搞不懂BC物业转让税新制? 一篇文章帮你 | 加拿大

物业转让税property transfer tax,简称PTT。是指在卑诗进行房屋买卖交易都要缴纳的一种税,每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳PTT。2016年2月17日,BC省政府公布了2016年最新的财政预算案,与此同时,也宣布了物业转让税的新条例, 新条例适用于2016年2月17日或之后注册的所有物业转让。

与之前的规定相比,卑诗省政府主要对物业转让税做出了以下三点调整:

  • -房屋200万以上物业, 超过200万元的部分转让税3%;
  • -买新屋获豁免物业转让税;
  • -置业人士需要披露国籍资料。

200万元以上部分,转让税税3%

2016年2月17日前,根据物业的“公平市场价值”,售出物业的头20万缴纳1%的物业转让税;20万以上的部分缴纳2%的物业转让税。而在此之后, 置业人士购买房屋超过200万元以上部分,则需要增缴3%物业转让税。即:

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%;

3.而超过200万元的部分则收3%。

 而价值200万以下物业,则转让税缴纳比例保持不变,即:

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%。

买新屋获豁免物业转让税

置业人士买新屋可获豁免物业转让税。新屋75万元以下物业转让税全免, 新屋80万元以下部分豁免。

豁免物业转让税项具体金额全表请看以下链接:

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/exemptions/newly-built-home-exemption/exemption-amounts

不过,值得注意的是,买新屋的置业人士必须是本国公民或永久居民,且登记日期92天内进入该新屋居住,并在该新屋住至少一年。BC政府将和联邦税局共享资料,严格审查。比如驾照地址、保税表上填的地址等都是需要注意的地方。

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搞不懂BC物业转让税新制? 一篇文章帮你 | 加拿大

置业人士需要披露国籍资料

新更改要求置业人士在需要交税的物业转让注册登记, 提供他们的国籍资料。个人置业人士, 需要披露他们是否加拿大公民或永久居民。如果他们不是加拿大公民或永久居民,他们必须披露国籍。企业置业者, 需要披露任何不是加拿大公民或永久居民的董事。如果有做信託, 需要披露委託人和受益人的名称,地址和国籍。

首次置业物业转让税优惠政策依然有效

另外,本次变更并未取消首次置业物业转让税优惠政策。即物业不超过$425,000,土地面积不超过0.5公顷,该房屋必须用作购房者的主要自主居所。即使不完全满足上述要求,也可能申请部分优惠。不过,此项优惠对购房者有以下要求:(1)必须是加拿大公民或永久居民;(2)在过户之前至少连续12个月在卑诗省居住,或者过去6年期间以卑诗省居民的身份报过两年收入所得税;(3)在地球上任何一个国家或地区从来没有拥有过房产;(4)以前从来没有享受过这项优惠。每个人享受这项优惠的机会只有一次。并且,购买房屋后必须在一定期限内满足以下条件才能避免所减免的转让税被政府重新征收:(1)必须在成交之后92天之内入住;(2)如果购买的是空地,必须在一年内建成房屋并入住,且土地和房屋的总价不超过$450,000;(3)入住后必须住满成交后的一年。如果没有住满一年需要按比例退还已经享受的物业转让税优惠;(4)成交一年以后,省府会发给您一封信,确认您的情况符合上述所有要求。

15%海外买家税是附加税

最后需要指出的是,15%的海外买家税是物业转让税的附加税,是在原规定的物业转让税基础上附加当前执行的。

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(据西岸居)

我的6抢Offer买房经历 中国富2代赢你没商量 怎么破? | 加拿大

历经五个月的疯狂看房,6次参加抢房大战(bidding war),我终于在几乎彻底失去信心的时候,买到了大多伦多万锦房子。回想亲身经历的几次抢房大战,我想在此作一个总结,从我的角度分析一下失败的原因,让更多的像我一样准备买房的朋友少走弯路。

第一个offer是在去年三月末,我刚从国内度假归来,下定决心要赶在孩子新学年开始前买到新房子。这个房子刚刚上市,open house之后星期二晚上统一接受offer。我和我的经纪按照卖方经纪的要求在当晚驱车来到待售房前。我的经纪和卖方经纪沟通后,我们得知包括我在内一共三个买家。

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买方地产经纪带着各自的客户等在各自的房车里。我看到有一个买家带着一个验房师还在最后时刻看房。因为有一个买家珊珊来迟,我们等了很久真正的战争才开始。具体抢offer过程由卖方经纪来决定,这一次,一共三个回合:每轮都是买方经纪代表客户与卖方经纪和卖家单独交谈,主要就是买方展示自己的offer。

这是一个冗长的过程!闲话少说,到最后一轮时卖方经纪告诉我的经纪我们的价格不是最高的,我的经纪争取到一个给我打电话更改价格的最后机会。显而易见这一次我并没有再次提价,我并没有赢,最主要的原因是我当时还没有和银行谈好货款的额度,心理价位比较低,另外刚开始看房对市场了解较少,所以这一次我输得明明白白。

现在回头想想,这一次买房经历揭示了好多宝贵的规律:首先在下手前一定要多看市场上的房子,当然一定要在你的目标区域内的,其它地区的没有可比性,这样当合适的房子出现时你知道什么是合理价位。以后证明我下定单的第一个房子是性价比比较好的房子之一,可惜我与它失之交臂。

其次,当有多个offer时,你的订单要想胜出必须没有任何附加条件。除非你资金非常雄厚,否则一定要先和你的银行确认你的价格上限。有的人没有把准备工作做好盲目下单,最后贷款不到位,还要额外付出去把购房合同转让,岂不得不偿失!如果你非常喜欢待售的房子就可以请验房师和你一起看房,这样你买的放心,而且对方会认为你是一个认真的买家,肯定会认真对待你的订单的。

比较而言,好的卖方经纪比好的买方经纪还要重要,这是因为每一个房子买卖成交的过程是由卖方经纪决定的。我所经历的其它抢房大战个个有所不同!

接下来我要讲一讲我经历的性价比最好的房子,我是如何输掉的呢?这所房子也在于人村房屋使用面积接近3000尺,我记得是在5月,我已经看了好多房子,银行贷款也谈好了,好像万事具备 只欠东风。抢房大战也是在一个工作日的晚上,是在卖方经纪的公司谈判的。

包括我在内一共四个买家,所有买家到齐后,卖方经纪告知每人只有一次调整价格的机会。这就是说每人呈上初始定单后,再各自有一次调整价格的机会,对方收到所有人的第二次定单后就会做决定。这一次因为我的心理准备很充分,我的经纪估计到一个接近的价格,我的订单从价格上胜出了!

这时我和我的经纪都认为胜卷在握,正当我们兴致勃勃的等待宣布结果时,我们看到卖方经纪和其中一个买方经纪进行了进一步的谈判,谈完后该买方经纪不停的打电话。我们感到忐忑不安,果然我的经纪与卖方经纪沟通后得知卖方没有选择我们的订单,正式理由是我们提供的定金低于另一买家!?对此我感到气愤和不可思议,当时我的经纪也很难受因为我在准备定金时确实征求了他的意见,没想到我们就栽在这上面。第二天我们得知那所房子就是以我出的价格卖掉的!

后来我和我的经纪共同分析感觉这笔交易也许不是表面上那么简单,对方经纪也许一开始就没有想卖给我们,当我们把价格提到卖方可接受的范围之内后,定单给了她所认识的客户。可是我们没有证据,就这样不了了之了。这次血的教训告诉我如果在多个offer的情况下,定金一定要至少达到地产局所要求的比率。这次交易我认为最大的输家是待售房的主人。后来,我因为别的房子的原因又故地重游在同一间办公室里见识到了最不差钱的土豪和更专业的卖方经纪,那一次想要不输真是不容易呀!

接下来我想和大家说再好的房子如果抢购价钱超过你的承受能力,请不要冲动,对你自己说属于你的房子是下一个。记得那是夏天的时候,市场上的房子明显比春天时要少,看房的人好像也比春天时少。

这座漂亮的房子位于我所关注的区域边界,位置不是最好,但可以接受。那时孩子开学在即,我也有些焦急。我们在房子开发日早早就去参观,由于人不多,卖方经纪向我们详细介绍了房子的情况。这所房子外面普普通通,可是内部结构设计让我一见钟情。除了格局开放大气,房子内部的许多细节都非常贴心,比别的房子高出不止一筹。

所有的壁橱都是专业设计非常合理,所有的卫生间和powder room, 都装有自动感应的照明系统,就连房外的木质平台都是最好的材料的,这是一座由主人精心打造呵护的房子。当时因为是夏天,房市稍稍降温,我真的抱有很大的期望,打电话给我的经纪,准备下订单。那天晚上,在卖方经纪的办公室,我遇到了不差钱的年轻一代,在四家抢单的情况下在价钱上输给了那个年纪最年轻的买方。

四个买家有一家就是卖方经纪自己的客户。尽管如此,整个抢单过程非常透明合理。不难理解这个经纪就是卖家当年买这个房子的买方经纪!

尽管当时是学生放假的时候,房市比春天的时候略微转淡,可是这所房子还是以比要价高出50万的价格成交了,当我走出那间办公室时,看到最终抢到房子是一个年轻的女孩,她让我不由想起了“富二代”。

当然,这不是我唯一一次输给年轻一代,这些年轻一代不仅自己活得精彩,而且背后有父辈的鼎力支持,绝对比你我还不差钱,真是赢你没商量!

其实,塞翁失马焉知非福,我后来还是在秋天刚刚来临时,买到了自己更为心仪的房子,也算是为我的抢房大战画上了圆满的句号!我想说,在这个需大于求的市场环境下,买房的人要多看房,尽量第一时间作出反应,但是绝不能失去理智,一定要了解自己的承受能力,该出手时就出手,属于你的房子一定会出现的!

(据加拿大家园)

一人当保姆 全家移民 华人入籍人数大减 | 加拿大

一人当保姆 全家移民

多伦多保姆朴德娜的梦想是成为加拿大公民。来加国近十年后,她的梦想在3月15日实现了。使她更高兴的是,丈夫与两个儿子也在同一天入籍。

星期三,28位移民在多伦多士嘉堡市政厅宣誓入籍。他们分别来自中国、韩国、美国、德国、墨西哥、印度、巴基斯坦、菲律宾等15个国家。来自菲律宾的朴德娜(Johanie Padilla)与丈夫、两个儿子同时入籍。

谈到移民加拿大的原因,朴德娜告诉:“加拿大是充满机遇的国度,我们能在这里找到好工作,能拥有美好的生活,我们的孩子能获得良好教育。加拿大很安全,它的社会福利和医疗系统比菲律宾的好,民众可以免费看病。”

一人当保姆 全家移民 华人入籍人数大减 | 加拿大
2016年1月至9月,在中国大陆出生的9,540人成为加国公民。与去年同期相比,这个人数下降了大约40%

离开菲律宾后,这对夫妻在加拿大多伦多找到了工作。朴德娜现在是资深护理人员,她先生Anthony在超市和面包房工作。15岁的大儿子Ivan在安省排名前十五的中学——圣罗伯特天主教高中读书。

努力十年后成为公民

2007年10月,朴德娜来加拿大当住家保姆。她的雇主是一个犹太人家庭,她负责照顾4个小孩和一条狗。她工作2年后递交了一家四口人的移民申请,她是主申请人。大约一年后,全家人的申请获批。2011年5曰,她先生与两个儿子登陆加拿大。

移民成功后,朴德娜继续在犹太人家庭工作,一共干了8年,直到孩子们都长大了,她才离开。为了提高专业水平,她读了3个月护理课,又接受了3个月培训,通过考试后获得护理人员(PSW)牌照。她现在经常去民众家里提供家政服务。

“我来加拿大将近十年了,如今成为公民,我的梦想终于实现了。我们现在生活得很愉快,很感谢加拿大。”朴德娜说。

华人入籍者人数大减

在士嘉堡的入籍仪式上,华裔新公民的人数明显减少,只占新公民总数的3%。这与加拿大移民部的最新数据相吻合。

最新数据显示,2016年1月至9月,在中国大陆出生的9,540人成为加国公民。与去年同期相比,这个人数下降了大约40%。

去年前三个季度,在中国台湾出生的740名移民入籍,比上一年同期下降61%;在中国香港出生的481名移民入籍,比上一年同期下降45%;在中国澳门出生的13名位民入籍,比上一年同期下降67%。

华裔移民顾问黄国为告诉,华人入籍人数下降的主要原因是联邦政府在2015年6月修改《公民法》后,许多中港台移民因英文成绩不够好,或居住期不够长,暂时不能入籍。例如,有的福建老板有100至300名员工,生意红火,但他的英文不好,无法入籍。

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(加拿大家园)

税局严打卑诗安省地产瞒税 追回税金2.7亿 平均罚款1.8万 | 加拿大

税局继续向卑诗省及安省瞒税及漏税楼市交易穷追猛打﹐在过去7个季度﹐审查18,444宗个案﹐追回的税金2.78亿元﹐以及罚款1,400万。

加拿大税局一再申明﹐近年来特别盯紧大多伦多地区楼市交易。事实上﹐由2015年4月至去年底﹐安省地產交易查税完成个案為数高至15,638个。这些个案主要涉及新屋及新住宅出租单位的货劳税及合併销售税退税﹐数达12,866宗﹐佔总额约82%﹐累积追回1.685亿元﹐平均每个案须补交13,096元税款。同期间﹐税局也完成审计与地產交易所得税有关的个案1,982宗﹐追回税款2,660万。至于合併销税的个案只有790宗﹐但為房库取回的金额则高至4,550万元。换句话说﹐在為期21个月内﹐税局安省追回与地產交易有关的税金累积达到2.406亿元。

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税局严打卑诗安省地产瞒税  追回税金2.7亿 平均罚款1.8万 | 加拿大

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卑诗省楼市近年活跃起来﹐屋价及成交同告上升﹐因此也开始引来税局加紧注意﹐不过﹐不论在审查个案宗数及追回税款两方面﹐都远远不及安省

资料显示﹐过去的7季之内﹐卑诗省共有2,806宗牵涉地產的查税个案完成﹐合共追回3,810万元﹐平均计算﹐每宗13,578元。

与安省的情况相同﹐佔了逾77%﹐亦即2,179宗个案的性质与货劳税退税有关﹐累积追回890万元。

涉及所得税及货劳税的查税个案分别有203宗及424宗﹐依次為库房取回税款870万元及2,050万元。

根据税局公布的资料﹐过去7个季度共作出773项罚款处分﹐总额1,400万元﹐平均每宗超过18,111元。按照一般政策﹐若然发现报税有故意隐瞒的做法﹐税局会作出罚款处分﹐金额相等于欠交税金的50%。

资料显示﹐在这段期间﹐最大笔的罚金接近250万元。

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(据加国观察)

Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

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如果要问在整个大多伦多地区华人投资置业的首选是哪,相信很多人都会回答奥克维尔。的确,在短短几年之间,奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调,以及面朝安大略湖的优美风光,从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而,目前奥克维尔房地产市场已日趋饱和,不仅房价高涨,优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部,汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

汉密尔顿市的社区Stoney Creek有望取代奥克维尔
汉密尔顿市的社区Stoney Creek有望取代奥克维尔

居住环境:足以媲美奥克维尔

众所周知,奥克维尔之所以受到购房者的追捧,很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸,也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间,它都是一个独立的城市。直到2001年,才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨,Stoney Creek社区风光秀丽,静谧宜人
由于地处湖滨,Stoney Creek社区风光秀丽,静谧宜人

由于地处湖滨,Stoney Creek社区风光秀丽,静谧宜人。尤为难能可贵的是,虽然汉密尔顿是一座工业城市,但Stoney Creek却是一个传统的农业区,保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域,几乎不用担心工业区的污染和喧嚣,堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前,Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek,都会呈现出绿荫茂密,果木繁盛的景象。在近十几年,这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分,出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek,几乎不用担心工业区的污染和喧嚣,堪称是一片工业城市里的世外桃源
居住在Stoney Creek,几乎不用担心工业区的污染和喧嚣,堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络:四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发,沿QWE驱车45分钟左右,即可到达多伦多downtown;驱车半个多小时,可到达尼亚加拉瀑布;沿407公路驱车40分钟,可到达皮尔逊国际机场。

Stoney Creek的交通也相当便利,QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间
Stoney Creek的交通也相当便利,QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间

房屋价格:远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告,2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100,较去年同期增长了25.33%。与之相比,Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半!

根据汉密尔顿地产协会公布的数据,Stoney Creek二月份售出房源84套,均价只有$562,707,远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据,Stoney Creek售出的房源,70%以上均是独立屋。

2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100,较去年同期增长了25.33%
2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100,较去年同期增长了25.33%
Stoney Creek二月份均价只有$562,707,远低于奥克维尔的房价
Stoney Creek二月份均价只有$562,707,远低于奥克维尔的房价

除独立屋外,二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋,仅两套,均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套,均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下,Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多,独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说,相比奥克维尔,Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景:有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据,今年二月,汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%,其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数,仅为25.74%。由此可见,在升值空间上,目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

今年二月,汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%,其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数,仅为25.74%
今年二月,汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%,其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数,仅为25.74%

而在投资方面,Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势,那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势,另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发,驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学;30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路,到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外,汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市,在未来,将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时,汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展,吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”,也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”,将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客
Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”,将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

 

 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

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裁决震惊房市 买房没弄清卖家身份华人赔60万 | 加拿大

加拿大BC省高院近日载定一位不能确认客户的加拿大税务居民身份的公证人必须作出赔偿。移民律师表示,BC省最高法院的这项裁决具有里程牌的意义,将震动外国人购买加拿大房市

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裁决震惊房市 买房没弄清卖家身份华人赔60万 | 加拿大
公证人刘某(Tony Liu)给其客户支付超过60万元,因为公证人刘某未能充分确定客户以550万元购买温哥华房屋的卖家是否是加拿大税务居民

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房屋卖买涉及“加拿大税务居民”纳税纠纷

BC省这项标志性的裁决要求公证人刘某(Tony Liu)给其客户支付超过60万元,因为公证人刘某未能充分确定客户以550万元购买温哥华房屋的卖家是否是加拿大的税务居民

根据太阳报的报道,案件缘起加拿大税务局CRA在房屋出售时,没有收到25%的资本增值税(capital gains tax),这是销售加拿大财产的非居民卖家收取的利润。

所以,加拿大税务局后来要求买方支付60万元的税款,导致买方起诉公证人刘某,认为刘某未能发现卖方不是加拿大的税务居民

这项裁决的目标是加拿大法律中的一个弱点,这些法律通常导致如温哥华和多伦多地区的外国房地产业主可以“加拿大税务居民(residents of Canada for tax purposes)自居。

每年至少6个月不居住在加拿大境内,作为外国投资者和投机者缴纳资本利得税

CRA规定,每年至少6个月不居住在加拿大境内的人,在此不缴纳所得税(income tax),而是作为外国投资者和投机者缴纳资本利得税(capital gains tax)。

三名加拿大移民律师表示,即使由离岸资金导致房市过热的温哥华和多伦多,加拿大税务局通常也不会执行这项税收居留规则。

移民律师表示,本月由B.C省最高法院法官肯尼思·阿弗雷克(Kenneth Affleck)作出的裁决,触及到加拿大税务、移民和财产转让法律的核心。

一位多伦多的税务和移民律师David Lesperance表示,BC省这项决定是对房地产经纪人、公证人和律师是一个严厉警告,如果不能确保物业卖家是真正的加拿大税务居民也会带来风险。

温哥华移民律师理查德·库兰(Richard Kurland)说:“这是一个改变游戏规则的裁定。“

温哥华移民律师萨姆·海曼(Sam Hyman)表示,法官的决定提醒购买者,通过虚假声明是加拿大的税务居民,试图避免资本利得税的人出售物业,将会带来“可怕的后果”。

海曼说,许多买家及其代理人并未尽力确保卖方是加拿大的实体或纳税居民。

政府严查卖家和买家的公民身份

专家表示,这些系统漏洞可以通过税局、联邦入境事务处和省府之间分享信息堵上。

B.C省去年夏天,实施外国买家15%的税收政策,以冷却温哥华全球化的房地产市场,最近开始要求卖家和买家回答“你是哪一国的公民?”

对大多数加拿大人和税务局来说,真正重要的问题是买家和卖家的税收居住地。

加拿大税务局盯上低收入买豪宅的业主及“太空人”

律师表示,联邦政府本周承诺“瞄准高风险的国际税务和滥用避税行为”,让加拿大税务局优先审计那些低收入或不缴交所得税的豪宅业主。

加拿大税务局很容易审计那些富裕的跨国“太空人”,在加拿大支付很少或没有缴交所得税,但同时为家庭成员支付大量资金在加拿大购买豪宅和豪车。

例如,一些业主要求房地产官员说他们是加拿大居民,所以在出售房屋时可以避免资本利得税(并确保他们有资格获得永久居民身份)。

但是,也有一批人同时和税局声称,他们不是加拿大税法下的居民,所以他们不必报告全球的收入和持有的财产,并在加拿大支付所得税。

相关资讯:温哥华西端柏文狂加租 平均每户月增500元

(据加拿大家园)

温哥华西端柏文狂加租 平均每户月增500元 | 加拿大

温哥华市中心西端柏文住客投诉最近被业主大幅加租,平均每户月增500元,而面对迫迁难题。业主根据有关配合区内平均租金水平的租务条款加租,但业主组织表示,相信这不会成为一个趋势。

居住温市哈伍德街(Harwood St.)一幢两层高柏文大楼的租客帕诺恩(Amanda Panon)表示,11个长期租客今年2月收到业主加租通知,他们正在向卑诗住宅租赁办公室(Residential Tenancy Branch)提出上诉。她补充说,业主按租住年期厘订加幅,由16%至43%,平均每户加租500元,令他们难以负担。

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温哥华西端柏文狂加租 平均每户月增500元 | 加拿大
温哥华市中心西端柏文住客投诉最近被业主大幅加租,平均每户月增500元

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据卑诗业主协会(Landlord BC)行政总裁赫特尼克(David Hutniak)表示,如果住客的租金远低于该区市场租金水平,业主可以向住宅租赁办公室提出加租要求,并由仲裁员决定是否可以加租。他强调,业主只能每12个月提出加租申请一次。有关法例已经实施多年,但每年申请加租的业主不多,就是业主每年提出申请,也不易得到当局批准。

现正协助该批租客的新民主党省议员贺珀特(Spencer Chandra Herbert),就促请省府修改相关租务条款。

(据西岸居)

经济师建议安大略省 开征房市炒家税 | 加拿大

丰银报告倡制订2年卖房递减税制

加拿大丰业银行(Scotiabank)首席经济师帕洛特(Jean-Francois Perrault)与高级经济师沃伦(Adrienne Warren)联合发表报告建议,相比卑诗省府向大温的外国买家加征物业转让税政策,安省或大多地区可以考虑对房屋“炒家”征税(house-flipping tax),以抑制炒房行为,这或许是在短期内抑制房价的更有效做法。

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经济师建议安大略省 开征房市炒家税 | 加拿大
经济师建议安大略省 开征房市炒家税

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多伦多房市价格飞涨已经令许多人担心达到危机边缘,不少加拿大和全球各地经济学者都呼吁政府应该就此采取行动,有人建议首要行动是仿效卑诗省向大温哥华地区的外国买家征收15%房屋购置税。安省财长苏善民(Charles Sousa)早前亦表示,他不排除采取这种做法。问题在于向海外买家征税,只是显著抑制了交易量,最近Teranet国家银行统计显示,该政策对抑制房价只能起短期效果。而安省及大多伦多地区,目前仍缺少外国买家在市场活动的准确数据。

丰业银行首席经济师帕洛特与高级经济师沃伦,建议安省采取另一种做法,就是对房屋炒家征税。他们指长远而言,抑制房价的方法是提高供应量,令供需平衡,但这需要很长时间,指征收炒家税不失为一个即时的快速办法。他们声称考察现时房市供需状况与房价上涨的速度,可以看到有炒家在其中活动的影子。

越早出售税率愈高

他们解释指,市场供需状况可以由售出的房屋占总挂牌量比例(出售成交率)来呈现。传统上出售成交率与房价涨速涨幅之间存在一定关联,如果按照传统意义上的关联,依目前的出售率,多伦多房价应该每年上涨15%左右,但实际年涨幅还要大致高出10个百分点,他们声称这就是炒家活动的迹象,因此认为征收炒家税,可以是一个过渡性质但快速见效的政策。

两位经济师指这一政策,简单而言就是要增加炒房的成本,但同时又不要过度介入房市自身的市场机制。其中首要一点,是更严格加强对非主要住宅(non principal residence)房屋出售后资本增值部分的征税(capital gains tax),这是抑制炒房的起步政策,其他更有针对性的政策也要尽快跟上。

他们指,有许多其他政策可以选择,其中主要一项是规定业主买进物业之后,又在过短时间内卖出谋利时,在资本增值税外再征收一层炒房税。这政策可以由省政府推出,也可以由市政府推出。两位经济师未有在报告中建议应征收多少炒房税,或是提出在多长一段时间内再出售房屋,会被定义为“炒卖”而须缴交炒房税。

不过他们提出了一项概念,可以制订一个以两年为标准、税率递减的税收制度,概念指在买房之后两年内卖出时,房主都要缴炒房税,买房后越短时间内卖出,所要缴交的税率越高。举例而言,买房后6个月内卖出的人,税率高过在一年之内卖出的人;一年之内卖出的人,税率又会高过在18个月内卖出的人。

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(据星岛日报)

去年温哥华低陆平原商业地产 销售129.9亿较前年大升47.4% | 加拿大

大温地产局(REBGV)最新统计数据指出,因土地需求增加,2016年低陆平原商业地产销售总额较2015年大幅上升47.4%,达5年来的历史最高水平。

该数据由大温地产局的商业地产系统Commercial Edge统计录得,大温低陆平原2016年商业地产销售额为129.9亿元,远高于2015年的88.15亿元,多出47.4%,创出5年新高。该统计指出,去年共录得2,848宗商业地产交易,较2015年增21%,同时高于5年平均水平29.7%。

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去年温哥华低陆平原商业地产 销售129.9亿较前年大升47.4% | 加拿大
2016年低陆平原商业地产销售总额较2015年大幅上升47.4%,达5年来的历史最高水平

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大温地产局总裁莫里森(Dan Morrison)称,2016年的商业地产市场交易活动稳步上升,土地销售量大幅增加不足为奇,却造成住宅和商业地产市场今年供应不足。

被传媒问及去年引入外国买家税是否影响商业地产市场时,莫里森表示不排除该种可能,外国买家因此或将资金转而投入商业地产。

根据该统计,土地销售领先所有商业地产交易,交易量破纪录增长至1,177宗,较2015年上升41%,交易额达72亿元,年度增长81.3%。

统计数据同时录得2016年办公室和商业店舖交易量破纪录增至918宗,较2015年上升12.8%,交易额为36.2亿元,年度增长 46.9%。工业用地交易量为612宗,较2015年上升9.9%,其交易额为10.67亿元,年度增长3.4%。

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(据明报)

全球福利最好国家大排行出炉 男人也有九个月产假 | 海外

加拿大的教育福利全球领先,福利指数也是全球各国中排名前列的!

一、加拿大:穷人教育一路免费,福利开支占GDP的23.1%

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全球福利最好国家大排行出炉  男人也有九个月产假 | 海外

加拿大,如果没有收入来源,单身可每月领取500-700加元(1加元约合6.6元人民币)的生活保障金,三口之家每月可领取1100-1300加元的生 活保障金,如果一直没工作,这笔钱可以一直领下去,直到。任何65岁以上的公民不管过去工作与否或工作时间长短,均可申请联邦养老金。

对低收入家庭,政府提供廉租金住房,保证人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工资收入收取,基本上用25%-30%的工资就能住上宽大舒适的房子。

如果父母收入低于一定标准,不满18岁的孩子每月可领取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大从小学到高中的教育(12—13年),学费是分文不收的, 大学教育有的社区学院也是免费的,学前教育虽然不是免费,但对低收入家庭的孩子,根据家庭收入情况,由政府部分或全部支付教育费。

二、美国:穷人医疗政府买单,福利开支占GDP的21%

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一位在美国加州的华人在这次经济危机中失业,可他一点也不感到恐慌,因为他可以领一年的失业金,然后再申请政府的救济金,救济金每月1600美元(1美元约合6.7元人民币),房贷供不起,不要紧,也由政府无偿补助,日子照样过得很体面。

研究数据显示,1995年夏威夷一个有两个孩子的母亲领取的福利相当于年薪36000美元的工人。

美国的小学到高中教育免费,大学教育经费主要由政府负担,学生只负担一小部分。社区大学的学费低于每年1500美元,约是美国从业人员平均年收入的1/30。为确保条件具备并且愿意读书的孩子能读大学,政府对贫困家庭提供各种形式的资助。

美国有专门为穷人提供医疗服务的医疗救助(Medicaid)系统,为买不起医疗保险的低收入家庭提供优质的医疗保障,所有费用由政府支付。医疗救助预算占州GDP的22%,其中联邦政府补贴57%。

2008年,美国共有4900万人享受到了医疗救助,联邦政府支出部分为2040亿美元。由于经济危机,美国不少家庭收入降低,享受医疗救助的人数剧增。2009年,美国有9个州享受医疗救助的人数达到州总人口的9%。

2010年3月23日,奥巴马总统签署法案,将医疗救助的标准降低到贫困线的133%(2009年,美国多数州贫困线为:一口之家年收入10830美元,两口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),这样,将有更多的人纳入医疗救助体系。

美国医疗制度的着眼点是,对任何危及生命的疾病,不管有钱没钱,先看病,后买单。你有钱,那你就自己掏腰包或由保险公司支付;你是穷人,就由政府买单,连住院的伙食费都由政府出。

三、英国:难民也享受高福利,福利开支占GDP的25.9%

英国实行全民免费医疗。笔者有个朋友在英国生孩子,从入院到出院不用花一英镑,伙食费都由政府买单,出院时,政府还给买好了婴儿车。

英国大学阶段以前的教育均免费,大学阶段也有90%的大学生可获得政府津贴。所以,对低收入家庭来说,从幼儿园到大学教育是一路免费的。

英国的福利覆盖所有在英国居住的人。笔者采访过一名在英国的难民,他在英国享受很舒适的福利住房,居住面积约80(与另一人合住),洗衣机、电冰箱、煤气灶、电视机等家电应有尽有,想要什么生活用品,跟福利官说一下,也会免费获得,床单、毛毯定期免费换洗。英国政府每周给他发生活费,第一周是90多英镑(1英镑约合10.5人民币元),从第二周起,每周35英镑。他照样享受与英国国民同等标准的免费医疗,他不会英语,看病时由政府出钱为他聘请翻译。

四、德国:买“伟哥”也报销,福利开支占GDP的27.6%

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德国人一生下来就享受抚育金,第一个和第二个孩子为每月184欧元,第三个孩子为每月190欧元,从第四个孩子开始,每月215欧元,这笔钱一直领到25周岁或有了固定收入为止。

对困难家庭来说,福利几乎包办了一切,领取的救济金只是“零花钱”,购买价值超出30.68欧元的日用品由福利局支付账单。

德国《图片报》的一个记者走访了一个拿救济金的家庭,男主人30岁,妻子23岁,他们有一个出生不久的孩子,这个家庭几乎所有用品,从拖鞋、衬衣、小孩床,到洗衣机、电视机、炉灶都是由福利局付款购买的。除此之外,他们每月还能领到350欧元的房租补贴、385欧元的生活费。

德国黑森州有位弗先生靠救济生活,每月从福利局领取350欧元的救济金和112欧元的养老金,福利局同时还要为他支付居住面积100的住房的房租。弗先生由于靠服用性刺激药物才能过正常的性生活,政府还必须为他每年支付购买“伟哥”的4900欧元费用。

五、法国:种1公顷农田补贴400欧元, 福利开支占GDP的34.9%

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在法国,公民从娘胎到受到400多种福利的保护。法国福利的特点是不管国籍,只要在法国有合法居留身份,就可享受。笔者在法国留学时,照样享受他们的住房补贴和育儿补贴。

法国医疗保险全民享有,根据个人收入情况,公民每年仅交几百欧元的医保费,大致是一个星期的最低工资,失业者则免交此费。家庭如果只有一人工作,可将配偶及 子女纳入自己的保险中,交费不变。病人每看一次医生只交1欧元的挂号费,其余所有费用在自己的保险账户上由社保机构划拨。

在法国,农民每种1公顷农田补贴400欧元,每养1头牲畜补贴300欧元,补贴农产品要求符合环保生产标准。

对无工作或低收入家庭,根据家庭人口数每月领取405.62欧元到851.81欧元的最低生活保障金,如果有两个以上的孩子,则每增加一个孩子,每月加 162.25欧元。孩子从在娘胎里的第5个月起到满3岁,如果父母收入低于一定标准,每个孩子每月可领取156.31欧元的幼儿补贴。如果父母为照顾孩子 而停止工作或减少工时,则每月可领取320.67欧元到484.97欧元的育儿补助。如果雇用保姆照看小于6岁的孩子,并且收入低于一定标准,每个孩子每 月可享受65.46欧元到199.78欧元的补贴。如果家庭有两个孩子,每月补助108.86欧元,以后每增加一个孩子增加139.47欧元。孩子长到 11岁时,每月补助再追加30.62欧元,16岁时每月再追加54.43欧元。此项补助直到孩子找到工作为止。

法国国民教育从小学到大学一路免费,如果家庭收入低于一定标准,孩子每个学期开学时可领取249.07欧元的补助。从初中到大学,学生可获得每个学期54.9欧元到3456欧元的助学金。

残疾人根据残疾情况,每月可获得109.40欧元到1025.72欧元的补助。 法国一些城市对收入低于一定标准的人提供免费公交服务,有的城市则对所有人提供免费公交服务,或提供免费自行车。

六、瑞典:丈夫有9个月的全薪产假,福利开支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通过了《济贫法》,为低收入家庭提供帮助。瑞典把福利当作公民的基本作出法律上的承诺,当公民应该享受的福利不能实现或受到侵犯时,可以向地方公共保险或高等公共保险申诉。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟着休9个月的全薪“产假”。在孩子年满16岁以前,父母均可获得生活津贴;年满16岁以后,完成9年义务教育的青年,如继续读大学则领取教育津贴,这样,大学也和免费差不多。

在瑞典看病个人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗约合1元人民币)的挂号费,其他一切费用都由政府买单。

瑞典的失业保险分两部分,即基本失业保险和自愿失业保险。所有20岁以上的失业者,可领取每日320瑞典克朗的基本失业保险金。

除此之外,自愿失业保险职工参加全国36个失业基金,如果失业,在头200天里,可以领取过去12个月平均工资的80%,第201天到300天(有未满18岁的孩子为450天)期间减为70%,超过这个期限则由工作发展保险支付。

2006年,全国有90%的工人加入了失业基金,553000人受到了失业基金的资助,平均每人得到54069瑞典克朗。失业基金的资金主要由政府提供,会员费只占基金的9.4%。

七、:挪威带全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威实行全民免费医疗,所有公民都享受毫无差别的高品质的医疗服务,病假期间的工资与正常工资分文不差。

产妇有42周的全薪产假,生产之前的3周也是法定产假。产妇的丈夫享有4周的全薪“产假”。挪威实行包括托儿所、幼儿园在内的所有等级的全民免费教育,不满2周岁的婴儿如果不去托儿所,可以获得最高每月3000克朗(1克朗约合1.1元人民币)的现金补贴。

八、丹麦:全民免费医疗免费教育,福利开支占GDP的37.9%

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丹麦的福利覆盖所有在丹麦居住的人,不分国籍,只要在丹麦的领土上,就享受他们的各种福利。

丹麦实行全民免费医疗,看病、住院分文不花,连住院伙食费都由政府买单。病房一切生活设施应有尽有,病人住院空手进去即可。

丹麦从小学到大学一路免费,学生就近选择学校,如果选择私立学校,则政府按公立教育标准报销一部分学费。

孩子从生下来到18岁的牛奶费也由政府支付。低收入家庭孩子的学前教育也由政府买单,学生每月还可以拿到生活补贴。

失业人员在失业后的4年里,可领取相当于失业前工资90%的失业金。如果4年内还找不到工作,则领取每月约合14000人民币元的失业救济金。

 九、澳大利亚:低收入者购药2.6澳元封顶,福利占GDP的22.5%

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当今澳大利亚的福利制度是1910年建立起来的,覆盖所有国民。

澳大利亚对所有国民免费医疗,如果自己到药房买药,家庭收入低于24000澳元(1澳元约合6.6元人民币)的公民只需要支付药房2.6澳元,余款不管多少,均由政府买单。孕妇分娩时,可获得950澳元的分娩津贴,以帮助为新生儿添置用品。

如果在工作年龄内失业,每年可获取1.5万澳元的失业救济金。女性公民从60岁、男性公民从65岁开始,不管过去的工作经历如何,如果个人收入或资产低于一定标准,都可领取政府养老金。

 澳大利亚实行12年免费教育,学生在18岁前还可享受学习补贴。大学生可以获得政府的无息贷款。

十、日本:医院不得盈利,福利开支占GDP的18.6%

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日本早在20世纪20年代就通过了几个福利法案,基本上采用欧洲模式。

日本的医疗保健系统覆盖所有国民,日本的所有医院必须是非赢利性质的。每个公民必须享有一种医疗保险,保险费的多少根据个人或家庭收入情况而定。

按照现有的医疗保险制度,69岁以下的人自我负担的医疗费占所需医疗费的30%,70到74岁的人负担20%,75岁以上的人负担10%。

为了对疾病做到早发现、早治疗,日本对40岁以上的公民实行完全免费的预防诊断、检查和保健治疗。

日本县市政府为低收入家庭提供福利住房,如果申请福利房的人多,为体现公平,则用抽签的方式分配。房租根据收入定,收入高,房租就高些,收入低房租就低些甚至全免。政府福利房的房租每两年调整一次,根据收入变化情况决定房租是上调还是下调。

日本的幼儿园到初中实行免费教育,低收入家庭(年收入约25万元人民币)的婴儿在托儿所的费用全免,每个18岁以下的孩子可增加约合人民币2.5万元的个人所得税免税额,地方政府向不满9岁的儿童发放育儿津贴。

十一、非洲:不少国家实现了免费教育和免费医疗

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非洲不少国家实现了免费教育和免费医疗,肯尼亚等国还为所有中小学生免费提供营养午餐、免费住宿。

南非政府规定,所有公立医院无偿为穷人、老人、孤儿、残弱人员提供免费医疗,由统一结算费用。

埃及对没有医疗保险的人提供免费医疗,无业人员可到公立医院免费就诊,农村每三四个村庄设有一个医疗中心,农民在医疗中心免费看病。

埃塞俄比亚是世界上最穷的10个国家之一,但他们早就做到了从小学到大学一路免费,连教材都由政府免费提供。学生读大学,食宿都由政府“垫资”。学生大学毕业,工作一年半后开始在10年内还清政府“垫资”(4年约合8000元人民币),如果毕业后找不到工作,国家不向学生索要这笔费用。

埃塞俄比亚还对穷人实行免费医疗,拿着“贫民证”就可以在村镇诊所享受免费医疗。

喀麦隆从小学到大学也一路免费,在大学阶段只收取每年20000中非法郎的注册费(约合270元人民币)。

 十二、拉美:福利覆盖所有穷人

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拉丁美洲国家的福利制度在上个世纪80年代进行了较大的调整,使福利覆盖所有穷人。拉美国家的福利由三部分构成:工人和雇主共同支付的保险,政府负担的穷人救助,劳动保规规定的福利。

拉美国家福利制度的特点是:有条件的货币转移支付,对需要救助的家庭直接给予现金;定位家庭户,在物价上涨期为使公民的生活水准不下降,对所有家庭户给予补贴;对极度贫穷的人给予一揽子全方位救济。

福利是给最需要的人的,也就是给穷人的,其目的是弥补第一次收入分配的差距,让所有国民生活得有尊严。

(国际升学指导中心)