多伦多中城区独立屋投资 必看黄岚分析图表|居外专栏

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今秋9月开学季,对多伦多中城区房产感兴趣的朋友非常多,原因不言自明:中城区是多伦多传统的高尚地段,玫瑰谷、森林山、跑马径三大豪宅区均位于此,又是诸多顶级私校和公校汇集之地。闹中取静的黄金地段,人员构成,教育水平,生活便利性在大多伦多地区都首屈一指。先前Daisy黄岚有连续三篇介绍中城区及其公校和私校的原创,可供朋友们参考。

本期Daisy黄岚把重点放在中城区独立屋板块,从价格走势、价值要素等方面来梳理一下中城区独立屋投资和估值要点,从大数据的角度来看中城区的房产投资,也可随时联系Daisy黄岚,针对您感兴趣的个案交流。

首先,看一下近两年来多伦多中城区四房独立屋的价格走势(下图),不难发现其特点是保值,保值,保值!!价格平稳向上,没有大起大伏,基本未受海外买家税,贷款利率等因素的影响。套用一句股市术语,中城区独立屋是Beta风险系数很低的资产,是价值投资的首选之一。

由于中城区土地稀缺,且房屋一般房龄较高,所以土地价值占到独立屋总价的较高比例,这个现象可以从下图的平均价格和平均占地走势的高度吻合得到验证。

我们再细看一下近年来中城区独立屋成交价格占地面积散点分布图,不难发现中城区每增加1000平方英尺的土地占地,房价会上升40万 – 50 万左右 (红线为模拟趋势线)。由于每处房屋各不相同,以上仅是Daisy黄岚给出的参考值,具体个案请联系黄岚量身估值。

为帮助大家有更直观的体验,Daisy黄岚精选了中城区临近主要公校和私校的开面50英尺以上,性价比较高的在售独立屋,供大家参考:

占地 106 x 135,4 + 1 卧室,21尺高挑空大厅,面积超4100平方英尺
叫价:$ 2,395,000

占地 50 x 120,4卧室,近地铁
叫价:$ 2,488,000

占地50 x 115,4 + 2卧室,房屋面积 3500-5000 SF,近公园,近名私校Toronto French School, 近名公校York Mills C.I.
叫价:$ 2,780,000

附送【黄岚地产榜】大多伦多地区200万加元以上独立屋十年成交历史动图(每个红点代表一处独立屋成交)。


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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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美国人如何看待刘强东事件|居外专栏

刘强东事件迅速刷屏,由于昨日(美国时间2018年9月3日)是劳动节休假,股市没开。今日(美国时间2018年9月4日)美股一开盘京东迅速下跌7%,市值蒸发32亿美金,到刚才收盘企稳到29.97美元,跌幅达5.97%,而成交量急剧放大到4500多万股,这样大的量价齐跌给近年市场预期一直疲软下行的该股又一沉重打击。由于中美贸易战的影响和京东第二季度业绩:主要是收益增长放缓,市场份额萎缩,该股今年以来已经连续阴跌跌幅达24.43%。

关于京东的股票我们有时间再讨论,今天我们要看的是京东CEO刘强东事件的始末及可能会有的后果。虽然网上有很多文章消费此事件的女性受害者(或者称女性涉事者),在事情真相未明之前,出于保护隐私的尊重,我在这里并不想讨论她。该女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式调查报告没有出来之前,以目前公开的信息,我们没有办法判断。

不过根据明尼苏达的法律,我们可以对此事预后有一个概念,希望能帮助有兴趣短线投资该股或者纯粹是对此事有兴趣的朋友们。

这件事依目前披露的细节有这样两个可能性:

第一:刘强东涉及性侵。 在美国,性侵(sexual assault)的范围非常广,泛指一切种类与性相关且违反他人意志,对他人做出与性关于的行为,可能包括强制性性行为、强迫亲吻、色狼的性骚扰、非礼、性虐待等,露体和窥淫在司法判断上也可能被算是性侵犯。(因为美国时英美法系,又称判例法,法律并不明文规定,所以我们这里提司法判断而不是法律条文,这跟中国的法律法律明文规定的才为罪大陆法系是很不同的,提及这一点有助于刨根问底的读者更好地理解该案。)

就所有靠谱的西方主流官方媒体的报道的细节来看,有女性在高档意大利餐厅哭泣跑出报警,刘随后被逮捕,16小时后在无须保释金的情况下保释出去。

而网上流传的细节则更有声有色:流传着明州留学生中的疑似求援(寻找法律援助或律师)信息,显示可能女方报警性侵。该女生是在当晚吃饭刘强东坐在刘身边那一桌唯一的一位女性。据传她当晚被灌了大量红酒等,网上还有餐厅账单显示当晚总共消费了32瓶红酒等等。如果这些细节属实,该女性被灌大量红酒和假设可能会有的任何肢体接触,都有可能涉及性骚扰或性侵。流传的信息还包括安排行程的旅行社提供的高档SUV的型号,司机种族和语言能力等,因为与案件关系不大,就不在这里提及了。

这些细节如此真实,如果说是真的,相信很多中国人不会感到陌生。如果上述情况属实,刘涉及性侵的可能性是极高的。当然,灌个酒,摸个手,拍个肩或者强吻一下,在中国很多人看来没什么大不了,如果这样就被判定是性侵可能会让中国吃瓜群众眼珠子掉一地。

至于性侵的刑事和民事责任,依目前细节判定,刑事责任可能不会很大或者干脆没有(虽然不会坐牢,给穿上囚服检查等这么一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都随行在美国的情况下)。但是民事责任就难讲了。如果没有实锤(没有证人愿意出面作证或录影等资料证明),很可能不会有什么责任,因为英美法系的无罪推定(innocent before proven guilty)的主张,他会得以脱身。如果有证人证言或录影等实锤,以刘的身家,民事责任要罚个200万美元也是分分钟。

还有一种可能性,是大家流传的仙人跳。据传谈的价格是200美元,女涉案者一看是亿万富翁,价格瞬间飙升至200万美元。一言不合,该女涉案者反目报警。据传刘每天晨跑、钓鱼、散步、游船等都有大批明大学生相随,到哪儿都是呼朋引伴,风光一时。该女就是陪跑女生中的一员。是否有目的地接近刘某,已经因为这样的大量随行不能简单地判断了(所以需要警方的调查)。如果她真如传闻是所谓的仙人跳,那么刘某有没有在饭桌上灌酒,灌多少酒,有没有在没有该女涉事人的同意或默许下进行肢体触摸,已经不重要了。因为固然该女性会被控刑事犯罪,根据明尼苏达卖淫买法条例条款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),刘也会因涉嫌买春(buying sex)而导致行为不当或轻罪(misdemeanor)。对于买春者,如果在公共场合犯案,会被处以最少1500美元的罚款(如果该犯属于低收入人群,可以以社区服务代替。)如果在私人场合犯案,罚款最低为500美元。当然这么点罚款相对于网传的200万的敲诈,对于刘是小意思。只不过他没有料到该女这么决绝地选择了报警,以至于他受到了极大的羞辱以及今天32亿美元的损失。

除了送监被关16小时,可能接受的例牌的搜身、问讯、换囚服、登记指纹、DNA信息等流程,还被拍摄入监照(mugshots),之所以是复数,其实是有正面和侧面两张,大多数媒体用的都是那张正面照。我出于尊重,就不放照片在这里了。美国入监照是公共信息,警方可以随时提供给媒体,如果最后刘被证明无罪,他可以要求警方网站免费撤下。如今的入监照已经不要举名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。实际上刘在网络舆情上也受到了极大的羞辱。在此不再赘言。

因为刘强东事件在美国(财经界)也是个大新闻,我先生也有跟我讨论。他的第一反应跟大部分中国人不同。他说他觉得这是骗局。在美国很多名人被诬告性侵骚扰或强奸,因为他们不愿意打官司大多选择私下赔钱和解,其中最有名的有迈克尔•杰克逊,是真是假也众说纷纭,他都选择的是庭外和解。因为在很多国家性侵的界限很难界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他觉得警方一上来就逮捕给他穿囚服,很不公平,因为根据美国无罪推论的原则,他还是清白的,凭什么给他穿囚服?万一是有人陷害呢?可是因为美国有很多暴力犯罪,这次的报案案情居然发生在正在营业的非常高大上的餐厅(公开场合),大概美国警察第一感觉就是:好大的胆子,没准有枪或暴力倾向。 所以马上逮捕了他。

不仅在美国,在日本的很多成年男性也很小心。因为电车痴汉骚扰,很多日本成年男性在地铁上都选择双手悬空挂在头顶的拉手上,不给任何人有机会说事。我先生在日本就是严格遵守这一点:他说要是给人赖上,他一个外国人,日语又不溜,只会叫天天不应叫地地不灵。即使在美国,我们带孩子去游泳的时候,如果有小女孩过来跟我们的女儿一起玩,我先生也是尽量躲远,或者把双手放在池边人们可以看见的地方,尽量不触碰到别的幼女的身体。这既是避免,也是君子之为吧。

所谓小心驶得万年船,就是这个意思。

文章来自微信公众号:“美国的那些事儿”,介绍美国的经济、文化、生活、艺术等方方面面,欢迎关注。

 

兰登湾地产在居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)
兰登湾地产居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)

罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。


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兰登湾地产罗文专栏全集

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英国购房印花税政策解读|居外专栏

Q1 什么是印花税

Stamp Duty Land Tax (SDLT)又称为印花税,是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。

以下几种情况需缴纳印花税

  1.       购买永久产权的房屋
  2.       购买有限产权房屋(对应永久产权)
  3.       购买经济适用房
  4.       转让土地或房屋

最新印花税征收门槛为12.5万英镑(自住房),15万英镑(非自住房产和土地)。

Q2 何时交纳印花税?

印花税是在完成购房交易后的30天之内,由指定律师代表您把印花税交给税务局。 

  1. 如果你购买的是现房,在交尾款时,您需要把印花税同尾款一起转给律师,在完成交易后,由律师代替您直接交给HMRC英国税务局。
  2. 如果您购买的是期房,印花税只需在交房时支付。例如,您在2018年1月购买了期房,交房时间是2020年第二季度,那支付印花税的时间即为交房时间2020年第二季度。

Q3 如何区分第一套自住房与第二套房产?

第一套房产指的是在世界范围内您名下的第一套房产,且用于自住

如果您在国内或者其他的国家已有了一处房产, 再在伦敦购房, 这便算为您的第二套房产。

*如果您的名下没有房产(国际范围内),但是您在伦敦购买的这套房产是用于出租或投资, 那么则需要支付第二套房产的印花税。

*第二套房产或者第二套以上的房产统称为第二套房产。

Q4 印花税如何计算?

印花税是根据您购买的房价采用累进税制计算, 律师会在通知您交尾款的同时列出您需要交的印花税金额。

如果您购买的是全球范围内第一套自住房,满足以下几种情况可获得相应印花税减免

  1.       在2017年11月22日或之后完成的交易
  2.       成交价格低于或等于50万英镑
  3.       您,或者您的共同买家,购买的是全球范围内的第一套自住房

针对第一次购买自住房, 房价在£500,000以内:房屋成交价£300,000以下(包含£300,000)的部分可享受免税,£300,001到 £500,000这部分的金额需缴纳5%的印花税。

针对第一次购买自住房, 房价在£500,000以上:印花税率计算标准如下:

为了方便各位买家,我们按照最新的印花税政策整理了一个印花税列表,仅供参考:


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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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居外研究:今年美国房价继续强势 明年增幅将放缓

根据Zillow最新公布的数据,今年7月美国房屋价值中位数同比攀升8%,达到21.8万美元。但有迹象表明,在35个最大的都会区中,20个市场的房价增速开始放缓,表明购房者开始对房价持续快速上涨感到担忧。在最火热的4个市场:西雅图、坦帕、萨克拉门托和俄勒冈州的波特兰,当前的房价增速相较去年同期纷纷大幅放缓。

2017年6月,西雅图房价同比涨幅达到14.8%,居全美首位。而12个月后,则仅以9.1%的房价同比增幅排在全美第12位。房价的走势在一定程度上取决于可供出售的房屋数量,今年7月份,西雅图市场上的房屋数量比去年同期增加了13.2%。在全国范围内,可出售的房屋数量比一年前减少了3.9%,库存降幅也有所缓和。

坦帕的房价同比增长放缓至10.6%,目前房价中位数为205900美元。萨克拉门托和波特兰的房价同比增幅也都降至了5.7%(房价中位数分别为400800美元和391800美元)。

房价增幅将放缓

尽管目前全美房价8%的同比增幅高于2017年7月以来7.3%的年增长率,但与2018年早些时候的增幅相比略有下降。Zillow预测,到明年这个时候,房价速度将放缓至6.8%。

Zillow房屋价值指数同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
浅蓝色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋
来源:Zillow

目前,大多数都会区的房价增速仍高于历史水平,这意味着美国房市距离进入买方市场还有一定的距离。根据Zillow的统计,较便宜的住宅显示出了更强劲的房价上涨势头:房价位于底部三分之一美国住宅房价同比上涨10.9%,而价格位于顶部三分之一的同比只上涨了4.9%。

根据8月17-29日对逾30位楼市专家和分析师的调查,路透社在2季度连续第六次上调对今年美国房价增幅的预估,预计房价增幅将继续高出薪资涨幅与通胀水平一倍以上。

不过,专家们预计房价上涨的速度在2019年将明显放缓。受访者普遍认为,目前房价的上涨动力并不是来自强劲的交易活动,而更多是因为供应的短缺。

目前美国市场面临的供给短缺,尤其是独栋房屋,推动已然昂贵的房屋价格进一步上涨,让许多潜在买家无法承受,与此同时,抵押贷款利率上升也开始给市场带来压力。

尽管美国房价已从十年前的跌势中明显反弹,但房市一直相对低迷,尤其是与上次金融危机前的繁荣时期相比。第二季度这种状况比较明显。美国二季度经济以近四年来的最快速度扩张,但薪资增长较为温和,占据约90%房市份额的二手房销售也出现下降。

“至少在接下来六个月或许到一年的时间内,房价上涨会继续快于收入,利率也会继续升高,这意味着美国的住房负担能力在下降或将继续下降,从而导致经济放缓,”BMO Capital Markets资深分析师Sal Guatieri称。

“我们已经看到了美国楼市正在降温的迹象。需求似乎在减弱,看起来已经处于停滞。不论是新房销售还是二手房销售,都呈现出低于去年水平的趋势。”

截止明年年中,二手房年化销量平均约为550万户左右。这略低于路透5月调查时得出的560万户左右。美国的二手房销售量在2005年见顶,当时年化销量平均超过700万户。

部分分析师还回答了一个额外问题,即妨碍房屋成交量反弹的最大障碍为何。其中大部分分析师选择了预期中的美联储/FED升息,其次为独栋房屋的供应不足和薪资增长的疲软。

有几位分析师还说,房价实在太高了。

库存紧缺有所好转

Zillow可售房源库存同比变化

绿色:房价最贵的1/3房屋
紫色:房价居中的1/3房屋
深蓝色:房价最低的1/3房屋
来源:Zillow

加州圣何塞在Zillow的可售房源库存量开始回升

来源:Zillow

Zillow的库存数据表明,与去年同期相比,7月份市场上的可售房源减少了3.9%。这是自2017年3月以来最小的库存下降幅度。大都会区中,哥伦布和亚特兰大的库存同比降幅最大,分别为14.4%和14.2%。库存增幅最大的,则是在过去一段时间内因供不应求而房价飙升的加州圣何塞和圣地亚哥,较去年7月,这两地的库存分别同比上升46.2%与36.3%。

加州圣何塞3卧的学区房,售价仅约¥559万。居外物业编号:42643427 点击查看房源信息

租赁市场也显示出放缓的迹象

Zillow租金指数同比变化

来源:Zillow

7月,Zillow美国租金中位数同比上涨0.5%,至每月1440美元,低于去年同期1.6%的同比增幅。在35个大都会区中,有21个都会区的租金同比增幅低于去年同期。西雅图、波特兰和堪萨斯城的租金放缓最为显著。西雅图租金同比上涨了0.3%,波特兰的租金则同比下降了0.7%,堪萨斯城的租金下降了1%。

加州河滨市的租金同比涨幅最大,比去年同期高呼4.6%,至每月1898美元。紧随其后的是萨克拉门托,同比上涨4.4%,至1842美元;拉斯维加斯的租金同比上涨3.2%,至1305美元。


文:Adam Yang
责编:Zoe Chan
参考来源:Zillow,路透中文网

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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澳昆州房产交易法律指南(5)产权交易法律流程(下)|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 主要税务与(首次)置业补贴(主笔:林汇铭律师
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A. 合同签订 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 选房;
  • 出价;

B. 合同执行昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程(中):

  • 签约;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批贷;

C. 准备交割 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(下):

  • 核数;
  • 划款;
  • 验房;
  • 交割;
  • 后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,《昆州房产交易法律指南(5) | 产权交易法律流程(下)》主要介绍准备交割阶段的法律流程

声明:

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:

  • 第1、3篇章主笔:林汇铭律师
  • 第2、4、5篇章主笔:来哲夫律师,昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位,并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


居外责编:Zoe Chan

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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了解开拓性的家庭保护措施|居外专栏

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预计到2020年,互联型全球家庭保全市场将增长48%。然而,引领时代的最新保全设备真的像人们所吹嘘的那么厉害吗?跟Laura Henderson,博德居《Abode2》杂志栏目主编一起探讨。

今天,随着连接型设备不断涌入家庭,致力于改进家庭资产整合方式的专业公司越来越多,家庭保全行业的未来正在经历转型变革——从打下远程控制照明的接触点基础,到安装住宅内部监控和门户运动传感器,再到设计全能型智能家居解决方案,家居安全企业正在不断实现突破。

确保我们所爱的人和财产都安全无虞是一项值得严肃对待的事业。据估计,到2020年,仅家庭保全市场的规模就能达到近500亿美元,而技术升级将大幅提升该行业的潜力。

“随着保全产品的连接性越来越强,相关企业也自然而然地掌握了更多让家庭变得更安全的新方法,”声音传感器软件公司Audio Analytic的首席执行官Chris Mitchell解释道:“然而,这些企业还需要承担一系列新的责任,并确保我们不会在没有净收益的前提下以降低数字安全性的代价来提升实体安全性。我们不仅需要保护自己的实体财产,还要保护个人数据——包括银行账户的详细信息和智能设备获取的信号。”

然而,在打击犯罪方面,家庭保全设备的威慑力似乎显而易见。北卡罗来纳大学夏洛特分校刑事司法和犯罪学系的研究显示,在已被定罪的窃贼中有60%的人称保全系统的存在会让他们倾向于把另一个家庭当成下手的目标。

事实证明,视频安全系统是全球范围内最受欢迎的家庭保全设备,有24%的家庭已安装了这类系统,而安装这类设备的高净值家庭比例也在持续上升。与Nest类似的保全系统都配有室外和室内设备,而且随着视频质量的提高,这些设备的“相机拍摄”证据可用性也在不断提升。

Nest的创始人Matt Rogers认为,智能型软件的出现意味着传输视频的难度也大大下降了。“如果不法分子试图闯入,你可以发送一条视频给警察,帮助他们尽快抓捕犯罪者。这对于坏人来说是个坏消息。”

其他创新保全解决方案包括在家里开辟个性化隐藏通道——一种热门的经典方式就是用书架挡住秘密通道。在家里装上这样的设施后,你不仅可以在家中感受70年代间谍电影的氛围,而且还可以用额外的空间来布置一个紧急避险室,并用它来隐藏贵重物品。

“一个秘密房间可以大幅提升房屋的转售价值,”Nest公司首席执行官Steve Humble说道。“安装这样的保全系统可以让一套房产变得与众不同。它具有实用性,为个人防护提供了独特的安全功能,而且是许多业主都梦寐以求的设备。

然而,也许最重要的保障措施是为这些珍贵的财产购买足额的保险保险经纪公司Heath Crawford的经纪人Adam Leyens建议:“一份真正高价值的家庭保险单可以增加额外的承保限额,这意味着你不需要特意为个别物品或收藏品另外购买保险,除非它们的价值超过了1万到1.5万英镑。

“你可以把被保险物品分为绘画作品,银器和古董家具等不同类别的艺术品。这听起来似乎会增加很多额外的工作,但你将享受到更具竞争力的保费优惠方案。一名优秀的保险经纪人也可以帮上大忙。这当然是值得的——它可以带来心灵的安宁。”


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欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

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昆州房产交易法律指南(4)产权交易法律流程(中)|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师)

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A. 合同签订 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 选房;
  • 出价;

B. 合同执行昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程(中):

  • 签约;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批贷;

C. 准备交割 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(下):

  • 核数;
  • 划款;
  • 验房;
  • 交割;
  • 后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,《昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(中)》主要介绍合同执行阶段的法律流程。

声明:

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:

  • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
  • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师,昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位,并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


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安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)华人热捧社区Churchill Meadows介绍 | 居外专栏

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密西沙加Mississauga)位于安大略湖的西岸,在多伦多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被认为是加拿大发展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充满活力为特点,更以其众多的商业机会和就业机会吸引着不少外地、外省的人们和新移民到此安家落户。

密西沙加是企业之都。加拿大前500强企业中有61家企业总部或主要部门的总部设在密市。与此同时,密市是一个具有优质自然资源的绿色城市。密市共有480个公园和23个供人们户外步行和骑自行车运动的步道系统,并且连续近十年被认为是加拿大最安全的城市。其市内还有安省最大的购物中心-Square One。

今天,我们就为大家介绍一个颇受不少华人投资者追捧的社区——Churchill Meadows

这也是密西沙加中部一个相当成熟完善的的社区

  • 地理位置

Churchill Meadows社区在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9线以东,南至403高速,北至Britannia Rd。由于有多条公路环绕,交通可谓便利。

在其周边社区,还有两个标志性的建筑,一个是位于Central Erin Mills的密西沙加新地标——Erin Mills Town Centre。另一个则是密市著名的医院Credit Valley Hospital。

  • 社区概述

Churchill Meadows社区总人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高于Mississauga的平均水平。

社区内最主要的语言是英语。此外,各类小语种也占有相应的比例,可见这个成熟完善的社区,受到了不同族裔居民的喜爱。

社区的多元化也体现在移民比例上。整体来看Churchill Meadows的移民人口占比颇高,占到了总人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可见,这也是一个对外来移民接受程度很高的社区。因此,近年来这个社区也越来越受到不少华人投资者和新移民的青睐。

Churchill Meadows已婚率超过六成,在密西沙加,算是一个已婚人士占比较高的社区。而在年龄分布方面,社区人口年龄层分布较为均匀。20-54岁的人口超过了一半,因此总体来说,这也是一个较为年轻的社区。其中20-29岁,30-44岁,以及45-54岁各占将近三分之一。65岁以上的老人占比不高。而20岁以下青少年的数量比较多,因此整个社区的文化也偏重时尚和活力。

Churchill Meadows社会普遍居民受教育程度不算低,将近六成的居民受过高等教育。近一半的居民拥有University文凭,有18%的居民拥有College文凭。

Churchill Meadows社区主要以独立屋和公寓的房屋类型为主,在有些社区,则是独立屋、半独立屋,和公寓“三分天下”。丰富的房源类型,也让有意在此投资置业的朋友拥有了更为多样的选择。

而在房龄方面,社区的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。这也和这个社区年轻活力的氛围十分吻合。而在社区中有些优质区域,您甚至几乎都找不到有25年以上的老房子。相当年轻的房龄,这也是在此处投资置业的一大优势。

密西沙加的房屋自住率本来就很高,而Churchill Meadows社区的比例则更是高的惊人,居然达到了90%。自住比例高的社区往往人口稳定,因此社区也相对安全,而且自住人士通常对自己的房屋也会更加爱护,因此房屋的价值也就更有保证。这些也都是这一社区能吸引众多新移民投资客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西边有407高速,东边临近Erin Mills Town Centre公车交换中心。因此对于经常出行的朋友,无论是自驾,还是选择公共交通都十分方便。

  • 学校教育

Churchill Meadows社区最著名的学校当属密西沙加老牌名校Stephen Lewis中学。该高中是以加拿大杰出的政治家, 外交家, 前NDP党魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 学校于2006年新建完工, 占地面积大,主体教学大楼新颖别致。

  • 娱乐设施

在休闲娱乐方面,Churchill Meadows社区最著名的景点是Churchill Meadows Community Centre。它不仅仅是当地的社区中心,同时还提供游泳池、健身房、球场等多项文体设施。其中的游泳池,更是达到了25米,共有6条泳道。这样面积的游泳池,在密西沙加,实为难得。

Churchill Meadows社区还拥有不少公园和绿地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面积最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由于Churchill Meadows社区紧邻Erin Mills Town Centre,在此购物十分方便。而位于该社区中最大的购物Plaza,则地处Thomas street和Tenth line的交叉口。虽然不及Erin Mills Town Centre那样富丽堂皇,但也算小巧精干,各类店家不一而足,完全可以满足日常所需。

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楼层:共2层
特色:街角大型地块,带有游泳池
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2.
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3.
3490 Park Heights Way

房型:4卧3卫2车库
楼层:共 2 层
特色:名校学区房,面对公园,街道安全静谧,举步可达社区中心、公交车站、购物中心
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物业编号:40257965 点击查看房源信息

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(数据来自加拿大MLS 2018年最新数据)

责任编辑:Zoe Chan

 

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泰国男人难以启齿的秘密 中国人压根没想到!|居外专栏

人妖  泰语:กระเทย GRATEAI,英语:SHEMALE,是指从心理上否定自己的性别,认为自己的性别与外生殖器的性别相反,而要求变换生理的性别特征。由于特殊的社会环境和原因,人妖沦为供人欣赏的取乐对象。人妖本身为男性,因而更了解客人的心理特点,能够提供更加周到的服务,这就使得更多的男性对人妖产生喜爱,但人妖在泰国法律上是被定为男性的。

关于泰国人妖的产生,不清楚从何时开始,也没有最为准确的参考记录。然而,民间对这个问题有种传言:在“Rattanakosin“王朝时期则已发现泰国寺庙壁画上的同性恋行为图片。喜欢的戏剧,都是男扮女装,“Luang Rak Rao Rare”王室出现同性恋的情况,给当代王朝带来很大的损坏,但”Luang Rak Rao Rare王子“敢于承认自己的身份,因为是皇帝的儿子,所以最终亦无人过问。

从第二次世界大战后,西方人来到曼谷的Silom和Patpong地区生活定居,因为它是一个自由的国度,这些外国人都带有西方同性恋文化进入泰国。这个年代,同性恋行为在泰国社会早已司空见惯,透过日报消息,同性恋性行为向人们快速的广泛传播。当时奇怪的同性恋杂志甚受欢迎,变成同性恋的公共空间,讲述男性对男性性经验问题和同性恋生活方式的故事。

多次透露并传达了对同性恋身份的理解,尤其是“Khao Pak”成了同志老师,可以回答各种同性恋问题,因此,他是对同性恋群体的沉重打击。后来,使用打印介质等沟通渠道,更好地理解同性恋者,帮助同性恋沟通和社交,其它媒体对同性恋者故事的宣传更多样化并且尺度更大,自此泰国社会的性别得到改善。

后来,制作泰国电影反映同性恋的生活和故事,显示出来泰国社会有足够的勇气展现同性恋的故事,慢慢的变成很普骗,许多人认为泰国社会接受同性恋。但是,在同一时间,同性恋不被家庭认可(尤其是父亲),父亲经常失望,与同性恋儿子有激烈的争吵。

泰国是奉行小乘佛教的国家,与大乘佛教的最大不同在于自我的觉悟和绝对的自我精神独立原则,因此人与人之间的相互尊重是泰国民众的最大特色,这是泰国人对他们自身和他人身体与精神上相互尊重的体现。所以人妖在泰国基本上是不会受到社会歧视的。


责编:Zoe Chan

 


清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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