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【黃嵐地產榜】海外買家稅後的多倫多——市場數據第一彈 | 加拿大

今年4月份以來，安省實施了15%的海外買家稅。很多客人和朋友一直都希望Daisy黃嵐來談談多倫多房地產市場的變化，而我一直說，一個政策出來起碼3個月才能有一些相對應的現像可以拿來品評分析。今天，Daisy黃嵐從新政後的新房庫存量的角度來和大家聊聊現在的多倫多房地產市場。

早在2017年1月，【黃嵐地產榜】曾和大家分享了新房庫存的動態跟蹤結果，並得出了大多倫多地區新房不夠賣，房價在不發生系統性政策風險的情況下必然上升的判斷。轉眼時至9月，除了眾所周知的大多倫多跟進溫哥華實施海外買家稅幫助市場回調外，市場供應、需求、和庫存的基本面到底有什麼新的變化呢？讓我們來看一看【黃嵐地產榜】的最新追蹤以及和上期的對比。

通過上圖我們發現，去年11月到今年6月，新房庫存從15184套跌到8661套，跌掉43%的庫存。低層住房庫存從2036套跌到 1161套，高層住房庫存從13148套跌到7500套，降幅均顯現出了斷崖式的走勢。

新房庫存跌幅這麼大，原因是什麼呢？一句話，需求大於供給。

新房庫存近兩年持續走低的趨勢並屢創歷史新低。銷售方面，雖然二手房市場相對新政前冷清不少，但新房，特別是高層新房的銷售量卻隨著庫存的屢創新低而屢創新高。說明多倫多新房的供應量已經跟不上需求的增長。

為什麼供給跟不上？

Daisy黃嵐給出的答案是：

新房開發冗長的政府審批和開發建設流程
土地的稀缺（多倫多很多地方劃為綠化帶，不能建造住宅）

這2點是造成供應短缺的最大瓶頸，而且不可能短期內從根本上緩解。特別是稱得上市中心的那一塊區域，也就和多倫多皮爾遜國際機場的占地一樣大小，如何會不稀缺？

和去年11月【黃嵐地產榜】庫存追蹤相比，今年6月不同庫存狀態的新房均下降嚴重，顯示開發速度難以跟上。

具體數據為：

在售新房庫存下降42%
在建庫存（正在建設中的庫存）下降40%
已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）下降45%

另一方面，近年來加幣彙率維持低位，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口和市場回調的機會至關重要。

還不夠說服力？再來看看溫哥華市場走勢圖吧。

最後的結論，大多倫多地區每年4.8萬套新建住房無法滿足新增需求。抓住現在最好的投資時間窗口才是正確的選擇。如若不信，可看看現如今的北上廣中心城區，是否還有新房在建？在賣？最好的投資時間窗已然過去矣。而現如今的北上廣中心城區的住宅售價，對比當年新樓開售時的價格已是望塵莫及。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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胡志明市寫字樓未開盤已被預定一空！| 越南

胡志明市中心許多高端寫字樓未投入使用就全部被租客預定了。

據越南仲量聯行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的寫字樓市場報告指出，第三季，西貢有5棟新寫字樓投入使用。僅A級和B級的寫字樓面積就已經達到六萬平方米，第三季的所有等級的寫字樓面積已經超過190萬平方米。雖然寫字樓面積供應這麼多，但是寫字樓需求依舊是緊缺的。

據JLL分析，當有新寫字樓推出市場，正常來說供大於求租金會有下滑。但是這三季度開發商采用預定出租的方式，所以其寫字樓未投入使用時已經形成出租比例爆滿。因此新寫字樓推出並未造成市場影響。

其公司的數據指出，A級和B級的租價都在上漲，分別是38.9美金/m2和22.3美金/m2一個月。第四季A級寫字樓在市中心將會上漲，因為有新的高樓大廈投入使用。租價將會持續上漲因為在市中心的寫字樓需求大，甚至有些客戶已經先預訂1000m2拓展公司工作空間。

胡志明市中心對辦公空間的需求很高，租金預計會繼續上漲，盡管目前的價格水平已經處於高峰

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越南世邦魏理事（CBRE）公司發布關於2017年第三季度的A級和B級寫字樓出租的空置率，分別比例6.6%和2.8%。這說明A級和B級的寫字樓出租比例達到93-97%。

A級和B級寫字樓面積出租達35.000平方米。出租比例較好來自Saigon Centre第二棟、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大廈。

CBRE的數據指出，目前客戶需求傾向於大面積700-1000平方米以上的寫字樓占比例為28%；租賃用途為生產的為24%；服務行業的要求的為14%；傳媒行業占10%。客戶需要遷移到面積大的寫字樓的需求占79%；轉租需求占12%。

其公司的評估，到2017年年底胡志明市將有一批高端的寫字樓投入市場使用，但是寫字樓租金預計將會持續上漲。

（內容由越南鐵成房產提供）

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華人紐約買房回歸曼哈頓貸款銀行擴展中文服務 | 美國

據最新的美國人口調查局數據，紐約市出生在中國的華人2015年的人口比2000年增加了10萬人，達到了57萬多人，成為僅排在多米尼加之後的第二大移民族裔，而且還有增長的趨勢。而中國人向來把買房置業作為自己人生一大追求，所以，紐約的地產業也越來越重視這個中國人消費市場，這個市場有著與眾不同的特點。

幾十年前，中國人在紐約的落腳地是曼哈頓的下城華埠，後來發展到布碌崙的日落公園和班森賀以及皇後區的法拉盛。即便在911以後的十幾年裡，華埠裡中國人擁有的房屋數量在不斷下降，但是比例還是當地居民中最高的。據地產雜志《The Real Deal》的統計，在2016年9月，華埠的348個租賃公寓樓中，62%的房主是亞裔，這個數字比2002年的53%增加了9個百分點；而在法拉盛，同樣時間段的亞裔房主比例從22%增加到了28%；在日落公園，雖然沒有中國房屋主的數據，但是1988年中國移民僅有3000人，根據“布碌崙美人協會”（Buooklyn Chinese-American Association）的數據，到了2013年中國人口已經達到了12萬8千人。

近年來，由於大量中國人通過EB-5移民美國，以及美國對中國人開放10年簽證政策，越來越多的中國人來紐約生活，這讓中國人在此的買房地點也發生了變化。為中國客戶服務的地產公司納瑞國際地產公司（Nareig International Realty）的經紀人林莉蓮（Lilian Lin）對記者說，現在中國人買房主要集中在曼哈頓中城、上西區、法拉盛、長島和布碌崙中心。“他們喜歡新的房源、高樓層的外觀美觀的房子。”她說。“而且他們喜歡買有名的地段，或者地點非常好的小區……總而言之中國人舍得花錢買自己喜歡的房子。”

如果說原來的中國人是從曼哈頓下城的華埠向外區擴擴展的話，現在的趨勢正好相反，是從外圍回到曼哈頓，購房價格自然也水漲船高。Extell開發集團在“曼哈頓廣場1號”（One Manhattan Square）和在威廉斯堡的Oosten工程，目標客戶都是中國的中高階層家庭，房子起價就是100萬美元。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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購房方式越來越主流

如果說原來中國人買房是以多現金、不貸款、多找華裔經紀人的話，隨著下一代年輕人的成長，語言障礙的消除，中國人的買房方式也日趨美國化。

這種變化是雙方面的。林莉蓮說：“美國當地的地產公司也見識到了中國人買房的能力和潛力，他們更願意投資，想方法開發那些與中國人更近接觸的營銷渠道，以此給中國客戶帶來更大的方便。”

除了中國社區自己的多如牛毛的地產中介公司，紐約市大的經紀公司越來越在中國人的市場中占有主要地位，如納瑞、蘇富比、柯克蘭、道格拉斯-艾麗曼以及凱勒威廉都是其中的佼佼者。

幾十年前，美國的銀行只收中國人的存款，卻不給他們貸款，中國人只能成立自己的社區銀行。但是現在，中國人不可阻擋的購房大潮讓美國和國際主流的金融機構也參與向中國人貸款業務。比如富國、摩根大通和TDBank都有中文服務。

不管中國人的經濟條件如何變化，或者是在文化上也有不同程度的美國話趨勢，但是有一點是不變的，那就是中國人骨子裡“安居樂業”的置業熱情。據一項2003年公共政策學者的研究，中國是世界上房產所有權比例最高的國家，高達80-90%之間，而平均美國人的持房比例只有65%；而在美國，美國華人的房產持有率比白人高出18%。

“在未來10年內，中國人到紐約買房的人會更多。”林莉蓮說。“因為中國富有人群不斷增加，買房保值是多數有錢人的投資首選；紐約又是國際一線城市，所以我說，中國人在紐約買房前景非常看好。”

（互聯網資訊綜合整理）

居外看點：亞洲哪個國家買房最便宜？並非泰國越南！| 海外

我們不會僅僅因為便宜而推薦買房（或任何其他資產），疲軟的未來前景會降低房產的當前估值，為此，房價會比較低。

反之亦然。因為房價已經處於高位，並不意味著不會繼續上漲。例如，新加坡公寓的價格約為中國香港類似公寓的一半。這兩地均為領先的金融中心，而新加坡的生活水平更高。

因此，有人認為在新加坡買房很合算，即便房價高得離譜，均價達到1.4萬美元/平方米（合1,300美元/平方英尺）。

最佳策略是，注重整體價值。問問您自己，租金回報率是不是足夠高，房子有無升值潛力。不要只是一味想檢便宜貨。

說了這麼多，有些房地產市場兼具低房價和高價值的雙重優勢，這種情況並不多見。讓我們來看看買房最便宜的幾個亞洲國家。

Cheap_Asian_cities001 — 菲律賓是買房最便宜的第三大亞洲國家

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第三名：菲律賓

對於房地產投資者來說，菲律賓是買房最便宜的第三大亞洲國家。在馬尼拉購買共管公寓只需花費約3,000美元/平方米。

過去幾年來，菲律賓群島的房價經歷了一波牛市。自2010年以來房價翻了不止一番。幾乎已經檢不到便宜貨了。目前的房價遠遠超出當地人能夠負擔的水平。

不僅如此，相較於東南亞地區的其他國家，菲律賓市場的估值過高。例如，曼谷的共管公寓均價僅比菲律賓高幾百美元/平方米，但泰國人的收入水平比菲律賓人高3倍以上。

您只需往下看，就能找到更好的例子。

不過，我們可能不會看到菲律賓房地產市場崩饋。因為該國是東南亞地區經濟增長最快的國家之一，2016年經濟增速高達驚人的6.9%。外國尤其是中國投資者有助於吸收該國的超額需求。

不管怎洋，菲律賓房地產市場（或者至少馬尼拉房地產市場）的未來發展會更加這度。這是一種低房價並不等於便宜貨的情況。

精品項目-橡樹灣（OAK HARBOR)

橡樹灣第三棟樓ASTON正式開盤，神一洋的地理位置，瘋了一洋的銷售速度，直線上升的房價，只剩這新開盤的100來套了。針對富有的目標人群，豪華大護型，馬尼拉灣海景，賭城核心區域，升值潛力無窮無盡。

項目優勢：

集菲律賓五家最大的開發商之力，傾力打造的未來亞洲最大休閑娛樂城MBR（MANILA BAY RESORT）。OAK HARBOR橡樹灣海景公寓就坐落在其核心地帶。
商場、賭場、旅店、度假村、海鮮城、小吃街，全在你的周圍，讓你每日都能生活的如度假一般。
海景，落日——一杯香檳，一張長椅，一片沙灘，一輪落日，還有什麼比這更吸引人的時刻，來迎接夜晚的來臨。
全馬尼拉最低價（不到2萬人民蔽一平米）的海景公寓，加上其獨特的地理位置，升值潛力無窮無盡。

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第二名：馬來西亞

馬來西亞首都吉隆坡的房產均價僅為2,000美元/平方米左右，但該國是東南亞最富庶的國家之一——事實上僅次於文萊和新加坡。

原因何在？非常間單，吉隆坡的高樓大廈如雨後春筍般拔地而起，目前已經出現庫存過量的情況，租金回報率也低至驚人的3%左右。因此，沒有人真正想在馬來西亞做房東。付出太多，但回報寥寥。

吉隆坡擁有引人注目的建築景觀，但沒有多少馬來西亞人能夠負擔得起閃閃發光的全新共管公寓

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不僅如此，馬來西亞林吉特是亞洲表現最差的貨蔽之一。自20世紀80年代以來，下跌的大宗商品價格和疲弱的出口導致該國貨蔽跌倒了最低水平。這意味著，以大多數外蔽計，現在在馬來西亞買房更便宜了。

不過，馬來西亞房地產市場的長期前景較好。強勁的人口增速將有助於讓這個僅有3000萬人口的小國到2040年達到4000萬人口。再加上城市化和逐漸增強的購買力，將最終創造出更多高端房地產需求。

您是否介意再等一等，等待房價和租金回報率上漲？這是個人投資抉策。但馬來西亞的人口狀況表明，這洋的時代遲早會來臨。

精品項目-The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中環廣場的高級公寓，擁有非常卓越的地理位置，全方位的吉隆坡雙子塔和湖賓公員綠化區景觀。周圍的高檔社區更是讓人興奮，成熟設施為您提供各種所需。項目開發包含2 棟 55 層標志性套房，48 個豪宅單位，5 層地下停車場。單位面積274 平方米 – 377 平方米。永久業權。設施包括50 米寬無邊式泳池、空中俱樂部、觀景平台、迷你居院、多功能廳、連接 Platinum Sentral 的廊橋等。

吉隆坡中環廣場的藍圖研發於著名建築師黑川紀章博士設計的“城中城”概念。這是一個高達 11 億令吉的發展項目，是世界級的公共交通樞紐，展示了它在生活、工作和娛樂環境中的卓越連接。

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第一名：柬埔寨

柬埔寨是亞洲房價最低的國家。該國首都金邊頂級住宅的價格還不到1,000美元/平方米。

請注意，我們說的並不是金邊的全新高層共管公寓。以僑民為目標的柬埔寨房地產信息關注這些共管公寓。但此類共管公寓價格高昂、空置率高，不受當地人歡迎，轉售價值不高。

年代更加久遠的店屋公寓建造於柬埔寨殖民時期，是該地區最佳的購房選擇。這些公寓中既有急需翻修的，也有達到五星級標准和配備奢華裝修的。

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為何柬埔寨的房價如此便宜？與馬來西亞不同，該國沒有出現供需不匹配的情況。在柬埔寨買房便宜，只是因為該國是亞洲最不發達的國家之一。

這種情況可能不會持續太久。柬埔寨的年經濟增速超過7%（預計一定會進一步提高），是全球經濟發展最快的國家之一。游客人數、外國投資和出口均持續增長。

同時，投資者還可以從8%-10%的租金回報率中獲利。就這一點而言，非常值得我們靜待良機。

精品項目-新梁基廣場（SINA PLAZA）

5A+寫字樓級別，樓高共計37層。A棟為寫字樓，B棟為寫字樓+公寓酒店。

項目優勢：
1. 位置絕佳：地理位置絕佳，處於柬埔寨首都金邊核心區，堪比北京CBD國貿；
2. 美元資產：柬埔寨是亞洲唯一美元不動產交易國度，非CRS國，屬於美元資產配置；
3. 稀缺資源：金邊高檔寫字樓房源供不應求，目前唯一在賣A級寫字樓項目；
4. 產權：永久建物，世代相傳；
5. 增值迅猛：金邊地價每年10-20%遞增，增值空間巨大；
6. 付款靈活：可全款或分期付款，均可在國內支付（RMB）；
7. 功能齊全：金邊唯一的多功能大樓：集會議、餐飲、健身、娛樂於一身。

寫字樓售價：125-340萬人民幣
酒店式公寓售價：88-136萬人民幣
綜合收益：20-30%
交付時間：2020年底

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日本房產兩極分化！東京：26年後房價再現新高均價5萬+ | 海外

日本不動產經濟研究所9月發佈的最新數據顯示，8月日本首都圈新建住宅發售量同比增長7%，連續兩個月實現增長。其中東京市中心的樓盤發售量一度大增4成。

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這裡是東京市中心的一處住宅區。這棟100戶的住宅接近竣工，據開發商介紹，第一期已經全部售罄。

自從4年前日本央行實施貨幣寬鬆政策以來，日本首都圈的新建住宅價格持續上漲。今年上半年每套的平均價格創下了上世紀90年代日本房地產泡沫破滅後26年來的新高。目前70平米左右的三室一廳均價約6562萬日元、約合人民幣388萬元。

開發商介紹，作為購房主力的雙職工育兒家庭大多偏好離車站近、周邊設施齊全的住宅。而富裕的高齡夫婦為了晚年生活方便，到市中心交通便利區域的換房需求也很旺盛。

首都圈樓市火熱，但日本許多地方城市卻是住宅過剩、房價縮水。日本國土交通省本月公佈的地價動向顯示，東京、大阪、名古屋三大都市圈維持不變，其他地方城市跌幅達1%。

相關資訊：日本居民最想住哪裡？東京吉祥寺排名第一

（據央視網）

租戶“翻身做主人” 維州修改租賃法規 | 澳洲

維州政府對《住宅租賃法》（Residential Tenancies Act）進行審查及修訂。根據新的法規，維州租戶將有權養寵物。

據澳洲廣播公司報導，維州政府宣佈《住宅租賃法》改革方案，新規將賦予租戶更多的權利，包括設更長的租賃期、租賃押金額度更小和更公平等。

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新規嚴打租戶租賃競價模式，同時限制房東每年只能漲租一次，並且禁止房東在沒有特殊理由的情況下要求租戶搬走。

租戶想要養寵物也比以前更容易，雖然依然要獲得房東的許可，但根據新的規定，房東只有在特定情況下才能拒絕租戶養寵物。不過，州政府尚未詳細說明哪些情形屬於特定情況。

如果出租物業周租金不高於760澳元，房東收取的押金額度則不能超過一個月租金。另外，租戶無需房東出具書面同意書，便可申請拿回押金，房東在自動退款完成前有兩週時間提出異議。

新規還允許租客對出租物業進行輕微改動，如為掛相框安裝掛鉤等。

維州政府還指定一個住宅租賃委員會（Commissioner for Residential Tenancies）來維護租戶的利益。

另外，如果房東或房產中介違反租賃法規，將會被列入公開的黑名單中，或者有關機構將對其採取行動。

據瞭解，新的租賃法規有望於2018年開始實行。維州政府表示，新法規適用於大多數的租賃家庭。

維州州長表示，改革後的法規將使租房更加公平。但維州房地產研究所（Real Estate Institute of Victoria）則擔憂，租賃法規修改或會導致租金上漲。

相關資訊：悉尼與墨爾本近半業主房產價值翻倍

（據澳洲新快網）

倫敦房價停止上漲最火爆房產市場在科茨沃爾徳 | 英國

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由於買家紛紛湧入科茨沃爾德地區，使得當地房價較之前上漲超過15%，科茨沃爾徳也成為英國最熱的房地產市場。

據英國國家統計局報導，7月份，科茨沃爾徳地區的一套典型英式住宅的價格就高達384,745英鎊（約342.3萬人民幣），而且今年的房價比去年整整高出了16.2%。另外數據顯示，英格蘭西部格洛斯特郡的科茨沃爾德議會區的平均房價也增長了5.1%，整體上漲至22.6萬英鎊。

與科茨沃爾徳地區不同的是，倫敦房價遭遇自2005年來的第一次停滯不前，分析指出，這可能是因為高額的印花稅和更嚴格的貸款條例削弱了買家購房的慾望。

從圖表可以看出，到今年7月，科茨沃爾德的房價增長了16.2%，位列全英第一；其次是欣克利-博斯沃思和奧克尼群島。而一直以來備受買家青睞的倫敦市區的房價卻跌至有史以來最低，下降了18.4%，但房價依然保持全英第一。

隨著當地房產市場的火爆，英國各界名流、當地居民和遊客則紛紛湧入科茨沃爾德。例如，貝克漢姆和維多利亞夫婦最近就在奇平諾頓鎮（科茨沃爾德地區的東北部）購買了一套價值600萬英鎊的豪宅。英國房產顧問機構Jackson-Stops的總裁尼克·利明（Nick Leeming）說道：“在科茨沃爾德購房的買家大多來自倫敦及其周邊各郡，他們的湧入帶動了當地房價的增長。另外，那裡已經成為他們在工作之餘前來放鬆休息的不錯選擇，有的人則是看中那裡優美的自然環境，希望自己的子女可以在那裡健康成長。”

不過，市場的火爆除了帶來房價的增長，還造成了一些其他的負面影響。房地產服務商第一太平戴維斯的負責人說道：“靠近格洛斯特郡的斯托鎮的房產市場就出現了“索要高價’的現象，這就提醒買家要注意當地房產市場潛在的危害。”另外，英國房地產經紀商Haart的首席執行官史密斯（Paul Smith）強調：“面對脫歐造成的房產交易數量的下跌，經濟學家和行業評論家也要及時提醒買家，告誡他們要理性購房。”

相關資訊：英國大學城三年內房價增長22%

（據界面新聞）

投資Avalon Tower國敦酒店，把握投資迪拜的最佳時機 | 海外

迪拜永久產權酒店
198,888美元起，淨租金回報達8%

迪拜的酒店領域現在已經成為盈利最高的板塊，這都要得益於迪拜快速發展的旅游業、不斷發展的城市及免稅的政策。對於2020年的世博會，將會給迪拜帶來2000萬人次的訪客，為迪拜的酒店行業帶來巨大的市場發展空間。目前有個絕好的機會來到您的眼前——投資Avalon Tower國敦酒店。這是屢獲殊榮的國際酒店和房地產開發公司——“第一集團”在卓美亞村最受歡迎的地區打造的酒店，會為你帶來豐厚投資回報。

珍貴機會！把握投資迪拜酒店業的最佳時機

Avalon Tower 國敦酒店由總部位於新加坡的、全球最大的酒店運營商集團之——千禧集團國敦酒店運營管理。目前也是投資迪拜酒店業的最好時機。中國投資者正不斷尋找新的投資國度，迪拜成為這些掘金客的新一個目的地。復蘇的市場，旅游價值的不斷提高使得迪拜的酒店投資回報率開始逐漸超過傳統住宅。當地服務型酒店地產的租金比標准公寓或洋房的租金高出許多，也就意味著其所有人可以輕松得到大量回報。

在迪拜買一個住宅正常投資回報率大概在5%-8%，而對於酒店而言，如果入住率超過80%那麼投資回報就可以達到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率為84%，隨著未來幾年的旅游增長，這裡的酒店缺口還在加大，回報率自然還要提高。

迪拜作為世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。據迪拜旅游局統計，2014年迪拜訪客1200萬人次，人均停留時間約為3.84天，充足的客源與足夠的停留時間為保證了迪拜酒店業的繁榮。而2015年上半年，迪拜所有酒店入住率已突破84% 。強大的旅游市場和航空優勢使得迪拜的酒店投資在不斷增加，而當地政府為了滿足未來需求也提出了相當多優惠政策。

著名開發商“第一集團”傾力打造，位置優越占據迪拜心髒地帶

Avalon Tower 國敦酒店是屢獲殊榮的國際酒店和房地產開發公司——“第一集團”在卓美亞村最受歡迎的地區打造的物業。酒店位置十分優越，距2020年世博會展館僅有幾分鐘路程，因此在這一地區對頂級品質酒店住宿具有強勁需求，投資者絕對不能錯過。

享譽海內外的第一集團，曾獲得眾多榮譽，包括在2017年3月份在上海獲得的最佳設計與建築獎和迪拜地政部頒發的欣賞獎。第一集團在迪拜口碑極佳，提供最高品質的極好建築，包括與中國鐵建公司簽訂的兩個項目。集團的負責人在過去30多年來為全球市場提供了豐厚的投資選擇，其管理團隊來自於全球地產，金融，收購，營銷和產品開發等領域，擁有強大而豐富的背景。第一集團還專注於發現房地產市場潛力，與行業領袖建立有名望的合作關系，這意味著客戶可以從世界上最具活力的酒店市場之一中獲得安全而有吸引力的回報。Avalon Tower 國敦酒店作為第一集團的最新項目，必將為投資者帶來最理想的投資收益。

卓美亞村位於迪拜的心髒地帶，駕車片刻即可到達阿勒馬克圖姆國際機場，周邊擁有眾多的購物場所、景點和主題公園。卓美亞村位於迪拜兩大主要道路——阿爾卡海爾路和謝赫穆罕默德本扎耶德路的頂端，使跨城旅行極為便捷。依靠在迪拜優越的地理位置，Avalon Tower 國敦酒店在項目前期准備階段即可開始獲利。

Avalon Tower 國敦酒店擁有340套客房、建有餐廳和咖啡廳、商務中心，帶有智能門禁系統。同時酒店提供24小時接待以及禮賓服務、24小時客房服務、24小時安保、洗衣房和干洗服務、代客泊車服務。酒店還提供完善的娛樂活動場所，包括帶有天台泳池、健身房、蒸氣浴以及陽光甲板的俱樂部會所。這裡設施完備，帶有Wifi 和寬帶互聯網接入和旅游休閑預約系統。

對於2020年的世博會，將會給迪拜帶來2000萬人次的訪客，為迪拜的酒店行業帶來巨大的市場發展空間。據統計，屆時對酒店房的需求將達到16萬間，根據目前的開工量、建設速度及未來每交付使用房間情況，仍有3萬間的巨大缺口。投資Avalon Tower 國敦酒店，是您不容錯過的最好機會，也將讓您獲得超乎想像的投資收益。

上述的6％ – 8％投資年回報率為保守估計，還未包括資本增值。我們樂於以交付超越承諾，這就是我們目前30％業務來自現有客戶的原因。

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/33056190.htm

（本文內容資料由客戶提供）

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投資中國香港物業前需先了解“潛在價值” | 海外

以往傳統豪宅皆指富豪貴宅，必定是位處高尚住宅區，例如港島的太平山頂其次的中半山、西半山，南區的淺水灣，九龍區有九龍塘、嘉多利山、何文田，至於新界可算是九肚山。地價又以港島區最高，繼而九龍再者是新界。時至今日豪宅的定義已完全改變，千萬不要盡信廣告上的“豪宅”字樣，雖然豪宅始終依舊存在，但以上地點已經缺乏了絕對識別的指標性，只怪中國香港實在地少人多所至，幾乎可見的土地都被用作建房，久而久之這類一線房的旁邊總會多了些較次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以單憑地址又豈能貿然定奪該處的價值！

中國香港的房產價格頗受政府政策而變動，除了之前提及的辣招印花稅和緊縮按揭形成短期樓市波幅外，長線投資者決不能忽視長遠土地政策。2017年中國香港施政報告內列出長遠房屋政策正著手起動九龍東；例如牛頭角、啟德、觀塘，並且發掘新界西北區及北區的新市鎮用地供應，又發展東大嶼山近岸填海工作，和活化農地及重新規劃鄉郊棕地。此外，研究發展港島區的銅鑼灣、跑馬地、金鐘、灣仔以及九龍尖沙咀西的城市地下空間，進行公眾諮詢後暫時考慮地點包括九龍公園、維多利亞公園及修頓球場。

另一點需要關注的是“資助出售單位”的所在，其中中國香港房屋委員會（房委會）約有2,057個新建居屋預計於2018-19年度落成，並已於2017年6月攪珠抽簽預售，地點正是上述提及的 ¹九龍東和大嶼山。而政府與中國香港房屋協會（房協）合作的將軍澳73A區及屯門2區，將會興建“資助出售單位”約600個，預計於2019-20年度落成。

除此之外，運輸政策亦是影響樓價的重要因素之一，大型基建當然更影響深遠，不得不提廣深港高速鐵路中國香港段預計於2018年第三季度通車，而沙中線“大圍至紅磡段”和“紅磡至金鐘段”則預計分別將於2019年和2021年通車。

從資料可見正積極開拓密集式地發展的住宅地區包括九龍東、新界西北、東大嶼山、將軍澳，表示此等地區將有大量貨源供應，反之其他地區尤以港島區為例就特別緊拙，新開發地段近乎絕跡。人所皆知物以罕為貴，所以如果預見短期內在同一地區將有大量供應的話，幾可估計該區會有一定沽售壓力，而且要觀乎整體發展地區藍圖布局進程，才可推算其未來價值，若四周會夾雜著居屋或公屋當然不要網妄想這區會有甚麼真正豪宅，但相反對於普羅大眾的住屋來說，交通便利固然可以看高一線。

自從98年起，基於不同原因政府幾度暫停賣地，而且政策斷續維持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主權，賣地計劃再重見天日。但積壓多年土地供應不足，及至現時落成的住宅樓宇供應有限，要彌補現實需求又豈能一時三刻到位！長期供求不協調，市場形成囤積的購買力，加上抑制樓市措施失衡，近年終於爆發瞎搶一手房現像，氣氛所致樓價無故連環倍升，不論任何地區的樓盤都被盲目搶購，特別是近年的特產“納米樓”，面積小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍買家都取其樓價少，負擔看似較輕，但都忘記了其實質價值已被推高，呎價早已超越豪宅，這可能是日後的致命傷！記憶中在動蕩環境下的細單位永遠是抗跌能力最差的類別。以我所見非理性之後的結果，好大機會是引發新一場災難的開始，規模大小則需視乎市場乏力時又遇上甚麼其他環境因素才可下結論。

鑽石的市價都時有高低，但再低亦不會比合成仿鑽石低。

投資之道——必先知道商品的實質價值、現有價值、和未來價值。

注：

參考資料：

2017至18年度賣地計劃 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
私人房屋土地供應 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

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中國香港房價高不可攀謹慎應對按揭花招 | 海外

1997年中國香港政府推行八萬五建屋（包括公營和私營房屋）計劃，市場恐防會供過於求，又不幸遇上亞洲金融風暴，中國香港樓價在一年間的高峰期掉下了一半，及後五、六年間樓價共下跌了七成。當時中國香港人平均把每月薪金的74%用作供樓，相對家庭收入比率約十四倍，最近中國香港金融管理局（金管局）總裁表示現時該比率已增至接近十六倍臨界點，擔憂市民的置業負擔能力與樓價脫節情況愈趨嚴重，警告謂“可用泡沫風險形容”。

但我個人認為又毋需過分憂慮，當時的市場環境實不能與現時相提並論；以往置業人士都依靠九成銀行按揭貸款，杠杆比例頗高，如一時間樓市不濟樓價下滑超過一成，霎時間物業頓成負資產，加上按揭利率高企，一般都超過10%，單說利息支出已經與現時截然不同，現時普遍樓按年利率最高也不會超過2.15%，如貸款人選用HIBOR貸款計劃更會低於2%。此外當其時的投資者常以確認人手段炒賣物業，原理類似股票孖展手法，遇上上述情況下的投資者只有兩個選擇；一是賤賣手上物業，二是被迫要做物業按揭，有可能還同時背起多項重息樓按；可想而知樓市波動的影響力自然較現時敏感得多。

中國香港金融體系完善，銀行風險評估制度保持嚴謹，借貸門檻絕對不低，制定多項嚴格條款審核貸款人的還款能力；2011年金管局推出監管措施，所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業最高只可做五成按揭，而價值700萬至1,000萬港元的住宅物業最高按揭成數則調低至六成，價值在700萬港元以下的住宅物業最高也只可以做七成按揭（貸款額上限為420萬港元），若果貸款人的主要收入並非來自中國香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標准再下調至少一成。若以按揭貸款人資產淨值為依據的貸款，最高按揭成數由五成劃一下調至四成。直到2015年為進一步加強風險管理，更新措施把價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數通通一律下調至只有六成。及至現時貸款人還須接受壓力測試合格才可獲批貸款；假設按揭利率上升3%，貸款人仍然有能力持續負擔還款。根據金管局的調查統計記錄顯示，住宅貸款拖欠比率近幾年長期維持於0.03%至0.04%低水平，相對於2001年就曾高試1.43%，所以泡沫爆破之說似乎言之過早。

幾經政府出招增加稅率後仍無助冷卻樓市，2017年5月19日金管局再收緊按揭措施；第一項是提高銀行的信用風險評級基准要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高至25%。主要是增加銀行資本要求，和警惕銀行要審慎處理向地產發展商的低息借貸。而另外兩項，主要針對已擁有一個或以上按揭物業的貸款人，和海外投資者或收入來源自中國香港以外地區的貸款人，將其按揭成數下調一成，同時將供款人與入息比率的要求上限也下調一成，為的是要更確保貸款人的還款能力。

中國香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日開始適用的住宅物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限

正由於銀行受制於金管局種種規範，以致銀行以外各式各樣的財務安排滋生繁衍。近幾年發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作為招徠，代替以往慣用的銀行合作伙伴，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，當中包括一按和二按，但很快即被金管局勸吁叫停。

可是積極的發展商又怎會輕易罷休！他們攪盡腦汁將借貸條款不停地優化，花款出神入化層出不窮；有聲稱不須壓力測試的貸款、免息前期貸款、過渡性貸款、又可以用手上的其他物業作抵押，再附送上各種名堂的優惠回贈等。最近經常見到的招數有“備用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭貸款額，而較穩妥的安排會限制按揭成數合共不可超過八成或八成半。另一款頗普及的貸款模式是免供本金只還利息，貸款人於首3年甚至5年間只須要利息還款，其後才本利歸還。亦有更進取的做法是連利息都可暫緩支付，索性采納初期零供款。有些發展商會因應遇上樓盤入伙期將至，而非常慷慨地改變售樓策略，讓買家可以先入住後供款。其中有一個樓盤的優惠較為誇張；准許買家在簽署臨時買賣合約後6個月內分階段支付樓價20%，接著138個月內（許可占用期）無需辦理任何按揭手續，只須每月向發展商支付指定金額即可新居入伙，期間總支付相等於樓價34.5%，就是入住11年之後買家才需考慮樓價余額45.5%是否要按揭貸款。

以上不同花招的財務安排看似非常貼心，讓買家有輕松的置業環境，首期不足的又有二按補救，供款能力有限的可免壓力測試順利過關，無疑能讓准買家在決定買樓前一刻可放松心情，幾乎可以幻想只要簽名作實，不需付款就可榮升業主。但購置物業豈能就這麼簡單！要關注的除了首期足夠與否，大前提還要取決於這將會是自住用途的必須品，還是用作家庭分支給子女獨立居住，又或許是打算作為長短線投資之用？當然入市時機是否恰當，價格是否合理，總是眾說紛紜，但計算方法應按不同條件狀況予以不同的考慮。另外，要提一提的是所謂“優惠”，事實上並非免費午餐，通常都必定有附帶條件，例如貸款利率會較一般銀行的息口為高；總括一句“慎而行之”為妙。如有需要我會在日後的文章再詳談分享計算心得。

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