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悉尼最好的郊区在哪里？房地产权威网站的真实评分告诉你

在澳大利亚房地产网站Homely上，随意翻看人们对各自居住地的评价，悉尼周边的一个地区看起来颇受当地人的喜爱。

——“山间隐藏的宝石”
——“悉尼最好的郊区”
——“无论你的年龄多大，这儿都是一个完美的居住地”
——“这是悉尼附近为数不多的，在黑夜里行走完全不用担心陌生人的地方”

他们评价和居住的地方，正是位于悉尼中央商务区西北28公里的金斯兰利（Kings Langley）。金斯兰利是大悉尼和丘陵区的一部分，因其“宁静”及“临近所有高速公路”而被澳洲人熟知，它在Homely获得了9.5的评分（满分10分）。

“接近一切”的便利交通

金斯兰利靠近M2、M4、M5和M7高速公路，可连接到悉尼附近所有主要城市——M4可以快速方便地前往Penrith和Blue Mountains，M7高速公路前往西部郊区，M2和M5可以到达机场以及你想去的任何地。搭乘718路公交车可以从Kings Langley前往Seven Hills，那里有火车站和商店。巴士路线T61利用全新的传输方式，可以在不到20分钟的时间内就从Kings Langley到达Blacktown或悉尼第二中央商务区Parramatta，那里有更大的购物中心、火车站、医院和大量的工作机会。

生活便利

金斯兰利有多家购物中心。Kings Langley购物中心设有Coles和Woolworths超市、酒类商店、邮局、报刊和屡获殊荣的肉类连锁店Mardon Meats。Solander Centre内设有独立的超市、药房和一个很棒的外卖店。Old Windsor Road对面则是一家名为Circa的新零售店铺，目前，它只有Woolworths超市和几家专卖店，但很快它将成为金斯兰利最主要的购物中心。

金斯兰利有几位医生和牙医，还有一名物理治疗师和几位验光师。从金斯兰利驱车10分钟就能到达西北商业园区（Norwest Business Park）的私人医院，Blacktown公立医院也近在咫尺。

金斯兰利是孩子们的天堂，这里有8座公园以及悉尼最大的主题公园，还有自行车爱好者钟爱的骑行车道。安静的街道上，随处都能看到安逸地散着步的行人和三三两两骑车的孩子们。

教育资源

Vardy’s Road Primary和Kings Langley Public School是这个区域最好的K-6学校之一，但遗憾的是金斯兰利没有高中。大多数父母选择让他们的孩子在附近的Seven Hills High，Crestwood High或Model Farms High接受高中教育。

现在，位于金斯兰利（Kings Langley）最炙手可热的街区Isaac Smith Parade，有一栋精致住宅正在售卖。这座独具特色的住宅采用开放式布局，厨房、起居室、视听室、一应俱全。4间卧室和1间书房的组合，能够满足成长型家庭各种需要。

从一楼的大门进入屋内，首先看到的是色调柔和的起居室。

与起居室相连的开放式厨房

与厨房相连的卧室和卫浴设施

一楼的后院约有十四米宽幅，户外小酌、家庭烧烤、养花弄草最适合不过。

二楼的空间相对一楼更为紧凑，但也有两件卧室可作为儿童房或者客房使用。

这栋结构精巧、设施完备的双层住宅，建筑面积220平房米，只需悉尼市区一套公寓的花费就可以买下它。

如您想了解这套房产的价格和更多信息，请至居外网 http://www.juwai.com/42189669.htm 查看或致电居外热线 400 041 7515咨询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪人Bee Wong提供

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏

“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？”

答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时，对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款的等级

一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。

责任编辑：Zoe Chan

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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泰国房市观察：不太平的7月过山车般翻转的购房热情｜居外专栏

7月的泰国很不太平。

普吉岛的游轮失事将会成为受害人亲友心头一道抹不去的伤疤，在这里我也借此机会向所有受影响的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的时间，在距事发地以北大约800英里的清莱，12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救，总算让世界各地密切关注此事件进展的人们都松了口气。

那么问题来了：上面这两起事件与房地产有什么联系？

过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸，甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是，这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。

最近泰国房产中介CBRE发表了一篇报告，文中显示，自该公司在当地开业以来，30年间曼谷当地房价的增幅已经超过了1000%。即使是对2002年入手曼谷房产的买家及投资者来说，他们现在手中的房产价值也可以较当时轻松翻番，甚至达到当时价格的三倍。

上面这一系列数据想要表达的就是：即使在动荡的年代，房地产板块依然是一项稳定且看好的投资选择。

目前泰国当局在国家的基础建设方面投入了大量的人力物力，未来10年内，将会形成一个以首都曼谷为中心的规模庞大的交通网络。

同时今年泰国的国民生产总值（GDP）增幅预计在3%左右，较2017年仅仅是略有下滑，而今年1%的通货膨胀率较去年的1.3%反而表现更佳。

除此之外，大量投资泰国公司股票的泰国基金（Templeton Thailand Fund）一直以来是投资市场的风向标，它在房地产板块相当活跃：目前房地产相关的股票已经超过了其控股总额的10%，其持股量排名前十的公司中有两家来自房地产板块。泰国基金在泰国当地管理的投资金额超过1.73亿美元，而且和大部分海外投资者一样，它经营的主要任务就是实现资产的不断增值。

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自7月5日的普吉岛游轮失事以来，居外网收到的有关泰国房产的问讯及咨询直接减少了近乎一半。但是这项数据很快就出现了反弹，截至目前已经超过了6月底时的数据。

问讯及咨询出现如此大幅度的下滑是完全可以理解的，但是后续如此快速的反弹却是真正在我意料之外的。这其实是个好消息，因为中国买家是泰国目前最大的单一海外购房群体。

中国人是很精明的，即使受到悲伤情绪的影响，他们还是可以理性地判断短期事件对于房屋价格的影响。现阶段虽然泰国存在着一些消极的因素，但是当地房产市场中长期的投资潜力仍然是相当可观的。

责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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全球富翁涌至“避难”推高房价新西兰的外国买家购房禁令进入倒计时

作者：夏洛特·格雷厄姆·麦克莱（Charlotte Graham McLay）

大批百万富翁纷纷赴新西兰购买豪华的末日避难所，致使当地购房者无房可买，且房价飙升，因此新西兰政府将出台相关禁令，禁止外国买主购买当地房产。

继科技业亿万富翁彼得·泰尔（Peter Thiel）——贝宝（Paypal）创始人兼脸书（Facebook）早期投资者，还有因性行为不当指控而丢掉工作，名声扫地的前NBC主持人马特·劳尔（Matt Lauer）等一大批富有的外籍人士在新西兰购置物业后，新西兰政府正准备采取严厉措施以阻挡这一趋势。

新西兰吸引了众多超级富豪在当地购下躲避世界末日的安全避难所。近年来，这已成为一种屡见不鲜的现象。领英（LinkedIn）联合创始人里德·霍夫曼（Reid Hoffman）去年在接受《纽约客》采访时说道：“在新西兰买房子已经是一件心照不宣的事。”延伸阅读【居外看点：财富自由后，他们去新西兰寻找诗意生活】

那些准备躲避世界末日的海外百万富翁显然十分青睐新西兰温和的气候、宽敞的空间和干净的水源，并把这里当成了理想的避难所——但政府已经忍无可忍

然而，以总理杰茜达·雅登（Jacinda Ardern）为首的新西兰中左翼政府指责这些末日准备者造成了重大住房危机，使新西兰的无家可归率达到了发达国家中的最高水平。

雅登女士所属的工党坚信，通过修改法律，禁止外国人购买该国大多数种类的住宅（修订法案预计将在本周的议会上获得通过）将有助于降低房价。再加上政府在十年内建造10万套经济适用房的计划，新西兰的划区和基础设施问题将得到妥善的解决，而境况不佳的建筑业也会有所提振。

更早之前草拟的禁购法案更为严格，而现在的版本已经有所放宽。根据最新提交的法案，外国购房者可以购买大型楼盘或高层大楼中的新公寓。该禁令禁止非当地居民购买现房，但根据自由贸易规定，澳大利亚和新加坡籍的买主将不受此禁令限制。

新西兰经济贸易和发展部部长兼这项法案的负责人大卫·帕克（David Parker）表示，这项禁令所涉及的内容并不只是房价。

“在这个财富不断集中的世界上，我们不希望海外小圈子里的富人因为能够开出更高的价钱，而赢取那些成功新西兰人与生俱来的权利。”他说道。

然而，一些经济学家及国际货币基金组织质疑这是否是新西兰的真实情况。6月份公布的官方数据显示，今年前3个月内转手的物业中，被外国买主买走的物业只占3.3%。

但新西兰最大的城市，也是国际人口统计组织（Demographia International）房价过高城市榜单上的常客——奥克兰的中部地区，外国买主购买的物业占比高达18.7%。在南岛（South Island）皇后镇，一个风景宜人的度假村，9.7%的物业转让给了外国购房者。

“但是各处的房价都在涨，”奥克兰咨询公司Sense Partners的住房经济学家Shamubeel Eaqub说道。

他也认为新法案可能会产生某种层叠效应，因为从最高端的豪宅市场中剔除外国购买者可以自上而下地释放出可出售的房产，“但这会引发一个问题：实施这项举措是否可以推动房价的大幅变动，”他说道。“我正在努力思考这个问题的答案。”

中国大陆居民是最常见的外国购房者，其次是来自澳大利亚、英国和中国香港的投资者。然而，自美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）当选以来，越来越富有，喜欢在新西兰购买世界末日避难所的美国人常常登上国际头条新闻。

瓦纳卡湖上的阻尼湾（Damper Bay on Lake Wanaka），硅谷大亨彼得•泰尔在此拥有土地

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一家奥克兰房地产经纪公司的经纪人格雷厄姆·沃尔（Graham Wall）的客户包括文莱苏丹（Sultan of Brunei）人和泰尔先生——此人仅在新西兰居住了12天就获得了公民身份，这件事引发了许多争议。沃尔说，这项新法案让一些富有的外国客户感到不安。

“人们对此感到惊讶和困惑，因为以前新西兰非常欢迎他们，他们无法理解这种新的敌意从何而来，”他说道。

沃尔说，富裕的外国地主为新西兰人创造了成千上万个就业岗位，还有数十亿美元的旅游收入。他还补充道，这些外国人还会向当地学校和社区活动提供捐助。

许多富人购买的物业都位于或邻近风景如画的新西兰南岛皇后镇一带，而中产阶级人群几乎买不起那里的房产。

皇后镇的镇长不希望政府把外国买家拒之门外。吉姆·博尔特（Jim Boult）表示，如果高端房产的业主受到禁令的限制而无法向理想的买主出售物业，那么新西兰的“国际声誉”就会受到威胁。博尔特说，想抢夺皇后镇的经济适用住房的并不是外国买家，而是那些想购买度假别墅的新西兰富人和澳大利亚人——不管怎么样，他们都不会受到这条禁令的影响。

占据皇后镇山（Queenstown Hill）的绝佳位置，这块独特的1,907平方米地块可以容纳一座宏伟的山顶住宅，并已建有私人综合设施，包括温水游泳池、豪华水疗中心、桑拿蒸汽浴室和最先进的健身房。

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三月，该地区计划实施的一项社会住房计划失去了一位欧洲投资者——基础资本公司（Foundation Capital）的支持。这项即将实施的禁令使这家公司望而却步。该项目的房产信托基金已经获得银行贷款，住房建设目前在持续推进，但发言人朱莉·斯科特（Julie Scott）表示，现在的条款和条件“绝对不像离岸投资模式下的条款和条件那样富有吸引力”。她希望更为宽松的新法案可以重新激发投资者的兴趣，让他们回到新西兰。

一位来自中右翼国家党派的议员艾米·亚当斯（Amy Adams）表示，她听说，由于投资者对新法律持谨慎态度，某些住宅项目现已搁置。然而，负责该法案的部长大卫·帕克否定了新西兰似乎对外国投资持敌对态度的说法。

“人们都是基于收益率进行投资的，不会掺杂个人情绪，”帕克先生说。

他说新西兰依然是一个理想的投资目的地，并赞扬了新西兰所谓的“包容性”企业海外投资制度，还有处于高位的外国直接投资率。

今年早些时候，该法案还处于草拟阶段时，政府委员会收到的一些文件请求立法者将高净值个人（这些个人表示自己购买的房产价格可能远远超出新西兰人的平均价格）剔除出此禁令的限制范围。

然而，贸易部长帕克先生称这些让超级富豪享受特殊待遇的建议让他感觉被“冒犯”了。

原文：英国电讯报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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澳昆州房产交易法律指南（3）置业税务、(首次)补贴与印花税减免｜居外专栏

澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下：

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后，昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016年10月1日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着，如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：

一般印花税：×3.75%=22,500澳元
附加印花税：×3%=18,000澳元
总印花税额为：40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税如下：

关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？︱居外专栏

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。在2017年12月31日前签订交换的合同，昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下：

必须是澳洲永久居民或公民；
置业者年龄满18周岁；
不能以公司的名义购买；
置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
新房合同价值不超过750,000澳元；
必须在成交后12个月内提出申请；
至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月；
联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业；
如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用，而且从来没有住过此投资房，并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产，同样有申请资格。

2.2 自住（房屋）印花税减免

申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：

置业者以个人名义购买；
置业者年龄满18周岁；
置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花税减免

申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：

置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产；
置业者购买的空地价格少于$400,000；
置业者年龄满18周岁；
置业者承诺在空地上建筑自己的自住房；
置业者承诺只会在空地上建一套房子；
购买时，空地上没有其他建筑物的存在；
置业者未曾申请过类似补贴；
置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；
置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下：

声明：

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：
- 第1、5篇章主笔：林汇铭律师
- 第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师
《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

居外责编：Zoe Chan

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德国社会福利梦寐以求买环保房产送德国移民

一说到德国，大家就想到高精尖。

是的，德国是一个高度发达的国家，欧洲最大经济体。世界一流的教育水准，从小学到大学，免费的公立教育，大家都知道去德国留学的含金量是非常高的，最知名的高等院校包括慕尼黑大学、亚琛工业大学以及科隆大学等等。德国的社会保障制度堪称“从出生到坟墓”的完美，从生育、儿童、教育、工作福利补助到医疗、养老保险一应俱全，国民具有极高的生活水平。

今天居外推荐的项目位于德国西部的北莱茵-威斯特法伦州（Nordrhein-westfalen），是德国人口最多的州，也是德国经济最发达的州，亚琛工业大学（是全世界最负盛名的理工科大学之一）和科隆大学都在这个州。这个项目就坐落在该州的迪伦（Dueren）地区的迪伦市中心，距离科隆只有半小时车程，到法兰克福的火车也才一个半小时。

迪伦是一个颇具德国特色的安静城市。位于德国北威州西部，隶属于科隆行政区，距离杜塞尔多夫约40公里，科隆约20公里。迪伦人口约27万。整个迪伦共有21所学校，其中14所学校设有国际班。

对于移民德国，大家的观念可能还在技术移民，其实想移民德国还有其他方式。比如说Aurequus Group的企业家移民项目，就是由专家帮助您注册公司，根据您个人情况量身定制商业企划书，以您公司的名义来购买政府指定的德国迪伦环保城房产（房产的业主是您个人，房产包括房屋的永久产权以及地皮也是您的），6个月之内就能获得有效期为3年的德国居留证，3-5年可以换德国永居卡。

相比其他欧洲国家的移民项目，Aurequus Group的项目花费低，办理手续简单，周期短，不需要资金来源审查。没有移民监，居留证期间每年登陆一次；永居卡期间每半年登陆一次即可。无风险，德国是由联邦议院制定的移民法，2011年以后才有，而且采取的是联邦制，就是由政府颁发法令，地方政府执行，一切都以地方政府为主，自由度非常大。而我们拥有背景强大的德国本地律师团队，保障您顺利移民德国。Aurequus Group的服务期5年，移民不成功全款可退。

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投资澳洲房产如何选择最适合你的律师？

在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。

在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程

在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代理工作。

作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。

总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下：

1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。

2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。

3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。

4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。

5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。

如何选择合适自己的律师

现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。

从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有：

一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。

二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。

三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。

此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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宜居指数高于悉尼和墨尔本新南威尔士的海边净土

在澳大利亚房地产资讯平台homely（类似房产领域的大众点评）上，你可以看到澳洲各地居民对所住城市的评分和真实评价。有趣的是，悉尼、墨尔本等“大城市”好像并不如我们以为的那样受欢迎。由于“交通拥堵” 、“房价高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（满分10分）。

反观悉尼近郊的海滨城市尤米纳海滩（Umina Beach），因其更优异的自然环境和宁静的生活氛围，受到人们的追捧，被认为是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米纳海滩是中央海岸度假者的热门目的地，与布里斯班水域国家公园接壤。旅游者们在此地这里体验着壮观崎岖砂岩地貌、丛林徒步、与野生动物亲密接触。尤米纳长长的沙滩是中央海岸最受家庭欢迎的海滩之一，非常适合游泳和冲浪。攀登到附近的山顶，可以看到尤米纳和与它相邻的艾特兰海滩（Ettalong Beach），壮丽的美景一直延伸到棕榈滩南部。

尤米纳海滩也是热爱家庭生活人士的首选。全区虽然面积不大，却有9个公园，占总面积的6.3％；年轻夫妇和有孩子的家庭人口占比超过70%；镇上有三所不错的公立学校，孩子们骑车或者步行就能到达。也难怪有人举家从悉尼搬迁至此，只是为了让孩子们住进“有更多卧室的房子，在更好的环境里长大”。

现在，在距离尤米纳海滩800米，距离海滩主街500米的牛津街28号，有一栋豪华住宅即将完工。这栋带有花园、双车位车库的4卧室宅院，非常适合全家人居住。起居室、饭厅和卧房采用全开放式结构，宽敞明亮。主卧配备了独立浴室和步入式衣柜。屋内安装了中央空调、报警系统和全套的Fisher and Paykel家电设备。

住在牛津街28号，你可以在附近的购物街买到所需的一切——澳洲两大超市Coles、Woolworth；美食连锁商店ALDI；不断增加的专卖店、餐馆和咖啡馆；提供当地美食的Umina Beach Surf Club，全天供应美味的餐点。毗邻冲浪俱乐部和海滩，还有一座造价300万美元的休闲公园，设有烧烤设施，是一个非常棒的家庭聚会场所。

另外值得一提的是尤米纳海滩的房价。由于越来越便利的城际交通（无论是搭乘火车还是自驾，从尤米纳到悉尼只需要一小时左右的时间），近一年来，尤米纳房价有快速攀升的趋势。房价的中位数在新南威尔士州排名649位，房价的涨幅却达到了13.85%，排名第284位。由此可见，该地区的房价还有很大的增长潜力。无论是自住还是投资，尽早出手一定是明智的做法。

homely上一位当地人如此评价尤米纳海滩：

“17年前我们在这里购买了两处房产，一处在山坡上，一处是靠近主街的公寓（步行15分钟到海滩和商店）。诚实地说，我们在租金回报、资本收益方面取得了相当大的回报。随着时间的推移，这个地区已经发生了极大的变化和发展，基础设施和翻新的区域设施带来新的生活……17年前，我们全家从悉尼搬到这里是一个明智的选择。我们至今还庆幸，在尤米纳海滩房价增长前买了房子。现在的房价虽然远不如我们购买的那么便宜，但市场上仍有一些稍纵即逝的机会……”

牛津街28号即将于2019年完工。相邻的地块还将建造一所相同配置，面积略小的宅院。如您对这此房产感兴趣，请致电居外热线400 041 7515或至网站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看价格详情。

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文字：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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世邦魏理仕报告：柬埔寨房产业不受选举影响依然强劲

世邦魏理仕最新报告显示，2018年第二季度，柬埔寨房产市场的增长依然强劲。公寓、办公和工业房产业均为房产市场的繁荣发展做出卓越贡献。

然而，于7月29日举行的选举的不确定性影响了投资者的投资信心，导致市场投资热情有所降温。世邦魏理仕表示，这一不确定性成为导致新投资不足的“最显著因素”。

尽管如此，2018年第二季度仍有2,000所公寓完工，房市公寓总供应量达到11,830套，实现了20%的季度环比增长。

7月23日，世邦魏理仕在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）告诉《高棉时报》（Khmer Times），“投资者对金边公寓的投资情绪仍十分高涨，地段好、质量高的项目仍能达到可观的预售率。针对当地购房者的较为便宜的房产市场也十分景气。”

霍奇表示，公寓市场的房价整体相对稳定，高端公寓的价格平稳上升。

但他解释道，由于房主争抢租户，租金受下行压力影响有所下降。他表示，“最新一季度数据显示，中档公寓的租金下降了12%，高档公寓下降了5%。”

霍奇指出当地和外国公司不断发展，此外，部分机构从传统别墅中搬出，转而选择现代办公楼，因此办公房产的需求仍十分强劲。

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相比上个季度，办公空间的供应量下降了3.3%，而其整体入驻率创下新高，达到了近88%，相比今年第一季度上升了5个百分点。

霍奇表示，办公空间供应量的下降是因为旧的办公楼需要重新装修或进行再开发，因此不包括在现有供应房产中，这意味着办公房产向高质量发展，以满足租户的需求。

他表示，“未来两个季度，新的办公房产将进入市场，这些项目包括Keystone、East Commercial Center、E.SUN Tower和Diamond Twin Tower ，届时办公楼供应量将有所增加。”

霍奇表示，由于7月底的大选带来的不确定性，今年前五个月（相比2017年下半年），工业房产业的投资有所下降。

他指出，今年前五个月获批建设的工业房产项目总数为26个，建筑总面积达到140,000平方米。

“工业房产业仍处于供不应求的状态，其中高档工业房产尤其如是。在不享有提前出租承诺的优势下，大部分地主都不愿意建立高质量的工业房产。”

他表示，“有的租户愿意接受低质量住房，有的则倾向于定制建造房产，工业房产的租金整体较为稳定。”

对于大选对投资信心的影响，霍奇表示，“选举总是会造成房产市场发展的放缓，因为投资者们都在等政治环境回到非选举时期的状态再进行投资，这是全球的普遍情况。”

“如果不考虑单一的大额投资，那么相比去年，今年柬埔寨房产的数据十分可观。”

霍奇还表示，他预计选举后，房产项目的数量和价值将会飙升，创下新高。

土地管理部门数据显示，2018年前五个月，建筑投资达到17.8亿美元，全国有1,370个项目获批投建。

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原文：Khmer Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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泰国教育体系靠谱吗？看完这篇文章就知道！｜居外专栏

相信每个人都经历过高考，因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力，而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步，其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。

第一个时期为1961年前，由于泰国特殊的社会背景以及教育体制，泰国各大学通常自主进行人才的选拔，通过设置题目和标准来实现各自需求的实现。

第二个时期为1961―1998年间，这一时期的特点突出的表现为高校的联合考试向国家统一考试的过渡。这一阶段教育体制的集中化趋势逐渐加强，一方面，使得教育权力也日渐向中央集中；另一方面，也使得高考的地位和重要意义日益凸显。在这一过程中，我们亦可以将其细分为三个阶段：

1961―1962年的联合考试雏形期、1962年的多所大学联合考试期。
1963―1998年的统一考试期，泰国对于多元人才需求的日益重视，开始加强院校人才培养的多层次、多样化意识。

第三阶段则以统一考试为标志，开始了泰国制度化考试的新时期。

1999―2005年之间，高等教育委员会在结合国际经验和本国国情的基础上，将“一年一考”更改为“一年两考”，与此同时，开始重视学生高中学习期间的成绩，并首次将其纳入国家的高考评价制度之中。

第四个时期为2006―2009年之间，高考制度出现了巨大的变化，多元化的招生录取制度开始形成。考试制度逐步重视对学生的赋权，尤其是考试项目、高考时间与学生息息相关的项目等，其日益增强学生自主选择权，使得考生对自我命运的掌控也得以增强，同时也显示出了泰国高考制度“以人为本”、“以考生为本”的理念。

第五个时期为2010年至今，该阶段的主要特点便是将GPA从整个评价体系中进行了移除，同时将A-NET改为AT（能力测验），以此来突出人才竞争时期对于能力的高度关切。也就是说，整个评价体系再次进行了重构：

第一，由于GPA的取消，GPAX的比例得到相应提高，其权重由原先的10%上升为20%。

第二，O-NET仍然维持在30%左右。

第三，AT测试的权重设置为50%，这其中又进一步细分为GAT（普通能力测试）和PAT（专业能力测试）。其中，为GAT给予10%―50%的权重设置，此项目意在考察个体是否具备完成本科学业任务的能力；为PAT给予0%―40%的权重设置，以此来考察个体的专业基础知识掌握情况。

在考试的制度上各个国家的高考制度都不一样，在中国是属于“一考制”，全国在规定时间内统一进行考试。而泰国是分两次考试，即：O-NET （每年2月）和 GAT PAT（每年3月）之后再以几部分按百分比合算的成绩及学生个人的专业基础知识掌握情况来申请大学。

泰国的大学录取制度是相对科学和全面的，高中三年的各科分数和综合表现分，占录取总分数的20%；高中基础知识考试占30%，此外泰国还学习美国的学术能力评估测试模式，把高中的高等知识考试改为”一般能力倾向测试”和“学术能力倾向测试”，前者占10-50%，后者占0-40%，这两个能力的测试所占的比例也是取决于各个大学和专业的规定。

每年除了统一考试之外，高中阶段成绩非常优异的学生，可以在高三那年的7月份凭GPA（高中三年的综合评价成绩）向大学申请免试入学。

总之，泰国的高考制度非常灵活、科学，侧重于对学生综合能力的要求，因此学生在校的学习生活也是多样化。

责编：Zoe Chan

清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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