倫敦房市低迷 賣家不得不降價出售房產 | 英國

英國房地產網站稱,英國退歐公投導致了倫敦房價大幅度下跌,35%的待售房屋已經降價出售。

據Zoopla網站的壹項分析顯示,在經濟放緩的情況下,急於將房產出售的業主們的紛紛降價,如今降價幅度已經達到了6年來的最高水平。

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倫敦房市低迷  賣家不得不降價出售
如今英國倫敦房產紛紛降價,對於有想購買房產意願的人來說,現在是入手的好時機(圖片來源於居外網倫敦真實房源,物業編號:30880937)點擊圖片查看房產詳細信息

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如今倫敦房市低迷,在該網站上銷售的房屋中,超過35%的房屋已經降價以求快速脫手。

2016年歐盟公投前這壹比例為29%,如今已達到35%,低於金融危機後的水平。

倫敦相對富裕的地區——西南部的裏士滿和金斯敦,這裏的賣家們降價幅度最大。根據zoopla數據顯示,在金斯頓的房屋平均降價已經達£84,244。(註:按照最新匯率1英鎊約為8.8元人民幣)

該公司補充稱,在金斯敦和其他鄰近地區,如Mitcham和Camberley等地區,約有壹半的待售房產自首次上市以來壹直在下調價格,這表明,在英國脫歐公投的影響下,賣家不得不大幅調整內心的期望值。

Zoopla的勞倫斯•霍爾(Lawrence Hall)表示,對於試圖登上“有房壹族”寶座的首次購房者來說,這是個好消息。

霍爾說:“預計今年這個時候,壹直到1月份,房屋買家的房產搜索量可能會減少,房價也會有小幅的折扣。”“想要買到價格更低廉的房產的買家可以考慮在坎伯利(Camberley)、泰晤士河南岸的金斯頓(Kingston),或東北地區尋找房源,這些地區折扣比其他地區要大。”

據Zoopla顯示,目前全國房產要價平均降低高達£25,562。

該房地產網站稱,位於蘇格蘭和英格蘭北部的城鎮房價下調幅度較小。愛丁堡約有16%的房屋價格被下調,其次是索爾福德19%,格拉斯哥22%,曼徹斯特25%,都低於全國平均水平。

在倫敦,39%的房地產掛牌價格下跌,高於七月的37%。

經濟學家預測,許多因素將影響2018的房價增長,例如英國脫歐後不明朗的未來局勢、工資的下降和消費者信心的疲弱等。

“我們預計,2018年房價將小幅上漲2 – 3%,”安永(EY)項目俱樂部的首席經濟顧問Howard Archer說。未來幾個月,由於通脹率高於盈利增長,消費者的購買力繼續受到擠壓,買家的購買能力將面臨挑戰。此外,疲弱的消費者信心和有限的重大房產交易意願都會對房市造成影響。

Archer補充說,英國央行在11月份決定在10年內首次加息,這可能是未來幾個月房地產市場降溫的另壹個因素。

他說:“雖然利率從0.25%上升至0.5%,抵押貸款利率仍處於歷史最低水平,但這是自2007年以來的首次加息,可能會對住房市場心理產生重大影響。

 

來源:英國衛報

編譯:Shelly Du

美國多地业主正在搶先預付2018年房產稅 | 美國

在剛通過的美國稅改方案中,各州與地區級的所有稅務減免額上限(包括美國房產稅,消費稅等)被設在1萬美元之內,但在新規生效之前,提前預付2018年房產稅的納稅人可以用提前納稅費用來申請抵扣現行稅法的2017年免繳額基數,前提是付款及稅額評估是在2017年完成。 這令不少身在美國高稅率州的業主們不得不考慮在2017年結束之前提前支付2018年的稅單。

根據《紐約時報》的報導,紐約州居民們紛紛詢問當地官員是否可以今年提前繳納2018年的房產稅,以求不被新稅改得1萬美元抵扣限額所限制。

新澤西州的參議員主席Stephen Sweeney已經向新澤西州長Chris Christie提出要求,希望幫助居民們在年底之前更簡便地繳納2018年全年的房產稅。《紐瓦剋星報》也報導了澤西市市長的類似要求。

不過,Stephen Sweeney表示:“即便我們可以提前支付房產稅來最大化減少稅務負擔,也不足以掩蓋新稅改方案大幅降低州與地區稅務減免的不公平性。這些稅費減免額度自1913年以來以來就是聯邦稅法的重要組成部分。”

2016年美國各州自住房產稅稅率與排名

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美國多地居民們正在搶先預付2018年房產稅 | 美國
來源:美國稅務基金會 (Tax Foundation)

在華盛頓地區(Washington DC)的費爾法克斯縣與維吉尼亞縣,當地電台WTOP發現上百人聚集在稅務大樓門前排隊,希望能提前支付2018年的稅單。費爾法克斯的官員甚至還告訴擁擠的人群可以通過電匯的方式付款。阿靈頓第一財務副主管告訴當地電視台Fox 5,越來越多的居民希望提前支付2018年稅單,在以往十分安靜的聖誕假期期間,他們每天也要接到上百通電話以及很多預付稅款。

聖誕前剛通過的新稅法,迫使一些地方政府對一些申報規則進行修改,以幫助居民進行申報策略的調整。根據《華盛頓郵報》的報導,馬里蘭州的蒙哥馬利縣議會就放棄了寒假,開會通過一項允許居民提前繳納2018年稅款的法案。

首都華盛頓的市長辦公室則發出了一份指南引導居民提前納稅。Zillow目前給出的華盛頓DC房價中位數為55萬美元,意味著該市那些進行分項扣稅的房東都將面臨更高的稅收。華盛頓市長Muriel Bowser指出,他將動用可用的每一項工具來減少稅改帶給華盛頓居民的負面影響。

 

參考信源:

Bloomberg.com

New York Times

編譯:Adam Yang

排版:Shelly Du

責編:HY

巴黎房市異軍突起 房價漲幅有望達9% | 法國

2018法國房市樂觀,根據“奢侈不動產全球晴雨表”指出,2018巴黎房價將可能飆漲 9 %。法國首都巴黎市似重新受到美國、歐洲及海灣國家買主青睞,此乃受惠於經濟前景趨佳的結果。法國新住房價格去年上漲了9.3 %,這是法國房地產代書公證人報告指出的。報告並說,法國的全國新房建築案例數量兩年前一直不斷增長,房屋建築申請許可證簽發案件每年增長15.2 %,季度增長率12.3 %。

不過,房屋需求再急,新建住房也無法救急。導致法國的購屋需求量大增,甚至連舊屋的價格也被帶動上漲。

據法國RFI報導,巴黎目前成了全球投資者搜索定位的目標,特別是來自美國、中東及歐洲等地區的投資人。這也正是法國科奈特(Knight France)房地產連鎖集團在其高檔住房市場的興旺盛世介紹中指出的。在它每年以放大鏡方式檢視的13個大城市當中,巴黎的房市明顯異軍突起,預估巴黎2018年的房價可飆漲 9 %,高於中國香港及柏林的 7 %,日內瓦的 3 %,以及倫敦的 0.5 %;巴黎現今在房市可說異軍突起。

2018巴黎房價漲幅有望達9% | 法國
巴黎的房市明顯異軍突起,預估巴黎2018年的房價可飆漲 9 %,高於中國香港及柏林的 7 %(圖片來源於居外網真實房源,物業編號:36070118)

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如果說,新加坡經過一些年的房地產市場低迷不振,重新有起色後,倫敦的房地產就風光不再來。 可奈特房地產專家指出,倫敦2018年的房價幾乎保持固定。他在五年前曾風光帶動了全球房價上漲 13 % ,在英國脫歐後,一點也不奇怪的,緊接著就是其就業率及房市價格受到極大的衝擊。而當年它的房價盛世,如今花落在巴黎房市。這特別說明了人們對經濟前景及法國總統馬克龍充滿信心,這是可奈特房地產研究報告指出的。此外巴黎也是吸引最多不同國籍人士的大城市,除了南美、東南亞地區外,全球投資者對於這個燈火通明的城市非常感興趣。

2017年全法國的房屋銷售創紀錄,巴黎市房價不斷攀升,根據房地產公證人公會的數據,一月份巴黎房價達到每平米9190歐元。

巴黎舊屋的心裡價格,平均每平米9000歐元。巴黎房地產代書指出今年九月,巴黎舊屋每平米8940歐元,從2018年一月起,將達到每平米9190歐元,這是根據巴黎房市簽約前合同統計數據指出的。而且漲價趨勢短期內還不會停止,這是巴黎房市的特點,目前也正出現到處房價開始上漲現象。

巴黎房價還會繼續上漲,根據巴黎的房地產公證人德勒薩勒DELESALLE指出,在巴黎房價上漲是沒有理由突然停止的。在巴黎地區,房東保持其房子的期間平均是7到8年。房市的活絡也只是這兩年的事,而且還有許多民眾要解決他們在巴黎的住房問題。

今年第三季度全法國的房地產交易年度量創下歷史新高,達到95,2000個成交案件 (去年一年成交量為82,5000件),而價格的上漲仍持續中,上漲了3.9%。在大巴黎地區房屋銷售量同樣也特別活絡,一年增加了12 %,但是成長率傾向放緩。不過,愈靠近巴黎,房價年長率就愈高,大大超過了全國平均上漲率。大巴黎郊區公寓房價格一年當中飛躍上漲5.8 %,巴黎市裡的上漲率則為7.8 %,更外圍的大巴黎省地區上漲率幅度則更加降低,年長率為2.7 %。

 

來源:旅法華人戰報(ID:DailyFR)

責任編輯:Shelly Du

2018年澳大利亞房市將降溫,尚無內部崩盤風險 | 澳洲

澳大利亞房價增速正在放緩,拍賣清盤率正在下降,住房信貸增速也正在放慢,所有這些跡象都表明:在經歷多年的強勁增長之後,房產市場開始降溫。

許多人想要問的是:这样的情况下,澳大利亚的房价多少钱一平?這一放緩是否會直接導致價格下跌,還是僅僅增幅放緩?

匯豐銀行(HSBC)首席經濟學家保羅•布洛克斯漢姆(Paul Bloxham)表示,除非全球經濟受到衝擊,否則澳大利亞的住房市場在2018年很可能是軟著陸。

“我們認為房價不會急劇下跌,”他說。

“儘管澳大利亞央行在2018年開始提高貸款利率,但我們預計,隨著房產市場降溫,現鈔匯率收緊政策會適當放緩,當前緊繃的審慎政策也會有所放鬆。”

至於更明顯的經濟放緩,布洛克斯漢姆表示,這種風險是存在的,但如果發生也很可能是外部因素推動,而非國內因素。

他說:“硬著陸是可能的,但我們認為,這需要來自海外的負面衝擊,以及失業率的大幅上升。”

“簡而言之,我們沒有看到嚴重的地方住房失衡,仍然認為澳大利亞的房地產市場是繁榮的,並非房地產泡沫。”

那麼,布洛克斯漢姆對2018年房產價格走勢有何看法?

答案可在下面的表格中找到,該表格展現了他對悉尼、墨爾本和布里斯班房產情況、房屋單價以及阿德萊德和珀斯房價的預期。

2018年澳大利亞房市將降溫,尚無內部崩盤風險 | 澳洲

“自7月以來我們對2018年全國房價增長的預測一直未變,我們預計增速將從2017年的9%放緩至2018年的3-6%”,布洛克斯漢姆說。

“然而,鑑於最近的趨勢及對人口增長預測的變化,我們下調了對悉尼2018年房價的估算,同時提高了對墨爾本2018年房價的預測。

“我們預計悉尼的房價將在2018年上漲2-4%,墨爾本將達到7-9%。”

“我們對2018年其他城市的房價預測基本沒有變化,即房價將繼續保持低個位數的增長率。”

在布洛克斯漢姆看來,今年下半年,許多盛行的主題——悉尼和墨爾本的放緩以及其他大多數首府城市的窄幅增長——仍將持續。

“悉尼和墨爾本的放緩是由一系列因素造成的,”布洛克斯漢姆說。

“首先,公寓樓的興建給市場帶來了新的住房,住房供應增加了;其次,審慎管理收緊,投資者貸款利率提高;第三,外國需求有所回落,這主要是中國政府限制資本外流以及國內銀行對海外投資者實行貸款限制、提高稅收所導致。我們預計這些因素將持續阻礙未來幾個季度的房價增長。”

編譯:Adam Yang

責任編輯:Shelly Du

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

史上最嚴!沒PR只能租房住 新西蘭外國人買房新政詳解 | 新西蘭

這幾天,所有人都在等待新政府公布禁止外國人買房的新政!人們很期待,這個工黨競選時的最大政綱到底什麽樣?是全面禁止呢,還是學澳洲,給工簽、學簽持有者留壹個口子!

周四下午,Overseas Investment Amendment Bill在新西蘭國會網站發布。目前這僅僅是壹個草案,還要經過壹讀、二讀、特別委員會,才能正式成為法律。然而,根據這個草案我們仍然可以看出新政府禁止外國人買房的整體思路。

詳解禁止外國人買房新政:沒PR只能在新西蘭租房住 | 新西蘭
總的來說,新西蘭禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠,沒有沒PR只能租房住

工簽、學簽持有者將不能買房自住,甚至某些已經取得居民身份的人也需要通過申請才能買房!

重新定義外國投資者
 
草案首先對購買居民住房時的外國投資者重新進行了定義。按照原來的法律,所有新西蘭公民和居民都不屬於外國投資者!在此前的外國投資者買房統計中,持工簽、學簽在新西蘭買房的人士都不被認為是外國投資者。
 
新草案規定,只有新西蘭公民(Citizen)和常規居民(Ordinary Resident)不屬於外國投資者。除此以外的所有人,包括不符合常規居民條件的居民、以及工簽、學簽持有者,在這壹語境之下都屬於外國投資者!
 
那麽,需要什麽樣的條件才屬於常規居民(Ordinary Resident)呢?
 
  1. 首先,必須持有永久居民簽證(Permanent Resident Visa)。這意味著拿到居民簽證至少兩年(父母團聚類別的至少五年)。有壹個特例是澳洲公民和永久居民,這類人在新西蘭不需要永久簽證。但他們也要符合以下的兩個條件;
  2. 其次,過去12個月必須住在新西蘭。這意味著過去12個月必須符合移民局有關居住的定義。
  3. 第三,過去12個月在新西蘭的時間必須超過183天。這是對停留日期量化的硬性規定,少壹天都不行。

以上三個條件必須同時符合,因此,以下居民不屬於新西蘭常規居民,將不能隨便買房:

  • 移民申請剛剛獲批的Angela;
  • 移民多年,但早就回流中國的Jason
  • 移民多年,也以新西蘭為家,但過去12個月基本都在澳洲陪讀的Amy。

新西蘭如何買房?綜上所述,以後只有兩種人——新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、炒房(當然,必須交稅),其他所有人都屬於外國投資者,購買居民住房必須向外國投資辦公室申請。即使獲批也會附帶壹些強制性要求!

外國投資者的買房途徑及相應的強制性要求

那麽,既不是公民,也不是常規居民的人怎樣才能購買新西蘭住房呢?

草案規定,非公民或常規居民可以通過以下三個測試(滿足任何壹個均可)購買新西蘭住房:

第壹、Commitment to New Zealand test(在新西蘭安家測試)

這壹測試是針對已經取得居民身份,但不符合常規居民條件的新西蘭居民的通道。但還有壹種情況是特殊國籍人士,如果新西蘭和該國簽署的自貿協議中有相關約定,該國籍人士也可以通過這壹通道購買新西蘭住房。此類申請人需證明將長期在新西蘭居住。但草案沒有對如何證明這壹點作出具體界定,只能等待有關部門進行細化。

通過安家測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件:

  1. 必須自己居住(Occupation)同時必須是申請人在新西蘭的主要住房。
  2. 在Trigger Event(觸發事件)發生後,必須在12個月之內賣掉這個住房。

這裏的Trigger Event(觸發事件),壹般理解為申請人簽證情況發生變化,比如離開新西蘭;

如果申請人買房後成為公民或常規居民,以上強制條件自動消失。

第二、Increased housing on residential land test(為新西蘭增加住房供應測試)

這是針對所有外國投資者(包括非常規居民的新西蘭居民)的買房通道。申請人需證實能增加新西蘭的住房供應。換句話說,就是能建新房。具體有以下幾種方式:

  1. 使土地上的房屋數量增加。通俗來說,就是進行土地分割,開發、新建;
  2. 在土地上建設可供長期居住的建築物,或建築物的數量增加。通俗來說,就是建公寓、排房;
  3. 為上述建設進行的開發工作(不包括單純的土地分割)。

這壹測試的目的是看申請人是否能為新西蘭帶來更多住房。也就是我們常說的,外國投資者只能買新房。值得壹提的是,還不能是已經建成的新房,而是必須參與開發、建設。

通過增加住房供應測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件:

  1. 申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益;
  2. 申請人保有土地權益的期間,不得在該土地上居住。

這也就是說,這壹類別的購房人不能自住,在新房建成後必須售出!!

第三、Benefit to New Zealand test(對新西蘭有利測試):

這是針對所有外國投資者的買房通道,也是原來的外國投資法中就有的。申請人需證實購買相應房產能為新西蘭帶來益處,符合條件的壹般都是大宗土地交易。草案規定,如果外國投資者的土地交易涉及居民住宅,批準時需附帶強制性條件:

  1. 申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益;
  2. 申請人保有土地權益的期間,不得在該土地上居住。

新政的幾個要點和尚待澄清的情況

除以上內容外,草案還對外國投資者申請買房的批準、執行、監督等做出了規定。目前還沒有確定草案何時遞交壹讀、二讀,何時正式實施,預估至少要到明年三月份之後。

簡單總結壹下,新政有以下幾個要點:

  1. 只有新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、隨意投資房產!新政府希望借此打壓投資需求,從需求方面解決供需矛盾問題;
  2. 非常規居民的新西蘭居民即便買房也只能自住,並且離開新西蘭時必須賣掉!新政府希望借此保證這類人士買房只為自住,同樣是在需求方面解決問題;
  3. 大量已取得新西蘭居民身份的人目前並不在新西蘭居住,新政有效杜絕了這部分人隔空炒房;
  4. 工簽、學簽或其他臨時簽證持有者將不能買房自住!
  5. 新政歡迎外國投資者開發土地、建設住房,但不允許持有、囤積。換句話說,歡迎妳們來建房,不歡迎炒房!!

可以看出,新西蘭版禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠:

  1. 首先,在澳洲外國投資者可以新房,新房的規定非常寬泛,只要過去十二個月沒有人居住的新建住房就可以。外國投資者買新房後可以出租、出售,也可自己使用!而在新西蘭,外國投資者只能在增加市場存量的情況下才能買新房,建成後必須出售,不能自己使用;
  2. 其次,在澳洲長期簽證持有者(例如工簽、學簽)可以在非常嚴格條款下申請購買二手房,但必須用於自住,且僅能作為自己居住用途,簽證到期離開澳洲時必需出售。而在新西蘭,工簽、學簽持有人將不能買房自住!

草案目前處於初級階段,有壹些特別情況如何處理需要澄清。比如:

  1. 新政前簽署無條件購房合同,但在新政後才交割的,如何處理?
  2. 新政前購買期房(樓花),但在新政後才建成的,如何處理?
  3. 已有住房的非常規居民,新政後購買住房自住,原有房屋是否可以作為投資房保留?

可以肯定的是看來新西蘭限購政策勢在必行,想要買房的投資者們把握住最後的機遇吧!——投資奧克蘭優質頂層公寓,抓住限購前的黃金時機 

 

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來源:新西蘭先驅報中文網

責任編輯:Shelly Du

2018年房價繼續上漲,住房自有率改善有壓力 | 美國

美國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun近期在芝加哥開展的房地產經紀人會議和博覽會上宣佈了對2018年的經濟和住房市場預測。(最新紐約房價走勢預測

  1. 預計2017年底的現房銷售量將達到547萬的,較2016年上漲4%。並在2018年有望增加3.7%達到567萬的成交量。此外,預計2018年全國房價中位數將上升5.5%左右。
  2. 預計2018年全美獨棟別墅的開工量將增長4%,達到95萬。雖然這將減輕一部分市場上的供給壓力,但是Yun指出當前的開工量依然低於50年均值-120萬。

Yun表示,強勁的房屋開工將是緩解庫存問題的關鍵,也會在一定程度上緩和隨之而來的房價浮動。“由於庫存的缺乏,房價自2011年來總體已增長了48%,然而同期段的工資水平的增長卻僅只有15%。儘管現今人們對租房的信心有所改善,但現在實際上是買房的絕好時期。因為此時的房價升值空間大,極有可能為房主們帶來巨大的回報。不過大多數人卻因為現在負擔不了一套房子從而錯失良機。”

美國住宅開建數(千個單位):

2018年房價繼續上漲,住房自有率面臨更大危機 | 美國
註:灰色區間為金融危機時段(來源:美國統計局)

解決住房問題

Yun的合作者,羅森諮詢集團的Ken Rosen說,解決住房負擔能力危機的關鍵是說服當地立法者修改分區法規,使房屋的建造開發變得更加容易。如果立法者能夠接受這樣的新觀點,那麼長期下來,現在限制住房自有率的一些因素,比如供給不足,學生債務以及可負擔性過低等,都會在不同程度上得到解決。”

羅森進一步解釋道,具體的措施可體現在,立法者推翻區劃分的限制而促進模塊化的建設(從而增加供應),落實支付儲蓄計畫,並且解決學生債務的負擔問題。那些之前因為還不起貸款而被強制收回房子的人,往往在面對是否購買新房子的選擇時都會猶豫不決。Rosen指出,對於這類人,政府有必要對他們提供全國性的諮詢與開導。

如果不實施這些措施,Rosen和Yun擔心目前已經處於50年來最低位的住房自有率將會進一步下滑,並損害美國整體經濟。目前,在年輕一代和那些房價大幅上漲的城市裡住房自有率並沒能達到頂峰,這並不是一件好事。

美國住房自有率 (百分比%):

2018年房價繼續上漲,住房自有率面臨更大危機 | 美國
註:灰色區間為金融危機時段(來源:美國統計局)

較高的住房自有率是必須的。首先,它對整體經濟的財務健康是極其重要的。其次,住房自有率可以幫助家庭在一段時間內積累到一定的財富,減少不平等性,增加對社區的投資, 從而促進經濟的增長。

當談及到2018年房東們應該關心些什麼,這兩位發言人的注意力紛紛集中在特朗普的稅收改革計畫上,該計畫包括了通過減少房貸利息的扣稅優惠,而對房懂直接造成稅賦上升。修訂後的稅收政策將可供利息抵扣的房貸限額從100萬美元以下降低至50萬美元,並將房產稅抵扣限制在1萬美元。(編者註:該法案還未最終確認)全美房地產經紀人協會認為新稅改計畫可能對房價有高達10%的負面影響,並使中產階級業主每年多繳納$815的稅。

儘管困難重重,Yun還是覺得2018年的市場表現會比2017年的好。“絕大多數的租客都想在未來擁有一套房子。這是他們的美國夢。”YUN說到。“假如影響住房自有率的稅收政策沒有變化,那麼正在向好的美國經濟和就業市場,將給2018年的美國房產銷售提供一個巨大的舞台。”

 

美國買房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美國擴展最快的地產經紀人網絡,共有 43,000 名經紀人,1300 家經紀公司,遍佈美國全境和夏威夷。

 

 

來源:Inman

翻譯: Chloe Du

責任編輯:Adam Yang

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2018年英國住宅市場展望 倫敦房價有望略微回调 | 英國

2018年英國房屋價格預測

盡管市場仍然高度局部化,但英國房價漲幅已經從最近的高位回落。

房價上漲的勢頭在英國很多地方都在放緩,預計明年總體價格保持平穩,因為英國脫歐前夕經濟和政治的不確定性增強,對工資增長的預期也轉淡。

市場購買者將英國本地化,在米德蘭(Midlands)地區、英格蘭東部和西北部地區的增長稍強,延續著今年出現的趨勢。

萊坊研究部認為英國成功退歐後將帶來整個住宅市場價格上漲的勢頭,有可能會在許多地方實現。 目前在倫敦及其外圍的主要住房市場上所觀察到的變化趨勢將會持續。

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華庭悅城江景公寓————曼徹斯特市中心的豪華公寓,迎合英國高速發展的租房市場需求
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英國現在可能正進入加息時期,但即使如此,萊坊預計在預測期結束時,與長期準則相比,利率將會偏低。

雖然全國各地的發展水平不斷提高,但新房短缺的局面在未來幾年不太可能完全扭轉,這將為定價提供支撐。

另壹方面,負擔能力壓力的加深和房產稅等因素將繼續壓低價格。

新房建設監測

雖然新房市場面臨類似轉售市場的挑戰,但還有壹些額外的復雜因素需要考慮。在這裏,萊坊研究部找出可能對供應產生最大影響的關鍵領域,以及政府通過建設更多住房來解決負擔能力問題的目標。

  • 住房交付

英國全國

英國的凈增加數量在過去五年中增長了62%,但新增供應需要再增加28%,才達到每年增加30萬的目標。近年來,由於允許開發權放寬,新的交付得到了提升,而且圍繞改變房產用途規則的壹次性“推動”可能不會再次出現。在最需要住房的地方新房依然短缺。

倫敦地區

2016/17年度的凈供應量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在倫敦市中心邊緣的壹些地區,壹些價格區間內的供應過剩問題值得關註。

  • 規劃

英國全國

規劃過程在許多地方當局仍然具有挑戰性。財政大臣提出了更多的建議,試圖簡化預算過程,包括加快解除規劃條件。

倫敦地區

由於開發商需審查計劃的經濟性,新的經濟適用房(New Affordable Housing)規例正在造成壹些短期的建設開工延誤。

  • 房產業勞動力供給

英國脫歐談判期間,建築業正在尋求海外勞工供應的確定性。更現代化的施工方法將會在某些情況下改變對技能的要求,但為建築業所有部門增加熟練勞動力的供應還需要更大的努力。

  • 政策

並非專門為促進發展而設計的額外政策變化,可能會限制開發商調整的活動。穩定的政策環境將支持提高交付水平。

  • 購房補助股權貸款(Help to Buy Equity Loan)

政府已經承諾撥款100億英鎊,但2021年後發生的事情仍然有待確定。

  • 資金

盡管財政大臣提高了對住房建設基金的資助,試圖幫助解決這個問題,但開發商(尤其是中小型企業)的私營部門資金成本正阻礙其實現。

2018-2022五年英國主流房價的累計變化預測

價格預測基於現房,新房市場的價值可能會有所不同
價格預測基於現房,新房市場的價值可能會有所不同

 

來源:萊坊住宅研究
責任編譯:Zoe Chan

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重新提速 碧桂園海外擴張下壹站:泰國 | 泰國

境外投資遭打壓,碧桂園仍將瞄准海外重大工程。

周一(11月27日)早晨,在曼谷彙狂區(Huay Kwang)的一個現代化的辦公室裡,一個團隊正在按部就班地開始工作。他們是中國最大的房產開發商之一——碧桂園在泰國分支部下的員工。

這是碧桂園迄今在東南亞進行的最大的嘗試。此外,公司還計劃明年在泰國首都進行一系列的項目投資。

而對於兩個每年吸引著幾百萬游客的海邊旅游勝地,芭提雅和普吉島,一個在泰國房產市場有著豐富經驗的內部人員透露:“除了曼谷,碧桂園也在持續關注芭提雅普吉島的情況。

碧桂園希望能在未來不久在海外推出一個全新品牌,使公司更加年輕化和國際化。

一位物業主管提到:“很多在泰國的人不認識碧桂園。即使是知道碧桂園的,也會認為它不過是針對城郊那些普通房產的開發商。”

這個總部在廣東的公司,從2012年以來已經擴展到世界各地。現在公司事務已經涉及澳大利亞,印尼,老撾,馬來西亞,俄羅斯,越南,美國和英國。如今,他們在泰國市場正在以“碧桂園(泰國)”的名字招賢納士。

曼谷的房產市場正在持續上升的階段,也由此衍生了一些認為房產泡沫可能即將出現的恐懼情緒。最熱門的房產包括公共交通系統附近的單元公寓,以及大曼谷郊外地區的房地產開發區。

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曼谷冉冉升起的地平線不斷吸引著國外投資者,然而對房產泡沫的恐懼情緒也應運而生
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泰國最大的開發商之一Sansiri也在持續關注國外購房者。他們希望這個購房群體今年將會花費100億泰銖(3億美元)。這個數據是在年初7.5億泰銖的預測的基礎上調整得到的。這個泰國的上市公司2016年國外銷售額達到了5.7億泰銖,比上一年(2015)同比增長55%。

業內人士並沒有對碧桂園對泰國繁榮房產市場的關注感到驚訝。根據Sansri主席Srettha Thavisin的說法,Sansiri去年大約37%的海外需求來自中國香港,31%來自中國大陸。而政府對國外公寓所有權占比的上限是49%。

中國香港瑞穗金融集團的分析師Alan Jin說:“碧桂園在泰國應該投資更小規模的項目,這樣才不會招來中國政府的細致審查。”他還提到,中國政府現在正持續關注那些需要大量融資借貸的大型項目。這樣的管制已經限制了境外房地產行業的發展。“但這並不意味著境外投資項目就全部被扼殺了,”Jin補充說。

居外網上掛牌的曼谷Prachachuen BTS站旁的Metro Sky國際公寓,項目均價約人民幣:1.98萬RMB/㎡(點擊圖片查看房源信息)
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國務院在八月份發布的一份文件顯示,考慮到投資公司在融資過程中可能負擔過多的債務,監管部門已經阻止了一系列的海外收購。文件還列出了一些具體領域,包括對酒店,影院,房地產等的投資限制。已經受到政府嚴密監控的公司有萬達集團,安邦保險,復星國際,海航集團等。這些公司的共同特點是依靠債務融資的收購項目實現快速擴張。

這樣看來,碧桂園的首席戰略官Jeff Lin在九月份接受彭博資訊的采訪中說的“公司將在海外擴張上‘按下暫停鍵’”以及他們將“延緩一部分海外投資的計劃”,就顯得不那麼令人意外了。碧桂園原先在印度六個不同城市的投資計劃也只得暫時擱置。

在12月4日加入中國香港恆生指數評估基准的碧桂園公司有著令人印像深刻的賬面數據。去年,公司的合同銷售量達到3088億人民幣(466億美元),是上一年數據的兩倍多,這使他們成為在恆大和萬科之後營業額排名第三的開發商。2017年前三個季度裡,碧桂園合同銷售量已經達到4282億人民幣,領先於萬科的3961億以及恆大的3780億。

德意志銀行估計碧桂園今年的合同銷售額達到5030億元,同比上年增長72%。

原文來源:日經亞洲評論
發表日期:2017年11月30日
翻譯:Theo Luo
編輯:Zoe Chan

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危機中蘊含機會 中國投資者進入巴西的最好時機已到 | 巴西

中國是拉丁美洲國家資產的救星還是捕手?

現已被人唾棄的前億萬富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十幾年前建造裡約熱內盧附近的阿蘇(Açu)超級港口時,將其稱為“通往中國交通要道”。

大宗商品繁榮過後,巴蒂斯塔的巴西商業帝國所剩無幾。2014年,他宣布破產,只留下一連串言過其實的承諾和鋪張浪費的開支。但阿蘇港這個項目卻蓬勃發展。其新東家美國私募股權公司EIG Global Energy Partners令其重獲新生,現在不僅成為通往中國的交通要道,很快還可能會由中國企業持有部分股權。

阿蘇港切入裡約熱內盧州北部的海灘,擁有向南大西洋延伸近3公裡的碼頭,已經成為向中國運送鐵礦石的重要港口,以及巴西大規模海上石油勘探(即鹽下油田)的物流基地。中石化和中海油兩家中國大型石油公司持有該項目的部分權益。

目前,EIG正在尋求擴張港口和開拓新業務——從集裝箱碼頭到發電廠和軌道交通連接,其中許多項目吸引了中國企業的興趣。

 “中國企業是重要的合作伙伴,從長期來看,它們擁有舉足輕重的地位,以至於你會希望他們不僅是客戶,還是股東,” EIG首席執行官R•布萊爾•托馬斯(R. Blair Thomas)表示。該私募股權公司是負責管理阿蘇港的Prumo Logistica的控股股東。

多個消息來源證實,有興趣投資阿蘇港的中國企業正在進行談判,這是過去兩年來亞洲國家大型企業巴西投資熱潮的一部分。

除了中石化,在巴西購買資產的中國企業還有,三峽大壩建築商中國長江三峽集團(CTG)、專業輸電公司國家電網、貿易公司中糧集團以及涉足航空和金融領域的企業集團海航。百度等科技公司也已進軍拉丁美洲最大的經濟體。據Dealogic統計,2016年和今年,涉及中國企業的交易額已經超過100億美元。

對於巴西來說,中國投資繁榮來得正是時候,可以幫助巴西維持舉步維艱的經濟。過去兩年,巴西遭遇了史上最嚴重的經濟衰退,它在竭力應對大規模腐敗醜聞的同時,國內生產總值縮水7%以上。

巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面
巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面

對巴西的濃厚興趣表示中國在政策方針上發生了重大轉變。自2005年以來,中國已向拉丁美洲貸款超過1400億美元,其中近一半貸給了委內瑞拉。不過,中國正在逐步走向多樣化,從委內瑞拉和厄瓜多爾等該地區的其他傳統盟友,轉向擁有更加穩健的財務基礎和更大的戰略可能性的國家——主要是巴西。

支持者將這一合作關系視為兩大新興經濟強國的聯姻——迅速崛起的工業領軍者中國與農業和自然資源大國巴西。

“我認為,這是一種自然而然的雙向選擇,”瑞士信貸巴西投行部門前聯席主管、投資公司QMS Capital創始人馬塞洛•卡亞斯(Marcelo Kayath)表示。“中國擁有過剩資本,擅長基礎設施建設,而且他們需要我們所擁有的,即原材料和食品。”

不過,巴西民族主義政界人士開始提出中國在明年總統大選之前的影響力的問題。中國涉足美國“後院”也會引起美國方面的擔憂。

“如果在該地區擁有重要經濟地位和影響力的巴西與中國聯姻,勢必會在很大程度上改變戰略格局,” 美國陸軍戰爭學院(US Army War College)戰略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8個月,中國在除巴西以外的世界其他地區的投資減少了40%——2016年曾創下1700億美元的高峰——原因在於,中國遏制海外投資。不過,中國在巴西的交易情況剛好相反。

據Dealogic統計,年內迄今宣布的中國並購巴西企業的交易總額高達108億美元,相較之下,去年全年為119億美元。近兩年均比2015年高出近50億美元,是2010年創下125億美元的記錄以來的最高水平。

分析人士表示,2010年前後,中國對巴西的投資開始增加,這是由政府主導的通過海外收購來增強中國的食品和能源安全的指示的一部分。

中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證
中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證

“能源、采礦和農業等行業前景樂觀,可與中國經濟形成互補,”北京對外經貿大學國際貿易教授崔凡表示。“在巴西投資還能夠幫助向美洲出口的[中國企業]。”

第二階段即2014年前後,投資開始多樣化,向制造業和其他專注於巴西國內市場的行業延伸,同時,中國為國內鋼鐵、汽車和其他行業中的過剩工業產能尋找出路。

在這一階段,中國國有銀行進駐巴西。中國的銀行和投資集團還為中國巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200億美元的資金,這是一只由中國管理的基金,旨在資助於今年5月正式啟動的基礎設施項目。

“目前,巴西政府投資乏力。中國擁有資金、技術和施工能力方面的優勢,” 巴西律師事務所Demarest中國業務主管張軍表示。

律師和銀行業者稱,第三階段從去年開始。目前,中國企業不再專注於狹隘的地緣戰略目標,而是開始變得更像傳統的跨國公司,在各行各業積極尋求具有競爭力的回報,選擇恰當的時機投資。

“他們以投資者的眼光看待機會,” 位於聖保羅的律師事務所Tozzini Freire的中國業務主管雷納爾多·光·芮·馬(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我們開玩笑說,在巴西人的印像中,中國人有兩個特點:‘中國人很有錢,而且中國人什麼都買。’前半句是真的,後半句不是真的。”

裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資
裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資

分析人士表示,最新一輪中國投資也已經受到了橫掃巴西的腐敗調查行動的助推。此次調查被稱為“洗車行動”(Lava Jato),已揭發出政界人士、國有企業和私人承包商之間收受賄賂,以利益換合同的腐敗網絡,並迫使一些企業破產,一些企業出售資產。其中一家企業是大型建築集團Odebrecht,該公司在7月以10億雷亞爾(合3.1億美元)的價格將裡約熱內盧加利昂(Galeão)國際機場的控股權出售給中國海航集團。

 “洗車行動”還加劇了該國史上最嚴重的經濟衰退。為了支撐聯邦預算,總統米歇爾•特梅爾(Michel Temer)政府正在推行資產私有化,從水電公司到國家鑄幣廠均有所涉及。

“最後,但或許也是最重要的因素是,‘洗車行動’釋放了大量資產,一時間所有資產都在出售,從港口和高速公路,到機場和軌道交通,”馬表示。

“我開玩笑說,如果中國人在5年前說:‘我想要收購[巴西]最大的建築公司’,人們會狂笑不止。但今天他們會說:‘我們坐下來談談。’對話已經發生了改變。”

中國投資的迅猛增長和龐大規模讓許多人都震驚不已。例如,CTG已投資230億雷亞爾(合70億美元)建立投資組合,其中包括17座水電站——其中部分收購自美國的杜克能源公司(Duke Energy)、11個風電場和1家貿易公司。

“這是一個具備強大法治的國家,因此,我們感到自己的投資和利益能夠得到保護,” CTG巴西公司首席執行官李銀生表示。該公司為三峽集團貢獻了超過10%的收入。“我們會留在這裡”。

中國曾經呼吁危機四伏的委內瑞拉等其他拉丁美洲國家在對其本國金融秩序缺失的境況大失所望之前,成為中國潛在的左翼盟友。

裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程
裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程

“對他們來說,巴西是一個可以舒適經商的地方,尤其是因為他們總是著眼於長期發展,” 聖保羅熱圖利奧•瓦加斯基金會(Getulio Vargas Foundation)國際關系學教授奧利弗•施廷克爾(Oliver Stuenkel)表示。“中國知道委內瑞拉經濟的基本面支離破碎,而且不可避免地會長期下滑。因此,他們不想把雞蛋放在委內瑞拉這個籃子裡。”

目前,中國企業在巴西並未面臨他們在澳大利亞等其他國家投資時遭遇的政治阻力。在澳大利亞,中國企業禁止參與一些農場和輸電公司的交易。2009年,前總統路易斯•伊納西奧•盧拉•達•席爾瓦(Luiz Inacio Lula da Silva)曾限制外資購買土地,此舉被視為針對中國企業收購大型農場。但這一次,巴西非常渴望獲得任何能夠吸引到的投資。

不過,隨著明年巴西競爭激烈的大選臨近,這一利好局面可能不會持久。目前在2018年大選前的民調中排名第二的極右翼政界人士、總統候選人雅伊爾•博爾索納洛(Jair Bolsonaro)表示:“我們需要意識到,中國正在買下巴西,而不是在巴西開展收購,它正在買下巴西。”

他補充道:“中國領導人在其最新聲明中表示,他正在實施新的共產主義,不接受矛盾。因此,就出售國家資產這一問題,你必須看看出售的對像是誰。”

將中國投資者領進巴西的咨詢公司Vallya的總監拉麗莎•瓦赫霍爾茨(Larissa Wachholz)表示:“從中國企業開始大舉進軍戰略領域那一刻起,他們就必須思考戰略公共關系,因為他們正在開始吸引那些不喜歡這件事的人的注意。”

“雖然這是經濟問題……但我認為也存在政治戰略要素,”埃利斯在談到中國投資時表示。他說,巴西可能需要開始對涉及中國國有企業的交易開展更加嚴格的審查,就像美國外國投資委員會(US Committee on Foreign Investment)執行的安全審查。他補充道,投資可能會逐漸削弱巴西公開批評中國的意願。

埃利斯指出,中國規模最大的移動通信運營商中國移動近期對收購困境重重的巴西運營商Oi興趣濃厚。

巴西可能會希望加大對允許中國進入的行業的監督力度。如果中國移動能夠獲得6400萬巴西移動用戶的話,這很有可能成為中國移動在全球邁出的最大一步。”他表示。

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一些政界人士會擔憂中國的投資動機,但被中國企業收購的巴西企業的員工只會感激他們保住了自己的工作。

亞歷克斯•巴蘭塞羅(Alex Balanceiro)在加利昂機場的行李搬運公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已經收購了瑞士空港以及加利昂機場的部分股權。“這次巴西陷入危機時,中國企業來這裡是件好事。”

原文來源:金融時報
發表日期:2017年11月13日
責任編輯:Zoe Chan

標普警告2018年瑞典房市價值可能會蒸發10%!| 瑞典

根據標準普爾全球評級公司(S&P Global Ratings)的數據,瑞典房地產市場在今年夏天達到臨界點後可能會損失其價值的十分之壹。

標普信用分析師肖恩·科滕(Sean Cotten)在壹份報告中表示,在瑞典這個斯堪的納維亞最大經濟體國家房市正在經歷壹場轉型,這是由於供應增加和新攤銷要求的影響”。

我們預測價格可能會從8月份的高點下跌7-10%,然後在2018年穩定下來。

標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點
標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點

市場擔心瑞典房地產市場將出現調整,已經引發貨幣貶值,上周克朗兌歐元匯率下跌2%。

瑞典央行已經試圖緩和這些擔憂,但該銀行也強調了與抵押貸款負債飆升有關的風險。

標準普爾指出,隨著供應量的增加,攤銷要求更加嚴格,價格可能會下跌。與此同時,瑞典央行多年的極端刺激措施逐步解除之後,市場的反應仍然存在未知。

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與此同時,瑞典經濟強勁,標準普爾表示,銀行對房價下跌的承受力很大。

這家評級公司表示:“瑞典經濟依然強勁,失業率下滑,經濟活動高企。此外,大多數瑞典的貿易夥伴都表現出積極的經濟動力,瑞典的家庭儲蓄和企業資產負債表穩健。因此,我們有信心我們評級的銀行可以維持目前的資本和盈利狀況。”

原文來源:南華早報
發表日期:2017年11月28日
責任編譯:Zoe Chan

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