Category: Special Investment Column

多伦多地产局最新的报告出炉，各类房源销量普遍下滑。值得注意的是，Condo类的房源，包括公寓和镇屋，销售量跌幅都最小，同时同比涨幅却最高，依然保持着同比涨幅近四分之一的佳绩。

多伦多市区在半独立屋和Condo镇屋方面的销量都不再是大多伦多第一。尤其是在Condo镇屋的销量上，密西沙加所在的Peel区已经反超多伦多市区，仅密西沙加一市的Condo镇屋销量就已接近整个多伦多市区的总合。

根据多伦多地产局最新的报告，7月份整个大多伦多地区共成交住宅交易5921宗。这一数字比去年同期下降了40.4%，而且各类型的房屋，无论是在多伦多还是周边地区，销量均告下降。然而在销量下降之时，新增房源却较去年同期增长了5.1%。

安大略省政府最近发布的一份报告证实了多伦多地产局早先的研究结果，即外国买家在GTA的总体购房活动中所占的比例很小。地产局主席TimSyrianos 表示：“很明显，7月份我们所经历的同比下降更多的是与心理因素有关，而潜在的购房者则在观望市场状况将如何演变。”

多伦多地产局CEO CEO John DiMichele则表示：“针对夏季的市场统计数据往往不是用来反映房地产市场状况的最佳指标。一般来说，在劳工节之后，随着越来越多的潜在买家和卖家开始考虑进入市场，我们的销售额会有所上升。只有到了秋季，我们才能更准确地了解‘公平住房计划’（FairHousing Plan）以及更高的借贷成本究竟会对市场造成怎样的影响。”

在刚刚过去的7月，多伦多房价的“综合基准指数”（ Composite Benchmark）较去年同期上涨了18%。然而，较之今年6月，则下降了4.6%。这主要是因为独立屋销售状况下滑严重所造成了的。各类型住宅总体售价较去年同期增长了5%，达到了$746,218。

多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer说：“较之去年同期，市场已经开始对买房者倾斜。这种倾斜既表现在房价上，也表现在房价的升幅上。展望未来，如果眼下一些购房者选择离场，而新房源的数量又没有相应的增长，那么当这些购房者回到市场时，很可能会没有多少房子可选。最近房屋的销售和涨幅情况掩盖了一个事实，那就是大多地区的房屋其实依然是供不应求的。”

接下来让我们看看七月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区七月独立屋交易2,434宗，独立屋均价$1,000,336。其中，多伦多地区成交556套，均价$1,304,288。

皮尔区成交531套，均价$923,806。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计274宗交易，但均价最低，仅$750,856。交易数量排第二的是密西沙加，209宗，但均价最高，达到$1,113,952。Caledon地区售出48套独立屋，均价$1,083,138。

Halton区七月共成交297套独立屋，均价$1,052,425。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出104套，均价$1,368,523。其次是Burlington，售出90套，均价$921,434。Milton位列第三，售出52套，均价$875,123。最后为HaltonHills，售出51套，均价$819,770。

半独立屋

七月大多地区共售出583套半独立屋。皮尔区售出最多，共234套，均价$649,943。其中，Brampton售出128套，均价$612,551。密西沙加售出100套，均价$697,860。Caledon仅售出6套，均价$649,000。

Halton区仅售出40套，均价$676,753。其中Milton售出17套，均价$662,582；Oakville售出9套，均价$759,633；Burlington售出14套，均价$640,679。HaltonHills没有半独立屋房源售出。

Condo镇屋

七月Condo镇屋共售出443套，均价$541,144。密西沙加所在的皮尔区售出最多，达164套，均价$509,031。多伦多市屈居第二，达143套，均价$610,357。

在皮尔区，密西沙加共售出Condo镇屋120套，均价$527,267。Brampton成交44套，均价$459,299。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共55套，均价$549,715。其中Burlington数量最多，为28套，均价$550,054。Oakville售出15套，均价$647,890。Milton成交9套，均价$435,056。HaltonHills成交数量最少，仅3套，均价$399,667。

Condo公寓

Condo公寓是大多地区七月较去年同期，销量跌幅最小（-30.7%），同时售价涨幅最高（23.2%）的房源类型，共售出1,840套，均价$501,750。其中超过三分之二集中在多伦多，共1,345套，均价$532,502。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为252套，均价$382,657。其中密西沙加位居全区第一，售出211套，均价$389,811。Brampton销售数量位居第二，共41套，均价$345,840。Caledon则没有成交记录。

Halton区七月售出Condo公寓45套。Oakville位居第一，共22套，且均价全区最高，为$543,063。Burlington售出15套，位居第二，均价为$363,387。Milton售出7套，均价$421,857。HaltonHills仅售出1套，价格为$445,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

七月，Attached/Row/Townhouse 共售出531套，均价$665,440。

多伦多市共售出69套，均价$908,114。皮尔区售出127套，均价$599,996；Halton区售出123套，均价$628,593。

皮尔区中，Brampton售出最多，为89套，均价$570,596，为全区最低；密西沙加售出27套，均价全区最高，为$690,214；Caledon售出11套，均价$616,427。

Halton区中，Oakville售出34套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$743,244。Milton销售数量最多，为64套，均价$581,739。Burlington售出16套，均价为$592,581。Halton Hills售出9套，为全区最少均价为$592,667。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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近些年越来越多的家长在孩子高中、甚至是初中或小学阶段就把他们送到加拿大读书，低龄留学渐渐成为一种趋势。很多人认为加拿大是留学性价比最高的国家，从教育水平、移民政策、自然环境、治安及学费等各方面来看，都具有极大的优势。小留学生无论是住在寄宿学校，还是寄宿家庭，都能提升孩子的学习能力、生活能力、和社会交往能力。但我认为家长们不应将低龄留学优劣势看得过于简单化。孩子生活在国外，不管有没有父母陪伴，在陌生的文化和语言环境里都是一种挑战，我愿意在此与大家一起分享一些想法。

该不该送中小学生出国读书？

北京邮电大学阚凯力教授主张“在国内上完初中就把孩子送出去。这时候，他对中国的文化和基础知识已经接触的差不多了，又不需要接受高考的折磨，浪费青春。”他认为“现在的学校教育太功利了，上小学是为什么？为了考一个比较好的中学，上中学又是为什么？为了考上一个好的大学，上大学为了什么？为了将来考研，然后出去能找到一个挣钱多的工作，或者是铁饭碗的工作。这种学习目标，本身就极端地害人，是把学习变成了一种追求功利的手段。课业负担也把学生搞得疲惫不堪，天然的求知欲和学习的乐趣从根本上被摧毁了，教育的核心就坏掉了。”

我认为阚教授的说法有道理。只是如果您想定居蒙特利尔， 则出来留学的时间就不能是初三以后了。 因为魁省的蒙特利尔遵循的是魁省的特殊教育体制。 高中一，二年级的成绩是报考好的CEGEP（大学预科） 的唯一标准。 只有上了好的大学预科， 进而才更容易进到心仪的大学及感兴趣的专业。 大学预科到入读大学也是没有统一考试， 要看综合评定分数。我们一般建议要在孩子初三年级就来上学， 给孩子一个适应蒙特利尔学习和生活环境的时间。 只有这样， 孩子在高一，高二的成绩才会足够好， 才能入读好的CEGEP及心仪专业。 如果家长看到蒙特利尔得天独厚的双语学习环境，想让孩子有英语和法语双语能力， 则孩子最好是在小学的三年级或是中学阶段的初一年级就要来到蒙特利尔了。具体原因， 笔者将会在以后的文章中为大家进行深入的介绍。

北京大学饶毅教授“不主张国内家长送小学生、中学生去国外读书。主要原因在于，一个孩子的成长过程和家庭的关系、和家庭成员的亲密程度密切相关，与家庭分离对他一生会有很大的影响。”

在低龄出国留学的问题上我认为饶毅教授的看法有道理。来自父母，亲友的关爱在孩子的成长中是不可或缺的。现在的通讯手段发达，如微信， 电邮已经让亲人的关爱感觉似乎不再遥远。 如果家长决定把孩子早些送出国接受西方式的教育， 对于小留学生来讲，笔者认为最好还是要有至少一位家长陪伴，不要轻易考虑入住寄宿家庭这一出国留学方案。离开父母和亲人，孩子的独立性格尽管得到了锻炼，但无需笔者多言，大家一定明白，一个过小的孩子去锻炼超过他年龄所需要的坚强， 独立性的副作用会是什么。 孩子还小，身边确实需要父母及时的贴心关怀和指导，才能少走弯路，有助于孩子的性格健全成长。

既然众多家长争先恐后地送孩子尽早出国留学，国外的教育确实有让人无可抗拒的诱惑力，除了以上提到的学费， 自然环境等方面的因素，下面我们就谈下在国外教育的优势。

国外教育的真正优势

国外教育在理念是和我们完全不同的，其公立教育的目标是“培养民主社会的公民”，所以学校会鼓励学生按自己的兴趣发展，无论孩子将来是做消防员、木匠或是铲车司机都会受到学校和家庭的支持。而事实上，做铲车司机的收入比做大学教授不一定少。而大城市有些公立学校，非常像中国的重点中学，也非常重视大学升学率。这样人才培养的多样性非常有利于一个社会的平衡健康发展。我们通常认为国外中小学教育不如中国，其实是误解。

国外的私立学校与公立学校不同，其培养目标是“为社会培养有贡献的成员”（Contributing Members of Society），换句话说就是培养社会精英。其教育水平是国内重点中学所无法比拟的。无论在学术、社会服务和课外活动等各个方面都做得很好。学校开设的一些课程和学生做的项目（Project）要求，无论是内容还是形式都是大学水平的，师资力量更是非常之好。

海外精英教育常常能够给予孩子发现自己真正潜力的机会，学生往往更具有开阔的视野。我们国内教育的培养目标则显得单一。由于高度竞争，对有些孩子的身体和心理可能会产生不好的影响。

小留学生的决择

低龄留学有其优势，年龄越小对于外语的掌握越占先机。十几岁出国的孩子很难在将来完全没有口音，但他们通常长大后所讲的外语会较为精准。小留学生在海外的文化环境中成长，更加容易融入主流社会；而本科出国学习的学生，由于在语言和文化方面的差异，大多数很难融入主流社会。进入职场后，常常是业务能力比西人同事要好，而职位却比他们低。

我们中国人常常说“知识改变命运”；但也有人认为，在现在这个全球化的环境里“视野决定命运！” 这里我要强调的是家长们决不能把中国和西方教育进行简单的优劣比较。中国教育可能不鼓励批判性思维，但中国的学生中仍然会有一部分人具有非凡的创新和批判性思维能力；西方国家确实不提倡死记硬背，但学生中也一样有一些人死记硬背的能力不逊于中国学生。

由于魁北克省有别于其它加拿大的省份， 教育体制完全不同（参见笔者文章——《史上最全， 魁北克省的教育体系的深度介绍》及《蒙特利尔法语欢迎班详解》）， 如果小留学生准备来蒙特利尔读书，则更需选择合适的时机和年级出来就学。在就学择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询加拿大天绮移民公司。

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安大略省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域，主要内容如下：

1. 非本国居民的购房税率为15％；
2. 扩大省内现有的租赁管理制度，覆盖所有租户；
3. 对新建的租住房屋实施补贴；
4. 所有租户的标准化租赁文件；
5. 增加一项炒楼花的禁令；
6. 审查房地产经纪人的行为规范。

其中最有震撼性的，莫过于非加拿大居民，在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15％。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家，对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型，包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓，而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人，也都可以获得税费的返还。

安省的这个15%海外买家购置税，表面上看，有些出乎意料的严厉，其实是高高举起，又轻轻放下，既要了面子，也保住了里子。根据我们的观察，真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外，从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看，政府对于有选票的人，其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力，来自于新移民的持续稳定的流入，和新移民资产总量的远高于老移民，但是之前的舆论导向，则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策，做得非常聪明，感觉就是告诉选民：“我已经把海外买家都赶走了，你们炒房是你们自己的事儿，以后就与我无关了”。

值得一提的是，这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场，因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆，一方面拉动本地经济，另一方面，来自海外买家的投资，也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格，就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅，而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走，反而不利于平抑租金价格。

虽然这个政策对于楼市心理层面的影响，要远远多过资金面，但总体来看，对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测，由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华，而且之前海外买家主要集中在公寓市场，所以接下来对公寓市场影响要大一些，对于刚需价格段（150万加币以下）的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。

和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的 好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体，我们可以观察身边的国人，有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间，将远远短于温哥华。

大多伦多资深房地产经纪蒋蓓专栏全集

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