获法国居留证人数去年减少

据内政部1月15日公布的正式数字，2014年获得法国合法居留的无证者人数减少。2013年由于实行无证者身份转正新规定，全年获得合法居留的无证者人数大增。

2014年获得法国合法居留的无证者人数减少

法新社报道，内政部公布了去年有关移民和入籍的初步估计数据。内政部指出：2013年获得“特殊批准居留证”的人数为35274人，2014年减到31265人，减少了11.4%。2013年获得转正的无证者增加了1.2万人。

内政部指出：2014年无证者转正人数减少是因为以家庭理由转正的人数减少（-14.5%，减到26093人），尤其与家里有小孩在法国上学的无证家长 （-40%）和在法国生活超过10年的无证情况（-28.3%）有关。因经济理由获得转正的人数增加了9.4%，增达4822人。

内政部的数字也包括几乎自动获得居留权利的无证者（生下的小孩为法国籍、与法国籍配偶结婚或患有重病等）。

内政部强调：2013年无证者转正人数增加属特殊情况，是当时内政部长发布新的通函的结果。新的通函对无证家长和无证领薪职工放宽了转正条件，无证家长的转正标准是在法国生活至少5年、至少有一个小孩在法国上学至少3年。

在获得法国籍方面，内政部指出：去年获准加入法国籍的人数增加了10.9%，总共有77335人。根据政令加入法国籍的人数增加了10.3%，与法国配偶结婚取得法国籍的新入籍者增加了12.6%。

去年法国驱逐的非法居留的外国人数有15161人，增加了7.7%。其中来自欧盟以外国家的人（6515人）增加了40%，主要来自阿尔巴尼亚、科索沃以及北非国家。

 

2015年纽约房市哪些问题值得关注？

在纽约市许多公寓楼的大门背后，充斥着居民们不协调的抱怨声。从Ask Real Estate（房地产答疑）专栏所收到的抱怨信中，我们可以一窥居民们是如何应对生活在拥挤、昂贵的住房中的种种不顺心的。比方说，有个合作公寓的股东被邻居家的老鼠窝吓坏了；有一对父母被禁止将婴儿车推进楼内的电梯；有个租户厨房里的橱柜从墙壁上掉了下来。

有些纽约人就像讨厌房东一样讨厌邻居。合作公寓和共管公寓的管委会要小心了：你们也好不到哪去。

纽约人向专栏提出的问题，不仅取决于他们的个人情况，还取决于当今的重大问题，比如住房成本上升、士绅化、豆腐渣工程。最终，2014年成为了一个一切都在增长的年份，增长的包括房价、租金，以及最重要的——楼盘数量。根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)的数据，2014年10月批准建设的单元达到了16700套。

布朗克斯的金斯布里奇——2015年纽约一个值得关注的社区

那么，何种力量将决定大众2015年提出的问题？这取决于你的身份（和居住地）。虽然购房者在新的一年里还将迎来高风险的竞购战，但是纽约市的偏远社区（说的就是你，大广场区[Grand Concourse]）将会有大量寻求廉价住宅的潜在居民——所谓廉价，也只是相对那些令多数普通人可望而不可及的黄金地段而言的。

对于那些已把自家公寓改造成B&B旅店的纽约人，围绕非法住宿的论战可能会趋于白热化。而在这一切之上，市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房计划将初具规模；与此同时，本次奥尔巴尼会议(Albany)的立法将给租房者的钱包造成重负。随着我们迈向新的一年，这类改变游戏规则的因素也正在日益迫近。

居民社区：原先的冷门地段将变热

2014年，纽约市公寓的平均售价突破了100万美元（约合人民币623万元），这是一个影响深远的里程碑。随着城市人口的激增，错过了上一轮楼市繁荣期的社区，都见证了房价和楼盘数量的增长。

“当我刚开始创业的时候，布鲁克林还是个替代选项；而现在，它已经成为一个优选地段了，”霍尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的首席执行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)说，“我看到皇后区(Queens)正在朝这个方向发展，布朗克斯(Bronx)也不远了。”

根据Citi Habitats提供的数据，在布鲁克林拟于2015年投放市场的6527套新出租屋中，有1442套分布在贝德福德-斯图文森(Bedford-Stuyvesant)、布什维克(Bushwick)和克林顿山(Clinton Hill)。就在不久前，这些社区都还被视为冷门地区。

对于新来的买家，这些变化能够给他们带来新的住房选择。但是对于既有居民而言，这可能意味着他们必须搬走。这点同样适用于De Robertis Pasticceria and Caffe等商铺。这家咖啡馆已经在东村(East Village)持续经营了110个年头，最近刚刚关门歇业。到2015年，联合广场咖啡厅(Union Square Cafe)也可能会结束其在联合广场30年的运营。

“纽约人正逐渐意识到，这一漫长的繁荣期已对我们眼中的经典纽约市容造成了破坏，”历史街区保护委员会(Historic Districts Council)的执行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)说，他同时指出，2015年将是纽约市通过《地标建筑保护法》的50周年。“环顾左右，那些总被我们认为是一成不变的东西，却都在纷纷关门闭户。”

2015年，纽约市长的保障性住房计划将初具规模，该计划要求在未来10年里，修建或保留20万套保障性住房。这一目标的实现取决于一项政策，它要求开发商通过修建保障性住房，来换取在市政府重新规划的社区修建更高、更密集楼盘的资格。至于政府将会如何在这项提案的雏形上添砖加瓦，开发商和保障房倡导者们都在拭目以待。

“我们的目标是修建尽可能多的单元，同时确保这样做能够维持和提高居民社区的健康运转。”城市规划部(Department of City Planning)部长卡尔·魏斯布罗德(Carl Weisbrod)说。

当城市规划部门2015年初提出初步的建议方案时，布鲁克林的东纽约(East New York)地区将被列为试点。随后，重新区划进程就将在该处全市最穷社区之一内展开。而紧随其后的，将是针对皇后区的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我们需要做市长希望大家做的事——建造更多住房，”纽约房地产委员会主席史蒂芬·斯皮诺拉(Steven Spinola)说，但是，“如果数据上不可行，如果收回来的租金低于建筑的维护成本，那你就不会这么做了。”

保障房倡导者们则担心，如果重新区划做得不认真，那么居民社区或将迅速士绅化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)发生了什么吧，”城市正义中心(Urban Justice Center)的社区开发项目负责人哈维·艾普斯坦(Harvey Epstein)说，他指的是房价上涨，“我不明白，它怎么就不可能发生在东纽约、布朗克斯或者法拉盛呢。”

买家和卖家：买房依然是一场“硬仗”

现金全款购房者、难以取悦的贷款人、暴涨的价格、匮乏的挂牌信息……这些现实，都困扰着购房者，使找房子的过程让人倍受打击。不幸的是，在新的一年，购房者们可能依旧需要在卖方市场里打拼。

“我们的人口和就业正处于历史高位，并在不断增长。这给租金和房价施加了很大压力，”纽约大学富曼房地产及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任马克·威利斯(Mark Willis)说，“现在没有理由认为这些趋势可能发生改变。”

对于购房者，也不都是坏消息：房价2015年仍将上涨，但步伐可能会从飙涨趋于平缓。“房价不会一味地陡然上涨，”柯克兰集团(Corcoran)的首席执行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)说，“买家都有点疲劳了。”

2015年，寻找新楼盘的买家将会有更多的选择。根据科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的数据，2015年曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市(Long Island City)新上市的共管公寓预计将增加一倍以上，从2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速扫一眼日益变化的天际线，我们就能发现一个令人沮丧的现实：那些光鲜亮丽的新大厦，未能提供大部分纽约人买得起的房型。“我们正在修建的房屋，跟我们需要修建的房屋之间存在着脱节，”房地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒表示，“2015年，这一现象会更加明显。”

布朗克斯大广场区或皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)的业主们，即将迎来急于寻找下一个未开发市场的买家们的新关注。“你什么时候听到别人谈论过布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)？”霍尔斯特德房地产公司的拉米雷斯问，“聪明人正在涌向那里，以实惠的价格买下房子。”

出租房：租金政策可能面临改革

下面这条消息，可以给人带来一线希望：市价房的租金太高了，它们2015年可能涨不了多少。“好消息是，租金不会再涨了，”米勒说，“坏消息是，它们很可能也不会下降。”

新建的房产将给那些财大气粗的租房者提供奢华的居住选择，它们大多位于曼哈顿以外的行政区。根据Citi Habitats的数据，在布鲁克林，预计有6527个新的出租单元，将于2015年投放租赁市场，比曼哈顿3802个单元多出近一倍。

这类开发项目之一，是邓波区(Dumbo)的沃特街(Water Street)60号，一个包含290个单元的出租楼盘，带有24小时门房服务和一个可坐拥曼哈顿景观的屋顶平台。房屋租赁将于下个月开始，两居室的每月房租起价达到了令人瞠目结舌的6018美元（约合人民币3.7万元）。“人们想要体验住在共管公寓的生活，即使他们是租房而不是买房。”Citi Habitats负责新开发项目的董事总经理乔迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)说。

与此同时，居住在近百万套租金管制型公寓里的纽约人应该准备好，于2015年6月在奥尔巴尼放手一搏，那个时候，租金管制法就要到期了。保障房的倡导者们希望看到这样一项规定的撤销——该规定允许业主在租金达到每月2500美元（约合人民币1.6万元）的情况下，取消对空置单元的租金管制。

根据租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据，在过去20年里，纽约市至少有13.3万个单元因这项规定而变成市价房。政策的支持者表示，如果这一趋势持续下去，租金管制政策会被进一步削弱，从而对市长保留保障房的努力构成阻碍。

“这是我们租户运动生死攸关的时刻，”大都会住宅委员会(Metropolitan Council on Housing)的项目总监伊拉娜·迈尔(Ilana Maier)说，“如果我们现在不能大举强化规定，那么这些政策在十年内都发挥不了作用。”

但是，租金稳定政策的反对者怀疑，在共和党人把持州议会的情况下，2015年将不会是租户运动的分水岭。舍温·贝尔金(Sherwin Belkin)是一名代表业主利益的律师，他说：“业主们认为可以借此机会对租金管制政策做一些亟需的改变。”

其中一项被提议的改变是：要求租金管制型房屋的租户提供收入证明。

Airbnb：租房网站迎来紧要关头

在纽约，任何人不得将多户建筑中的一套没有租户的公寓单间以短于30天的租期出租，这是非法的。然而，几乎每周都有人写信给Ask Real Estate专栏，咨询如何绕开这些规定：如果我交换公寓呢？如果没有书面形式的约定呢？

由于纽约州政府和纽约市政府试图打击不法的旅馆经营者，2015年可能会出台一项规定。而与此同时，房产租赁网站Airbnb将游说政府改变法规。“你会看到，规范这一市场的要求会变得更加迫切。”代表租户的律师塞缪尔·J·希莫尔斯泰因(Samuel J. Himmelstein)说。

要让Airbnb退市，可能没那么容易。最近，昆尼皮亚克大学(Quinnipiac)开展的一项民意调查表明，56％的受访者认为，应该允许纽约人将房间租给陌生人。“我们不想把房子变成旅馆，但是与此同时，人们有时会想把自己的公寓租出去。”霍尔斯特德管理公司(Halstead Management Company)的总裁保罗·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)说。该公司打理着纽约市250处住宅物业。

共管公寓和合作公寓一直在严令整顿，编写警告备忘录，对违规居民罚款。对于租房者来说，打破规则就可能会危及租约。共管公寓正在加强安保措施，要求门卫仔细观察来访者，同时要求居民为来访的客人签署授权表格。这类操作还引起了保险界的关注。

“万一有个通过Airbnb投宿的客人放火了怎么办？”纽约市律师协会(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委员会(Cooperative and Condominium Law Committee)的会长菲利丝·H·韦斯伯格(Phyllis H. Weisberg)问，“谁来赔偿损失？”

不过，随着纽约人日益习惯于共享经济，各处楼盘可能最终也不得不接受它。

“Airbnb将生存下去，”戈特塞根表示，“与其抗拒它，我们不如拥抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：运营成本短期内不会下降

从物业费到倒卖税，共管公寓和合作公寓的业主经常抱怨，管委会要将他们榨干了。不幸的是，运营建筑的成本在短时期内不会下降分毫。

在接下来几年里，大型住宅楼盘必须遵守第87号本地法(Local Law 87)——该法要求楼盘审核能源使用量，并保持系统以最高效率运行。住宅楼是纽约市最大的温室气体排放源，其排放量占总量的37%。“能源是一大热门话题。楼盘怎样提高能源效率？”管理着超过500处房产的FirstService Residential New York的总裁丹·沃泽尔(Dan Wurtzel)说，“如果运营预算的三分之一来自能源耗费，而现在你可以降低这块成本，那么上涨维护费的压力就减轻了。”

即便这些改进最终会降低长期成本，遵守这条法律可能还是颇具挑战性。此外，2015年是各楼盘停用6号取暖油、改用污染更少的4号油的最后期限。

“谁来支付由此产生的成本呢？”纽约合作公寓和共管公寓委员会(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席马克·J·卢森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“这会给许多楼盘带来真真切切的成本。”

虽然也有各种各样的政策鼓励，但许多会采取减免税务、低息贷款或退税的形式。因此，楼盘运营方或许将不得不从估价中征税，或增加维护费，以此打平楼盘运营的初始成本。“你会遇到没人为你提供前期资金的问题，”卢森堡说。

这些，都只是纽约人2015年将会遇到的部分问题。而且，邻居家的儿子在圣诞节收到了新的爵士鼓，你又免不了要头疼了……

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中国香港特首料房屋供不应求近尾声

据中国香港文汇报报道，房屋政策是今届中国香港特区政府施政的重中之重。特首梁振英昨日近日表示，特区政府已落实楼市“双辣招”，压抑炒卖、投资和外来需求，未来会继续做好供应工作，并会想办法增加资助出售房屋供应量。他相信，房屋长时间供不应求的情况，应该已接近尾声。

中国香港特首料房屋供不应求近尾声

梁振英昨日在接受电台访问，及在中国香港电台节目《中国香港家书》中均谈到房屋问题。梁振英坦言，排队上公屋的人龙愈来愈长，储钱速度追不上楼价上升速度，他完全理解市民的心情，也十分心急解决房屋问题。特区政府会在房屋政策上通过资助形式，让市民在单位大小、地区及装修档次各方面都有所选择。

他指出，为了回应社会人士，特别是中低收入家庭对买楼自住的需求，政府会透过房屋委员会、房屋协会、平民屋宇公司等机构，增加供应资助出售单位，即价钱低于市价的单位，同时会引进先导计划，选择正在兴建、本来准备出租的公屋出售给绿表人士，提供更多买楼的选择。

梁振英坦言，在开发土地、增加房屋供应的过程中，难免会影响到部分地区的环境质素，但“我们要长远解决房屋问题，今天就必须作出抉择”。

另外，他建议成立多方讨论会，由特区政府与各界人士共同解决土地长期不足的问题。

 

希腊买房移民都有哪些政策/途径？

希腊投资移民申请条件：

  • 申请人必须年满18周岁以上，无犯罪记录；
  • 无管理、学历、语言要求；
  • 在希腊购买价值在25万欧元或以上的房产，无需提供资金来源证明；
  • 购买全家的医疗保险；
  • 无需在当地有定期存款，只需保证稳定的海外收入，足以支付申请人以及其受养人在希腊当地的日常开销；
  • 非欧盟成员国公民。

签证性质：

为可续期永久居留签证。每五年续期一次。不能工作，但可以开设公司。

身份维持要求：

主申名下时刻持有一套价值不低于25万欧元的房产。无登陆及居住要求。

受养人：

可以携带配偶及21周岁以下的子女申请；

请注意：孩子年满21周岁后，永居身份即失效。21岁的子女只能获得三年的居留权。

中国留学生在英国读本科人数超欧盟学生总和

去年，在英国大学就读大一的中国留学生人数达58,810人，与去年同比增长4%。这个数字首次超过欧盟国家在英国的留学生人数总和。

英国大学就读大一的中国留学生人数达58,810人，与去年同比增长4%

随着中国中产阶级家庭的扩大，越来越多的父母愿意出钱送孩子到海外留学。而英国的世界一流大学对中国留学生的吸引力使得英国大学内中国留学生人数持续增长。

根据英国高等教育数据统计局公布的最新数字，除英国之外的欧盟国家留学生总数是57190人。自2009-10年度以来，中国留英学生人数飙升了60%。

2009-10年度，在英国大学注册的中国留学生新生人数只有36,950人。针对新公布数字，英国大学、科学与城市事务专责官员格雷格·克拉克表示，他很高兴看到越来越多的中国学生到英国继续高等教育。

克拉克说，这些中国学生了解到英国大学的学位在世界各地都有极大的价值。

此消彼长

另一方面，来自印度的留学生则下降了12%，来自巴基斯坦的留学生下降了7%。

分析人士相信，政府收紧留学生签证审批以及严厉控制移民的说辞影响了许多人来英国的积极性。

此前，英国内政大臣特雷莎·梅（Theresa May）提出收紧留学生计划，强迫来自欧盟以外国家的外国学生在学业结束后离开英国。

此举招致英国学术界人士的强烈批评，斥责这不仅影响招聘顶尖科研人员，而且损害英国大学的国际声誉。

特雷莎·梅表示，目前的学生签证制度被滥用，许多外国学生结束学业后非法滞留英国。

根据现行规定，欧盟以外国家来的留学生课程结束后可以在英国逗留四个月，如果在此期间找到程度相应的工作，就可以申请把学生签证改为工作签证。

保守党提出的新建议要求所有留学生在签证到期后立刻离境，如果要继续深造或者获得工作机会，需重新申请签证。

 

多伦多2014年四季度房价暴涨 平房最抢手

根据Royal LePage价调查既市场调查预测14日公布，多伦多市各类型房屋的价格与去年同期相较，均呈成长趋势，多伦多市房价在2014年第四季中陡升。

2014年第四季度多伦多房市均价陡升，尤以平房的独立屋需求最大

平房的独立屋类型在2014年第四季度激增，与2013年同期相较，平均房价为64万7535元、增加11.6%；标准两层楼独立屋也明显升，平均房价较前年同期上升8.6%、达到74万5062元；该段期间，标准公寓单位的平均价格为38万4680元，与前年相较上升6.9%。

Royal LePage总裁兼执行长苏坡（Phil Soper）预测，不可忽略油价陡降对全国房市所带来的可能影响。在短期内，苏坡认为去年第三季度房市自然缓慢升值的情况，在加国中部将有所延迟。

至于西岸房价将加速增值，主要归功于近来当地在能源部门的发展；与此同时，东部大西洋省份的买家可望持续占上风，预测该区房价升值幅度可望低于通货膨胀。

Royal LePage资深副总裁罗曼尼斯（Gino Romanese）指出，2014年第四季度，多伦多房市成为全国最抢手的地点之一，举凡独立屋受到大量需求，其中尤以平房为最。

此外，对许多未能购得理想独立屋的买家，间接炒热公寓单位需求量，使得购买公寓的需求明显增加，不论是新建公寓或是再次求售的公寓单位，都有各类型的优良存货可供选购。

罗曼尼斯表示，去年12月房市交易脚步并未歇缓，在12月23日之前仍有多方抢单的情势，他更预期该项情势将会持续到2015年，在今年前几个月，求售房屋数量可能较少，但各类型房屋售价都会增加，多伦多市平均售价将增加4.5%。

罗曼尼斯分析，房市持续上涨主要是因为近年影响多市房市的社会和经济因素并未改变，因此预测多市及其邻近地区的房价在今年持续上涨是合理的。

与此同时，公寓建商也开始建造有家庭亲切风的房屋，新公寓单位有更多设备和空间，一旦建成后的公寓单位，正可提供买不起独立屋的年轻夫妻或家庭选购。

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2015年澳洲房产投资“黑点” 真的是首都堪培拉吗？

堪培拉是2014年澳洲唯一房价回落的大城市

RP Data 12月份澳洲房价指数还显示，在2014年额最后一个季度中，堪培拉的居住价值数值下滑了3.4％。

澳洲房地产数据公司RP Data公布的去年12月份房价指数（CoreLogic Home Value Index）显示，堪培拉的房价在2014年再度滑落，这是该城市连续第二年房价下滑，也是各大城市中唯一记录房价负增长的城市。

RP Data 12月份房价指数还显示，在2014年额最后一个季度中，堪培拉的居住价值数值下滑了3.4％，是所有大城市中表现最差的。而同期，珀斯、悉尼和布里斯班都取得了各自最大季度涨幅，分别上涨了2.8％、2.3％和1.8％。

根据澳洲房产监察的数据，堪培拉也是唯一在2013年记录房价下跌的大城市。最新的报告显示，堪培拉的房价在2014年下降了0.6％。

RP Data的高级研究分析师库舍尔（Cameron Kusher ）说：“尽管大多数城市呈现正增长，但在澳洲首都城市的住房市场上，整体的年资本收益率持续放缓。”

在上季度中，堪培拉的套房价值下跌最狠，为4.2％； 独立房价值下跌了3.4％。在去年的第四季度中，堪培拉的住房中位价格虽然比冬季的51万澳元有微幅上涨，但基本维持在52万澳元。

坏的消息是2015年这种情况不会有所好转。RP Data房价指数调查的负责人劳利斯（Tim Lawless）认为，堪培拉房产市场价格放缓的状况预计将持续下去。

在去年的12个月中， 全澳洲房价上涨速度均有所放缓，至7.9％。

劳利斯表示，蓬勃发展的澳洲房产市场热潮正在减退，今年人们应该看到房价上涨放缓会“进一步持续”。悉尼和墨尔本在目前的房价上涨阶段一直是资本收益的佼佼者，但与去年同期相比上涨速度会放缓。 而布里斯班、阿德雷德和霍巴特在未来的一年可能会有更强的表现，值得关注。

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美国纽约房价大涨 房产税也水涨船高

《纽约邮报》报导，由于纽约市的房价大涨，市民今年将要缴交更多房产税。

日前公布的美国房价房产初步估值，显示全市106万814个物业的市值，上升9%到9883亿元，增幅比去年的6.6%高。

财政局透露，一家庭房屋的房产税平均增加228元，但合作公寓和共有公寓的增幅更大。

由于合作公寓和共有公寓的市值上升10.86%，因此评估的税项也较一家庭房屋重。

财政局的分析显示，合作公寓的房产税平均增加448元，而共有公寓更大增838元。

曼哈坦的豪华公寓的房产税增幅更大，合作公寓平均豪宅税增加817元，共有公寓增加1150元。

与此同时，曼哈坦昂贵的一家庭连栋屋，房产税增加得最厉害，达2131元。

白思豪政府欢迎房产市值大增，视之为好消息。

财政局局长吉哈 (Jacques Jiha)说：“由于全面需求强劲，房地产市场在销售及租赁均保持稳健。”

纽约市有33个社区，一家庭房屋的市值大幅上升逾20%。布碌崙的火红社区包括：卡罗花园 (Carroll Gardens)、皇冠高地、展望高地、贝德福-史岱文森、布许维克、绿点和威廉斯堡；曼哈坦的热点包括中哈林和东哈林、雀儿喜和Kips Bay。

财政局将于5月敲定房产估值，一家庭房屋的屋主可在3月16日前提出异议，其他种类房屋的屋主必须在3月2日前提出上诉。

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2015年澳洲房产投资者的新机遇在哪里？

传统上，澳洲的空巢人士或大房换小房者都是往海边或树多的地方搬，但近来这个趋势发生了变化。海边或林间不再是他们的首选，他们更倾向于便利的城市生活。这对于澳洲房产投资者和开发商意味着什么？

澳洲住房和城市研究所的报告显示在澳大利亚房市中，维省大房换小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。当这些财力雄厚的婴儿潮人士开始搬往市区后，立刻就对近郊的房价产生了显著影响。墨尔本买方代理奥斯本（Paul Osborne）说，在过去1、2年里，换小房对房价的效果已经昭显。“最近，在Malvern一套价值100万的物业就卖了160万。”

奥斯本说，“这些婴儿潮人士已经退休或准备退休了，在过去几十年里，他们无论在股票市场还是房地产市场都度过了一段很好的时光，现在很多人想好好享受生活。”报告显示，大房换小房的动机就是变换生活方式，他们再也不想费力的保养房子、修整花园，孩子们离开了家，他们也退休了。他们想要一层楼的物业，去哪里都方便。

买家代理Secret Agent的报告中也显示，“与其搬到远郊的大物业，靠近交通和生活设施已经成为婴儿潮新的梦想。”投资者如何把握时机？

在新的市场行情下，开发商对市场的反应有些缓慢，目前市场上针对这个族群的物业供应明显不足，新开发的公寓楼盘面积都偏小。奥斯本认为，对于精明的投资者来说，现在是趁早进入的好机会。“如果开发商为这些换小房者提供精装单元房，单层楼，地点好，会有很大的利润空间。”奥斯本说。

Metropole的亚德尼（Michael Yardney）也看到了来自老年购买者的强劲需求，以及目前市区新楼盘的缺陷。“推高物业价格的不是投资者，而是自住者。“自住者购买什么类型的物业，马上就能推高这类物业的价格，因为他们是用心在买，而不是看计算器。”

“墨尔本近郊的很多新公寓在开发时没有考虑到自住者，他们都是以楼花的形式出售给投资者，特别是海外投资者。平面设计图很不人性化，建造技巧也糟糕。”亚德尼说。他建议，投资者要避免高层公寓，选择小型开发的精装公寓，以适应当前的趋势。

奥斯本进一步预测说，下一步的开发热点可能是三卧室的大公寓。“由于供应短缺，空间宽敞的物业现在都能收获溢价，“只要满足‘合适的特征’，市场上大房换小房者多的是！”“所谓合适的特征包括充分的自然光，好风景，优秀的建筑质量，物业管理费也不能太贵。”

市场上为澳洲退休人士准备的公寓房数量不足，对中国买家是有利的投资机遇。

澳洲墨尔本的新建公寓项目，售价约128万－220万人民币

澳洲城市开发研究所的维省主席佩斯（David Payes）说，人口结构决定了人们对住房的要求发生了改变。“在维省，50%以上的家庭都是一个人或两个人。平均家庭人口数量减少了，婴儿潮时期的人大多数进入了空巢阶段，他们在经济上非常富裕。”

佩斯解释了为什么在过去25年里，分割的单位土地面积减少了25%。“这反映出平均家庭人口减少了，另外，小面积的土地也更容易负担得起。建筑公司根据较小的土地面积进行更有效率的设计。”

鱼和熊掌兼得的选择

专家发现，并不是传统上人们对海边或林间的喜好改变了，而是有条件的人更倾向于两全其美。“有的人卖了现有的大住房，在市区近郊买一套海滨物业。”奥斯本说。

佩斯认为墨尔本CBD的主体仍然是年轻的专业人士，他们的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房换小房者需要大一些的公寓（包括三卧室单元房）或是连体别墅。“他们希望在同样的地方养老，更接近家人和朋友，但住宅面积要小一点。”亚德尼说，墨尔本错误的公寓类型供应过量，但好物业供应不足。“因为开发商都喜欢在一块地上尽可能多盖”。

亚德尼同意佩斯的观点，近郊仍然是年轻人的天下。“但现在开始有一种为婴儿潮人士建公寓的趋势。”他们搬到公寓住就是为了更好的生活，因此不会委屈的挤在狭小的空间。“这些退休人士希望住在同样的地点，有同样的医生，理发师，靠近朋友。”这些公寓通常更贵，星罗棋布的点缀在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周围。

对于婴儿潮来说，大房换小房也是一种投资策略，他们把原来的大资产换成小一号的，不但获得更好的生活方式，房屋也更易于保养，释放出来的资金还可以供养他们的退休生活，外出旅游等。

居外认为，对开发商和投资者来说，早早行动是成功的关键。大一些的公寓出售很快，有强劲的增值潜力，是口袋充实的退休人士激烈竞争的对象。

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周杰伦结婚地为英国经典乡村别墅-霍华德古堡（组图）

1月17日晚，周杰伦与昆凌在英国霍华德古堡举行了基督教结婚仪式。这座英式城堡也因为这对新人的结婚，而被更多的人所关注。

据了解，这座古堡所在地原址为军事城堡之后被改建为巴洛克式建筑，建于1712年，距今300多年，一直为霍华德家族所有。其实古堡本身并不是一座真正的城堡，而是经典的英国乡村别墅建筑。

在英国的历史上建造霍华德城堡的第一代贵族第三代卡莱尔伯爵查尔斯·霍华德是一位富有、高傲的人，常常喜欢做一些惊世骇俗的事，所以他能建造出这样一座豪宅一点也不另人惊奇。最令当时人不解的是他要建造一座耗资巨大的建筑，却选择当时还名气不大的约翰·范布勒作为如此重大的建筑项目的设计者。

英国经典乡村别墅——霍华德城堡组图欣赏

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