买房 – Page 66

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣（Contra Costa County）。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在康特拉科斯塔縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲6.8%

康特拉科斯塔縣房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度下降3.0%

康特拉科斯塔縣房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為28天

康特拉科斯塔縣房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為100.60%

康特拉科斯塔縣房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為51.61%

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

2016年第三季度，康特拉科斯塔縣的房產活動啟動較為遲緩，但到該季度末期的表現則非常引人注意。與2015年7月相比，今年七月份的銷售活動稍有遜色，但到了八九月份，情況有所回轉，與去年的水平持平。同時，房產儲量經過前兩個季度的健康增長，可出售房產的數量穩定在去年夏末的同一水平上——但仍然較低。

緊張的房產供應是阻礙銷量增長的主要因素，供應不足也導致房價持續上漲。買家更加謹慎，對價格戰感到厭倦，因此房產出售遲緩。與去年同期相比，房產很難以高於要價的價格出售，溢價較少。

其他待售房產均位於高端市場——售價在200萬美元以上——從今年早些時候開始到夏末，市場呈現平穩狀態，將售價定得過高的賣家重新調整了期望值以便房產能夠順利售出。

市場統計數據

雖然低於舊金山灣的整體水平，但售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是豪華房產——定價高於200萬美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔縣售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區銷售的最接近房價中位數1,142,500美元的一套房產：

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414

加利福尼亞州94526-2414，丹維爾，Verona大道524號
3室/2浴/2,094平方英尺
售價1,140,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區出售的售價最高的房產：

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549

加利福尼亞州94549，拉斐特，Camino Vallecito 1155號
4室/5浴/3,741平方英尺
售價：3,150,000美元

前景預期

近幾年，秋季是銷售最活躍的幾個月，但去年秋天的銷售活動較為低迷，與去年不同，隨著年尾臨近，我們預計今年秋季的市場活動將與八九月份的水平一致。購房者將有更多的選擇余地，買賣雙方的平衡將趨於更加健康的水平。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | LK地產重磅推出兩大高端奢華項目開創澳大利亞的高端生活理念新格局

位於雅拉河南岸的South Yarra，南雅拉，不僅是墨爾本最受歡迎的富人區之一，也是墨爾本房價增長最快的地方。倚靠著墨爾本母親河雅拉河，South Yarra的吸金魅力以及宜居性備受認可！在這裡，LK地產集團重磅推出Capitol Grand 及LK Tower高端奢華項目，聯手著名的Bates Smart建築設計公司，引領時代奢華體驗。無論從廣闊的視野或精湛的內飾來看，Capitol Grand與LK Tower的每一間公寓都保證內外結合的優雅，為尊貴的住戶提供悠然神往的現代居住空間。

LK地產集團在墨爾本最受歡迎的富人區之一推出Capitol Grand 及LK Tower高端奢華項目

引領時代奢華體驗、豪華建築的巔峰之作

這處開發項目將建成“大國會大廈”（Capitol Grand）和“LK大廈”（LK Tower）兩棟大樓，達到無與倫比的豪華程度，成為豪華建築的巔峰之作。這處絕對美麗非凡的項目誕生於LK地產集團（LK Property Group）和世界著名建築師事務所——貝茨斯馬特（Bates Smart）建築師事務所的前瞻性開發願景，將成為墨爾本第一個6星級住宅樓盤。

“大國會大廈”（Capitol Grand）和“LK大廈”（LK Tower）兩棟大樓將成為墨爾本豪華建築的巔峰之作

本項目所建成的大樓高聳於南雅拉（South Yarra）郊區內教堂街（Chapel Street）和圖拉克路（Toorak Road）的十字路口，距墨爾本中央商務區只有4公裡；其中一幢大樓名為“大國會大廈”，將包含三個樓層的奢侈品零售區，零售區以上的樓層將設一組高端公寓套房。另一幢大樓名為“LK大廈”，LK大廈共有50層樓，采用現代設計，搭配先進的設備，而且坐擁令人驚嘆的墨爾本市區美景，將重新設定墨爾本豪華公寓的標准。

Capitol Grand將包含三個樓層的奢侈品零售區，零售區以上的樓層將設一組高端公寓套房

LK 地產集團憑借雄厚的企業實力、持續追求卓越的理念，不斷為客戶提供至臻至美的房產項目。 LK地產集團創始人拉裡·科斯特爾曼先生在住宅和商業房地產項目中已有超過二十年的從業資歷。他充分利用自身豐富的行業知識和廣闊的資源平台，以及與供應商、承包商間建立的牢固關系，不折不扣地實現對客戶的承諾。“我們在設計、施工、銷售方面，精工細作，追求完美，專門設有一支專業的公司內部團隊，致力於提升城市動感，渲染城市魅力，為此我們深感驕傲。”

LK 地產集團不斷為客戶提供至臻至美的房產項目，包括Capitol Grand 及LK Tower高端奢華項目

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美國 | 房屋淨值五年翻番愁煞首次美國購房人

在2008年金融危機後，美國房價於2012年達到低谷，其後快速升值，並在2014年中開始持平。但近一年來美國房市再次走熱，有房人資產升值，但卻愁壞了第一次准備買房的人。

最新數據顯示，今年9月份的房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。這清楚地表明，經過春夏的冷卻後，房價再次上揚。

美國房價五年內翻了一番，對首次購房人無異於雪上加霜。圖為維吉尼亞州亞歷山大的一處等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是僅有的房價比去年低的州。康乃狄克州是因為大公司搬走，工作機會減少。例如，通用電氣公司決定將總部遷到波士頓，對房價影響不小。

其他州，如阿肯色州、新澤西州、北達科他州、俄克拉何馬州、懷俄明州、緬因州和馬裡蘭州的房價增長不多。而另一方面，由於高科技公司遷離加州，鄰近的華盛頓州和俄勒岡州的房價則呈兩位數增長，科羅拉多州和猶他州的房價也緊隨其後。

現在房屋紙面上的價值更高了，但房主並不像上次房市高漲時那樣提出現金。許多人趁現在接近歷史最低點的房貸利率重新貸款以降低每月的按揭，但他們很少有人再貸款時提出現金。

在房主變得更富有的同時，那些想買房的人卻更難過，特別是第一次買房者。他們面對的不僅是高房價，還有待售房嚴重短缺的問題。

根據Campbell/Inside Mortgage Finance公司的數據，初次買房者在所有買房人中的比例一直在下降，從今年5月份的40%降至9月份的34.8%，這是自2014年4月以來的最低。初次買房比例的減少很可能是由於高房價所致，他們對房價的敏感度高於其他買房人。他們的信用貸款限制也更多。

根據John Burns房地產咨詢公司的數據，在美國20個最大的都市中，有超過一半都市的住房負擔能力低於全美平均水平，包括丹佛，休斯頓，奧斯汀，和納什維爾，田納西州。該公司研究人員說：“這意味著當下次經濟衰退到來時，這些城市房價大跌的風險很大。”

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澳洲 | 房產投資第一步：選對“專業”助手，鎖定稱心好房！

在世界各地，都在發生這樣的局面：買什麼都不如買房子，什麼值錢都不如房子值錢。作為最為保值的“硬通貨”之一，投資房產就是投資未來。那麼，如何買到最為稱心滿意的好房子，讓投資能夠獲得成倍，甚至成指數的增長呢？聰明的投資者的第一步：找最懂行的專家。

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在成功投資一個房產前，投資者需要跟多少方面的專業人士打交道呢？答案是10個！

Real estate agent 房地產經紀人：房子開發出來，就有經紀人來吆喝，當然是站在賣房子的立場上。你也可以在他們手上找到房源。

Developer 開發商：作為開發商，房產開發得好壞，質量優劣，對於買家投資房產，起到最根本的決定。

Buyer’s agent 買家經紀人：負責為買家物色好的房產。他的眼光，對於買家能否買到心儀的房子，至關重要。

Valuer 估價員：房子市場價值多少，由他們給出評估。

Financier 金融投資師：開發商通常需要有經驗的金融投資師協助籌措足夠的開發資金。

Property manager 物業管理經理：負責管理物業的維護及日常事務。好的物業管理會讓業主無後顧之憂。

Accountant 會計：個人財務師。在澳大利亞，每個人都會有自己的會計師來協助個人資產的管理和稅務事宜。

Financial planner 理財師：給予個人理財建議，通常會參與房產投資的建議。

Mortgage broker 貸款經紀人：為購房者提供貸款咨詢幫助。貸款經紀人會比較市場上現有的貸款選擇，根據購房者的個人情況，給予推薦以及相關的審批協助。

Conveyancer 不動產過戶業務人：有房子要出售過戶，可以請不動產過戶也無人提供相關的法律服務。在澳大利亞，所有的房屋出售過戶都必須由專業人員審查合同，並指導全程。

在成功投資一個房產前，投資者需要跟多少方面的專業人士打交道，而Aviate會是你不偏不倚的合作伙伴

這些專業人士，雖然有著豐富經驗和相關的專業知識，但他們並不一定能夠給予投資者全面的投資建議。那麼，有沒有完全中立的懂行人士/機構為你提供公正、不偏頗的專業建議呢？答案是：有！

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澳洲 | 看看在澳買房要交多少稅費你再決定搶不搶

澳洲買房雖然是有很大的優勢，與中國房地產市場也有很大的政策上的不同，但是在澳洲進行房產交易也是要交稅的。許多華人在澳洲為了買房而買房，往往忽略了這些稅費。增加對它們的瞭解，可以更好地投資和置辦地產。

具體要交那些稅費呢？

一、購買澳洲房產所支付的費用：

1.印花稅

在澳洲買房一般除了房款以外，根據所購房產的價格未知區域不同所繳納的稅費也不盡相同。一般按照總價的3.5%。一般規律是越早買房印花稅越低。各州政府都對借款和購買房徵收印花稅。徵收比例因省而異。

2.律師費

根據澳洲法律規定，澳洲房屋買賣中，雙方須由澳洲持牌的房地產律師代理。律師會幫助客戶完成房產交割的整個程序。收費在1500-2500澳元不等。對於期房而言，支付10%的房款的時候，先支付50%的律師費，等房產交割後再支付另外的50%。

3.物業管理費

澳洲房屋分兩類，一類是早期開發的獨棟別墅，沒有社區統一管理，此類房屋是無須交納物業管理費用。對於整體開發的別墅社區，或公寓而言，則需要繳納社區物業管理費。費用是根據項目的設施和服務而定。

一般而言，公寓的物業管理費要高於別墅或聯排別墅。在澳洲，物業管理費，分三層，1 是社區設施清潔，維護費用；2 是維修基金；3是保險。

4.市政費

在澳洲，所有擁有物業的屋主都必須要交納的費用。一般是按照季度都要支付。每年的費用平均在1000澳元－1500澳元之間。水費分為用水費用和排污費用，也是每季度都要支付的。有的州，水費和市政費是在同一張賬單上支付。

二、額外可能會產生的費用；

1.房屋檢查費用（用於二手房中）

對房屋結構和蟲害等做必要的檢查，不僅使您的交易更加安全，這也是貸款方發放貸款前必須的流程。根據房屋大小不等，檢查費300澳元-1000澳元不等。

2.房屋及財產保險費

如果您的貸款額度超過房價的80%，您必須交按揭保險金。這將在您不能還款時給予貸款機構一定的保障，另外一方面為防止您房屋有任何的物品損壞和財產丟失，必須繳納房屋財產保險。

3.市容建設費

定期交給區委會的費用，通常按照季度收取，包括市容維護、垃圾處理等。

相關資訊：澳洲 | 薛頓限發457工簽稱：促本地人優先就業

（據合家網）

澳洲 | 英國小夫妻來澳定居買房繳納稅費上萬

Butt夫婦來澳定居，購房繳納稅費上萬

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英國1對年輕夫婦計劃在澳洲定居開始新生活，買房被迫繳納上萬澳元稅費。

據《每日電訊報》報道，來自英國的Tristan Butt和Nikki Butt夫妻兩人打算在澳洲定居，因兩人還未取得澳洲永久居民資格，買房必須先向澳洲外商投資委員會（Foreign Investment Review Board）繳納1萬澳元稅費以取得購房資格。

Butt表示已在今年8月向澳洲當局提交永久居留申請，現在還在處理流程中。因為悉尼房價正不斷上漲，所以他們決定盡早買房。稅費依照購置房產價值而定，Butt家取得的購房資格在明年2月到期。

相關稅費規定於去年12月生效，Butt夫妻倆有相同身份朋友去年在澳買房，成功避過了這筆稅費。

上周六，Butt夫妻倆在曼利谷（Manly Vale）買下196.5萬澳元房產。

地產中介James Haywood表示，澳洲聯邦政府征收海外買家稅費以及6個月的購買期，給移民澳洲家庭帶來壹定困難。

房地產行業專家John McGrath也表示，上調海外買家購房稅費並未阻止海外投資者，反而給年輕買家造成更大負擔。

（據澳洲新快網）

美國 | 買房都挑新屋大宅？不一定！揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主，收集他們對當今買家的最高度關注的條件。結果非常有趣。以下是概述：

小組注意到一個令人驚訝的趨勢，嬰兒潮一代並非所預期的不得不屈就到公寓。相反，50至70歲的人正在享受著小戶型帶來的便利，單層生活空間，以及單戶家庭的隱私。在不得不建立多層公寓的地方，電梯正在越來越多地納入新宅設計。

年輕買家需要富有創意的空曠空間。

另一方面，年輕買家，主要是30多歲和40多歲，仍然喜歡大戶型。收入增加和動力技術允許他們可以選擇自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高質量生活的各方面所需，而次要居住則離工作場所更近。非傳統的生活空間——改裝閣樓，谷倉和教堂，繼續吸引這些買家。

小組還注意到室內和室外之間的邊界正在模糊。戶外生活區，餐飲區，甚至臥室都比以往更受歡迎，裝修更奢華。

他們還提到越來越多采用與眾不同的的建築材料——金屬、玻璃、瓷器和質量卓越的制造材料。提高耐用性和減少維護，加上意想不到的材料融合一起所鑄就的美學，增加對買家的吸引力。

在建築用料方面，大理石或花崗岩曾經當道，但現在買家會重新選用銅和不鏽鋼等材料。

新移民也在影響著住房市場，因為他們有自己的要求。例如，西雅圖的中國買家期望房子有兩間廚房，許多買家想要適合幾代同堂的大戶型住宅。

一些小組成員觀察了住宅的“離岸”情況，對那些移居加勒比、百慕大和歐元區等國家的人有吸引力。

男、女買家同樣看重衣櫥的容量和品味。

最後，兩個常見的亮點被添加到列表中：雙衣櫥和雙辦公室。衣櫥是越大越好。談到辦公室，兩個比一個更好。傑德·米爾斯（Jade Mills）說，“甚至60多歲和70多歲的人都在尋找雙辦公室。”

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Joyce Rey專欄全集：

名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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旅游熱下的房產風潮 | 泰國

這是一個可以與加勒比海媲美的陽光普照之地。很多海外的買家都試圖在禪意十足的泰國尋求高回報率的投資。

盤踞在印支半島的中心，泰國那有著棕櫚葉樹蔭的海灘，漂浮的集市與充滿異域風情的叢林，都集中展現了亞洲的精華。該國在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年來旅游業更是發展迅速，度假者和房產投資者蜂擁而至，嘗試這裡的熱帶風情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir說：“外來移民在這裡買房的歷史也有幾十年了。

大多來自中國香港、新加坡、美國和澳大利亞，但是西方和富有的東亞人是帶動這裡旅游住宅銷售的主要群體，還要感謝飛機航線的完善和一條豪華地產專線的迅速發展。像在普吉島這樣的熱門地的中等價位（在過去的十年中每年上漲20%－50%），依然比競爭對手馬來西亞的房價要優惠，並且大大低於新加坡。生活消費是歐洲的三分之一，中國香港彙豐銀行的僑民探索者調查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰國位居第二，其生活質量得到移民的大加贊賞。

一個正在興起的趨勢是，海外游客對泰國度假別墅的需求增多

雖然外國人在泰國房產市場的投資，受到2015年曼谷爆炸事件的影響，但是該領域還是顯示出了其堅韌性。來自CBRE泰國辦公室的 James Pitchon 說“那場發生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸慘劇打擊了市場的投資氛圍。“但是相比單一的突發事件，整個國家的經濟是拉動房產市場的更主要的因素。房產市場主要是被本地經濟推動產業，而不是依賴外國資本。國際買家也很關鍵，但是他們絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元。”

第二房產買家們，尤其是熱衷於開發日益繁榮的度假租賃房產市場的人，有很多地段可以選擇；比如人群熙攘的度假勝地華欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），還有島嶼樂園——普吉島（Phuket）和蘇梅島（Koh Samui），可以提供炙熱的陽光浴。來自地產中介Siam Real Estate的Patrick Lusted說：“六個月前，芭提雅、普吉島、甲米（Krabi）和華欣都吸引了大量買家的興趣。尤其是芭提雅，因為幾個世界級的主題公園的相繼開工，預計會加快房產價格的增長。

普吉島正成為東南亞最受歡迎的島嶼，這裡的國際機場在2015年一年中，飛機的起落超過1000萬次。遠遠超過了其他受歡迎的度假地。來自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 說：“這些島上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年時間對基礎設施進行完善，還開發了幾個頂級的度假勝地，以便更加推動投資。”

來自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda認為，一個正在興起的趨勢是，海外游客與普吉島當地的中產階級對度假別墅的需求增多，類似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，為滿足此類需求做了很多調整。

“同時，在首都曼谷，買家所關注的不是豪宅別墅，而是公寓。據泰國銀行稱，在過去的5年裡公寓的平均價格上漲了10%。投資的潛力很大。客戶如果購買期房和正在建設的公寓基本可以拿到10%的回報，如果出租的話，會得到8%和12%的年淨回報率，因為是旅游勝地，這裡每年的租賃旺季長達250天。”

曼谷是東南亞的動力之城，對外國人的投資一直保持著吸引力。市中心的黃金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓價格從2015年便開始增長。這些地段的高價公寓的供應量非常有限，加上臨近著名的昭披耶河（Chao Phraya），這座城市前沿的開發區，已經具備了成為熱門地段的所有條件。據泰國地產協會的數據確認，這裡超豪華的開發區的樓盤起價每平方米£4,000，個別項目為每平方米£6,000。

當地的地產中介Fabrice Lore確定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓買家來自海外，中國香港和新加坡占大多數，但是越來越多的歐洲人，也紛紛喬遷到這裡。他們喜愛這裡的生活方式和房產本身自帶的門房服務。在首都，全套的的酒店式服務是王牌。”

一個典型的例子便是建築公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大廈（MahaNakhon），這是泰國最高的建築。還有有著奢華服務的公寓Nimi Langsuan售價£500,000起。這個有著187套房的大樓樓頂設立了私人聚樂部，座落在廊雙路上，臨近倫皮尼公園，該項目還在建設之中，目前已經售出5套頂樓套房。PACE公司預計2018年完工。

也許更有趣的是買家們對地段的選擇。Lore 說：“幾年前，大部分國外買家都停止他們在市中心之外的搜索，現在，這些異鄉人越來越多地從市中心搬出，在捷運延伸出來線路上安家落戶。現在在Bearing和Bang Wa購買房子的外國人不再少見，兩站之外的房子價格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分鐘。你的生活依然會和城市緊密相連。”

泰國的國際買家絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元

在泰國買房注意事項

泰國有非常嚴格的房產產權法律。外國人可以永久擁有房產權，但是沒有土地權。
大多數房產都是續約租賃權的機制，就是買家會對其房產的租賃權30年續約一次，或是可以增延到120年。租賃人可以在租期內改建房子，還可以轉讓給親友。
對於私人住宅，政府不收房產稅。只有在出賣房產時才有費用產生。一般在房產市值的2%－3%，該費用一般由買家和賣家共同承擔。賣家要承擔中介費，一般在房價的3％－5%之間。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。Laura本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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日本房屋產權_日本房屋產權年限

投資客瞄準了日元貶值的機遇，諸多大陸富豪蜂擁到日本買房，在買房之後會問在日本購買房子後的日本房屋產權是多久？日本房屋產權年限是多少？

日本 | 赴日買房為永久產權，真的賺嗎？

近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量，不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。日本流通科学大学教授辻美代日前在接受新华社记者采访时说，最近一段时间，在日本购买不动产的中国客户明显增多，日本欢迎这些投资。

日本 | 赴日买房为永久产权，真的赚吗？ — 日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙，这对于只有70年使用权的中国房产来说，显得非常吸引人

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在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息，主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙，日本房屋产权年限对于只有70年使用权的中国房产来说，显得非常吸引人。

中国人买日本房，觉得赚了，日本人拿中国钱复苏经济，觉得高兴。这真的是双赢吗？中国投资人，日本房市的风险你都看清了吗？

税税税，你算清了吗？

日本房价相对中国一线城市，有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地，但驻地对面一座3层小楼，带地皮只要7680万日元（1日元约合0.052元人民币）。东京的二手房和小户型，即使是市中心，只要2000万日元就能购买。日本其他地区的房产都有中国人涉足，就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅，2000万日元一套，未完工就销售一空。

然而，在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。

由华侨创办的中国通讯社社长姜德春指出，日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地非常昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

另外，日本不动产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。姜德春指出，日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

日本遗产税的税率根据财产多少决定，财产越多税率越高。1000万以下房产的继承税税率是10%，3000万以下是15%，5000万以下是20%，1亿至2亿日元40%，2亿至3亿日元45%，3亿至6亿日元50%，6亿日元以上则高达55%。按照日本现行的遗产税，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。

简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税（自用住房较低，为3%）；2、到政府部门登记备案要缴纳登记税（一次性）；3、不动产交易时要缴纳印花税（一次性）；4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高达到55%（一次性）；5、固定资产税（每年交）为市值的1.4%：6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%，超过5年，则为15%和5%。

保值升值，你想得美！

希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现。首先，日本房屋折旧率很高，独门独院的小楼一般都是木质结构，20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼，折旧率慢一些，但一般10年也要进行一次大修，大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果房龄达到50年，业主会协商后决定重建。如何买房保值？实在很难。

据说，一个旅美台胞老人，花了4500万日元在日本购得一处房产，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社会的实际状况，房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元。尤其是对最后一位房客，按其在美、台的经验行事，与房客打了两场官司，结果都输得一塌糊涂，赔了诉讼费，还倒贴了100万日元的搬家费。

日本炒房热早已结束，光从照片上看到漂亮的房子而不实地调查就购买的话，往往会吃大亏。即便是东京都内，哪怕位置相邻，居住环境也完全不一样。在一些情况极端的地方，车站南北之间、河流东西之间的土地差价超过2倍。

险险险，你买全了吗？

日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁，这属于特殊风险。所以日本不动产如果不买全了，地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。而即使加入地震保险，也有一个赔偿上限的问题。这些都得考虑仔细。

此外，在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法，一些附带风险也需要考虑。例如2005年11月17日，国土交通省宣布千叶县的姊齿建筑设计事务所的一级建筑师姊齿秀次伪造了关于建筑的抗震性数据。问题曝光后，他设计的楼盘都被拆除。如果购买这样的不动产，有苦只能自己吞。

（据中国建材网）