许可的成本£10,000英镑

新建公寓的成本£75,000英镑

今天这4所公寓的售价预计在£580,000左右，净利润超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每个月房租还净赚£2,525英镑。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（下）

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中国版CRS正式落地，英国高资产人士的受到的影响有多少？| 英国

首先什么是CRS？

CRS（Common Reporting Standard），“通用报告标准”，是由经济合作与发展组织（Organization for Economic Co-operationand Development，OECD）于2014年7月提出的，签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息，税务居民的资料，用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为。

目前，已经有55个国家率先加入CRS体系中，并承诺在2017年9月首次进行信息交换，其中不乏，百慕大，维尔京，泽西等之前的避税天堂地区。中国在第二批的43国名单之列，承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

中国CRS的日程表：

锁定2016年12月31日金融账户加总余额600万元人民币以上的账户，为高净值账户。

2017年1月1日开始对新开立金融账户的个人和机构开展尽职调查，并对存量账户进行尽职调查。

2017年5月19日，国家税务总局联合财政部，中国人民银行，银监会，保监会，证监会五大财政金融主管机构正式发布《非居民金融账户涉税信息调查管理办法》其中将高净值账户重新定义为金融账户加总余额100万元美元以上。

2017年12月31日前，完成对存量高净值账户的尽职调查。

2018年6月30日，完成向国家税务总局的首次信息报送。

2018年9月，完成第一次对外信息交换。

2018年12月31日前，将完成对存量个人低净值账户和存量机构账户的尽职调查。

中国版CRS对于哪些人群有影响呢？

按照此“办法”，中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民或者有非居民控制人的消极非金融机构，这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业（包括组织）但是不包括政府机构，国际组织，中央银行，金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

那中国税收居民的定义是什么呢？

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定，我国的税收居民分为两类情形：一类是在中国境内有住所的中国公民和外国侨民，但不包括虽具有中国国籍，却并未在中国大陆定居，而是侨居海外的华侨和居住在中国香港、中国澳门、中国台湾的同胞。

其中，在中国境内有住所的个人，指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。还有一类是在中国境内居住，且在一个纳税年度内，一次离境不超过30天，或多次离境累计不超过90天的外国人、海外侨民和中国香港、中国澳门、中国台湾同胞。税收居民，从中国境内和境外取得的所得，均要依规全面履行个人所得税纳税义务。

中国版CRS主要针对的是有跨境资产配置的高净值人群，对于资产全部在中国境内，没有海外资产配置的中国税收居民无论净值高低都没有实质影响。

中国版CRS影响最大的人群有两类：

在海外配置了大量资产，有海外账户的中国籍税收居民，主要资产在中国，又移民到新的国家的高净值人士。

举例说明，如果中国高净值居民A先生在英国金融机构开立了一个金融账户，在英国，A先生就会被认为是非居民金融账户，该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构，然后交换给中国税务机构，由中国税务机构识别这位A先生是否已为该账户资产报税，如果没有，就要进行追缴。（请注意，我们认为这个识别行为，目前来看，是被动的，抽查性质的，换句话说如果中国政府不提出特殊要求，英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府）

又如果A先生加入了英国国籍，但是资产都还留在中国，中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构，由英国税务机构识别A先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。（同样，我们认为交换信息的过程，目前来看，仍然是被动的，话剧话说，英国政府需要明确的知道相关信息后，向中国政府提出信息交换要求，然后中国政府响应相关信息给英国政府）

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性，中国居民的海外账户更加透明。

那么海外持有资产的中国公民，或者刚刚移民新国家，资产还在中国的人该如何应对呢？

合法纳税，合法申报，诚实守信。

>>>CRS全球征税启动，国人的海外资产何处安放？

取得低税收国家的护照身份，用低税收国家的身份开立金融账户。毕竟CRS针对的主要是非本国居民账户，会报送到实际持有身份国家的税收部门。

CRS只申报有现金流，有现金价值的金融账户，对于实物资产如不动产，艺术品，贵金属，珠宝等，不在申报披露的范畴。

对于有现金价值的保险合同或者年金合同被列为金融账户，但是在合同存续期内按年度支付报废，保费不随时间递减，不终止合同的情况下，任何人均无法获取保险价值，合同终止或者解除时应付金额不超过累计支付保费总额的，不得转让的定期人寿保险合同不计入在内。

虽然家族信托也在披露的范围之内，但是通过合理的家族信托规划和工具，可以实现税务递延的功能

通过这篇文章，相信大家已经对CRS有一定了了解了。CRS只是一个交换标准，并不是惩罚措施，不用闹得人心惶惶。有需要的朋友可以根据自己的实际情况来找专业的人士进行规划了。也欢迎大家随时与我交流。

相关阅读：金融账户涉税信息自动交换标准中国最新CRS政策法规解读（上）

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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未来五年英国房产投资热点出炉！| 英国

英国最古老的银行巴克莱（Barclays）5月底发布巴克莱英国房地产指标报告（Barclays UKProperty Indicator report），报告中预测了未来五年英国房地产涨幅与房价，以及投资热点分析。

而巴克莱也公布了英国未来房价涨幅前二十的区域，报告除了依据租赁趋势，就业水平，通勤时间，当前房价之外，还对来自英国的高净值投资者进行调查访问，以研究购买房屋或投资物业的地点及原因，因此这份报告非常具有未来指标性。

首先来看全英国的房价增长预测：

根据研究，尽管经济和政治气候不稳定，英国房地产市场仍然火热，英国各地的房价在2017-2021年期间的平均价格涨幅预计为每年1.31％。预计2017 – 21年期间的总体增长预计为6.1％。

目前英国平均房价为274,000英镑（资料来源：巴克莱银行）。根据预计增长6.1％，到2021年，英国平均房价将近30万英镑（£290, 714）。

上表为地区性的平均值估算，再来看英国未来房价涨幅前20的区域：

排名前十的地区中有四个位于伦敦，分别是排名第一的Richmond upon Thames（未来五年上涨39.10%，每年上涨6.82%），第四名的Camden（未来五年上涨33.90%，每年上涨6.02%）和第五名的Westminster（未来五年上涨31.90%，每年上涨5.70%），以及第七名Wandsworth（未来五年上涨31.10%，每年上涨5.56%）。

使用英国地图来看未来投资热点：

伦敦在今年第二季度价格增长减缓，为五年来涨幅比例最低，要落后于英国其他地区。

更细部来看，这些投资热点几乎位于伦敦与伦敦附近区域，前15名投资热点：

巴克莱银行财富与投资执行长Dena Brumpton表示：

“房地产仍然被视为投资市场的重点，报告中的高净值投资者通常拥有三以上个物业，而四分之一以上投资者表示，未来会计划购买房产，因为他们认为伦敦房产市场相对成熟，可以提供长期的投资安全保障。”

报告显示大部分投资热点依然位于伦敦，虽然英国经过了脱欧，提前大选等负面题材影响，但依据各项经济报告，及投资数据来看，投资者对于英国还是具有强大的信心，尤其是身为欧洲金融中心的伦敦。近期英镑暴跌，反而让海外投资者纷纷将资金投入，表示伦敦还是非常具有未来投资潜力的。

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在加拿大买房需要哪些专业人士的服务？| 加拿大

与在中国国内购买房屋不同，在加拿大购买房屋有一套完整复杂体系。从申请贷款到房屋的法律手续过户，需要接受各个方面的专业人士的服务。这些专业人士一般都是从政府获得了执业执照。

一般来说，购房者要想购买到十分满意的房屋，需要接受以下各类专业人士的服务。

1、贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）或贷款专家（Mortgage Specialist）

首先，在您选房之前，贷款经纪会根据您的家庭收入和经济状况为您提供一份初步贷款额度文件（pre- approval certificate）。该文件告诉您可以从金融公司获得的贷款数量和贷款利率。根据该文件，您可以选购您经济上能够负担的房屋。其次，在您签订了购买房屋的意向合同后，贷款专家或经纪会根据您所要购买的房屋状况和您的经济收入条件，以及您对市场风险的承受能力，选择一种适合您家庭情况的房屋贷款产品（Mortgage）。

贷款专员属于银行的职员，只向客户介绍和提供该银行的房屋贷款产品。对于购买房屋者来说，贷款专员所提供的房屋贷款产品非常有限，选择性比较少。

贷款经纪是独立的贷款中介，代表购买房屋者免费寻求贷款产品。贷款经纪一般联系数十家银行，根据购买房屋者的经济状况为其寻求最佳的贷款方案，包括最佳贷款利率和贷款条件。从目前加拿大的房屋贷款市场发展情况看，越来越多的购房者寻找贷款经纪为其提供贷款方案。

2、房地产经纪（Realtor）

在加拿大购买和出售房屋时，一般要由房产经纪代理房屋买卖。当然，购买房屋者也可以不需用房地产经纪，自己直接和房屋出售者进行交易谈判。

一般来说，房屋购买者都要寻求自己的房地产经纪代理购买房屋。首先，买方经纪免费为自己的客户服务。也就是说，对于购买房屋者来说，并不需要为自己的房产经纪提供任何服务费用。其次，买方经纪对于房屋所在的社区十分熟悉，他（她）能够根据你的家庭需求帮助您选择合适的社区，合适的房型；例如，如果您的家庭涉及到孩子上学问题，房地产经纪可以帮助您选择好的学区房产。第三，作为专业房产经纪，在房产交易中已经积累了丰富的谈判经验，他（她）能够帮助您在购买房屋时取得最佳的房屋交易价格和条件；同时指导您签订意向购买房屋合同。所以，对于大多数在加拿大购买房屋者来说，一般都会选择自己的房地产经纪来代理购买房屋。

3、律师（Lawyer or Notary）

在加拿大购买房屋，您可以不需要房地产经纪的代理服务；但是，律师的服务是不可缺少的。因为在加拿大购买房屋的所有法律文件，包括最后完成房屋交易的资金转账，房屋贷款产品的登记，等等，都需要专门从事房地产交易业务的律师来完成。在房屋交易的最后签署过程中，您的律师会就有关房屋交易的合同条款逐项用通俗的语言向你解释，确保您能够完全理解合同交易条款。

4、房屋价值评估师（Appraiser）

金融公司或银行能够给购房者提供一定数额的房屋贷款，除了考虑到购房者偿还贷款的能力外，还要考虑到所购买房屋的市场价值。也就是说，如果购房者无法偿还房屋贷款时，金融公司或银行就会把房屋收回并出售，所出售的房屋所得要能够补偿房屋贷款余额。所出售的房屋所得是否能够补偿房屋贷款余额，这就决定于房屋的市场价值。所以，在发放房屋贷款之前，金融公司或银行一般需要对房屋的价值进行评估。对房屋价值的评估一般有两种方式，一是用计算机系统进行自动评估，另一是派专业人士现场评估。如果金融公司或银行对您所购买房屋的地区十分熟悉，那么，他们就会使用计算机系统进行房产价值评估。否则，银行就会要求专业房产价值评估人士对房屋价值进行评估。一般地，银行会选派专业房产评估师对房屋进行现场评估；当然，购房者也可以自己选用自己的房产价值评估师，但是，所选用的房产价值评估师必须获得专业资格认证。

无论银行选派还是购房者自己选择专业房屋价值评估师，所发生的评估服务费用一般都由购房者支付。在加拿大，这项服务费用一般为300 到450加元。

5、专业房屋审验师（Home Inspector）

在加拿大购买房屋时，一般最好请专业房屋审验师对房屋的实体结构和运行系统进行审验。检查房屋的各类系统是否还正常运转，是否存在哪些部件需要维修。例如，房屋的供水和排水系统；房屋的供暖系统；房屋的电路系统；房屋的土木结构；等等，这些方面是否存在问题。这都需要专业房屋审验师进行检查。通过专业房屋审验以后，可以避免出现一种让您后悔不及的情况。因为，有时候，在没有请专业审验师预先检查房屋的情况下，在您完全住进您所购买的房屋之后，才发现了许多问题。这里要维修，那里也要维修。这时，后悔已经晚了。

6、保险代理（Insurance Agent /Broker）

在加拿大购买房屋的过程中，同时要联系保险代理，为您所要购买的房屋购买财产保险。这也是金融公司或银行给您提供房屋贷款的一个前提条件。此外，您可能也需要为您的房屋贷款购买人寿保险。为什么还要购买人寿保险呢？您作为房屋贷款的申请人，同时也是金融公司的债务人，如果一旦有什么不测的事情发生在您个人身上，您的家庭失去了收入来源，为了保证您的家人还能居住在现在的房屋，就必须有人来继续偿还房屋贷款。房屋贷款的人寿保险就是为此而设计的。

外国人可以在加拿大购买各类房产，对所购买的房产数量和价值也没有任何限制；但是，因为加拿大的金融和房产交易管理系统完全不同于中国，所以，在加拿大购买房屋时，最好咨询涉及房产交易的各类专业人士，接受专业人士的服务；这样，才能使您顺利地购买到你所梦想的房产。

（注意：本文仅作为一般知识性的介绍，不作为任何决策的依据。关于购买房屋的事宜请联系您的专业人士，获得专业性的指导意见）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶 | 美国

大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。

洛杉矶郡（Los Angeles County）

洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。

高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。

时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。

娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。

酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。

航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。

洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。

洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。

洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。

作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。

橙郡（Orange County）

橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。

橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。

橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。

内陆帝国（Inland Empire）

内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。

较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。

投资语录

洛杉矶是世界的十字路口，绝佳的地理位置使这里成为美国的西部首都、太平洋沿岸的东部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉矶市长

洛杉矶一直是全球领先的金融、商业和文化之都。这是一个不断成长的城市，充满活力、生活成本较低，并且是稳定的工作和生活之地。洛杉矶是科技、智力资本和创新的热土，这些都促使这座城市占据比过去更强大的经济地位。——Brian Cullinan，普华永道执行合伙人（南加州、亚利桑那州和内华达州市场）

洛杉矶好莱坞是工人的电影业中心，奥斯卡颁奖典礼每年在这里举办，这里也是美国历史最悠久的电影院校——南加州大学电影学院所在地。——《纽约时报》

洛杉矶是“世界创意之都”，当地每六个人中就有一个在创意产业工作。——Otis创意经济报告

关于本书

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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