Category: US Investment Column

最近，美国各地房产投资者正忙于购置新建住宅用于出租。这是一种新潮流，代表美国地产行业总体走向的一种变动。 

过往的3-4年间，无论是个人投资者和还是机构投资者如黑石集团（Blackstone）都致力于以折扣价抢购止赎房屋，将其重新装修改造成出租用房。目前，在所有在售住宅中，止赎房产所占比例不到15%（远低于33%），而它们的价格也正以双位数飙升。投资者们也不得不更改投资模式，在出租房产投资组合中加入大量新建住宅。

根据全国住房建筑商协会公布的数据，1974-2006年间，仅2%新建独户住宅用于出租，2012年上升到5.8%，2013年预计会更高。

也就是说，2005年仅1千万独户住宅用于出租，而去年则超过1500万。

几年前，无论是购买价格还是出租回报率，新建住宅都无法与大折扣止赎房相提并论。投资者能以远低于新建住宅的折扣价购得市场现存的优质住宅。发展商因为看不到可供竞争的利润空间，也就未能为投资者提供好的项目。

现在的情况可不一样了。随着止赎房屋价格上涨，租金上涨，以及承建商更有效地利用资源和人力，新建住宅和止赎房屋之间的吸引力差距已经缩小了。

更重要的是，新建出租住宅更有保障。它们没有止赎房屋那些问题，房屋状态也好，而业主无需担心现金流出现断裂。

就租客而言，新建住宅的优势也显而易见。毕竟他们能享受一个全新的，装修美观的房屋。与具备15-20年房龄的房子相比，租客也愿意为新建住宅支付更多租金。  

大多承建商也乐意跟这些比较富庶的人群交易。通常对于自住物业承建商都得给个折扣，但是现金买家大量购置这些新建出租房产令承建商有充足的资金马上启动销售。

无可否认，美国房产投资者在接下来的许多年仍然会继续搜寻低价止赎房，但是真正值得投资的物业越来越难找了。有兴趣的买家最好还是考虑新建住宅的出租潜力。它的回报率尽管一开始相对较低，但毕竟还是非常实在。许多地区的净回报率可达7-9%，而租户也更开心，因新建住宅的维修成本要低很多。

 

房产投资公司总裁Colin Murphy专栏全集

 

 

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在上一期的专栏中，我分享了8件中国投资者在美国购房应该了解的事。相信，中国买家已对美国购房稍有了解。本期，我将继续与大家分享7件中国人来美国买房应该了解的事。

9、投资只看租金回报率吗?

投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东⻄两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

10、不要为了砍价挑房子的毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。会选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。

挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。尤其越好的房子，卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样，希望能卖给一个真心喜爱它的人。

11、不要要求卖家送你家具

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子，嵌入式的电器等等不可移动的配件。

而可以移动的配件都是属于个人的物品，比如沙发，桌椅都是不附着在房子上面的，因而不包含在屋价内。另外，盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。

卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。情况就再商量。

12、房子没有租不出去的问题

很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。跟房屋买卖一样，没有卖不出去的房子。关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明的，经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以买家要买房的时候，在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。

13、中国人都要买新屋?

中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%，更让华人失望的是，这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人，从开始开发到商业活动，配套设施齐全大约在10~25年之间，但不再有土地可供住宅开发。美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外，其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以，一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后，就很少有城市能够有新房，只有尔湾市属于例外。由于几乎整座城市的土地都属于一家私人公司，房屋开发速度完全取决于该公司的规划。所以，不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。

14、外国人在美国买房税费有何不同?

在美国，无论你是美国人还是外国人，购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。当地居民在卖房时，在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。

举例说，如果是夫妻两人用五十万买进房屋，再用一百万卖出房子， 他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者，需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。

15、外国人卖房时被预扣增值税是最不公平的地方

外国人卖屋时的“房产资本利得税预扣”是一个对外国人最不公平的法令。

根据1980年外籍人士房地产投资法案规定：当非居民外籍人士出售美国房产时，需要先被预扣税，其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣，这个数字相当惊人。加上每个州也按州的法律来预扣比例，各州政府预扣的比例不同，加州对资本利得要求预扣为3.33%，所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。

所以对于外国人而言，扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱，应该不用缴税。但是，在卖屋时仍要让过户公司先扣下业主百分之十几的预留税，只能等到下季报税的时候再申报退回。

相关内容：中国人来美国买房应该了解的15件事（上）

 

美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集

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涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上，有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨，美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止，在这三十年之间，其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点，而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计 数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所，是满足人类居住的需求，不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资，而不是短期投机。

时间越长越有把握

美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

售出才能实现利润

房子不论涨价了多少，你必须要卖掉房子以后才能实现利润，它的投资回报高低取决于你进入房市（买房）和你出来（卖房）的时机。以目前中国高房价 市场来看，如果你当初以200万购得房屋，现今市价达到500万，你可能获得300万的利润，但是如果你没有适时高奌卖出，把利润变成现金装进口袋，两年 后房子可能会回落到250万或更低，那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢，因为从购买能力来说，中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以 上，关于这个问题，我会专题撰文另行探讨。

建筑成本是跌幅的天然底线

在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌，迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点，是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌，我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价，都已经低到与建商的建筑成本持平，假设房价再继续下跌， 表示所有新屋都会停建，只有原有的二手屋供应市面，而美国每年有一百二十万的新增人口，每年新增家庭户数迖百万，很快会消化掉市场上的房屋，届时房屋的需求增加，房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点，房价能降的空间也极为有限，没有天灾人祸的情况下，建筑成本就是跌幅的天然底线。

租金回报率高

我们说到投资，我们就不得不探讨租金回报率。在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均 在5-6%之间。在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%，与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回 报差异。例如，在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市，目前三十五万美元可以买到一套三千英尺（大约280平方米）的四房独立屋，它的真实平均租金 为$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回报率是7.8%。

请看以下表列：

聪明调配就能生财

假设你在中国北京有一套四环以外的房子，每平米价格在2.5万人民币，91平米的房子同样价值三十五万美金，这个房子出租，每月租金大約是三千 五人民币左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费，回报率还要低些。若以租金为著眼的话，在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果 你将中国的那套房子卖掉，若而在北京改为租房，就租回你卖出的同等房子，把钱在美国买了同样价值的房子并且出租，扣除了北京自住的租金后，你还有$11618装进袋里，等于每年收益75517人民币，而且还不必担心房价缩水，何乐不为！

 

美国顶尖房产经纪Grace专栏全集

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很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说，将来在合适的时候用于自住，也是可行的。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。笔者针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。

投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。

一、现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价%

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以 将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入 虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个 方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。

你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期 的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。

设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。

租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。

“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。

根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但，也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此，也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险，不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等，加州地产税大多为1.2-2%，所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

我们选取两个实际的案例来进行分析。

案例1：一栋334 平米独立屋，现金购买，总价$36万，月租金$2400，该房屋的房产税税率为1.9%。（伊市独立屋的真实例子）

年租金收入 = 2400×12 = $28800 
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：

• 房产税：购房总价x 1.9% = $6840
• 房屋保险：$815（各房屋因地点，新旧，保项有異，保费不同）
• 社区费：无
• 维修费：预计$300（愈新的房子保养费愈少）
• 空置期分摊：半个月租金$1200（一般房客订约一年但实际租赁长度约二年）
• 出租佣金：出租佣金预计可以分摊到2年，因此=（年租金收入 x 6%）/2 = $864

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
每年净房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回报率= 18781/360000 = 5.22%。

（注：截止到2013年5月的数据，热门城市的房子本身在不断升值，因而租金回报率已降至2-3%）

案例2：一栋138平米城市屋，购买价$16万，月租金$1550，该房产税税率为1.9%，社区费：$360。

（奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子）

年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：

• 房地产税：购房总价x 1.9% =$3040
• 房屋保险：无
• 社区费：$360×12=$4320
• 维修费：预计$150
• 空置期分摊：半个月租金$775
• 出租佣金：（年租金收入 x 6%）/2=$558

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$8843
净房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%

（注：截止到2013年5月的数据，热门城市的房子本身在不断升值，因而租金回报率已降至2-3%）

二、贷款买房的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入/自付额%

每年净收入= 年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。

其中，自付额（首款）即购房总价扣除银行贷款的部分。

持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。

案例：一栋2006年建的334 平米独立屋，购买价$36万，自付额（30%）为$108000贷款额$252000（30年分期固定摊还，利率4%，贷款月付$1,203.09），月租金$2400。

年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市独立屋的真实例子）

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：

• 房地产税：购房总价 x 1.9% =$6840
• 房屋保险：$815（各房屋因地点，新旧，保项有異，保费不同）
• 社区费：无
• 维修费：预计$300 
• 空置期分摊：半个月租金$1200
• 出租佣金：年租金x 6%/2 = $864（注2013年5月数据，租金已降至2-3%）

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
年固定还款额 = $1,203.09×12=14437.08
每年净收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理么司代管，当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728  每年净收入就只剩余$2615.92

租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

在加州，如果淨租金回报率5%以上，那可以看作是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊！为什么还要这么辛苦得去美国买房呢？而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想告诉读者：虽然房产的建筑 物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。

根据长期统计美国房地产每年平均升值约为6%，所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例，但你听过因存銀行利息而发的吗？

 

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尽管目前全球市场波动，不过对于致力于长期财富积累的国际投资者而言，美国房地产仍然是一个可靠的投资选择。据路透社最近发布的一篇文章指出，高端投资者钟爱豪华房地产，这种类型的资产在其投资组合通常占比60%。

豪宅相比其他资产有几个优点，对精明投资者非常具有吸引力：

一、豪华房地产价格的增长速度于通货膨胀

实物资产，尤其是那些供不应求的豪华房地产，升值非常快，即使是在通胀时期，短期投资的购买力下降，房地产资产投资也可保护投资组合的损失。

二、如果遗产规划做得妥善，豪华房地产可以代代相传

因为房地产往往会随着时间的推移升值，家族财富从而保留甚至增多。

三、随着你的投资增加你的财富，你可以享受丰收的成果

房地产是一个多方面投资，不仅作为投资组合一部分积累财富。豪宅既可以自住也可以作为度假房，或出租以增加投资回报。

如何从豪华房地产投资得到最佳回报？

想要从你的投资中得到最好的回报，豪华房地产应该有一些特性。这些属性将确保房地产保持高需求，升值，经济衰退后迅速反弹。

一、位置，位置，位置

位置仍然是购买豪华房地产第一要素。外观不好还可以翻新，但不能凭空添加海景或纽约公园大道（Park Avenue）的尊贵地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科罗拉多州（Colorado）和佛罗里达州棕榈滩（Palm Beach, Florida）等顶级奢侈生活区房地产价格持续上涨，就是因为位置有如此高需求。

美国任何你想要去的地方几乎都有可投资的豪华房地产。一旦你敲定你想要购买房产的地理区域，找一位经验丰富的，在该地已经运营多年的高端豪华房地产经纪人。他们将为你确定最好的、最适合长期投资的社区。

二、注重不能改变的特点

令人印象深刻的山顶视野或宁静的海滨位置比主卧的壁纸更重要。若是晚上无法见到，奢华的户外露台一点用都没。房产很容易通过扩大规模、装修或翻新提升价格，但是如果房产坐落在当地机场的飞行路径或临近个不安全的街区，这样的投资或将是竹篮打水一场空。

三、理解你的装修喜好

如今流动性紧缩，要价和售价之间的差距拉大，如果你愿意购买需要一些翻新的房产，这会是理想的投资，肯定会随着时间的推移增加价格。

如果你找到一套房产，位置有利且愿意翻新，甚至定制重建，品味和设计水平等于或略优于其他附近的房子，升值会很快。奢侈房产投资者渴望独特性，但要注意装修必须兼顾功能，吸引大范围的高端买家，最大限度地提高你的投资。

搜索房产时，当地豪华房地产经纪人所具备的专门知识和经验是你最大的资产。花时间去找一个你觉得合适的当地代表。他们将是你的伙伴，为你找到适合你的豪华房地产投资，获得长期财富保值。

四、提前知道你打算如何使用这套房产

你是一直住在这套房产，还是作为旅行工作时的第二居所？还是你计划作为度假房租出去？是将其视为一个长期投资，还是想翻新转售获利？提前确认这些问题的答案可以大大增加你的投资回报。

向代理了解房产时，记得问他们有关你打算如何使用房产的问题。如果你希望作为当地的永久居民，你会对附近的学校丶当地的商店和餐馆感兴趣。如果你只是部分时间居住当地，保安将会是最先考量。房产若作为度假投资需要其他特点，如靠近假期活动项目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪华房地产投资方方面面都很重要，你要权衡每个方面的重要性，这就取决于你打算如何使用这套房产。

原文由Malte的合作伙伴玛丽·卢·塔特希尔（Mary Lu Tuthill）撰写。玛丽·卢·塔特希尔是一位洛杉矶西区豪华房地产的经纪人，是布伦特伍德（Brentwood）房地产市场的专家。她的联系方式是office@marylututhill.com。

 

Luxury Presence CEO Malte Kramer专栏全集

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大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法，也适用于大多数投资性房产类型。但是在如纽约和旧金山这样的高房价城市，这种方法就不顶用了，因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

在这些市场，租金收益率一般都很低，并不能让那些追求高月收的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力，那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。在这种情况下，投资者需要一个不同的工具或方法。

收入估算单 （the income estimation models ) 样例：

• 升值计算与市场价值

在曼哈顿附近，投资者有2句耳熟能详的话：“投资曼哈顿房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。但问题是，投资者和经纪人通常不知道什么工具才能算出升值潜力。购买纽约房产的投资者如何知道他们买的房子是否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比，哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈，因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

而那些教人们如何投资房产的“大师”们说的那些“投资者应该只专注于房地产的现金收益就好，因为升值估算只是一种投机”诸如此类的话，更会让这个问题越来越糟。

作为房地产市场分析师，我同意升值估算是一种投机的说法。未来房地产价格以及未来一切的价格，包括股票和债券，都无法分毫不差的准确预测。不过，即使不能准确的预测未来，而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

另一句最常见的说法是：“投资者赚钱，要从在买进的那一刻算起”。意思是，必须以极大的折扣买入，才能算是有利可图的交易，因为此刻卖出的价格就是市场价值。

我不同意这个说话。在当今世界，信息被广泛的使用和传播让人很难淘到便宜货。很多人买进卖出的价格虽然都按市场价格计算，但仍能盈利。在金融界中，股票买卖都是以市场价计算，投资者也能大赚一笔，不需要费尽心思去淘那些被低估的便宜货。

• 在高房价城市投资升值空间是关键

我举一个我朋友的例子。2012年，她想在布鲁克林买一套$110万的公寓。通过收入估计单，她对这套房子进行投资收益预算，发现租金收益仅为3.5%，因此她决定不买。两年之后，该公寓估价为190万美元，升值了72%！哪里出错了？为什么她就这样错失了一个好买卖？原因是她使用了错误的工具，没有真的意识到纽约房产最重要的特性：升值空间。

目前，我在一家名为分析资本（Analytic Capital） 公司工作，我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。因此，它值得我一直关注。跟金融分析师一样，我使用基本分析加上定量分析一起估计未来的目标价。我开发出一些金融模型作为工具来帮助自己航行于这个大多数人选择回避或忽视的领域。不过，估计房产未来价值升值的空间都是需要花费很多的时间和工作。它涉及研究和分析，是一门艺术和科学的综合体。要做出正确的判断，还必须理解这些数字背后的基本原理以及升值背后的动因。

特别是在高房价的纽约和旧金山等城市，投资者必须使用正确的导航工具给自己引导。毫不知情，不做研究，只是基于希望和毫无根据的意见或猜测就去购买房产那不是投资，那是纯投机！不幸的是，大多数投资者和券商没有正确做功课或者没有能力这样做。但对于投资者来说，估计升值潜力是不容忽视的。否则，投资者就只能买便宜货，才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了，特别是像纽约这样竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议，使用正确的工具，做好研究功课，就将更有可能成功。

此外，我真的不赞同购买低于市场价的便宜货才是能在房地产市场赚钱的唯一途径的这一说法。如果我的朋友买了那间布鲁克林的公寓，并决定现在出售，那么她就取得了72%的可观毛利，完全不需要购买任何的折价房。

 

Sidney.Shauy专栏全集

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美国俗语说：“投资房产，地段代表一切。”在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。

目前曼哈顿公寓的平均价格是2,455,709美元，在这些被抢购的设施的三个街区内，您可预测的平均售价（Average Price）和平均尺价（Average PPSF）为：

欢迎来到租房优惠的阴影世界。

尽管同比去年的租赁市场下降1％，但今年曼哈顿租凭市场持续两个月出现了平均价格小幅上涨。自二月份以来，三月份的平均价格为$3,539上涨了1.1%，平均每平方英尺平均价格上涨0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以来，拥有门卫的大楼在套房至3卧式的平均租金价格上涨了1％，但在4卧室以上却下降了2.8％。而非门卫的大楼比上个月以来平均增长了2.5％。在3月份里，我们可见更多租金下调的的房源，这种现象平均每月上升了11.3%而房源库存总量稳步增长8.5％。由此可见，房源的增涨提高了市场的价格竞争。许多大业主，在过去几个月里提供了优惠配套给新租客。德诗集团（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了两到三个月免费租金来代付经纪佣金。在金融区一代，180 Water Street 和 70 Pine Street则提供提供了两到三个月免费租金给签两年租约的租客。

市场总是有租房者愿意每两年从一座新建筑跳到另一栋，寻找最新的优惠套餐，但很多人不喜欢这种不稳定的生活。根据TOWN截至2017年4月7日的《租赁优惠报告》里，曼哈顿有1,800个房源以及布鲁克林和皇后区共有500多个房源提供这类激励措施。报告里也指出曼哈顿子当中有63%所得到优惠的房子介于在$2,500至$5,000租金内，上东城占了总数量的15.5%。在布鲁克林和皇后区里，威廉斯堡（Williamsburg）成为榜首。许多新开发的大业主试图通过提供免费租金来竞争。当租客享有超过两个月免费时，折后租金与实际总租金之间会产生相当大的差距。有些租客会觉得不想在两年后处于不安心的位置，因为他们续约时必需支付租金的实际面值加上潜在的2%到5％的租金上涨。在许多情况下，优惠配套都不公开的，因为业主不想通过以较低的价格签署新的租户，来打乱楼宇中的现有租户。

如果，您想在纽约投资房产可委托有经验的中介为你分析当地的行情。我个人认为，很多租客会选择投向小业主的房子因为这类公寓的平数和设计都比出租大楼的大和好看。此外，精明的租客一般会觉得小业主会合理的涨租。

 

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