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當生活在加拿大的大多數人，明星，政府，白領，藍領等等加入房地產推銷大潮的時候，那麼這樣的潮流離房價的崩盤還有多遠？今天主要以加拿大經濟的中心城市多倫多為例，這個看似的安定平靜、積極向上的城市，是否暗藏殺機，隨著近期的發展，經濟還安全嗎？

一、望眼整個加拿大的房價，呈一個上升趨勢。2009-2016過去8年中，多倫多樓市一直在漲。累計漲幅大約200%~800%，特別是多倫多地區的房價過去幾個月一直以15%－30%的驚人速度同比上漲。

多倫多，加拿大的經濟中心就業機會多，有利於年輕人的發展，越來越多安省年輕人以及安省以外的年輕人來其平台發展。其次多倫多，相對於加拿大整體的環境，多倫多是個居住的好地方，教育資源多，生活方式便利，臨近的城市風景優美，也是多數人考慮定居在多倫多的一個因素。09年到16年多倫多的常住人口，淨增加100多萬人，流動人口淨增加50萬人，達到600萬常住人口和近800萬淨人口的規模。

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華。截止今年3月，獨棟住宅均價同比跳漲33.4%至120萬加元，城中心區的獨棟住宅售價高達160萬加元，聯排住宅（townhouse）和公寓均價也實現了近三分之一的同比漲幅。供不應求被認為是房價飆漲的主要原因。

多倫多房產局數據顯示，3月大多倫多地區的住宅地產銷量同比上漲17.7%，至1.2077萬，其中公寓（condominium）和獨棟住宅（single-family detached  home）的銷量漲幅最大。盡管新增掛牌數同比上漲15.2%至1.7051萬，但掛牌數增幅仍趕不上銷售量的增長，導致當地樓市供給側繼續趨緊。

當然與國內相比，不如國內房價的攀升力度，但是對於一個經濟穩定的一個發達國家來說，這些快速的增長，讓政府內部憂心忡忡。

舉一個例子：加拿大Condo一室一廳（50-60平米）的房子為例子，位於Bayview與Sheppard-Yonge 地鐵站附近，臨近富人區，2015年成交價格32萬加幣以內，如今同樣的位置估值40萬加幣以上。

二、目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平。

什麼是自有住房率：“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。

住房自有率高了帶來了什麼影響：家庭擁有自有住房，並不代表居住問題已經解決。經濟發達國家自有住房擁有率低，而落後國家的自有住房擁有率高。原因之一就是發達國家人口流動性強，為了減少住房買賣的麻煩，很多人寧願租房住而不是買房。相反地，落後國家人口流動性較差，擁有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己擁有的住房中。

住房自有率水平高的國家，幾乎都是經濟水平發展比較低的轉軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。其中住房自有率最低的當屬瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，緊隨其後的是瑞典和德國；而住房自有率最高是亞美尼亞，其在1998年時數值高達96.3%。由此可見，住房自有率高也不是什麼值得稱道的事情，反倒是經濟水平落後的標志。

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三、在低利率的刺激下，加拿大居民負債水平高，目前家庭債務收入比率為169.4％，相對於往年的146%大幅提高。

我們可以拿幾年前美國的次貸危機為例子：

1. 金融機構的所謂“創新”，制造了很多無法償還的貸款。

2. 房地產市場一直以來的上漲趨勢使得美國人樂觀地認為房價永不下跌，有人借款炒房，有人為房屋申請二次按揭進行消費。借款方有了（金融機構），貸款方有了（消費者），一筆一筆原本並不存在的資金就被金融機構”創造“了出來。這個過程一直持續，直到大量次級貸款（借給信用較差的人的貸款）無法償還，金融機構的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機。

3. 再看看如今安省家庭收入與房價的對比。

四、目前房地產行業占加拿大GDP過高。

對比加拿大的老大哥美國。作為發達國家，房產不應該是國家發展的經濟支柱。

如今美國：服務業占最大比重，全國四分之三的勞力從事服務業。2007年美國房地產總值12萬億美元，當年美國的GDP是16萬億美元，房地產和信貸這兩個經濟部門在頂峰時期主導整個美國的GDP。美國連續十多年的雙赤字現像並沒有轉機。十多年的赤字，債務還在攀升，貿易還是逆差，美國政府其實欠債累累。而依靠經濟景氣度的還債能力，還處於弱平衡，你就知道為什麼次貸危機那麼要命了。

五、目前溫哥華，多倫多的限購措施。

望著日益見漲的民怨，加拿大政府憂心忡忡。加拿大各級政府都忙著把民怨轉移，首先針對的就是海外買家。

BC省政府近來的報告指出：從 6月的數據來看，全省範圍內，僅有大約 3.3%的房屋交易新業主來自海外，而溫哥華地區則有 5%的買家來自於海外。相比本地人，海外買家在房地產市場上出手更為闊綽平均出價高出 42萬許，達到 116萬。在六月份的 19個交易日內，大溫地區的 5000宗房屋交易中， 260個交易為海外買家，其中中國人占 234個。

這些數據非常斷章取義，不僅時間非常短，而且不一定具有代表性。聯邦政府希望通過調查海外買家對房地產市場的影響，從而對海外買家征稅。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，將對外國買家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特別物業交易稅。  這意味著如果外國買家（留學生、工簽、海外投資者等）在2016年8月2日後於大溫哥華地區購買價值2百萬的的別墅，將要額外支付30萬加幣的“BC省房產稅”。 另外，溫哥華全面開啟房屋空置稅也將很快實施。大溫哥華地區房產局（Real Estate Board of Greater  Vancouver）公布的數據顯示，1月大溫哥華區域局（Metro  Vancouver）的住宅地產銷售量同比大跌39.5%，為連續第七個月下跌，環比下滑11.1%。

4月20日，安省省長韋恩在多倫多宣布，政府將通過立法，在GGH地區的房市實施15%的非居民投機稅（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的購房者，如果在這地區購買住宅物業，將要多付15%的稅。有超過6個家庭的多單元出租物業，以及農業、商業和工業用地，不適用於該稅。

立法通過後，新稅從2017年4月21日開始實施，在4月20日或之前簽訂了買賣協議的交易，可免於此稅。

就世界而言，澳洲NSW從6月21日開始在原有印花稅基礎上，對海外購房者加收4%的印花稅現在看來是非常“溫和”的了。

（據新華僑網）