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澳洲 | 澳大利亚引入新企业家签证吸引海外技术人才创业

为实现更高效、更具创新能力的国家目标，澳大利亚计划在今年引入并实施一项新企业家签证，并利用这一加强版的签证系统吸引更多海外技术人才来澳工作、创业。

SBS 9月7日报道，据了解，新推出的企业家签证旨在吸引海外“最优秀、最尖端”的企业人才及技能，并面向拥有创新思想及金融背景的企业家推出。此外，这一强化过的签证系统还将使科学、技术、工程及数学等专业及拥有信息通讯技术资质的研究型硕士将更容易获得澳大利亚的永久居留权。

据悉，按照澳大利亚积分技术移民签证项目的规定，在澳大利亚STEM及ICT等相关领域获得博士及研究型硕士资质的海外人士将被授予额外的优先积分，从而更容易获得澳大利亚永久居留权。

此外，澳大利亚政府还将建立一项临时企业家签证，依照全国创新及科学议程的规定，为拥有创新思想及第三方金融背景的海外人才提供获得永居权的便利条件，从而促使他们在澳大利亚发展创业。

新签证填补澳洲技能短缺

据了解，这项企业家签证将在今年11月引入，而签证面向STEM研究型硕士提供的永久居留权便利条件也将在12月实施生效。此前，澳大利亚统计局数据显示，2006年至2011年间，STEM领域的技术岗位比其他工作岗位的增长速率快了50%。基于这一数据，政府才决心加强该领域的人才引进。

同时，澳大利亚创业公司十字路口报告显示，澳大利亚对信息通讯技术人才的需求在1999年至2012年之间翻了一倍，但赴澳学生选择ICT专业的数量却有明显下降。对此，澳大利亚政府希望能通过企业家签证的加强条件，填补澳大利亚相关技能的短缺问题。

此前，澳大利亚创新部长佩尼在该签证的咨询程序开始时曾表示，企业家签证对澳大利亚的未来繁荣与经济增长至关重要。通过这一签证，我们不仅将挖掘澳大利亚的企业家思想，还能促使更多来自海外的人才前往澳大利亚，对澳大利亚的创意未来做出贡献。

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（据澳洲网）

英国 | 梅姨欲破房价杠杆泄密政府文档确定增设文法学校

据《每日电讯报》英国首相特蕾莎•梅拟取消对文法学校的禁令，计划设立新的文法学校，目的是给学生更多选择，满足不同资质的学生的学习需求。增设文法学校是“建设21世纪的教育体系”计划的一部分。

梅就任首相后，在首次系统地阐述政策时称，她计划终结富裕家庭占据最优秀公办学校的局面。消息人士透露，本周三她在会议上表示，英国的教育体系业已 “经历了房价的筛选”。有文法学校地区的学区房价相对较高，富裕家庭的孩子占据进入文法学校的先天优势。

周二有泄密政府文档显示，政府已确定设立新的文法学校，并且扩建现有的文法学校。

梅希望英国的教育体系“满足所有孩子的不同需求”，而文法学校会重新登场。上一任首相卡梅伦在辞职前宣布，政府将设立500所公立学校。据悉，梅打算将部分办成文法学校。

尽管认同卡梅伦任职期间对提高中学教学质量的贡献，但她仍表示“还有很多学生无法得到高品质的教育。”

9月8日上午，国防大臣迈克尔•法伦（Michael Fallon）表示，设立新的文法学校，并非意味着考不上的学生就要就读“渣滓学校”，政府的目的是给英国中学生机会选择高品质的教育。

迈克尔认为：“并非每个学生都适合文法学校纯学术的教育，文法学校和普通学校各有所长，并且都在各自的领域为学生提供优质教育，这点才是真正重要的事。”

同日，教育官员Lord Nash称，政府正与文法学校协会（Grammar Schools Association）合作，努力使入学考试“不那么容易受辅导影响”，即所谓的“tutor-proofed”（抗辅导），目的是确保不同背景的报考学生在更公平的条件下竞争。他还表示，现有66所文法学校优先录取免费午餐的申请考生。

英媒猜测，改革后的入学考试或类似于IQ测试题，侧重推理能力的测试。

由于文法学校教学质量出众，收费远低于私立学校，所以有条件的家庭纷纷请家教“开小灶”。家教收费高昂，贫穷家庭根本负担不起。

文法学校相当于中国的重点学校，入学考试在11岁（小学六年级）进行，所以也称“11+考试（11-plus）。由于部分教育家认为文法学校加剧了阶级分化和中产阶级特权，英国政府逐步归并文法学校。1998年前首相布莱尔颁布了禁令，不再增设文法学校。

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澳洲 | 中国根本不是澳农地大买家英美才是

近年来，中国投资者一直被认为是澳大利亚农业用地最大的外来买主。然而，一项最新调查发现：中国投资者拥有澳农业用地0.4%，远少于英美投资者在澳拥有的土地。

并非澳大利亚农地大买家

据英国《卫报》报道，澳大利亚政府7日首次发布农业用地所有权登记报告，数据显示，在总计3.846亿公顷的农田中，调有5210万公顷的土地是由海外人士持有，占比13.6%，其中三分之二在英、美资本手中。

澳大利亚国库部长莫里森和副总理兼农业和水利部长乔伊斯共同发布的这项调查表明，英国是持有澳大利亚农业用地最多的外国投资者，拥有2750万公顷，在外商所有的农业用地中占52.7%，占农业用地总面积的7.2%；美国拥有770万公顷，在外商所有的农业用地中占14.8%，占总面积的2%。

第三位是荷兰298万公顷，第四为新加坡共190万公顷。报道说，尽管媒体集中报道中国在澳大利亚的投资，但中国所持澳大利亚农地面积仅居第五位，共150万公顷。在外商持有的农业用地中只占2.8%，总面积的0.4%。

乔伊斯说，注册数据显示，越来越多的土地正掌握在外国人手中。他表示，据澳大利亚统计局此前估算，2013年6月，12.4%的土地由外国人所有，而在 2010年12月，这一数据仅为11.3%。80%的土地被用于畜牧业生产，其次是2.8%的种植用地。外商最常用的投资方式是租赁。

而8日出版的《澳洲日报》引述莫里森的话说，85%以上的澳大利亚农田都是本国人持有的，外国投资是澳大利亚经济不可或缺的组成部分，有利于经济增长和就业。他原则上支持更多的外国投资，对国内目前出现的保护主义情绪保持警惕。

莫里森说：“如今国内外商投资已超过2.3万亿美元（约合15.3万亿人民币），我们不能让保护主义影响澳大利亚的经济未来。”但他也表示，“必须确信这些投资符合我们的国家利益”。

澳媒体报道误导民众

澳大利亚首次编制农业用地所有权登记报告，目的是回应国内民众对农业用地过多流向海外投资者的关切。

近年来，澳大利亚民众对外国投资者、特别是中国投资者购买澳农业用地比较敏感甚至抱有抵触情绪。

为了缓解民众担忧，去年11月，澳大利亚政府加大对外资并购农业用地审查力度，通过立法，建立海外控股农场注册制度，并且承诺将进一步公开土地购买者和所购土地的相关信息，以加大对澳大利亚农业的保护。

今年早些时候，澳大利亚拒绝将该国最大私有土地所有者、牛肉生产商基德曼公司的农业用地出售给中国企业大康牧业，声称此举影响了澳大利亚的国家利益，因为这些农地与一处军用土地相重叠。

一些偏远选区的政客也曾反对将农业用地出售给海外利益集团，担心这一举措可能会损害该国粮食安全。

澳大利亚贸易和投资部长史蒂文·乔博对澳大利亚广播公司说，事实证明，中国持有澳大利亚农业用地数量比很多澳大利亚民众认为的要少。媒体有关外国投资澳农业的报道误导了本国民众。

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海外 | 巴西里约豪华顶层公寓：位置独特美景环绕，现代设施尽享便利

由于里约热内卢的近海发现石油，同时这里又举办了世界杯和奥运会，巴西的房地产市场当前正享有一种心理溢价，这使得巴西眼下对外国投资者非常有吸引力。那些最令人向往的海滩：依帕内玛海滩，莱布隆海滩和科巴卡巴纳海滩都已跻身拉丁美洲最贵区域，充斥着富人和超级巨富。这处无与伦比的住宅位于里约热内卢装饰艺术区中心地带，面积宽敞，是一套现代豪华顶层公寓，非常珍贵而独特！

位置卓越风光迷人，坐拥美不胜收的景致

这套住宅位置卓越，坐落在市区的巴洛克式艺术珍品与博物馆以及世界著名的科帕卡巴纳海滩和伊帕内玛海滩之间；瓜纳巴拉湾内环境淳朴、静谧，还能欣赏到雄伟的休格洛夫山美景，远眺壮丽的泻湖以及遍布其上的岛屿。

巴西里约热内卢是迷人的，它依山傍海，千楼万宇点缀盘绕在弯弯曲曲的山水之间。巴西人把它称为“奇妙的城市”。里约风情万千，它让你百看不厌。在葡萄牙语里，“里约热内卢”意为“一月之河”，是一个充满诗情画意的词，因为一月是里约的盛夏季节，阳光灿烂、鲜花盛开，山青水蓝，游人如织。

海外 | 巴西里约豪华顶层公寓：位置独特美景环绕，现代设施尽享便利 — 这套住宅位置卓越，坐落在市区的巴洛克式艺术珍品与博物馆以及世界著名的科帕卡巴纳海滩和伊帕内玛海滩之间

另一方面，大型世界性体育赛事的举办都将对主办城市经济产生巨大的拉动作用，尤其大量基础设施，如市政配套、城市生活配套、交通设施等的建设，对城市发展，尤其房地产市场的发展将会带来长远的利好影响。里约的生活总是充满着闲适愉悦的健康氛围。四季温暖湿润的气候为居民提供了户外运动的理想条件：足球、长跑、自行车、冲浪、攀岩、郊游、沙滩排球、潜水等等。在这里拥有自己的物业，可以拥有闲适的度假氛围，开启另一种充满异国风情的生活方式。

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新加坡 | 机遇指数：新加坡全球第二仅次于伦敦

如果英国伦敦失去全球领先商业中心的地位，那么接替它的将会是新加坡。

根据普华永道会计事务所（PwC）最新研究报告，新加坡是仅次于伦敦的全球最佳商业中心，机遇指数领先于纽约和巴黎等城市。与2014年的上次调查相比，新加坡排名也上升了一个名次。

研究显示，新加坡的商业影响力不断增长，部分原因是金融和保险产业持续扩张，在新加坡经济占比如今已达到13%左右。

普华永道也指出，新加坡的排名再进一个名次，主要是它的卓越技术、低税率，以及高效交通与基础设施体系等各方面的支持。这也使到新加坡在技术就绪（technology readiness）、交通与基础设施和经商环境等三个指标中，排名第一。

普华永道亚太资金项目与基础设施主管拉斯伯恩（Mark Rathbone）指出，新加坡公共交通系统近期虽发生多起地铁故障，但相比世界其他交通系统，新加坡交通系统效率依然较高。

他说；“比如说伦敦地下铁，就经常出现列车延迟、频繁故障和超载情况。”

最新研究显示，新加坡是仅次于伦敦的全球最佳商业中心

此外，新加坡政府正积极改善巴士和列车的经营方式，预料这将能带来更便利高效的交通服务。

在这次研究中，新加坡在技术就绪这项指标中表现优异，上升七个位次至第一名，取代了伦敦成为科技最发达城市。这主要是因为新加坡有高速移动宽带（mobile broadband）服务，学校内也设有广泛互联网网络。

不过，报告指出，新加坡在某些方面还有待进步，例如新加坡的可持续与自然环境方面的排名就下跌四个位次，报第20名。

普华永道的机遇指数报告，主要通过10个指标来评估30个城市的商业机遇指数。与其他对金融中心进行排名的调查不同，普华永道的指数也针对城市的社会和经济健康状况进行评估，考察经商便利、人口统计和技术准备等指标。

伦敦在这次研究中蝉联榜首，排名第三和第四为多伦多和巴黎。上次研究中排名第二的纽约，这次则下跌至第五名。值得一提的是，该研究是依据英国投票脱离欧盟前发布的社会和经济数据所作，并未考虑英国脱欧可能带来的经济影响。

（据联合早报）

加拿大｜温哥华成加拿大首座百万富翁城市

最新报告显示，由于房市连年火爆，去年温哥华已成加拿大首座百万富翁城市，平均家庭净资产达1,036,202加元（下同），比2014年升7.1%。去年温哥华家庭资产持有（包括现有住房增值和新增投资）增11.95%，远超全加国4.6%的平均增幅。

据《环球邮报》报导，Environics Analytics最新国家年度地区财富状况分析报告（WealthScapes）显示，去年全加家庭平均债务升4.1%至133,170元，家庭平均净资产微升4.3%至680,098元。这说明，房产增值幅度超债务增长幅度，房市火爆使许多家庭变得日益富有。

卑诗最有钱安省次之

报告显示，全加国各地家庭中，卑诗家庭最有钱，家庭净资产增6.3%至883,049元，而卑诗家庭净资产增幅又主要被大温区火爆房市拉动。卑诗低陆平原区房价连年暴涨，甚至迫使卑诗省府前不久推出15%的海外买家物业转让税。

相比之下，能源经济大省，家庭净资产增长相对微弱，其中萨省和纽省分别仅增1.1%和1.8%，像亚省等甚至还微跌0.7%。WealthScapes报告的分析主导人米隆（Peter Miron）说，目前加拿大经济出现两极现象，石油大省，尤其这些省的大都会区，相比之下遭受沉重冲击，这些省都面临强劲逆风，虽说不一定陷入衰退，但肯定是举步维艰。

分析显示，安省家庭平均净资产去年增5.2%至793,338元，富有程度仅次于卑诗省。亚省，上年曾是全国第二有钱省，去年家庭平均净资产下滑至763,812元，跌至全国第3位。导致这一现象的主要原因应是亚省房价跌2%，加上养老金和流动资产增幅（分别仅4.4%和1%）低于全国平均增幅所致。

安省奥沙瓦增幅最大

安省小镇奥沙瓦（Oshawa）家庭净资产比前年增长9.2%至714,040元，增幅引领全国，其中房产资产持有增长10.5%，增幅全国第二，流动资产增长7.6%，是全国平均水平的2倍多，养老金增长6.2%，超全国5.7%的平均水平。与此同时，家庭平均债务比上年增长7.9%至161,870，增长也是够惊人。

债务

去年全国家庭平均债务升4.1%，比其他年份有微升，超家庭收入3.2%的增幅。家庭债务上升，和房贷按揭债务上升有关，去年增长5.1%至94,867元。米隆说，超低利率环境下，借债从来没这么便宜过。现在最大风险是，利率一旦上调会怎么办？届时加国各地都会有感觉，但以温哥华、多伦多和卡尔加里房贷按揭最沉重的3个城市，感觉最为深刻。

流动资产

分析显示，去年股市虽动荡，但加人还是努力攒下更多钱，家庭平均流动资产增3%至251,559元，其中以债券和互惠基金等投资资产占多数。米隆说，这说明加人变得更为谨慎，不再像过去那么乐观，这一点有利也有弊。

米隆说，温哥华家庭平均流动净资产去年有下滑，可能是因一些家庭为支付首付拿出储蓄所致。目前最大担忧是温哥华，房地产已经成该市最主要驱动因素。

相比之下，安省家庭净资产增长较多样化，分散在流动资产、养老金和房子增值等各方面。多伦多家庭净资产中，房产增值虽是主要原因，但其他资产也有较大增长，居民去年储蓄普遍有较大增长，流动资产增长2.9%。

养老金

去年雇主养老金计划增长最快，尤其是以固定收益计划的养老金资产增长了5.7%至140,204元，其中曼省养老金资产增长8.3%至142,740元，大西洋省增长8.3%至138,804元，全国增长最大。米隆说，养老金增幅似乎多来自新增投资，而非现有养老金计划的增值。在目前长期利率持续下滑、加人平均寿命持续延长情况下，固定收益养老金计划似乎变得日益值钱。

（据互联网报道）

加拿大｜中产中国人移民加拿大只为享受生活

最新研究显示，中国商业类人士移民加拿大，主要目的不是为找好工作或指望挣更多钱，而是为了能更好享受家庭生活，多数情况下明知移加后钱赚得更少或根本找不到工作，也要来加定居。这说明，加拿大移民政策制定者和中国部分移民所期待的结果大相径庭。

研究显示，富有的中国技术移民加拿大，他们中大多数是为了更好地享受生活

据《环球邮报》报导，卑诗大学社会学教授罗斯特（Nathanael Lauster）与其博士研究生赵静（Jing Zhao，音译）两人对31名已经定居加拿大及即将移民登陆温哥华的中国大陆移民进行访谈，所有被访者中，几乎所有人都说移加主要目的不是为改善经济条件，和此前多数移民研究所认为的移民就是为改善经济条件的说法截然相反。

研究说，移民多是先和家人定居下来，一起享受家庭生活，安定新家，然后再开始慢慢找工作，并将工作作为其安居和稳定过程中的一个组成部分，其中有些人找工作只是为更好融入当地社会和生活。

更好地享受家庭生活

被访者中，程女士家中很有钱，在北京拥有几套房子，定居温哥华后在超市做起了清洁工，只是为了打发时间和接触外界。还有一名姓陈的商务类移民，也是同样原因在当地一个购物中心找了份销售员的工作。研究作者说，许多受访新移民都谈到，最关键的是移民加拿大后，能够更好地享受家庭生活，而以前中国的生活太紧张太忙碌。

受访者中，刚刚从北京移民温哥华的童先生透露，以前在北京的时候，挣钱虽多，但经常加班出差，回家过夜时间很少，经常和同事在外喝酒聚餐，回到家多数时间也就是倒在沙发上睡觉，女儿只能由父母、太太和保姆轮流带。

自从前不久全家登陆温哥华后，生活发生了天翻地覆的变化。全家人在一个富人区买了房子，每天他会起床做早餐，为上学的太太和女儿准备午餐后，其它时间上英文课，看电视，睡午觉或者是整理院子。至于找工作，暂时还不急，要等英文水平提高后，最后肯定会找到工作的。

少数人回流

当然，也有移加后不满足于只享受家庭生活、就业却一落千丈的移民。被访者中，有1名男士最终回流，搬回北京。还有1名女工程师曾带着两个孩子在加拿大生活，抱怨说温哥华生活太枯燥乏味。

但多数人认为，加拿大教育更优质，食品更安全，很适合再生一个孩子。

富有的技术移民

2014年，加拿大政府因投资移民对加拿大经济一点贡献也没有，取消投资移民计划。此次研究中，31名受访者中，26人都不是投资移民，而是通过技术移民来加，说明这个群体在没能按预期的那样在加拿大施展本身技能和知识。

罗斯特认为，造成这一现象的部分原因，可能是新移民资历在加拿大得不到承认。鉴于这一点，政府需要重新审视一下移民政策，为富裕的技术移民阶层创造一个更安全的港湾。实际上，选择技术移民，也就是选择财富，因此加拿大可考虑减少投资移民和难民接受。

（据互联网报道）

加拿大｜多伦多8月房屋交易暴涨海外买家将被关注

卑诗省针对外国购房者的新税令温哥华楼市骤冷，却让多伦多楼市更加火爆。多伦多房产局周三称，8月房屋销量较去年同期飙升23.5%，创下历史新高。

8月，多伦多独立屋平均交易价1,206,637元，共管公寓平均交易价446,612元

金融邮报报导，多伦多房产局（TREB）周三（9月7日）数据显示，今年8月比往年8月份多出2个工作日，导致当月多重交易服务系统（MLS）房屋交易量破9813宗，去年同比飙升23.5%，如排除多出的2个工作日，当月房屋交易去年同比仍升近13%。这一切，还是在房屋供应量持续极度稀缺情况下发生。

上月卑诗省对外国投资者征税15%的土地转让税，8月份温哥华房屋销量大幅下滑。多伦多房产局表示，他们会在未来几个月里关注在温哥华的外国投资者以及研究他们对房地产市场的影响。

数据显示，目前的大多区房市，905郊区各类房屋交易火爆程度已明显超416市区。上月郊区独立屋平均交易价905,610元，去年同比暴涨23.3%；半独立屋和镇屋平均交易价去年同比分别涨20.6%和18.4%。

TREB 8月所有房屋房价综合基准指数去年同比升17.2%，房屋综合平均交易价涨17.7%至710,410。其中，多伦多独立屋平均交易价1,206,637元，去年同比涨18.3%；半独立屋平均交易价774,700元，去年同比涨16.4%；共管公寓平均交易价去年同比涨9.8%至446,612元。

TREB也要分析海外买家

多伦多房产局（TREB)局长瑟库亚（L也会像arry Cerqua）在公告中说，大多区置业需求强劲，主要是买房支撑因素仍在，如地区经济和平均收入增长相对强劲，房贷利率持续超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不见好转，比去年还有所下滑，房源供应紧张导致无论哪种房屋类型无论哪个地区，房价一致上涨。

TREB市场分析部主管默赛（Jason Mercer）说，大多区人口持续增长，加上经济形势不错，以及房贷利率持续超低，都预示着明年房市还会刷新纪录。

默赛在声明中表示，多伦多也会象温哥华一样，在今秋和今冬公布第3方研究和消费者及地产经纪调查结果，重点讨论海外买家交易问题，以及房屋供应量影响因素。

加拿大皇家银行CEO麦凯（Dave McKay）周三表示，与温哥华相比，皇银对多伦多的房地产市场更有信心。

简慧芝：不会取消15%转让税

大温房产局（REBGV）上周五数据显示，上月温哥华房屋交易量去年同比暴跌26%，有回复正常值迹象。其中，独立屋交易去年同比暴跌44.5%，所有房屋类型中跌得最狠。房价涨势也随着交易下滑现放缓迹象，上月大温区独立屋平均交价环比跌16.7%至147万。

REBGV局长莫瑞森（Dan Morrison）上周五说，8月大温区超级豪宅独立屋和普通独立屋比其它类型房屋交易量均有下跌，拉低平均交易价。按基准指数来说，上月独立屋交易价破157万，相当于12个月内涨了35.8%，但比起7月份却微跌0.1%。

卑诗省长简慧芝周二表示，省府前不久出台的15%海外买家转让税，是为了打击过于扭曲的房市，省府不会改变政策。她说，房价涨得太吓人，如新税能让涨势放缓一点，那就真是太好了。此外，海外买家转让税和200万以上豪宅销售税对房市最后产生多大影响，现在说还太早。

她还说，政府现在要让首次买家入市变得更简单，这就不仅仅是价格的问题了，温市规划部多年来住宅规划工作停滞，造成房屋供应量问题。但对如何具体解决，她没透露，只说政府会想办法让市府推动和增加房屋供应量。

针对华人市场的银行成立

在当前海外买家、尤其中国买家成房市主要话题情况下，主要针对华人金融市场的加拿大第一财富银行（WealthOne Bank of Canada）作为联邦一级银行正式成立，丰银前房贷按揭部主管兰博特（Charles Lambert）出任 CEO。WBC在多伦多和温哥华设立分行，主要针对华裔市场，开设个人储蓄和房贷按揭业务等。

他说，最新统计数据显示加拿大目前共有130万华裔，近70%住在多伦多和温哥华。和其它大银行一样，WBC希望用高利率储蓄账户等有竞争力的产品吸引客户。银行会开设一些实体分行，但多数银行业务预计通过网上或呼叫中心进行。

最近不断有媒体报导大温区房市可能放缓，多温2地房市有可能降温，这种情况下WBC宣布成立，或许时机不算太理想。但兰博特对金融邮报表示，对此他和其它管理层都不担心，多温2地房市仍会活跃，不断会有机会。

多伦多Fasken Martineau DuMoulin律师事务所金融机构处联合主席克拉克（Stephen Clark）说，截至目前，中国银行和招商银行均在加拿大设有全资子银行，接受加拿大金融机构监督办公室（OSFI）监管。自1980年代以来，韩国银行、印度银行、英国银行和意大利银行都曾试图开拓加拿大市场，但最后多撤回本国，这是因其商业计划在加拿大行不通，走不动，一代移民可能觉得本国银行服务亲切些，但最后还是发现本土银行服务更牢靠全面。

（据互联网报道）

如何投资澳洲商业房地产？

澳洲住房投资方面的文章比较多见，但非住房（商业房产）方面的知识对普通房产投资者而言还比较陌生。本文即为读者提供商业（非住房）房产投资世界的初学指南。

大多数澳洲房产投资者对投资住房感到放心，因为他们熟悉这类房产，无论是独立房、套房或公寓房。很多人有过租房的经历，从承租人的角度了解了这类住房投资的一些知识。

另一方面，澳洲商业地产的运作并非众所周知。如果不是每天处理一座商业大厦的日常经营事务，大多数人都不熟悉商业租赁条款、商品服务税的应用、由哪一方负责房产的支出等。

商业地产有三种主要形式，即办公楼、商店、工业用房。投资商业地产完全不同于住房。

澳洲商业地产有着较高的回报率，但风险也较高

回报率

住房投资风险相对较低，因而回报率较低。商业地产有着较高的回报率，但风险也较高。例如，1套公寓房或套房的平均回报率为5%，而仓库一类的工业用房可能平均达到8%。

风险

商业地产投资风险较高是因为空置率较高。以仓库来举例，可能需要一段时间才能找到仓库的新租户，这一过程可能是几个月，也可能超过一年。相反，住房找到一个新的租户一般只需一两个星期。

租赁期限

住房的租赁期往往为6个月或12个月。然而，商业房产的租赁期通常会更长。如起初五年的租赁期并可选择续期五年这样的租约并不罕见。

租户类型

租户显然是房产投资的重要组成部份。在商业房产中，政府或大型企业租户被认为是优等租户，他们很可能租用房产很长一段时间，并且不太可能拖欠租金。

经济形式

如同任何形式的房产投资，经济形式对财务状况的影响至关重要。目前消费者和商业信心处于历史低点，许多企业不得不关闭。如果你的房产唯一的租户不幸是这类企业之一，你可能会面临一段非常艰难的时期。另一方面，住房受经济形式影响的表现有相当的弹性。最糟糕的可能是需要额外的一两个星期找到新租户，或者可能需要降低5元或10元的周租。

入门成本高

商业房产往往比住房昂贵许多。市中心办公楼或零售商店由于地处黄金地段而通常最贵，城郊的工业用房根据面积大小也可能会很贵。但是，成本可以通过聘请费用较低的房产管理公司使之最小化。

维护费用

住房的装修相对便宜。油漆工作、新地板、厨房和卫生间的装修成本只有20,000澳元至30,000澳元。但是，一幢商业大厦的装修会非常昂贵。安装新空调、建筑装修以满足新的卫生和安全标准，有时可能花费几万至几十万元之多。然而，成本很少由房东承担。

支出

成为商业房产业主的优点之一是，租客通常承担大部份的支出费用，如市政费、保险费、维修费和保养费。而不像住房那样，由房东支付市政费、税费、维护费和修理费等。

花销由哪方支付、所欠租金额、调整租金的频率等所有细节均在租赁合同中列出。

租约

租约是商业地产最重要的文件。这和住房赁不同，住房租赁合同通常是一份标准文件，大约4页长，而商业租赁合同不是规范性文件，往往长达50至60页，一般需要由律师来拟定。

仔细阅读租凭合同，如果有不确定的信息，则需要请法律专业人士来作解释。

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是索诺玛谷。

旧金山湾区地区分布

冬季与初春时节，索诺玛谷的卖家普遍会推迟将其房产挂牌上市，等待春暖花开将房产以最好的姿态推出。这种趋势在今年有所转变，导致第二季度末期挂牌上市的房产增加。对房产要价过于乐观的卖家会发现，市场无法满足他们的愿望。第二季度结束时，很多卖家降价，房产在市场上滞售的时间超出了卖家预期。

尽管如此，这仍然是个繁忙的季度。一些卖家发现自身处境不同往常，购房者的选择余地较大，他们需要争夺购房者。定价合理的房产会继续吸引多方竞价，但比去年大大减少。本季度开始时，100万美元以上的房产销量有所下降，因为这一价位的房产储量增加。到五月份，房产供应紧张，这使买卖双方得到了较好的平衡。

索诺玛谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

索诺玛谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

索诺玛谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

索诺玛谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度索诺玛谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

年底之前，旧金山湾区稳健的经济状况将对索诺玛谷的房产市场带来积极的影响。第二居所市场仍然活跃，希望购买更大房产的买家也很繁忙，这为首次购房的买家创造了机会。随着价格上涨趋于正常化，最终成交价格可能略低于卖家预期。

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