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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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My Home Loan解決澳洲房貸難題

我是否應該考慮轉貸（Refinance）？調整貸款需要考慮的事項

隨著各個銀行陸續放出折扣/返現大招，相信大家一定都想過一個問題：我是繼續呆在現有銀行，還是轉去其他銀行？如果要去其他銀行，到底能拿到什麼好處，需要做些什麼？人人都在談論的“轉貸”（Refinance）是不是適合自己？下面的文章會給大家解答困惑。【閱讀原文】

 

首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機：房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點；投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多。這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。【閱讀原文】

 

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四：借｜馬來西亞

“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前，我們討論了四分法中的“買”、“賣”和“用”。在這個系列的最終章，我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款，都是有資產作為抵押的，而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說，投資者的房地產價值，比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略， 產業投資計劃很可能就不會成功。而且，銀行或貸款機構都十分願意提供貸款，幫助你購買房產。

此外，一旦你的房地產增值後，你就可進行再融資或套現，這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好，但房產價值還是處於良好水平時，你還可重組債務，讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？

  1. 具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後，你就成了銀行眼中的高風險份子，尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段，你會難以申請到高額度的貸款（因而導致投資的初期資金較高），或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准，貸款條件也可能會相當苛刻，例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候，銀行看重的就不是產業價值，而是你償還貸款的能力。

這時，如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人，並跟對方達致雙贏的合作，這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常，最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們，你可以利用本身累積的投資經驗和回酬，向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者，都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案，因為他們的投資風險，也會因為你參與的減少。

  1. 年齡比你小的人

有經驗的產業投資者都知道，產業投資說穿了，其實就是流動現金的游戲。他們都知道，新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加，而且供期也會越短。在此情況下，即使產業的增值前景良好，昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的，特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候，你需要“借”新投資伙伴的年齡，他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友，甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限，並減少每月分期付款，讓你在租賃市場更具競爭力。

  1. 產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢？答案是再融資。

今時今日，再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候，再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產，向同一家銀行申請再融資，或者利用原本那家銀行給予的較高估值，向另一家銀行申請新的貸款，並解決舊的貸款。

在某些情況下，你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資，但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外，再融資貸款的部分，通常是歸納為私人貸款，所以償還期限也較短。

  1. 繼續供期

簡單來說，房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作，通過合法的程序，達成為該屋主償還每月分期付款，以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可繼續居住在原本房子，而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

  1. 其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候，除了求助傳統銀行，你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一，但值得注意的是，這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低，買家也可以考慮提取公積金來付款。

  1. 支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金，你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期，因為長期下來，這有助降低你的每月支出，來賺取你想要的回酬率。

至此，產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的，是讓你知道市場上其實還有很多的選擇，能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

 

責任編輯：Zoe Chan

 

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

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【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列（上）| 加拿大

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買房，最重要的是什麼？

Location？錯。

是Future Location！對於購房者來說，對現有社區和地段有一個全面的了解固然重要，但在買房時對未來的遠景規劃了然於胸，必然會幫助您在選擇房產的時候更加有的放矢。希望【黃嵐地產榜：多倫多市政規劃2041詳解系列】能夠幫助讀者在買房時做出利益最大化的選擇。

Daisy黃嵐將會與您分兩期詳解最新出爐的多倫多市政規劃2041，您可以看看在多倫多未來規劃的藍圖中，哪些樓盤，或者說未來哪些位置的樓盤會受益。說起“多倫多市政規劃2041”，可能很多人並不了解。該規劃由多倫多市政府主導，協調數十個政府相關部門經過數年的論證、咨詢、公眾聽證，力圖為目前經濟繁榮、人口不斷膨脹的多倫多市中心未來20~25年的發展勾勒出一個清晰的藍圖。我們將看到一個更加宜居、交流互通、繁榮、綠色的國際化大都市。所以說，如果我們把此規劃比作多倫多的“雄安大計”和“一帶一路”一點不為過。本期Daisy黃嵐主要就規劃的“區域定位”和“經濟”二部分對讀者朋友做一個介紹，下期將聚焦於“社區生活”、“交通”、和“綠地”等方面的闡述，請關注。

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很多朋友會有一個誤解，認為多倫多市中心就是多大附近。其實此“規劃”所定義的多倫多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、東起Bayview、西至Bathurst的面積為17平方公裡的區域。該區域並不大，面積只占大多倫多地區3%，但其經濟、工作機會、稅收貢獻、和新項目開發數量都不容小覷，占到整個大多地區的30%至50%，該地區的經濟體量和重要性對整個大多地區而言絕對是“引領地位”。

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正因為有著如此的“引領地位”，所以多倫多市中心就像北上廣深的市中心，吸引著人才、技術、資本，源源不斷彙聚於此。多倫多市政府預計：從2016年到2041年，選擇在多倫多市中心居住的人口將增加一倍！家庭數和就業機會也必將隨之增加。

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在下面的市中心預計人口增長圖中，越紅的區域到2041年的人口增長越大。這對我們發現潛在高增長區，作出投資市中心Condo的預先布局有不小的借鑒作用。我們可以看出，靠近安大略湖的南部地區基本全線飄紅，多大附近，地鐵沿線也是不小的增長區。

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再看多倫多的天際線，現在從安大略湖向北看，您看到的天際線是這樣的。

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多倫多的天際線設計從來不是隨便塗鴉的，她是經過一代一代規劃人員精心設計的。未來您的的樓盤會不會進入多倫多未來的天際線呢？讓我們來看一圖關於“規劃”的功能區劃分和樓宇高度原則。

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在區域功能定位方面，我們可以從下圖看出將來區域功能更加明顯，除金融區、健康科學區、政法區、和省會功能區之外，新規劃的金融區擴展部分值得引起投資者的注意（此處應有掌聲，劃重點了）。金融區這樣的高端商務區的擴大及其輻射效應勢必讓附近公寓價格水漲船高。附近樓盤值得重點關注。

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零售商業體現了多倫多中心城區的品味和生活便利性，不同風格的商業街構成了多倫多豐富多彩的網狀商業圖。下圖是2041年主要零售商業街規劃示意圖。

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下期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。【閱讀全文】

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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中國人在泰國投資置業創下新紀錄

投資者對房地產的需求，尤其是對曼谷房地產的需求有增無減。盡管曼谷的絕對游客人數有所下降，但中國房地產買家的詢盤數量依然穩定上升，甚至創下了新紀錄。中國人不僅在赴泰旅游次數上超過了其他國家的人民，在房地產方面也是最熱情的投資者。今年第三季度，中國購房者在泰國的房地產打破了以往的記錄。

泰國房地產市場上第二活躍的投資者群體是中國香港公民。

根據居外網 Juwai.com提供的統計數據，中國大陸買家的詢價次數同比增長了一倍有余，比上一季度（第二季度）高出了近30%。

居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）表示，泰國房地產詢盤達到了前所未有的數量。“如此強勁的結果背後有部分原因是8月份出現了一次罕見的詢盤激增。這對整體的影響使得第三季度的詢價相比去年同一季度高了一倍以上。”

如此理想的表現得益於中國游客提供的長期性支持。曼谷一直是備受中國游客青睞的旅游目的地，黃金周期間的游客人數更是可觀。盡管今年的旅游數據低於預期，但游客人數仍超過了2017年。

“泰國之所以這麼受歡迎是因為它有很多景點，中國游客往來也比較方便，而且物價相對實惠，對團體和自由行游客都有一定的吸引力，”羅女士說。

泰國曼谷Ashton Chula-Silom公寓項目由阿南達房產開發公司（Ananda Development）開發，位於泰國曼谷市挽叻縣Si Phraya區Mahaphruttharam路，郵編10500。Ashton Chula-Silom公寓已於2018年完工。公寓包括一幢56樓的獨立建築，共1180個單元房。
居外房源編號：43433232 點擊查看公寓的更多信息

由於台風潭美和此前的另一場風暴，許多飛往另一個深受中國游客歡迎的旅游目的地——日本的航班均被取消，該國房地產在第三季度的詢盤數量也因此有所下降。

七月份的普吉島游船傾覆慘案似乎對當地的游客人數造成了影響。此外，泰國旅游局（TAT）最近發布的報告顯示，前往清邁的中國游客人數多次下降。在過去一個月內，清邁部分地區的中國游客人數減少幅度高達50%。

根據konradlega.com的說法，中國政府將繼續支持在泰國等國家的投資以鼓勵這些國家參與“一帶一路倡議”。這類投資呼應了中國推動鄰國基礎設施建設的戰略，還可以促進同一地區內的跨境貿易活動。

“雖然目前只有9%的中國公民擁有護照，但預計到2020年之前，擁有護照的人數將增加一倍，達到2.4億，而這些護照持有者對泰國來說都是潛在的游客和投資者。”


居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上更多泰國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國房地產的投資機會。

 

來源：The Thaiger
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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一個中產在新加坡付房產稅的經驗

作者：華僑銀行駐新加坡經濟學家 謝棟銘

本文沒有高屋建瓴的政策建議，也沒有細致的政策解讀。只是通過筆者了解的三套不同屬性的房子，為讀者們分享一個普通新加坡中產階級家庭繳付房產稅的經驗和一些體會。

筆者是2009年初在新加坡首次置業，當時全球金融危機的悲觀情緒並沒能抑制筆者的新婚剛需。和多數新加坡中產家庭一樣，筆者的首套置業選擇了轉售政府組屋。新加坡的住宅房屋主要分三種包括政府組屋、私人公寓以及有地住宅（別墅）。所謂的政府組屋類似於中國的經濟適用房概念，由政府規劃興建，然後以優惠價格出售給人民。而新加坡獨特的組屋政策，使得新加坡基本實現了“居者有其屋”。目前新加坡全島組屋已經超過100萬套，超過80%的人口居住在政府組屋裡。

｜房產稅初體驗

新加坡組屋政策的目標是實現人“人人有房”
新加坡組屋政策的目標是實現人“人人有房”

筆者2009年8月搬入組屋，12月初收到了來自稅務局的人生第一封房產稅繳付通知。新加坡房產稅一年一算，一般年底政府會通知明年需要繳交的房產稅金額。計算公式非常簡單，所繳交的房產稅等於房屋的年值（Annual Value）乘以房產稅率。無論是政府組屋還是私人公寓和別墅，公式都是一樣的。不過年值和房產稅率這兩組變量則會根據房屋性質和房屋功能來確定。因此普通居民要精確預測未來三年自家需要繳付的房產稅基本是不可能的。

先來看房產稅率。新加坡的房產稅率主要分自住和非自住兩種，其中投資出租或者空置都屬於非自住範疇。2009年筆者首次置業時自住稅率為4%，而非自住稅率則為10%。再來看年值，新加坡房產稅的年值是根據同地區同類型房屋租金計算得來。簡單來說，決定年值的不是房價，而是鄰居出租的租金。稅務局2009年底對筆者組屋年值估計是9300元，根據4%的自住稅率，2010年度所需繳交的房產稅為372元，不過當年政府給了組屋自住稅務抵扣，外加消費稅抵扣等，實際需要繳付的房產稅為227元。應該說對於任何一個普通中產階級來說，一年227元的房產稅是可以承受的。

筆者由於買房的時候做了一些功課，對房產稅做好了心理准備，不過卻發現政府計算的房產稅比預期低不少。這裡主要原因是房屋年值遠低於預期。政府給出的9300元年值所隱含的月租金只有775元，這是遠遠低於當時市場租金的，甚至不到一半。後來筆者仔細查了稅務局的解釋才了解到，稅務局對年值的估算是基於沒有裝修和家具的房屋租金。結合後來筆者參與私人住宅的經驗來看，新加坡稅務機構對政府組屋的年值估算是比較保守的，這種保守其實降低了組屋居民的房產稅壓力。

｜房產稅的劫富濟貧

2010年開始新加坡政府對房產稅進行了改革。自住的房產稅率調整成累進稅率。年值6000元以下，稅率為零，6000元到65000元區間內為4%，而超過65000元部分則上調至6%。2010年底筆者在收到的稅務局的信中欣喜地發現，由於年值維持在9300元不變，筆者2011年度所需繳交的房產稅金額已經由上一年度的227元下降至132元。

而新加坡的房產稅改革並沒有止步，2014年開始新加坡將房產稅更為細化，自住的房產稅累進檔數由原先的三檔提高至八檔，不過一年以後的2015年又將八檔縮減為七檔。除了稅率細分之外，免稅額也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承擔的房產稅進一步提高，其中年值超過13萬新元的房產稅率將達到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的稅率也從2014年開始改為累進式稅率。年值超過9萬新元的出租或者空置房房產稅率將達到20%。

目前新加坡的房產稅率沿用了2015年開始執行的累進稅制。居住在二房或者一房式政府組屋的中低收入居民受益於遞進式稅中的免稅額，不需要繳付任何房產稅。而豪宅投資者所需要繳付的房產稅大幅提高，譬如一套年值9萬元出租或者空置的私人公寓每年房產稅將達到12000元。累進式的房產稅率起到了劫富濟貧的作用。對於筆者來說，筆者也受益於新的累進制度，之後在這套組屋中繳付的自住房產稅再也沒有超過2009年時的227元。

居外精選新加波房源1：華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。

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｜隨行就市的房產稅

新加坡房產稅的調整有兩個閥門，除了稅率之外還有年值。由於年值從租金中計算得來，因此年值與經濟周期成正相關。2008年全球金融危機後，受益於全球央行非傳統貨幣寬松的支持，新加坡房地產市場出現了深V反彈，房價在2009年中觸底之後迅速反彈，直至2013年底見頂，隨後房價在政府高壓調控政策打壓下回落。在這輪牛市中，筆者的組屋年值也不斷被調升，從2010和2011年度的9300元被上調至2013年度的12300元，但是由於上文表述過的房產稅率的改革，雖然年值被調高，但是筆者實際支付的房產稅卻有所下滑。

既然租金是跟著經濟周期變化，房產稅並不是只上不下的。2014年後隨著移民政策調整，房屋供給上升以及全球經濟復蘇不如預期等疊加因素影響下，新加坡房租開始出現回調，並帶動年值回落。最新的2018年度，筆者的政府組屋年值已回調至10980。

由於政府組屋帶有福利性質，其年值波動幅度並不大。而更多的波動由經濟條件更好的私人住宅的居民承擔。筆者有位親戚在2010年初市場大幅反彈後購入了一套私人公寓參與房地產投資。購入時該公寓的年值僅為21600元，但是2010年中剛完成交易後，就收到稅務局的信表示從2010年下半年開始年值上調至26400元。2011年初房地產高燒不退，3月筆者親戚在剛剛繳完2011年度房產稅後不到兩個月再次收到稅務局信件，表示該套房產年值再次被上調至32400元，因此需要補交房產稅。筆者的親戚接手該公寓不到一年時間，房產稅（非自住10%稅率）由原先的2160元大幅上調至3240元，漲幅達到50%。不過現在回頭看，當時政府對年值的調整卻有先見之明，在這波牛市中，該套公寓的月租金由2010年剛接手時候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可見，通過年值的調整，政府可以從地產牛市中分得一杯羹，而來自較為富有的私人住宅貢獻越多，就可以減少公共住宅居民的稅負負擔。

居外精選新加波房源：8@Mount Sophia，由於蘇菲雅山位於市區，又靠近藝術學院，所以有不錯的出租市場扶持。像今年來，8@Mount Sophia的租金為每平方英尺5.56元。
居外精選新加波房源2：8@Mount Sophia。由於蘇菲雅山位於市區，又靠近藝術學院，所以有不錯的出租市場扶持。像今年來，8@Mount Sophia的租金為每平方英尺5.56元。點擊查看房源更多信息

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｜“富人區”的持有成本

2016年隨著筆者孩子長大，筆者也加入了拼爹行列。為了給小朋友一個小學報名抽簽的機會，筆者在新加坡一所傳統名校旁買了私人公寓。這所小學所處的社區屬於歐美企業外派高官傳統聚居的社區。雖然新加坡總體租金過去幾年出現較大回落，但是該地區租金依然不低，從而推高了筆者所在小區的年值。從每平方尺單價來看，筆者購買的屋子並沒有比筆者親戚所購的屋子貴很多，但是由於年值上差距較大，意味著房產稅高了不少。在新加坡的例子裡，房產稅多少有時候並不和購買房子時的單價成正比。可見要擠入所謂“富人區”不光是交易成本較高，每年的持有成本也提高了。不過這不正是二次分配所扮演的角色嘛！

居外精選新加波房源3：NEW FUTURA 銀峰——位於Leonie Hill路，靠近新加坡烏節路的超級豪華的公寓，開發商是世界知名的城市發展有限公司（CDL）。黃金地段，永久地契，交通方便！
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｜透明是對納稅人的負責

一眨眼，筆者已經在新加坡繳了九年房產稅，每年按時繳稅已經成為生活不可缺的一部分。不過讓筆者欣慰的是每次稅單上政府都會感謝納稅人對國家建設的貢獻。去年開始一貫以廉潔透明著稱的新加坡政府又將透明度提高到了一個新的高度，直接在稅單上詳細表明了房產稅將和其他稅收一起進入一個資金池用於支持新加坡的發展，包括基建、醫療，教育，國防以及家庭建設等領域。筆者也和朋友開玩笑，看完政府的繳稅通知後，有種繳稅光榮的感覺。

自2008年全球金融危機以來，相對香港，上海和台北等華人為主的國際大都市，新加坡在房地產調控上是最成功的。除了交易環節的各種稅收之外，筆者覺得新加坡持有環節的房產稅對穩定房價也起到了重要的作用。2017年度新加坡稅收收入達到602億新元，其中房產稅貢獻44億新元，占到總稅收的7.3%左右。金融危機以來，經過一系列的改革，房地產稅收入從2009年的19.9億上漲至2017年的44億元，漲幅達到121%，為新加坡政府的基建教育等基礎支出做出了貢獻。

筆者經過多年的實踐發現新加坡的房產稅有三個主要特征，首先累進制的設計讓房產稅在二次分配中扮演了劫富濟貧的作用。其次，房產稅也不是一成不變的，有著隨行就市的特征，與地產和經濟周期呈正相關。最後，就是筆者發現房產稅並不一定和房價成正比。房產稅的設計從來都不是一勞永逸的，完美的房產稅機制也不是從天而降的。過去九年新加坡對房產稅制度的幾次改革也顯示了摸著石頭過河的房產稅制度完全是可以起到兼顧公平和效率的二次分配作用。

 


來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？｜居外專欄

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“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。

借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。

長期生活在加拿大的成年人，每個人在記錄個人信用狀況的信用公司都有自己的信用記錄。信用記錄的優劣狀況是按照信用分數的高低來表示的。一般地，信用分數的範圍為300分到900分。也就是說，個人的信用分數滿分為900分。

根據申請人信用分數的高低，銀行（金融機構）來評估借款人的償還願望：即借款人是否願意按時償還債務。一般地，借款人的信用分數為650分，該借款人就被銀行（金融機構）認為良好客戶；如果借款人的信用分數為680分，該借款人就被銀行（金融機構）認為為優質客戶。一般地來說，借款人的信用分數高於650分，該借款人可以從銀行（金融機構）獲得A類房屋貸款，或者優質房屋貸款；否則，該借款人只能求助於那些提供次級房屋貸款的金融機構獲得房屋貸款。

銀行或金融機構在審批借款人的貸款額度時首先要測試借款人的債務率，即支付房貸和家庭毛收入的比率。銀行對債務率水平高低的要求與借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650分以上，那麼，借款人的支付房貸和家庭收入的比率最高為35%；如果借款人的信用分數為680以上，那麼，該比率最高可以為39%。除了該債務比率以外，銀行或金融機構還設置了另外一個債務比率；即借款人的所有債務（包括支付房貸、學生貸款、車貸和信用卡的債務等等）與家庭收入的比率。同樣，銀行對該債務比率水平的高低要求和借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650以上，該總債務率最高為42%；如果借款人的信用分數為680以上，該債務率水平可以達到44%。所以，在借款人的信用分數和家庭總收入給定的情況下，借款人的借款額度基本上由這兩個債務率水平所控制。

借款人所承擔的房貸水平的高低又由市場中的貸款利率所決定的。對於同樣金額的房屋貸款，利率越高，借款人所支付的月房貸越高。一般地來說，按照目前的市場貸款利率水平和加拿大聯邦政府所規定的壓力測試利率水平，借款人所能獲得房屋貸款的額度大約是家庭年總收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5萬加元，借款人可以獲得貸款額度大約在20萬加元多一些。這只是一個非常粗略的大概念。

對於在加拿大有穩定收入的人士（包括新移民），在購買房屋時，最低的首付資金比例可以為房價的5%。根據這個要求和家庭年毛收入水平，借款人在計劃購買房屋前，自己可以粗略估計自己能夠獲得的房貸金額和所能購買房屋的價格。如果需要關於獲得房屋貸款額度的准確數字，購房者還需要咨詢專業的房貸經紀（Mortgage Broker/Agent）。

對於新移民來說，由於在加拿大居住時間少於5年，所以，信用記錄比較短，可能面臨著沒有信用分數的情況；但是，加拿大的銀行或金融機構都有專門為新移民設計的房屋貸款服務產品。新移民只要能夠提供按時付房租、付電話費和水電費的賬單記錄，銀行或金融機構也會按照優質客戶的標准對待申請貸款的新移民。

以國際留學生身份在加拿大的有關大學（University/College）就讀的學生，也可以申請貸款買房。一般地，按照國際留學生身份申請房屋貸款，銀行或金融機構要求購房者的首付資金最低為35%；此外，還要求作為申請人的留學生在加拿大能夠有一份非全職的工作（Part time job），即每周的工作時間至少10多個小時。留學生在中國的父母可以提供首付資金。一般來說，這種房屋貸款並非優質貸款，而屬於次級房屋貸款；提供這種的房屋貸款的銀行或金融機構並不多，只有個別金融機構提供這種風險較高的房屋貸款。想獲得這種房屋貸款的國際留學生，最好聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。

在加拿大，如果申請人有自己經營的生意，或者被稱為自雇人士，這部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要獲得優質房屋貸款，一般至少要有兩年的執業時間；申請人的收入按照最近兩年報稅收入的平均值來計算；所能夠獲得貸款的額度也是按照前面所說的債務比率來計算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的報稅收入證明，也可以申請一種“自報收入”的房屋貸款。這種貸款一般屬於次級貸款（B類貸款）。銀行或金融機構對貸款申請人的債務比率可以放寬到50%。也就是說，申請人獲得貸款額度多少是按照這個債務比率來計算的。

除了按照家庭毛收入確定申請人的貸款額度外，銀行或金融機構也可以結合申請人的淨資產額度審批申請人的貸款條件。一般地，申請人的首付比例超過35%以後，銀行可以結合申請人的收入、信用分數，但可以不考慮債務率的限制或者將申請人的債務率限額提高到50%以上；同時結合申請人的月資金流量來審批申請人的貸款額度。這裡，銀行或金融機構發放貸款的條件就是審核申請人是否能夠承擔得起房屋貸款，是否有能力償還房屋貸款。一般地，這類房屋貸款也屬於次級房屋貸款（B類貸款）。申請人需要聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）獲得這方面的貸款信息。

在此，我多次提到了A類和B類貸款，也提到了房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。其實，關於加拿大房屋貸款的分類，我已經在其他文章中做了解釋，請參照這些文章。另外，在加拿大，房屋貸款經紀是經過嚴格的專業培訓並從政府獲得執業執照的專業房屋貸款人士。這些人士，不僅幫助貸款申請人尋找房屋貸款，關鍵是幫助貸款申請人獲得最佳的貸款方案；所謂的最佳房屋貸款方案也意味著為借款人獲得一種最佳金融和財務方案。此外，這些房屋貸款經紀所代理的很多銀行，並不直接接待客戶，也就是說，這些銀行並不直接面對貸款申請人。貸款申請人，要獲得這些銀行（金融機構）的房屋貸款產品，必須通過房屋貸款經紀。這是加拿大房屋貸款行業的一個特點。因為代理數十家銀行或金融機構的房屋貸款產品，房屋貸款經紀能夠幫助貸款申請人獲得最佳的房屋貸款產品。


責任編輯：Zoe Chan

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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是誰炒熱了迪拜房產市場？

迪拜土地局（DLD）的統計數據顯示，今年上半年在迪拜房地產投資的1620億迪拉姆中，有300億迪拉姆來自海外投資者。

這些外國投資者在投資迪拜房產時優先考慮的是什麼？可以肯定的是，位置是決定性因素，因此迪拜的熱門景區在外國投資者的心願單中總是名列前茅。

阿聯酋具有標志性的景點社區，如Bluewaters島，深受投資者們的青睞

Allsopp & Allsopp的首席執行官Lewis Allsopp說，他們青睞在熱門景區附近購買房產，以吸引房客，賺取更多的租金：“房屋的景觀可能會吸引那些尋找優質地產的投資者。例如，擁有哈利法塔景觀帶酒店一直備受追捧。”

他補充說，其他買家會根據基礎設施的改善情況來選擇投資地，例如不斷擴大的電車線路或Al Maktoum國際機場附近。當然了，這些買家也是關心租金和回報率的：“銀行中的存款利率很低，迪拜房地產可以讓投資者享受9－10％的租金回報率。”

越來越多的買家也在尋找度假屋，因為迪拜是旅行的天堂。

投資者的種類

Carlton房地產公司的聯合創始人兼董事總經理Laura Adams指出，當談到已建成的地產時，人們大多希望住宅的租金回報率是8%，商業地產的租金回報率是10-11%。盡管地理位置、基礎設施、交通便利等因素對於外國投資者很重要，某些投資者也有一些特別的喜好。

智能地產眾籌平台的創始人之一Abdul Kadir Faizal說，有三種類型的外國投資者: 那些尋求8%以上的租金回報率的人，那些著眼於長期資本積累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。尋找高租金回報率的投資者通常會選擇小戶型房產，最好是低價入手。Core Savills的合伙人David Abood說，這類房產在發達社區中也擁有不錯的交通，將支持中長期租住。

Allsopp表示，雖然一些投資者只想獲得租金收益，並希望得到即時的回報，但他的大多數客戶都著眼於資本增值和長期投資：“未來3到4年間房地產的走向很難預測，但可以預見的是，之後10到15年間，迪拜房產一定會升值。”

對於希望在迪拜定居的投資者來說，他們更願意支付更高的房價，以獲得更好的居住體驗——買房對他們來說更是一種生活需要。這些投資者願意等待漫長的房屋完工期，因為他們並不迫切需要搬遷。Faizal說：“最近為外籍退休人員推出的五年簽證政策，對於迪拜房地產來說，意義是十分重大的。”

哪裡的房產更受歡迎？

Allsopp認為，迪拜市中心、Bluewaters島、迪拜碼頭和朱美拉棕櫚都吸引著海外買家。他表示: “海外投資者希望在人造島嶼和國際知名地點選址。”Reidin 的數據專家Haseeb Mirza表示，與此同時，城市濱水區項目的需求也在不斷增長，特別是商業灣和迪拜運河沿線快速建設的新項目。

Mirza透露，迪拜碼頭、國際城市、迪拜蘭德已經在市場上房屋交易量極大，而且那裡大多數公寓的平均房租收益率為7%。

與此同時，越來越多來自歐洲寒冷地區的投資者選中了濱水物業，朱美拉棕櫚島就長期為他們所喜愛。Bush說：“無論是身處近200萬人民幣的小公寓，還是单价高於1.3萬人民幣的龐大的七居室，海外買家都可以在這領略到美麗的海景。”

外國投資者也喜歡成熟的開發商。Bush說，這些開發商能提供更多便利，例如能免除土地局注冊費、提供延期付款的機會，許多中小型開發商則辦不到。

SE7EN RESIDENCES提供一種理想的生活方式——奢華、便利又和諧，享有阿拉伯海灣，迪拜碼頭天際線和Burj Al Arab的壯麗海濱景色。 豪華公寓位於朱美拉棕櫚島上，坐落在Nakheel Mall購物中心對面。僅售約¥360萬。
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誰在買迪拜的房產？

Faizal表示，中國、印度、英國投資者近年來紛紛湧現：“這主要是因為與他們國家相比，迪拜一些商品的價格要便宜25%左右。”

Ellington觀察到這一趨勢，報告說中國客戶現在是其五大客戶之一。自2016年以來，迪拜的開發商發現對中國買家對銷售額已增長了150%。這促使他們建設了一個普通話交易平台，並聘請了一支會講普通話的團隊。

開發商們也注意到這一點。迪拜房地產銷售總監Marwan Al Kindi表示：“在過去的兩年中，中國買家始終是迪拜的十大房地產買家之一。然而今年4月份，中國買家開始躋身迪拜五大買家之列，我們正可以利用這一點。”


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來源：Gulf News
編譯：Fern Wang
排版：Zoe Chan

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首次置業者看過來，一口氣讀完，澳洲買房不再難！

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機。

對於首次購房的買家，幾乎是非常事宜：

  • 房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點
  • 悉尼房價從去年6月至現在小幅下跌，跌幅5.6%；墨爾本從去年11月至現在跌幅3.5%
  • 投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多
  • 賣家預期更加合理
  • 銀行依舊偏愛首次置業者
  • 出現一些樓花拋售轉售，或許可以“撿漏”

這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。如果不喜歡看太多文字，可以只看我們的一句話回答。當然，最省事，安全的做法，是聯系我們專業的貸款經紀。

1. 我需要多少存款？

“那得取決房子多少錢”

一般來說，購房者至少需要房價10-20％存款加上5%的其他費用准備金。

例如，購買價值50萬澳元的房產，意味著您在申請房屋貸款之前至少需要5萬澳元的儲蓄存款，加上2.5萬澳元的其他費用。（如果申請人的貸款能力不足，那麼將需要准備更多的存款）

對於貸款比例（LVR）超過90%的借款人，大多數，並非所有銀行都有真實存款（Genuine Saving）要求，也就是說借款人的賬戶裡要有3-6個月的總額為房價5%的存款。

不過對於首次置業者來說，如果存款不足，不妨將目光轉向樓花而非現房，以房價的5% 或10%就能鎖定房子，並為自己爭取到1-2年籌措資金的時間（最長8年）。

除此之外，買家也有其他選擇參考，例如通過父母或親屬贈與的錢（Gift funds）來湊夠剩余資金；或通過擔保貸款（guarantor loan），即買家父母通過他們的房產作為抵押擔保，幫助賣家申請貸款。

2. 購買房產需要支付哪些費用？

“比您想得多一點點”

除了首付外，還有很多“隱形”費用。

假設現在您在新洲買了個50萬澳元的房子，交了10%的首付。我們一起來看下除此之外，您還需要交哪些費用：

  1. 印花稅（Stamp duty）

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對單位和個人征收的一種稅賦。在此例中，印花稅大約為18,300澳元。

  1. 律師費（Conveyancing Cost）

澳洲的房產買賣一般需要律師協助完成，律師會幫忙解釋合同以及交涉房屋在過戶中牽涉的一些問題。費用大概在800-1500澳元不等。

  1. 貸款機構費（Home Loan Fees）

貸款機構會向您征收一些一次性的費用如申請費或開戶費 （最多900澳元）。一些貸款機構為了吸引客戶，會免除這些費用。

  1. LMI房屋貸款保險（Lender’s Mortgage insurance）

當貸款比例超過80%時，會有LMI保險費用產生。隨著貸款比例越大，保險費用會越高。在此例中，假設貸款比例為90%，LMI保險費用大約為9,000澳元。

  1. 房屋檢查費用（Inspection cost）

在買房前，建議您進行一個房屋結構檢查及蟲害檢查。一方面自己心裡踏實，另一方面貸款方在發放貸款前也需要這樣一份檢查報告。費用根據房產的大小會有變動。針對案例中的房子，檢查費用大概在400澳元左右。

  1. 市政費（Council rate）

市政管理費是當地政府對管轄區內所有業主征收的費用，用於當地基礎設施的更新和維護。這筆費用在不同的地區變化較大，也和您房屋的占地面積有關。一般為每年1,000-1,500澳元不等。

  1. 搬家費（removal cost）

請專業的搬家公司幫忙搬家，可以為您減輕很多壓力。收費一般為每小時50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置業補貼及印花稅減免嗎？

“得具體情況具體分析”

關於首次置業印花稅的減免，從新州政府網站我們可以看到：2017年7月1日後，從之前的總價55萬（及以下）的房產，首次置業印花稅全免，到總價65萬（及以下）就能全免，而房屋總價在65萬與80萬之間則是部分減免。

其次是首次置業補貼，在新洲，對於價值不超過75萬的買地建房，首次置業者可以申請1萬補貼；對於已經建好的新房，價格要低於60萬才能拿到1萬補貼。

那麼哪些人才可以拿到首次置業補貼呢？基本上來說，有如下規定：

  • 至少有一個申請人應持有永久簽證，或是公民。
  • 每位申請人必須年滿18歲。
  • 物業的總價值必須低於上限金額。不同州都有不同的房產價值上限。
  • 購房者及配偶在2000年7月1日之前從未在澳洲擁有過任何住宅地產的所有權
  • 從未在澳洲任何州申請過首次置業補貼
  • 在該房產交房一年之內入住，並且連續居住滿 6個月或以上
  • 兩人或以上聯合購房，至少一人是澳洲永久居民或公民
  • 購房者只能以個人形式購房，不能以公司或信托形式購房

4. LMI銀行保險費用大概是多少?

“不是每筆貸款都要付”

好，首先什麼是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？從字面上看，這是用於保護銀行或貸款機構的一種保險。通常來說，LMI在貸款比例超過 80% 時會產生（少數銀行在貸款比例超過90%時產生），因為銀行擔心借款人在違約後把房子拍賣時無法賣出相應價值。

LMI費用不是線性計算的，通常需要查表或通過各銀行計算器算。貸款比例越高，保費的增加額也越高。客戶可以選擇在貸款交割時作為一次性費用支付給保險公司，也可以選擇把保險費加到貸款金額中一起借（LMI Capitalisation）。

舉個例子：如果您想買個價值50萬澳元的房子，准備貸款45萬澳元，這時候您的貸款比例是90%，LMI數額大約是5,000澳元左右。在選擇LMI Capitalisation後，您實際所收到的貸款額將會是445,000澳元（45萬澳元 – 5千澳元）。

那有什麼辦法可以避開LMI保險費嗎？

第一，有少數銀行提供90%不許支付LMI的貸款產品；

第二，專業人士貸款90%可免除LMI（如律師、銀行家、會計師、工程師或醫生等）；

最後，也可以通過父母擔保來避免這一費用。

5. 需要准備哪些文件？

總的來說，銀行需要您提供如下幾個類型的文件：

身份證明：

  • 中國護照或澳洲護照
  • 澳洲駕照或photo ID

收入證明：

  • 工資單或雇主信
  • 納稅申報表（Tax return）或評估通知書（NOA）
  • 會計師信（如果您是自雇佣人士）

資產證明：

  • 銀行存款證明
  • 贈與信（以確認您的父母或近親會給您贈予購買房產的押金）
  • 定金收據（如果已付定金）

負債信息：

  • 信用卡賬單
  • 車貸、個人貸款及助學貸款（HELP/HECS）等
  • 短期債務，如Afterpay或Zippay等

在准備文件時，請確保所有文件都是最新的。

因為銀行在決定批准或拒絕您的抵押貸款申請的時候，很大程度上依賴於這些文件的准確性。

6. 我該選擇哪種房貸產品呢？

現在市面上提供房貸的金融機構有很多，可選擇的產品更是讓人眼花繚亂。在做選擇的時候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

  1. 是否想要額外還款嗎？
  2. 是否想要在貸款的同時，留一些錢應急嗎？
  3. 是否需要更好的估價或更低的利率？
  4. 是否會考慮對衝賬戶套餐貸款還是簡單的basic home loan？
  5. 網上銀行或手機app使用便利是否重要？
  6. 是否一定需要銀行有分行服務？

房屋貸款是一項大的經濟決定，在此之前一定要充分做好功課。關於哪個產品最適合您，歡迎免費咨詢My Home Loan專業的貸款經紀團隊！


責任編輯：Zoe Chan

 

澳洲信貸經紀人Top 30劉達倫專欄全集

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2018清邁房產50萬究竟買個啥？｜居外專欄

清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展，呈現光明前景。那我們今天來徹底分析下截至2018年底在清邁50萬人民幣究竟買個啥？

說起泰國第二大城市清邁的房價，大部分聞名而來的投資者至今依舊停留在20-30萬人民幣可以買公寓，100萬人民幣可以買個超值別墅的印像。你說是不是，到底有木有？

您～是不是或多或少有聽聞清邁低成本與高品質生活的鮮明對比？

您～有沒有規劃過提前購房以備養老？

您～是否知道泰國擁有世界一流的醫療技術與設施配備並且私立醫院擁有翻譯陪同！並且價格比中國更實在！

您～是否比較過中國度假旅游城市的機票？千百元的機票就可抵達清邁，躲避嚴寒盡情享受氣候溫暖的泰北生活！

您～是否曾想為了避免國內的應試教育，遷居海外，考察報名加入當地最好的國際學校，同樣的歐美教師，教學成本遠低於其他國家，為孩子說一口流利英語報考歐美學校做下銜接的鋪墊工作？

您～是否關注海外資產配置，距離中國最近的東南亞國家泰國已是全球購房的TOP 1目的地？

您～是否倍感後悔，人民幣的大幅度貶值已經不同程度的增加了您的海外配置房產的資金成本？

您～是不是經常關注泰國房產走向，遲遲不肯下手？比對曼谷、芭堤雅、普吉、清邁的房價租金比？

以上的種種理由將泰國房地產市場從“供過於求”推向至“供不應求”的發展階段！若您同意上述的觀點並且想從此篇分析報道中一探究竟！

為求驗證清邁房產未來長期供不應求的必然性我們先從房產法律的結構與其優勢和弊端分析開始：

購買清邁買房的幾大優勢與弊端分析

優勢：

  1. 永久產權
  2. 無公攤面積
  3. 免費車位
  4. 精裝修含家具家電
  5. 總價低、租金合理
  6. 外國人可以合法購買公寓
  7. 外國人可購車、辦理養老簽證、教育簽證、陪讀簽證等長期居留
  8. 泰國未加入CRS共同申報准則至2022年，至2022年前泰國買房開戶不需要提供個人稅務號

弊端：

  1. 外國人無法購買土地、別墅、酒店、客棧
  2. 注冊公司51%的股份持有人必須是泰國公民
  3. 相比較別墅，公寓的售價更高，有悖於中國市場行情的認知
  4. 泰國市場疲軟，租售給泰國人所需的周期更長

分析：

根據以上內容參考我們推測分析出以下幾點將長期推動清邁公寓市場的欣欣向榮。

  1. 外國人無法購買別墅土地，導致購買公寓的需求增加，公寓價格持續走高
  2. 由於公寓價格走高導致泰國人更傾向於購買別墅，由此別墅與地價升高
  3. 由於地價升高再次影響房地產公寓開發售價
  4. 泰國未加入CRS共同申報准則，將會吸引更多投資者，購房需求擴大房價亦走高
  5. 綜合上述四點，巨大的市場導向，與需求導向必然將令公寓的49%外國人份額供不應求，這也就解釋了為何近年來購買清邁公寓的人數與日俱增！

清邁公寓項目開發已越發成熟，越來越多環境優美，設計優異的公寓已在市面上出售，自2009年泰國房產逐漸成為熱門關注點後，截止到2017年，泰國的房地產價格每年上漲了10%-12%！

在清邁——房地產市場正在上漲，現在是時候了！

2018年9月由昂思領在清邁開售的代表作The Arise“阿睿思”其中的外國人份額49%共計90間房僅一個月時間便售罄，按照目前清邁公寓的售價，接受度最高的大約在68,000～78,000泰銖每平米，而阿睿思小戶型27平米定價約40萬人民幣起，30多平米的小戶型定價約50萬人民幣。以下是圖賞：

底層帶小院的房價備受追捧大約售價在60萬人民幣～當天售罄！

感謝您讀完全文，以下是內幕分享：The Arise“阿睿思”第二期的預售定於2018年底，CNTHAI中泰之家提前內部預定將於10月的第一或第二周開始，第一時間聯系我們預定底層花園套間或任意挑選您所中意的戶型與位置！

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責編：Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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