為什麼越來越多美國父母選擇在公寓裡養育孩子？

在過去十年中，不斷上升的房價讓許多人放棄買房，而擁有住房的美國家庭數量驟降360萬。

物業信息發布網站Rent Cafe最近發布的一項調查結果顯示，2006到2016年期間，包括東灣在內的舊金山都會區內擁有住宅的家庭數量銳減3.1萬戶，下降了10%。而舊金山和奧克蘭租房家庭的數量增長了5.7萬戶，即上升了33%。

面對高租金或高抵押貸款兩種可選方案，很多家庭選擇了租房。Rent Cafe的研究員 Florentina Sarac說道：“這些家庭基本上都負擔不起買房的費用。”她表示，在2008年的大衰退中，許多家庭在金融機構取消抵押品贖回權的浪潮中失去了自己的住宅，而且無力再購買另一套居所。

很多美國家庭要面對嚴峻的經濟現實：灣區住宅的租金在2006和2016年期間上漲了39%，而房價上漲了80%。“該選擇哪個非常明顯，”Sarac說道。

這項調查的範圍不包括聖荷西（San Jose）都會區。那裡的房產平均銷售價格已經平穩上升了6年，目前聖克拉拉（Santa Clara）和聖馬特奧（San Mateo）縣的房價居首，高達100萬美元（約677萬元人民幣）。

在美國，越來越多的父母選擇搬到公寓或租房住，以減輕高房價的負擔

高房價已經對當地的學校產生了影響。聖克拉拉縣的教育官員Mary Ann Dewan表示，全縣各區的入學率越來越低，因為有學童的年輕家庭已經離開了這裡，選擇定居在房價相對較低的城市。

她說，學校還注意到了多個家庭租住同一棟獨立住宅的情況。有的家庭甚至住在汽車和房車裡，而這種生存現狀增加了孩子們身上的壓力。

“由於少年兒童的心智能力尚未發展成熟，未知的前途會造成沉重的負擔，”Dewan說。如果學生們來到學校時仍感覺疲倦和飢餓，這種壓力會引發行為不端正和學習效率低下等問題。

東帕洛阿爾托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）學區出現了越來越多流離失所或居住在臨時住房中的學生。根據聯邦設定的標准，大約40%的學生可以被視為無家可歸。

許多學生居無定所的現狀迫使該地區為家庭提供更多服務——食品儲藏服務、免費自助洗衣服務和臨時自發性籌款活動。

“如果孩子們不得不勉強在沙發上生活，那他們就無法專心學習，”該地區的發言人Rolando Bonilla說道。“我們已經看到了這種現像造成的惡劣影響。”

Rent Cafe整理的人口普查數據和房地產數據顯示，在全國範圍內，有孩子且租住房屋的家庭數量增長了16%，而擁有住宅的家庭數量下降了14%。美國的出生率較低也使得購買住宅的家庭不斷減少。

紐約、洛杉磯和芝加哥家庭的住房擁有率也出現了大幅下降。在近十年內，北卡羅來納州夏洛特市（Charlotte）的家庭租戶增加得最多，其增幅高達73%。

開發商對家庭公寓需求的增長做出了回應。房地產數據公司Yardi Matrix表示，兩臥室、三臥室和四臥室戶型公寓樓的建築工程數量增加了。在過去十年內建於舊金山都會區的新公寓中，大約有43%是兩臥室型或更多臥室的公寓。

據Yardi Matrix公司所說，在2006到2016年期間，多家開發商在舊金山建造了14,477套公寓，在聖荷西建造了16,659套公寓。

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原文：The Mercury News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲房產又是中國買家的香餑餑！“感謝”中美貿易戰

盡管最近針對外國買家的稅有所增加，但美中貿易戰促使澳大利亞的房產市場重新成為許多中國購房者的首選。

根據中文海外房產平台“居外網”的數據，澳元兌人民幣下跌正推動中國買家購買意向好轉，而此時美元的升值，使得在美國的投資成本相對於世界其他地區顯得更加高昂。

居外網的數據顯示，一年來中國買家的興趣跌落之後，今年第一季度，他們對澳大利亞地產的搜索量比上一季度增長了10.1%，6月份季度的搜索量又增長了4.4%。

但在深受外國買家喜愛的悉尼東部郊區和下北岸，這裡的知名中介表示，他們尚未確定新的興趣是否將轉化為銷售額的顯著提升。

悉尼仍被視為外國投資的避風港

自2016年達到峰值以來，外國買家的數量大幅下降，主要原因是中國打擊資本外流以及地方金融機構更嚴格的放貸標准。

房地產行業專家表示，州政府在上個財政年度推出了對外國買家購房征收8%印花稅附加費的規定，是對澳大利亞市場的“致死一擊”。

今年5月，外國投資審查委員會公布的數據顯示，外國買家主導的房地產銷售熱潮結束。數據顯示，2016-17財年，住宅購買審批數量下降了67%。

但中國人仍是澳大利亞外國房地產投資的最大來源，其次是排名甚遠的加拿大，再者是美國。

“高淨值中國買家在悉尼的活躍程度低於2016年，但這些買家對政治糾紛最敏感，而貿易戰似乎已經又把悉尼推到了他們的首要位置，”居外網的CEO羅雪欣（Carrie Law）說。“在發生政治紛爭之際，許多人暫停或減少對美國房產的投資，並利用澳元走軟以及現在是買家市場的形勢。”

“澳元兌人民幣彙率仍較去年的峰值水平下跌了約7%，而美元兌美元彙率較近期低點上漲了略高於8%。”

喬安妮·戴（Joanne Dai）來自香港，之前是一位專注於中國大陸的投資銀行家，目前負責出售豪華C21 City Quarter房產，她說，“我的客戶覺得美國的政治環境不可預測，他們不是很確定特朗普接下來要出什麼招。”

戴說，疲軟的市場環境也使澳大利亞成為一個更有吸引力的投資機會。

“我的許多手上有大量現金的客戶認為，當前的市場放緩是重組其房地產投資組合的絕佳機會，無論是增加持盤還是轉向更高質量的房產。”

Ray White Double Bay的克雷格·蓬泰伊（Craig Pontey）表示，這種興趣要轉化為實際銷售，將取決於中國是否在今明兩年放松資本管制。

“如果是這樣的話，中國買家很有可能會回來，因為悉尼仍被視為外國投資的避風港，也是中國家庭在這裡入住和享受教育的理想之地。”

澳洲悉尼市中心/唐人街極盡奢華的頂層公寓罕有出售！獨占全層高層，享有270度無敵悉尼市中心及海港水景，私穏度極高。臨近著名學府，數分鐘步行亦可到達達令港、QVB大型購物中心、星城賭場、悉尼大橋及悉尼歌劇院等著名景點。
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The Agency North的金斯利·耶茨（Kingsley Yates）說，他上周就碰到一種情況，他的一個客戶（業務在中國）無法完成交易，因為他無法從中國拿出資金。

耶茨在Mosman的同事邁克爾·庫姆斯（Michael Coombs）對此也表示同意，許多在中國國內做生意的買家，對澳大利亞當地房地產的詢盤正越來越多，但這未必是為了應對貿易緊張局勢。

庫姆斯說，“在許多金融渠道被關閉的6個月後，客戶們正在尋找將資金轉移到澳大利亞的方法，但我們還沒有看到這些初始詢價能帶來任何銷售或他們真的就成為實際買家。”


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來源：1688澳洲新聞網
責編：Zoe Chan

加拿大移民新政：魁省投資移民9月漲價 薩省取消“搶名額”

加拿大聯邦及各省移民部近期陸續推出移民新政，包括魁北克省投資移民將於9月10日重開同時漲價、薩斯喀徹溫省啟用EOI篩選系統、超級簽證到期前可申請一年延期等。總體來說加拿大移民政策格局正不斷優化，但對於意向移民加拿大的人士來說，移民宜早不宜遲，以免被經常變動的移民政策牽絆。

Reach Hands Raised Canada Flag Diverse Ethnic Concept

新政一：魁省投資移民漲價新政落地

加拿大魁省移民部於當地時間7月18日正式公布2018-2019年度魁省投資移民最新政策：家庭淨資產從原來的160萬加幣漲至200萬加幣；全款投資額從原來的80萬加幣漲至120萬加幣；融資投資額從原來的22萬加幣漲至35萬加幣。今年度全球配額1,900個，從2018年9月10日至2019年3月15日接受申請。

新政二：超級簽證可獲一年延期

加拿大聯邦移民部官網日前發布消息：加拿大超級簽證持有人每次入境加拿大可以獲得最長兩年的停留時間。同時，如果加拿大超級簽證持有人在停留期滿前申請延期居留，最長可獲得一年的延期。

新政三：薩省技術移民取消搶名額制度

從2018年7月16日起，薩省快速通道類技術移民及薩省緊缺職業類技術移民取消搶名額制度。同時啟用新的EOI系統，采用從高分到低分篩選的模式，獲得邀請的申請人可以遞交薩省提名申請。

景鴻集團關景鴻博士分析，相比“搶名額”制度，遵循擇優原則的EOI系統篩選模式其實對申請人來說更加公平。截至目前，薩省快速通道技術移民已開放了1,300個名額申請；緊缺職業技術移民已開放了400個名額。

 

來源：羊城晚報
責編：Zoe Chan

兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄

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在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

  • 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
  • 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
  • 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
  • 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
  • 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：

  • 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
  • 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
  • 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
  • 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

  • 無法適用當地居民/公民的免稅額度
  • 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
  • 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程（上）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 房產交易流程（下）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 主要稅務與（首次）置業補貼

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

以下與各位分享《澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款》

  1. 讀者常見問題：林律師，我沒有澳洲綠卡，中介說也可以夠買澳洲房產，是真的嗎？

重點條款解讀 – FIRB：

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（2017年7月1日起，最低申請費為5,500澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；
  • 可選擇自住，亦可選擇投資；
  • 與簽證狀態無關；
  • 在某些情況下可以豁免無須申請，常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。
  1. 二手房：
  • 如果買方具有澳大利亞臨時居留身分，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；
  • 同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：
  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當此房產不再作為主要居所後的3個月內必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

  1. 讀者常見問題：我老婆不讓我買這個物業了，但是我前天已經合同都簽了！怎麼辦啊？

   重點條款解讀 – 冷靜期：

  • 當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有5 個工作日的合同冷靜期（拍賣往往不會附有冷靜期）。
  • 在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額25% 的罰金。

  1. 讀者常見問題：林律師，這買房合同也太長了吧！都是英文，簡直天書一樣！怎麼讀啊？

重點條款解讀 – 標准合同條款：

  • 在昆州房買賣中最常見的是REIQ合同，這個標准合同得到了昆士蘭律師協會和地產協會的雙重審合。但是，這並不代表使用標准合同一切手續都會得到簡化。
  • 事實上，如果買方不聘請律師，就需要非常仔細的閱讀合同條款，並且明確了解各種可能發生的情況。如果買方沒有按實履行合同條款，將有可能導致合同被賣方終止。合同上規定的時間對合同執行來說是至關重要的。

  1. 讀者常見問題：我有一個朋友前兩周簽的買房合同，但是上周末大洪水有點淹沒了一樓木柱，買家讓賣家修好，賣家打死不願意，怎麼辦啊？

重點條款解讀 – 風險轉移：

  • REIQ標准合同規定，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買家承擔。
  • 買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。如果購買的是公寓或連體別墅等有業主委員會介入的房產則會由業主委員會購買共同的房屋保險。

  1. 讀者常見問題：貸款下不來或者我不滿意貸款金額的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 貸款條款：

  • REIQ標准合同規定，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額””貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。
  • 合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。
  • 買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

  1. 讀者常見問題：通過建築及害蟲檢查報告，我發現這個房子有很嚴重的白蟻的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 建築及害蟲檢查條款：

  • REIQ合同規定，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間””房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。
  • 同樣，買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

  1. 讀者常見問題：賣家昨天電話裡給予了我一些承諾，我要怎麼做可以免得他抵賴呢？

重點條款解讀 – 特殊條款：

  • 口頭承諾達成的條款很難取證，因此很難保護到買家，因此我們建議任何條款的達成都要以書面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊條款的。但是在撰寫特殊條款時必須非常小心以免造成合同意思不明確。如果加入特殊條款，建議您向律師咨詢，由律師按照您的意願起草條款以確保您的最大利益。

  1. 讀者常見問題：這個物業有一個泳池，但是看上去都已經很久沒打理了，怎麼樣才能證明這個泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重點條款解讀 – 泳池安全證書：

  • 在達成合同之前，賣家有義務向買家提供揭露申明，說明物業中是否含有泳池，並且泳池是否有泳池安全證書。
  • 如果賣家無法確定泳池是否可以被安全使用，那麼賣家有義務要請一名持牌泳池檢測人員進行泳池安全檢測，以確保該泳池是符合安全規定，例如標志、護欄和建築規範等等。

  1. 讀者常見問題：林律師，您可以做什麼調查來保護我這個房產交易不上當受騙啊？

重點條款解讀 – 各項調查：

  • 在合同簽訂後到成交之前這段時間，買方應該安排各種必要的調查以確保其在此房產上的權利。一般需要到產權辦公室（Titles Office）進行調查，包括做房屋產權調查和規劃圖紙調查。
  • 產權調查可以確定登記在此房屋產權上的按揭貸款，以及有無任何妨礙物（如他人通行權或附屬建築物等），還可以檢查合同上的第號是否正確。買方還應該項產權辦公室調取將購買的地塊的規畫圖以確保在政府登記的地塊確實是自己將要購買的，並且合同上的面積也沒寫錯。
  • 買方還可以向房產所屬的是政府要求進行以下調查：
  • 此房產需交納的市政規費有多少，是否有欠繳規費；
  • 水費有多少，如有需要還可以安排特別的水表調查；
  • 此地塊的政府規定用途是什麼；
  • 房子的排污排水設計圖；
  • 是否有被淹水的紀錄；
  • 曾向政府提出的建築報告記錄以及審判批記錄等。
  • 買方還需要向政府的地稅部門調查現屋主是否需要就此房產繳納地稅。另外，交通規劃部門可以告訴買家政府現在或將來是否有計劃征用此土地。
  • 根據房產的所在地以及其特點，有些客戶可能會需要做一些特殊調查：
  • 地塊邊界的測量；
  • 昆士蘭鐵路部門的調查；
  • 公司調查以確定是否有公司欠款等；
  • 環境保護部門的調查以確定地塊是否受過污染；
  • 高壓電線調查；
  • 文化遺產調查；
  • 管理公司調查等等。

  1. 讀者常見問題：房屋交割後，有什麼類似中國的紅本本給我，證明我是業主嗎？

重點條款解讀 – 產權過戶文件：

  • 過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。
  • 如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。
  • 成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。
  • 在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。
  • 政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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希臘全國哀悼3天 遇難人數節節攀升-熱點

熱浪席捲歐洲，希臘首都雅典近日高溫達到攝氏40度，野火昨（23）日下午開始失控焚燒，蔓延燒至林地和村落，已經造成死亡人數超過74人，至少有187人受傷，官方表示這是希臘超過十年來最嚴重的大火，而且這還不是最後的數目。

而目前已有意大利、德國、波蘭與法國都派出相關人員與車輛協助滅火，西班牙與塞浦路斯也早就伸出援手，而馬其頓總理Zoran Zaev則在推特宣布，將提供約10萬歐元的經費助希臘重建。

希臘總理齊普拉斯（Alexis Tsipras）稍早宣布全國為火災喪生的民眾哀悼3日，法國、德國等歐洲國家領導人也公開為災情致意，鄰近的義大利與克羅埃西亞，更提供消防飛機協助救災。

根據報導，這場大火於23日傍晚，發生在距離首都雅典以東29公里處的度假城鎮馬蒂（Mati），這是希臘自2007年伯羅奔尼撒半島山火以來最嚴重的一次火災；由於高溫乾旱，希臘每年夏季都面臨著巨大的防火壓力。 2007年希臘的發生山林火災，造成約80人遇難。

直到7月24日黎明時分，雅典周圍大火仍在燃燒，同時還有另外的一些大火在夜間其他地方爆發。據政府發言人Tzanakopoulos稱，政府正在疏散附居民。

在76位罹難者中，希臘紅十字會的救難隊，也在馬蒂村的一棟濱海別墅裡，找到26具罹難者遺體，之中包括未成年的小朋友以及數個家庭。

搜救隊表示，這26人被困在一處濱海高崖上，應是遭火包圍而走投無路，但他們彼此環繞成一圈，甚至有大人以身護著小朋友的動作，「或許是本能性地知道生命即將結束，他們才彼此擁抱在一起。」

在雅典3條不同的線上，有15場大火幾乎同時爆發，《轉角國際》報導，除了雅典城東外，雅典城西的金內塔市（Kineta），23日亦遭到野火包圍。由於金內塔地區，剛好是雅典通往伯羅奔尼薩半島的高速公路幹道，野火濃煙的低能見度，也癱瘓了首都出入的公路交通。

希臘官方派了幾架無人駕駛飛機追查任何可疑的行動，他們認為雅典的東、北、西方等地區同時發生15場森林大火是一件很奇怪的事情，也不知道是什麼原因點燃野火，超過230名消防員在第一時間救援，但大火仍持續延燒，數以千計的房屋和汽車都被燒毀，狹窄的逃生路線很快就被火勢阻擋。

醫院治療數據指出，至少有187人因野火受傷，大部分多為燒傷，其次是呼吸道嗆傷，有10個傷患情況較為嚴重，正在緊急治療。

拉斐那碼頭一夜之間成了臨時醫院，醫護人員在救援船支援檢查逃難的倖存民眾。拉斐那市長佈魯斯（Evangelos Bournous）表示，他看著房屋被燒毀，他的家人為了逃難而進入海裡。一名生還者表示，他緊抓著妻子逃到了海邊，在海邊待了2個小時，「火勢延燒情形發生在幾秒鐘內，令人難以置信，家用瓦斯桶正在爆炸，燃燒的松果到處噴飛。」

當地居民和遊客被迫在海邊或車上過夜等待救援，甚至有3女1童跳海逃生不幸溺斃，包括漁夫、海岸防衛隊划船從海邊救起至少700人。往雅典的高速公路被逃難車潮塞得水洩不通，雅典重要古蹟暫時不受大火威脅，但帕德嫩神廟上空都是煙。

居外說：加州的私立學校跟公立學校相比有什麼不同？該如何選擇？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

這個問題要分兩部分來回答，首先我們可以說一說高中到加州留學的這個話題。

“先移民、後留學”的入學優勢

就加州高中的私立資源，還是沒有東岸那麼多，畢竟美國是從東岸發展起來的，然後才慢慢擴展到西部，比如洛杉磯。但是洛杉磯也有一些比較好的私立學校，就是數量比較少。在全美國來比可能也不是那種非常非常拔尖的，一般可以在前20名左右。

不過我們要知道的是，每個私立學校基本上除了招收本地生，國際學生的比例基本上只有15%左右。所以想要進入加州的一些比較好的私立高中，競爭是要比東岸的一些私立高中更激烈一些的。因為，除非擁有了像綠卡這樣的居住簽證，一般的留學生來只能讀私立，不能進公立的高中。所以說讀公立還是私立對很多人來說，一個優先的考慮還是在於身份方面的考量。

實際上很多人選擇去美國移民，主要也是為了教育。美國居民身份對上大學也有很大幫助，任何一個大學裡頭的國際生比例都是非常低的，絕大多數都是留給美國居民的。所以從升學的難易程度來講，你要有美國的身份，那你進入一些名校或者好學校就會容易一點。

硅谷那邊有一些比較不錯的私立高中，但是以舊金山和洛杉磯來說，私立高中的費用很大一筆要花在寄宿上，因為他在城市裡頭，住校的比較少。這種學校一般沒有宿舍，都是買房或租房。

加州私立學校推薦

華人比較喜歡的比弗利山莊（Beverly Hills）附近有一所叫West Lake的私立學校值得推薦，另外韋伯（The Webb Schools）也是不錯的選擇。像這樣的學校應該有30%以上的學生可以進入常春藤級別著名大學，包括一些非常不錯的文理學院。

帕薩迪納（Pasadena）區域有幾個學校也不錯，但是競爭都非常激烈。據我所知，那邊國際生的錄取率基本上不超過10%。其實對於當地學生來所也是很難進的。想要進入這些學校，對考試成績的要求還是比較高的。

比如說剛才提到的韋伯，他有住宿設施，也接受一些國際生，我的兒子其實就在那邊在那裡讀過書。他們從國內錄取的學生，基本上托福都至少考到一百分（新托福滿分為120分）。這樣的高要求還是有非常多學生可以達到。實際上他們也想多錄取一些中國學生，但是因為住宿的條件有限，所以他們基本上每年的招生量都控制在100個人，有50個男生，有50個女生。 九年級、十年級是基本上是男女生分開的，到了11年級就是男女生就可以在一起上課。

私立學校“貴”在哪？

這種特別好的私立學校，或者是我們平時說的那種貴族學校，我覺得他的價值不是體現在數理化到底可以學得多好，主要還是三觀的培養。我覺得至少我從我孩子身上看到了很大的變化。這些學校的培養不完全是去教你一些知識，最重要的是培養孩子對一些事情、對世界的看法，以及處理問題的態度，都是比較正面的，比較陽光的。讓孩子對這個世界充滿信心的同時，也培養出孩子的一種奉獻精神。這也是為什麼申請國外大學，除了必須要有的好成績以外，也要重點考察課外活動，領導團隊以及社會服務的經歷。它是對一個學生一個綜合全面的評估。

最後一個考量的因素就是花費了。進私立是肯定是要多花錢的，而公立學校就很便宜，甚至不需要錢。但是我的個人建議就是，能進私立還是進私立。但是並不是所有的私立都一樣好，所以家長就需要做足功課，這個學校之間差別還是很大的。

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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西澳房地產市場即將迎來激動人心的時刻！

人們預測，盡管面臨更高利率和更嚴格的貸款監管政策的風險，西澳大利亞（Western Australia，WA，後文簡稱西澳）房地產市場在未來兩年內依然可能取得全澳洲最為突出的表現。

上星期四（7月12日），澳大利亞國民銀行（NAB）表示，未來兩年內，西澳很可能將與昆士蘭一起成為澳大利亞資產増值的首要地區。

“盡管預期增長幅度已回調至0.7%（2018年第一季度的增長為2.0％），預計昆士蘭在未來12個月內依然是資產增值的全國領頭羊。從NAB披露的信息來看，增幅僅次於昆士蘭的就是西澳地區，其增幅預估值為0.6%（2018年第一季度增幅為1.3％），第三則是南澳/北領地（第二季度預估值為0.3%，第一季度為1.8%）。

經歷了礦業建設熱潮減退，人口增長率大幅下跌之後，西澳在過去三年裡一直是全澳大利亞表現最差的房地產市場。然而，根據西澳首府——珀斯相關部門發布的數據，由於貸款發放標准進一步提高，房源供應也大幅增加（尤其是悉尼），全國房價均有不同成對的下跌。

在未來兩年內，珀斯的房價預計將提升近2%——所有首府城市中的最高漲幅。

未來兩年內，西澳很可能成為澳大利亞資產増值的首要地區之一

此外，在過去的二十多年裡，西澳房主獲得的租金一直維持在最差水平。而到了現在，當地房屋租賃市場預計將會收緊。

專家預計今年租金將上漲0.1%，2019年則會上漲1.1%。自2014年年底以來到目前為止，當地租金已下跌將近20%。

與此同時，新南威爾士今年的房價預計將下降2.1%。到了2019年，那裡的房價可能還會下降1.8%。

NAB首席經濟學家Alan Oster警告說，市場的發展勢頭可能會被削弱。如果監管機構收緊貸款發放標准，市場則會受到更大的影響。

他說：“任何以解決可負擔性問題或消除人們對金融穩定性的擔憂為出發點，進一步收緊貸款發放標准或更改政府審慎型策略的做法都可能會對上述預測造成影響。”

居外推薦西澳大利亞商業房源

在距離珀斯CBD三公裡的波斯伍德（Burswood），特丁頓路（Teddington Rd）21號，有一棟獨特的兩層建築正在售賣。這棟建築的選址可說非常巧妙——緊鄰通往珀斯機場、奧斯本公園、坎寧谷、西珀斯其它商業區的主干道，同時，坐落在維多利亞公園繁華的咖啡廳和餐廳區，皇冠酒店及賭場，全新的珀斯Optus體育場之間。

特丁頓路21號外觀

特丁頓路21號獲得了3.5星的納貝爾評級（NABERS）。這個評級是“澳大利亞國家建築環境評估計劃”的簡稱，主要針對辦公室的能源效率進行測量和評估。評級較高的寫字樓在市場上將獲得更高的競爭優勢。3.5到4.5星的NABERS Energy評級與非評級建築相比，大約可實現2％至3％的市場溢價。

一樓大廳
二樓的半開放式工作站
功能齊備的茶水間

現在您可以低於市場價的價格，入手這套地理位置優越、功能區劃完備並配備高效節能系統的寫字樓。更多特丁頓路21號的相關信息請移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

 


原文：YourMortgage.com.au
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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華盛頓特區近郊富人區McLean：遍布好學校 升值潛力大

很多華人去海外置業，既在乎房產的升值潛力，又考慮到物業的周邊環境，尤其注重當地環境是否有好學校，適合孩子成長。現在正在出售的這套房產，就能滿足所有願望。這套住宅位於McLean，這裡是華盛頓特區近郊的豪宅區，很多高級政府官員、國會議員以及成功的商人都選擇在這裡安家。住宅位於弗吉尼亞州郊區的Langley Oaks高檔社區內，距離白宮僅25分鐘路程，絕對值得您詳細了解該房產的方方面面。

靠近華盛頓特區，豪宅區環境宜居

這棟十分漂亮的住宅位於華盛頓特區附近，獨特的殖民地裝飾風格令其別具一格。因為位於一片出色的轉角地塊而無人打擾。Langley Oaks之所以受人歡迎，就是因為這裡附近的自然環境也十分好。住宅所在的地塊位於歷史悠久的喬治敦派克（Georgetown Pike）環城公路區域內。住宅附近建有多個公園和多條小徑，此處距離波托馬克河（Potomac River）只有數分鐘的路程，前往幾家豪華購物商場和麥克萊恩市中心附近只需要分鐘時間——自然風情與生活便利，兩者兼有。

美國弗吉尼亞州的Langley Oaks高檔社區

麥克萊恩蘭利區（Langley Section of McLean）美名遠揚，是華盛頓共和黨的非正式總部。並且人情味濃郁，鄰居們會組織各種活動，校園內外充滿孩子們的笑聲。McLean樹木繁茂的公園和安靜祥和的街道，都營造著一種愜意的宜居氛圍。

大受追捧的優質學區，周圍遍布好學校

富裕家庭大多非常在意社區的環境，以及生活在同社區的人群的素質。那麼您可以完全放心！不少帶有孩子的外交官和國際人士家庭，同樣居住於這個社區，可見其優越之處。並且從此處步行即可抵達弗吉尼亞州最好的高中之一，這樣優質的學區環境，對於孩子的成長十分完美。

McLean是個完美的居住地，這裡擁有美國最出色的小學、中學與高中，Mclean High School、Lengley High School、Longfellow Middle School、Cooper Middle school和Churchill Rd Elementary School等著名學校都坐落於此。 很多家長為了孩子能接受一流教育，考進名校，更是不枉千裡從外州遷居在此。 由於這裡靠近政府部門，很多政府議員也居住在此。

穩健上漲的稀缺地段，房屋緊俏值得投資

這也是一套絕佳的投資物業，常年來，McLean的地價一直穩健上漲，房屋資源緊俏。由於其不斷上漲的地價，飛快的城市發展規劃和大量就業崗位的需求，大量的居民選擇在此安家落業，同時也吸引著來自世界各地的新移民。

McLean近10年的房價走勢及預測（來源：Zillow）

這套住宅現在已和優質租戶簽約，租期一年，租金為4,900美元（約33,422元人民幣）/月。一年後新業主可將該物業用於自住或再次出租，一切都可以根據您的需求來安排。毫無疑問的是，未來房價還是會持續上漲，並且因為很多政府官員和工作人員在附近工作，房子也是十分好出租的。

如果有商務出行的需求，也十分方便，開車只需要短時間就能達到三個機場——杜勒斯機場、國家機場和巴爾的摩國際機場。前往中央情報局和五角大樓只需數分鐘。附近還有數所知名大學，包括喬治敦大學、美國大學、喬治·華盛頓大學和喬治·梅森大學。

花園環境愜意安靜，經典美式風格獨特

這棟雙層住宅擁有迷人的花園環境，蔥郁的草坪、定期修剪的樹木，以及鮮艷的花朵，都造就了生機勃勃的感覺。住宅還配有後露台和側露台，這些戶外空間都十分愜意，後者常被用來打籃球。

花園的冬、夏景致同樣秀美：

大宅的內部裝飾是經典的美式風格，非常通透和寬敞，5個臥室也足夠人口多的家庭一起入住。內部被維護的很好，壁爐、大面積的窗戶、現代風格的廚房，一應俱全。精裝修的地下室通常被用作書房、辦公室、臥室和游戲室。物業配有雙門車庫，一切設施都非常完備。

更加保險！律師業主為您處理所有法律手續

住宅現在的業主是弗吉尼亞州的一名律師，他將免費為買家處理所有法律相關手續。除了購房價之外，買方無需支付其他額外費用。現任業主將會非常迅速地完成地契更換工作。

不管是為了孩子的未來，還是從投資價值考量，這套大宅的優勢都非常明顯，是您去美國置業的理想選擇。您可以點擊：http://www.juwai.com/12660135.htm 進一步了解詳情，或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

 

注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Stuart Malawer提供

 


文字：吳潔
責編：Zoe Chan

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日本酷熱萬人送醫 像是在桑拿房生活-熱點

受到太平洋高氣壓影響，7月份東北亞的日本跟韓國都出現連日酷暑天氣，日本達到創紀錄的41.1攝氏度（下同），數十人死亡，萬人送醫，韓國也遭遇罕見高溫。根據日本總務省消防廳7月23日公佈的消息，16日到22日止的一周內，共有65人因中暑死亡；另外，因中暑急救送醫人數也高達2萬2647人。

日本氣溫創紀錄“好像生活在桑拿房裡”

日本受強烈高氣壓籠罩影響，酷暑天氣已持續逾一周。週一多個城市被觀測到超過攝氏40度。東京都知事小池百合子形容說，“好像生活在桑拿房裡。”熱浪甚至引起了日本當局對2020年東京夏季奧運會的擔憂。

週一東京都青梅市出現40.8度，這是東京都觀測史上首度破40度高溫。埼玉縣熊谷市氣溫高達41.1度（105.98F），是日本有史以來的最高水平，比往年這個時候的平均氣溫高出近12度。

據日本共同社報導，日本的本州、四國和九州島的大部分地區都在經歷極端高溫（超過35攝氏度 ）。自7月9日以來日本至少有44人因為天氣熱而死亡， 僅上週六一天就有11人死亡。今年夏天已有上萬人因高溫被送往醫院。

日本呼籲民眾採取防護措施

日本氣象廳機構在聲明中說，人們應該“採取適當的措施”，包括喝大量的水、遠離陽光直射和使用空調。

AccuWeather分析師喬爾‧N‧邁爾斯（Joel N. Myers）說，“老年人和病人，如哮喘和心力衰竭病人，隨著天氣狀況惡化，他們的健康狀況也可能會下降。”

“天氣太熱可能導致身體衰竭和中風、脫水、偏頭痛、失眠及情緒不穩等，氣溫太高還可能導致能力和注意力下降，（往往會有）更多車禍發生等。”

日本政府為了避免浪費和保護環境，只有約42%的公立小學和中學有空調，大多數公寓樓沒有中央氣溫控制系統。日本政府主導的“Cool Biz”要求企業把氣溫設定在28度，以免浪費能源。

根據日本厚生勞動省官網所公佈統計數字，2017年7月因中暑死亡有302人，同年6月到9月死者為574人；從2008年至今，中暑死亡人數最多的是2010年，全年達1731人，光是6月到9月就有1684人。 2013年全年因中暑死亡人數為1077人。

根據統計，過去10年間中暑死亡人數破千人的僅有2010年及2013年；單單7月中暑死亡人數，以2010年的657人居冠、2013年的382人次之。